Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на дом – в квартире, в жилом доме, в частном доме, в общей долевой собственности, порядок выделения через суд, исковое заявление, регистрация долей, документы для Росреестра

Содержание

Раздел дома, домовладения или выдел доли дома в натуре

Дом на части разделил – своё право прекратил!

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома в натуре, то есть выделить свои доли в домовладении в отдельные жилые дома или его части. Целью такого раздела, как правило, является раздел земельного участка и дальнейшее его оформление в собственность. В целом игра стоит свеч, так как стоимость отдельного жилого дома с землей при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке. Но, к сожалению, не всегда такой раздел приводит к ожидаемым последствиям.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел таких домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о

разделе земельного участка и дома, такой раздел производится на основании решения суда. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Как начинается проблема регистрации выделенных долей дома в Росреестре

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

Часть домовладения (жилой дом, либо жилой дом блокированной застройки), которая образовалась в результате такого раздела, не может быть зарегистрирована в Росреестре (ЕГРН) отдельно от других частей (блоков). При этом, вступившее в законную силу решение суда о прекращении права общей долевой собственности и разделе домовладения на части, является основанием для прекращения регистрационной записи о правах гражданина на этот объект. Регистрирующий орган направляет заявителю Уведомление о прекращении его права на объект недвижимости. Для возникновения права необходимо представить в Росреестр документы-основания на вновь образованный объект. В итоге: у гражданина до раздела домовладения было право долевой собственности на объект недвижимости, а после раздела — сведения о правах на объект —

аннулированы и, как следствие, возможность им распоряжаться – продавать, дарить закладывать и т.д. — утрачена.

Варианты регистрации прав собственности на выделенные доли при разделе дома

Однако способ решения этой проблемы существует. После раздела домовладения на отдельные дома или части (блоки) в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на него, при этом обращаться в многофункциональный центр следует одновременно всем собственникам.

Вывод такой: прежде чем прекращать право общей собственности, выделять свои доли и делить единое целое на части, проконсультируйтесь со специалистами. Лучше узнать о возможных ошибках заранее, чем их потом исправлять. Ведь для того чтобы найти целесообразное решение проблемы, нужно четко понимать последствия каждого действия и разбираться в тонкостях замысловатых и порой неоднозначных норм законодательства.

www.lexgeoescort.ru

Выдел в натуре доли на индивидуальный жилой дом (раздел долей)

Краткое описание ситуации

Наш заказчик имел свидетельство о праве собственности на часть (долю) в индивидуальном жилом доме в г. Нижнем Новгороде. Фактически он занимал одну половину дома с отдельным входом, а его сосед – другую. Много лет они жили мирно до того момента, пока наш Заказчик не обзавелся двумя революционными идеями: реконструировать свою половину дома и пристроить к нему крытый гараж. Сосед на такие преобразования идти не хотел. В итоге, Заказчик обратился к нам с вопросом – можно ли выделить его часть доли в жилом доме, обособить ее как самостоятельный объект недвижимости, чтобы не зависеть больше от соседа и делать с ней все, что заблагорассудится.

Решение проблемы

Этап -1: анализ возможных проблем. Взявшись за решение проставленной задачи, специалисты компании «Прецедент» в первую очередь тщательно проанализировали ситуацию с самим жилым домом, а именно – с наличием незаконных пристроев и самовольно выполненных перепланировок. Делалось это не случайно. Так как в случае, если в выделяемой части дома присутствуют самовольно возведенные заказчиком пристрои либо выполнена перепланировка, в исковых требования обязательно необходимо просить признать на них (пристрои) право собственности, сохранить помещения в перепланированном состоянии.

Второй немаловажный момент – отсутствие споров с соседями относительно принадлежности помещений. Потому что в случае разногласий между соседями о том, кто какую часть дома занимает или должен занимать, может потребоваться проведение судебной экспертизы.

Третий пункт – во время личного обследования, мы выяснили, что его половина дома имеет самостоятельные инженерные коммуникации (отдельные вводы в дом на газ, воду, электричество), что также являются положительным моментом, так как в противном случае, пришлось бы заказывать проект разводки общих коммуникаций.

Этап -2: сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.

В процессе подготовки к написанию и подачи искового заявления, мы заказали и получили комплект документов, необходимый для положительного разрешения дела. В частности:

  • технический паспорт на жилой дом;
  • заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации).

Этап -3: подготовка и подача искового заявления.

Далее, мы подготовили исковое заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.

Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений указанной в техническом паспорте.

Этап -4: судебный процесс.

Довольно часто так называемые идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений «по факту». В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.

Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу.

Что получаем в итоге судебного разбирательства

Индивидуальным в каждом случае остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре доля соседа (если такое встречное требование заявляется) – квартиру №2. Однако, возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.

При этом, непосредственно на стадии судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом) жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс, Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра»), как орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив его с «индивидуального» на «многоквартирный».

Если в рамках судебного процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с «индивидуального» на «многоквартирный», основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры. Получив решение суда обращаемся с ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру.

Также, существует вариант выдела доли в отдельно стоящее здание (возможно в том случае если выделяемые помещения находятся в рамках одной или нескольких литер., т.е. вся литера должна выделятся одному из сособственников) в данном случае объектом недвижимости и кадастрового учета будет являться, например: Жилой дом по ул.Иванова, д.5 литеры А, А1,Г.

После получения кадастрового паспорта регистрируем право собственности на выделенный объект в Управлении Росреестра (ФРС).

В заключение отметим, что описанный процесс является очень трудоемким по времени и прилагаемым усилиям, так что, если вы не хотите заниматься им самостоятельно, мы всегда готовы сделать это для Вас.

 

Rating: 4.8. From 4 votes.

Please wait…

Комментарии



Вопросы по теме

Читайте также

precedent-nn.ru

Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на дом?

Необходимость выделить долю в натуре в общей долевой собственности на совместный дом или другое имущество может возникнуть в любой момент. Причем причин для этого существует масса, начиная от получения и разделения наследуемого имущества и заканчивая делением недвижимости при разводе. Именно поэтому стоит понимать, как происходит выделение части в ее натуральном выражении.

Общие положения

Если обратиться к Гражданскому кодексу, станет понятным, что общим будет именоваться то имущество, которым владеют одновременно несколько лиц. И каждый из собственников выступает в роли владельца одного и того же имущества. Все положения относительно их прав можно найти в 244 статье ГК РФ. Здесь дается определение тому, что имущество может находиться в собственности как долевой, так и совместной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Звоните:

+7(499)755-81-96

Это быстро и бесплатно!

Конечно, чаще всего встречается именно долевая собственность, когда за каждым из владельцев числиться определенная часть имущества в процентном соотношении. В некоторых случаях доли могут быть равны, в других же поделены в неравных пропорциях.

Если изучить судебную практику, то станет понятным, что многократно были разъяснены нормы закона о выделении части в общем имуществе. Чтобы выделить долю в натуре в общей долевой собственности на конкретный дом, потребуются дополнительные строительные работы, основная цель которых — увеличить площадь или переоборудовать здание. В этом случае не обойтись без разрешения от органов местной администрации.

И по закону все затраты требуется распределять на всех участников в тех пропорциях, в которых они владеют собственностью. Когда совладельцы не могут договориться о данных действиях мирным путем, то иногда единственным решением является обращение в судебную инстанцию.

Здесь же во внимание будут браться и такие моменты, как материальное положение каждого из участников, которые должны совершать вклад в строительные работы. Помимо этого, отдельно будет рассмотрен вопрос, когда совладельцем выступает лицо, не достигшее совершеннолетия. В разрешении же такой ситуации обязательным станет присутствие опекунов.

Когда имущество разделить невозможно

Когда имеется долевая собственность на дом и один из совладельцев желает выделить свою в ней часть, то он прежде всего должен договариваться с остальными собственниками. Когда вопрос путем переговоров не решается, то следует подача искового заявления в суд. Здесь уже будет рассмотрен вопрос о возможности выделения части дома в натуре.

И если при разделе постройки будет иметь место повреждение каких-либо элементов, к примеру, газопровода, или имущество будет подвергаться порче, вследствие чего его стоимостная оценка снизится, тогда судья может вынести решение в отказе удовлетворения данного иска.

Когда будет проведена специальная экспертиза и вынесен вердикт о том, что выделить часть дома не представляется возможным, заявителю должны назначить материальную компенсацию за его долю. И после того, как он ее получает, он сможет выйти из общей долевой собственности на дом. То есть все его права на имущество будут утрачены.

Тут также следует понимать, если доля одного из совладельцев считается незначительной, то судьей может быть вынесено решение о принудительном получении компенсации конкретным совладельцем. Поскольку в натуре выделить его часть не представится возможным.

Как выделить долю в доме

Для того чтобы провести выдел доли в доме, не прибегая к помощи судебной инстанции, на такую процедуру должны быть согласны все совладельцы. Без согласия хотя бы одного из них без судебного разбирательства не обойтись. Тогда гражданин, желающий разделить имущество, подает в суд исковое заявление с указанием соответствующей причины.

На уровне закона будет существовать три варианта, когда есть возможность выделить долю в жилом доме:

  • Выделение части будет возможно, если будут соблюдены все строительные нормы. В выделенной доле можно будет сделать обособленный вход и совершить перераспределение коммуникаций. Здесь стоит понимать, что должна присутствовать возможность в дальнейшего пользования жилым помещением.
  • Когда часть, которую желают выделить, не имеет самозастроя. В противном случае нужно будет все оформить официально и лишь после заниматься выделом доли.
  • Когда же произвести мероприятие по перераспределению дома невозможно без порчи остального имущества, то заявителю будет предложено получить финансовую компенсацию. После этого его права на имущество прекращаются. Оценка с учетом рыночной стоимости будет определяться независимой экспертизой.

Когда удается договориться мирным путем, стороны должны составить соглашение о выделении доли. Существует стандартная схема проведения процедуры. И таким образом можно прекратить общедолевую собственность.

Прежде всего, жилплощадь подготавливается к выделу переоформлением документации. При необходимости достройки подготавливаются соответственные разрешительные бумаги на это. Для этого обращаются в муниципальное образование, где занимается всем профильный комитет. После этого заказывается новый паспорт на дом с корректировкой, которая произошла в конструкции помещения.

После этого потребуется заключить соответствующий договор между сторонами. И данный момент в большинстве случаев оказывается наиболее проблемным. Проводится оценка помещения и стоимость его отдельной части. Именно в этот момент между сторонами возникают споры, поэтому не обойтись здесь без помощи третьей стороны, которая вынесет независимую экспертную оценку. Когда компромисс будет достигнут, можно подписывать соглашение о порядке выделения доли.

На заключительном этапе проводится регистрация прав владения на свой выделенный участок. И когда регистрирующий орган выдаст новые свидетельства, они станут подтверждением того, что за каждым собственником закреплена отдельная часть имущества. И оно более не находится в общем пользовании. Здесь уже будет получен новый адрес на выделенную долю, по которому можно получить прописку.

Также после получения на руки свидетельства отдельную территорию дома можно покупать или продавать.

Следует понимать, что недвижимый объект сможет приобрести статус отдельной квартиры в многоквартирном доме или частного отдельного дома после того, как будет проведена регистрация в Росреестре. Недвижимости будут присвоены разные кадастровые номера и каждый объект будет числиться на кадастровом учете. Здесь же владельцы уже смогут сделать прописку, каждый по своему собственному адресу.

А при желании продать недвижимость также проблем не возникнет, поскольку реализовываться будет уже не часть в доме, а отдельный объект. И тогда согласия всех совладельцев не потребуется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Звоните:

+7(499)755-81-96 (Москва)

Это быстро и бесплатно

consultantor.ru

Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Выделить долю в натуре

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Настоящие правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Пример:
1. имеет ли право жена произвести выдел в натуре без согласия мужа.
Ответ: — нет, невозможно. Хоть с согласия, хоть без согласия. Возможно только (через судебное дело) определение порядка пользования квартирой (мужу 1 комната площадью …кв.м., жене — другая …кв.м.), но этот порядок утрачивает силу при продаже доли третьему лицу (т.е. судебное решение об установлении порядка пользования квартирой не распространяется на нового собственника доли).
2. имеет ли право жена продать выделенную в натуре долю (комнату) без согласия мужа.
Ответ: — предложить мужу (у него преимущественное право покупки). В случае отказа — продать по цене не ниже предложенной мужу.
Если есть дети — сложнее.

Для выдела доли в натуре необходимы технические возможности, такие как отдельный вход. Если этого нет и нет возможности, то выдел доли в натуре невозможен.

При выделе доли в натуре между дольщиками разделяются лицевые счета. Теперь каждый сможет оплачивать за свои квадратные метры.
Закон РАА

law-raa.ru

Выдел доли в натуре в жилом доме

Выдел доли означает две вещи:

  • Некогда единый дом делится на две или большее количество частей, являющиеся не связанными между собой.
  • Так как прекращает свое существование первичный цельный дом, прекращаются и права общей собственности, каждый владеет своей частью отдельно, не будучи связанным с другими.

Особенности долевой собственности

Долевая собственность – разновидность общей собственности, в документах отражается точный объем имущества, принадлежащий каждому из сособственников. Не выделяется конкретной части из общего владения.

  • каждый пользуется всеми помещениями дома и земельным участком, на котором он находится, если есть такая возможность;
  • как использовать общее имущество решают собственники по соглашению между ними;
  • определено, что невозможность предоставить одному из сособственников части объекта для использования, в частности, дома, дает основания требовать компенсацию;
  • расходы на содержание имущества, дома, в частности, оплата коммунальных платежей и иные расходы должны оплачиваться соразмерно имеющейся доле.
Общая собственность определяет не только особенности использования имущества, но и его продажи. Предусмотрен специальный порядок, согласно которому, в первую очередь предложение о покупке делается сособственникам.

Как это делать

Собственник доли отправляет письмо с указанием условий, на которых предлагает купить у него имущество. В частности, прописывает цену. Месячный срок дается на ответ. Отсутствие ответа после истечения месяца дает право владельцу провести сделку по продаже. Аналогичные правила действуют в отношении мены. На случаи дарения права преимущественной покупки не распространяются.

Подписание договора на иных условиях, в частности, с меньшей ценой, чем было предложено совладельцам, дает основания для перевода прав покупателя на себя. Период времени для обращения в суд в этом случае 3 месяца. Правда, иск не будет рассматриваться, если заявитель не положит на депозитный счет судебного департамента соответствующую сумму. В нее входит не только сумма покупки, но иные платежи, в частности, налоги, госпошлина и т.д.

Ряд особенностей предусмотрен на случаи взыскания на имущество дольщика:

  • пристав или лицо-взыскатель, вправе подать в суд иск, просить выделить долю из общего имущества;
  • невозможность проведения выдела или нежелания совладельцев соглашаться на эту процедуру, доля может быть продана им по рыночной цене;
  • невозможность выдела, отказ совладельцев покупать долю должника, является основанием для выставления доли на рыночные торги.

Как выделить долю в натуре в жилом доме

Инструкция

Выдел – это непросто получение новых документов и перестройка дома. Все делается двумя путями:

  • выдел дома по договоренности между собственниками;
  • выдел дома через суд, если один из собственников не дает согласия.

Какой бы ни был выбран вариант, обязательно участие эксперта. Он предлагает с учетом фактического порядка использования дома и долей сособственников дома варианты раздела. Предложения эксперта излагаются в специальном отчете. Судьи принимают решения на основе материалов экспертизы.

Добровольный раздел фиксируется в договоре, с использованием способа, предложенного экспертом. Решается вопрос о перераспределении долей, стоимости, сколько кто кому остается должен с учетом перестройки дома. Стороны вправе разделить все так, как им хочется. Единственное ограничение — права несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Необходимо получить согласие органов опеки, которые должны убедиться, что права опекаемых и детей не нарушаются.

Если нет согласия всех сторон – придется обращаться с иском в суд. Договор или решение суда, смотря, каким образом произошел раздел, проходят регистрацию. Перед этим вносятся изменения в кадастровый паспорт. Неотъемлемым решением вопроса является раздел также и земельного участка.

Дальше происходит фактическая перестройка жилого дома, его реальное разделение.

Практическая и техническая сторона вопроса

На практике чаще делят дома чем квартиры. Почему? Раздел допускается при условии возникновения новых полноценных домов или квартир, в которых ест все необходимые атрибуты:

  • санузел;
  • кухня;
  • жилые помещения;
  • отдельный вход.

Новые объекты недвижимости являются полностью самостоятельными.

Они не просто должны быть как таковые. Существуют законодательные правила, требования к тому какие должны быть частные дома или квартиры, какая минимальная площадь должна быть у них или отдельных помещений. Требования излагаются в СНИПах. Домам и квартирам посвящен отдельный раздел.

Сохранение ценности объекта – второе условие, при котором возможно провести раздел дома, если без этого нельзя, то ничего не получится. Правда, это скорее характерно для судебных дел. Если есть согласие сособственников, вопрос уменьшения стоимости не будет помехой.

Мотивы разделения не играют никакой роли. Главное, в случае с судом доказать, что было предложение договориться о разделе, но последовал отказ. Причины любые:

  • получить отдельное жильё;
  • распорядиться своей частью недвижимости на свое усмотрение (продать, подарить, отдать в залог).

Выделение имеет смысл перед ремонтом и значительным улучшением своей части жилья. После раздела другие сособственники не смогут претендовать на улучшения и дополнительную стоимость. Вероятна ситуация признания улучшений незаконными со стороны других собственников.

Добровольно или через суд решается вопрос о разделе, проводится строительно-техническая экспертиза. 

Специалисты отвечают на примерно следующие вопросы:

  • реально ли технически провести раздел дома, пристроек, земельного участка?
  • реально ли разделить жилой дом и постройки, земельный участок под ними согласно долям?
  • Какие есть варианты раздела дома, построек, земельного участка?
  • Какие работы по переоборудованию и перестройке надо провести каждому сособственнику и сколько каждый из них потратит на это денег?
  • Какова степень физического износа строений, дома (определяется в процентах)?
  • Какова действительная (рыночная) цена владения (участка, дома, пристроек, в том числе являющихся объектами незавершенного строительства).
  • Какую сумму будет составлять компенсация в случае невозможности выдела доли одного из собственников?

Необходимые документы

Перечень бумаг, которые понадобятся для раздела примерный. Каждый случай отличается.

В любом случае экспертам необходимы следующие документы:

  • Технический паспорт дома.
  • Свидетельства о праве собственности, договора, свидетельства о праве на наследство, кадастровая документация на земельный участок.
  • Бумаги, отражающие порядок реального пользования домом и земельным участком.

Исследование эксперта, проводимое в рамках гражданского дела, требует дополнительных документов:

  • Копии иска, возражений, встречного иска, приложенные к ним бумаги.
  • Копии протоколов, определение судьи о назначении экспертизы с вопросами, которые надлежит разрешить эксперту.
  • Домовая книга для подтверждения проживания еще кого-то, кроме собственников.

Судебный процесс

Он начинается с написания иска и отправки его в суд. Соблюдение формальностей будет основанием для открытия дела. Как правило, если собраны все материалы, судья сразу же старается назначить экспертизу. Вопросы фактически определяет сам, хотя стороны вправе их ставить, что делается ими редко.

Из вариантов предлагаемых экспертов, судья выбирает наиболее приближенный к реальным долям истца и ответчика.

Не всегда существуют варианты раздела дома, к примеру, доля является незначительной. Судья или определяет порядок пользования или, если есть иск с требованием обязать выплатить компенсацию, суд прекращает право выделяющегося дольщика в обмен на компенсацию. Компенсация рассчитывается из реальных, рыночных цен.

Источники расчета:

  • Экспертная оценка.
  • Отчеты оценщиков.
  • Квитанции платежные поручения, договора с подрядчиками (ИП, фирмами).
  • Тарифы, расценки на строительные материалы.
  • Влияние местонахождения дома на его стоимость.

Судья по причине невозможности проведения раздела квартиры или дома вправе определить порядок использования объекта сособственниками и лицами, имеющими право проживания.

www.alef-agency.com

Выдел в натуре доли на ИЖС (раздел долей)


Ознакомьтесь с нашей услугой «Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки.»


Краткое описание ситуации

Наш заказчик имел свидетельство о праве собственности на часть (долю) в индивидуальном жилом доме в г. Нижнем Новгороде. Фактически он занимал одну половину дома с отдельным входом, а его сосед — другую. Много лет они жили мирно до того момента, пока наш Заказчик не обзавелся двумя революционными идеями: реконструировать свою половину дома и пристроить к нему крытый гараж. Сосед на такие преобразования идти не хотел. В итоге, Заказчик обратился к нам с вопросом — можно ли выделить его часть доли в жилом доме, обособить ее как самостоятельный объект недвижимости, чтобы не зависеть больше от соседа и делать с ней все, что заблагорассудится.

Решение проблемы

Этап 1: анализ возможных проблем.

Взявшись за решение проставленной задачи, специалисты компании «Прецедент» в первую очередь тщательно проанализировали ситуацию с самим жилым домом, а именно — с наличием незаконных пристроев и самовольно выполненных перепланировок. Делалось это не случайно. Так как в случае, если в выделяемой части дома присутствуют самовольно возведенные заказчиком пристрои либо выполнена перепланировка, в исковых требования обязательно необходимо просить признать на них (пристрои) право собственности, сохранить помещения в перепланированном состоянии.

Второй немаловажный момент — отсутствие споров с соседями относительно принадлежности помещений. Потому что в случае разногласий между соседями о том, кто какую часть дома занимает или должен занимать, может потребоваться проведение судебной экспертизы.

Третий пункт — во время личного обследования, мы выяснили, что его половина дома имеет самостоятельные инженерные коммуникации (отдельные вводы в дом на газ, воду, электричество), что также являются положительным моментом, так как в противном случае, пришлось бы заказывать проект разводки общих коммуникаций.

Этап 2: сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.

В процессе подготовки к написанию и подачи искового заявления, мы заказали и получили комплект документов, необходимый для положительного разрешения дела. В частности:

  • технический паспорт на жилой дом;
  • заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации).

Этап 3: подготовка и подача искового заявления.

Далее, мы подготовили исковое заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.

Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений указанной в техническом паспорте.

Этап 4: судебный процесс.

Довольно часто так называемые идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений «по факту». В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.

Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу.

Что получаем в итоге судебного разбирательства

Индивидуальным в каждом случае остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре доля соседа (если такое встречное требование заявляется) — квартиру №2. Однако, возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.

При этом, непосредственно на стадии судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом) жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс, Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра»), как орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив его с «индивидуального» на «многоквартирный».

Если в рамках судебного процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с «индивидуального» на «многоквартирный», основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры. Получив решение суда обращаемся с ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру.

Также, существует вариант выдела доли в отдельно стоящее здание (возможно в том случае если выделяемые помещения находятся в рамках одной или нескольких литер., т.е. вся литера должна выделятся одному из сособственников) в данном случае объектом недвижимости и кадастрового учета будет являться, например: Жилой дом по ул.Иванова, д.5 литеры А, А1,Г.

После получения кадастрового паспорта регистрируем право собственности на выделенный объект в Управлении Росреестра (ФРС).

В заключение отметим, что описанный процесс является очень трудоемким по времени и прилагаемым усилиям, так что, если вы не хотите заниматься им самостоятельно, мы всегда готовы сделать это для Вас.

precedentnn.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта