Чем отличаются дольщики от пайщиков – в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Содержание

на паях или в доле?

Какой статус предпочтительней — пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?

Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска. Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов. Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть — девелопера или кооператив?

Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности. До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.

Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.

Жилищно-накопительный кооператив заключает договор с застройщиками. Такое объединение создается для инвестирования в строящийся объект, что предусматривает дальнейшее содержание и реконструкцию готового дома. Есть и некоторые отличия в правовом регулировании ЖСК и ЖНК. Для создания первого необходимый минимум участников — пятеро. Для жилищно-накопительного кооператива это число составляет пятьдесят человек. При этом участвовать в ЖСК могут и физические, и юридические лица. В ЖНК могут входить только физические лица.

Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.

Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.

Как работает ЖСК

Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.

ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых — равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.
Полная зависимость пайщика от устава — тяжелое бремя. ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина. Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов. Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.

Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.

Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.

Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов. От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники. Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.

На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения. Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля. Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается

Жилищно-накопительный кооператив

Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах. Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу. Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.

В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции. Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже. В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших. 

Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе. Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.
Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность. Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки. 

Как на первичном, так и на вторичном этапах строительства существуют свои процедуры оформления отношений между пайщиками и кооперативом. Легитимность таких схем предусмотрена законом. Например, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 гарантирует пайщику надежность. Существует множество жилищно-строительных кооперативов, с которыми можно заключать договор на покупку пая. Обратите пристальное внимание на содержание такого документа: участок по договору должен принадлежать кооперативу, либо дата его создания не должна превышать срок до 30 ноября 2011 года, когда в ФЗ-214 были утверждены поправки. Наличие жилищных сертификатов тоже прописано в законодательстве, но постепенно исчезают с рынка жилищно-накопительных кооперативов.

Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ

Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки. В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов. Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны. 

Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом. ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы. Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.

Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать — если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве. Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так. Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.

adres-realty.ru

Екатеринбург | Чем отличается дольщик от пайщика — БезФормата


На долевом строительстве можно сэкономить, если не нарваться на мошенников. Фото: Антон БУЦЕНКО.

Разные формы участия граждан в строительстве многоквартирных домов дают разные гарантии

Как известно, покупка готового жилья — удовольствие более дорогостоящее, нежели участие в строительстве многоквартирного дома. Конечно, новоселья приходится подождать, зато можно сэкономить. Однако у выгодного предприятия имеются также подводные рифы.

Как не попасть в число обманутых дольщиков и не стать пайщиком, чьи вложения пропали неизвестно куда, а желанная квартира превратилась в замороженный объект? О гарантиях и рисках, подстерегающих граждан, участвующих в строительстве многоквартирных жилых домов, о законодательстве, регламентирующем данные вопросы, рассказывает прокурор отдела областной прокуратуры Алексей Евгеньевич МОРОЗОВ.

В настоящее время наиболее защищенным способом инвестирования в строительство является заключение с застройщиком договора долевого участия. Эта форма приобретения жилья регламентирована Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.

Сегодня на рынке жилищного строительства присутствуют и иные схемы привлечения денежных средств граждан в возведение объектов капитального жилищного строительства. В частности, это делается путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Однако надо помнить, что на пайщиков гарантии защиты, предусмотренные упомянутым выше ФЗ- 214, не распространяются.

Так, статья 3 закона позволяет застройщику заключить договор долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка и др. Данная норма предохраняет дольщиков от мошенничества: например, от взимания средств на несуществующие объекты.

Чтобы не допустить «двойной» продажи квартир, статьей 4 закона предусмотрено, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При этом заключенным он считается лишь с момента такой регистрации.

Гарантией от внесения денег в строительную пирамиду является и статья 13 закона. Она гласит, что с момента государственной регистрации договора земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Если вдруг что-то пойдет не так, дольщики смогут распорядиться как землей, так и недостроем.

Как видите, закон позволяет тем, кто вносит деньги на строительство жилья, обезопасить себя от финансовых провалов. Однако гражданам нужно проявлять бдительность при вступлении в ряды дольщиков. Перед заключением договора и передачей денег необходимо потребовать от застройщика предоставить следующие документы: договор аренды земельного участка (проверить срок его действия) либо свидетельство о праве собственности на земельный участок; разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления (а применительно к Екатеринбургу — министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области).

Необходимо помнить и вот о чем. Уже не первый год процветает следующий вид мошенничества. Недобросовестные застройщики (в основном физические лица) получают разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, а потом возводят многоквартирники, собирая деньги с других людей под видом долевого участия. Необходимо четко уяснить: подобные объекты являются незаконными и подлежат сносу по решению суда.

Хотелось бы добавить, что органом, осуществляющим надзор за застройщиками, привлекающими денежные средства граждан, является в нашем регионе департамент государственного жилищного и строительного надзора (Екатеринбург, ул. Малышева, 101). Туда и следует обращаться с жалобами участникам долевого строительства. Если же вы не согласны с действиями должностных лиц указанного органа, тогда можно обратиться в прокуратуру Свердловской области (Екатеринбург, ул. Московская, 21).

ВНИМАНИ Е

Если у вас есть вопросы к прокурору, если вы столкнулись с несправедливостью и не можете отстоять свои законные интересы, пишите нам по адресу редакции или по e-mail: bur@urn.ru . 






ekaterinburg.bezformata.ru

Пайщик или дольщик? ЖСК или ДДУ?

Постройка многоквартирных домов зачастую невозможна без привлечения дополнительных денежных средств от населения, и, в соответствии с законом, для этого застройщики используют две схемы: заключение ДДУ (договора долевого участия) или договора ЖСК (жилищно-строительного кооператива). В случае оформления договора ДДУ клиенты становятся дольщиками, ЖСК — пайщиками.

В данной статье мы рассмотрим оба варианта приобретения строящегося жилья, сравнив их сильные и слабые стороны. Надеемся, что этот анализ поможет будущим собственникам наиболее полно оценить свои возможности и выбрать подходящую схему покупки недвижимости. Отметим, что иногда у граждан нет права выбора схемы приобретения жилья, т.к. она уже заранее установлена застройщиком. В этом случае будет полезно знать, что вас ожидает в роли пайщика и дольщика, и стоит ли заключать договор вообще.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Цена растет вместе с этажами

Главный и, пожалуй, единственный плюс ЖСК — сравнительно низкая цена квадратных метров жилплощади и, соответственно, квартиры, но данное утверждение действует исключительно на начальном этапе застройки. В чем причина невысокой стоимости? Дело в том, что застройщик зачастую не проходит ряд затратных процедур:

  • получение разрешения на застройку,
  • оформление прав собственности,
  • оформление договора аренды участка под строительство до его начала.

Но! Здесь же кроется и главный минус ЖСК: первоначально привлекательная цена за квадратный метр может вырасти практически вдвое, и требуемая денежная сумма в равном размере взимается с пайщиков (закон на данный момент не ограничивает застройщика в привлечении недостающих средств с участников ЖСК, несущих субсидиарную ответственность по долгам). Грубо говоря, при остановке строительства из-за недостаточного финансирования ответственность ложится на пайщиков, и претензии они смогут предъявить только себе.

Нет разрешения — нет дома

Строительство многоэтажного дома считается незаконным, если застройщик не получил разрешение на застройку. В этом случае Служба госстройнадзора и экспертизы имеет право приостановить строительство. Застройщик обязан получить разрешение на строительство, в противном случае дом подлежит сносу по решению суда. Запомните, что на дом, построенный нелегально, невозможно оформить право собственности.

Быстрострой или долгострой?

Схема ЖСК не предусматривает ограничения сроков строительства, из-за чего застройщик имеет право переносить срок сдачи жилья на любое время без каких-либо штрафных санкций для него самого. Такая тенденция наиболее вероятна в случае, если договор составлен компанией-застройщиком.

Двойная продажа

Сделки по форме ЖСК не подвергаются обязательной гос. регистрации, а большинство решений в кооперативе принимает председатель, из-за чего существует риск двойной продажи жилья.

К сожалению, метод приобретения жилья по схеме ЖСК (до принятия Федерального закона от 30.12.2004214ФЗ) по-прежнему возможен, и он используется даже крупными компаниями-застройщиками. Если вам предлагают приобрести квартиру по данной схеме, внимательно изучите все прилагаемые к сделке документы, и в особенности рассмотрите те моменты, о которых мы поговорили ранее.

Договор долевого участия

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214ФЗ был разработан с учетом вышеуказанных рисков с целью защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. Дольщик изначально видит реальные цены на строящееся жилье, которые не «поползут вверх» из-за некомпетентности застройщика или каких-либо нарушений с его стороны. Единственное, что может повлиять на повышение или уменьшение цены за квадратный метр, это результаты обмера ПИБ.

Принятый закон исключает перенос сроков сдачи жилья и возможность двойных продаж, для чего используется следующая схема регистрации ДДУ в УФРС:

  • сначала проводится проверка договора аренды участка под застройку;
  • проверка проектной декларации, доступной любому заинтересованному лицу;
  • проверка имеющегося разрешения на строительство;
  • только после этого проводится регистрация ДДУ;
  • затем дольщик вправе оплатить квартиру.

Выявив слабые и сильные стороны ЖСК и ДДУ, мы постарались помочь вам в понимании тонкостей данных схем. Полученные знания помогут вам избежать вероятных проблем с покупкой недвижимости, с которыми так часто сталкивается население. Мы уверены, что приобретение жилья станет по-настоящему приятным событием, ведь вы сможете принять правильное решение в финансовых и юридических вопросах.

Приобретать жилье нужно грамотно, чтобы сберечь собственные инвестиции!

www.times.net.ru

ДДУ и ЖСК: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Особенности ДДУ

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации. Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

  • Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
  • Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор. В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат. Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Дольщик должен действовать по определенным правилам:

  • Изучить проект возводимого здания;
  • Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
  • Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
  • Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.

В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.

Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:

  • Сведения о сроках сдачи недвижимости;
  • Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
  • Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
  • Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
  • Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.

Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.

Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:

  • Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
  • Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
  • В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
  • Договор гарантирует возведение нового здания.

Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:

  • В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
  • Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
  • Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
  • Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
  • Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.

Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.

Особенности ЖСК

Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.

Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Положительные и негативные стороны ЖСК

Являясь членом жилищного кооператива, можно:

  • Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
  • Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
  • Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
  • Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

  • В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
  • Цена за жилье может быть увеличена;
  • Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

В чем разница: ДДУ и ЖСК

Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?

Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:

  • Во-первых, договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС. Договор ЖСК таким требованиям не подвергается. В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;
  • Во-вторых, стоимость квартиры по договору о долевом участии окончательна и не может быть изменена по окончании строительства. В случае заключения договора с жилищным кооперативом, таких гарантии нет, так как стоимость квартиры может изменяться на протяжении всего срока строительства и зависеть от дополнительных затрат. А такие затраты возникают достаточно часто;
  • В-третьих, в ДДУ сроки по строительству оговариваются конкретно и никакие изменения недопустимы. Если такие условия строительной организацией нарушаются, она выплачивает серьезные штрафы. По другой схеме, переносы окончания сроков строительства довольно распространены, потому что никаких наказаний за нарушение сроков в договоре ЖСК не оговорено;
  • В-четвертых, когда расторгается договор между долевым участником и застройщиком, первый возвращает все свои финансы, затраченные на строительство. Во втором случае, полного возврата средств ожидать не стоит. В лучшем случае, можно вернуть до 85% от всех затраченных средств;
  • Пятое отличие между двумя схемами будет в пользу ЖСК. В данной схеме прельщает срок выплаты рассрочки. При долевом участии, он равен сроку строительства недвижимости и не более того;
  • В шестом отличии отражена процентная ставка. При долевом участии, рассрочка не предусматривает процентов, они уже заложены в окончательную стоимость жилья. А вот жилищные кооперативы дают ссуду под проценты;
  • Седьмым отличием является определенная «прозрачность» всей документации, в случае заключения ДДУ. Во втором случае, застройщики никаких подтверждающих документов показывать не обязаны, хотя все зависит от их порядочности.

Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.

Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками». То есть накопительные кооперативы предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков. Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников. Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны. Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена. Участники кооператива регулярно платят членские взносы. «Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Для вступления в жилищный кооператив достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки. ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества. «Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт. Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать. Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. Пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако оно остается в собственности кооператива. Далее пайщик погашает оставшуюся стоимость жилья, продолжая вносить платежи. Только после этого недвижимость переходит в его собственность».

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете. Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая. Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК. Во-вторых, в случае банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено). Кроме того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной, поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом. «Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки пая. Однако при оформлении такой сделки следует внимательно изучать документы кооператива: он должен либо являться собственником участка, либо быть созданным до 30 ноября 2011 г. (даты принятия соответствующих поправок в 214-ФЗ). Не противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним можно приобрести дешевле. Как утверждает В. Погосян, участники ЖНК получают деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на 12–15% ниже коммерческой цены). Кроме того, кооперативы лояльны в плане проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится. Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты. Например, Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ. Кроме того, если посмотреть на большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по ЖСК продажи еще идут».

На сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом.

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и приобретении жилья в ипотеку. Федеральный закон № 214, устанавливающий права и обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и порядок оплаты. Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.

xn—-ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

НОВОСТИ
СМИ О НАС

23 сентября 2014

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть.
Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения
недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это
работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу?
Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.Здесь
приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то
есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта
по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК —
жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас
известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку
в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет
Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по
разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве
недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и
ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель
руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — ЖНК
создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже
путем заключения договоров с застройщиками». То есть накопительные кооперативы
предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования),
реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного
дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов
обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания
ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых;
членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и
юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о
которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число
участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5
тыс. пайщиков. Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и
расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется
фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за
счет взносов недавно присоединившихся участников. Иначе говоря, действует
очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и
гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный
директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК
были особенно популярны. Погашать стоимость пая в течение многих лет было
выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно
преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не
выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива
несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает
П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других
нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то
есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент
увеличена. Участники кооператива регулярно платят членские взносы. «Кроме того,
в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например,
личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера
Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Для вступления в жилищный кооператив достаточно паспорта и
трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит
только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е.
Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь
возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно
можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют
право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не
противоречит действующему законодательству. ЖСК не обязан прописывать в
договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается
только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки
окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или
неустойки. ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в
отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между
пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие
возможности для мошенничества. «Документ не регистрируется в Росреестре, а
значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся
несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум
Групп»Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить
практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и
рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации
строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт.
Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет
процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно
нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать.
Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный
покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о
человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум
Групп», разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК
привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на
первичном, так и на вторичном рынке. Пайщик накапливает определенный процент от
стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для
него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако
оно остается в собственности кооператива. Далее пайщик погашает оставшуюся
стоимость жилья, продолжая вносить платежи. Только после этого недвижимость
переходит в его собственность».

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно
описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все
денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете.
Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать.
Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по
данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической
ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды:
квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих
взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая.
Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого
помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК. Во-вторых, в случае
банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои
жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено). Кроме
того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут
противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и
длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной,
поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются
собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом.
«Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется
государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно
при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»Павел
Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются
несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и
самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно
распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки
пая. Однако при оформлении такой сделки следует внимательно изучать документы
кооператива: он должен либо являться собственником участка, либо быть созданным
до 30 ноября 2011 г. (даты принятия соответствующих поправок в 214-ФЗ). Не
противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные
сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним
можно приобрести дешевле. Как утверждает В. Погосян, участники ЖНК получают
деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли
заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на
12–15% ниже коммерческой цены). Кроме того, кооперативы лояльны в плане
проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно
паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится.
Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты. Например, Филипп
Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик
продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее
всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые
обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ. Кроме того, если посмотреть на
большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы
увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по
ЖСК продажи еще идут».

На сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве
является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ
могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в
такой ситуации дольщики защищены законом.

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом
случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и
приобретении жилья в ипотеку. Федеральный закон № 214, устанавливающий права и
обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок
передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и
порядок оплаты. Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет
никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема
заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным
случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является
банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены
законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их
часть), либо получить квартиру.

Недвижимость & Цены

Специальные предложения



  • ЖК «Скай Форт»

new.miel.ru

Пайщик против дольщика / ЖСК или ДДУ?

Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме. Приобретение недвижимости путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.

Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
“Что выбрать — ЖСК или ДДУ?”
“В каком случае они получат финансовую выгоду?”
“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором — между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

  1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве, в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
  2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора. Договор долевого участия в строительстве имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
  3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение. Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
  4. Внесение оплаты по данным договорам. Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
  5. Особенности расторжения договора. В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату.
Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут
Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок.
А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.

Положительные стороны договора долевого участия в строительстве

  • Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только после получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации. Таким образом, потенциальный участник строительства перед подписанием договора имеет возможность ознакомиться с проектной документацией, экспертизами, правоустанавливающими документами на земельный участок. Это позволяет человеку быть уверенным, что строительство согласовано контролирующими органами, а сам дом по проекту отвечает всем заданным государственным стандартам.
  • Кроме этого, решаясь на приобретение жилья человек, как правило, располагает определенной суммой денег и хочет сразу знать в какую сумму обойдется ему приобретение. Как было сказано выше, стоимость недвижимости в данном случае будет определяться из расчета ее площади. Договор долевого участия в строительстве не позволяет застройщику внести какие-либо изменения в стоимость метра площади. Это является несомненным плюсом договора, так как участник строительства видит свой график платежей, рассчитанный до конца строительства.
  • Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с законодательством, может быть расторгнут по инициативе дольщика, при нарушении застройщиком его условий. Эта одна из самых положительных его особенностей. При неисполнении своих обязанностей, строительная организация должна будет выплатить все полученные денежные средства, компенсировать понесенные убытки и выплатить штрафные санкции. Законодатель старался максимально защитить интересы дольщиков в этом вопросе.

Положительные стороны заключения договора с жилищно-строительным кооперативом

  • Основным положительным моментом такого соглашения является его финансовая сторона. Ежемесячный платеж в данном случае значительно меньше, чем при заключении договора долевого участия в строительстве, так как пайщик может производить выплаты и после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, положительной стороной договора можно назвать меньшую стоимость квартиры.
  • Кроме этого членам кооператива проще проконтролировать его деятельность, чем дольщикам при долевом участии в строительстве. Как член жилищно-строительного кооператива, пайщик имеет право требовать от него отчета о проделанной работе и израсходованных денежных средствах.

Выводы:

  1. Каждый выбирает тот способ приобретения недвижимости, который ему больше подходит, но сравнение показывает, что договор долевого участия в строительстве больше защищает права дольщиков и поэтому является более надежным способом приобретения жилья.
  2. Выбирать жилищно-строительный кооператив для этого следует только с целью экономии денежных средств, но часто такая экономия может быть необоснованным риском для пайщиков.
  3. При выборе любого способа приобретения недвижимости не стоит забывать и про репутацию застройщика, которая нарабатывается годами.

jurprovodnik.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта