Если застройщик не укладывается в срок сдачи дома что делать – Особенности ДДУ и что делать, если застройщик срывает сроки ввода – статья, интервью и мнения – ГдеЭтотДом.РУ

Что делать, если застройщик не сдает квартиру в срок

Приобретая квартиру в новостройке по договору ДДУ (долевого строительства), нельзя исключать, что сдача дома задержится или что застройщик и вовсе обанкротится. Такие ситуации сегодня — практически обыденное дело. Далеко за примерами ходить не нужно: застройщик «Социальная инициатива и Компания» — дольщики до сих пор не могут получить свои законные квартиры; «Московский комбинат хлебопродуктов», занимающийся строительством ЖК «Царицыно 1» и «Царицыно 2», застройщик «Земли Московии», строящего ЖК «Березовая Роща» в Раменском — вопрос о продолжении строительства этих объектов находится в подвешенном состоянии.

К сожалению, на этапе, когда только появляются первые признаки того, что события начали развиваться не лучшим образом, одни не желают связываться ни с застройщиком, ни с судебной системой и ждут передачи квартир годами, другие не предпринимают никаких действий, боясь совершить ошибку или не зная, к кому обратиться. Все это может привести, по истечении времени, что вложенные деньги будут просто потеряны из-за банкротства застройщика и инфляции.

Если вы попали в подобную ситуацию, не следует надеяться, что проблема решится сама. Свои права необходимо отстаивать всеми возможными законными способами. О некоторых из них мы сейчас и поговорим.

ИИНФОРМАЦИЯ — ПРЕЖДЕ ВСЕГО

Получены ли кем-либо из дольщиков ключи от квартир, приходило ли оповещение о задержке сдачи объекта другим дольщикам, что ответил застройщик на тот или иной запрос от собственников – все это можно узнать на форуме дольщиков объекта. Иногда и сами представители застройщика занимаются мониторингом форума и отвечают там же на вопросы дольщиков.

Еще на этапе поиска квартиры можно изучить форумы дольщиков, чтобы иметь информацию о процессе строительства из первых рук. Если же после подписания договора возникли проблемы с застройщиком, то единомышленников для решения сложившейся ситуации имеет смысл искать там же – на форуме.

Полезную информацию по вопросам долевого строительства в Москве и области также можно найти на сайтах Минмособлстроя, Москомстройинвеста. Например, там вы можете узнать о том, как проверить застройщика, какие документы он должен предоставить в соответствии с законом 214-ФЗ, какие «серые» схемы используют застройщики при продаже квартир и чем они опасны.

ЖДАТЬ ИЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ?

Не исключено, что у застройщика возникли временные сложности, которые будут скоро решены. Бывают ситуации, когда из-за сбоя с поставкой материала или незначительных недоделок задерживается срок передачи объекта. В таком случае не стоит волноваться.

Если же возникли более серьезные проблемы (замена застройщика при его банкротстве, отсутствие денег на строительство), то лучше не медлить. И, в зависимости от конкретной ситуации, требовать передачи квартиры, взыскивать неустойку, расторгать договор участия в долевом строительстве, обращаться в органы по надзору в сфере строительства. Чем раньше вы начнете предпринимать нужные шаги, тем больше шансов обратить ситуацию в свою пользу.

Какая бы ситуация не возникла у застройщика, он обязан уведомить дольщика в письменном виде о продлении сроков сдачи объекта. Это должно быть сделано не позднее, чем за два месяца до планируемого срока передачи объекта. Вместе с уведомлением застройщик направляет дополнительное соглашение об изменении сроков сдачи объекта. Если дольщик подписывает дополнительное соглашение, то это значит, что он согласен с переносом сроков и отказывается от неустойки, которую бы ему мог выплатить застройщик.

Помните: подписывать такое дополнительное соглашение — ваше право, но отнюдь не обязанность!

В любом случае вы имеете право обратиться с претензией к застройщику и потребовать передать квартиру, выплатить неустойку в двойном размере и возместить убытки. В данном случае убытками будет считаться и то, что вы снимаете квартиру в течение времени, на которое была задержана передача квартиры застройщиком. Но нужно иметь документальное тому подтверждение (договор с владельцем квартиры, расписки о получении им денежных средств в качестве оплаты).

Если сдача объекта просрочена более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком и вернуть свои деньги, дополнительно взыскав с застройщика неустойку. Естественно, многих не устраивает такой исход дела, ведь в случае расторжения договора, дольщик может вернуть внесенные денежные средства на покупку квартиры и получить неустойку, а вот квартиру в этом случае получить не удастся.

КОЛЛЕКТИВ — СИЛА!

Одиночные обращения дольщиков в различные инстанции обычно не достигают нужной цели. Такие жалобы долгое время могут оставаться без внимания, поэтому, принимая решение действовать, лучше заручиться поддержкой других дольщиков. При совместных активных действиях дольщиков — массовых жалобах, освещении в СМИ — повышается вероятность, что на проблему обратят внимание высшие чиновники и долгострой будет постепенно достраиваться, например, за счет привлечения властями нового застройщика, как в случае с некоторыми объектами «СУ-155».

Если же повлиять на ситуацию не удается, то можно попробовать добиться, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков. Правда, такой выход из ситуации не гарантирует быстрого получения квартиры.

ПУСТЬ СУД РЕШИТ

Если застройщик игнорирует направленные ему претензии, вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки, возмещении убытков за каждый день просрочки, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение срока передачи квартиры.

Несмотря на то, что суды, как правило, принимают решение в пользу дольщиков, сумму неустойки они обычно снижают раза в два. Одна из причин – массовая подача исков дольщиками может привести к банкротству застройщика.

Чтобы не потерять вложенные средства и получить квартиру, проверяйте информацию о застройщике на этапе заключения договора, и не пускайте ситуацию на самотек в случае задержки сдачи дома в срок.

www.kp.ru

Что делать, если застройщик не сдает дом?

В связи с финансовым кризисом, в последние годы участились случаи задержки и переноса сроков сдачи новостроек в эксплуатацию со стороны строительных компаний. Что делать участникам долевого строительства и какие есть у них права в подобной ситуации?

Что происходит?

В первую очередь уточните, ведутся-ли строительные работы и существует-ли связь с застройщиком. Застройщик, в случае задержки сроков окончания строительства обязан письменно уведомить дольщиков об этом. Пообщайтесь с другими дольщиками и уточните, приходили ли им уведомления о задержке сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Подспорьем могут стать форум дольщиков строящегося объекта и соцсети, где застройщик размещает информацию о статусе строительства и общается с другими дольщиками.

Дополнительное соглашение

Когда застройщик не успевает завершить строительство, он может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом застройщик должен прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от указанного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.

Уведомлением, как правило, застройщик информирует вас о случившемся факте переноса срока сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать дополнительное соглашение к имеющемуся договору. Дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями и действовать исходя из ситуации.

Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, прийдется только ждать, когда дом будет достроен. Увы, это не гарантирует новых задержек и переносов срока сдачи новостройки в эксплуатацию. При этом, дольщик ограничивает себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.

Мириться с переносом сроков возможно, если строительная компания обосновывает причину задержки серьезными причинами, которые от него могут не зависеть — срыв поставок строительных материалов по вине поставщика, и т.п. Застройщик при этом не избегает общения с дольщиками и без проблем идет на контакт. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с дольщиками и вскоре исчезает.

Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого участия в строительстве жилого дома, либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.

Вариант 1: расторжение договора

При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Вариант 2: денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры

Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.

В соответствии с Федеральным законом №214, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки.

На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно. Если застройщик добровольно не желает передавать вам построенное жилье, не соглашайтесь на подобные уговоры застройщика и обращайтесь в суд.

realty-centrum.com

Что делать если застройщик задерживает сдачу дома




Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, О недвижимости с душой


Приветствую, читатели Habrealty.ru! Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста. Но застройщик не спешит вас приглашать для

Источник: www.habrealty.ru

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?

Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:

«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, Паритет


Как написать претензию застройщику и посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ?

Источник: paritet.guru

Как заставить застройщика вовремя сдать дом?

Редкий покупатель квартиры в новостройке не сталкивается с безбожными опозданиями при сдаче дома. Как заставить застройщика поторопиться? Месяц-два задержки со сдачей жилья в эксплуатацию — это практически мечта любого инвестора, который вкладывает деньги в строящееся жилье. Опоздание на 4-6 месяцев — почти норма.

А вот при затягивании больше чем на полгода надо бить тревогу — это плохой сигнал. Если строительство уж совсем не укладывается в график, активные инвесторы пытаются так или иначе воздействовать на застройщика. Но прежде чем бросаться в отчаянный бой с долгостроем, юристы рекомендуют выяснить причину задержки строительства. Для этого покупатель квартиры должен направить продавцу жилья письменный запрос. С этого момента все вопросы, ответы и реакции сторон должны фиксироваться — такая информация очень поможет во время возможного судебного разбирательства.

Для начала инвестору важно тщательно изучить договор и оценить юридические перспективы тех или иных своих действий.

Например, если покупатель инвестировал в строительство квартиры через покупку облигаций, плановый срок введения дома в эксплуатацию, отраженный в договоре как «информационные данные», может существенно отличаться от даты погашения облигаций. Так застройщик оставляет себе «про запас» несколько лет, в течение которых можно безнаказанно затягивать стройку. «Известна практика, когда по истечении срока погашения облигаций инвесторам удавалось истребовать возмещения убытков от застройщика, который до этого момента не выполнил принятые обязательства», — говорит адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус.

Если ситуация выглядит уж совсем безнадежной, можно пойти и на крайние меры — добиваться замены застройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом. Для этого придется пройти непростой путь и в конечном итоге переоформить объект незавершенного строительства на жилищно-строительный кооператив (ЖСК), учрежденный инвесторами. После этого пайщикам придется дофинансировать строительство из собственного кармана.

Примеры такого рода действий есть: из-за застройщика-банкрота инвесторы киевского ЖК «Три Богатыря» организовали ЖСК «Наш Дом». По предварительным оценкам, в достройку дома им нужно вложить еще около 500 грн. за «квадрат». Это небольшая цена за спасенные инвестиции, ведь благодаря созданному кооперативу сегодня на стройплощадке возобновилась работа.

Увы, действующее законодательство не способствует защите прав покупателя первички. Строители в 2009 году смогли «продавить» принятие закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым введен мораторий на расторжение договоров, возврат внесенных денежных средств, а также применение к застройщикам финансовых санкций. Правда, этот закон дает послабление застройщикам только на 18 месяцев. Если отсрочка сдачи в эксплуатацию превышает этот срок, мораторий на применение санкций уже не действует, а значит, можно смело разворачивать «боевые действия». Однако на договоры, заключенные с застройщиками до января 2009 года, закон не распространяется. А с 2013 года это антикризисное положение и вовсе утратит силу.

Итак, есть три документа, которые определяют позицию инвестора: Гражданский кодекс, закон Украины «О предотвращении. » и договор с застройщиком.

Выяснив причины отсрочки, покупатель может переходить к конкретным действиям. Сначала необходимо направить в строительную компанию претензию с требованием выполнить условия договора. «В случае невыполнения вопрос решается в судебном порядке. Обычно можно потребовать только возмещения убытков. Но это не решает проблемы, так как объект остается недостроенным (а вложенные средства — невозвращенными — Ред.). Поэтому инвесторы зачастую подают иски о расторжении договоров или признании их недействительными», — резюмирует старший юрист АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. Юристы подтверждают, что единичные прецеденты судебных решений в пользу инвесторов есть, однако стороны, как правило, не афишируют факты расторжения договоров или выплаты реальных компенсаций.

Параллельно с судебными разбирательствами инициативные группы жильцов штурмуют кабинеты городских чиновников, общаются со СМИ и организовывают публичные акции протеста. Иногда имеет смысл и обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против застройщика.

Конечно, на руку покупателю играет наличие в договоре условий о весомых финансовых санкциях в случае невыполнения обязательств. Но даже если таковых не имеется, можно руководствоваться законом — Гражданский кодекс четко указывает на ответственность подрядчика и возмещение материального ущерба в случае нарушения им обязательств.

Худшее, с чем может столкнуться инвестор, — это если компания признает себя банкротом. Юристы говорят, что если застройщик не является платежеспособным, любые методы воздействия, включая судебные иски и жалобы в правоохранительные органы, дают нулевой результат. То же относится и к выполнению решения суда в пользу инвестора. Ведь «трест, который лопнул», вряд ли бросится искать средства для выплаты покупателям за виртуальные метры. Поэтому у последних остается единственный шанс — создавать ЖСК и достраивать дом. Квартиры, оставшиеся нераспроданными, земельные участки и другое имущество несостоятельного застройщика, если таковое не будет заранее растащено, — все это поможет инвесторам завершить проект с минимальными финансовыми вливаниями. Но, к сожалению, компании, объявляющие себя банкротом, обычно не оставляют весомых активов, кроме офисной мебели, бэушной оргтехники и собственно недостроя. А история с «Тремя богатырями», которую мы упоминали, — она скорее из разряда счастливых исключений.

Купив жилье у застройщика в только что сданном в эксплуатацию доме, я более полугода вынужден отстаивать свое право вселиться в квартиру!

Сергей Бахин, житель Киева

Когда мне удалось забрать депозит из рекапитализированного банка «Киев», я решил купить квартиру в столичной новостройке. Чтобы минимизировать риски, я выбрал, как мне казалось, наиболее надежную строительную компанию — ХК «Киевгорстрой». У этого застройщика в феврале 2011 года я приобрел двухкомнатную квартиру в доме по адресу ул. Урловская 34-А. Радовало то, что новостройка уже была сдана в эксплуатацию. Застройщик обещал начать заселение через 1-2 недели, и я не предполагал, что в этой ситуации могут возникнуть какие-либо проблемы. Однако дом не заселяется уже на протяжении 6 месяцев. Мы выяснили истинную причину задержки заселения: «Киевэнерго» не подключает дом к постоянной схеме электроснабжения из-за того, что «Киевгорстрой» якобы не выполнил определенные условия. Чтобы добиться справедливости, представитель нашей инициативной группы был на приеме у главы Киевской городской государственной администрации Александра Попова. Мы подали заявление в прокуратуру, готовим иск, проводим акции протеста. Хозяева кабинетов изо дня в день обещают немедленно решить вопрос, но ситуация не меняется.

Прежде чем предпринимать какие-то жесткие действия в отношении застройщика, стоит оценить его состояние и свои юридические позиции. Иногда индивидуальные договоренности с застройщиком и возврат вложенных денег оказываются наилучшим решением.

Как заставить застройщика вовремя сдать дом

Источник: stroyobzor.ua


Загрузка…

2018-2018.ru

Что делать, если застройщик не сдает дом в срок? | Вечные вопросы | Вопрос-Ответ

В случае если вы купили квартиру, а срок сдачи все отодвигается, эксперты рекомендуют сначала выяснить сроки задержки сдачи объекта, а потом уже принимать решение о том, как поступить дальше.

«Действия дольщика в случае задержки сроков сдачи объекта должны зависеть от конкретных обстоятельств дела. Для того чтобы эти конкретные обстоятельства узнать, обратитесь к самому застройщику и другим дольщикам, посетите тематический форум: обычно там можно найти как сообщения других дольщиков, так и ответы компании. Если у застройщика небольшие проблемы, то оптимальным решением будет ожидание, поскольку расторжение договора и продажа квартиры будут невыгодны. Дело в том, что расторжение договора и подача иска в суд могут осложнить ситуацию (особенно — если это массовое явление), и вместо сдачи дома компания будет заниматься преодолением возникших препятствий. Продать же объект в такой проблемный период вы сможете только по цене намного ниже рыночной. Если же вы решили ждать сдачи дома, но процесс строительства затягивается, то вы можете обратиться к застройщику с претензией и требованием оплатить неустойку. Что касается ускорения строительства, то обычно эффективным оказывается объединение дольщиков и их обращения в различные инстанции: администрацию, Минстрой и т. д.» — рассказал АиФ.ru президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Можно ли вернуть вложенные деньги?

Да, можно. Если вас не устраивают новые сроки сдачи дома, вы можете обратиться в суд за возвратом вложенных вами денег и получением неустойки. Кроме того, вы можете отсудить затраты, понесенные из-за неисполнения обязательств застройщиком. По закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщику придется заплатить неустойку за каждый день просрочки. Однако если вы заключили дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, то неустойку требовать вы уже не сможете. 

По закону после письменного уведомления застройщика о расторжении договора последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами.

www.aif.ru

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Подписывая договор долевого участия, каждый человек сталкивается с определенными рисками. Нередко застройщики затягивают сроки сдачи новостроек, тем самым вызывая у своих клиентов справедливое негодование. Рассмотрим, что предпринять в случае возникновения проблем, но заранее оговорим, что представленные ситуации касаются исключительно участников ДДУ.

Как определить срок сдачи помещений жилого типа?

В ДДУ изначально прописывается дата сдачи объекта, и подписывая документ, дольщик соглашается с указанными в нем положениями. Стоит отметить, что на законодательном уровне никаких требований к определению сроков не выдвигается. Единственный нюанс – обозначенная дата должна быть одинаковой для всех участников ДДУ.

Как правило, в договоре зачастую указывается две даты. Одна свидетельствует о временных рамках, когда объект будет введен в эксплуатацию, а вот вторая затрагивает процесс передачи ключей новому собственнику. На законодательном уровне закреплено, что застройщик не может начать заселение объекта до тех пор, пока не получит соответствующее разрешение от муниципальных властей. Таким образом, сначала объект должен быть передан в эксплуатацию, и только после этого будет начат процесс его заселения. Ввиду всего вышесказанного, при подписании документа дольщику следует обратить внимание на несколько ключевых моментов:

  1. Если термин определен точной датой, то просрочка будет начинаться со следующего за обозначенным сроком дня.
  2. Если конкретная дата не обозначена, а идет указание в кварталах (например, в 3 квартале 2017 года), то просрочка пойдет с того момента, как завершиться квартал.
  3. В согласии с временными рамками, когда ожидается получение разрешительной документации от уполномоченных чиновников (к примеру, ориентировочно разрешительная документация пройдет согласование в 3 квартале 2017 года, а передача объекта собственнику должна произойти не позднее чем через 4 месяца) при определении просрочки необходимо учитывать несколько моментов. В данной ситуации отсчет просрочки начнется с того момента, как минуют указанные в договоре 4 месяца после окончания 3-го квартала, т.е. с 01 января 2018 года.

С момента наступления просрочки дольщик получает право требовать от застройщика выплатить неустойку. 

Что наблюдается при нарушении сроков сдачи жилых помещений?

В том случае, когда застройщик не укладывается в обозначенные в соглашении временные рамки, его обязанностью в соответствии с ФЗ-214 является письменное уведомление всех дольщиков с указанием причин, из-за которых переносится срок сдачи. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом или вручено дольщику лично под роспись. Однако и тут имеются некоторые нюансы. Так, отправление уведомления должно проходить как минимум за 2 месяца до предполагаемого завершения работ на объекте.

Может ли дольщик отказаться подписывать уведомление?

Законодательно прописано, что ДДУ подчиняется действующим положениями ГК РФ. Здесь обозначено, что обе стороны равны в своих правах, и, следовательно, дольщик должен самостоятельно решить, выгодно ли ему изменение сроков сдачи объекта или нет. Исходя из этого можно сделать вывод, что подписывать уведомление дольщик не обязан.

В некоторых ситуациях перенос даты передачи объекта только на руку потребителю. К примеру, если ему необходимо заплатить полную стоимость жилья к моменту сдачи объекта. Если у него на руках необходимых денег нет, продление сроков даст ему лишнее время на поиски средств.

Но чаще всего дольщику перенос даты сдачи не несет никаких положительных моментов. В таких ситуациях, конечно же, он имеет полное право отказаться подписывать уведомление, и в дальнейшем прибегнуть к такому процессу, как взыскание неустойки по ДДУ.

Если же клиент все же подписал допсоглашение, то застройщик передаст ему ключи от жилья в пределах той даты, которая обозначена в новом документе. Это означает, что требовать выплату неустойки потребитель не сможет.

Как доказать факт нарушения?

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком доказывается при помощи акта приема-передачи жилого помещения или его отсутствия. Здесь доступно два варианта:

  1. На руках у клиента имеется акт о передаче жилья, но при этом сдача объекта произошла в более поздние сроки, нежели это было указано в ДДУ.
  2. Акта попросту нет, что свидетельствует о том, что застройщик нарушил свои контрактные обязанности.

Как поступить в случае просрочки сдачи объекта?

Если застройщик был уличен в нарушении ранее заключенных договоренностей, разбирательство с ним должно происходить в следующем порядке:

  • Написание претензии и передача ее застройщику;
  • Суд рассматривает обстоятельства дела, изучает все аргументы сторон и выносит окончательный вердикт. Как показывает судебная практика, чаще всего далеко не в пользу застройщика.

xn—-8sbxngnh1d.xn--p1ai

как поступить, если застройщик просрочил сдачу дома

В какой срок передается жилая недвижимость?

Одно из обязательных условий договора долевого строительства, заключаемого между инвестором и строительной компанией, — дата передачи жилплощади. Закон не обязует строителей определять ее по каким-то особым правилам, важнее другое — она должна быть одинаковой во всех ДДУ, касающихся определенного объекта недвижимости (всех квартир, имеющихся в нем) или отдельной секции данного многоквартирника.

Покупатель должен знать, что ДДУ обычно содержит не одну дату, а две, которые касаются сдачи дома: первая — это когда дом должен быть сдан в эксплуатацию, то есть когда строители получают разрешение вводить здание в эксплуатацию, а второй — это тот день, когда застройщик обязан передать ключи владельцу. Связано это с требованиями закона: пока соответствующие органы не подписали документов о принятии нового дома, строительная компания не имеет законных прав на передачу жилой недвижимости будущим хозяевам. Заключая договор, покупатель недвижимости должен обратить внимание, что свои законные квадратные метра он получит в соответствии со второй датой.

Она определяется по-разному, в частности:
• в ДДУ указывается точный день, месяц и год: например, «передать квартиру не позднее 31.12.15», просрочкой уже будет считаться следующий день — 1 января 2016 года;
• в договоре указана не конкретная дата, а квартал: например, «2 квартал 2015 года», в таком случае просрочка начинается только в первый день 3 квартала — 1 июля, потому что последний день 2 квартала — 30 июня;
• иногда компания указывает не определенный день, а отсчет от сдачи жилого объекта в эксплуатацию: например, «срок ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2016 года, передача жилой площади — 30 дней от предыдущей даты»; соответственно, ввести жилье должны до 31 марта 2016 года, конечная дата передачи ключей — 31.03.16+30 дней, а просрочка наступает 1 мая.

Что такое планируемые (не гарантируемые строителями) сроки?

Застройщики порой, желая схитрить, в ДДУ рядом со сроком передачи собственности ставят слова «ориентировочный» или «планируемый», тем самым пытаются снять с себя ответственность, то есть, ничего конкретного не гарантируют. Но если заинтересованная сторона обратится в суд, то там не сочтут подобные оговорки законными, так как нельзя нарушать условия ДДУ без согласия второй стороны.

Что должен сделать застройщик, если нарушает предусмотренные ДДУ сроки?

Законодательством определено, что в таком случае строительная компания обязана известить каждого инвестора в письменном виде о том, что передача жилья задерживается. Письмо должно быть направлено почтой с обязательным уведомлением о вручении либо вручено лично под роспись. Делается это за 2 месяца до даты, предусмотренной договором. Но как показывает практика, строители не часто извещают клиентов письменно.

Закон также гласит, что одновременно с извещением о столь неприятном факте застройщик должен предложить клиенту внести соответствующие изменения в уже имеющийся договор. Обычно заключается соглашение, которое дополняет уже имеющийся ДДУ. В допсоглашение вносят совершенно новые даты передачи жилья дольщику. Он может подписать документ, а может и отказаться.

Обязан ли дольщик подписать дополнительное соглашение?

Законодательство, регулирующее участие в долевом строительстве, сообщает, что изменение любых сроков, как и прочие изменения, вносимые в ДДУ, возможны, но только при согласии обеих сторон. А любой дольщик — полноправный участник договора, поэтому и должен решать, выгоден ли ему перенос или нет. Поэтому подписывать или нет зависит от желания самого человека, то есть никто его не может заставить это сделать.

Обычно дольщику не выгоден перенос даты получения жилья на более позднюю: многие из них живут у родственников или вынуждены снимать жилье, поэтому очень ждут своих собственных квадратных метров. В таком случае не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений. Но бывает и так, что отсрочка сдачи дома выгодна покупателю, например если он купил жилье в рассрочку и должен заплатить последний взнос в момент получения ключей. Если он еще не собрал деньги, то дополнительное соглашение ему придется как нельзя кстати.

Дольщик согласился на перенос сроков: чем это чревато?

Да, собственно, ничем. Разве что, не получится обратиться в суд за неустойкой за неполучение жилплощади в первоначально оговоренные сроки. А строительная компания, согласно новым условиям договора, может передать жилище покупателю позднее.

Как доказать, что строительная компания просрочила сдачу дома?

Очень просто. День передачи жилья обязательно присутствует в соответствующем акте, который подписывается обеими сторонами в момент передачи. Здесь возможны следующие варианты:
1. Дольщик не имеет на руках подобного документа, а дата передачи уже наступила. Получается, что недвижимость еще не передали, то есть строительная компания не исполнила взятых на себя обязательств.
2. У владельца уже есть акт, но дата в нем не соответствует обещанной договором — она более поздняя.

Но не покупатель обязан доказывать, что условия договора по срокам не соблюдены. Строительная компания будет доказывать, что жилплощадь передана своевременно, если не признает в собственных действиях нарушений.

Застройщик предлагает клиенту подписать акт о приеме квартиры до сдачи дома в эксплуатацию: как поступить?

Случается, что дом уже готов к заселению, но необходимые документы местные власти не подписывают, потому что, например, не до конца благоустроена дворовая территория. В этом случае строительная компания выдает ключи владельцам и разрешает им пользоваться жилплощадью.

Но подписанный при этом акт не будет иметь законную силу — нельзя передавать жилье покупателю пока не получено разрешение на ввод жилого объекта. Такой документ не даст возможности людям зарегистрировать собственность на свое жилье, то есть не позволит стать законным владельцем собственной недвижимости. И БТИ не произведет соответствующие замеры и не составит технические паспорта, значит что и окончательных расчетов за площадь между сторонами ДДУ сделать не получится.

Если дольщик подписал такой акт, но желает предъявить через суд иск строителям за несвоевременную передачу квартиры, то ему придется оспаривать и законность данного документа. Дольщик будет просить суд брать во внимание ту дату, которая фигурирует в окончательном акте, то есть когда уже и дом сдан.

Как действовать дольщику при просрочке сдачи квартиры?

1. Претензия застройщику. Первым делом дольщик должен написать застройщику о том, что просит передать квартиру, выплатить неустойку и возместить прочие расхода, например, за аренду жилья. Все убытки, полученные человеком из-за несвоевременно полученной жилплощади, должны быть подтверждены документами. Так, в случае аренды, следует приложить копию договора, платежные документы или расписки. Можно приложить справку о том, что за человеком не числится в собственности никакого другого жилья.
2. Претензию необходимо доставить застройщику под роспись. Обязательно оставить себе второй экземпляр с подписью ответственного лица, подтверждающей, что претензия получена. Не обязательно лично доставлять документ, можно отправить его почтовым письмом с обязательным извещением о вручении. Квитанция хранится необходимое количество времени. Претензия может быть подана до подписания акта или после. В ней указывается сумма неустойки за день просрочки и дата, по которую должна быть произведена выплата, то есть, по день подписания обеими сторонами акта. При наличии его на руках можно в претензии указать полную сумму неустойки.
3. Подача искового заявления в судебные инстанции. При отсутствии ответа от строительной компании следует действовать через суд, куда подается исковое заявление. Помимо требования неустойки, можно также просить и компенсацию за моральный вред, сумма которого определяется лично дольщиком. Предусмотрен еще и штраф, который может быть наложен на компанию за то, что она не согласилась на добровольных началах удовлетворить законные требования потребителя.

В акте приемки есть пункт об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры: что делать?

Опытные юристы рекомендуют покупателю поступить следующим образом:
1. Подать застройщику письменное заявление. В нем следует потребовать изменить сам текст документа, обосновав это имеющимися претензиями. В заявлении можно дописать, что претензии касаются выплаты определенной суммы неустойки. Дольщик вручает представителю СК заявление лично под роспись или отправляет почтовым отправлением с соблюдением всех формальностей.
2. Подождать, отреагирует или нет компания. Здесь можно ориентироваться на срок в 7 дней — именно за столько должен быть подписан акт приемки после того, как стало известно, что объект готов к передаче. Но если ДДУ предусмотрен иной срок, то ориентироваться на него.
3. Если застройщик так и не внес просимых покупателем изменений и у последнего нет оснований для отказа, то документ можно подписать, но с оговоркой. Ее следует написать на каждом имеющемся экземпляре. В оговорке сообщается, что у покупателя есть претензии относительно выплаты определенной суммы из-за невыполнения условий ДДУ, завизировать датой и подписью, а также расшифровкой ФИО.

Акт с оговоркой не помешает оформить квартиру в собственность?

При отсутствии в документе различных исправлений и зачеркиваний, написанного карандашом текста, то сложностей с оформлением не возникнет. Если документ будет серьезно поврежден или будет содержать текст, который невозможно истолковать однозначно, то его не примут на регистрацию.
Если исправления имеются, то обязательно должно быть подтверждение, что они имеют силу. Подтверждение обязательно заверяется подписями лиц, участвующих в сделке с той и другой сторон.

novostroyku-kupi.ru

как поступить, если застройщик просрочил сдачу дома

В какой срок передается жилая недвижимость?

Одно из обязательных условий договора долевого строительства, заключаемого между инвестором и строительной компанией, — дата передачи жилплощади. Закон не обязует строителей определять ее по каким-то особым правилам, важнее другое — она должна быть одинаковой во всех ДДУ, касающихся определенного объекта недвижимости (всех квартир, имеющихся в нем) или отдельной секции данного многоквартирника.

Покупатель должен знать, что ДДУ обычно содержит не одну дату, а две, которые касаются сдачи дома: первая — это когда дом должен быть сдан в эксплуатацию, то есть когда строители получают разрешение вводить здание в эксплуатацию, а второй — это тот день, когда застройщик обязан передать ключи владельцу. Связано это с требованиями закона: пока соответствующие органы не подписали документов о принятии нового дома, строительная компания не имеет законных прав на передачу жилой недвижимости будущим хозяевам. Заключая договор, покупатель недвижимости должен обратить внимание, что свои законные квадратные метра он получит в соответствии со второй датой.

Она определяется по-разному, в частности:
• в ДДУ указывается точный день, месяц и год: например, «передать квартиру не позднее 31.12.15», просрочкой уже будет считаться следующий день — 1 января 2016 года;
• в договоре указана не конкретная дата, а квартал: например, «2 квартал 2015 года», в таком случае просрочка начинается только в первый день 3 квартала — 1 июля, потому что последний день 2 квартала — 30 июня;
• иногда компания указывает не определенный день, а отсчет от сдачи жилого объекта в эксплуатацию: например, «срок ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2016 года, передача жилой площади — 30 дней от предыдущей даты»; соответственно, ввести жилье должны до 31 марта 2016 года, конечная дата передачи ключей — 31.03.16+30 дней, а просрочка наступает 1 мая.

Что такое планируемые (не гарантируемые строителями) сроки?

Застройщики порой, желая схитрить, в ДДУ рядом со сроком передачи собственности ставят слова «ориентировочный» или «планируемый», тем самым пытаются снять с себя ответственность, то есть, ничего конкретного не гарантируют. Но если заинтересованная сторона обратится в суд, то там не сочтут подобные оговорки законными, так как нельзя нарушать условия ДДУ без согласия второй стороны.

Что должен сделать застройщик, если нарушает предусмотренные ДДУ сроки?

Законодательством определено, что в таком случае строительная компания обязана известить каждого инвестора в письменном виде о том, что передача жилья задерживается. Письмо должно быть направлено почтой с обязательным уведомлением о вручении либо вручено лично под роспись. Делается это за 2 месяца до даты, предусмотренной договором. Но как показывает практика, строители не часто извещают клиентов письменно.

Закон также гласит, что одновременно с извещением о столь неприятном факте застройщик должен предложить клиенту внести соответствующие изменения в уже имеющийся договор. Обычно заключается соглашение, которое дополняет уже имеющийся ДДУ. В допсоглашение вносят совершенно новые даты передачи жилья дольщику. Он может подписать документ, а может и отказаться.

Обязан ли дольщик подписать дополнительное соглашение?

Законодательство, регулирующее участие в долевом строительстве, сообщает, что изменение любых сроков, как и прочие изменения, вносимые в ДДУ, возможны, но только при согласии обеих сторон. А любой дольщик — полноправный участник договора, поэтому и должен решать, выгоден ли ему перенос или нет. Поэтому подписывать или нет зависит от желания самого человека, то есть никто его не может заставить это сделать.

Обычно дольщику не выгоден перенос даты получения жилья на более позднюю: многие из них живут у родственников или вынуждены снимать жилье, поэтому очень ждут своих собственных квадратных метров. В таком случае не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений. Но бывает и так, что отсрочка сдачи дома выгодна покупателю, например если он купил жилье в рассрочку и должен заплатить последний взнос в момент получения ключей. Если он еще не собрал деньги, то дополнительное соглашение ему придется как нельзя кстати.

Дольщик согласился на перенос сроков: чем это чревато?

Да, собственно, ничем. Разве что, не получится обратиться в суд за неустойкой за неполучение жилплощади в первоначально оговоренные сроки. А строительная компания, согласно новым условиям договора, может передать жилище покупателю позднее.

Как доказать, что строительная компания просрочила сдачу дома?

Очень просто. День передачи жилья обязательно присутствует в соответствующем акте, который подписывается обеими сторонами в момент передачи. Здесь возможны следующие варианты:
1. Дольщик не имеет на руках подобного документа, а дата передачи уже наступила. Получается, что недвижимость еще не передали, то есть строительная компания не исполнила взятых на себя обязательств.
2. У владельца уже есть акт, но дата в нем не соответствует обещанной договором — она более поздняя.

Но не покупатель обязан доказывать, что условия договора по срокам не соблюдены. Строительная компания будет доказывать, что жилплощадь передана своевременно, если не признает в собственных действиях нарушений.

Застройщик предлагает клиенту подписать акт о приеме квартиры до сдачи дома в эксплуатацию: как поступить?

Случается, что дом уже готов к заселению, но необходимые документы местные власти не подписывают, потому что, например, не до конца благоустроена дворовая территория. В этом случае строительная компания выдает ключи владельцам и разрешает им пользоваться жилплощадью.

Но подписанный при этом акт не будет иметь законную силу — нельзя передавать жилье покупателю пока не получено разрешение на ввод жилого объекта. Такой документ не даст возможности людям зарегистрировать собственность на свое жилье, то есть не позволит стать законным владельцем собственной недвижимости. И БТИ не произведет соответствующие замеры и не составит технические паспорта, значит что и окончательных расчетов за площадь между сторонами ДДУ сделать не получится.

Если дольщик подписал такой акт, но желает предъявить через суд иск строителям за несвоевременную передачу квартиры, то ему придется оспаривать и законность данного документа. Дольщик будет просить суд брать во внимание ту дату, которая фигурирует в окончательном акте, то есть когда уже и дом сдан.

Как действовать дольщику при просрочке сдачи квартиры?

1. Претензия застройщику. Первым делом дольщик должен написать застройщику о том, что просит передать квартиру, выплатить неустойку и возместить прочие расхода, например, за аренду жилья. Все убытки, полученные человеком из-за несвоевременно полученной жилплощади, должны быть подтверждены документами. Так, в случае аренды, следует приложить копию договора, платежные документы или расписки. Можно приложить справку о том, что за человеком не числится в собственности никакого другого жилья.
2. Претензию необходимо доставить застройщику под роспись. Обязательно оставить себе второй экземпляр с подписью ответственного лица, подтверждающей, что претензия получена. Не обязательно лично доставлять документ, можно отправить его почтовым письмом с обязательным извещением о вручении. Квитанция хранится необходимое количество времени. Претензия может быть подана до подписания акта или после. В ней указывается сумма неустойки за день просрочки и дата, по которую должна быть произведена выплата, то есть, по день подписания обеими сторонами акта. При наличии его на руках можно в претензии указать полную сумму неустойки.
3. Подача искового заявления в судебные инстанции. При отсутствии ответа от строительной компании следует действовать через суд, куда подается исковое заявление. Помимо требования неустойки, можно также просить и компенсацию за моральный вред, сумма которого определяется лично дольщиком. Предусмотрен еще и штраф, который может быть наложен на компанию за то, что она не согласилась на добровольных началах удовлетворить законные требования потребителя.

В акте приемки есть пункт об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры: что делать?

Опытные юристы рекомендуют покупателю поступить следующим образом:
1. Подать застройщику письменное заявление. В нем следует потребовать изменить сам текст документа, обосновав это имеющимися претензиями. В заявлении можно дописать, что претензии касаются выплаты определенной суммы неустойки. Дольщик вручает представителю СК заявление лично под роспись или отправляет почтовым отправлением с соблюдением всех формальностей.
2. Подождать, отреагирует или нет компания. Здесь можно ориентироваться на срок в 7 дней — именно за столько должен быть подписан акт приемки после того, как стало известно, что объект готов к передаче. Но если ДДУ предусмотрен иной срок, то ориентироваться на него.
3. Если застройщик так и не внес просимых покупателем изменений и у последнего нет оснований для отказа, то документ можно подписать, но с оговоркой. Ее следует написать на каждом имеющемся экземпляре. В оговорке сообщается, что у покупателя есть претензии относительно выплаты определенной суммы из-за невыполнения условий ДДУ, завизировать датой и подписью, а также расшифровкой ФИО.

Акт с оговоркой не помешает оформить квартиру в собственность?

При отсутствии в документе различных исправлений и зачеркиваний, написанного карандашом текста, то сложностей с оформлением не возникнет. Если документ будет серьезно поврежден или будет содержать текст, который невозможно истолковать однозначно, то его не примут на регистрацию.
Если исправления имеются, то обязательно должно быть подтверждение, что они имеют силу. Подтверждение обязательно заверяется подписями лиц, участвующих в сделке с той и другой сторон.

rostov-na-donu.novostroyku-kupi.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта