Чем дольщик отличается от пайщика – договор долевого строительства и соглашение с жилищно-строительным кооперативом, а также что такое понятие застройщика и дольщика?

Содержание

разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартирВ Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписыватьЧеткого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительстваЗакон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

это кто такой? Как не стать обманутым дольщиком

Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье. Каждый дольщик – это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру. Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.

Кто такие дольщики

В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики – это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.

Дольщик – это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны – и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик – получить деньги.

Основной документ дольщика

Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?

Предварительный договор: обман для дольщика

Простой и надежный способ обмануть будущего жильца – предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название — «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.

Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.

Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:

  • не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
  • не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
  • не обладает законными методами давления на застройщика.

Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.

Вексельная схема

При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору. Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.

На что обратить внимание при оформлении документов?

Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.

Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.

Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.

Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.

Посещение объекта

Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.

Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!

fb.ru

разница между дольщиками и инвесторами — вопрос №424567 на Мойюрист.онлайн

Разница будет заключаться в том, какой договор будет заключен инвестиционный договор или договор долевого строительства. Между данными формами договоров есть сходства и различия:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.

  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.

  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.

  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.

  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Для того чтобы четко определить, в чем разница, необходимо проанализировать проект договора, который Вам предложила компания-застройщик. Дело в том, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к участникам долевого строительства («дольщикам») относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Данный федеральный закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства, и правоотношения, возникающие вследствие заключения такого договора, могут регулироваться также и Законом о защите прав потребителей, который на сегодняшний день является самым либеральным законом, действующим на территории РФ, а это дает почву под ногами не защищенным ранее, должным образом, интересам дольщиков. Под действие этого Закона подпадают правоотношения, возникающие из договоров Долевого участия на строительство объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года, документ может называться по-разному: договор инвестирования строительства, договор долевого участия в строительстве или даже договор о совместной деятельности (простого товарищества), но правовую природу договора определяет не его название, а содержание, где определяются права и обязанности сторон. По закону «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестициями признаются денежные средства, вкладываемые в объект предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли. А инвесторами признаются — субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств, в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Как правило, по договору инвестирования строительства жилья, лицо, называемое инвестором, переводит другой стороне денежные средства, а застройщик обязан передать инвестору объект договора (квартиру) и оформить право собственности инвестора на нее, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Следовательно, на настоящий день для физических лиц более «подходящей» формой договора является договор долевого строительства, на основании которого Вы будете являться «дольщиками».

xn--h1abiilhh6g.xn--80asehdb

Стать дольщиком или пайщиком? | «Мой район»

wikipedia

Что выбрать из вариантов приобретения строящегося жилья.

Для постройки многоквартирных домов обычно привлекаются дополнительные деньги от населения. В соответствии с законом это могут быть три схемы: договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и жилищный сертификат.
«Схемы применяются в тех случаях, когда застройщик уже имеет разрешения на строительство, земельный участок под строительство в собственности, аренде или в субаренде, — рассказывает Александр Янюшкин, старший юрисконсульт Центра правового обслуживания. — Из всех схем наиболее защищенной является ДДУ».

ДОГОВОР. Закон подробно и четко регламентирует процесс заключения договора долевого участия, как для застройщика, так и для гражданина. Кроме этого, дольщику сразу предоставляются реальные рыночные цены на строящееся жилье, которые зафиксированы в договоре и не поползут вверх. «Единственное, что может повлиять на цену квадратного метра в квартире, это результаты обмера Проектно-инвентаризационного бюро,— говорит Алексей Иващенко, юрист. — Если в квартире получается более 50 сантиметров плюсом к площади, то нужно доплатить. Но опять же, это прописано в ДДУ».

С 1 января этого года закон о долевом строительстве дополнился поправками, которые повышают требования к застройщикам. Например, установлен перечень действий, на которые могут направляться деньги при строительстве. Также за застройщиком не должно быть задолженностей перед налоговой, административных и уголовных дел, в отношении него не должна вестись процедура банкротства и т. д. Закон исключает перенос сроков сдачи жилья. Поправки распространяют свое действие только на те договоры, которые были заключены с начала года, обратной силы изменения не имеют.

КООПЕРАТИВ. Жилищно-строительный кооператив сам является застройщиком. То есть, ЖСК — это объединение граждан или юрлиц, которые самостоятельно строят свой дом. Такая форма строительства требует от пайщиков участия в общих собраниях и активности. Члены кооператива несут ответственность по обязательствам ЖСК. Так, если кооператив несет убытки, то они ложатся на всех его участников и должны быть покрыты, чтобы дом строился дальше. В законе для ЖСК нет установленного перечня действий, на которые могут направляться деньги. Кроме того, закон не дает гарантий, что деятельность кооператива будет осуществляться эффективно. В целом закон о ЖСК регламентирован не так четко, как ДДУ.

«У ЖСК есть единственный плюс — это более низкая рыночная цена на старте стройки, чем у дольщиков, — добавляет Иващенко. — Пайщики сами занимаются постройкой дома, и наценка, которая берется за строительство, ниже. Но, как показывает практика, цена в итоге все равно становится среднерыночной. Участ­ники ЖСК сами устанавливают периодичность и размер внесения взносов».

СЕРТИФИКАТЫ. Жилищные сертификаты — достаточно новый продукт на рынке. Это вид облигаций, которые выпускают застройщики под свои проекты. Купив набор сертификатов на определенную сумму, можно купить квартиру по ДДУ. Расплачиваться нужно не деньгами, а сертификатами. Из плюсов: ценные бумаги индексируется, можно вернуть свои деньги на любом этапе строительства.

Негосударственный сертификат не нужно путать с государственным, который выдается бесплатно или частично бесплатно, например, военным.

Как проверить застройщика на добросовестность

1 На официальном сайте застройщика должны быть выложены в общее пользование документы, касающиеся исполнения обязательств: разрешение на строительство, проектная декларация, права собственности и т.  д. Нужно подробно ознакомиться и изучить эти бумаги.

2 Проверьте юрлицо и компанию в Реестре недобросовестных застройщиков на stroi.mos.ru. Также можно обратиться к сведениям о банкротстве bankrot.fedresurs.ru и к Реестру недобросовестных поставщиков zakupki.gov.ru.

3 Поищите информацию в интернете о домах застройщика. Если у него были или есть долгострои, судебные разбирательства на ту тему, то стоит быть осмотрительнее.

msk.mr7.ru

кто более защищен при банкротстве застройщика?

Договор долевого участия (ДДУ)

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Отношения между покупателями квартир и застройщиком

Отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Отношения между пайщиками и застройщиком не зафиксированы, есть отношения между пайщиками и ЖСК. Они регулируются внутренними документами организации (уставом, договором).

Права покупателей

Дольщик выступает как потребитель и попадает под действие Федерального закона «О защите прав потребителей».

Пайщик – участник добровольного объединения. Он не защищен законом о защите прав потребителей.

Договор

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу объекта. То есть одну и ту же квартиру застройщик не сможет продать дважды.

Договор не регистрируется в Росреестре. Таким образом, покупатель не застрахован от того, что приобретенная им квартира не будет продана повторно другому человеку.

Сроки строительства

В договоре долевого участия строго оговорены сроки возведения объекта. Если застройщик не успевает в срок, то он выплачивает неустойку и штраф.

Застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства.

Гарантии качества строительства

В ДДУ прописаны гарантийные обязательства застройщика. Срок гарантии — не менее 5 лет.

Непосредственным заказчиком строительных работ является ЖСК. При обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении объекта, устранять их будут пайщики за счет собственных средств.

Возврат денег из-за некачественного строительства

В случае недобросовестности застройщик обязан вернуть дольщику вложенные денежные средства. Порядок возврата и размер неустойки определены федеральным законом. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается банковской гарантией либо страхованием гражданской ответственности.

В случае недобросовестности ЖСК получить назад денежные средства достаточно проблематично. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством.

Стоимость

В договоре зафиксирована полная стоимость приобретаемого жилья. Цена в ходе строительства не меняется. Она может быть изменена, только если это предусмотрено договором.

Конечная стоимость квартиры не зафиксирована. Получается, что первоначальная цена жилья в ходе строительства может быть увеличена в одностороннем порядке, если застройщик несет дополнительные траты.

Ипотека

Банки охотно кредитуют по ДДУ. Существуют различные программы со сниженными процентными ставками, когда застройщик аккредитован в банке и активно с ним сотрудничает.

Банки кредитуют, но менее охотно, чем по ДДУ. Финансовые организации требуют повышенные гарантии: дополнительный залог или поручитель.

www.business-class.su

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования

07.06.2018

Покупая на этапе строительства квартиру, дольщик и застройщик заключают договор, на основании которого составляется соответствующий документ, где оговорены взаимные обязательства обеих сторон. Это понятно большинству дольщиков, однако не все улавливают разницу между различными видами заключаемых договоров. Приобретая квартиру при застройке, можно заключить любой из вышеперечисленных видов договоров, причем разница в форме взаимных обязательствах, а также в том, как решаются возникающие разногласия между сторонами, достаточно значительна. В некоторых случаях заключение того или иного вида соглашения может быть нецелесообразным.

Что такое ДДУ

Все виды ответственности и взаимных обязательств при ДДУ четко регламентированы ФЗ 214 от 30.12.2004. Закон гласит об обязательности заключения соглашения при долевом участии в строительстве. Если его не заключить, дольщику в суде, вероятно, не получится при необходимости отстоять ущемленные права. Статья 4 данного закона четко описывает содержание договора, права, обязанности сторон, а также наступление каких-либо последствий в непредвиденных обстоятельствах. Санкции имеют двухсторонний характер, и касаются обеих сторон – инвестор также может быть наказан в финансовом плане, если не выполнит свои обязательства.

ДДУ составляется в соответствии с указанными в законодательстве требованиями к типовому ДДУ, при невыполнении их в надлежащем объеме он юридически ничтожен. Основное требование к любому ДДУ – государственная регистрация. Пройдя ее, дольщик страхует себя от нечистых на руку застройщиков. Без государственной регистрации договора, нет смысла обращаться в судебные инстанции – он не имеет юридических последствий, значит, невозможно решить вопрос в свою пользу в суде, и зачастую невозможно принудить застройщика компенсировать причиненный дольщику материальный ущерб.

Предварительный ДДУ юридически ничтожен, он лишь является черновым вариантом предстоящего соглашения. При его составлении очень желательно указывать факт дальнейшего заключения ДДУ с точной датой его заключения. Составление его актуально хотя бы из тех соображений, что имеется возможность перед подписанием соглашения ознакомить с ним квалифицированного юриста, который укажет на имеющиеся недостатки и лазейки для недобросовестных компаний-застройщиков.

Договор инвестирования как вид соглашения

Таких правоотношений, как договор инвестирования или какой-то еще, кроме ДДУ, не упоминается в ФЗ-214. Но до того, как его приняли и утвердили в 2004 году как регулирующий отношения застройщиков и дольщиков, они, как правило, заключали именно договор инвестирования. Дольщик по факту — инвестор. Сегодня, помимо ДДУ, этот вид соглашения, наряду с ним продолжает быть одним из основных заключаемых при участии в строительстве договоров.

Договор инвестирования регламентируется законодательной базой не только РФ, но и принятыми еще в РСФСР и действующими по сей день нормами:

  • Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1;
  • Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ;
  • ГК РФ.

Согласно действующих норм, существует возможность передать во владение построенный объект в личную собственность не одному лишь инвестору, но и оговоренному в соглашении третьему лицу. Например, при заключениями родителями соглашения, объект застройщик передает их детям. Родители же, в этой ситуации, как инвесторы, контролируют соблюдение застройщиком его обязательств согласно договоренности, а также оплачивают указанную в договоре сумму.

Примечательно, что действующими нормативно-правовыми актами не запрещено участие нескольких юридических либо физических лиц в приобретении одного объекта, как и приобретение одним инвестором нескольких объектов. Зачастую такие соглашения на несколько объектов заключают агентства недвижимости с целью дальнейшей их перепродажи. Помимо денежных обязательств со стороны инвестора, он может произвести расчет оговоренным в соглашении имуществом, либо правами имущественного характера.

Договор инвестирования вступает в действие сразу после его подписания обеими сторонами и не нуждается в дополнительной регистрации. После исполнения застройщиком и инвестором их обязательств, инвестор становится владельцем либо объекта целиком, либо его части согласно предварительно достигнутой договоренности.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

При имеющемся сходстве, вышеописанные типы договоров имеют ряд принципиальных различий. Хотя в обоих случаях одна сторона оплачивает строительство жилья, а другая его строит и впоследствии передает первой, у многих возникает вопрос – является ли ДДУ инвестированием? В общем случае инвестирование – это вложение на свой страх и риск собственных средств для извлечения выгоды из предприятия. В данном случае ДДУ можно назвать инвестированием, поскольку, хотя не все дольщики приобретают жилье с целью его дальнейшей перепродажи, выгода заключается в том, что на этапе строительства жилье стоит значительно дешевле, нежели на вторичном рынке недвижимости.

Итак, принципиальная разница между договором инвестирования и ДДУ такова:

  • ДДУ заключается между застройщиком и одним человеком, причем физическим лицом, тогда как договор инвестирования предусматривает возможность заключения соглашения между застройщиком и несколькими лицами, в том числе и юридическими.
  • ДДУ предусматривает расчет исключительно деньгами в наличной или безналичной форме, тогда как при договоре инвестирования возможен вариант расчета имуществом либо правами имущественного характера, что предварительно оговаривается на этапе заключения соглашения.
  • После выполнения взаимных обязательств по ДДУ, никому кроме дольщика объект передан быть не может, тогда как в договоре инвестирования получателем может быть указанное в соглашении третье лицо, например, ребенок инвестора.
  • Передаваемый объект, согласно ДДУ, передается дольщику в единоличное владение. Инвесторы после передачи объекта по договору инвестирования, становятся либо единоличными собственниками, либо совладельцами объекта согласно предварительно достигнутой договоренности.
  • ДДУ предусматривает передачу в собственность одного объекта, тогда как при договоре инвестирования возможна передача в собственность инвестора нескольких объектов. В случае, когда жилье приобретается в целях перепродажи, однозначно предпочтительнее заключение договора инвестирования.
  • При заключении ДДУ обязательна его государственная регистрация, в чем нет необходимости при заключении договора инвестирования.
  • ДДУ подразумевает четко регламентированные законом права, обязанности и ответственность сторон согласно ФЗ-214, а при заключении договора инвестирования стороны имеют права и обязанности, несут ответственность только согласно достигнутой между ними договоренности.
  • Заключение ДДУ в обязательном порядке означает дополнительный договор уступки, также подлежащий госрегистрации, чего нет при договоре инвестирования.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Отдельно имеет смысл оговорить такой важный нюанс, как выплата неустойки застройщиком в форме ответственности за нарушение взятых на себя обязательств.

В случае заключения ДДУ, все виды ответственности сторон прописаны в ФЗ-214. Порядок взыскания, сроки и размер выплачиваемой застройщиком неустойки закреплены в этом нормативно-правовом акте.

Неустойка при заключении договора инвестирования также взыскивается с застройщика в судебном порядке, но размер ее будет оговорен в самом договоре. И в случае ее выплаты, может статься так, что неустойка в разы будет меньше чем та, которая полагалась бы в случае заключения ДДУ, поскольку суд будет руководствоваться прописанными в ГК РФ нормами, в отличие от тех, что прописаны в ФЗ-214.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Принятие решения напрямую зависит от конечной цели приобретения объектов недвижимости, их количества, числа инвесторов, того, кому будет передаваться объект после ввода его в эксплуатацию. Оптимальным решением было бы обратиться к специализирующемуся в области строительства недвижимости юристу, который хорошо знает все тонкости вопроса. Может статься так, что заплатив ему причитающийся за юридическое сопровождение договора гонорар, получится сэкономить в разы большую сумму. В данном случае, поговорка о том, что скупой платит дважды, актуальна как нельзя больше.

Вполне вероятно, что лицо, которое заключает договор долевого участия, прогадает, выбрав конкретно этот вид соглашения. Возможен и противоположный вариант. Прежде, чем поставить подпись в предлагаемом договоре, его необходимо тщательным образом изучить самому, а еще лучше – привлечь квалифицированного профессионала с хорошей репутацией и богатым опытом.


moszhilcentr.ru

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

23 сентября 2014

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками». То есть накопительные кооперативы предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков. Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны. Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена. Участники кооператива регулярно платят членские взносы. «Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Для вступления в жилищный кооператив достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки. ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества. «Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт. Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать. Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. Пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако оно остается в собственности кооператива. Далее пайщик погашает оставшуюся стоимость жилья, продолжая вносить платежи. Только после этого недвижимость переходит в его собственность».

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете. Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая. Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК. Во-вторых, в случае банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено). Кроме того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной, поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом. «Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки пая. Однако при оформлении такой сделки следует внимательно изучать документы кооператива: он должен либо являться собственником участка, либо быть созданным до 30 ноября 2011 г. (даты принятия соответствующих поправок в 214-ФЗ). Не противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним можно приобрести дешевле. Как утверждает В. Погосян, участники ЖНК получают деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на 12–15% ниже коммерческой цены). Кроме того, кооперативы лояльны в плане проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится. Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты. Например, Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ. Кроме того, если посмотреть на большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по ЖСК продажи еще идут».

На сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом.

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и приобретении жилья в ипотеку. Федеральный закон № 214, устанавливающий права и обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и порядок оплаты. Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.

www.miel.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта