Договор долевого участия по договору уступки – Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве, 2018, 2019 — Договор об уступке права требования — Образцы и бланки договоров

Содержание

Договор уступки права требования по договору долевого участия, образец

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать по ссылке. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

  1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
  2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
  3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
  4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Прежде, чем передать свои права по ДДУ, дольщик должен расплатиться с застройщиком. Если расчеты по договору произведены им не полностью, необходимо заручиться согласием покупателя оплатить оставшуюся сумму. Между сторонами подписывается соглашение, в котором фиксируется факт перевода долга дольщика на нового участника.

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

  1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
  2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
  3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
  4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
  5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
  6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

  1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
  2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
  3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
  4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
  5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
  6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
  7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
  8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
  9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

  • договор подряда,
  • ДДУ,
  • документы, свидетельствующие о выполнении работ,
  • справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Решив купить жилье в строящемся доме по переуступке, покупатель должен очень внимательно отнестись к заключению договора и все тщательно проверить. Рисков у этой сделки присутствует немало, поэтому лучше заранее перестраховаться, чем потом столкнуться с большими проблемами.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

 

help-ddu.ru

Договор уступки права требования по договору долевого участия на что обратить внимание

  • Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  • Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  • Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  • Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  • Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  • Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными).

Как происходит по 214 фз переуступка прав по договору долевого участия

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом. Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец). Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски.

Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Инфо

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право. Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав.


В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Договор уступки прав требования: на что обратить внимание?

Важно

В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется. Важные моменты Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой.


Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание. Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.
Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством. Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием. Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат.
На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет. Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки? Какие выгоды для обеих сторон сделки? Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию.

Внимание

Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность. ✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи. Вернуться к содержанию ↑ Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.


Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.
Регистрация Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:
  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами.

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ). Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта. После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии).

И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права. При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Содержание

  • 1 Что такое переуступка по ДДУ
    • 1.1 Через предварительный договор
    • 1.2 По ДДУ
  • 2 Порядок оформления
    • 2.1 Проверка
    • 2.2 Ипотека
  • 3 Договор переуступки
    • 3.1 Особенности
    • 3.2 Регистрация
  • 4 Плюсы и минусы
    • 4.1 Двойные продажи
    • 4.2 Без застройщика
    • 4.3 Налоги
    • 4.4 Без прав
  • 5 В заключении

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

dolgoteh.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться.

Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого.

Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

В этой статье рассмотрим можно ли продать свой статус дольщика, вернуть вложенные сбережения, а также не попасться в лапы мошенников, оформляя договор цессии.

Что это такое?

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии.

Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого участия (ФЗ№214), а также в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Договор цессии — уникальный документ, который позволяет продавать не саму недвижимость или какое-то имущество, а только право на него, так как самой квартиры в строящемся доме еще даже и нет.

Например, по договору участия в долгострое определено, что ваша жилплощадь будет расположена на 9 этаже, а на момент заключения цессии возведено лишь 5 этажей.

То есть право на будущую квартиру есть, а самой квартиры нет. Вот именно это право по договору цессии и передается другому гражданину.

Важным условием является то, что подобные сделки можно осуществлять только до того момента, как подписан приемопередаточный акт жилой недвижимости.

После этого квартиру можно будет реализовать в обычном режиме купли-продажи.

В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:

 Продавец (дольщик)имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно
 Покупательпо очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке

Оформить договор цессии можно только в том случае, если в договоре долевого участия не запрещено продавать права требования.

Нюансы сделки

Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:

 Оплата долгапо решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:
  • только после оплаты всей стоимости будущей квартиры;
  • с переводом остатка долга по квартире на нового владельца.

Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным

 Регистрация переуступки прав по договору долевого участияобязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет
 Цессияпродавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими

Приняв решение о продаже своего участия в долевом строительстве важно соблюсти эти три пункта.

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.

Правовые акты

Процесс оформления цессии полностью регулируется российскими законодательными актами.

Основополагающими среди них являются:

 Гражданский Кодекс Российской Федерацииопределяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:
  1. Уведомить компанию-застройщика и получить от нее письменное разрешение на подобную сделку.
  2. Если оплата долевого участия производится частями (имеется график погашения задолженности и определенная сумма к оплате), необходимо получить разрешение от строительной фирмы на перевод остатка задолженности на нового владельца жилплощади.

ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра

 ФЗ № 214 «О долевом участии»регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности

Переуступка прав по договору долевого участия

В жизни каждого человека случаются различные неприятности и факты, меняющие все жизненные планы в один момент.

Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.

Но не бросать же все на полпути, ведь уже вложены определенные денежные средства?

Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.

По договору цессии никто не является ущемленным и каждая сторона приобретает то, что она хотела.

Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.

Для продавца очень выгодная сделка, так как жилплощадь на первичном рынке недвижимости всегда была и будет в цене.

В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.

При отсутствии в нем пункта о возможности переуступки прав третьим лица, попросите внести его.

Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.

Возможно, продавать право требования и не придется, но возможность такая у вас должна быть.

Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.

Сроки сдачи, стоимость, технические характеристики и т.д. остаются неизменными.

Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.

Смело отстаивайте свои права и требуйте соблюдения всех пунктов договора.

Предварительное соглашение

Так же как и при оформлении других договоров, при оформлении цессии может быть составлено предварительное соглашение, в котором стороны оговаривают основные условия.

В таком документе важно указать:

  Описание передаваемой квартирыстоимость, технические характеристики, площадь и т.д.
 Сумму задаткапередаваемого покупателем продавцу
 Дату полной оплаты по договору цессиипроизводиться только после осуществления государственной регистрации сделки
  Ответственность стороннапример, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д.

ДДУ

Существуют определенные мифы о договоре цессии. Некоторые граждане считают, что при оформлении подобного документа придется потратить чуть ли не половину вложенных денег на уплату комиссий и штрафов.

Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.

При продаже своего права требования никаких дополнительных расходов, кроме предусмотренных по закону (государственная пошлина при регистрации договора цессии), ни одна из сторон не несет.

После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.

Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.

Штрафы могут применять к дольщику только в случае досрочного расторжения им договора долевого участия.

Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.

Например, 10% от уже вложенной суммы дольщику не возвращаются и т.д.

Между родственниками

Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.

Например, родители вступили в «долгострой», когда ребенок заканчивал высшее учебное заведение, а когда он устроился на работу, передали ему финансовую ответственность за свое будущее жилье.

Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.

Каким бы близким не было родство, переуступка прав по договору долевого участия между родственниками должна быть произведена надлежащим образом.

Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.

Это является нарушением закона и в любой момент такой договор может быть признан недействительным.

Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.

Ипотечный кредит

Тем, кто желает выкупить право требования на строящийся объект недвижимости, но не имеет необходимой суммы денег, на помощь могут прийти банковские организации. Существует возможность оформления договора цессии в кредит.

Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.

Также важно помнить:

 При покупке строящейся квартиры в кредитпроцентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости
 Проценты по кредитувыплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта)

То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры.

Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.

Алгоритм оформления

Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком.

Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:

  Проведите проверкувсей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
 Проверьте документы дольщика на участие в строительствесделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
 Оформите у застройщика справкуо состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
 Получите согласиеот строительной компании на совершение сделки по договору цессии
  Если дольщик находится в законном бракеему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

После этого ждут проведения государственной регистрации сделки с недвижимость (около 10 рабочих дней), а затем производят финансовые расчеты через банковскую ячейку.

Пакет официальных бумаг

Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

К ним относятся:

 Документыподтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
 Копия и оригинал ДДУобязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
  Платежные документыподтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
 Выписка из ЕГРПподтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
  Если одна из сторон договора цессиисостоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

Образец документа

Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.

Необходимыми составляющими этого договора являются:

 Полные данные строительной компанииправа и обязанности сторон
 Исчерпывающая информацияо первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
 Описание объекта жилой недвижимоститехнические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
 Дата полного финансового расчета по договору цессиии дополнительные данные по желанию одной из сторон

При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика.

Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

Акт приема-передачи

После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.

В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.

Тем самым официально получает право собственности на свою долгожданную жилплощадь.

Уплата налога

Заключение договора цессии предусматривает, что кто-то получает прибыль — продавец.

По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.

В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации в состав налогооблагаемой базы входят все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.

Поэтому бывший дольщик в обязательном порядке должен оплачивать НДФЛ от общей стоимости сделки купли-продажи прав требования на квартиру.

В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.

Многие считают, что недвижимость все равно осталась в семье, не перешла к посторонним, поэтому платить налоги не нужно.

Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).

Подписав договор цессии, кем бы ни являлась вам вторая сторона, в обязательном порядке запишитесь на консультацию к налоговому агенту.

Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.

Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.

Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.

Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.

domdomoff.ru

Уступка по договору долевого участия в строительстве

Иногда участник долевого строительства сталкивается с невозможностью дальнейшей выплаты согласно ДДУ, или имеет желание продать свою долю в будущем доме другому лицу.

В юридической практике это называется уступка по договору долевого участия, причем важно, что переуступается не право собственности на квартиру (ее предыдущий дольщик еще не получил, и, соответственно, права собственности не имеет), а только право требования.

В данной статье мы разберемся, как проходит уступка по договору долевого участия, что нужно для ее правильного оформления и какие особенности имеет данная процедура.

В каких ситуациях возможна уступка прав требования

Ситуации, когда совершается уступка квартиры по договору долевого участия, могут быть разными и зависят от обстоятельств, с которыми столкнулся дольщик. Чаще всего варианты бывают следующие:

  • Участник договора долевого строительства изначально приобретал квартиру с целью дальнейшей переуступки прав. Это может быть выгодно, ведь по мере завершения дома стоимость недвижимости растет, и дольщик сможет не только отбить вложенные средства, но и получить дополнительную прибыль;
  • В процессе выполнения условий договора участник ДДУ сталкивается с финансовыми или другими проблемами, и решает отказаться от недвижимости. В этой ситуации уступка квартиры новому дольщику может быть достаточно удобным вариантом;
  • Застройщик тянет с введением дома в эксплуатацию, хотя все платежи давно внесены. Если дольщику надоело ждать, он может переуступить свои права другому человеку, вернуть вложенные деньги и приобрести квартиру в другом месте, оставив разборки с застройщиком новому дольщику.

Соответственно, существует и два варианта ситуаций, в которых может проходить переуступка прав на недвижимость:

1

Если полная сумма по договору выплачена

в этом случае право переуступается без дополнительных условий;

2

Если сумма выплачена частично

в такой ситуации на нового дольщика оформляется остаток долга по ДДУ.

Какие документы нужны для оформления уступки прав требования?

Как и многие другие документы, связанные с недвижимостью, договор об уступке прав по ДДУ требует государственной регистрации. Для этого требуется ряд документов:

  • договор долевого участия между прежним дольщиком и застройщиком;
  • справка о том, что долг перед застройщиком полностью погашен, или подтверждение, что остаток долга будет переведен на нового дольщика одновременно с подписанием договора. Также в этом случае понадобится согласие застройщика на перевод долга;
  • если покупатель находится в браке – письменное согласие супруга с нотариальным заверением;
  • в случае, если право требования находится в залоге, потребуется письменное согласие залогодержателя;
  • если по договору правом требования обладает несовершеннолетний – согласие органа попечительства и опеки;
  • в случае, если одна из сторон – юрлицо, потребуются также учредительные документы компании и подтверждение того, что представитель имеет право действовать от ее имени (доверенность).

Обычно этих документов достаточно, но в некоторых случаях застройщик может потребовать дополнительные – например, если сомневается в платежеспособности нового дольщика или подозревает, что переуступка по договору является на самом деле махинацией.

Порядок покупки недвижимости по договору уступки прав требования

Алгоритм покупки недвижимости посредством переуступки права требования на нее обычно выглядит следующим образом:

1

Информирование

продавец (дольщик) письменно извещает застройщика о том, что собирается продать свою долю новому участнику. При этом, если требуется, необходимо дождаться письменного согласия, и только после этого переходить к следующим этапам. В некоторых случаях компания может потребовать до 5% стоимости квартиры за разрешение оформить переуступку.

2

Подготовка пакета документов

готовятся бумаги из банка о том, что сумма за недвижимость полностью погашена, или она погашена частично, с указанием остатка долга. Также собираются все другие необходимые документы.

3

Составление, подписание и регистрация договора

он должен в обязательном порядке включать все стороны (покупатель, продавец, иногда застройщик), точные характеристики объекта ДДУ, стоимость недвижимости, порядок расчётов за нее, гарантии сторон, способ решения возникающих споров. После составления договор уступки прав требования проходит обязательную государственную регистрацию.

4

Передача права на недвижимость

после подписания договора и внесения указанной в нем суммы, а также уплаты госпошлины регистратор вносит изменения в госреестры, и покупатель становится обладателем прав требования на недвижимость.

Хотите заключить договор уступки долевого участия в строительстве?

Получите консультацию адвоката:  +7 (962) 953-88-11

Срок регистрации уступки по договору долевого участия

Следует учитывать, что договор регистрируется не мгновенно. С момента его подписания и передачи вместе с пакетом документов на госрегистрацию до получения свидетельства о вновь приобретенных правах проходит 5-10 дней, стандартный срок – 1 неделя. Таким образом, если учесть, что на сбор документов, наведение справок о застройщике и продавце и другие подготовительные этапы также понадобится время, общий срок, который понадобится для оформления договора переуступки, превышает 1 месяц.

Если вы хотите завершить процедуру как можно быстрее, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, который сможет ускорить некоторые этапы процедуры, трем самым сэкономив ваше время.

Заключение

Переуступка прав по договору долевого участия – достаточно распространенная процедура. Для ее проведения требуется ряд документов, а также соблюдение некоторых условий.

Кроме того, необходимо помнить, что она может быть достаточно долгой. Для ускорения и упрощения рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

kuzpartners.ru

Проект договора уступки права требования по договору долевого участия

Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье. Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

  • договор подряда,
  • ДДУ,
  • документы, свидетельствующие о выполнении работ,
  • справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком. Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

Содержание

  • 1 Что такое уступка права требования – особенности сделки
  • 2 Оплата по договору
  • 3 Когда требуется получать согласие девелопера на сделку
  • 4 Обязательные условия договора
  • 5 Регистрация договора
  • 6 Особенности заключения сделки с организацией
  • 7 Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Что такое уступка права требования – особенности сделки Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Договор уступки прав требования на квартиру

N [вписать нужное], заключенному между [краткое наименование общества] и гр. РФ [Ф. И. О.] [число, месяц, год] по передаче одной [указать количество комнат, например, однокомнатной]-комнатной квартиры N [вписать нужное] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенной на [указать этаж] этаже жилого дома N [вписать нужное] по улице [указать название улицы] в городе [указать название города]. 2. Цедент обязуется при подписании настоящего договора передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования к [краткое наименование общества должника], а именно предоставить оригинал договора о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год], двусторонний акт сверки с [краткое наименование общества], подтверждающий исполнение Цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.


Вариант: 2.

Особенности заключения договора переуступки по дду и правила его оформления

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке. Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).


«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект. Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.
Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании.
Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Инфо

Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз. Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру.


Важно

Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже. В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем.


Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.

  • Если, по стечению обстоятельств, ДДУ разрывается с дольщиками, то сумма, уплаченная цеденту в ходе передачи прав, не возвращается. Возместить возможно будет только денежные средства, вложенные согласно контракту дольщиков.
  • Заключая контракт на приобретение обязательств по ДДУ, следует узнать о наличии согласия супруга (супруги) дольщика на оформление. В случае несогласия лица состоящего в браке с цедентом, переход прав может быть признан недействительным.
  • Изучая документы, подготовленные цедентом для совершения сделки, следует запросить актуальную информацию о застройщике.

Образец договора уступки права требования по договору долевого участия

Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

  1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
  2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
  3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
  4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
  5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
  6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
  7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
  8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр.

Форма договора уступки права требования договору долевого участия строительстве

Внимание

Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии) [дата и место заключения договора] гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], код подразделения [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны и гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [вписать нужное], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.

Предварительный договор уступки права требования по договору долевого участия образец

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах. Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

dolgoteh.ru

В чем заключается отличие ДДУ от переуступки, особенности

Сегодня многие граждане стремятся приобрести жилье в новостройке. Недорогая цена, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации – все это делает долевое строительство привлекательным для инвесторов. Принять долевое участие в строительстве своей будущей квартиры можно, заключив договор застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект. Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, но есть существенное отличие ДДУ от переуступки. В чем заключается их разница, будем разбираться.

Общие черты сделок

Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

  1. Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
  2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
  3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Правовая природа договоров

Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от переуступки, прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они имеют гражданско-правовую основу. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут изменить условия договора и внести в него определенные коррективы.

Переуступка заключается с участником ДДУ и на его основе. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на предмет основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, вступая в ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

Договор участия в строительстве на конкретный объект заключается только один раз, в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю). Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.

После завершения сделки цедент перестает быть участником долевого проекта, он не может никаким образом повлиять на условия ДДУ, его также не касаются отношения нового дольщика и застройщика. Правопреемник не может предъявлять претензии к цеденту, все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

В какие сроки могут заключаться сделки

ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными службами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком приемо-передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

Отличия в стоимости и оплате

ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора. И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры. Она является фиксированной и неизменной весь период действия договора. Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.

Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Основания для расторжения договоров

Договор уступки может быть аннулирован по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего выполнения договора по следующим основаниям:

  • если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
  • по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
  • по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

  • задержка строительства на два месяца и более, а также при полной остановке стройки;
  • существенное нарушение качественных характеристик объекта;
  • не исправление в срок дефектов строительства;
  • прекращение поручительства по ДДУ;
  • изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
Покупателю уступки нужно учесть, что он не сможет расторгнуть ДДУ просто по своему желанию, если строительная компания добросовестно выполняет все его условия и не допускает никаких нарушений. Следует также иметь в виду, что при аннулировании договора с застройщиком деньги, уплаченные за уступку, а также проценты, отданные застройщику за его согласие на сделку, дольщику не вернутся. Назад он сможет получить только цену договора, а также взыскать со строительной фирмы положенную по закону неустойку.

Участие в долевом проекте – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут опытные адвокаты Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут, посоветуют и проконсультируют по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

 

help-ddu.ru

Регистрация договора уступки права требования по долевому участию

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Внимание

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах). После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу.


С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Инфо На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:
  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Договор уступки прав требования на квартиру

А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры. Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).


Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).
При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Особенности уступки права требования по дду

Важно

Последнее обновление: 26.04.2017 Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.


Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию. Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит.
Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки». Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
« В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Переуступка прав по договору долевого участия

Финансовые расчеты Согласно нормам законов, уступка прав требования по договору долевого участия может состояться как после полной уплаты средств, так и после частичной оплаты стоимости ДДУ, но с одновременным переводом обязательств по выплате долга на покупателя. Соответственно, в последнем случае покупатель (он же – цессионарий) с оформлением документа получает долговые обязательства перед девелопером.

Уступка прав должна содержать следующие условия:

  • наименование, описание и адрес объекта договора;
  • стоимость договора уступки;
  • срок для произведения и завершения расчетов;
  • пункт, в котором утверждается, что обязательства дольщика перед застройщиком были полностью исполнены, что должно подтверждаться соответствующими платежными документами;
  • реквизиты ДДУ и предыдущих договоров цессии, если такие действительно были.

Все расчеты должны производиться после регистрации документа в Росреестре, но до оформления акта передачи объекта, если в роли цедента выступает юридическое лицо. Перед оформлением переуступки по ДДУ в строительстве приобретателю необходимо проверить, не остались ли какие-либо долги у предыдущего дольщика перед застройщиком.
Для этого ему потребуется взять у застройщика специальный документ – акт сверки платежей.

Регистрация договора уступки права требования по договору долевого участия

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке. Регистрация Договора уступки прав требования Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре.
То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

zakon52.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта