Банкротство застройщика что делать дольщику – Что делать дольщику в случае банкротства застройщика :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Содержание

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Содержание страницы:

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты — моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент — испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности — плохое решение.

Лучший путь — продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

  • Возврат инвестированных в строительство средств.
  • Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает — включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика — не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

  • Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
  • В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов — собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении  решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

  • Стать частью кооператива дольщиков.
  • Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам — предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

stroimprosto-msk.ru

что делать дольщикам? :: BusinessMan.ru

Многие люди во время приобретения квартиры часто обращают внимание на жилье, предлагаемое застройщиками до окончания строительства. В этом случае происходит участие в долевом строительстве, для чего требуется составить ДДУ (договор долевого участия). За счет этого имеется возможность приобрести квартиры по сниженным ценам. Но придется подождать окончания строительства. Также существуют высокие риски того, что у застройщика закончатся средства или возникнут другие препятствия для завершения процесса возведения дома. Поэтому все граждане должны знать, как поступать при тех или иных проблемах. При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам? Для этого существует несколько вариантов действий.

Законодательное регулирование

Еще в 2004 году был принят специальный закон ФЗ № 214, на основании которого обеспечивается эффективная защита всех граждан, которые вложили свои средства в возведение многоквартирного строения. В нем указывается гарантия на возврат денег, если застройщик подал на банкротство заявление или вовсе был ликвидирован. Однако процесс возврата средств имеет некоторые особенности.

Закон о банкротстве застройщика ФЗ № 210 за 2011 год указывает, что все дольщики защищены законодательством. Поэтому им обязательно должна возвращаться некоторая часть внесенных денег или полностью вся сумма. Возврат может быть представлен не только денежной суммой, но и часто предлагается в натуральном виде. При определенных обстоятельствах обманутый дольщик может претендовать на получение полноценной квартиры, пригодной для жизни. Она обустраивается силами гражданина, а при этом отсутствуют какие-либо ограничения для того, чтобы он пользовался, владел или распоряжался этим имуществом.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать, если дом был практически достроен? В такой ситуации целесообразно дольщикам требовать признать их право на квартиры в новом жилье, а не бороться через суд за возврат денег. Это обусловлено тем, что обычно компании объявляют себя банкротами исключительно в ситуациях, когда у них просто отсутствуют средства для дальнейшего функционирования.

Признаки банкротства застройщика

Сами дольщики могут определить вероятность банкротства компании, в которую были инвестированы деньги для строительства жилого строения. К основным признакам такого состояния фирмы относятся следующие:

  • организация перестает погашать свои кредиты и платить по счетам;
  • не совершаются обязательные платежи в разные фонды, которые могут быть бюджетными или внебюджетными;
  • значительно снижается прибыль фирмы, поэтому увеличивается вероятность того, что вложенные деньги не будут возвращены дольщикам;
  • уменьшается ликвидность имущества, принадлежащего застройщику.

Не всегда вышеуказанные признаки обязательно приводят к банкротству, так как организации обладают возможностью наладить свое финансовое положение.

Причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно обусловлено действительно значимыми обстоятельствами. К ним относится следующее:

  • увеличивается стоимость материалов, необходимых для возведения дома, а при этом у компании имеется строго ограниченный бюджет, сформированный за счет вкладов дольщиков, поэтому нередко просто отсутствует возможность для продолжения строительных работ;
  • повышается цена подрядных услуг;
  • рост курсов валют, что является причиной того, что значительно изменяются рыночные цены на материалы, стоимость работ и сами квартиры;
  • возникновение форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся погодные условия или влияние неизбежного человеческого фактора.

Все вышеуказанные ситуации приводят к тому, что значительно срываются сроки, в течение которых застройщик должен сдать дом. Это становится причиной того, что дольщики стараются взыскать неустойку, что приводит к увеличению нагрузки на компанию. Нередко именно это выступает основанием для объявления застройщика банкротом.

Понятие реестра требований кредиторов

Что делать при банкротстве застройщика дольщикам? Все инвесторы оповещаются о начале процедуры заранее, что дает им возможность подать заявление на внесение в соответствующий реестр требований кредиторов. Все кредиторы, входящие в этот список, получают возмещение за счет продажи активов должника.

В реестре указываются не только все фирмы и частные лица, которые должны получить обратно свои средства, но и очередность погашения долгов.

Каждый кредитор должен самостоятельно следить за тем, чтобы его данные содержались в этом реестре, а иначе существует высокая вероятность того, что он не сможет получить даже частичное возмещение.

Как кредиторы вносятся в реестр?

При банкротстве застройщика что делать дольщику? Первоначально надо позаботиться о том, чтобы он был внесен в данный реестр, что повышает его шансы на то, что он получит полное или частичное возмещение. Для этого выполняются действия:

  • первоначально формируется заявление о необходимости внесения гражданина в этот список;
  • к нему прикладываются документы, подтверждающие его право на возмещение, причем в них должно быть четко указано, какая сумма была уплачена человеком по ДДУ;
  • все бумаги направляются в арбитражный суд, после чего заявитель будет внесен в реестр.

Заявление должно содержать сведения о наименовании фирмы, являющейся застройщиком, об адресе многоквартирного дома, в строительство которого были вложены средства заявителя, а также вписываются данные о самом гражданине.

Когда подается заявление?

Имеется ограниченный срок, в течение которого может предъявить кредитор требования к застройщику. Поэтому подать заявление с другими документами в суд надо в течение 30 дней после того, как будет опубликована в СМИ информация о банкротстве фирмы.

Если не уложиться в этот срок, то погашаться долги будут в последнюю очередь. Ведь первоначально удовлетворяются требования кредиторов, имеющихся в реестре. Нередко люди, пропустившие срок, вовсе остаются без какого-либо возмещения.

На что могут рассчитывать дольщики?

Закрытие любой компании непременно сопровождается рассылкой соответствующих уведомлений всем кредиторам, причем выполняется подобный процесс в течение 5 дней после принятия решения.

В тексте такого уведомления имеются сведения о том, что дольщик может подать требование о возврате внесенной суммы с процентами. Следующие действия полностью зависят от того, на каком этапе строительства дома была начата процедура банкротства застройщика:

  • если был достроен дом, то желательно дольщикам подавать заявление в арбитражный суд, в котором указывается на необходимость оформления права собственности на квартиру;
  • если строение не было возведено, то открывается конкурсное производство, поэтому рассчитывать дольщики могут исключительно на возврат средств, а при этом нет четких временных границ относительно выполнения этого обязательства застройщиком.

Первоначально фирма погашает обязательства перед гражданами, которым был нанесен физический урон. Далее выплачиваются зарплаты и иные платежи работникам строительной компании. Только потом в соответствии с очередностью, имеющейся в реестре, погашаются требования дольщиков.

Рассчитывать граждане могут не только на возврат вложенных денег, но и на получение процентов и неустоек. Некоторые люди вовсе требуют возмещение за моральный вред. Но не всегда у застройщика имеются нужные активы и возможности для удовлетворения всех вышеуказанных требований.

Также в ФЗ № 214 содержится информация о том, что оформляется для каждого дольщика обязательная страховка, защищающая граждан от возможных убытков, возникающих в результате нарушения условий договора застройщиком. Но даже страховые компании нередко не справляются с огромным количеством требований со стороны граждан.

Как поступить, если вложены заемные средства?

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам, если они вложили в возведение многоквартирного дома заемные деньги? В такой ситуации граждане сталкиваются с тем, что у них отсутствует собственные жилье, а также остается долг перед банком.

Не следует прекращать выплачивать средства по кредиту, так как это приведет к плачевным последствиям для самого заемщика. Многие люди уверены, что поскольку отсутствует залоговая квартира, то банк будет предъявлять требования застройщику, но на самом деле банковские организации работают только с непосредственными заемщиками. Поэтому разными способами будут взыскиваться средства. Может начаться судебное производство, поэтому приставы могут арестовывать счета и имущество должника для возврата долга банку.

В такой ситуации требуется подать заявление на получение возмещения от застройщика. При этом надо продолжать уплачивать средства по кредиту.

Что может потребовать дольщик?

Дольщики при банкротстве застройщика могут обратиться в суд для внесения их в реестр кредиторов и при этом могут потребовать:

  • полный возврат денег, которые были внесены для строительства многоквартирного дома;
  • получение права собственности на достроенную квартиру;
  • компенсацию морального ущерба, возникшего в результате отсутствия готовой квартиры к дате, указанной в соглашении;
  • неустойку, начисляемую при нарушении условий договора застройщиком;
  • проценты за использование денег строительной компанией.

Составить заявление и подготовить другие бумаги для внесения гражданина в реестр кредиторов надо в течение 30 дней после начала процедуры банкротства.

Какой выбирается способ компенсации?

Если имеется достроенный дом, то сами дольщики выбирают вариант компенсации. В случае банкротства застройщика можно выбрать такие варианты:

  • Если достроен дом, то желательно потребовать оформления права собственности на недвижимость. Это может осуществляться даже при отсутствии отделки или подключения некоторых инженерных коммуникаций. Для этого подается заявление в арбитражный суд.
  • Возврат вложенной суммы с процентами и неустойками. Этот вариант считается приемлемым, если у застройщика имеется множество активов, обладающих высокой ликвидностью, чтобы имелась возможность удовлетворить требования всех кредиторов.

Возврат денег может затянуться на длительное время, поэтому многие люди предпочитают получить готовую квартиру даже без отделки. Это особенно относится к гражданам, которые оформили кредит для этой покупки.

Другие возможности для возврата средств

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам дополнительно для повышения вероятности возврата средств? Для этого можно воспользоваться возможностями:

  • если появляется информация о возможном банкротстве застройщика, дольщики могут создать свой кооператив и достроить дом своими средствами;
  • привлекаются дополнительные инвесторы, а также можно обратиться к государственным органам для предоставления отсрочки по уплате налогов, чтобы строительная фирма могла выйти из кризиса;
  • смена застройщика, что может осуществляться при передаче права возведения дома, но при этом новая строительная фирма на основании ФЗ № 214 может запросить вложения дополнительных средств;
  • обращение к страховой компании, но это осуществляется только после внесения кредитора в реестр;
  • использование поручителей застройщика, которыми обычно выступают учредители или банки, а именно эти компании должны компенсировать ущерб дольщикам, если не справляется со своими обязательствами застройщик;
  • применение денег, имеющихся в компенсационном фонде;

Ниже имеется видео, в котором подробно рассказывается о правах дольщиков.

Таким образом, банкротство застройщика – это неприятный момент для любого дольщика. Процесс приводит к тому, что возникают сложности с возвращением денег или получением своей квартиры. Граждане должны оперативно предпринимать разные меры, чтобы они были внесены в реестр требований кредиторов. Можно воспользоваться любым удобным способом для возвращения денег.

businessman.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Слухи о банкротстве застройщика часто для участников долевого строительства звучат как приговор. Обычно такое явление ассоциируется с тем, что компания разорилась, и дольщики остались ни с чем. Но не нужно забывать, что мы живем не в 18 веке и права дольщиков защищаются на законодательном уровне. Сегодня банкротство застройщика при долевом строительстве не является поводом для паники. Чтобы максимально защитить свои права и вернуть средства, необходимо быстро среагировать на новость о разорении компании.

Содержимое страницы

Что такое банкротство строительной компании

Банкротство – это длительная и сложная процедура, которая рассматривается арбитражным судом. На процесс может уйти до 1,5 лет. Законодательной базой является федеральный закон ФЗ-127 от 2002 года, который претерпел изменения в 2011 году путем введения отдельного 7-го параграфа, касающегося исключительно застройщиков (ранее закон функционировал относительно всех юридических лиц).

Банкротство состоит из пяти отдельных этапов:

  1. Санация (предпринимается целый комплекс мер для того, чтобы восстановить платежеспособность фирмы, подавшей заявление на банкротство).
  2. Наблюдение (на этом этапе в компанию направляется временный управляющий, который наблюдает за деятельностью компании и анализирует ее финансовое положение).
  3. Внешнее управление (если определено, что есть шансы на успех, назначается новое руководство взамен старого).
  4. Конкурсное производство начинается, если шансов на оздоровление компании нет не смотря на принятие возможных мер по ее восстановлению.
  5. Признание предприятия несостоятельным и оформление документов.

После признания застройщика банкротом, его имущество реализуется на аукционе, а вырученные деньги идут на погашение долгов перед кредиторами. Этих денег обычно очень мало, и многие дольщики остаются ни с чем или ожидают возврата финансовых средств долгие годы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно следить за деятельностью строительной компании, у которой вы купили квартиру на этапе строительства дома, и быстро реагировать при появлении первых тревожных сигналов, говорящих о скором разорении застройщика, а не ждать, пока он объявит себя банкротом.

Признаки предстоящего банкротства

При должном контроле за деятельностью строительной компании, которая строит ваш дом, заметить первые признаки, которые указывают на финансовую нестабильность и ухудшение положения застройщика, можно невооруженным глазом. Главное грамотно определить, временные это трудности или прямой путь к банкротству.

Участник долевого строительства должен насторожиться, если:

  1. Застройщик начинает срывать сроки сдачи своих объектов, возведение домов идет медленно (значит, не хватает средств для строительства).
  2. Уменьшается прибыль компании по результатам прошедшего или текущего года (это видно из финансовых отчетов).
  3. Долги компании начинают быстро расти (не погашаются кредиты, не оплачиваются счета и налоги, начинаются исполнительные судебные производства по принудительному взысканию долгов). Проверить компанию можно на официальном сайте ФССП.
  4. Руководство неохотно идет на контакт с инвесторами и дольщиками.
  5. Слухи о затруднительном финансовом положении застройщика приобретают массовый характер.

Необязательно наличие таких признаков ведет к банкротству. Компания может восстановиться под новым управлением, при получении нового источника финансирования, улучшении экономической ситуации, стабилизации валютного рынка и т.д. Но следить за положением нужно более тщательно и предпринять меры для защиты своих интересов уже на данном этапе, так как законом это разрешено (дольщик на любом этапе строительства может затребовать возврата денежных средств при возникновении определенных обстоятельств).

Правовая защита дольщиков

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

  • в денежном эквиваленте;
  • в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).

Важно! Чтобы добиться возврата средств от компании, которая объявлена судом банкротом, нужно обращаться к грамотным юристам. Статья 126 «Закона о банкротстве» дает право разорившейся компании отказаться от выполнения своих долговых обязательств с момента признания ее банкротом.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов. Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью. Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, последовательность его действий должна быть определена следующим образом:

  1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
  2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
  3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Сроки включения требований в реестр

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

  • 1 месяц на стадии наблюдения;
  • 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Очередность дольщиков в реестре

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

  1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
  2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
  3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
  4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

На что могут рассчитывать дольщики

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Способы получения жилья дольщиком при банкротстве застройщика

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

  1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
  2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:
  • получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
  • после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
  • строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
  • квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Дополнительные требования дольщиков

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

  • компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
  • компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
  • начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Куда обращаться, чтобы вернуть деньги

При получении известий о том, что строительная компания объявила о своем банкротстве, для урегулирования вопросов возврата денежных средств можно обращаться не только в арбитражный суд, но и к другим организациям. Поскольку фактически дольщик является кредитором застройщика, он имеет право взыскивать долг с фирмы или ответственных за ее долги лиц любым законным способом. К ним относятся:

  1. Обращение в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр. Вместе с заявлением нужно подать документы, подтверждающие участие в долевом строительстве и факт перевода денег.
  2. Обращение в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной компании.
  3. Обращение к поручителям застройщика с требованием выплаты его долга.
  4. Обратиться в специальный компенсационный фонд, чтобы из его средств возместили хотя бы часть денежных средств. Такие фонды по закону обязательны к созданию с 2017 года.
  5. Становление на учет в реестре обманутых дольщиков. В таком случае есть возможность получить помощь от органов местной власти.

При частичном или полном удовлетворении требований дольщика способами, описанными выше, размер его требований через суд уменьшается соразмерно полученным выплатам.

Банкротство застройщика – явление не из приятных. Ни один человек не планирует столкнуться с такой проблемой, и для многих эта новость становится шоком. Если ваш застройщик обанкротился, не стоит паниковать. Нужно быстро среагировать, отнести заявление в суд и искать способы решения вопроса по возврату денежных средств. Взыскание долга с должника – процедура затяжная, особенно если речь идет о банкротстве. Согласно закону, банкрот имеет полное право отказаться от исполнения долговых обязательств после признания его статуса. Поэтому дольщики могут остаться ни с чем. Чтобы уберечь себя от подобных неприятностей, нужно сразу обращаться к квалифицированным юристам, которые знакомы с тонкостями вопроса и имеют судебную практику в подобных делах. Но и они могут оказаться бессильны, если вы изначально столкнулись с компанией-мошенницей, и совершили ошибки на этапе выбора застройщика и подписания договора с ним. На практике нередки случаи, когда застройщик собирает деньги с покупателей, иногда продавая по несколько раз одну и ту же квартиру, а затем просто исчезает или объявляет себя банкротом. Поэтому будьте бдительны, не давайте ввести себя в заблуждение, поверяйте застройщика тщательно и всесторонне, игнорируйте предложения компании обойти закон и органы государственной регистрации, потому что так быстрее и легче, оформляйте все документы в установленном законом порядке.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

sdelka.guru

Банкротство застройщика: что делать дольщику

В текущей кризисной ситуации даже благонадежный застройщик может оказаться на грани банкротства. Для участников долевого строительства подобная ситуация грозит потерей купленных метров.

Портал KvartiraZaMkad.ru узнал у экспертов рынка недвижимости как вести себя дольщику в случае банкротства застройщика и как распознать ненадежный объект.

На вопросы ответили:

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Прежде всего,  дольщику необходимо получить сведениях о финансовой устойчивости застройщика. Ведь неспособность должника удовлетворить требования кредиторов, то есть признание должника банкротом, должна быть признана арбитражным судом.

В этой связи, если у дольщика появились сведения о невыполнении застройщиком взятых на себя обязательств, необходимо контролировать статус застройщика в картотеке арбитражных дел. В случае, если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, защищать дольщику свои интересы допустимо с использованием нескольких механизмов.

Прежде всего,  дольщику необходимо предъявить свои требования в рамках дела о банкротстве для включения их в реестр кредиторов. Для этого необходимо направить заявление об установлении требований с документами, подтверждающими обоснованность заявленных требований, в арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности (банкротстве), арбитражному управляющему и должнику – застройщику.

При этом необходимо учитывать следующее важное условие: дольщик может предъявить требования либо о передаче жилого помещения, либо о возврате денежных средств. В последнем случае необходимо расторгнуть договор участия в долевом строительстве.  

Закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает три варианта удовлетворения требований участников долевого строительства.

  1. Предусмотренная ст.201.5 Закона возможность погасить денежные требований, в том числе в виде реального ущерба, который определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами и (или) стоимостью переданного застройщику имущества, если расчеты производились в натуральной форме (п. 2 ст. 201.5 закона о банкротстве).
  2. Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному из числа участников строительства (ст. 201.10 закона о банкротстве). В случае удовлетворения застройщиком требований кредиторов указанным способом необходимо помнить, что дальнейшее возведение объекта незавершенного строительства будет осуществляться за счет средств членов ЖСК – бывших дольщиков. Следовательно, данный способ сопряжен с дополнительными затратами участников долевого строительства. 
  3. Передача жилых помещений участникам строительства (ст. 201.11 закона о банкротстве). Данный вариант приемлем в случае, если дом достроен, но застройщик не получил в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что дольщик имеет право самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение,  если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и между ним и гражданином до даты принятия заявления о банкротстве подписан передаточный акт (п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве).  

Выбор того или иного варианта удовлетворения требований кредиторов осуществляется на общих собраниях кредиторов.  

Важно помнить о том, что с 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность, либо заключать договор поручительства с банком. Страховым случаем является признание застройщика банкротом в установленному действующим законодательством порядке.

Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщики имеют право удовлетворить свои требования путем получения компенсационной выплаты от страховой компании, либо от поручителя.

Следует выделять экономические предпосылки банкротства:

  • финансовая нестабильность компании-застройщика;
  • внешние факторы экономики;
  • кризисные явления.

В то же время есть законодательно закрепленные признаки банкротства. В частности, неспособность должника удовлетворить требования кредиторов должна быть признана арбитражным судом. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех м

www.kvartirazamkad.ru

Что и как делать при банкротстве застройщика

Спрос на жилье остается стабильно высоким. Один из способов купить квартиру в новом доме – стать дольщиком строительства с правом собственности на жилье. Однако нередки ситуации, когда возведение жилого объекта останавливается — застройщик просто не в состоянии завершить его. Дольщики оказываются в сложном положении и зачастую не знают, что им делать.

Общие понятия

Паниковать и расстраиваться не стоит — в 2011 году в законодательство были внесены существенные поправки, которые несколько изменили процедуру банкротства и гарантировали дольщикам, как кредиторам строительства, приоритетный порядок расчетов.

Денежные средства, вложенные людьми в возведение нового многоквартирного дома по договору долевого строительства, могут быть возвращены следующим образом:

  1. Передача дольщикам объекта незавершенного строительства.
  2. Передача жилого помещения в доме.
  3. Удовлетворение требования о возврате денег.

Что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве?

Возможны три варианта развития событий:

ПоказателиОписание
Узнав об инициированной застройщиком процедуре банкротствадольщик подает в суд исковое требование о взыскании денег
Зная о том, что застройщик банкротится, дольщик не обращается в суднадеясь все же получить свою квартиру после окончания строительства
Требование дольщика о назначении денежной компенсации удовлетвореноно выплата денег от компании-банкрота не производится

 

Как именно поступать, зависит от нескольких факторов — на какой стадии заморожено строительство, есть ли реальная возможность финансового оздоровления компании-застройщика, достигли ли дольщики согласия в своих дальнейших действиях.

Что это такое

Вопросы банкротства компании-застройщика регулируются законодательством.

Специальный закон о банкротстве был принят еще в 2002 году, однако лишь в 2011 году, благодаря поправкам, дольщики получили приоритетные права как отдельная категория кредиторов.

Под банкротством компании-застройщика понимается судебный процесс, который проводится арбитражным судом.

Цель разбирательства – выявить возможности для удовлетворения исковых требований от кредиторов по обязательным платежам, которые компания задержала более чем на три месяца, и по денежным обязательствам перед дольщиками и прочими контрагентами (государством, банками, поставщиками и пр.).

По закону процесс банкротства может состоять из нескольких этапов:

  • наблюдение;
  • финансовое оздоровление;
  • внешнее управление;
  • конкурсное производство;
  • мировое соглашение.

Как правило, в настоящих условиях используются две процедуры — наблюдение, которое проводит арбитражных суд в отношении банкрота, и конкурсное производство.

Наблюдение по факту – это подготовительный процесс, в ходе которого арбитражный управляющий проводит анализ хозяйственной и финансовой деятельности компании-застройщика.

На этом этапе формально компания пока не признается банкротом. Допускается, что при определенных условиях положение застройщика может нормализоваться.

По завершении процедуры наблюдения вводится процедура конкурсного производства, после чего застройщик официально считается банкротом.

Прежнее руководство отстраняется от управления компанией, все дела теперь ведутся арбитражным управляющим.

Кто может обратиться

Закон четко определяет тех, кто может обратиться в суд:

  1. Кредиторы.
  2. Дольщики.
  3. Контрагенты (поставщики).

По закону кредиторами компании-банкрота являются любые юридические лица, которые имеют к застройщику денежные либо иные законные претензии.

При этом законность требований о взыскании денег или исполнении других обязательств должна подтверждаться документами (договором).

Требования предъявляются в рамках проводимого судебного разбирательства. В данном случае речь идет о процедуре банкротства, поэтому все иски принимаются в арбитражный суд после инициации такого дела.

Куда следует идти

Если против застройщика инициирована процедура банкротства, дольщик обязательно должен заявить о своих требованиях в отношении организации-банкрота в рамках дела о банкротстве.

Это гарантия получения либо денег, либо жилья. В противном случае можно остаться ни с чем или получить самый минимум по остаточному принципу.

Предъявлять свои права нужно именно в рамках ведущегося дела о банкротстве. То есть заявление следует подавать в тот арбитражный суд, который рассматривает процесс банкротства.

В суд нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов по одному из двух требований:

  • о передаче жилья в собственность;
  • о возврате вложенных в строительство денег.

Важно, что представители компании-застройщика нередко используют процедуру преднамеренного банкротства с целью наживы.

Вложенные дольщиками деньги компания просто оставляет себе, то есть банкротится преднамеренно. Это возможно, например, когда компания несколько месяцев не осуществляет положенные платежи, создавая фиктивную задолженность.

Это значит, что возможен вариант, когда дольщики подают заявление с иском о проведении проверки о возможной махинации в сфере строительства.

Сведения о компаниях, которые намерены провести процедуру банкротства, есть на портале Высшего арбитражного суда РФ.

Что делать в случае банкротства застройщика

В случае возникновения проблем, которые появились и строительной компании, перед дольщиками возникает дилемма — потребовать вернуть деньги или все же попытаться получить квартиру.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Прежде всего следует поставить в известность суд, рассматривающий дело о банкротстве, о своих требованиях. Неважно, чего хочет дольщик, важно, успеет ли он заявить о своем праве вовремя.

Специалисты рекомендуют все же предпочесть квартиру деньгам, если стоит выбор между возвратом денежных средств и возможным получением жилья.

Дело в том, что сумма компенсации, вырученная после продажи имущества должника, может оказаться очень маленькой.

Недостроенный дом продается с молотка зачастую по чисто символической цене, не имеющей ничего общего с рыночными ценами.

Чаще всего дольщики получают гораздо меньше того, что вложили в строительство. Поэтому попытка получить квартиру вместо компенсации более выгодна во всех отношениях.

Необходимые условия

Согласно закону, обязанность арбитражного управляющего – уведомить дольщиков о том, что инициировано дело о банкротстве в отношении их строительной компании.

Однако на практике рассчитывать на это не приходится, поэтому стоит самостоятельно подать заявление в арбитражный суд о включении своего дела в реестр кредиторов.

Чтобы оказаться в проигрыше, дольщику нужно:

ПоказателиОписание
Определиться с тем, в каком реестре он будет ожидать результатов банкротства
Вовремя подать заявлениена включение в реестр
Отслеживать ситуациюплотно общаясь с арбитражным управляющим и другими дольщиками

 

Как только арбитражный суд примет решение о введении в отношении компании-застройщика процедуры банкротства, кредиторы, включая дольщиков, могут написать заявление в суд с требованием либо вернуть денежные средства, либо передать жилое помещение согласно условиям договора.

Создаваемый арбитражным судом реестр требований включает в себя сведения обо всех кредиторах банкрота, а также о сути их требований.

Отдельная часть общего реестра – это реестр, включающий кредиторов, которые требуют передать им жилые помещения.

Дольщики являются особой категорией кредитов, поэтому они могут быть включены в оба реестра — общий и «квартирный».

Одним из требований может быть взыскание неустойки из-за просроченных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Подача заявления в суд

Чтобы оказаться в реестре кредиторов застройщика банкрота, дольщик должен написать заявление с соответствующим требованием. Это может быть требование о передачи квартиры либо о выплате денежной компенсации.

К заявлению нужно приложить документы, доказывающие основания для обращения:

ПоказателиОписание
Договорс застройщиком
Документыо перечислении денег согласно договору

 

На основании и заявления и подтверждающих документов арбитражный суд примет решение о включении заявителя в реестр кредиторов.

Если дело о банкротстве находится на начальной стадии (наблюдение), то копию заявления и подтверждающих бумаг нужно передать представителю застройщика и временному управляющему.

Ситуация банкротства – еще не повод расстаться с мечтой о собственной квартире.

Если дом почти достроен или достроен, но еще не введен в эксплуатацию, то дольщик почти наверняка может получить квартиру согласно договору, пусть и с некоторой задержкой по срокам.

То же касается и случаев, когда строительство здания не завершено, но квартира, купленная дольщиком, уже построена. Главное – правильно составить и в срок подать заявление о признании за дольщиком права собственности на жилье.

Если возведение объекта приостановлено на начальной стадии и квартира дольщика еще не построена, никто не запрещает обратиться с заявлением передаче прав на квартиру.

Однако они будут исполнены лишь в том случае, если дом будет достраиваться другим застройщиком.

Особенности процесса

Дольщикам важно отслеживать состояние дела о банкротстве с начальной стадии. Дело в том, что их права защищает не столько закон о банкротстве, сколько 7 параграф, принятый в дополнение к основному закону в 2011 году.

Суд может и не применять его положения в отношении банкрота.

Дольщикам нужно получить данные о том, как именно ведется дело — с применением 7 параграфа или без него. В последнем случае нужно обратиться в суд с требованием применить положения дополнительного параграфа.

Однако сделать этом можно после включения в реестр кредиторов. Данные можно получить в картотеке арбитражных судов.

Важно обратить внимание на то, как именно составлен договор с застройщиком.

Возможны два варианта:

  1. На руках у дольщика договор купли-продажи жилой недвижимости.
  2. Предъявить суду можно лишь предварительный договор купли-продажи.

В последнем случае суд может решить, что он уже окончил действие и вынести решение о выплате денежной компенсации.

Если дольщик оформил договор покупки еще не построенной недвижимости, то суд может признать его недействительным, поскольку регистрационного номера у квартиры по понятным причинам нет.

Дольщику нужно доказать, что он заключал договор долевого участия в строительстве. Это позволит получить не только квартиру, но и неустойку за пропуск сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Если выбирать между возвратом вложенных в строительств денег и получением права на квартиру в недостроенном доме, то нужно учесть важный нюанс.

Банкрот должен по суду выплатить деньги большому числу кредиторов. Тут и собственные работники застройщика, и организации, представившие коммунальные услуги, и оплата судебных издержек, работы внешнего управляющего и пр.

Может сложиться ситуация, когда у организации-банкрота просто не окажется средств на то, чтобы вернуть деньги в полном объеме всем кредиторам.

Если же подать заявление на признание права собственности на квартиру и получить одобрение суда, то квартира будет выведена из конкурсной массы, то есть не будет продана вместе с имуществом банкрота.

После назначения конкурсного управления имущество банкрота продается с торгов, а сумма распределяется между кредиторами в порядке погашения образовавшейся задолженности.

Если получить судебное решение о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме либо долю в общем имуществе дольщиков, то можно либо вступить в кооператив, организованный ими, либо продать свою недвижимость самостоятельно.

Установленные сроки

Дольщики обанкротившейся организации-застройщика должны отслеживать ситуацию очень внимательно. Это необходимо для того, чтобы успеть уложиться в установленные законом сроки.

Они таковы:

ПоказателиОписание
На первоначальной стадии наблюдения заявления от дольщиков для включения в реестр кредиторов арбитражным судом принимаются в течение одного месяца30-ти дней
Если началось конкурсное производства, то на этой стадии подавать заявление с требованием выплатить деньги или передать право на жилье можно в течение двух месяцев60-ти дней

 

Срок начинает отсчитываться с момента публикации соответствующих сведений в газете «Коммерсантъ» либо с момента уведомления об открытии реестра дольщиков арбитражным управляющим.

Если дольщик не успел подать заявление в указанный срок, то он не лишается права на этом впоследствии.

Однако в случае просрочки его требования будут удовлетворены в последнюю очередь, после выплат компенсации материального ущерба включенным в реестр дольщикам.

Соответственно, если денег к этому моменту не останется, пропустивший срок обращения дольщик может остаться ни с чем.
Установлены сроки выплат по заявлениям дольщиков о денежной компенсации.

Спустя месяц после получения положительного решения суда можно обратиться в суд снова, чтобы потребовать признания застройщика банкротом.

Чтобы избежать неблагоприятного развития событий, застройщик выплатит денежную компенсацию.

Если же процедура банкротства будет инициирована, то денег придется ждать долго. Пока не будут выполнены все установленные по закону этапы процедуры, денег дольщик не увидит.

Видео: что делать, если застройщик банкрот

Важные нюансы

Дольщики имеют преимущество по сравнению с прочими кредиторами.

Существует очередь кредиторов, предусмотренная законом:

ПоказателиОписание
Людикоторые физически или морально пострадали от действий застройщика
Непосредственные работники организации-застройщикаи лица, которым банкрот обязан оплатить работу по индивидуальному договору
Дольщикикоторые внесли суммы вперед в счет получения готового жилья
Прочие кредиторы

 

Важно, что поправки в закон позволили признавать договоры, заключенные с застройщиками, договорами долевого участия в возведении жилого здания.

Даже если на руках у дольщика только договор купли-продажи или инвестиционный контракт, а не полноценный договор долевого строительства, важно подавать заявление в суд таким образом, чтобы доказать факт долевого участия.

Это самый важный момент, который дольщик должен учитывать. Именно признание долевых условий по закону дает больше всего прав и на получение жилья, и на компенсацию в полном размере.

В каком размере назначаются денежные требования, сколько получит дольщик? Будет возвращена сумма, уплаченная согласно договору передачи жилого помещения, плюс сумма ущерба.

Она определяется как разница между стоимостью квартиры и суммой, уплаченной ранее.

Деньги на выплату появляются после того, как будет продано имущество компании-банкрота, то есть недостроенный дом.

Основная часть денег пойдет именно на расчет с кредиторами третьей очереди, то есть с дольщиками.

Чем регулируется

Основной закон, регулирующий вопросы банкротства, это Федеральный закон:

НомерОписание
№127 (2002 год)«О несостоятельности (банкротстве)»

 

Права дольщиков регулируются Федеральным законом:

НомерОписание
№210 (2011 год)«О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ…»

 

Вопросы долевого участия в возведении зданий регулируются положениями Федерального закона:

НомерОписание
№214«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

 

После инициации процедуры банкротства дольщики должны принять решение о форме, в которой они хотят получить свое имущество (деньги или квартира).

С этой целью в положенный по закону срок они должны обратиться в арбитражный суд для включения в реестр кредиторов. Важно постоянно отслеживать ситуацию и оперативно реагировать на возможные изменения.

zataskaem.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам

Банкротство застройщика при долевом строительстве – это многоступенчатая процедура, который приводит к заморозке стройки и прекращению деловых правоотношений с дольщиками.

Люди, которые вложились в свою будущую недвижимость, после разорения строительного предприятия имеют право на возмещение денежных средств. Как добиться такой компенсации, нужно ли подавать в суд и получится ли вернуть все вложения вы сможете узнать из нашей статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

Банкротство строительной компании – как СРО становятся банкротами

Признаки банкротства застройщика не определены специальными нормативно-правовыми актами, поэтому для этого используются общие положения Федерального Закона:

  1. Дом не достроен в срок из-за нехватки средств, а привлечь к финансированию новых дольщиков не представляется возможным.
  2. Здание достроено, но не сдаётся в эксплуатацию из-за того, что у исполнителя проблемы с документацией.
  3. В ходе выполнения условий было обнаружено, что застройщик ведёт свою деятельность незаконно, а для того, чтобы получить разрешения и оплатить штрафы, денег не хватает.
  4. Застройщик не выплачивал налоги, либо обнаружилась его задолженность перед пенсионным фондом.

Процедура признания застройщика банкротом

Процедура банкротства застройщика инициируется самими дольщиками. Для того, чтобы процесс прошёл успешно, лучше всего составить коллективный иск от всех граждан, права которых нарушены. К иску прикрепляется договор долевого участия и все чеки и квитанции, которые подтвердят факт успешной оплаты.

Если гражданин подписывал не договор ДУ, а любое другое соглашение с должником, во время процедуры банкротства значения это иметь не будет. Таких обманутых кредиторов можно подключать к общему иску, но в списке приоритетов выплат они будут стоять ниже.

Следующий этап – слушание дела по сути. Арбитраж рассматривает дело, изучает изъятую у застройщика финансовую отчётность и договоры кредиторов. Если им будут открыты черты банкротства, тогда на объект направляется арбитражный управляющий, который проводит оценку и подготавливает производство ко второму этапу.

Второй шаг – конкурсное производство. При банкротстве застройщика он может затянуться, так как трудно найти покупателя на объект незавершённого строительства. Чаще долги гасят не за счёт продажи недостроенного дома, а за счёт других материальных активов предпринимателя.

После того, как долги исполнителя будут реструктурированы, кредиторы получат предписанные законом компенсационные выплаты. Не всегда они совпадают с теми суммами, которые были вложены в строительство, но из-за первичного приоритета шансы дольщиков получить свои вклады назад больше, чем у остальных участников.

Каковы права дольщиков при банкротстве застройщика

Права дольщиков при банкротстве застройщика обладают особым приоритетом. Считаются, что они рискуют больше, чем обычные кредиторы, поэтому закон выделяет им ряд привилегий при распределении компенсационных выплат после процедуры банкротства.

Насколько они приоритетны

Защита дольщиков при банкротстве застройщика заключается в следующих правах:

  1. В списке претендентов на компенсацию они занимают третью очередь (все лица, которые также являются вкладчиками, но не по договору долевого участия, будут на четвёртой позиции).
  2. Если в следствии долевого строительства объект всё же был завершён, но по каким-то причинам компания не реализовала все свои задачи до конца и обанкротилась, то дольщик может истребовать компенсацию как в виде денежной суммы, так и в виде жилого помещения.
  3. Дольщик имеет право на компенсацию всех издержек, которые он понёс в результате невыполнения другой стороной обязательств, которые он взял на себя по договору.

Как их правильно использовать

Для того, чтобы использовать свои права, дольщик должен обязательно обратиться в суд, а к иску приложить свой договор долевого участия. При осуществлении выплат в страховой компании или в реестре обманутых дольщиков никакие дополнительные льготы в зависимости от типа договора, заключённого с застройщиком, не предусмотрено.

Что происходит с жильём и что делать дольщику при нарушении его прав

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика? В первую очередь – не поддаваться панике. Законом предусмотрены чёткие механизмы защиты прав этой категории граждан, поэтому лучшее, что они могут сделать – это сразу же обратиться в арбитражный суд и продолжать сотрудничество с законодательной веткой власти.

В качестве альтернативного варианта законодательство предлагает обманутому кредитору обратиться в страховую компанию или к органам местного самоуправления для защиты своих прав и интересов.

Если застройщик будет признан банкротом через суд, тогда здание будет продано в ходе аукциона, а вырученные средства станут материальной базой для выплаты компенсации дольщикам. Если же дело будет решаться со страховой, тогда лица могут просить передать им не материальную компенсацию, а сами квартиры. Также на недвижимость можно претендовать и встав в реестр обманутых дольщиков.

Как происходит компенсация

Что делать, если обанкротился застройщик? Существует несколько методов компенсации. Зависит способ восстановления нарушенного права исключительно от выбора гражданина. Особенность защиты субъектов в данном случае заключается в том, что воспользоваться можно только одним из них.

  1. Первый вариант – обращение в суд. В таком случае банкротство строительных компаний завершается реализацией его имущества в ходе конкурсного производства и денежных компенсаций в счёт участников долевого строительства.
  2. Второй вариант – работа со страховыми компаниями. Если строительная фирма работала законно и была застрахована, то денежные требования дольщики могут перенаправить страховикам. Застройщик банкрот не избавляется от других выплат, которые могут быть предписаны ему судом.
  3. Последний вариант – записаться в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика. Эта база создана государством для того, чтобы предостеречь дольщиков от денежных потерь, если бизнес обанкротится. В случае записи в реестр требований компенсация гражданам будет осуществлена за счёт органов местного самоуправления, но в порядке общей очереди.

Заключение

Договор долевого участия – один из самых дешёвых способов получить собственную недвижимость, и в то же время один из самых рискованных. Очень часто такого рода соглашения не исполнятся из-за того, что застройщики банкротятся, поэтому вопросом защиты своих прав стоит озаботиться заранее.



Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

prava.expert

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Ежегодно судебная практика и многие дольщики сталкиваются с такой ситуацией, когда строительная компания признает себя банкротом. Риск участия в долевом строительстве всегда есть. Но государство должно принимать меры, которые помогут защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. При банкротстве законодательством предусмотрен определенный порядок действий долевых участников строительства.

Банкротство

Под данным словом понимается несостоятельность строительной компании отвечать по своим обязательствам. Если учредители компании или кредиторы, перед которыми возникло неисполненное обязательство, заявляют о несостоятельности, то открывается процедура банкротства. Она состоит из нескольких важных этапов:

  1. Наблюдение. На этом этапе юридическое лицо еще не признано банкротом, а только происходит наблюдение и анализ его финансового состояния.
  2. Финансовое оздоровление, если финансовый управляющий принял решение о возможности успешного восстановления деятельности компании.
  3. Внешнее управление. В этом случае компанией уже управляет не само руководство, а внешний управляющий. Все решения принимаются только с его согласования.
  4. Конкурсное производство. В этот период завершается вся деятельность компании, ее активы продаются, выплачивается задолженность перед кредиторами в порядке установленной законодательством очереди. На этом этапе руководство полностью отстраняется от управления компанией. Все управление ведет конкурсный управляющий.
  5. Мировое соглашение. Оно может быть достигнуто в процессе любой стадии банкротства, если стороны смогут прийти к компромиссу и договориться. Но в этом случае должны учитываться интересы всех кредиторов.

В случае признания застройщика банкротом, чью деятельность уже нельзя реанимировать, принимается решение о ликвидации предприятия. Если в ходе финансового оздоровления появляется шанс спасти компанию и существенно улучшить ее финансовое состояние, то дается время на оздоровление.

Дольщики должны разбираться в том, какой этап проходит в настоящее время, и своевременно принимать решения, а также действовать.

Что делать?

Существует несколько возможных ситуаций, при которых дольщики окажутся в ситуации банкротства застройщика:

  • здание может быть фактически достроено, но не сдано в эксплуатацию;
  • многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема помещения с дольщиком до начала процедуры банкротства;
  • здание построено только частично.

В зависимости от этих обстоятельств будет различаться порядок действий. Самым основным моментом является наличие ввода в эксплуатацию. Потому что если здание фактически сдано, то оно готово, а это дает основания получить всем дольщикам права собственности на данное жилье.

Если дом сдан

В этом случае нужно получить акт приема помещения или иной другой документ, документально подтверждающий факт приема выполненных услуг. На этом основании суд может принять решение об установлении права собственности на данное помещение за конкретным дольщиком. Для этого участнику строительства нужно:

  1. Подать в суд заявление с требованием признать его права собственности.
  2. Заплатить государственную пошлину, обязательную при обращении в судебные органы.
  3. Направить застройщику копию данного требования и приложенных документов, чтобы он был в курсе о поданном требовании в суд.

Перед тем как обращаться в суд, нужно подготовить полный перечень документации, подтверждающий право на данную площадь. К ним относятся:

  • договор долевого участия истца;
  • квитанции, подтверждающие оплату дольщиком полной суммы, которая указана в договоре.

После рассмотрения судом данного дела будет вынесено решение о признании права собственности или отказа в этом. Вынесенное решение можно будет оспорить в суде высшей инстанции в течение 15 дней.

Если дом не сдан

В этом случае законодательством установлен строгий порядок действий, которого должен придерживаться каждый участник строительства. Если дом не сдан, то дольщик обязан:

  1. Подать ходатайство в тот суд, который занимается ведением процедуры банкротства этого застройщика. В ходатайстве должно содержаться требование о включении в реестр кредиторов.
  2. Обязательно нужно указать свое требование, которое банкрот должен исполнить. Это может быть возврат денежных средств или передача достроенного жилья.
  3. На основании общей суммы активов и построенного количества жилья в ходе конкурсного производства закрывается задолженность перед кредиторами и другими заявителями.

В ходе процесса строительства добросовестный застройщик мог заключать долевые договора с указанием ответственности поручителя за него. Также возможные риски банкротства компании могли быть застрахованы. Поэтому при открытии процедуры банкротства могут быть применены следующие способы получения своих требований:

  • обращение в страховую компанию, которая занималась страхованием финансовой и строительной деятельности застройщика;
  • обращение в собственную страховую компанию, если страхователем своего риска являлся дольщик;
  • предъявление требований к поручителю в форме претензии;
  • предъявление исковых требований к поручителю через суд, если на претензию не был получен положительный ответ.
  • признание прав на построенную площадь.

В большинстве случаев денежных средств на счетах банкрота нет, поэтому вернуть дольщикам их требования в форме денег очень затруднительно. Претендовать на денежную компенсацию дольщик может в следующих случаях:

  1. Если построенный жилой объект не был передан по соответствующему акту долевому участнику.
  2. В виде компенсации реального ущерба, который был причинен застройщиком в ходе невыполнения своих обязательств.
  3. Если судом было установлена недействительность или ничтожность заключенного соглашения о долевом участии данного дольщика.

Если дом не был сдан, значит, большинство долевых участников строительства не подписывали приемочный акт, а значит, имеют право претендовать на денежную компенсацию.

Заявление

При составлении искового заявления о предъявлении своих требований у многих дольщиков возникают трудности. Можно обратиться за помощью к юристу, а можно составить его самостоятельно, придерживаясь следующего алгоритма заполнения:

  1. Полное наименование судебной инстанции, в которой рассматривается дело о банкротстве.
  2. Персональные сведения о заявителе, паспортные и регистрационные данные, а также контактный телефон.
  3. Аналогичные сведения об ответчике. Только здесь указываются его полное название, юридический адрес, регистрационные номера ИНН, ОГРН.
  4. Персональные данные управляющего, который назначен на процедуру банкротства.
  5. Название документа.
  6. Описываются основания для возникновения требования. Здесь нужно написать реквизиты договора и платежных документов, подтверждающих полное и своевременное исполнение своих обязательств дольщиком.
  7. Полная информация об объекте согласно заключенному договору. Обязательно указываются все важные технические характеристики, прописанные в соглашении.
  8. Цена по договору и сумма исполненных обязательств.
  9. Далее указываются фактические основания, подтверждающие неисполнение обязательств перед долевым участником строительства.
  10. Далее нужно прописать требование о включении в реестр кредиторов и указать свое конкретное требование к банкроту.
  11. Ниже перечисляется полный перечень приложенных документов.
  12. Потом ставится дата и подпись заявителя.

К этому заявлению обязательно прикладываются все подтверждающие документы.

После подачи заявления все дольщики ждут окончания процедуры банкротства и получения своей доли компенсации. К сожалению, на практике в большинстве случаев долевые участники не могут вернуть полностью свои вложенные средства.

grazhdaninu.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта