Кадастровая стоимость это рыночная стоимость – как они соотносятся, что это такое и в чем разница между этими оценками, определение каждого из них

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость должны соответствовать. Что делать, если это не так?

Кадастровая стоимость определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки в зависимости от вида объекта недвижимости, классификации по целевому назначению и т.д. Она устанавливается для целей налогообложения, поэтому очень важно перед сделкой купли-продажи сравнить вашу рыночную стоимость с той, которая указана в ГКН. Ведь налог платить придется именно от кадастровой стоимости.

Посмотреть ее размер можно быстро и легко на Публичной кадастровой карте. Просто найдите интересный вам объект на карте вручную, или по кадастровому номеру, если он вам известен.

Если такая стоимость будет намного выше той, по которой вы приобретаете объект тут есть несколько вариантов решения:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Приобрести объект и оспорить его кадастровую стоимость. 

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость становиться равнозначной, только по инициативе собственника, долгосрочного арендатора объекта недвижимости двумя способами:

  1. Путём обращения в комиссию, созданную при Росреестре (кадастровый орган, осуществляющий учёт недвижимости).
  2. Посредством обращения в суд.

Какой вариант будет для вас более приемлемый – решать только вам.

Если вы уже владелец объекта и хотите сравнить кадастровую стоимость с рыночной. Найдите кадастровую стоимость на нашем портале, а рыночную оцените по объявлениям купли-продажи похожих объектов.

Если вы не хотите тратить время на очереди и поездки, закажите документы онлайн по ссылке.

kadastrmap.ru

Стоимость кадастровая

Перейти к следующей статье

 

Старт формированию рынка недвижимости в новой России был дан в самом начале девяностых годов XX века после «амнистирования» частной собственности (в т. ч. частной собственности на землю), до этого на многие десятилетия вычеркнутой из экономической жизни. Без эффективного и понятного механизма оценки недвижимости едва ли возможно функционирование одного из важнейших сегментов инвестиционного рынка, каковым является рынок недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости нельзя игнорировать при их купле-продаже, сдаче в аренду и иных операциях, связанных с реализацией имущественных прав.

Знать стоимость недвижимости необходимо при акционировании предприятий, перераспределении имущественных долей, привлечении новых пайщиков, дополнительной эмиссии акций, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций.

Стоимостью объектов недвижимости руководствуются, устанавливая цену своих услуг, страховые компании, а банки ─ при кредитовании под залог квартир и домов.

Девелоперы должны знать стоимость недвижимости, приступая к разработке инвестиционных проектов и привлечению инвесторов. И даже …при ликвидации объектов недвижимости.

Без знания стоимости недвижимости не обойтись при исполнении судебных приговоров и разрешении имущественных споров. И конечно, кадастровая стоимость недвижимости (будь то кадастровая стоимость квартиры или иного объекта недвижимости) необходимы для организации сбора налогов со зданий и земельных участков ─ важной статьи пополнения местных бюджетов.

Стоимость и цена

Слова «цена» и в меньшей степени «стоимость» ─ одни из самых часто употребляемых в газетных статьях, на телевидении и радио, в официальных выступлениях и повседневной речи. Но произнося их, не все одинаково понимают разницу между ними самими и между различными видами цены и стоимости.

Полное единство взглядов по этому вопросу отсутствует и в научном сообществе. Категории стоимости и цены и их взаимосвязь – одни из основных проблем экономической науки.

К их решению сложились два подхода. В классическом подходе решающая роль в формировании стоимости товара отводится сопровождающим его производство издержкам. А цена рассматривается как денежное выражение стоимости.

Последователи неоклассической школы считают сведение стоимости только к затратам и издержкам однобоким и обращают повышенное внимание на влияние таких факторов, как полезность и редкость оцениваемого объекта. Они делают акцент не на стоимости как основе цены, а зависимости цены от спроса и предложения. А термины «стоимость» и «цена» считают почти синонимами.

Рыночные отношения отличаются многообразием цен. Смысл существительного «цены» уточняют самые разные прилагательные. Цены могут быть базисными, мировыми, монопольными, номинальными, оптовыми, розничными и проч.

Разной может быть и стоимость: ликвидационной, инвентаризационной, инвестиционной.

Рыночная стоимость недвижимости

Особый интерес вызывает имеющая несколько определений рыночная стоимость недвижимости. Рыночная стоимость ─ это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Так, рыночная стоимость определяется в вышедшем в 1998 г. стандарте крупнейшего в России профессионального объединения специалистов в области оценки недвижимости ─ Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом обязательно соблюдение целого ряда условий. Стороны сделки должны располагать всей необходимой информацией. На величине цены сделки не должны отражаться чрезвычайные обстоятельства. Сделка должна быть добровольной, а ее стороны хорошо осведомленными о предмете сделки, действовать в своих интересах и т. д.

Во всех случаях рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных с ней налогов.

Кадастровая стоимость

Значение рыночной стоимости в рыночной экономике абсолютно очевидно и в доказательствах не нуждается. Не менее велико оно у кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В этом же законе даны понятия государственной кадастровой оценки, принципы формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и порядок опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимости могут по-разному соотноситься между собой. Но, очевидно, что определение кадастровой стоимости в значительной степени осуществляется на основе рыночной информации. (Она, конечно, должна быть обработана в соответствии с установленными законодательством правилами кадастровой оценки). С другой стороны, кадастровая стоимость участков ─ важная составляющая рыночной оценки земли. Хотя нередко более существенное влияние на нее оказывает рыночный спрос.

В Российской Федерации определение кадастровой стоимости в значительной степени основано на методах ценового зонирования и экономико-статистического моделирования. Несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка может быть обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости не учитываются его специфические характеристики. Ситуации, когда кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их реальной рыночной стоимости, не так уж редки.

Изучение мирового опыта показывает, что в большинстве стран при оценке недвижимости для целей имущественного налогообложения наблюдается постепенный переход от нормативных показателей к рыночным (рыночной стоимости, годовому уровню рыночной арендной платы). Это способствует повышению объективности определения налоговой базы, поскольку в основе такого подхода лежат объективные особенности развития экономики. Хотя и у него есть недостатки ─ излишняя субъективность, зависимость от мнения конкретного эксперта.

Какой будет кадастровая стоимость земли, во многом определяется ее целевым назначением, от которого зависит методика кадастровой оценки. Например, для земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость земельного участка ─ это капитализированный расчетный рентный доход. Кадастровая стоимость участка земель лесного фонда – это капитализированный рентный доход, рассчитанный для оцениваемых участков за бесконечный промежуток времени при их рациональном использовании.

Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность большого числа действий. Она начинается с принятия решения о проведении.

Инициаторами государственной кадастровой оценки являются исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Периодичность кадастровой оценки ─ не реже одного раза в пять лет.

Следующий этап ─ формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Указываются их количественные и качественные характеристики, необходимые для ее проведения. Государственная оценка кадастровой стоимости проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

После этого осуществляется отбор исполнителя работ, с которым заключается договор на проведение оценки, результатом которой являются определение кадастровой стоимости и составление отчета.

Необходимый этап государственной кадастровой оценки ─ экспертиза отчета и утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Исполнитель работ не позднее, чем через тридцать дней после даты составления отчета обязан обеспечить проведение его экспертизы. Без наличия положительного экспертного заключения, выданного саморегулируемой организацией оценщиков, отчет об определении кадастровой стоимости заказчиком принят не будет.

В течение десяти рабочих дней после принятия отчета заказчик работ (орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки) утверждает его результаты. А в течение последующих пяти дней ─ сведения о кадастровой стоимости оцениваемых объектов направляются заказчиком работ в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ осуществлять функции по государственной кадастровой оценке.

Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости подлежат опубликованию и внесению в государственный кадастр недвижимости. Опубликование происходит в течение десяти рабочих дней со дня утверждения результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки можно оспорить

Предоставление отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты государственной кадастровой оценки земель, не обязательно. Но проверку таких отчетов правообладателями законодательство не ограничивает. Любой из них при желании может убедиться в правильности определения кадастровой стоимости своего участка.

Если результаты государственной кадастровой оценки не удовлетворяют правообладателей (это могут быть и физические, и юридические лица), возможно оспаривание кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Самый простой путь инициировать это ─ подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Во многих регионах наблюдается рост количества споров, связанных с кадастровой стоимостью земли.

Как узнать кадастровую стоимость

Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка и дополнительные сведения о нем. Величина кадастровой стоимости относится к числу дополнительных сведений.

Узнать кадастровую стоимость земельного участка просто. Сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, могут быть представлены в виде справки. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости является выпиской из ГКН. Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 октября 2013 г. № 566 «Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости» установил действующую форму. Прежняя форма, утвержденная в 2011 г., признана утратившей силу.

Справка содержит кадастровый номер и предыдущие номера ─ ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный). Сведения о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости приводятся по состоянию на дату, указанную в запросе о предоставлении сведений, на основании которого предоставляется справка.

Кадастровую стоимость конкретного земельного участка можно узнать на Интернет-портале государственных услуг Росреестра.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Кадастровая стоимость ─ один из эффективных инструментов, позволяющих реализовывать этот важный принцип в жизнь.

3 июня 2014 г.


zakadom.ru

порядок расчета и отличия от кадастровой цены

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.


Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

law247.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта