Апартаменты риски при покупке – Риски покупки новостроек и апартаментов. Незаконные и «серые» схемы в практике застройщиков

Содержание

В чем риск покупки апартаментов для проживания? Памятка покупателям


В последнее время такой вид недвижимости, как апартаменты, стал очень популярным способом решения вопроса с проживанием. Но столичные власти предупреждают, что покупка апартаментов связана со множеством рисков. Именно поэтому Москомстройинвест разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов.


Необходимость появления такой информации обусловлена ростом числа сделок по покупке гражданами апартаментов для постоянного проживания в них, а также низкой информированностью соинвесторов о правовом статусе данных помещений и их принципиальном отличии от жилья. В чем же заключаются риски покупки апартаментов для проживания?


Так, согласно Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).


Апартаменты, в свою очередь, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, однако пригодны только для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам. Обо всех последствиях, вытекающих из данного правового статуса, можно узнать, прочитав памятку.


Главное, о чем должны помнить граждане, покупающие апартаменты на стадии строительства, отмечал на последней пресс-конференции Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, даже при заключении договоров участия в долевом строительстве в случае несостоятельности застройщика физические лица не будут признаны пострадавшими соинвесторами в соответствии с критериями, разработанными Министерством регионального развития. Таким образом, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ. К. Тимофеев напомнил, что на защиту 214-ФЗ как пострадавшие соинвесторы могут рассчитывать только те граждане, чьи денежные средства привлечены к строительству многоквартирных жилых домов, т.е. покупавшие жилые помещения.


Раньше объем предложений такой недвижимости составлял всего 3-5%. Это были дорогие объекты, которые приобретались в основном экспатами. К сведению, экспаты – это наемные сотрудники, которые приехали из-за границы для того, чтобы работать в отечественных компаниях по приглашению предприятия, которое является филиалом или представительством в России иностранной корпорации.


Теперь же апартаменты составляют полноценную конкуренцию жилым комплексам, а стоят примерно на четверть дешевле квартир в новостройках. Однако владельцы такой собственности не смогут в ней прописаться и не имеют права на социальное обслуживание по месту жительства. Кроме того, они платят повышенный налог на имущество, а тарифы на электроэнергию — примерно в два раза выше, чем в обычном жилье. Несмотря на то, что апартаменты продаются по договорам долевого участия, покупателей невозможно будет признать обманутыми дольщиками и выплатить им компенсацию, если девелопер не выполнит своих обязательств.

Памятка покупателям апартаментов


Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

Как избежать рисков при покупке апартаментов — Новостройки Москвы и Подмосковья

Между апартаментами и традиционными квартирами существует ряд принципиальных различий. Помимо цены и особенностей инфраструктуры, апартаменты характеризуются особым юридическим статусом. Этот момент важно учитывать при покупке, чтобы не оказаться в сложной юридической ситуации.

Такие нюансы, отличающие апартаменты от традиционных квартир, например, дефицит социальной инфраструктуры или отсутствие возможности прописки, давно известны большинству покупателей. А вот в юридических аспектах покупки апартаментов, а также в вопросах решения споров, связанных с такими объектами, разбираются далеко не все потребители.

Отношения, связанные с приобретением апартаментов регулируются ФЗ-214, как и все «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Тем не менее, этот формат реализации не пользуется среди правообладателей апартаментов популярностью, в отличие от предварительного договора купли-продажи. Это обусловлено тем, что для заключения необходимо согласовать и получить до начала реализации больше положительных решений государственных надзорных органов, чем в случае с предварительным договором купли-продажи.

Риски при покупке апартаментов, прежде всего, зависят от того, в каком здании они находятся. Апартаменты могут размещаться как в уже построенном и реконструируемом доме, на который у застройщика есть свидетельство собственности, так и в строящемся комплексе. В случае с еще недостроенным зданием возникают риски остановки строительства или задержки сроков сдачи объекта. Если объект расположен в реконструированном доме, помимо недостроя, могут добавиться риски нарушения правил приобретения объекта застройщиком, а также юридические нюансы, связанные со статусом реконструируемого дома. Так, нередко в процессе реконструкции здания признавались памятниками культуры.

Несмотря на подпадание апартаментов под действие ФЗ-214, в случае проблем со строительством дольщику сложнее отстоять свои права, чем покупателю обычной квартиры, ввиду того, что апартаменты не считаются жилым помещением.  

По той же причине нельзя рассчитывать и на оперативное вмешательство со стороны властей, которые также основное внимание уделяют задержкам при строительстве именно жилых домов. В любом случае, если комплекс апартаментов не будет достроен, то у покупателя остается право на судебную защиту. Схема его действий будет зависеть от формы договора приобретения и первичных правоустанавливающих документов, на основании которых шло строительство.

В случае с ДДУ, при возникновении проблем с застройщиком порядок действий покупателей регламентируется ФЗ-214, значит, они могут добиваться признания права собственности на объект незавершенного строительства или возврата денежных средств.

Если же апартаменты покупались по предварительному договору купли-продажи, признать право собственности на объект незавершенного строительства будет довольно сложно, и во многих случае остается только попытаться вернуть свои средства. К сожалению, процедура возврата денежных средств, а также штрафные санкции за неисполнение сроков возврата в предварительном договоре купли-продажи обычно прописаны нечетко.

Чтобы избежать проблем с дефектами, выявленными в сданном объекте, следует обратить внимание, прописаны ли в договоре гарантии качества и процедура решения возникших проблем (будь то ДДУ или предварительный договор купли-продажи). В принципе любой договор независимо от его формы предусматривает получение готового объекта надлежащего качества за конкретную цену в предусмотренный договором срок. Разница заключается только в том, что в случае с договором долевого участия специальный закон дополнительно защищает права покупателя и налагает на застройщика ответственность за невыполнение условий договора, тогда как в предварительном договоре купли-продажи все эти санкции необходимо прописать отдельно, чтобы впоследствии любые возникшие проблемы можно было решить через суд.

idomyou.ru

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Покупка всегда сопряжена с риском

Под «риском» при приобретении недвижимости принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов.

И такие риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска, и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация: продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск: покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам. В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация: продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск: в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе. Нестандартные способы продаж недвижимости оправданы только для нестандартных объектов. Для массового рынка есть отлаженные технологии, устоявшиеся термины и отработанные ситуации, которые позволяют обеспечить надежность, безопасность и комфорт покупки.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация: Аванс внесен, но продавцы могут «не выйти на сделку». Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы, то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

  • не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
  • не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
  • разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
  • выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
  • конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
  • изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск: покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

С целью минимизации потерь денежных средств риэлтор не вносит значительные авансы и не вносит авансы без строго определенных условий возврата.

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация: в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск: на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке, разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Малоопытных риэлторов на сделках сопровождает опытный наставник или руководитель отдела.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация: совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск: возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Обычно риэлтор бессилен противостоять действиям какой-либо стороны на этом этапе, так как он оказывает услуги, но не является стороной по договору купли-продажи.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация: Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск: уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон. Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица».

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация: Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке. И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания: подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, когда риск незначителен, часто риэлторы берут дополнительные обязательства продавцов в нотариальной форме. Это не влияет на свободу действий сторон, но является серьезным аргументом в случае, если конфликт дойдет до судебного разбирательства.

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск, который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, статья в «Коммерсанте».

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом, а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность, наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

Титульное страхование — это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки.

Покупатель может застраховать покупку на «смену титульного собственника» на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают «приключений», до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией, так как известны случаи, что страховая компания отказывается от своих обязательств при наступлении страхового случая.

Задачей риэлтора является не только подбор страховой компании, но и предоставление страховщику необходимых документов.

www.realtor-pro.ru

Дешевые квартиры: риски при покупке

velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Оценка недвижимости

Естественное желание приобрести удовлетворяющую запросам недвижимость за бюджетную цену привлекает многих. Однако покупка дешевых квартир сопряжена с определенными рисками, о которых лучше знать заблаговременно. Потому что значительно снижают цену мошенники.

Риск первый: кто является продавцом недвижимости?

  1. Доверенное лицо может действовать от лица собственника, который уже умер или отменил данную доверенность. В этом случае ее лучше проверить у нотариуса вместе с юристом.
  2. Продает квартиру подставное лицо, зарегистрированное в другом регионе РФ. Это бывает, если жилье «криминальное» или доставшееся незаконно этому лицу.
  3. Продавцом выступает недееспособное лицо — наркоман, алкоголик, психически больной человек. Выходом будет потребовать справку из псих- или наркодиспансера.

Риск второй: «чистота » недвижимости

Юридически квартира, покупаемая на вторичном рынке, должна быть»чистой». В ней на момент продажи не должно быть зарегистрированных лиц. Поэтому нужно тщательно проверить всю цепочку прописок в данном жилье с момента вселения в него первых новоселов: не присутствуют ли в списке ранее прописанных наследники, старики, инвалиды, недееспособные, отбывающие срок в тюрьмах.

Риск третий: есть ли претенденты на недвижимость?

  1. Ущемление прав детей продажей жилья — часто встречающееся на практике. Поэтому имеющаяся у продавца детвора на момент реализации квартиры должна быть зарегистрирована вместе с родителями или с одним из них в квартире, в которой проживают.
  2. Отсутствие наследников или супругов у того, кто реализует жилье, говорит о благонадежности продавца. Если таковые имеются, нужно выяснить, не будут ли они претендовать на продаваемую квартиру.

Риск четвертый: при каких обстоятельствах продается недвижимость?

  • Дешевую квартиру могут реализовывать по телефону или Skype. При нынешнем развитии связи такое, как ни странно, практикуется, но рисковать в этом случае не следует.
  • Срочная продажа квартиры должна насторожить, потому что хозяин может торопиться ее продать из-за ареста собственности судебными службами, ожидания имущественных претензий со стороны третьих лиц.
  • Очень важно выяснение причин продажи жилья. И, если реализацию проводят, например, из-за частых смертей ранее проживающих в квартире, или из-за неспокойных соседей, следует отказаться от сделки.
  • Настороженно нужно отнестись к недвижимости, продаваемой значительно дешевле рыночной стоимости. Значит, продажа жилья может осуществляться по поддельным документам, что практикуется широко, не исключен вариант, что квартира — «не чистая».
  • Если покупателю говорят, что пакет бумаг на продажу ему передадут позже, нужно насторожиться: документы могут отсутствовать вообще либо их подделка обнаруживается сразу. Проверка наличия необходимых документов у хозяина недвижимости для совершения ее купли-продажи должна осуществляться на начальной стадии.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, нужно знать, что снижение цены на нее может быть в пределах 1-5% от ее рыночной стоимости.

Похожие записи

Следующая статья
Июнь 21, 2016 — 6:40 дп

digm.ru

Риски при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

А. Гордон

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович 

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие  документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

Риски при покупке квартиры

Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры у покупателей по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разными, но все оканчивается признанием договора о приобретении квартиры недействительным.

Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги является слабым для покупателя утешением. Покупатели могут получать их годами.

А квартиру заберут достаточно быстро.

Приватизированная квартира риски

Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».

Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.

Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.

Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.

Согласно  закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них  (статья 2 закона).

Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение. Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность.  Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.

С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса. Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире. Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.

Практическое значение права отказника на проживание в квартире

Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть)   и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.

Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.

Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими  «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.

В таких ситуациях нужно быть внимательным.

Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.

Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.

Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.

 

Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.

По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус  каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».

Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.

Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.

Известны случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих лицах – военнослужащих, отбывающих уголовное наказание и т.д. За этими лицами так же сохраняется право проживания в квартире.

 

Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

 

27 января 2017 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

gordon-adv.ru

Риск при покупке квартиры

НИ ЗА ЧТО НЕ ВЕРЬТЕ РИЭЛТОРАМ!!! Место для этих слов я определил с самого начала не зря, так как доверие, оказываемое риэлторам, наиболее опасное из всех заблуждений и, к сожалению, еще и наиболее распространенное среди граждан. Я, конечно, не могу утверждать достоверно, только ли в моем миллионнике наибольшее сосредоточение лохов, или же эта категория граждан, наиболее часто используемых в качестве «козлов отпущения» распространилась по всей территории РФ, однако, за восьмилетнюю свою практику я ни одного, повторяю, ни одного раза не видел, чтобы при возникновении проблемы с куплей/продажей ответственность перекладывалась именно на риэлторов (конечно, здесь в расчет не берутся «черные» их коллеги – это отдельная тема для обсуждения).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Таким лицам, честно говоря, «по барабану», как повернется ситуация и что будет происходить после момента передачи вами средств и направления документации в Регпалату. Юристам их, утверждающие, будто бы по данной форме договора они работают больше 10 или даже 15 лет при полном отсутствии проблем, вероятно, просто не известно, возникают ли проблемы вообще.

Если правильно перефразировать их слова, то их истинный смысл звучал бы скорее как: «по таким договорам У НАШЕЙ ФИРМЫ проблем никогда не возникало».

Любого рода договор, заключаемый между риэлторами и вами, сводится к одному – они обязаны передать вам сведения о недвижимости, а вы обязаны полностью оплатить их услуги.

Однако пункт ответственности за возникающие в последствие ПРОБЛЕМНЫЕ моменты, как бы невзначай упущен. Сам же договор, подтверждающий приобретение вами жилья, подписывается между другими сторонами (вами и покупателем/продавцом), и вполне логично, что тут риэлторы просто «умывают руки», юридически ни за что не отвечая).

По этой причине, советую относиться ко всем предоставляемым ими пояснениям договорных условий, уговариванию и прочему крайне скептически. Если не хотите пустить деньги на ветер, обязательно возьмите копии договоров и документацию на жилье до момента совершения сделки, и проконсультируйтесь у квалифицированного юриста.

Когда какой-либо из моментов вас не устроил, не бойтесь просить изменить условия. Конечно, не обойдется без скрипений, выдумывания различных отговорок, но не располагая мнением юриста, можно относится к этому также как и к шелесту листьев.

В особенности, это относится к случаям искажения договорной цены. Нужно учесть, что если договор будет оспариваться в судебном порядке (вероятность такого поворота событий исключать не следует), вам будет выплачена именно сумма, обозначенная договорными условиями.

Воспользуйтесь интернетом для поиска сведений о продавце. В обязательном порядке используйте сайт ФССП, сайты районных судов того же района, где живет продавец, и территории, где располагается выставленная на продажу недвижимость, а также сайт областного суда.

Не в каждом случае, при фигурировании объекта в споре, сведения о такой недвижимости будут отображены в Росреестре (и следовательно в справке, взятой из ЕГРП).

Также существует вероятность появления и других неординарных ситуаций, когда жилье, согласно судебному решению, отходит иному владельцу (не тому, с которым вы знакомы как с продавцом), но данные о нем еще не прошли в Росреестр, и регистрация перехода прав, основываясь на судебном решении, выполнена не была. То есть фактически жильем владеет один человек, а в Росреестре имеется информация о другом. В особенности, нужно уделить данному вопросу внимание при недавнем приобретении жилья через завещание (эти сведения содержатся в выписке, подготовленной из ЕГРП, а также в свидетельстве).

Приобретение долевого имущества – вопрос довольно объемный и имеет свою специфику, вполне возможно создам на подобную тему еще один пост.

Если вкратце, то: следите за временем, которое осталось на строительные работы (большее время равняется меньшей стоимости, равняется большему риску), а также текущем состоянии строящегося объекта (в случае, если обещания ограничиваются месяцем, а по факту половина из строений является недостроенной, то все предельно понятно), кто является генподрядчиком и застройщиком.

Касательно обозначенных лиц, просматриваем на сайте арбитражного суда, ФССП о наличии споров и долговых обязательств.

Если здесь ситуация идеальна, просматриваем налоговую инфу – выписку ЕГРЮЛ, а затем переходим к помощи гугла для поиска сведений о владельцах, директоре и т. д.

Вполне вероятно, что фирма может создать под каждый из своих проектов отдельную дочернюю (с такими же собственниками), и если вдруг возникнут проблемы, провести банкротство без угрозы основной фирме.

Покупая долю, следует быть крайне внимательным (лучший вариант – не связываться с таким имуществом). Нужно учитывать, что приобретая определенную часть в жилье, вы приобретаете не отдельное обособленное жилье, а своего рода «абстрактную» жилплощадь, при этом использовать квартиру вы может вместе с остальными владельцами.

Когда же вопрос зайдет о реализации квартиры полностью, то у вас будет право получить финансовое возмещение за ту часть, что принадлежала вам, соразмерно ее площади. Размежевание, затрагивающее вопросы кто и где живет и какой розеткой пользуется, чтобы включить чайник, можно оформить или же через договор (подписываемый всеми владельцами), или же через судебное решение (а его еще нужно исполнить).

Именно в связи с таким вот «отсутствием полной независимости и неприкасаемости» приобретенной жилплощади, подобные объекты недвижимости расцениваются на 10, а то и 20 процентов меньше цены за такие же целые объекты (те, кто купил различные гостинки и комнатки в общежитиях, прекрасно понимают, о чем я).

Не нужно слушать легендарные басни, воспеваемые всеми риэлторами/продавцами/юристами риэлтерских контор о том, что с момента покупки, выделение доли не составит труда, после чего можно будет жить в полной независимости и спокойствии.

При размещении такого помещения в МКД, нет никакой возможности выделения, поскольку невозможно обустроить отдельный вход, провести обособленную сеть водоснабжения и т. д.

В прошлом, конечно, еще был шанс выделения доли, однако, с тех пор прошло эдак лет 10, а я лично о подобной практике наслышан лишь по отзывам лиц, которым посчастливилось застать этот процесс.

Семья продавца. Нужно выяснить, нет ли у лица, реализующего недвижимость, супруга/супруги. При наличии, следует добиться письменного оформления от него/нее нотариально заверенного согласия на реализацию жилья.

Также важно разузнать, прописаны ли в жилье несовершеннолетние лица. В случае наличия таковых, необходимо обзавестись разрешением от органов опеки и попечительства, или же проследить за выпиской их к родственникам. Если не будет соответствующего согласия, регистрация Росреестром будет приостановлена, что следует учесть.

Кроме того, существует вероятность того, что по прошествии 2-3 лет, на квартиру к вам причалит гражданин, внешне не внушающий доверия, с тюремными татухами на теле и погонялом «Сивый», поведав вам душещипательную историю о том, как он за 15 лет до последней своей ходки кантовался здесь по месту, поэтому в дальнейшем намерен здесь и обустроиться.

Естественно, отговорки с документальным подтверждением будут ему «до фени». Все дело в том, что до того как отправить человека в места заключения, он подлежит снятию с регистрации (таким образом он не будет фигурировать в домовой книге), но после возврата он же, вполне свободно и законно, обратно пропишется там же.

Если вы заметили в манерах и даже во внешности продавца некоторые беспокойные нотки, дающие повод для размышления, не поленитесь уточнить аккуратно, если ли риск возникновения описанной ситуации.

Конечно, она не относится к разряду неразрешимых, ее вполне можно решить с помощью суда (то есть определенных затрат средств и нервов все же не избежать).

К важным моментам относится вопрос времени передачи финансов. Основа проблемы проистекает из того факта, что полностью переход прав собственности на жилье происходит с момента занесения в реестр определенной записи. Но сам договор должен быть подписан и передан в палату несколько ранее, если мне не изменяет память, где-то за 5 дней.

Следует помнить, что даже при передаче документации для выполнения регистрационных действий, есть некоторый риск невыполнения регистрации перехода прав на объект (существует просто море возможных причин).

То есть когда весь объем средств передан, с момента направления документации для выполнения регистрации, покупателя могут оставить с носом: он потеряет и деньги, и квартиру, а сама регистрация выполнена не будет.

Когда же передача финансов по договоренности будет происходить по завершении регистрации, то, в данном случае, провести могут продавца, однако, будет уже поздно, когда он поймет, что денег нет, а жилплощадь стала для нового владельца единственной, что говорит о невозможности ее истребования.

Вся эта схема подразумевает возникновение конфликта между сторонами, единым способом решения которого можно считать разве что банковскую ячейку.

Заключая с продавцом договор, покупатель совместно с ним направляется в банк, где помещает финансы в ячейку, которые продавец может забрать из банка с момента регистрации. Если нужны подробности, обратитесь в банковское учреждение.

Если появились какие-либо проблемы и вопросы (не выполнена регистрация, продавец что-то утаивает, настаивая на «мутноватых» условиях, выдвигает какие-то завуалированные и необычные требования), хватаем документацию в руки, и «рысью» к юристу.

Суд можно проиграть даже в самой выигрышной ситуации, просто по причине незнания элементарных вещей, которые в интернете не найдешь (к примеру, что при судебном рассмотрении, вы сами должны предоставлять доказательства, никто требовать их с вас не обязан).

Конечно, можно добиться успеха в оспаривании проигранного по незнанию судебного дела через апелляцию, но достаточно редко. По этой причине, желательно подстраховать себя, ведь лучше параноик с деньгами, чем простачок без них.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Риски при покупке квартиры | РИЭЛТОР

Риски при покупке квартиры.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это проверка квартиры на юридическую чистоту. Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе. Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки. А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов. Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение. Для этого он собирает все необходимые для анализа юридической чистоты документы, а после анализа делает вывод о том какие риски можно снять, какие минимизировать, а с какими ничего нельзя сделать, кроме как отказаться от покупки квартиры.

Давайте разберемся, какие бывают риски при покупке квартиры, и что мы можем сделать для их минимизации.

1. Квартира продается по подложным документам. Это самый страшный риск, по которому суд вынесет решение о расторжении договора купли-продажи квартиры и деньги Вам возвращать будет некому. В данной схеме мошенничества, человек, который выступает в роли продавца квартиры, осуществляет свои действия либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности. Настоящий владелец квартиры может быть либо в доле с мошенниками, либо находиться в разных удаленных местах (психиатрические лечебницы, исправительные учреждения, длительные командировки, жить за границей и т.д.), либо отсутствовать в мире живых.

Что можно сделать:

  • не покупайте квартиру по доверенности. Если есть реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке — проверьте эту причину. Обязательно свяжитесь с хозяином квартиры для подтверждения его личности (возможно через друзей, знакомых или консульство) и убедитесь в подлинности доверенности (для этого надо получить доступ к архиву нотариуса, выдавшего доверенность),
  • проверьте на сделке паспорт Продавца. Паспорт проверяется человеком, который проходил специальное обучение. К таким людям, кстати, относится нотариусы, юристы и сотрудники службы безопасности банков, государственные регистраторы. Попросите их уделить внимание возможной переклейке фотографии на паспорте,
  • познакомьтесь с соседями продавца. Возможно, в разговоре появится интересная информация.

2. Квартира продается лицом, ограниченно дееспособным. Если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Что можно сделать:

  • запросить справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров о том, что продавец в них не числится. Такие справки даются по месту жительства Продавца. Если были смены регистраций — нужно сделать запросы по старым адресам.
  • пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

3. Квартира продается лицом, частично утратившим дееспособность. Это может быть алкоголизм, наркомания, старость, травмы, болезни.

Что можно сделать:

  • запросить справки из Наркологического диспансера,
  • поговорить с участковым,
  • поговорить с соседями,
  • пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

4. Квартира продается посредством обмана или заблуждения одной из сторон.

  • убедитесь в том, что продавец знает цену и условия, на которых он продает квартиру,
  • разберитесь в схеме сделки (если квартира продается с одновременным приобретением другого жилья). Если покупаемая для продавца недвижимость вызывает у Вас сомнение — копайте глубже,
  • оформляйте сделку в нотариальной форме,
  • пригласите на сделку врача психиатра.

5. Квартира продается юридическим лицом с нарушениями оформления учредительных и уставных документов.

Что можно сделать:

  • проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи.
  • проверьте согласие учредителей, на продажу недвижимости.

6. Квартира продается по наследству. В данном случае риска может быть два. Первый: наследник — не является наследником и вступил в наследство по подложным документам (поддельное завещание, свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака). Второй: есть наследники, не вступившие в наследство.

Что можно сделать:

  • получите доступ к наследственному делу у нотариуса,
  • проверьте законность документов-оснований для вступления в наследство,
  • возьмите у продавца нотариальное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве, он будет решать самостоятельно.

Я описал наиболее серьезные и распространенные риски при покупке квартиры. На самом деле, ситуаций, при которых можно лишиться квартиры или ограничить свои права на нее, гораздо больше. Также стоит упомянуть, что возможны риски по предыдущим сделкам с квартирой. По судебной практике, в Москве расторгается около 2% сделок купли-продажи в год (а это около 2000 сделок). Статистики о том, сколько дел пришли к мировому соглашению или ситуацию решали до момента передачи уголовного дела в прокуратуру, у меня нет.

Естественно, все возможные риски при покупке квартиры, стоит оценивать не только с позиции юриста. Здравый смысл тоже должен присутствовать. По моим рекомендациям, может сложится мнение, что на каждую сделку стоит приглашать врача психиатра и нотариуса, а также проводить свое детективное расследование. Поверьте, далеко не всегда в этом есть необходимость. Выполнить полный и бездумный комплекс проверки может стоить немалых денег, а иногда привести к срыву сделки по надуманным причинам. Поэтому будьте благоразумны и пользуйтесь услугами профессионалов.

Читайте так же:

Как быстро продать квартиру в кризис.
За что платить при продаже квартиры.
Реклама квартир, которой не стоит доверять.
Продажа квартиры в Москве. Пошаговое руководство.
Где лучше купить квартиру в Москве?
Что нужно сделать, чтобы купить квартиру в Москве.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

sharovarov

realword.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта