Договор аренды без регистрации на какой срок – существенные условия, пролонгация договора без регистрации, максимальный срок или бессрочный договор

Содержание

На какой срок можно заключать договор аренды без регистрации

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

Регистрацию договора аренды можно избежать

Но прежде все по порядку. В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

На какой срок можно заключать договор аренды

Перечень доходов, с которых гражданин, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, приведен в пункте 1 статьи 227.1 и пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ. В этот перечень, в частности, входят доходы, полученные по гражданско-правовым договорам от граждан или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). К таким доходам относятся, например, выплаты, полученные от банка по его векселям или от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений. Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ). Следовательно, с суммы арендной платы по договору аренды, заключенному с российской организацией, гражданин самостоятельно налог не рассчитывает и не уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды. Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Срок договора аренды автомобиля

Договор аренды на ТС может заключаться, как на определенный период владения,  как правило 12 мес., так и на неопределенный срок.  Стороны могут подписывать доп. соглашение на случай изменения основных положений  договора аренды ТС, а именно изменение размера арендной платы, порядка осуществления выплат, продление срока аренды.

4.Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Заключаем договор аренды

  • Состояние помещения до подписания договора;
  • Имеющиеся недостатки и повреждения;
  • На какой земле находится объект;
  • Условия содержания прилегающей территории.
  • Площадь арендуемого помещения;
  • Наличие подведённых коммуникаций;
  • Правила оплаты коммунальных услуг.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Срок договора аренды нежилых помещений

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

На что обратить внимание при заключении договора аренды

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

На какой срок можно заключать договор аренды автомобиля без экипажа

1.4.1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков транспортного средства (арендатор не сможет взыскать неустойку) 1.4.2. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков транспортного средства (арендатор не сможет взыскать убытки) Если стороны не согласовали в договоре данные, позволяющие определенно установить, какое транспортное средство передается арендатору, то в соответствии с п.

  1. на арендаторе лежит вся расходная материальная часть по обслуживанию автомобиля;
  2. обязательство последующего выкупа автомобиля арендатором;
  3. о том, что транспортное средство в надлежащем состоянии и имеются в наличии все необходимые документы, предусмотренные сделкой;
  4. движимое имущество является собственностью арендатора после уплаты всей установленной суммы.

Заключение договора аренды транспортного средства без экипажа: правовые аспекты

Гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (животных), не относится к транспортным средствам. Повозки, коляски, телеги, велосипеды, самокаты также не могут быть объектом договора аренды транспортного средства без экипажа. Их можно сдавать в аренду по обычному договору аренды или договору проката.

Обращаем внимание, что при формулировании предмета договора не нужно упоминать о предоставлении арендатору услуг по управлению транспортным средством и его эксплуатации. Это принципиальный момент, который отличает договор аренды транспортного средства без экипажа от договора аренды транспортного средства с экипажем.

exjurist.ru

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

На что обратить внимание при заключении договора аренды

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Срок договора аренды автомобиля

3.Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

4.Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

2. Если срок действия в договоре не определен, — это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.

3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката установлен максимальный срок в один год (п. 1 ст. 627 ГК), а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В ст. 610 ГК не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в Лесном кодексе РФ установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 до 49 лет. Земельный кодекс устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Аренда земельных участков: составление и заключение договора аренды, сроки аренды участка

Особенности сделки, при которой подписывается договор аренды земельного участка, определяются лицом, имеющим право собственности на предмет договора. В случае частной собственности подписание договора происходит по согласию сторон. Если же предполагаемый объект аренды — коммунальная или государственная собственность, процедура оформления сделки начинается с проведения аукциона, и, согласно решению исполнительного органа власти, выдается разрешение на передачу объекта арендатору. Частным случаем аренды участка земли можно назвать заключение договора в порядке наследования.

Всякая сделка с недвижимостью должна проходить согласно действующим нормам законодательства. Одно из условий – зарегистрированный в реестре договор аренды земельного участка. Образец этого документа дает представление об общей структуре и условиях его заключения.

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

Таким образом, если заключить договор аренды помещения на срок не менее 1 года, то такой договор обязательно подлежит государственной регистрации. Глава 29 Гражданского кодекса посвящена договору имущественного найма (аренды), и она содержит основные условия, которые должны содержать такой договор. Бухгалтерский учет аренды помещения зависит от формы аренды.

В соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда» выделяются финансовая и операционная аренда. Согласно пункту 8 МСФО (IAS) 17 аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Аренда классифицируется как операционная аренда, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Как указано в пункте 10 МСФО (IAS) 17 классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от содержания операции, нежели от формы договора. Ниже представлены примеры обстоятельств, которые по отдельности или в совокупности обычно приводят к классификации аренды как финансовой:

Срок договора аренды нежилых помещений

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

На какой срок можно заключать договор аренды

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды. Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.*

exjurist.ru

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре

Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

При неопределенном сроке невозможно утверждать, что договор заключен на год и более, поэтому при такой автоматической пролонгации договор не нуждается в государственной регистрации даже при условии, что общий фактический срок аренды превысил год (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Однако аренда с неопределенным сроком опасна тем, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для арендатора, рассчитывающего как минимум на полгода аренды, есть риск, что арендодатель в любой момент попросит освободить помещение намного раньше (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.10.09 по делу № А40-67819/07-82-631, постановление Второго апелляционного суда от 12.09.06 по делу № А28-3107/06-31/22). Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет — государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Срок договора аренды нежилых помещений

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Регистрацию договора аренды можно избежать

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Договор без регистрации: быть или не быть

В то же время отсутствие регистрации договора аренды влечет его недействительность только с точки зрения гражданского законодательства, но не налогового. Сам же Налоговый кодекс для принятия к учету расходов по договору аренды требует выполнения только двух условий (ст. 252 НК РФ):

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Если Вы в договоре укажите, что он пролонгируется «на тот же срок», то это значит, что договор аренды будет действовать еще ровно столько, сколько стороны изначально установили в договоре аренды. Из вашего письма следует, что договор аренды заключается на 11 месяцев, значит, пролонгированный договор будет действовать аналогичный срок – 11 месяцев. Однако здесь надо понимать, что срок действия договора аренды не должен рассматривается как 11 месяцев + 11 месяцев = 22 месяца, очевидно, это больше года, значит необходимо регистрировать договор аренды. Оказывается, пролонгированный договор – это второй, другой договор аренды, который заключается сторонами на прежних условиях и на прежний срок. Вторые 11 месяцев – это новый срок по другому договору, и приплюсовывать эти месяцы к прежним 11 месяцам не правильно. А раз это новые 11 месяцев, то регистрировать такой договор аренды не надо, т.к. он заключается на срок менее года.

На какой срок можно заключить договор аренды без регистрации

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене. При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях. Подробнее об изменении размера арендной платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций, об изменении размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.

Регистрация договора аренды

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010 ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010 ).

svoijurist.ru

На какой срок можно заключать договор аренды без регистрации

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

На какой срок можно заключать договор аренды без регистрации

Допустим, срок договора аренды истек 31 декабря 2009 года. Стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 марта 2010 года. Можно написать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 января по 28 февраля 2010 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется. Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца.

Срок договора аренды нежилых помещений

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

Регистрацию договора аренды можно избежать

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Договор без регистрации: быть или не быть

  • расходы должны быть документально подтверждены;
  • экономическая целесообразность расходов. Как видно, требования о регистрации договора кодекс не содержит. Что касается экономической целесообразности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно инспектору объяснить, зачем на самом деле вам нужно арендуемое помещение.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Если в договоре аренды будет написано, что после окончания первоначального срока аренды договор пролонгируется «на неопределенный срок», то получается, что стороны договора (арендодатель и арендатор) заранее не знают, на какой срок будет продлен договор, это может быть и месяц, и три месяца и три года. Поскольку срок пролонгации не известен, то регистрировать такой договор не нужно. Даже если такой пролонгированный договор просуществует несколько лет, в государственной регистрации он не нуждается.

Что будет, если договор аренды не зарегистрирован в регистрационной палате и возможно ли такое по закону

Заключение документа найма недвижимости на период, превышающий 1 год, называется долгосрочным. В п.2 статьи 674 Гражданского кодекса России говорится, что осуществление обременения прав собственности на жилье, которые возникли благодаря документу найма этой жилплощади, оформленного на срок свыше 1 года, происходит в органах Росреестра в установленном Законодательством порядке.

svoijurist.ru

Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок

Когда применяется документ

Чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, многие компании заключают его на срок менее года, а в дальнейшем продлевают. Иногда в договор сразу включают условие об автоматической пролонгации по окончании первоначального срока и при отсутствии письменных возражений против этого у любой из сторон. Но если такого условия нет, то понадобится заключение договора на новый срок или подписание отдельного соглашения о пролонгации старого договора. Есть еще один вариант: стороны могут просто продолжить арендные отношения. В такой ситуации считается, что договор автоматически возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При неопределенном сроке невозможно утверждать, что договор заключен на год и более, поэтому при такой автоматической пролонгации договор не нуждается в государственной регистрации даже при условии, что общий фактический срок аренды превысил год (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Однако аренда с неопределенным сроком опасна тем, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для арендатора, рассчитывающего как минимум на полгода аренды, есть риск, что арендодатель в любой момент попросит освободить помещение намного раньше (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.10.09 по делу № А40-67819/07-82-631, постановление Второго апелляционного суда от 12.09.06 по делу № А28-3107/06-31/22). Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты.

Контрольные точки при оформлении

1. Соглашение о пролонгации можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и более поздней датой. Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло какое-то время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются договором. Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Подписывая соглашение о пролонгации после того, как договорные отношения были автоматически возобновлены на неопределенный срок, стороны просто изменяют неопределенный срок на конкретный. Если он меньше года, то ни сам договор, ни дополнительное соглашение о его пролонгации не подлежат государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.05.08 по делу № А41-К2-15884/07).

Для большей уверенности можно добавить в соглашение условие о том, что действие пролонгированного договора распространяется на отношения в период после окончания первоначального срока договора и до заключения соглашения о его пролонгации.

Допустим, срок договора аренды истек 31 декабря 2009 года. Стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 марта 2010 года. Можно написать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 января по 28 февраля 2010 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется. Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца.

Хотя стороны задним числом распространяют действие соглашения на лишние два месяца, это не влияет на определение момента, с которого дополнительное соглашение и новый договор считаются заключенными, и не изменяет срока действия договора. Таким образом, поскольку, согласно дополнительному соглашению, договор продлен на 11 месяцев, его регистрация не требуется. К такому выводу суды приходят на основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.08 № Ф04-7290/2008(16577-А45-9)).

2. Если стороны договора хотят избежать государственной регистрации, то необходимо уделить особое внимание формулировке условия соглашения о продлении договора. Кроме варианта, указанного в образце, на практике используется и другой способ: в соглашении излагается новая редакция пункта договора аренды о сроке. Например, изначально был указан срок с 1 июля по 31 декабря 2009 года, а в соглашении пишут: изложить такой-то пункт договора в следующей редакции: ‘с 1 июля 2009 года по 30 июня 2010 года’. Но этот вариант означает изменение уже имеющегося договора, и общий срок аренды по данному договору определяется уже в соответствии с новой редакцией, то есть с учетом продления. Если в общей сложности он оказывается равным году и более, то договор подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.09 № Ф03-642/2009).

Использованная в образце формулировка о продлении (пролонгации) договора до новой даты или на новый срок означает заключение нового договора на указанный в соглашении срок на тех же условиях, что и прежний договор (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.07 по делу № Ф08-116/2007-70А). По-этому для целей государственной регистрации договора имеет значение только новый срок (срок пролонгации), а прежний срок не учитывается. Следовательно, если соглашение продлевает договор меньше чем на год, оно не требует государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.02.07 по делу № Ф09-874/07-С6). Вместо формулировки о продлении действия договора на новый срок можно написать другую фразу, которая тоже будет означать заключение нового договора, не требующего регистрации: Стороны считаются заключившими новый договор аренды на тех же условиях сроком на столько-то месяцев.

3. Если срок, на который продлевается договор, равен году или больше года, то и соглашение, и сам договор необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если стороны обойдутся без регистрации, то сам договор аренды будет действующим при условии, что он изначально был заключен на срок меньше года. Но соглашение о пролонгации считается незаключенным. А поскольку фактически арендные отношения между сторонами продолжены, в такой ситуации договор будет автоматически возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

4. В соглашении о пролонгации договора можно изменить и некоторые условия возобновляемого договора аренды например, о размере арендной платы, порядке ее перечисления и т. д. Тогда в соглашении нужно изложить соответствующее условие и отдельным пунктом установить: Все остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе для сторон.

На что еще обратить внимание

Первый момент. Вместо пролонгации договора на новый срок можно заключить соглашение о включении в договор аренды нового условия. О том, что по окончании срока он автоматически возобновляется на такой же срок, на который был заключен изначально (например, на полгода или на 11 месяцев), при отсутствии письменного заявления одной из сторон об отказе от такого продления, направленного другой стороне за определенное время до окончания срока договора (например, за месяц). В таком случае договор пролонгируется на конкретный срок без соглашения. Как и в случае с пролонгацией на основании соглашения, это будет новый договор, а не продолжение старого, поэтому для целей государственной регистрации важен только новый срок, но не общее время существования арендных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.09 по делу № А43-4908/2009-17-88). Но этот вариант не всегда удобен. Например, компания-арендатор не исключает, что через какое-то время найдет более подходящий вариант аренды, поэтому ей больше подходит пролонгация на более короткий срок или на неопределенный срок с правом отказа от договора за три месяца.

Второй момент. Если арендодатель не является собственником объекта аренды (например, владеет им на праве хозяйственного ведения или сам арендует данное имущество), то для каждого возобновления договора аренды (субаренды) этого имущества требуется согласие собственника. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Если со стороны арендодателя договор заключен компанией, у которой на самом деле не было соответствующих прав, то договор является ничтожным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Поскольку пролонгация договора аренды юридически означает заключение нового договора на новый срок, для подписания соглашения о пролонгации между арендодателем и арендатором тоже требуется согласие собственника имущества (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского округа от 13.05.09 по делу № А32-12111/2007-2/142-2008-8/83, Западно-Сибирского округа от 04.09.08 № Ф04-5410/2008(11037-А27-9). Исключение когда арендодатель сам владеет данным имуществом на праве аренды и его договор аренды с собственником содержит условие, согласно которому он вправе передавать объект в суб-аренду без предварительного согласия собственника.

Третий момент. Как при заключении любого договора и дополнительных соглашений к договорам, нужно проверить полномочия на подписание соглашения от имени контрагента. Необязательно, чтобы соглашение о пролонгации договора аренды подписывали строго те же лица, которые ранее подписали сам договор. Но важно, чтобы на основании устава или доверенности у них было право заключать и изменять договоры от имени соответствующей компании. Если представитель контрагента подписывает договор по доверенности, то будет нелишним оставить у себя заверенную копию. В будущем, если контрагент попытается отказаться от соглашения на том основании, что его якобы подписало неуполномоченное лицо, доверенность поможет доказать обратное (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.09 по делу № А57-22605/2007).

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей

piterlaw.ru

Аренда без регистрации

На практике, арендуя помещение, вы можете
столкнуться с тем, что арендодатель стремится избежать
заключения договора аренды, предлагая иные варианты
оформления отношений. Если все же он соглашается на
заключение договора аренды, то чаще всего настаивает на
заключении краткосрочного договора, не требующего
государственной регистрации. Как арендатору избежать
негативных налоговых последствий? Итак, вы нашли
помещение, которое вас полностью устраивает, и готовы
его арендовать на длительный срок. Но
организация-собственник (или балансодержатель) помещения
не хочет заключать длительный договор аренды, чтобы не
«связываться» с государственной регистрацией. Вам
предлагают заключить краткосрочный договор аренды.
А бывает ситуация еще более неприятная. Собственник
(балансодержатель) по каким-то причинам вообще не хочет
заключать договор аренды, предлагая иные варианты
оформления отношений. Как грамотно выстроить отношения с
собственником (балансодержателем) помещения, чтобы не
подвергать свою организацию налоговым рискам?

ДОГОВОР АРЕНДЫ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ
В прошлом номере журнала «Новая бухгалтерия» в статье
«Аренда недвижимости требует регистрации» мы говорили о
том, что договор аренды недвижимости на срок более
одного года требует обязательной государственной
регистрации. Такой договор считается заключенным с
момента государственной регистрации.
Если срок действия договора составляет менее одного
года, государственная регистрация такого договора не
требуется.
Итак, самый простой способ избежать государственной
регистрации договора аренды — заключить его на срок
менее одного года.

При этом не ошибитесь в сроках!
Так, вы можете заключить договор аренды нежилого
помещения, срок которого определен с 1-го числа
какого-либо месяца текущего года до последнего числа
предыдущего месяца следующего года. Например, договор
аренды нежилого помещения заключен на срок с 1 февраля
2006 г. по 31 января 2007 г.
Необходима ли в данном случае государственная
регистрация договора?
Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в п. 3
информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой».
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в данной ситуации
срок действия договора аренды составляет ровно год, и,
следовательно, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 651
ГК РФ государственной регистрации подлежит договор,
заключенный на срок не менее года, договор аренды,
заключенный на срок ровно год, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
А вот если договор аренды заключается на срок, например,
с 1 февраля 2006 г. до 30 января 2007 г. (т.е. не до
последнего, а до предпоследнего дня месяца), то
государственная регистрация договора не требуется, так
как в данной ситуации срок действия договора аренды
будет составлять менее одного года. Такой вывод
содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского
округа от 04.09.2003 N Ф04/4231-606/А75-2003.
Если договор аренды действует ровно год, он должен быть
зарегистрирован. Если же срок договора хотя бы на один
день меньше года, его можно не регистрировать.

Часто на практике встречается такая ситуация. Договор
аренды нежилого помещения заключен на срок менее года,
например на 11 месяцев. По окончании действия договора,
при отсутствии возражений сторон, он автоматически
продлевается на тот же срок.
Требуется ли государственная регистрация в такой
ситуации?
Здесь вновь следует обратиться к позиции Президиума ВАС
РФ.
Так, в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»» содержится следующий вывод.
В подобной ситуации не происходит продление срока
действия договора, а фактически по окончании
первоначального срока действия договора между сторонами
начинает действовать новый договор аренды, условия
которого были идентичны условиям окончившегося договора.
Следовательно, при подобном продлении договора аренды
этот договор государственной регистрации не подлежит,
так как срок продления, а точнее, срок аренды по новому
договору менее одного года.
Налоговые органы не возражают против такого подхода и
признают в подобных ситуациях правомерность отнесения
арендной платы в состав расходов при исчислении налога
на прибыль (см., в частности, письмо УМНС России по г.
Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).
Обратите внимание!
В том случае, если по окончании договора аренды,
заключенного на срок менее года, он автоматически
продлевается на срок, превышающий год, договор,
заключенный на новый срок подлежит государственной
регистрации и признается заключенным с момента такой
регистрации.
А если по окончании действия первоначального договора
договор продлевается на неопределенный срок?
Президиум ВАС РФ в п. 11 вышеупомянутого информационного
письма N 59 указывает, что договор аренды недвижимости,
возобновленный на неопределенный срок, в государственной
регистрации не нуждается.
Таким образом, в том случае, если первоначальный
договор, заключенный на срок менее года, возобновляется
на неопределенный срок, государственной регистрации не
подлежит ни первоначальный, ни возобновленный договор.
А если первоначальный договор заключен на срок более
года и он пролонгируется на неопределенный срок,
регистрации подлежит только первоначальный договор.
Соответственно налогоплательщик вправе относить в состав
расходов при исчислении налога на прибыль сумму арендной
платы по возобновленному договору аренды без
государственной регистрации возобновленного договора. С
этим согласны и налоговые органы (см., в частности,
письмо УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N
20-12/46413).
Первоначальный договор, заключенный на 11 месяцев и
продленный на неопределенный срок, в государственной
регистрации не нуждается.

На основании позиции Президиума ВАС РФ можно сделать
вывод, что и в том случае, если договор аренды
недвижимости изначально заключается на неопределенный
срок, государственная регистрация такого договора также
не требуется.
Это объясняется следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в том случае, если
договор аренды недвижимости заключен на неопределенный
срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую сторону за три
месяца. То есть действие договора аренды может
прекратиться в любой момент по желанию одной из сторон.
А поскольку государственной регистрации подлежит лишь
договор аренды недвижимости, заключенный на срок не
менее года, в том случае, если в договоре нет прямого
указания о сроке его действия, превышающем год, такой
договор считается не подлежащим государственной
регистрации. Таким образом, договор аренды недвижимости,
заключенный на неопределенный срок, не подлежит
государственной регистрации независимо от фактической
продолжительности действия договора аренды и,
следовательно, налогоплательщики вправе относить суммы
арендной платы в состав расходов при исчислении налога
на прибыль.

АРЕНДА БЕЗ ДОГОВОРА
Бывает так, что собственник (балансодержатель) вообще
отказывается заключать договор аренды помещения (или
затягивает процесс заключения договора). Чем это чревато
для организации-арендатора?
Если предприятие занимает помещение, не имея на него
оформленного в установленном порядке договора аренды
(либо иного документа, подтверждающего право пользования
помещением на возмездной основе), то налоговые органы,
скорее всего, будут настаивать на том, что предприятие
пользуется чужим помещением безвозмездно.
Соответственно у предприятия ежемесячно (в течение срока
пользования помещением) возникает внереализационный
доход в виде безвозмездно полученного имущественного
права (права пользования помещением). Этот доход
подлежит обложению налогом на прибыль на основании п. 8
ст. 250 НК РФ.
По мнению Минфина России, доход в виде безвозмездно
полученного права пользования имуществом определяется
исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества
(письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/1/125).
Отметим, что правомерность приведенной позиции Минфина
России подтверждена и Президиумом ВАС РФ, который
признал правомерным решение налогового органа о
квалификации суммы экономической выгоды, полученной
организацией в связи с безвозмездным пользованием
нежилыми помещениями, в качестве внереализационного
дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль.
Кроме того, суд подтвердил, что принцип определения
дохода при безвозмездном получении имущества исходя из
рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК
РФ, подлежит применению и при оценке дохода,
возникающего при безвозмездном получении имущественного
права, в том числе права пользования вещью (см. п. 2
Обзора практики разрешения арбитражными судами дел,
связанных с применением отдельных положений главы 25 НК
РФ — информационное письмо Президиума ВАС РФ от
22.12.2005 N 98).
При пользовании помещением без договора у организации
возникает налогооблагаемый доход от безвозмездного
пользования имуществом.
Часто стороны, чтобы хоть как-то «оправдать» нахождение
организации в данном помещении, заключают между собой
всякие «суррогатные» договоры. При этом часто для этих
целей используется конструкция договора о совместной
деятельности. Согласно такому договору в качестве вклада
в совместную деятельность одна сторона (собственник,
балансодержатель помещения) вносит помещение, а вторая
выполняет какие-то работы (услуги), вносит денежные
средства и т.п.
Не вдаваясь в правомерность заключения такого договора,
обратим внимание на те негативные последствия, которые
он влечет для организации-арендатора.
Во-первых, при заключении договора о совместной
деятельности организация должна вести обособленный учет
доходов, расходов, обязательств и активов, относящихся к
совместной деятельности, в порядке, предусмотренном ПБУ
20/03 «Информация об участии в совместной деятельности».
В зависимости от вида совместной деятельности ведение
обособленного учета предполагает либо обособленный учет
на соответствующих счетах бухгалтерского учета в рамках
собственного баланса, либо обособленный учет на
отдельном балансе по совместной деятельности.
Во-вторых, для целей налогообложения прибыли порядок
учета доходов и расходов в рамках совместной
деятельности регулируется ст. 278 НК РФ, которая
обязывает ее участников назначить одного из них
(российскую организацию) ответственным за ведение
налогового учета доходов и расходов по совместной
деятельности.
Организация — участник совместной деятельности должна
отдельно учитывать в налоговом учете расходы,
относящиеся к совместной деятельности. Эти расходы не
могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в
рамках собственной деятельности организации. Они могут
быть учтены только при расчете отдельной налоговой базы
по совместной деятельности в уменьшение доходов,
полученных в ее рамках. Причем нужно иметь в виду, что в
соответствии с п. 4 ст. 278 НК РФ убытки, полученные в
рамках совместной деятельности, не могут уменьшать
налоговую базу по налогу на прибыль организации —
участника совместной деятельности.
Таким образом, пользование помещением в рамках договора
о совместной деятельности может привести к тому, что
часть расходов организации (связанная с выполнением
работ в рамках совместной деятельности) не будет учтена
в целях налогообложения прибыли. Если же в рамках
совместной деятельности вообще нет доходов, то все
расходы организации, связанные с осуществлением
совместной деятельности, в целях налогообложения не
учитываются.
Кроме того, нужно иметь в виду, что если налоговая
инспекция при проверке выявит, что помещение
используется организацией не только для выполнения работ
в рамках совместной деятельности, но и для обеспечения
собственной деятельности организации, то в этом случае
встанет вопрос о том, что организация получает
внереализационный доход в виде права пользования
помещением, который подлежит обложению налогом на
прибыль (см. выше).

Итак, чтобы не иметь проблем с налоговой инспекцией, вам
необходим договор аренды, оформленный в установленном
порядке. При этом избежать необходимости государственной
регистрации такого договора очень просто: его нужно
заключить либо на срок менее года (с возможностью
последующей пролонгации на тот же срок), либо на
неопределенный срок

zachot.narod.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта