Кадастровая стоимость выше рыночной или ниже – можно ли это сделать государству, как этот показатель влияет на сделку, а также какими будут последствия?

Содержание

Что выше кадастровая или рыночная стоимость недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

На момент подготовки договора, связанного с продажей недвижимости, следует учитывать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью. Цена недвижимости может зависеть от самых различных моментов. Рассмотрим особенности подобных терминов подробнее.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Рыночная стоимость предназначена для реального отображения положения дел на рынке. Именно поэтому она зачастую выше, чем кадастровая. Лишь при оценке старой недвижимости, которая не пользуется популярностью, оба показателя практически идентичны.

К другим особенностям можно отнести следующие моменты:

  1. Как правило, кадастровая стоимость на треть или половину ниже рыночной. Это связано с тем, что она не учитывает положение на рынке.
  2. Оба показателя не связаны между собой. Однако, для подсчета применяются практически схожие схемы, то в случае определения рыночной стоимости учитывается большее количество факторов.
  3. Кадастровая оценка приводит к тому, что недвижимость в элитном районе и на окраине имеют практически схожую стоимость. Рыночная же учитывает не только эти, но и некоторые другие факторы.

Полезно знать! Приведенная выше информация определяет то, что разница между двумя показателями существенная. Поэтому при подготовке документа купли-продажи учитывается оба показателя.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Подобная оценка не имеет ничего общего с рыночной. Среди особенностей определения подобного значения учитывается:

  • Основное критерий определения подобного значения – сумма расходов, которые были потрачены на строительство сооружения.
  • При расчете вычитаются затраты, связанные с износом сооружения.
  • На кадастровую цену не оказывает влияние качество ремонта, район или комфорт проживания.
  • Подобные расчеты проводятся для подсчета налогов, различных сборов. Примером можно назвать оформление ипотеки. Без определения стоимости недвижимости этого не сделать.

Расчеты проводятся в несколько этапов. Они следующие:

  1. Принятие решения о проведении исследования.
  2. Собственная оценка.
  3. Утверждение полученных расчетов в ходе исследования.

При исследовании учитывается достаточно большое количество различных параметров. Наиболее важными принято считать:

  • Регион расположения и экономическая обстановка.
  • Тип коммуникаций.
  • Категория земельного участка.

Отметим! Узнать подобную информацию можно через онлайн-справочник Росреестра и на публичной кадастровой карте. Записку можно заказать из ЕГРН. Переоценка проводится не реже чем один раз в пять лет, проводить оценку могут и лицензированные частые заемщики.

От чего зависит рыночная стоимость?

Продавец в большинстве случаев уделяет внимание именно рыночной цены. Это связано с тем, что она намного выше.

Подобный показатель зависит от следующих параметров:

  1. Месторасположения объекта. При этом учитывается расположение детских садов и школ, различных учреждений.
  2. Техническое состояние сооружения также имеет значение. Примером можно назвать состояние отделочных материалов, кровли и многих других конструктивных элементов.
  3. Престижность района характеризуется самыми различными моментами. Примером можно назвать то, какого уровня недвижимость расположена вокруг.
  4. Планировка сооружения.
  5. Наличие мебели и ее состояние.
  6. Тип применяемых отделочных материалов.

Примечание! Как правило, исследование проводят компании, получившие на это лицензию. Они формируют собственный список критериев, при учете которых рассчитывается стоимость предложения.

В каких ситуациях необходима оценка кадастровой стоимости, а в каких — рыночная?

Рыночная цена может рассчитываться по желанию владельца недвижимости и использоваться в самых различных целях. С кадастровой дела обстоят несколько иначе.

Она требуется в нижеприведенных случаях:

  1. При оформлении договора дарения, когда не сумма не указывается. Для вычисления налога при передачи прав собственности проводится рассматриваемая оценка недвижимости.
  2. При обмене объекта также учитывается именно подобная стоимость.
  3. Оформление права наследования проводится с учетом кадастровой стоимости, а не рыночной.
  4. Подсчет суммы налога при купле или продаже, аренде и совершении других сделок проводится с учетом подобных расчетов.
  5. При вычислении суммы налога землю и сооружение.

Отметим! Проводимую оценку рекомендуется проводить не чаще одного раза в три года. В некоторых больших городах процедура проводится раз в два года.

Что выше — кадастровая стоимость или рыночная?

Как ранее было отмечено, кадастровая цена намного меньше рыночной в большинстве случаев. Однако, можно встретить и обратную ситуацию.

Особенностью подобного момента назовем следующие моменты:

  1. Чаще всего рассматриваемая ситуация встречается при строительстве элитной квартиры в новом доме, который возводился при применении инновационных технологий. Они могут использоваться при создании новых районов, за счет чего расположение объекта считается невыгодным, но стоимость недвижимость весьма высокая.
  2. При отсутствии износа сооружения также можно встретить подобную ситуацию. Это связано с тем, что себестоимостьматериалов остается высокой.
  3. Подобная разница встречается в случае расположения элитной недвижимости в новом районе, где нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное движение. Эти моменты учитываются при расчете рыночной цены, при кадастровой в меньшей степени.

Полезно знать! При возникновении рассматриваемой ситуации документ о рыночной стоимости можно использовать в суде при оспаривании кадастровой. Также есть возможность обратиться в ГКН для оспаривания полученного результата. Судебный процесс редко завершается в пользу истца.

В заключение отметим, что оба документа требуются при проведении самых различных сделок, связанных с недвижимостью. Для получения адекватной оценки рекомендуют обратиться в коммерческие организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Бесплатная консультация юриста в сфере недвижимости

Читайте также:


realtymill.ru

Почему кадастровая стоимость квартиры или земли выше рыночной

Постоянно собственники имеют дело с такими понятиями, как стоимость имущества по кадастру или рыночным показателям. Речь идёт о недвижимости. Из-за появления таких понятий нередко возникают проблемы, и владельцы недвижимых объектов сталкиваются с трудностями относительно определения каждого варианта цены. Сложнее всего понять,  почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной?

Соотношение рыночной и кадастровой цен

В первую очередь необходимо понять, в чём разница между ценами по кадастру и установленными рынком. Если смотреть на это с точки зрения оценки недвижимости, то критерии практически идентичны, что в первом, что во втором случае. Однако это не значит, что никакой разницы между кадастровой стоимостью и рыночной определить нельзя. Выделяют такие требования к оценке, которые характерны для рыночной цены, но при этом не применяются для определения кадастровой цены.

Речь идёт о таких характеристиках объекта недвижимости, как свежий ремонт в квартире, насколько востребована применяемая планировка, каково расположение квартиры и многие другие подобные критерии. Они определяют именно рыночную цену, в то время как кадастровая стоимость зависит совершенно от других условий и больше опирается на характеристики строения в целом, его размеры и назначение. В этом и заключается отличие.

С учетом того, что рыночная цена охватывает гораздо больше характеристик объекта, она определяет более высокие показатели по сравнению с кадастровой стоимостью. Чаще всего те суммы, что предлагает рынок, выше тех, что указываются в реестре ГКН. Однако определяется конкретное соотношение этих двух видов цен, так как безосновательное превышение кадастровой стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности.

Стоимости квартир могут совпадать. Обычно это те объекты, которые расположены в домах, построенных десятки лет назад. В максимально новых постройках несовпадение цен  может доходить до пятидесяти процентов.

Говоря о влияние одной цены на другую, можно отметить, что подобного воздействия не наблюдается. Результаты оценки для кадастра никак не смогут повлиять на оценку, проводимую для определения рыночной цены квартиры. То есть никакого воздействия кадастровых показателей на рыночные или наоборот не предусматривается, кроме того, все процедуры относительно установления стоимостей также будут совпадать.

Единственное отличие можно определить в процессе подсчёта рыночной стоимости. Оно выступает скорее особенностью и основывается на критериях, которых учитываются для того, чтобы определить нужную цену. Речь идёт о расположении квартиры и популярности планировки. В каждом регионе свои предпочтения, то есть рыночная стоимость очень разбросана территориально, она не будет одинаковой в каждом регионе, чего нельзя сказать о кадастровом показателе, который относительно однообразен.

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до  показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.

В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

  1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
  2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна  отразиться и на системе налогообложения.

Рекомендуем ознакомиться:

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Что делать, если кадастровая цена всё-таки превысила рыночные показатели? В этой ситуации есть шанс пересмотреть именно кадастровую цену.

Для этого необходимо наличие определённых оснований:

  • неточные данные, которые были использованы при фиксации стоимости объекта по кадастру;
  • необходимость фиксации рыночной цены согласно той даты, когда были внесены сведения в кадастр.

Чаще всего больше внимания обращается именно на ошибки в информации, вносимой в реестр. Она может касаться любых характеристик объекта. Также недопустимыми сведениями являются те, которые были применены не по правилам.

Что же касается превышения кадастровой цены, то порядок рассмотрение данного вопроса практически ничем не отличается от случаев, когда просто необходимо внести изменения в данные, касающиеся имущества. Важно также не ошибиться с инстанцией, которая будет рассматривать требование об изменении зафиксированной ранее кадастровой стоимости.

Закон определяет два типа процедур по переопределению цены рынка и цены по кадастру:

  1. Направление документов в специальные комиссии, которые занимаются рассмотрением материалов относительно проведённой оценки.
  2. Направление документов в судебные органы, что прямо предусматривается Налоговым кодекс РФ.

Первый вариант, очевидно, выигрывает в сравнении с судами, так как деятельность комиссии полностью сосредотачивается именно на особенностях определения и уточнения кадастровой стоимости. При этом заявитель может сделать любой выбор, решив, куда ему обратиться, никаких ограничений по этому вопросу закон не устанавливает.

Если требование  об оспаривании  цены направляет гражданин, то он может его подать в комиссию и суд в любом порядке, если заявитель юридическое лицо, то оно обязано сначала пройти этап комиссии, а после этого уже обращаться в суд.

Сравнивая обращение в специализированные комиссии и подачу иска, справедливо отметить, что первый вариант имеет гораздо больше плюсов:

  • короткие сроки разрешения ситуации, не больше одного месяца;
  • нет нужды платить государственную пошлину и нести иные расходы;
  • представления заявителю права в случае отрицательного решения комиссии оспорить его в судебном порядке.

Подобные органы создаются и работают при каждом действующем в субъектах Росреестре, их наличие обязательно. Обращаться следует, соответственно, по месту нахождения недвижимости.

Документы, подаваемые при пересмотре

Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены.  Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.

В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:

  • справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
  • ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
  • бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
  • отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
  • заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
  • если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.

Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.

Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.

В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.

Рекомендуем ознакомиться:

Порядок пересмотра кадастровой стоимости

Законодатель даёт собственнику два варианта разрешения спора в случае, если кадастровую цену завысили, и она превышает при этом даже рыночные показатели. Выделяют досудебный и судебный порядок пересмотра цены по кадастру.

Досудебный порядок. В данной ситуации необходимо подавать заявление в специализированные подразделения, которые создаются при Росреестре в каждом регионе, а именно в комиссии, разбирающие споры конкретной категории. На таком заседании всегда должна  присутствовать, как минимум, половина членом созданной комиссии. Решение при этом принимается в максимально короткие для такого вида дел сроки, а именно в течение одного месяца.

Исследование документов и самого заявления проходит в течение семи дней, в этот же период времени заявителю и иным участникам спора сообщается о том, когда будет проведено слушание. О своём решение, которое принимается на основании предложенных документов, комиссия обязана сообщить всем лицам, имеющим интерес в деле, причём в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Обязательное правило при работе комиссии -, участие органов местного самоуправления той местности, на которой размешается недвижимость. Данные органы власти должны своевременно уведомляться о принимаемых комиссией решениях.

При этом принятое решение возможно лишь в двух вариантах, когда речь идёт о необходимости установить стоимость по рынку в соответствии с той датой, когда были внесены данные в кадастр:

  • удовлетворить заявление, то есть провести определение такой рыночной цены, которая бы соответствовала конкретно обозначенному периоду времени;
  • отклонить требования заявителя в виду недостаточности представленных доказательств.

Каждое решение, принятое комиссией, можно обжаловать через суд. При этом оспаривать допускается не только установленную цену на объект, но и сами выводы рассматриваемого подразделения.

Судебный порядок. В этой ситуации достаточно подать заявление в суд, приложив также пакет документов, выступающий доказательственной базой. При этом роль судебных органов может проявляться в двух формах: либо при рассмотрении конкретного спора по поводу кадастровой стоимости, либо при пересмотре того решения или тех показателей, которые были приняты в результате обращения в специализированную комиссию.

Закон также определяет точный перечень требований, которые может заявить как лицо, ранее не обращавшееся в комиссию, так и административный истец, пытавшийся решить вопрос с помощью специализированного подразделения.

В случае с судебным органом предъявляться могут следующие требования:

  • установить точную цену согласно рыночным показателям стоимости недвижимости;
  • изменить сведения, если были обнаружены ошибки в кадастре;
  • пересмотреть решение, которое ранее было принято комиссией.

Требования должны быть сформулированы в заявлении, а также обязательно подтверждены документами, выполняющими роль доказательств.

Одновременно с решением спора по поводу стоимости объекта по кадастру никакие другие требования рассматриваться не могут. Иные претензии нужно выводить в отдельное производство.

Необходимо точно понимать, в какую инстанцию при выборе суда следует направлять заявление. Первая и, как показывает судебная практика, единственная из них всегда Верховные суды в республиках, суды городов, имеющих федеральное значение, а также областные и краевые суды. Ответчиком в таком деле всегда будет выступать либо Росреестр, либо комиссия, которая подтвердила ту стоимость, которая должна была быть оспорена. Действовать они будут в лице представителя. Если решение суда не удовлетворяет заявителя, то он также всегда может обжаловать его  в апелляционной инстанции, но только в течение месяца с того дня, как было принято соответствующее решение.

Сроки, в течение которых и будет осуществляться рассмотрения требований, равны двум месяцем, иногда прибавляется еще один месяц. Заявитель имеет право подавать заявление лишь в течение пяти лет, поскольку именно такой период отдаётся на то, чтобы в итоге кадастровая стоимость изменилась. Важным правилом является ещё и то, что если даже в кадастре и содержались сведения, подлежащие оспариванию, но до момента подачи иска они были изменены, требовать что-либо больше не представляется возможным.

Таким образом, превышение кадастровых цен над рыночными показателями считается неблагоприятной ситуацией для владельца имущества. В подобной ситуации всегда нужно требовать оспаривания имеющихся показателей путем обращения в суд или специализированные комиссии.

zhiloepravo.com

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше

В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как  кадастровая и рыночная цена объекта. При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества. Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода — материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

zhiloepravo.com

Кадастровая и рыночная стоимость земли в 2018 году

С реформированием отрасли налогообложения и формированием единого реестра, с помощью которого будет проводиться расчет налогов и других платежей, очень часто обычных граждан волнует вопрос кадастровой стоимости. Ведь все прекрасно знают, что именно на ее основании проводиться расчет всех необходимых к уплате налогов и сборов, другое дело, что не всегда такая стоимость адекватная и соответствует реалиям действительности. Именно поэтому в данной статье мы попробуем понятно рассказать о том, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, как они определяются, и почему кадастровая стоимость земли выше рыночной.

Кадастровая стоимость: особенности формирования

Начнем с того, что отметим: методика оценки земельного участка с помощью кадастровой стоимости проводится исключительно государством.

Такая информация вноситься в единую информационную базу, служащую основанием фискальным органам для начисления земельного и других видов налога. Такая стоимость рассчитывается периодически, и поэтому на законодательном уровне утверждены сроки по провидению такой оценки. На данный момент оценка земельного участка не может проводиться чаще, чем один раз в три года, но при этом не должна проводиться реже, чем один раз в пять лет.
Провидение оценки земельного участка имеет свой определенный алгоритм, который прописан в соответствующих Правилах.

Если по итогу отчетного периода на 1 марта налогоплательщик не получит возможности узнать величину кадастровой стоимости, то тогда он получает полное право не платить соответствующий земельный налог.

В таком случае ни один сотрудник ФНС не имеет права предъявить к такому субъекту претензии.
Теперь самый главный вопрос в том, как же формируется такая стоимость и от чего она зависит? Следует отметить, что главным показателем при формировании цены объекта является его целевое предназначение. Есть установленная классификация земельных участков по целевому назначению, и в зависимости от того, в какую категорию попадает участок налогоплательщика, и формируется оценка.

Классификационный признак при формировании кадастровой стоимости

Классификация земли по целевому назначению:

  • Земельные участки городского и сельского поселения, к которым также относят и различного рода жилые кооперативы, объединения, поселки и т.д., например, дачные кооперативы, огороднические объединения. При формировании кадастровой стоимости таких объектов главным является статистическая информация о стоимости объектов. Здесь используется исключительно массовый характер расчета, то есть нет индивидуального подхода к объекту и весь расчет проходит по единому алгоритму;
  • Земля, которая располагается за чертой городских и сельских поселений. Также в эту группу входят те земельные участки, которые находятся за чертой лесничеств, заповедных зон и т.д. Здесь при оценке объекта недвижимости применяется не статистический метод, а метод капитализации. Здесь рассчитывается кадастровая стоимость на основе расчета ренты, то есть того дохода, который может быть получен землевладельцем с данного участка земли;
  • Участки, которые не относятся ни в одну из ранее рассмотренных категорий, то есть те земли, что располагаются вне черты городов и сел. В данном случае для расчета стоимости используется опять-таки метод расчета рентного дохода. Но в случае невозможности его применения может быть применен другой подход: стоимость будет формироваться исходя из тех расходов, которые необходимо будет осуществить лицу для поддержания такого участка в надлежащем состоянии, в том числе и с сохранностью его потенциала.

Но у многих людей возникает вопрос относительно того, а как оцениваются те земли, которые одновременно могут входить в каждую категорию, как тогда формируется их стоимость. В таком случае происходит некое распределение земель на доли, каждая из которых будет иметь свою кадастровую стоимость. Если владелец владеет таким участком с разными по назначению долями, то тогда ему будет выдана карта зонирования с подробным описанием предназначения каждой зоны участка.
По итогу провидения кадастровой стоимости такая информация должна в обязательном порядке быть внесена в кадастр, на основании которого и будет происходить начисление налогов. Но, к сожалению, не всегда такая стоимость будет объективной, и не все факторы влияния будут учтены правительственными органами власти. Многие не понимают, почему нельзя использовать именно рыночную стоимость, ведь это правильнее и логичнее. Но и здесь есть свои тонкости.

Рыночная стоимость: принципы определения

Конечно, рыночная стоимость – это более объективный показатель, который учитывает многие факторы влияния. Если говорить простыми словами, то

рыночная цена земли – это та стоимость, за которую ее готовы купить на рынке недвижимости в настоящий момент.

Но, несмотря на то, что такая стоимость определяется рынком и его тенденциями развития, на законодательном уровне определены принципы определения и такой стоимости. Есть специальные Методические рекомендации № 588-р., где прописан алгоритм определения такой цены. И далее представим читателю такие принципы:

  • Земля в любом случае должна удовлетворять запросы ее пользователя, то есть быть полезной для него. Если использовать рыночную терминологию, то человек при покупке данного участка должен удовлетворять свои запросы в данном вопросе;
  • Рыночная стоимость всегда, как и стоимость любого товара на рынке, зависит от имеющегося на нем предложения и спроса. Если спрос растет, а предложение падает, то цена растет, если ситуация обратная, то стоимость падает. Если мы будем говорить о рынке недвижимости, то при кризисной экономике цена на недвижимость всегда падает, поскольку у людей нет денег на покупку таких товаров. При развитии народного хозяйства, население активно вкладывает свои сбережения в рынок и, самое главное, у них есть, что вкладывать;
  • Рыночная стоимость объекта никогда не может и не должна превышать стоимость аналогичного объекта, который может удовлетворить аналогичные запросы покупателя. Другими словами, земельные участки с одними параметрами не могут стоить по-разному, ведь купят всегда тот, который дешевле;
  • Рыночная стоимость земельного участка любого назначения всегда будет на разную дату разная, поскольку рынок изменчив и предложение видоизменяет величину цены на него.

Есть еще очень множество принципов определения рыночной стоимости, их суть сводиться к тому, что изменчивость рынка всегда определяет стоимость. Также на величину цены на рынке влияет то, сколько потенциальный покупатель сможет в итоге получить дохода от использования данного земельного участка.

Кстати, не все знают, но кроме рыночной и кадастровой стоимости есть еще такой показатель как нормативная стоимость земли. Это та стоимость, которая формируется исключительно на основании его окупаемости за отчетный период инвестирования. Нормативную стоимость определяют местные органы власти, и применяется она только в том случае, если к конкретным участкам земли невозможно применить кадастровую стоимость.

Принципиальная разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Итак, есть ли принципиальная разница между двумя стоимостями, или просто есть разное название, а суть одна?

Ответ однозначный: разница есть и заключается она в том, что кадастровая стоимость почти не учитывает изменчивость рынка и внешние факторы влияния, когда рыночная стоимость такие факторы учитывает.

И, несмотря на то, что многие представители власти утверждают о том, что кадастровая стоимость – это прекрасная альтернатива рыночной, это не так. Эти показатели очень часто абсолютно разные и на это есть свои причины.
Главные причины, которые объясняют различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли:

  1. Цена рынка всегда является актуальной, она учитывает все негативные и положительные факторы влияния, поэтому только в течение года данный показатель может весьма отличаться. Кадастровая же стоимость утверждается на достаточно долгий период и не учитывает сезонные тенденции рынка, цикличность экономических процессов и т.д.;
  2. Кадастровая стоимость абсолютно не гибкий показатель, он не может измениться даже при кардинальном изменении рыночной стоимости объекта. Даже при резком снижении спроса на объект, собственник заплатит столько, сколько насчитала ему налоговая служба;
  3. Стоимость в соответствие с кадастром всегда за основу берет материальный анализ, а вот рыночная анализирует и конкурентоспособность других земельных участков, предлагающихся на рынке;
  4. Стоимость кадастровая может очень просто иметь необоснованное завышение, поскольку, как показывает практика, есть множество неточностей в методике ее расчета.

Нередко можно встретить такую ситуацию, когда реальная стоимость объекта, то есть рыночная цена, ниже той, которая указана в соответствие с кадастровой оценкой. Многие люди недоумевают, как такое может быть, но таким фактам есть вполне обоснованное объяснение:

  • Для начала помним, что именно кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой для расчета земельного налога. Следовательно, чем она больше, тем больше поступлений будет зачислено в бюджет. И если ошибка в расчете будет найдена, то очень редко она может вести к уменьшению цены объекта, а не к ее увеличению;
  • Кроме того, большинство стоимостей, внесенных в базу, являются результатом оценки объекта тогда, когда в России наблюдался пик спроса на такие объекты, следовательно, стоимость была высокой. Если сравнивать динамику цены на аналогичные объекты тогда и сейчас, то сейчас она может быть в разы ниже;
  • Также кадастровая стоимость может быть ошибочно повышена за счет того, что рядом с данным объектом находятся определенные объекты инфраструктуры. При анализе это может существенно повысить цену, хотя объективно никакого влияния данная инфраструктура в конкретном случае не будет иметь.

Другими словами, факторов, почему кадастровая стоимость может быть больше рыночной много, другое дело, что обычным налогоплательщикам от этого не легче. Конечно, представители ФНС и других органов власти понимают данные проблемы и хоть как-то пытаются их решить, например, вводя поправочные рыночные коэффициенты. Но такие коэффициенты применяются не всегда и не везде, а поэтому необходимо кардинально что-то менять в данной методике расчета. Это очень важно, поскольку именно данный показатель используется и при приватизации объектов, и при передаче его в залоговое имущество, и при продаже и т.д. Почти всегда используется именно кадастр, а не рынок. И если ничего не изменить в данной системе, то простые граждане и предприятия продолжат платить больше, чем им положено в современных реалиях.

Прочтите также: Оценка кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году

© 2018, Expert. Все права защищены.

prosadidom.ru

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.

Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.

Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.

Что нужно знать

Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.

Но с 2012 года стала проводится переоценка земельных участков для приближения их кадастровой стоимости к рыночной. Чаще всего стоимость по кадастру выше на 20-25%.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

  • если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  • при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  • если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Как происходит оценка недвижимости

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов:

НормативныйОн основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
СравнительныйДля расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследованияТакой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделенияОн также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный методОн основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.

Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

Гражданин может самостоятельно заказать услугу оценки земли в независимой оценочной компании. Для подачи заявки на выполнение услуги нужно обозначить причину, по которой необходимо провести оценку.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.

При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

  • внешний вид участка и его характеристики;
  • данные о владельце объекта;
  • методика, по которой проводилась процедура оценки;
  • итог с кадастровой стоимостью.

Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.

Что делать, если показатель завышен

Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.

Обращение в суд обусловлено еще и тем, что о повышенной стоимости гражданин узнает только в том момент, когда получает квитанцию об уплате налогов. Это происходит в конце года, а, следовательно, срок подачи заявления в комиссию по решению споров уже прошел.

Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.

1kvartirka.ru

в чем отличия, как определяется, если кадастровая стоимость выше рыночной, как быть

Любая недвижимость может быть оценена разными видами стоимости, причем одни из них используются для определения, по какой цене оптимально продать квартиру или дом, а с помощью других производится расчет налога на имущество. Поэтому каждый собственник должен хорошо разбираться в том, какая именно стоимость должна им учитываться для тех или иных целей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Наиболее важными считаются показатели рыночной и кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости и влияющие на них факторы

Рыночная стоимость представлена ценой, которая может определяться оценщиками или владельцами квартир или домов, для чего учитывается имеющийся спрос на жилье и цены, предлагающиеся конкурентами.

К особенностям этого показателя относится:

  • при его определении используются разумные и обоснованные доводы;
  • он рассчитывается непосредственно владельцем жилья, для чего он анализирует схожие предложения на рынке;
  • на показатель оказывают влияние различные рыночные условия и факторы;
  • не является постоянным, поэтому меняется со временем, причем может кардиально скорректироваться за короткий промежуток;
  • применяется при различных сделках, предполагающих продажу жилья, передачу его в залог, обмен или иные схожие действия.

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной? Ответы в этом видео:

На этот показатель влияет множество факторов, к которым относится:

  • курсы валют;
  • политическая обстановка в стране;
  • сезон;
  • место расположения объекта и развитость близлежащей инфраструктуры;
  • особенности строения и его износ;
  • издержки, понесенные на этапе строительства;
  • этаж, на котором располагается квартира;
  • квадратура недвижимости;
  • качество и привлекательность имеющегося ремонта;
  • наличие предметов обстановки и техники.

Важно! Обычно необходимость в этом показателе возникает именно у владельца недвижимости, так как разные банки, государственные органы или просто коммерческие организации предпочитают не пользоваться им.

Кадастровая стоимость: понятие, специфика и факторы, оказывающие на нее влияние

Другим важным показателем для любой квартиры или дома считается кадастровая стоимость.

Что такое инвентаризационная стоимость? Как ее определить? Ответы смотрите по ссылке.

Она рассчитывается исключительно государственными органами, поэтому не учитываются индивидуальные параметры каждой недвижимости.

К особенностям ее относится:

  • для расчета и оценки применяется массовый способ;
  • установкой ее занимаются исключительно кадастровые оценщики,обладающие лицензией на работу и сотрудничающие с государственными органами, предоставляющими им работу;
  • расчет этого значения регламентируется многочисленными законодательными актами;
  • за счет него обеспечивается возможность рассчитать размер налога на имущество;

Как пенсионеру получить налоговые вычеты по закону? Смотрите тут.

  • в процессе расчета используются сведения, содержащиеся в реестре недвижимости;
  • устанавливается значение на определенный период времени, в течение которого остается неизменным, причем корректируется ежегодно или раз в 5 лет.

Использование кадастровой стоимости квартиры для исчисления налога на недвижимость.

На кадастровую стоимость влияет множество факторов, к которым относится:

  • рыночная цена на объект;
  • экономическая ситуация в регионе или в стране в целом;
  • средний доход граждан;
  • расположение объекта и оформленная форма собственности;
  • цена, устанавливающая на земельные участки, где осуществляется строительство многоквартирных или частных домов;
  • тип земли, износ строения, его размер и количество помещений;
  • возможность в будущем получить доход от продажи объекта.

Важно! Так как данный показатель устанавливается государственными учреждениями, частные владельцы недвижимости не могут оказать на него влияние, но если обнаруживается, что он является завышенным, то через суд граждане могут немного снизить его.

Соотношение значений

Для изучения и соотношения данных показателей учитываются моменты:

  • рыночная цена считается неофициальной, но объективной, а также постоянно меняющейся;
  • при оценке, проводимой кадастровым инженером, не учитываются некоторые важные параметры, к которым относится спрос на объекты, состояние рынка и обустроенность квартиры или дома;
  • кадастровая стоимость считается не слишком гибкой, а вот рыночная предполагает изучение предложения и спроса, конкуренции ииных рыночных факторов;
  • при подсчете кадастровой цены используется специальная технология, причем допускаются достаточно высокие погрешности, поэтому нередко данное значение чрезвычайно завышено, поэтому и налоги на имущество приходится уплачивать высокие.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Пошаговая инструкция здесь.

Оба этих показателя считаются важными и используются достаточно часто.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью в зависимости от расположения и класса жилья. Фото: kvartiravmoskve.ru

Где применяются

Кадастровая цена используется в ситуациях:

Рыночная стоимость оптимальная для применения в ситуациях:

  • приобретение или продажа объектов;
  • изъятие недвижимости государственными органами на законных основаниях;
  • передача квартиры или дома в залог;
  • оформление ипотеки;
  • банкротство человека, при котором его имущество подлежит реализации для погашения долгов;
  • оформление каких-либо безвозмездных контрактов, на основании которых имущество переходит без платы третьим лицам;
  • расчет вклада в уставный капитал;
  • принятие разных управленческих решений.

Таким образом, данные значения в основном используются в непохожих и специфических ситуациях, поэтому оба считаются важными.

Методы расчета показателей

Важно! Самостоятельно произвести расчет кадастровой стоимости невозможно, так как для этого требуется наличие специализированной документации, к которой нет доступа физлицам.

Данный показатель можно только узнать разными способами:

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости и сравнить ее с рыночной? Смотрите в этом видео:

Рыночная цена достаточно легко рассчитывается самостоятельно, причем для этого можно пользоваться разными методами:

  • доходный, определяющий ликвидность объекта, но при этом не учитывается цена на аналогичные виды недвижимости;
  • затратный, предполагающий определить понесенные для строительства объекта расходы;
  • сравнительный, заключающийся в анализе нескольких объектов, причем только на один из них не известна цена, поэтому за счет схожих или разных факторов удается рассчитать нужный показатель.

Данное значение может быть рассчитано как самостоятельно, так и с привлечением профессионального и опытного оценщика, обладающего соответствующей лицензией на эту работу.

Приравниваются эти значения только в некоторых ситуациях:

  • выносится решение суда или специальной комиссии;
  • невозможно воспользоваться математической моделью стоимости объекта;
  • сведения о ценах значительно отличаются в разных достоверных источниках;
  • невозможно объективно определить кадастровую стоимость, а также она значительно превышает рыночную.

Такиеси туации встречаются достаточно часто, поэтому нередко показатели действительно приравниваются.

Какова разница коэффициентов

В каждом регионе страны применяются собственные коэффициенты во время расчетов. Отмечается, что если квартиры располагаются на западе

России, то они стоят выше, чем другие объекты, так как используются повышенные коэффициенты Росреестром.

Часто кадастровая цена значительно превышае трыночную, а это обусловлено разными причинами:

  • квартира располагается в новостройке;
  • для строительства применялись дорогостоящие материалы;
  • во время оценки использовались неверные сведения.

Важно! Кадастровая стоимость влияет непосредственно на размер налога на имущество, поэтому слишком завышенный показатель является причиной недовольства со стороны владельцев недвижимости.

Заключение

Таким образом, эти два показателя считаются значимыми и сложными. Каждый из них обладает своим предназначением и используется в тех или иных ситуациях.

На них оказывает влияние множество факторов, но в любом случае при совершении различных сделок требуется грамотно определять данные значения.

При этом рыночную стоимость можно определить самостоятельно, пользуясь разными методами расчета, а вот кадастровую можно только узнать из достоверных источников.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:



Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:


|

Оставить отзыв





pronovostroyku.ru

Кадастровая стоимость ниже рыночной или выше

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Первая причина – это то, что при наличии у истца (в нашем случае – это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.

Кадастровая стоимость квартиры

Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при вступлении в наследство, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при осуществлении сделки по мене либо дарению недвижимости. В общем, эта величина является основополагающей для вычисления любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.

У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указать конкретную сумму, часто возникает вопрос по поводу того, как узнать кадастровую стоимость квартиры и каким образом она определяется. Устанавливается она специальным государственным органом. Он носит название «Федеральная служба Кадастра и Картографии». Сама же стоимость не является постоянной, и систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Связано это с тем, что ранее она была приближена к инвентаризационной, а следовательно, существенно отличалась от рыночной.

Стоимость недвижимости

Обычно кадастровая стоимость заметно меньше рыночной. В этом случае очевидно, что продавцами в рекламу ставится именно рыночная цена. А вот если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, то есть той, которую рекомендовал агент по недвижимости, то ситуация становится менее понятной. Если продавец настаивает на постановке в рекламу его недвижимости по кадастровой стоимости, то это приводит к нескольким месяцам пустого ожидания звонков от покупателей, которые не реагируют на рекламу объекта по явно завышенной цене.

Теперь считаем налог, если владеем продаваемой недвижимостью недавно, то есть не имеем права на освобождение от налога. Что нового? Так вот, если раньше при расчете налога учитывалась сумма, указанная в договоре купли-продажи Объекта, то есть рыночная, сейчас это будет так же только в случае, если рыночная больше кадастровой. Если же в договоре купли-продажи указана цена меньше кадастровой, то для расчета налога будут использовать расчетную стоимость. Расчетная стоимость равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры

Если сам продавец пожелает фиктивно занизить цену, не уведомляя об этом банк, то такое ухищрение маловероятно исполнимо, так как при выдаче кредита и ипотеки обязательным мероприятием является оценка недвижимости. Банкам необходима гарантия, что квартира, то есть предмет залога, при необходимости может быть продана за сумму не меньшую размера ипотечного займа.

Гражданин Н продал квартиру, указав в договоре купли-продажи стоимость жилья гораздо ниже той суммы, которую он получил фактически. После чего в суд обратилась Гражданка М — супруга Гражданина Н, требуя признать сделку незаконной, так как имущество было приобретено в браке, а ее согласие на продажу отсутствует. Гражданин Н предложил заключить мировое соглашение, выплатив супруге половину суммы от дохода, полученного от продажи. Гражданка М приняла условия мирового соглашения, не подозревая о том, что цена по договору и реальное обогащение Гражданина Н существенно разнятся.

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

Принцип подсчетов стоимостей один и тот же, но рыночная стоимость имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния квартиры и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся? Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую стоимость, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», — комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».

Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», — комментирует Елена Щепкина. По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Кадастровая стоимость – понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.

uristsos.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта