Делать что если застройщик обанкротился – Что делать дольщику в случае банкротства застройщика :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Содержание

Банкротство застройщика: что делать дольщику

Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, что делать дольщику в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве – весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

  1. Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
  2. Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
  3. Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
  4. Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

  • Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
  • Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился? В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если  средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то  остаток должен будет погасить заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

  • Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
  • Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Поэтому прекращение погашения кредита – это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора. Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

law03.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

 

help-ddu.ru

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам. Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр. Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований. Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

  • проконсультируют по всем интересующим вопросам;
  • подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
  • подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
  • подадут в суд соответствующий иск;
  • представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

trdat.ru

Что делать если застройщик обанкротился, а дом не достроен? Руководство

Чаще всего, когда дольщики говорят, что застройщик обанкротился, они имеют в виду не банкротство в юридическом смысле этого слова, а ту неприятную ситуацию, при которой компания продолжает работать, но уже не может довести стройку до конца. В этой статье мы разберём, что делать в обоих случаях. И когда девелопер действительно признан банкротом по суду, и когда сроки сдачи объекта затягиваются до бесконечности.

Вариант 1. Ужасный конец

Для начала давайте внесём в ситуацию ясность с точки зрения закона. Что значит «банкротство предприятия»? Это признанная арбитражным судом ситуация, в которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не может отвечать перед кредиторами по своим обязательствам.

Итак, сказать, что ваш застройщик банкрот вы можете только когда уже состоялось заседание арбитража и вынесено соответствующее решение. В Российской Федерации комплекс вопросов связанных с этим правовым институтом регулирует Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 127-ФЗ. Ознакомиться с текстом этого документа можно, например, здесь .

Иными словами, должно быть выполнено два требования:

  1. Состоялось заседание Арбитражного суда.
  2. Вынесено решение о признании компании банкротом.

По идее, дольщики должны быть уведомлены о такой ситуации, но если вам совсем не повезло, и застройщик окончательно махнул рукой на свои дела, то можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

И в той, и в другой базе проще всего искать информацию по ИНН фирмы.

Итак, вы установили, что ваш застройщики официально находится в этих списках. Что дальше? Интернет сегодня пестрит вредными советами – иначе их не назовёшь – о том, как должны поступать в таких случаях обманутые вкладчики.

Поэтому позвольте, я вначале вкратце пройдусь по этим распространённым рекомендациям и объясню, почему на них не стоит тратить время. А затем мы поговорим о том, что действительно нужно будет сделать.

Бесполезные шаги

Судиться

Чтобы понять бессмысленность этой затеи, давайте вкратце рассмотрим, как проходит процедура банкротства. На предприятие назначается конкурсный управляющий, который оценивает активы фирмы и формирует конкурсную массу. Далее конкурсная масса реализуется на аукционах, а деньги выплачивают кредиторам в порядке очерёдности.

Несложно догадаться, что если руководитель вашей компании оказался мошенником, то все активы оттуда давным-давно выведены. У фирмы на балансе только столы, авторучки, да ещё недостроенные дома, найти на которые покупателей за нормальную цену практически нереально. И даже если директор компании был человеком кристальной честности, то банкротство означает простую вещь – фирма закредитована по максимуму и не смогла найти деньги на продолжение строительства. То есть, никаких активов, таких как оборотные средства, подсобные помещения, строительная техника, у неё, скорее всего, уже не осталось.

При этом существуют четыре очереди кредиторов:

  1. Граждане, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни и здоровью
  2. Коллектив предприятия (зарплата и пособия)
  3. Дольщики
  4. Другие кредиторы (например, банки)

То есть, выиграв суд и получив на руки исполнительный лист о взыскании денег с застройщика, вы становитесь в хвост длинной очереди. Особенно стараться ради вас ни судебные приставы, ни конкурсный управляющий не будет. А если учесть, что в предбанкротном состоянии предприятия копят солидные долги по зарплате, то останется на вашу долю немного.

Кстати, самостоятельно подготовить исковые заявления в арбитраж сложнее, чем в суд общей компетенции. Для этого требуется высокая квалификация юриста. Поэтому ко всему прочему придётся ещё и потратиться на дорогостоящего адвоката, который оформит бумаги и с удовольствием походит по судам за ваш счёт, прекрасно понимая, что ваши перспективы нулевые. Другой вариант ещё хуже и сложнее.

Достраивать дом

Для этого вам вначале нужно объединиться с другими дольщиками и прийти к соглашению, что вы создаёте жилищный кооператив и будете достраивать объект. Затем опять-таки, придётся идти с иском в арбитраж и указать в иске, что вы просите удовлетворить требования путём передачи жилых помещений и/или объекта незавершённого строительства. При этом в законе прописана куча дополнительных требований, останавливаться на которых здесь излишне, однако, на их основании ваш иск могут спокойно оставить без удовлетворения.

В общем, мытарства те же, что и в первом способе, только вы получите долгострой (опять-таки, с учётом своей очереди!) и будете вынуждены искать новую строительную компанию и деньги на завершение работ. Третий вариант проще, но бесполезнее

Вставать на учёт в реестр обманутых дольщиков

Данный реестр – это мертворождённая инициатива российских властей, призванная помочь гражданам, лишившимся денег на проблемных новостройках.

Регулируется его деятельность следующими документами:

Дольщики могут претендовать на включение в реестр в нескольких случаях. Банкротство застройщика – один из них. Считается, что в дальнейшем вашими проблемами займётся государство, постепенно выделяя жильё для лиц, стоящих на очереди в реестра. На середину 2018 года этот механизм полноценно работает только в некоторых регионах – Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Ростовской областях.

Для того, чтобы попасть в реестр, нужно обратиться в Управление по строительству вашего региона (он может называться региональным Министерством строительства, если местные чиновники люди с амбициями). Там вам обязаны объяснить, какие документы нужно собрать, предоставить шаблон заявления и принять его.

Однако делать этого я не рекомендую, поскольку, таким образом, вы отказываетесь от всех своих претензий к застройщику и обязуетесь ждать, пока добрый дядя решит ваши жилищные проблемы. Не факт, что он сделает это быстро и тем способом, который вам понравится.

Так что же, всё-таки, делать? А вот что.

Правильный порядок действий

Заключая с вами договор долевого строительства застройщик по закону обязан страховать сделку. Этот страховой договор должен быть у вас на руках, вместе с пакетом всей документации. (Если нет – обращайтесь в местное отделение МФЦ за копией).

В нём прописан один-единственный страховой случай – а именно, банкротство. Если ваш дело вашего застройщика уже попало в картотеку арбитражного суда, а сведения о нём внесены в общероссийский реестр сведений о банкротстве, значит, страховой случай наступил.

А это значит, что вам нужно нанести личный визит в страховую компанию, узнать, какие документы нужно собрать и каким образом оформить заявление. Сумма страховых выплат и срок, в который вы их увидите, зависит от множества факторов. Вероятнее всего, вы просто сможете вернуть свои деньги, которые заплатили застройщику. Да, при таком неприятном варианте вы потеряли время и не получили квартиру, но, как минимум, остались при своих.

Поверьте, что это гораздо лучше, чем портить нервы в арбитражах, кормить юристов и ждать своей третьей очереди в списках кредиторов.

Остаётся добавить, что если страховая компания откажется платить деньги и начнёт предлагать вам обращаться в суды либо заниматься чем-то подобным, то ваш путь лежит в надзорные органы – Прокуратуру и Роспотребнадзор. Где смогут найти убедительные аргументы, чтобы добиться от страховщиков исполнения договора.

Вариант 2. Ужас без конца

Такая ситуация действительно похожа на кошмарный сон. Застройщик официально не является банкротом, он продолжает вести хозяйственную деятельность, директор ездит на джипе и вроде неплохо себя чувствует. Однако сроки сдачи объекта переносятся раз за разом.

Вам обычно раз за разом предлагают заключить дополнительные договоры, в которых сроки сдвинуты, и никакая компенсация для вас не предусмотрена. Стройка замерла либо жизнь там едва теплится. На просьбу объяснить, что происходит и когда дом будет сдан в эксплуатацию, вам долго и вежливо объясняют, что фирма испытывает временные трудности, денег нет, деньги ищут, всё будет в порядке, нужно только потерпеть. Этот режим ожидания может тянуться годами. И время здесь оказывается одним из ключевых факторов для оценки ситуации.

Действия при просрочке до года

Что делать? Прежде всего, нужно выключить вполне простительные эмоции и с холодной головой разобраться в ситуации. В 9 из 10 процентов случаев, ваш застройщик не мошенник. Он действительно не рассчитал свои силы и хочет завершить объект ещё больше вашего, но денег для этого нет.

Причина в том, что большинство девелопинговых компаний в России и мире в неявном виде работают по принципу финансовой пирамиды. Деньги, собранные с дольщиков, и полученные на строительство кредиты идут не на постройку именно вашего дома, а на достройку предыдущих объектов!

И если те дома уже успешно построены и сданы, значит, средств у предприятия нет. Чтобы достроить ваш дом, ему, как воздух, нужны новые деньги, которые оно может получить только под новые проекты. Схема прекрасно работает на растущем рынке, но как только происходит падение спроса, бизнес начинает рушиться, как карточный домик.

Если задержка составляет менее года, то хорошо подумайте, прежде чем предпринимать какие-то действия против девелопера. Если вы и остальные дольщики начнёте судиться, будете писать жалобы, подключите СМИ, то это почти 100% будет означать окончательное падение деловой репутации вашего застройщика. А значит, что он не сможет найти покупателей на свои перспективные проекты (которые на самом деле нужны, чтобы достроить ваш дом!). Да и больше ему денег никто не даст, включая банки и деловых партнёров.

Поэтому если видите, что застройщик действительно пытается что-то делать, то сожмите зубы, ждите и ни в коем случае не начинайте «топить» его раньше времени. Говорите всем знакомым, что дела со стройкой обстоят нормально, пишите позитивные комментарии на форумах в местных СМИ, убедите остальных дольщиков поступать так же.

Поймите, что вы так поступаете не от большой любви к застройщику, а чтобы помочь ему завершить стройку. Ваша задача не «отомстить и наказать», а вступить в право собственности. Потом пусть с компанией происходит что угодно, вас это уже не касается.

Действия при просрочке больше года

Совершенно по-другому нужно себя вести, если строительство окончательно превратилось в безнадёжный долгострой. Иногда для этого нужен год, иногда ситуация становится понятной гораздо раньше – временной интервал приведён оценочно.

Если в итоге стройка окончательно встала и застройщик ничего не делает, значит, вы столкнулись с одним из двух печальных вариантов:

  • вам «повезло» нарваться на мошенничество;
  • ситуация в фирме такая, что исправить своими силами застройщик уже ничего не может.

Здесь тоже есть важные моменты, которые необходимо уяснить.

Во-первых, деньги, чтобы достроить ваш дом в природе существуют, и вы можете их получить. Они лежат в так Фонде защиты прав дольщиков – участников долевого строительства. Он формируется силами самих девелоперов, которые с 2017 года по закону обязаны перечислять туда 1,2% от каждого договора долевого участия.

Управляющей организацией Фонда является государственная структура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АО «АИЖК»). Со 2 мая 2018 года эта контора была переименована в АО «ДОМ.РФ», однако, обычно в деловом обиходе используется старое название. О работе этой любопытной организации можете более подробно почитать на их официальном сайте. Кроме того, есть у фонда бесплатная горячая линия: 8-800-7007-214. Можете пообщаться со специалистами, однако, особого смысла в этом нет, так как лично вы получить доступ к ресурсам фонда не сможете.

Во-вторых, подрядчиков, готовых взяться за проблемный объект и довести дело до конца в случае стабильного финансирования, более чем достаточно.

И в третьих, существует только одна сила, которая может решить вам вашу проблему, выбить деньги из Компфонда долевого строительства, разобраться с застройщиком и найти подрядчика. Это чиновники. Государство.

Во всех известных мне случаях долгострои были завершены только после того, как проблемой активно занялись официальные власти.

Пример решения проблемы

Самый известный и убедительный пример – ситуация с крупнейшим застройщиком РФ, группой компаний «СУ-155». С 2014 года у строительного консорциума, в который входит более 100 компаний в 54 регионах страны, начались проблемы. Строго говоря, с 2008 года частные соинвесторы жаловались на то, что предприятия затягивают сроки, сдают дома ненадлежащего качества, предлагают дольщикам сомнительные схемы. Однако до поры бизнес работал, и более того, в том же 2014 году компания возглавила ТОП российских девелоперов.

Благодарные дольщики СУ-155

Финалом стали иски о банкротстве от пяти банков-кредиторов, которые потребовали возврата задолженности. Неожиданно выяснилось, что денег у корпорации нет. Стройки по стране встали, дольщики начали выходить на митинги.

В итоге властям пришлось создавать специальную комиссию во главе с Игорем Шуваловым, занимавшим тогда пост первого вице-премьра (!). Туда вошли тогдашний глава Минстроя Александр Мень, владельцы компании, представители банковского сообщества.

В итоге была утверждена концепция завершения строительства жилых объектов. Согласно ей средства на достройку выдал государственный банк «Российский капитал». А для контроля над стройками создали отдельное предприятие ООО «РК Строй», часть объектов передали другим застройщикам. Всего доделывать пришлось 145 жилых домов в 14 регионах России. Кстати, официально банкротом СУ-155 была признана только 14 апреля 2016 года.

В случаях с более мелкими компаниями вмешательства на уровне министров и первых лиц государства не понадобилось, однако, и там ситуацию приходилось разруливать губернаторам и региональным минстроям.

Пошаговая стратегия

К сожалению, существующие правовые механизмы для защиты прав дольщиков, такие, как судебные иски, обращение в АИЖК, реестр обманутых дольщиков для простого гражданина громоздки и бесполезны. Единственно, что по настоящему принесёт эффект – это подключить к своим проблемам власть.

Это не так просто. Чиновники такие же разгильдяи и бездельники, как и все нормальные люди. Меньше всего им хочется оторваться от сплетен и посиделок в соцсетях и начать решать ваши запутанные вопросы. Заставить их работать можно только с помощью общественной шумихи и грамотно построенной информационной кампании.

Готовьтесь к затяжной информационной войне

Если выше мы говорили, что при временных трудностях у застройщика лучше сидеть тихо, чтобы не навредить фирме, то теперь терять им и вам уже нечего, так что стратегия становится прямо противоположной. Необходимо максимально привлечь внимание к своей ситуации, сделать её резонансной, чтобы заставить власти шевелиться.

И здесь главное не делать ошибок.

Ни в коем случае нельзя заниматься противоправными действиями, перекрывать трассы, опускаться до оскорблений и угроз.

В крайнем случае можно провести согласованный по всем требованиям митинг возле руководства региона, а возможно, и этого не потребуется.

Другая ошибка – избегайте обращаться за помощью к скандальным или маргинальным политикам. Не будем называть имена, полагаю, вы и так представляете, что за персонажи любят пиариться на протестных настроениях. Таким образом вы быстро испортите себе репутацию и ничего не добьётесь.

Не рекомендуется засыпать все инстанции горами однотипных жалоб и заявлений. Органы власти, вопреки тому, что о них думают, устроены довольно разумно и очень быстро координируют свои усилия, когда им это нужно. Поэтому если вас станет слишком много, на вас просто перестанут обращать внимание.

Реальный эффект принесут несколько грамотно составленных заявлений в «правильные инстанции» и аккуратная, но настойчивая информационная кампания. Ориентировочно пошаговый план действия может быть таким.

Шаг 1. Объединяйтесь

Проблемы одного человека мало кого-то волнует, недовольная группа товарищей уже представляет собой силу, с которой нужно считаться.

Ищите других обманутых дольщиков в соцсетях, на форумах в местных СМИ, и среди знакомых. Создайте свою группу вконтакте, куда будет выкладывать все документы и информацию о ходе дела. Пригласите в группу местных чиновников, которые по профилю отвечают за строительный комплекс. Сегодня ведение собственных аккаунтов мэрам и губернаторам практически вменено в должностные обязанности. Обычно занимается этим пресс-служба, либо какой-то аналитический отдел, который собирает вопросы и подготавливает ответы. Хотя есть и энтузиасты, самостоятельно общающиеся с гражданами.

Минус этого шага – чем больше вас будет, тем больше будет неразберихи. Все будут предлагать свои варианты, как правило, продиктованные эмоциями и нерабочие. С первых шагов берите инициативу в свои руки, либо найдите грамотного лидера, который будет к вам прислушиваться.

Шаг 2. Подключите надзорные инстанции

Составьте коллективное заявление, с изложением вашей ситуации в Прокуратуру и региональное отделение Роспотребнадзора. Дождитесь ответа в месячный срок и ничего пока не предпринимайте.

Шаг 3. Обратитесь в СМИ

Вряд ли за ваш случай возьмутся официальные издания, в учредителях у которых мэрия либо администрация области. Также не рекомендуется связываться с откровенной оппозицией, которая загубит всё дело.

Попробуйте пообщаться с деловыми изданиями, либо представительствами федеральных газет в своём регионе – «Комсомольская правда». «АиФ», «Аргументы недели», «Московский комсомолец», издания ИД «Провинция» (они в каждой области называются по-разному). Позвоните на местные телеканалы.

Тема обманутых дольщиков острая и интересная, так что нормальные журналисты должны рано или поздно вами заинтересоваться.

Шаг 4. Идите в политику

Когда у вас будет сформирован достаточный объём материалов, заявлений, результатов проверок, газетных статей, наступает пора обратиться к своим депутатам. В идеальном варианте это могут быть члены областного собрания, либо ваш депутат Госдумы. У всех них есть приёмные, адреса и время работы которых вы можете найти в сети. Будет полезным также посетить общественную приёмную «Единой России», даже если вы не являетесь пламенным сторонником этой политической партии.

Шаг 5. Поддержка общественных организаций

Обязательно обратитесь в Общероссийский народный фронт (ОНФ) в вашем регионе. Это мощная проправительственная структура, которая формально является общественной организаций и не имеет никаких полномочий, однако, на самом деле располагает серьёзными ресурсами.

Ищите единомышленников везде. Это могут быть общества по защите прав потребителей, комитеты обманутых дольщиков из других городов, национальные диаспоры, ветеранские организации (конечно, если у вас есть дольщики из этих категорий).

Ваша задача – поддерживать постоянный общественный интерес к ситуации. Заставить власти, наконец, оторваться от кресел и вникнуть в вашу проблему. Это единственный эффективный путь, с помощью которого вы сможете сдвинуть дело с мёртвой точки и защитить свои права.

Заключение

Попасть в категорию обманутых дольщиков – серьёзное испытание для нервов и здоровья человека. В этой статье я постарался обобщить опыт своих знакомых и рекомендации экспертов, которые помогут вам выйти из этого испытания с минимальными потерями. А всем остальным желаю, чтобы никогда в своей жизни не пришлось воспользоваться этими советами.

dengy.online

Что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

  1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
  2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

  • выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
  • третья очередность погашения заявленных требований;
  • организация и проведение общего собрания кредиторов;
  • заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
  • несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

  • признание их права собственности на квартиру;
  • передача жилого помещения;
  • незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
  • объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие. Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

  • арбитражный суд;
  • информация о застройщике и управляющем;
  • дата и №, присвоенный ДДУ;
  • данные об объекте;
  • копии платежных квитанций;
  • факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

  1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
  2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
  3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

  • договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
  • ДДУ;
  • предоставление займа на условиях передачи квартиры;
  • договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

infonedvizhimost.com

Если застройщик – банкрот: что делать и куда обращаться

Важно помнить, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

Несмотря на то, что в течение трех ближайших лет долевое строительство сойдет на нет, для многих пока что это единственный способ добиться решения вечного «квартирного вопроса». Но иногда случается так, что застройщик становится банкротом и не может довести до конца и передать дольщику долгожданные ключи от квартиры.

И покупатели, заключившие ДДУ, оказываются в непростом положении. Можно пожаловаться либо в местный Стройнадзор, либо в региональный департамент строительства. Тем не менее, шансов на то, что затормозившая стройка сразу же возобновится, очень немного.

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков замечает, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

«В случае банкротства застройщика объект может быть переданругой компании для завершения реализации дома. И здесь существуют два варианта: покупатель может либо ждать окончания строительства, либо получить компенсацию по полису обязательного страхования, который оформляется при заключении ДДУ. В свою очередь, полис обязательного страхования, это отчисления в размере 1,2 % с каждого ДДУ в фонд защиты прав дольщиков. Но это касается только тех договоров, которые были оформлены начиная с октября 2017 года. Для тех договоров действует система страхования обычных страховых компаниях», — говорит эксперт.

По словам Новикова, это обычный страховой полис, только в нем застрахованы риски и предусмотрена денежная компенсация от страховой компании, а не от застройщика. Но если человек соглашается получить квартиру от того, кто будет «доводить до ума» и достраивать его, то страхового случая, по словам адвоката Олега Сухова, нет. Ведь дольщик в итоге получит квартиру.

Для того чтобы выиграть суд у застройщика, не выполнившего своих обязательств, нужно понимать тонкости судебной системы и положения закона в области защиты прав обманутых дольщиков. Вот пошаговая инструкция для тех, у кого обанкротился застройщик.

Первый шаг заключается в том, чтобы безболезненно «перейти» старого застройщика к новому. Если новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания от компании, которая будет достраивать дом. После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Надо определиться — настаивать на получении квартиры или возврате денег. При этом надо учитывать финансовое состояние застройщика и степень готовности квартир.

Важно помнить, что долги старого девелопера автоматически переходит на новое юридическое лицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах. Если, например, он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят. Также надо отметить, что в процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. Например, в Москве — это закон 84/2010-ОЗ. В других регионах — свои законодательные акты.

Еще один важный момент — если дом практически готов и осталось только сделать чистовую отделку, то лучше доплатить компании, которая будет завершать строительство, чем пытаться вернуть деньги и искать нового застройщика. На доплату заключается отдельный договор, по которому и выплачиваются деньги.

Второй шаг — действовать на опережение. Когда застройщик банкротится всегда назначается временный управляющий. Юрист компании Est-a-Tet Юлия Дымова замечает, что когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Эти правила регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Дольщику отведено 30 дней на подачу заявленияпериод первой стадии банкротства – наблюдении. Так что если стало известно о проблемах застройщика, надо не полениться и отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда.

Третий шаг — написание заявления о включении в реестр обманутых дольщиков. Это, пожалуй, наиболее важный шаг. При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. В заявлении должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата вложенных денежных средств.

Четвертый шаг — потребовать возмещения убытков у застройщика. В этом случае речь идет о компенсации всех средств, потраченных дольщиком во время строительства дома. Но юристы советуют прибавить к этой сумме еще и компенсацию морального вреда. Чем выше размер требуемой компенсации с застройщика, тем лучше для дольщика – ведь суды в России очень часто присуждают меньшую сумму выплат. Полученные от после продажи имущества банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов.

realty.vesti.ru

Как получить квартиру или деньги, если застройщик обанкротился

Количество строительных компаний, попавших в трудную финансовую ситуацию, растет. По данным Единого реестра застройщиков, только за последний год число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза. Сейчас в сумме в этом реестре значатся 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. При этом от банкротства не застрахованы даже крупные игроки отрасли. Эксперты компании «Метриум» составили советы для дольщиков, которым не повезло купить квартиру у обанкротившегося застройщика.   

Кто, как и когда признается банкротом?

Как и другие юридические лица, застройщики признаются банкротами, хотя с 2011 года для них предусмотрена особая процедура. Если компания, привлекающая средства на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства в течение трех месяцев и более, появляется признак ее банкротства. Банкротом суды признают не только самого застройщика (то есть юридическое лицо, обладающее правами на землю и продающее жилье по ДДУ), но и любую организацию, которая фактически аккумулирует деньги покупателей на стройку многоквартирного дома.

Первый шаг покупателей после объявления банкротства — это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще когда ни что не предвещает беды. Поэтому в первую очередь необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включиться в судебный процесс. Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство. Тем не менее иногда следует проявлять инициативу и дольщикам.

Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична — сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков — это квартира. Перспективность такого устремления зависит прежде всего от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях. Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир. Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь). В-третьих, объект не пребывает в залоге у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем незавершенный объект строительства

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд, и в случае успешного исхода дела, регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности — это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера. Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее» и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества: объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Примечание Новострой-СПб: Согласно поправкам в 214-ФЗ, вступившими в силу 1 июля 2018 года, на рынке остаются только созданные до этой даты ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства. Читайте подробные разъяснения юриста о том, что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года.   

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем — наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки, которые также существенно сокращают объем конкурсной массы. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформила собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (скажем, банки, выдавшие кредит на строительство). Поэтому фактически на конкурсную массу претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию — они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой — желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика, информация об этом публикуется в официальной прессе (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается ФИО и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам-дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1–1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Документальным обоснованием в этом случае служит соответствующее решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 года начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года.

Кроме того, Фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством. Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Как получить помощь от государства?

Признание застройщика банкротом — прямое основание для включения покупателя незавершенного объекта строительства в реестр обманутых дольщиков. Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т.д.

Дольщик должен предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус, и быть гражданином РФ. При этом жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства, а заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

«Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, нежели выгодами. Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор». 

Читайте также

Как получить неустойку от застройщика, если ввод дома задерживается

Что делать, если строительство дома приостановлено: советы юриста

«Число проблемных новостроек растет, и их может стать еще больше»

Дата публикации 20 июля

www.novostroy-spb.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта