Отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости – как они соотносятся, что это такое и в чем разница между этими оценками, определение каждого из них

Содержание

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной цены?

Кадастровая стоимость недвижимости определяется Правительством. На рыночную влияют различные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. В некоторых случаях рыночная и кадастровая стоимость считаются альтернативными, но на практике почти всегда они имеют существенные отличия. Почему это происходит и в чем разница?

Рыночная стоимость является более объективной, поскольку отражает реальную цену недвижимости в сравнении с аналогами.

Кадастровая стоимость считается менее гибким показателем, нежели рыночная. В ней не отражается состояние рынка, спрос или сезонность. Рыночная стоимость определяется в соответствии с балансом спроса и предложения, а кадастровая устанавливается вследствие материального анализа.  

Существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью может негативно отразиться на налогообложении – если государственная оценка завышена, финансовое бремя для граждан иногда оказывается очень весомым. Для того чтоб это оспорить, понадобится помощь юриста и услуги кадастрового менеджера.

Что влияет на кадастровую оценку?

  • Место расположения
  • Близость к транспортным линиям, инфраструктуре
  • Материалы, используемые при возведении здания
  • «Возраст» недвижимости
  • Площадь

Кадастровая стоимость может вырасти из-за несовершенств в механизме подсчета.

В кадастровой стоимости не отражается состояние дома или квартиры – к примеру, давность ремонта, состояние сантехники, вид из окна, наличие балкона\лоджии.

Когда нужно рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости?

  • Приватизация государственных объектов
  • Использование земли или недвижимости в качестве залогового имущества
  • Продажа земли
  • Заключение договора ипотечного кредитования
  • Судебные процессы по решению имущественных споров

Рыночная стоимость может превышать кадастровую в случае оценки элитного жилья – это обусловлено тем фактом, что повышенный спрос на такую недвижимость порождает рост цены. В результате кадастровая стоимость имеет весомую разницу в сравнении с рыночной и «отстает» от нее. 



biznes-zakon.ru

отличия друг от друга, методы оценки земли, возможность изменения

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  • Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  • Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
  • Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  • Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  • Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
  • Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  • Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
  • Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
  • Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

stroim-domik.org

Как пересмотреть кадастровую стоимость?

Александр Вертячих

Экономика

09 Апреля 2018


В чем отличие рыночной и кадастровой стоимости домов, квартир и земельных участков? Как она влияет на наши налоги? Что делать, если вы не согласны с оценкой кадастровой стоимости квартиры? Эти вопросы все чаще задают петербуржцы, и сегодня на них отвечает директор Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу Дмитрий ОСИПОВ.

ФОТО Александра РЮМИНА/ТАСС


— Дмитрий Александрович, чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?


— Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в условиях конкуренции. Она отображает реальное положение дел на рынке недвижимости и определяется индивидуально для каждого объекта. Кадастровая — это стоимость, установленная в результате проведения кадастровой оценки недвижимости независимым оценщиком по существующим методикам. Ее результаты утверждаются региональными или местными органами власти.


Стоит отметить, что периодичность определения кадастровой стоимости установлена законодательством и может пересматриваться по решению органов государственной власти не чаще чем раз в два года, но не реже чем раз в пять лет. Поэтому ее величина не всегда учитывает реальное положение дел на рынке, а также особенности отдельных объектов недвижимости, существенно влияющие на их стоимость.


Данные о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и являются основой для расчета налога на землю, а также на имущество физических и юридических лиц. Преобладание кадастровой стоимости над рыночной невыгодно для собственника. В такой ситуации придется платить завышенные налоги. Именно в этих случаях разумно пересмотреть кадастровую стоимость объекта.


— Каковы основания для пересмотра кадастровой стоимости?


— Законом предусмотрено два основания. Первое — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. К примеру, неверно учтена площадь помещения. Второе — отличие кадастровой стоимости от рыночной.


Также существует и два варианта пересмотра кадастровой стоимости: обратиться в суд либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.


В случае принятия положительного решения о пересмотре результатов кадастровой стоимости по вашему объекту «новые» сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН. При этом важно понимать, что «новые» сведения для расчета налога будут применяться начиная с 1 января календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.


— Куда граждане могут обратиться в спорных ситуациях?


— Заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Санкт-Петербургу может быть подано при личном обращении (Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10 — 12, вход со стороны Синопской набережной) либо направлено средствами почтовой связи (190000, Санкт-Петербург, BOX 1170). Получить информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Петербурга вы можете, воспользовавшись формой запроса сведений ЕГРН на официальном сайте Росреестра:


https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc-present/EGRN-2


КСТАТИ


Документы, необходимые для обращения в суд или комиссию для оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости:
* выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, содержащая дату определения кадастровой стоимости. Это можно сделать с помощью личного кабинета на сайте Росреестра;
* нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
* документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости;
* отчет об оценке вашего объекта недвижимости у независимого оценщика на дату определения кадастровой стоимости.

spbvedomosti.ru

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

В чем отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков?

Единичную оценку земельных участков осуществляют независимые эксперты, руководствуясь принятыми стандартами и методами оценки.

Свяжитесь с нами, и мы вам поможем!

© 2009-2018 Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный Эксперт» ОГРН 1117799018061 ИНН 7743109219 Москва, ул. Большая Тульская, д. 10, стр. 5. Эл. почта: [email protected]

АНО «Судебный Эксперт» обращает Ваше внимание на то, что данный сайт www.sudexpa.ru носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

«Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данный по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами.

Успешно работаем с 2003 года!

д.). При оценке кадастровой стоимости должны оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по индивидуальным характеристикам.

В-третьих, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования, а разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Неправильное определение — увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его правообладателей.

Коротко об общих вопросах касаемых снижения кадастровой стоимости написано в следующей статье .

Более подробно о способах и методиках решения данной проблемы вы можете ознакомиться на нашем сайте, либо проконсультироваться с нашими специалистами по телефону, звоните!

Каждый земельный участок подлежит оценке, оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раза в 5 лет, и утверждается постановлением о стоимости органами местного самоуправления.

Разница между балансовой и кадастровой стоимостью

Причем средняя стоимость нежилых помещений в различных частях города отличается более чем в 10 раз.

То есть собственникам недвижимости предстоит платить налог, в лучшем случае, исходя из реальной стоимости квадратного метра в соответствующей части города.

При этом налоговая ставка для Москвы в 2015 г. составляет 1,2%, кадастровой стоимости, в 2018 – 1,5 % и так далее до 2% от кадастровой в 2018 г.

Схожая картина результатов кадастровой оценки наблюдается и в Московской области.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

или по e-mail: [email protected]

© 2005 — 2015.

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

Первая — государственный кадастр недвижимости, где содержаться сведения обо всех учтенных объектах, в том числе земельных участках. Вторая база данных — это единый государственный реестр прав, где содержатся сведения о правах на эти объекты.

С 2007 года у нас на территории нашего субъекта проводятся работы по так называемой верификации, гармонизации баз данных АИС ЕГРП и АИС ГКН.

Переоценка кадастровой стоимости земельных участков и снижение налога на имущество

В Свердловской области такая работа полностью проведена и ее результаты утверждены Правительством Свердловской области.

В результате проведенной оценки возникла большая разница между оценочной кадастровой стоимостью земельного участка и стоимостью земельного участка после проведенной кадастровой оценки. Стоимость некоторых земельных участков даже уменьшилась. но во многих случаях она значительно возросла.

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

Вполне вероятно результаты снова могут не понравиться заказчикам. В таком случае не требуется больших финансовых расходов.

Способ предоставления альтернативного отчета по оценке является не бесплатным, но зато эффективным. Для этого требуется в оценочном учреждении запросить разработку отчета на дату, на которую проводилась кадастровая оценка. Вместе с документами отчет направляется в комиссию.

Законодательством установлено, что если разница составляет менее 30 %, то в качестве стоимости принимается новая рыночная стоимость и осуществляется внесение корректировок в соответствующий кадастр.

Если разница составляет более 30 %, то необходимо иметь положительное заключение СРО оценщиков.

Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческого банка

kinteh.ru

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью :: BusinessMan.ru

Недвижимостью считается объект, который закреплен на одном месте и не может передвигаться, например дом, земля, квартира, здание коммерческого характера и так далее. Теперь следует понять, что же является кадастровой стоимостью и зачем она нужна.

Вот представьте себе ситуацию: допустим, вы пришли в банк, хотите взять ипотеку. Представитель банка вам и говорит: «Пожалуйста, принесите нам справку о кадастровой стоимости». А вы знать не знаете, что это такое и где это брать.

Кадастровая строимость

Это стоимость конкретного объекта, причем сведения об этом объекте занесены в кадастр.

Данные кадастра являются государственными. Если вкратце сказать, то оценщики устанавливают кадастровую оценку. Как это конкретно происходит, смотрите ниже. Узнать стоимость своего объекта очень просто: нужно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать из выпадающего списка регион, населенный пункт, далее вписать улицу и остальные части адреса.

После чего следует нажать кнопочку «Найти».

Зачем же нужна кадастровая стоимость? Все люди, которые владеют какой-либо недвижимостью, обязаны платить на нее налог, но исчисляется он именно от кадастровой стоимости.

В отличие от квартир или домов, стоимость земли также влияет на аренду. Чтобы определить, насколько земля экономически выгодна, за основу берется кадастровая стоимость. Поэтому собственник может потерять немало финансов, если стоимость была исчислена неверно.

Как узнать кадастровый номер

Это можно сделать двумя способами. Во-первых, на свидетельстве о праве на недвижимое имущество должен располагаться такой номер. В случае если свидетельство старое, можно узнать номер, обратившись в Росреестр.

Есть еще один способ: публичная кадастровая карта – можно найти в интерете либо на странице https://pkk5.rosreestr.ru (не забудьте выбрать регион), либо набрать в поисковике «Публичная кадастровая карта города (такого-то)».

Стоит заметить, что кадастровый номер является абсолютно уникальным. Чтобы его определить, за основу берется 1 (один) квадратный метр. Умножают стоимость этого метра на площадь конкретного помещения либо участка.

Кадастровый номер примерно смотрится так — AA:BB:CCDDEE:FF. Первые цифры — это конкретный округ, вторые — это район. Далее идет квартал, остальное это код конкретного имущества.

Например: код начинается так — 54:15. Таким образом, 54 представляет собой код субъекта федерации, в данном случае — Новосибирская область. Далее идет административный район, коды, которые рассказывают про зону, про квартал и так далее. Важно знать, что если в конце 00:05 , то данный объект ни за кем не зарегистрирован и является временным. Когда он будет за кем-то зарегистрирован, то появится другое число.

Кадастровый номер будет храниться до того времени, пока данный объект существует. Прекращается действие, если объект разрушается по каким-либо причинам. Также закон иногда разрешает деление объекта между двумя или более собственниками, и в этом случае также кадастровый номер будет изменен. Вообще, номер нужен для того, чтобы произвести учет объектов, в том числе строений и земельных участков.

Что такое кадастровый паспорт

Это такой документ, куда входит план самого участка и (или) здания, стоимость этих объектов, характеристики, все факты про собственника, а также существующие обременения.

В настоящее время кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

Где взять этот паспорт?

Имейте в виду, что если вы хотите получить документ в Росреестре, то на сайте можно это сделать и даже распечатать, но он юридическую силу не имеет. Если вы хотите получить официальный документ, либо у вас такого нет, то подобный документ делает только кадастровая палата.

Вам нужно взять:

  • План объекта.
  • Экспликацию.
  • Оригинальное свидетельство на собственность либо право.
  • Также понадобится ваш паспорт.

Экспликацией называют пояснения, сделанные к проекту. Там указывают: сколько комнат, какова общая площадь, какова жилая, площади помещений, например, ванной.

Как только вы отдадите это все в кадастровую палату, через 5 дней получите справку.

Как происходит кадастровая оценка недвижимости

Всегда кадастровая стоимость исчисляется на основании законов.

Исполнительный орган принимает данное решение, чтобы произвести оценку. Это происходит раз в 3 года. Если город федерального значения, то раз в 2 года. Обязаны рассматривать 1 раз в 5 лет. Это одна из особенностей, чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость — рыночную собственник сам может узнать у нескольких экспертов, заказывая оценку сколько угодно, лишь бы денег хватило.

Как только принято решение, то орган власти отправляет в Росреестр копию своего решения. Далее Росреестр отбирает исполнителей, заключает с ними договор, а данные исполнители определяют стоимость, потом составляют отчет. Оценщик всегда выбирается независимый, чтобы на его мнение ничего не влияло.

Важно знать, что заказчик имеет полное право оспорить результат стоимости — либо в арбитражном суде, либо в специальной комиссии.

Теперь вы можете понять, каким образом учитывается кадастровая стоимость недвижимости, рыночная стоимость учитывается немножко по-другому.

Рыночная оценка недвижимости

Данная оценка зависит от нескольких факторов:

  • В каком месте находится квартира или иной объект (разные районы — разная цена).
  • Наличие рядом социальных учреждений (детсад, школа, больница).
  • Магазины.
  • Остановки транспорта.
  • Организации, оказывающие услуги (спортзал, бассейн, и т. д.).
  • Для некоторых важно наличие рядом банкоматов.
  • Парковка.
  • Ремонт, технические системы (кому-то важно с ремонтом, кто-то наоборот предпочитает в предчистовом состоянии).
  • Парковые зоны, детские площадки, зеленые насаждения, площадки для спорта.

Оценивают недвижимость чаще всего риэлторы или профессиональные оценщики. Оценка рыночной кадастровой стоимости начинается с того, что заключается договор на оценку, затем оценщик должен прийти и посмотреть на конкретный объект. Он изучает план, знакомится с технической документацией и так далее. Если есть какие-то дополнительные моменты, все они учитываются.

Если это небольшая квартира, то на осмотр уйдет максимум час. Далее оценщик должен рассмотреть предложения, которые поступили о продаже какой-либо недвижимости именно в этом регионе. Оценщик должен сделать их анализ, потом выбрать 3 сделки, которые похожи на этот объект, далее представляется оценка.

Очень многое зависит от ремонта, дизайна и так далее. Не всем людям нравятся первый и последний этаж, поэтому они стоят чаще всего гораздо дешевле. Большое значение имеет вид из окон, что при кадастровой оценке значения не имеет.

Большая разница?

Иногда бывает так, что кадастровая стоимость выше рыночной. Почему же так происходит?

К примеру, возьмем дома номер 1 и номер 2 (фото в статье далее).

На вид они почти похожи. Допустим, что дом номер 2 строится из инновационных материалов. Понятное дело, что данный материал очень дорогой, т. е. строение оценивается в кадастре дорого. Но рынок относится к данному строению иначе. Во-первых, все зависит от местоположения. Инфраструктуры нет, до центра ехать часа 3, социальных учреждений нет, магазинов в лучшем случае 2-3.

В таком случае рыночная и кадастровая стоимость квартиры отличаются: рыночная будет ниже кадастровой. Однако это не совсем хорошо для собственника, потому что налоги будут большими.

Могут ли стоимости быть равными?

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости в конкретный момент, когда происходит оценка почти в одно время. Например, считается стоимость кадастровая, потом получается справка, в которой указывается рыночная стоимость. Если такая справка есть, то можно оспорить кадастровую стоимость при помощи суда либо можно подать в Росреестр заявление.

Земельный участок

Точно так же, как и с квартирой либо другим жильем, земля является объектом налогообложения. То есть у вас есть земельный участок, вы платите налог. Если вы в аренду взяли, то, естественно, оплачиваете арендную плату. Для приобретения земли в собственность вам нужно выплатить выкуп. Однако все эти выплаты зависят от одного показателя — кадастровая стоимость.

Но при этом, опять же, стоит иметь в виду, что рыночная стоимость и кадастровая могут не совпадать. Поэтому платеж может быть низким, а может, наоборот, слишком высоким. Неоднократно были примеры очень больших арендных сборов, налогов на землю. Поэтому кадастровая стоимость недвижимости должна быть проверена. В случае если независимая оценка выдала справку, из которой видно, что стоимость завышена, следует обратиться в комиссию либо в суд.

Отсюда вывод

Таким способом определяются рыночная и кадастровая стоимость, разница между ними существенна. Дело в том, что кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к продаже и купле какого-то конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость предназначена лишь для одной цели: для налогообложения.

Тогда как рыночная конкретно предназначена для купли и продажи. Не надо их никогда путать между собой.

Кроме налога, кадастровая стоимость учитывается, если происходит покупка, наследство, дарение либо человек пошел в банк брать ипотеку.

Также важно понимать, почему кадастровая стоимость может измениться. Например, есть здание по улице Ивановская. Но оценивали это здание в 2015 году. С тех пор прошло более 5 лет, стоимость менялась. Также здание по улице Ивановская находится, к примеру, в микрорайоне Цветочный. Из микрорайона уехали в другой город 1000 человек, которые продали (либо продают) свое жилье. Таким образом, цены на недвижимость в микрорайоне Цветочный упали. В данном случае кадастровая стоимость также будет меньше.

В любом случае, если суд удовлетворил иск, комиссия пересмотрела ваше заявление, придет оценщик и сделает переоценку. Очень важно понимать, сколько стоит ваша квартира, ваша земля или здание. Ведь от этого зависят налоги, а также другие вопросы. Например, вы хотите продать вашу землю и вам понадобится кадастровая стоимость этого участка.

businessman.ru

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

В настоящее время владельцу недвижимости важно знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, поскольку формирование данных сумм влияет на образование соответствующего налога и, следовательно, процента, который выплачивается при продажа имущества, относящегося к данной категории.

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость имеют различия, которые заключаются в факторах, влияющих на формирование конечной суммы. Следует отметить, что точного определения кадастровой стоимости не существует. Это обусловлено несколькими нюансами, которые следует учитывать при попытках разобраться, в чем заключается основополагающая разница.

КС – это результат оценки государственными независимыми экспертами, которые устанавливают стоимость недвижимости с учетом суммы расходов на строительство за минусом установленного износа здания.

При произведении подобной оценки не участвуют многие определяющие сведения, являющиеся важными для формирования рыночной стоимости. Кадастровый показатель влияет на следующие моменты:

  • формирование налогов;
  • подсчет сборов при оплате процедуры дарения, наследования, оформлении ипотеки и т.д.

Исходя из упомянутого, можно отметить, что кадастровый показатель имеет свою важность для налоговой системы и различных государственных сборов, выплачиваемых всеми категориями граждан при произведении каких-либо процедур с недвижимостью, будь то квартира или земельный участок.

Оценку недвижимость производят независимые эксперты из Федерального кадастра или из Кадастровой палаты. Важно помнить, что существует регулярность для данной процедуры, которая устанавливается действующим законодательством. Это значит, что её нарушение влечет за собой последствия.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой реальную сумму, которую владелец может получить при продаже имущества на соответствующем рынке. Такая экспертиза учитывает несколько факторов, среди которых можно отметить:

  1. Инфраструктуру. Учитывается местоположение различных объектов, составляющих минимум, который необходим для комфортного проживания (детские сады, школы, больницы, продовольственные магазины и т.д.).
  2. Особенности района. Территориальная удаленность от центра города, близость различных промышленных структур, наличие пустырей, заброшенных строек и т.д. Крайне снижает рыночную стоимость объекта факт наличия поблизости свалок и иных заброшенных территорий.
  3. Реальное состояние жилой площади. Здесь оценивается не только состояние самого дома и его подъездной площади, но и придомовая территория. Учитывается качество ремонта жилплощади и необходимость капитальных процедур.

Кто проводит экспертизу?

Как уже говорилось, оценку производят независимые эксперты, результат работы которых определяет величину налога и соотношение двух показателей – кадастрового и рыночного.

Для заказа экспертизы потребуются такие документы:

  • правоустанавливающая документация, подтверждающая факт владения недвижимостью;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии или наличии обременения;
  • план межевания, если он существует;
  • копия арендного договора.

Основные отличия

Основные отличия между двумя стоимостями заключаются в следующем:

  1. Рыночная стоимость является более гибким и объективным показателем, поскольку учитываются не только расходы на строительство, но и иные факторы. Они включают в себя местоположение недвижимости, ремонт, территориальные особенности, близость различной инфраструктуры и т.д.
  2. Кадастровый показатель не учитывает сезонные факторы, состояние рынка и иные подобные показатели.
  3. Стоимость, определяемая кадастровой экспертизой, учитывает только материальную сторону вопроса. Это значит, что не анализируется ни соотношение спроса и предложения, ни конкурентоспособность.
  4. Экспертиза по кадастровому показателю может быть необъективной и необоснованной, поскольку процедура анализа имеет свои недочеты.

Почему кадастровая стоимость выше?

В некоторых случаях оценка недвижимости бывает неактуальной и необъективной, поэтому важно знать, почему кадастровая стоимость выше рыночной в конкретных случаях.

Завышенный показатель обусловливается тем, что подобная оценка не учитывает состояние рынка и платежеспособность населения. К тому же большую роль в данном вопросе играет актуальность проведенной экспертизы.

Именно с целью уравнения показателей её произведение необходимо осуществлять на регулярной основе. Действующим законодательством установлено, что подобная оценка должна производиться не чаще одного раза в 2-3 года (в зависимости от региона), но не реже одного раза в пять лет.

Завышенный кадастровый показатель приводит к тому, что владелец недвижимости обязуется выплачивать достаточно высокий налог. В таком случае необходимо заказать экспертизу, которая понизит повышающий коэффициент и позволит сэкономить.

Заключение

Кадастровая стоимость определяет величину налогов, что требует регулярного пересмотра суммы. При отсутствии проведенной экспертизы владелец недвижимости рискует столкнуться с серьезными переплатами, которые обусловлены неактуальностью или необъективностью произведенной оценки недвижимости.

grazhdaninu.com

Отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости — Мегаобучалка

В некоторых случаях суды приходили к выводу о том, что размер удельных показателей кадастровой стоимости земель должен быть близок к их рыночной стоимости.

В большинстве же случаев суды исходят из отсутствия законных оснований соотносимости кадастровой и рыночной стоимости.

Помимо материально-правовых сложностей споров по кадастровой оценке, по большинству из возможных дел уже прошел срок для оспаривания действий Управления Росреестра, связанных с установлением кадастровой стоимости. В соответствии с ч.4 ст. 198 АПК РФ такой срок составляет 3 месяца с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Суды часто исходят из того, что заявителю становится известно о нарушении его прав в момент получения выписки из кадастрового плана, из которой виден размер кадастровой стоимости, а в некоторых случаях – даже в момент, когда размер кадастровой стоимости должен быть доведен до сведения землевладельца органом местного самоуправления.

Однако из ситуации с пропуском срока на судебное обжалование может быть следующий выход. Землевладелец обращается в Управление Росреестра с заявлением о предоставлении информации в отношении порядка расчета кадастровой стоимости земельного участка. При этом обращение должно быть достаточно подробным и точно исходить из положений, установленных Методическими рекомендациями по оценке земель и Техническими рекомендациями по оценке земель.

На такое обращение территориальное Управление Росреестра обязано направить ответ, в котором должен быть раскрыт порядок определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка (участков). При получении ответа у землевладельца появляется возможность узнать, как именно были нарушены его права при расчете кадастровой стоимости, и обратиться в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра; ответчиком во всех случаях будет выступать Управление Росреестра.

В этом случае срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, исчисляется с момента получения ответа от Управления Росреестра.

В большинстве актов органов исполнительной власти субъектов РФ, утвердивших результаты государственной кадастровой оценки, прямо указана дата начала их действий – с 1 января 2008г. Изданы были такие акты в ноябре – декабре 2007г (сводная таблица по соответствующим нормативным правовым актам доступна на официальном сайте Росреестра), а опубликованы в официальном издании либо в декабре 2007г., либо в январе 2008г. В пункте 1 ст. НК РФ указано, что акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

До недавнего времени в судебной практике отсутствовала правовая определенность по вопросу о том, является ли акт органа исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, актом законодательства о налогах.

Ясность была внесена уже упоминавшимся определением КС РФ от 19.05.2009 № 1047-О-О, в котором указано, что правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Соответственно, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п.1 ст. 391 НК РФ порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ.

В соответствии с п.1 ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год. Следовательно, для определения даты вступления в силу соответствующего акта об утверждении результатов кадастровой оценки необходимо прибавить к дате его опубликации один месяц, и если полученная дата приходится на 2008г., то датой вступления акта в силу является 1 января 2009г. во многих субъектах РФ сложилась именно такая ситуация.

В силу п.13 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Как правило, нормативная цена земли значительно меньше ее кадастровой стоимости, то позволяет достаточно широкой группе налогоплательщиков (и арендаторов земельных участков) существенно уменьшить налоговую нагрузку (размер арендных платежей).

К сожалению, вероятнее всего, данную позицию придется отстаивать в суде. Однако для многих налогоплательщиков расходы на судебные издержки будут несоизмеримо меньше размера земельного налога, рассчитанного на основе кадастровой стоимости.

 

megaobuchalka.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта