Что важно знать при покупке квартиры – Покупка квартиры — что нужно знать, процедура, как происходит, в 2016 году, что нужно, нюансы, варианты, тонкости, сделка

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

  • юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
  • сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;
  • вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
  • сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

  • неправомерности получения жилья;
  • на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
  • были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

  • место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
  • стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
  • наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;
  • возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

  • первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;
  • проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
  • следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
  • если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

  • непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
  • ежегодно придется страховать квартиру;
  • перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
  • запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

  • сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;
  • проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
  • перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
  • работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

  • правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
  • технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

  • проверяется состояние инженерных коммуникаций;
  • надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
  • оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

  • наличие или отсутствие обременения;
  • количество бывших собственников;
  • число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
  • указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

  • в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
  • желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;
  • если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.

fb.ru

Что нужно знать при покупке квартиры – полезные советы




Покупка жилья – это очень ответственный шаг. Вы должны быть полностью уверены в том, что только выиграете от того, что приобретете именно эту, а не любую другую квартиру. Давайте же разберемся в том, на что обязательно стоит обратить внимание, чтобы покупка недвижимости, действительно, была удачной.

Учитываем мелочи

Итак, очень важно осмотреть квартиру. Это позволит определить, насколько ее состояние соответствует заявленной стоимости, какие недоработки и дефекты присутствуют в помещениях.

Существуют потребительские характеристики, которые помогут вам составить мнение о квартире:

· район;

· количество этажей в жилом доме;

· планировка;

· высота стен;

· раздельный или совмещенный санузел;

· материал стен;

· наличие или отсутствие ремонта;

· общее состояние жилья;

· наличие или отсутствие лифта;

· наличие или отсутствие балкона (балконов), кладовки;

· наличие или отсутствие охраны;

· степень развитости инфраструктуры;

· близость общественного транспорта;

· наличие или отсутствие парков, скверов, детских площадок;

· близость рынков и магазинов;

· экологичность;

· наличие мусоропровода, качество работы коммунальных служб;

· наличие или отсутствие центрального водоснабжения.

Обязательно анализируйте все эти факторы и записывайте их. Это поможет вам обдумать свое решение.

Важные моменты

1.

Что нужно знать при покупке квартиры в более глобальном смысле? Обратите внимание на планировку. Лучше всего, если окна квартиры будут выходить на разные стороны – многие считают такое жилье более уютным.

2.

Обязательно возьмите рулетку, чтобы измерить площадь кухни, так как именно ее продавцы чаще всего «увеличивают» на словах, а на деле оказывается, что помещение намного меньше. То же самое касается расстояния от дома до ближайшей остановки общественного транспорта. Иногда в объявлении указано, что от дома «всего 5 минут до метро», но продавец не уточняет, что 5 минут – это длительность поездки на маршрутке до нужной станции, а не пешая прогулка. Так что, самостоятельно засеките время и проверьте, сколько нужно для того чтобы дойти от дома до остановки.

3.

Если вы хотите сделать капитальный ремонт, обязательно воспользуйтесь водяным уровнем или отвесом, чтобы определить вертикальность стен. При больших отклонениях потребуется нанести большее количество раствора, чтобы выровнять поверхности. Так что, учтите, какими будут ваши затраты в данном случае.

4.

Внимательно осмотрите подъезд. В каком состоянии находится лифт? Насколько чистые площадки? Что касается самой квартиры, то обязательно посмотрите качество всех инженерных систем. Включите воду, проверьте напор, включите и выключите свет, газ. Вы должны быть уверены, что нигде ничего не протекает, все работает нормально.

5.

Если в квартире уже проводилась перепланировка, она должна быть узаконена. Вообще, вопрос документов немаловажен. Кадастровый паспорт, справка из БТИ – эти и другие бумаги будут использоваться при заключении договора. Уточняйте список документов у юриста и внимательно проверяйте наличие документации у продавца квартиры.

6.

При встрече с хозяевами жилья важно уточнить, кто прописан в квартире, есть ли среди таких жильцов несовершеннолетние граждане или люди, отбывающие наказание.

7.

Не помешает навести справки о хозяевах квартиры. Сделать это можно, обратившись к жильцам дома. Вполне возможно, что они помогут вам получить ценную информацию.

8.

Если вы заметили какие-то дефекты, определили, что продавец обманывает вас в плане площади комнат или в других вопросах, требуйте снижения цены. А лучше – поищите другого, более честного продавца, сотрудничество с которым обязательно будет успешным!


www.jurist-center.ru

Что важно знать при покупке квартиры?

Что важно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников, какие подводные камни могут ожидать вас?

  • Продажа уже проданной квартиры;
  • Продажа площади граждан, насильно лишенных этой площади;
  • Продажа квартиры, состоящей под юридическим запретом;
  • Продажа квартиры по ложной доверенности.

Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо:

  • Внимательно изучить паспорт лица, у которого вы приобретаете квартиру на предмет сходства с фотографией;
  • Совпадения серии и номера паспорта на 1-й странице и на всех остальных;
  • Соответствие регистрации дате и месту вклейки новых фотографий;
  • Наличия брака;
  • Несовершеннолетних детей и т.д.

Проверить подлинность всех правоустанавливающих документов — свидетельств:

  • о праве собственности;
  • о праве на наследство.

Договоров:

  • приватизации;
  • купли — продажи;
  • мены;
  • дарения и т.д.

Для проверки указанных документов могут потребоваться услуги юриста (нотариуса), но можно также обратиться в департамент муниципального жилья, регистрационную палату, БТИ.

Необходимо также проверить наличие и подлинность следующих документов:

  • разрешение второго супруга (для лиц, состоящих в браке) на совершение сделок с жилой площадью, заверенного нотариусом;
  • разрешение из органов опеки и попечительства (справка) на совершение сделок, если в квартире есть несовершеннолетние, нетрудоспособные инвалиды 1, 2 групп, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, а также лица, состоящие на учете в психонерво- и наркологических диспансерах, являющиеся собственниками жилой площади или зарегистрированные на ней;
  • справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество;
  • справка об уплате налога на имущество, полученное по договору дарения или по завещанию;
  • справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате;
  • справки из БТИ по форме 11А;
  • копии финансово-лицевого счета на предмет отсутствия о бронировании жилплощади или сдачи ее в аренду;
  • выписки из домовой книги.

Как правило в услуги юриста входит проверка всех вышеперечисленных документов.
Внимание! Передачу денежных средств по сделке безопаснее всего осуществить через банк!

privet-sovet.ru

Что важно знать при покупке квартиры

Что важно знать при покупке…

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ: ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ

При совершении сделки по покупке квартиры агент, юрист, менеджер риэлторской компании должны проверить, получить, заверить, подтвердить порядка двух десятков документов. Зачастую наилучшим образом о том, насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с недвижимостью. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а со вторичным жильем.

Особое внимание нужно обратить на такие детали, как «проверено ЛИЧНО», «в моем присутствии», «ВСЕ предыдущие», «ВСЕ бывшие», «ВСЯ история».

Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние десять лет.

А пока посмотрите, какие данные должны представить и подтвердить три специалиста фирмы — агент, юрист и менеджер (перечень лиц, участвующих в сделке, конечно, больше), чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку.

АГЕНТ ПОДТВЕРЖДАЕТ, ЧТО:
1. Договор проверен у нотариуса мной лично.
2. Все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариусов.
3. Список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается.
4. Квартира передавалась или не передавалась по доверенности.
5. Справка БТИ получена мной лично.
6. Копия финансово-лицевого счета получена мной лично.
7. Выписка из домовой книги получена мной лично.
8. Список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история).
9. Снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (военная служба, тюрьма, дом престарелых).
10. Задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится.
11. Телефон в квартире не является спаренным.
12. Форма N6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация туда, куда выезжает продавец.
13. Из данной квартиры никто не выписан вследствие убытия на военную службу, тюрьму, дом престарелых.
14. Паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет.
15. Заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в милицию не поступало.
16. Справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично.
17. Сведения о родственниках: (1) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца), (2) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии).
18. Свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживающих ранее в квартире прилагаются.
19. Паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны).
20. Дом в списке на реконструкцию не значится.

ЮРИСТ ПОДТВЕРЖДАЕТ, ЧТО:
1. В паспортах продавцов и покупателей фотографии по возрасту вклеены своевременно.
2. Запрета, ареста и пр. на квартиру в нет.
3. Сотрудник, осуществляющий регистрацию, о сделке уведомлен.
4. Прогнозируется ли коррекция: паспорта (), площади (), договора (), адреса()?
5. Документы проверены.
6. Сделку по данной квартире разрешаю.

МЕНЕДЖЕР ПОДТВЕРЖДАЕТ, ЧТО:
1. Все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем Агентстве, сданы в архив.
2. Копии всех документов сданы в архив «___» числа «____» месяца, года.

Не смотря на изобилие рекламных предложений: «Продам квартиру срочно» или «Продаю квартиру дешево», «Срочно продаю квартиру. Документы готовы», покупка квартиры представляет собой весьма сложный и трудоемкий процесс.

Покупателю решившему заняться поиском подходящего варианта, придется столкнуться с разного рода сложностями, например юридическими и технологическими, особенно если встретились альтернативные продавцы/покупателя и образовалась т.н. «цепочка». Как правило, на нашем рынке большая часть покупателей – это те же продавцы, которые меняют жилье путем купли-продажи. Свободных квартир и покупателей с наличными деньгами не так уж и часто можно встретить. В рекламе свободных квартир примерно 20%, однако нередко выясняется, что данная квартира альтернативная только на подписании предварительного договора или внесении аванса, а может даже и на сделке, когда покупателю уже некуда деваться! И это далеко не единственная неожиданность которая может повстречаться на «пути» у покупателя.

Прежде чем приступить к обзвону рекламных предложений и просмотрам квартир, постарайтесь четко определиться со своими запросами: чего вы хотите? Забегая вперед скажем, что после того как вы ответили на этот вопрос и приступили к просмотрам, получив некоторое количество информации, вам придется ответить уже на другой не менее важный вопрос: что конкретно я могу себе позволить купить? Оценив свои возможности и предложения на рынке, покупателю очень часто приходиться корректировать свои пожелания или изыскивать дополнительные ранее не запланированные средства. Это пожалуй самая распространенная ошибка покупателей. Даже риэлторы, чтобы «не давить» на своего клиента очень часто позволяют ему так «ошибаться». Но это уже вопрос профессионализма и доверия между риэлтором и покупателем.

Итак, вернемся к началу. Еще на этапе изучении рекламных предложений следует во время телефонных переговоров выяснить как можно больше вопросов. Главное узнать с кем вы говорите: с собственником или риэлтором. Затем следует уточнить, является ли квартира объектом частной собственности или документы только сданы на приватизацию. Такие варианты тоже встречаются, но продавцы спешат и выставляют квартиру на продажу. Это может существенно затормозить процесс совершения сделки. Если квартира уже в собственности, то необходимо узнать основания возникновения прав, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, как и куда собираются они потом выписаться, каковы условия сделки.

Затем необходимо узнать как можно больше о самой квартире: ее технические параметры, состояние, наличие или отсутствии балконов и лоджий, смежных комнат, расположении дома, удаленности от метро и транспортных коммуникаций, наличии детских садов, школ, поликлиник. Расположение дома и транспортную инфраструктуру лучше всего изучить по карте еще до звонка, чтобы понимать о каком месте идет речь и сопоставить информацию полученную от продавца с уже имеющейся. Зачастую бывает, что продавцы приукрашивают некоторые подробности, например говорят, что дом от метро в 15 минутах ходьбы, тогда как в действительности он находится в 15 минутах бега. Однако, следует учесть, что расстояния и время для «аборигенов» всегда меньше, чем для новичков. Любой житель знает обходные пути и переулки по которым дорога домой становиться короче.
Также следует учитывать, что некоторые продавцы намеренно или по не знанию искажают параметры своей квартиры, особенно это часто встречается когда у них нет Технического паспорта или Единого Жилищного Документа.

Во время просмотра, попросите показать вам правоустанавливающие документы. Это позволит Вам выяснить серьезность намерений продавца, а также получить другую очень важную информацию для последующего принятия решения. Если продавец вам отказал в этом, то не стоит сразу же отбрасывать этот вариант. Возможно у продавца их нет в данный момент или он просто не хочет их показывать человеку который еще не выразил явного намерения приобрести квартиру.

Необходимо внимательно осмотреть квартиру: посмотреть инженерные коммуникации, пол, потолок, окна. Проверить все ли в квартире работает как должно. Не стесняйтесь спрашивать и просить что-либо показать или предоставить иные дополнительные интересующие вас сведения. Если в квартире есть встроенная мебель и техника необходимо узнать, а в последствии письменно закрепить условия ее физического освобождения или продажи.

Обязательно следует сверить номер квартиры и адрес с правоустанавливающими документами, проверить порядок нумерации квартир на этаже. Внимательно приглядитесь к обстановке, если будет возможность поговорите с соседями и жильцами дома, постарайтесь узнать у них побольше информации о квартире и продавцах.

Большую ошибку совершают те покупатели, кто рассчитывает на риэлтора продавца в надежде, что тот подскажет, поможет и все оформит. Такой подход может быть крайне опасным, ведь риэлтор действует в первую очередь в интересах продавца, даже если покупатель заплатит ему некоторую сумму за сбор документов и регистрацию договора.

Если покупатель решил остановиться на одном из вариантов, то наступает момент юридического закрепления своих намерений. Как правило стороны составляют предварительный договор или соглашение об авансе/задатке. При подписании документов всегда прочитывайте то, что подписываете, а в случае сомнений лучше обратиться за разъяснениями к специалисту, лучше риэлтору.

Следует помнить, что большинство сделок на рынке недвижимости совершаются с помощью профессиональных посредников или агентств недвижимости, где существуют свои стандарты и правила в отношении работы с контрагентами, а документы разрабатываются и выверяются опытными юристами. Поэтому действуя самостоятельно и не имея достаточного опыта, покупателю следует относиться с особым вниманием к подписываемым документам. Риэлтор продавца будет добиваться максимальной выгоды для своего клиента во всем начиная от цены и заканчивая условиями исполнения обязательств, и ему нет необходимости предупреждать покупателя о возможных негативных последствиях в случае его ошибки. Юридические «тонкости» и неосведомленность могут стоить дорого покупателю.

1. Я уверен, что передо мною собственник квартиры и правоустанавливающие документы именно на ту квартиру, которая была мною выбрана и которую я собираюсь приобрести и, что она находится именно по адресу, указанному в свидетельстве о собственности.

2. Мною получена архивная расширенная выписка на квартиру и я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан (зарегистрирован) в приобретаемой (продаваемой) квартире а также причины их выписки.

3. Мною получена архивная справка об истории квартиры — и я знаю всю юридическую историю квартиры (кто, когда и на основании каких документов являлся собственником) и проверил законность всех переходов прав собственности.

4. За всю историю объекта не были нарушены права лиц, выбывших на службу в армию, в места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства, нет лиц, уклоняющихся от военной службы.

5. Я проверил, производилась или нет выдача дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру, если да, то по какой причине.

6. Я проверил наличие (отсутствие) арестов, запретов и судебных решений на квартиру (в том числе — уже снятых).

7. Я точно знаю, каким образом, в каком порядке и на каких условиях проводятся расчеты за квартиру, и могу произвести их самостоятельно.

8. Я знаю, какие налоги и в каком размере я обязан заплатить, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.

9. Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.

10. Я уверен, что даю задаток или аванс за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает, который имеет право распоряжаться объектом недвижимости и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.

11. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в психоневрологическом диспансере.

12. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в наркологическом диспансере.

13. Собственники квартиры не находятся в розыске (в том числе — федеральном и Интерпола).

14. Я проверил и уверен в подлинности всех документов (в том числе — правоустанавливающих, паспортов, ЖЭКа, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

15. Я уверен и мною проверена подлинность и действительность доверенности (в случаях, когда сделка совершается по доверенности). Полномочия нотариуса, выдавшего доверенность, подтверждены.

16. Нарушений прав несовершеннолетних и недееспособных нет, получены в соответствии с законодательством все разрешения органов опеки и попечительства. Все необходимые освидетельствования экспертов проведены и подтверждены документально.

17. Получены все необходимые согласия (супругов, детей, зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

18. Квартира не подвергалась самовольной перепланировке и переоборудованию.

19. Проверена оплата по коммунальным платежам, в том числе — за электроэнергию, газ, воду, телефон и междугородние переговоры.

20. Я убедился, что квартира не является или является частью кондоминиума или ТСЖ.

21. Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и другие вещи, являющиеся неотъемлемыми атрибутами объекта недвижимости.

22. Я уверен, что продавцы выпишутся (снимутся с регистрационного учета) и освободят квартиру в установленные сроки.

23. Я согласовал и знаю все пункты договора купли-продажи, я определился с формой договора (нотариальная или ППФ).

24. Я договорился с депозитарием банка и внимательно прочитал договор аренды банковской ячейки.

25. Я знаю, каков должен быть пакет документов для государственной регистрации квартиры.

 

 

zkolanz.livejournal.com

Что нужно знать при покупке недвижимости

 

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

  • график погашения задолженности;
  • сроки погашения;
  • процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

 

www.fingramota.org

Что важно знать при покупке квартиры

Всем известна такая народная мудрость, как «доверяй, но проверяй», которую следует использовать и при покупке жилья. Если покупая квартиру, вы решили воспользоваться услугами агентства недвижимости, то не стоит мешать им в выполнении их работы. Просто с самого начала вы должны подобрать действительно квалифицированное агентство, которому вы сможете полностью доверять. Но кое-какой информацией вы всё же должны владеть, чтобы у вас были представления обо всех делах.

Итак, прежде всего рассмотрим вопрос последовательности действий при покупке квартиры, которую необходимо знать и стараться её придерживаться.

Во-первых, необходимо определиться, где бы вы хотели приобрести квартиру. Место, район, дом.

Во-вторых, нужно точно установить рынок вашей будущей покупки, ведь от этого зависит вся дальнейшая работа. Это может быть первичный рынок, или вторичный. Помните, что каждый из них характеризуется своими особенностями и, конечно же, недостатками, о которых вам также необходимо знать.

Если вы решили воспользоваться вариантом новостройки, то вам придётся потратить достаточно времени и сил, чтобы всё там обустроить. Ведь всем известен тот факт, что первоначальный вид жилья в новостройке оставляет желать лучшего – это, как правило, грязь и пустые стены. Помните, что довольно низкая цена такой квартиры влечёт к довольно затратному обустройству.

Если вы собираетесь приобрести квартиру на вторичном рынке, то вышеупомянутая проблема вам не грозит. Но тут тоже есть свои особенности и их немало. К примеру, довольно долгий срок эксплуатации здания, что требует дополнительных расходов на капитальный ремонт. А они порой могут даже превысить сумму новостройки. Но это не самый худший результат. Самое страшное то, что квартира может иметь достаточно неблагоприятную, а порой и криминальную историю.

В-третьих, необходимо определиться — сами вы будете вести все дела, или же решите обратиться к профессионалам в данной области. В решении этого вопроса не следует торопиться, необходимо подойти к нему очень обдуманно. Если у вас есть свободное время и вы хорошо разбираетесь во всех тонкостях этого механизма, то, конечно, лучше самостоятельно заняться делом. При этом вы ещё и останетесь со своими деньгами, так как вам не нужно будет тратиться на агентов. Но в том случае, если вы достаточно занятой человек и не вполне владеете всей информацией, то лучше потратить небольшую сумму денег и доверить всю работу целиком специальным агентствам.

В-четвёртых, следует обязательно учитывать все опасности и рискованные варианты. Помните, что если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, то следует как можно тщательнее проверить все тонкости. Это наличие граждан, прописанных в этом помещении, наличие долгов, которые автоматически перейдут вам и многое другое. Здесь главное — не торопиться, ведь спешка – это самый злейший враг в этой ситуации.

К примеру, если вам предложили довольно низкую цену за жильё, стоит насторожиться и всё внимательно проверить и осмотреть. Даже в такой ситуации уместно будет обратиться к юристу за консультацией, чтобы он мог проверить все документы.

Способы проверки покупаемого жилья.

Следующим очень серьезным и обязательным шагом на вашем пути будет проверка того жилья, которое вы собираетесь приобрести. Этот этап довольно важный и значимый и игнорировать его никак нельзя. В этом деле есть свои тонкости, на которые следует обратить внимание в первую очередь.

Что нужно сделать:
1. Узнайте о том, сколько хозяев было у квартиры. То есть, сколько раз она уже была продана и переходила из рук в руки.
2. Постарайтесь получить всю подробную информацию о владельцах квартиры на данный момент. Это очень важно, так как многое зависит от того, кто является владельцем. Если, к примеру, это личность низкого социального уровня, то здесь следует быть предельно внимательным и осторожным.
3. Проконсультируйтесь по поводу всех документов с юридическим лицом – это будет самый оптимальный вариант.

Советы по правильному оформлению покупки жилья.

Поиск квартиры – это лишь малая часть работы на этом большом пути. Большую часть времени, а также сил вам придётся потратить на оформление всех документов. Но и на этом этапе можно дать несколько советов и рекомендаций, к которым также следует обращаться.

А именно:
— все документы должны быть заверены нотариусом;
— в договоре желательно прописать всю стоимость квартиры, так как в случае спорного вопроса вы сможете вернуть именно ту сумму, которая была прописана в документе;
— при работе со специальным агентством следует заранее оговорить, а желательнее прописать все обязанности на бумаге, чтобы в дальнейшем было с кого спросить;
— все взносы также должны быть оформлены в письменной форме;
— соберите все нужные документы, в особенности разрешение на приобретение жилья вашим супругом или супругой, а также документы, которые касаются выписки из квартиры.

Налоговые вычеты при покупке квартиры.

Приобретая жильё, помните, что вы имеете право и на налоговый вычет. Иными словами, у вас есть возможность и право возврата определённой суммы денег, которую вы потратили на приобретение жилья. Но в этом случае вам необходимо иметь постоянное место работы и платить при этом подоходный налог. Всю нужную информацию можно найти в статье 220 Налогового Кодекса РФ.

Всё, что для этого необходимо – это просто написать заявление в налоговую службу. К этому заявлению следует приложить все необходимые документы, которые будут свидетельствовать о том, что вы являетесь полноправным владельцем этого жилья.

Покупая квартиру, будьте предельно внимательными и осторожными.

socdom.ru

Что важно знать при покупке квартиры

Приняв решение купить жильё, многие задаются вопросом, что важно знать при покупке квартиры и где лучше её приобрести на первичном строительном рынке, или на вторичном рынке жилья. Покупая квартиру в новостройке, вам нужны будут дополнительные денежные средства для благоустройства жилого помещения. Приобретая жильё на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с потребностью в капитальном ремонте. Кроме этого, на вторичном рынке бывают квартиры со сложной историей, которую долго придётся проверять.

Если покупатель будет приобретать квартиру при помощи специалиста по недвижимости, то он намного облегчит и обезопасит свою сделку с недвижимостью. Если вы уверены, что можете заключить сделку сами, тогда необходимо знать, как правильно это сделать. Если вы остановили свой выбор на покупке жилья вторичного рынка, то её состояние вы можете сразу оценить при первом осмотре, какой ремонт придётся произвести. Дом уже имеет свою инфраструктуру: наличие магазинов в шаговой доступности, рядом находится детский сад и школа, недалеко от дома автобусная остановка. Но документов для заключения договора купли продажи нужно собрать много, как продавцу, так и покупателю.

Что важно знать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?

  • Убедиться, что продавец законный владелец.
  • Попросите собственника квартиры показать свой паспорт, для наведения о нём справок в домоуправлении.
  • Ознакомьтесь с правоустанавливающим документом хозяина квартиры. В договоре не должно быть исправлений. Изучите внимательно этот документ, нет ли в нём ограничений на продажу квартиры. Обнаружив такую запись, поинтересуйтесь документами, которые подтверждают снятие ограничения. Если продавец продаёт приватизированную квартиру, то внимательно просмотрите всех участников приватизации, та как каждый прописанный человек в этом жилье имеет право на часть собственности. При покупке квартиры необходимо, чтобы каждый зарегистрированный в ней человек дал письменное согласие на её продажу.
  • Если квартира продавцу досталась в результате дарения или по наследству, то для сделки нужно будет согласие всех, кто проживает в данной квартире.
  • Если собственник жилого помещения купил квартиру в рассрочку при помощи кредитования, тогда необходимо убедиться, что он не имеет задолженности.
  • Необходимо проверить юридическую чистоту квартиры.
  • Попросите предъявить выписку ЕГРП.
  • Поговорите с соседями о продавце, сходите в паспортный стол, домоуправление.

estate24.moscow

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта