Договор уступки по договору долевого участия – Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве, 2018, 2019 — Договор об уступке права требования — Образцы и бланки договоров

Содержание

Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 26.04.2018

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

 

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

 

 

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

 

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

 

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с

уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что

kvartira-bez-agenta.ru

образец и список документов необходимых для регистрации

Договор долевого строительства заключается тогда, когда гражданин приобретает жилье в новостройке. Во многих случаях заключение такого контракта может считаться выгодным для обеих сторон. Главный плюс – это возможность начать жить в новой квартире, никем не пользованной. Однако здесь существуют и огромные риски: не всегда обязательства, заявленные застройщиком в самом начале, выполняются впоследствии. Многие люди, к сожалению, вынуждены годами дожидаться получения своей квартиры, за которую уже были заплачены немалые деньги.

Определение понятия

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве – это такой вид сделки, который предполагает, что одна сторона передает второй определенные права по поводу выполнения конкретных обязательств. Смена застройщика в период строительства – к сожалению, явление нередкое. Такое может произойти, если застройщик не справляется со своими обязательствами или в случае возникновениях каких-то непредвиденных ситуаций.

Важно понимать, что уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве не подразумевает аннулирование предыдущего документа. Передача имущественных прав означает лишь изменение сторон долевого участия. Договор об уступке прав заключается дополнительно, но не уменьшает действие первого. В подобной ситуации происходит сохранение всех условий ранее заключенного договора. Это в обязательном порядке касается сроков исполнения работ, конечной цены и принятых обязательств. Все права и имеющиеся задачи, которые лежали на плечах прежней строительной компании, полностью переходят к новому участнику долевого участия. При неисполнении своих обязанностей, он также несет ответственность за собственные предпринимаемые действия. Согласие прежнего застройщика на уступку необходимо подтвердить документально. Только тогда обязательства застройщика будут окончательно переданы другому лицу.

Для снижения риска

Многие люди по вполне объяснимым причинам опасаются быть обманутыми. И совершенно не без оснований: существуют случаи, когда дольщики вынуждены подавать иски в суд на застройщиков с целью вернуть хотя бы часть напрасно потраченных денег. Им остается только надеяться на восстановление справедливости. Риски действительно существуют. Весь этот процесс невероятно изматывает психологически: появляется неуверенность в завтрашнем дне, происходит утрата внутренних сил. Вот почему, прежде чем оформлять договор, необходимо обязательно учитывать некоторые нюансы.

Информация о строительной компании

Для того, чтобы снизить риск к минимуму, нужно постараться найти информацию о застройщике. Она должна быть как можно более полной, чтобы можно было составить объективное мнение. Не стоит рисковать, когда имеются сомнения относительно совершаемой сделки. Лучше подождать, несколько раз проверить информацию. Долевое строительство подразумевает под собой множество отдельных нюансов, которые надо постараться учесть заранее.

Документы о регистрации

Тоже важный пункт, который никак нельзя упускать из виду. Договор долевого участия обязательно регистрируется в государственных органах. Только так его в дальнейшем можно будет признать действительным. При возникновении неприятных ситуаций, вполне реально будет оформить договор переуступки прав.

Объем денежных обязательств

После оформленной передачи продавцом права квартира в строящемся доме оплачивается в соответствии с соглашением. То есть, в любом случае свои обязательства следует выполнять. Уступка права требования вовсе не означает, что можно относиться к своим обязанностям несерьезно. Необходимо продолжать действовать в заданном направлении даже несмотря на возможный риск.

Отказ от договора

В некоторых ситуациях дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора цессии на квартиру. Однако, стоит заранее заметить, для этого должны иметься серьезные основания:

  • В случае невыполнения сроков договора. Если строительная компания не может дать однозначный ответ на выдвигаемые требования и отказывается действовать в нужном направлении, дольщик вправе отстаивать собственные интересы. Ничего страшного в этом нет, и каждый гражданин имеет право действовать в соответствии со своими внутренними убеждениями.
  • Когда застройщик не выполняет заявленные обязательства. Рассмотрение вопроса собственности на квартиру – это в любой ситуации дело достаточно серьезное. Дольщик вправе переоформить соглашение и перенести образовавшийся долг на нового участника долевого строительства. С другим застройщиком все важные моменты должны дополнительно оговариваться и уточняться отдельно.
  • Неудовлетворительное качество проделанной работы. Дольщик как активный участник долевого строительства имеет полное право отслеживать результаты проделанной работы. Если будут присутствовать какие-либо серьезные недоделки, то переуступка прав по договору долевого участия может стать достойным решением возникшей проблемы. Главное, чтобы стороны договорились между собой, пришли к определенному результату.

Необходимые документы

Чтобы переоформить уже действующий договор и заключить новый о переводе долговых обязательств, необходимо обязательно запастись терпением. Придется побегать, пособирать документы, заполнить множество бланков. Но все усилия того стоят. При необходимости можно даже добиться воплощения в жизнь требования выплаты неустойки. Налоги при переуступке прав вновь платить не нужно. Итак, какие документы понадобится приготовить обязательно? На что следует обратить особое внимание?

  • Договор долевого участия в строительстве. Это первый документ, который надо иметь под рукой. При оформлении уступки права требования нужно иметь возможность опираться на определенные цифры и конкретные данные.
  • Квитанции об оплате, подтверждающие, что все банковские операции действительно были проведены в полном объеме и без задержек. Если эти необходимые документы по каким-то причинам отсутствуют, будет очень сложно переоформить договор и доказать его действительность.
  • Документы, подтверждающие обладание собственностью. К ним, вне всяких сомнений, относятся: выписка из ЕГРП, необходимые бумаги, полученные от застройщика.
  • В случае, если дольщик находится в браке, необходимо согласие супруга на переоформление договора. В противном случае никакие действия проделать будет нельзя, поскольку учитывается мнение второго человека в паре. Согласие на уступку права требования нужно обязательно подписать у юриста, только тогда оно вступит в полную силу. Если гражданин, желающий переоформить договор, не состоит в браке, необходимо написать письменное заявление о том, что он является единоличным собственником недвижимости.

Если ранее подобные случаи в отношении объекта недвижимости уже происходили, все предшествующие договоры подвергаются тщательной проверке. На основании сделанных шагов можно будет прийти к определенному заключению.

Таким образом, уступка права требования по договору долевого участия в строительстве является совершенно законным действием. К нему обычно прибегают при необходимости, когда один из участников по тем или иным причинам не может справиться с возложенными на него обязательствами.

metr.guru

как правильно оформить, образец, риски при регистрации

Большие семьи, в которых несколько поколений живут вместе и делят жилую площадь на всех чад и домочадцев, давно стали архаизмом и канули в прошлое. Тенденция к приобретению отдельного, пусть порой и небольшого по размеру, но собственного жилья приобрела в городах массовый характер. Молодёжь зачастую обращает своё внимание на предложения, в которых относительно невысокая цена квадратных метров обусловлена тем обстоятельством, что вожделенная квартира существует пока ещё только на бумаге, в проекте. Мы говорим сейчас о таком распространённом явлении, как участие в долевом строительстве.

К сожалению, реальность такова, что в заманчивых рекламных текстах застройщиков не всегда отражается истинное положение дел. Чтобы разобраться в этом хитросплетении, и при этом не оказаться в числе обманутых дольщиков, проще всего воспользоваться услугами специалистов. И всё же никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому необходимо иметь представление об основных

подводных камнях в предстоящем деле обретения своей долгожданной квартиры.

Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто используемую на практике: переуступку прав по договору долевого участия в строительстве. Но для начала следует напомнить, что же такое договор долевого участия, и какие нюансы следует учитывать при его подписании.

Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах. В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

  1. Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа;
  2. Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик;
  3. Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены;
  4. Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты;
  5. Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру;
  6. Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным;
  7. Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

  • Банкротство застройщика
  • Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
  • Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
  • Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.

Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии


При заключении договора переуступки по ДДУ количество нюансов, могущих повысить риск покупки квартиры, возрастает. Однако этот способ приобретения квартиры не у застройщика, а у дольщика, уже заключившего ранее договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, выбирается покупателем всё чаще. Ведь стоимость жилья в строящемся доме куда ниже, чем квартира в уже построенном и сданном доме.

Соглашение об уступке своих прав третьему лицу (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключено покупателем жилья с инвестором строительства либо подрядной организацией, которой заказчик передал часть квартир в качестве оплаты. Регистрация ДДУ в этом случае согласно законодательству уже была произведена, однако, вновь составленный договор уступки права требования также подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Переуступка права требования по договору долевого участия в такой сделке должна готовиться так же тщательно, как и первичное оформление ДДУ непосредственно с застройщиком.

Как происходит передача права на квартиру?

Процесс оформления договора уступки права требования необходимо начинать с проверки наличия у застройщика необходимой разрешительной и проектной документации на возводимый многоквартирный жилой дом. Следует проверить наличие следующих документов:

  • Лицензия на строительство с регистрацией
  • Учредительные документы организации застройщика
  • Наличие патента на собственность либо аренду участка земли под застройку.
  • Проектная декларация, в которой обозначены способы выполнения договорных обязательств, включая стадии возведения объекта и предполагаемые сроки окончания строительства, должна по закону быть опубликована на сайте застройщика либо в печатных рекламных материалах.

Особое внимание надо обратить на уведомление строительной организации о предполагаемой смене обладателя права на квартиру. Следует письменно известить застройщика и запросить письменное разрешение на сделку, в противном случае договор переуступки может быть признан незаконным. Застройщик обычно берёт оплату за выдачу такого разрешения.

Кроме того, понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры и разрешение банка при наличии ипотеки. Обязательно наличие подтверждающего документа от застройщика о выплате ему первым дольщиком всей суммы, указанной в договоре долевого участия. Нужна будет также квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.

Из чего состоит договор цессии

Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.

Квартира или проблемы?

Процедура переуступки права требования выполнения обязательств застройщика по ДДУ регулируется Федеральным законом об участии в долевом строительстве, поэтому является в достаточной мере безопасной сделкой. Однако предусмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать любой риск и тщательно проверить всё, что только можно, чтобы впоследствии избежать проблем.

Риск банкротства компании застройщика наряду с риском нарушения сроков строительства, вероятность натолкнуться на несвоевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану проблемы с оформлением собственности на жильё, — нюансов много. Именно поэтому нужно внимательнейшим образом проверять наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать консультациями юристов, и, возможно, даже заверить уже подписанный договор цессии у нотариуса.

domovik.guru

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Дата публикации: 30.06.2014

В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. На рынке первичной недвижимости типичной является ситуация, когда физические, а чаще юридические лица выкупают квартиры на начальном этапе строительства с целью их последующей перепродажи. Одним из способов зафиксировать прибыль и продать квартиру является уступка права требования по договору долевого участия.

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).
Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.
Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются:
— сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки;
— государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е. договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.
Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009) суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. «Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО «Национальный торговый банк» требования договоров уступки права требования от 24.03.2009″. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.
Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора.
По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Также в самом договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. В связи с этим при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия необходимо обязательно ознакомиться с договором долевого участия и изучить условия уступки. Если такое условие в договоре имеется, то необходимо заключение соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика или официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью. Иначе такой договор может быть признан недействительным.
Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ N 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.
Предположим, что договор долевого участия заключался не на одну квартиру, а на несколько и оплата застройщику произведена частично. Как определить, что оплата именно по той квартире, по которой приобретаются права требования, осуществлена полностью? В зависимости от условий договора долевого участия номера квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным объектам. Таким образом, от застройщика необходимо получить официальную справку о произведенной оплате по договору долевого участия именно на ту квартиру (с указанием номера), права на которую приобретаются на момент (с указанием даты) заключения договора уступки, а также с указанием того, что инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком, последний может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.
Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Если цедент требует произвести оплату, то в договор целесообразно включить условие о задатке: все платежи, которые производятся до регистрации уступки, являются задатком в обеспечение обязательств цедента зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.
После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не цеденту. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику. И даже проценты за пользование деньгами, предусмотренные ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, цессионарий вправе требовать с момента оплаты цедентом застройщику, а не с того момента, когда цессионарий оплатил цеденту уступку.
В статье 11 Закона N 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по договору долевого участия возможна. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Основные проблемы, которые могут возникнуть между участниками договора уступки права требования по договору долевого участия, связаны с денежными расчетами между всеми участниками договора.
Известно, что значительная часть квартир в строящихся домах в настоящее время приобретается с целью инвестиций и участники продают квартиру уже на завершающем этапе по договору уступки по более высокой цене. В случае сдачи дома в срок цессионарий получает квартиру, а в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена цеденту, а сумму, указанную в договоре долевого участия, которая существенно меньше, чем та, которую цедент уплатил по договору уступки требования.
Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия.
Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права. Выглядит это следующим образом. По Закону N 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 Закона N 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Данное обстоятельство нашло свое отражение в судебной практике. Например, Ярославский областной суд Апелляционным определением от 01.11.2012 по делу N 33-5949/2012 оставил в силе решение Кировского районного суда г. Ярославля от 23 августа 2012 года, которым с застройщика ГУП «ТСО «Ярославльстрой» в пользу С., которой права на квартиру были переданы по договору уступки требования, была взыскана неустойка и компенсация морального вреда, и отказано во встречном иске застройщику, требовавшему признать договор уступки требования недействительным в связи с тем, что договор долевого участия, на основании которого был заключен договор уступки требования, не оплачен, и согласие застройщика на передачу прав одновременным переводом долга не получено. Апелляционная жалоба застройщика была судом второй инстанции отклонена. При этом Ярославский областной суд указал, что в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Из содержания указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав и переуступки прав несоответствующими требованиям закона не имеется.
Следовательно, вместе с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку по оплате договора долевого участия, то долг цедента перед застройщиком будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке, что, в свою очередь, должно отразиться на цене договора уступки.
При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (п. 1 ст. 391 ГК РФ). В случае несоответствия договора уступки данным требованиям такой договор может быть признан судом недействительным.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 30.11.2012 по делу N 11-29791/12, которым оставлено в силе решение Таганского районного суда г. Москвы, признавшее договор уступки требования недействительным по иску застройщика, указано, что согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешая исковые требования по существу, суд пришел к выводу, что спорный договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, поскольку не получено согласие истца как кредитора в вышеуказанных обязательствах, предусмотренных договором, на перевод ответчику своего долга на другое лицо; не соответствует требованиям п. 2 ст. 382 ГК РФ, так как для перехода к другому лицу прав кредитора требуется согласие должника, предусмотренное условиями договора долевого участия, в связи с чем законно признал договор недействительным.
Таким образом, в договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата взноса, так и рассрочка. Если взнос до конца не произведен, а у участника долевого строительства по каким-то причинам возникла необходимость выйти из этого договора, то передача прав по такому договору возможна только с передачей обязанности. В этом случае также необходимо заключить договор о передаче долга. Такой договор первоначальный участник долевого строительства может заключить с новым только с согласия застройщика на перевод долга, и только затем одновременно заключаются договоры об уступке права требования и о переводе долга. Новый участник долевого строительства получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен, и обязуется произвести полную оплату взноса. Если речь идет об уступке прав требования по договору с полностью оплаченным долевым взносом, согласие застройщика на нее не требуется.
Что касается рисков, то, если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства. Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.
Чтобы сократить собственные риски при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, цессионарию необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.
Другие риски связаны с приобретением права у цедента-наследника лица, являвшегося первоначальной стороной договора, так как в этом случае новому участнику долевого строительства надо быть уверенным, что отсутствуют другие наследники, которые в будущем могут попытаться оспорить эту сделку. Независимо от того, является ли гражданин первым участником договора или приобрел права по переуступке, сохраняются риски при банкротстве застройщика. Исходя из нового законодательства о банкротстве, граждане — участники долевого строительства должны подать заявление в дело о банкротстве, которое рассматривается арбитражным судом, и вступить в реестр прав участников долевого строительства. Для этого необходимо подтвердить наличие всех документов, внесение взноса на определенную сумму.
В заключение следует отметить следующее.
Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика.
Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки права требования, то, вероятно, существуют какие-либо проблемы с указанной квартирой. Необходимо с осторожностью отнестись к приобретению права требования по договору уступки у юридического лица. При наличии альтернативы договор уступки права требования по договору долевого участия безопаснее заключать с физическим лицом.

Я. Байковский
 

www.sudmos.ru

Договор уступки права требования квартиры: основные условия и ограничения

Основные условия и основания возникновения права требования

Право требования представляет собой наличие полномочий у одного лица предъявить требование в отношении исполнения какого-либо действия другим лицом. На практике это общее определение, как правило, конкретизируется целым рядом обстоятельств. Так, в качестве лиц, являющихся сторонами указанных гражданско-правовых отношениях, могут выступать как физические, так и юридические лица, а характер требований, которые одна сторона имеет право предъявить другой, напрямую зависит от условий соглашения, заключенного между ними. Указанное соглашение, например, может подразумевать возникновение у одной стороны обязательства по передаче вещи, предмета или ценности, осуществления какой-либо работы или оказания услуги в пользу другой стороны. При этом необходимо, чтобы основание возникновения такого права было зафиксировано документально: факт наличия права требования должен быть подтвержден договором между сторонами, заключенным в письменной форме. При этом в указанном документе должны быть зафиксированы все существенные условия осуществления действий одной из сторон в пользу другой.

Наличие такого договора является важным элементом гражданско-правовых отношений между сторонами в рассматриваемой ситуации, поскольку именно письменная фиксация условий выполнения обязательства является гарантией того, что обе стороны, подписавшие договор, однозначно интерпретируют прописанные в нем условия и согласны с их выполнением. Кроме того, наличие письменного соглашения в отношении обязательства может оказаться полезным в случае, если сторона, на которую оно возложено, уклоняется от его выполнения. В этом случае пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в судебный орган с исковым заявлением для защиты своих законных прав и интересов, предоставив в качестве их обоснования указанный письменный договор, на основании которого у него возникло право требования по отношению к ответчику.

Процедура переуступки права требования по гражданско-правовому договору

Вместе с тем обращение в суд с намерением в принудительном порядке взыскать с неплательщика денежную сумму, вещь или ценность либо инициировать выполнение им другого своего обязательства не является единственным способом получения причитающегося получателю имущества или денежных средств. Дело в том, что действующее законодательство предусматривает возможность переуступки права требования по договору. При этом спектр обстоятельств, которые могут побудить кредитора к такому шагу, может быть самым разнообразным: например, плательщик уклоняется от выполнения своих обязательств, и кредитор желает переложить трудности, связанные с взысканием с него долга, на другое лицо. Или же кредитору срочно потребовались деньги, и он не может ждать окончания срока, отведенного в соответствии с условиями договора заемщику на выполнение обязательства. Во всех этих и многих других случаях он вправе прибегнуть к механизму переуступки прав требования.

В рамках сложившейся российской практики такая процедура носит название цессии. При этом в соответствии с латинским термином, давшим ей название, именуются и стороны, принимающие участие в соглашении. Фактически в их число входят:

  • лицо, имеющее обязательства в связи с наличием первоначального договора, то есть должник;
  • лицо, перед которым у должника имеются непогашенные долговые обязательства, то есть цедент;
  • лицо, которому передаются права на истребование указанных обязательств, то есть цессионарий.

Условия осуществления передачи права требования от цедента к цессионарию

При этом, в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, цедент может осуществить передачу своих прав цессионарию без получения согласия должника на такую передачу. Однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает, что в случае, если условие о получении согласия должника на эту процедуру предусмотрено условиями первоначального договора, заключенного между ним и цедентом, это условие подлежит обязательному выполнению. Если согласие второй стороны не было получено цедентом, должник вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением о признании договора цессии, заключенного между цедентов и цессионарием, недействительным.

Если требование о получении согласия плательщика не является обязательным к выполнению в конкретном случае, статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что он должен быть поставлен в известность в отношении факта перехода права требования к нему к другому лицу. Такое требование указанного раздела этого законодательного акта обусловлено тем, что, если должник не был извещен о передаче прав, он, в соответствии с условиями первоначального договора, будет осуществлять выполнение обязательств по отношению к первоначальному кредитору. Например, если его обязательство представляет собой сумму денежных средств, взятую в качестве займа, а погашение этого обязательства осуществляется посредством ежемесячного перечисления на банковский счет кредитора определенной денежной суммы, понятно, что плательщик будет продолжать вносить необходимые суммы и после переуступки права требования, если он не был поставлен в известность об этом факте.

В этом случае пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что должник является добросовестным плательщиком, и указанные действия не могут рассматриваться в качестве нарушения им условий договора. Таким образом, неполучение цессионарием денежных средств, которые причитаются ему в результате уступки права требования, будет являться его собственным упущением. В этом случае ему будет необходимо урегулировать вопрос передачи причитающихся ему средств непосредственно с цедентом.

Объем прав, которые подлежат передаче, полностью определяется условиями первоначального договора. Кроме того, статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, если указанный договор предусматривал применение к должнику каких-либо штрафных санкций, обусловленных его действиями, например пени за просрочку очередного платежа, право на получение с него денежных сумм в качестве указанных санкций переходит к цессионарию вместе с основными правами по первоначальному договору.

Долговые обязательства, которые могут быть переданы в рамках меанизма переуступки прав

Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает определенные ограничения на характер обязательств, которые могут передаваться в рамках договора цессии. В целом спектр обязательств, подлежащих использованию в соответствии с условиями этого механизма, достаточно широк, однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает определенные исключения из этого правила. Так, данной передаче не подлежат права требования, которые относятся непосредственно к кредитору как к конкретному лицу. В частности, речь идет об обязательствах, возникших у должника в связи с причинением им вреда жизни или здоровью кредитора, либо об алиментных обязательствах.

Таким образом, в соответствии со статьей 383 Гражданского кодекса Российской Федерации все прочие обязательства, которые должник имеет перед кредитором, могут быть переданы последним третьей стороне с применением механизма уступки права требования. В современной российской практике одним из наиболее распространенных случаев его применения является уступка права требования на получение квартиры в строящемся доме.

Законодательная база переуступки права требования на жилье в строящемся многоквартирном доме

Обычно такое право является следствием заключения соответствующего договора между покупателем квартиры и застройщиком. В свою очередь, основным документом, регулирующим характер и порядок их взаимодействия в этой сфере, является Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В частности, статья 1 указанного нормативно-правового акта устанавливает, что факт внесения денежных средств в качестве источника финансирования строительства дома, в котором находится являющаяся предметов договора квартира, является основанием для формирования у застройщика обязательства по передаче квартиры в таком доме покупателю после окончания его строительства. Такое обязательство, в свою очередь, подлежит фиксации посредством заключения между сторонами так называемого договора долевого участия. При этом пункт 3 статьи 4 указанного нормативно-правового акта требует государственной регистрации такого договора в соответствующих органах.

Уже после того, как гражданин принял решение купить квартиру в строящемся доме и внес денежные средства в качестве оплаты за будущее предоставление ему жилья, не исключено, что обстоятельства, в которых он находится, могут существенным образом измениться. Например, ему могут потребоваться денежные средства для удовлетворения срочных нужд, связанных с лечением или другими потребностями. Другой причиной, которая может побудить его к этому, может выступить изменение жилищных потребностей: например, у него появилась дополнительная денежная сумма, которая позволяет ему приобрести квартиру большей площади, или, напротив, он решил приобрести 2 небольшие квартиры вместо одной.

Сроки организации процедуры переуступки права требования

В этой связи вместо того, чтобы расторгать первоначальный договор с застройщиком, он может прибегнуть к механизму переуступки прав требования на профинансированную им квартиру.

Такой способ приобретает дополнительное распространение благодаря тому, что в современной российской практике существует достаточно определенная зависимость между стоимостью строящегося жилья и стадией строительства, на которой оно находится. Поэтому покупатель, внесший денежные средства в качестве финансирования строительства многоквартирного дома на начальной стадии его строительства, может воспользоваться этим фактом. Например, даже если он решил уступить свое право после того, как с момента внесения прошло несколько месяцев, а стадия готовности дома за этот период возросла с 50% до 70%, у него есть реальный шанс получить за уступленную квартиру компенсацию, превышающую сумму денежных средств, первоначально внесенную им по соглашению, заключенному с застройщиком.

Возможность переуступки прав требования в результате сделки между сторонами предусмотрена статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом указанный раздел данного нормативно правового акта предоставляет первоначальному приобретателю передать свои права не только в случае полной уплаты им денежной суммы, предусмотренной условиями договора, но и в случае наличия у него непогашенного долгового обязательства, если данное обязательство вместе с правами будет передано новому приобретателю. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что временной период, в течение которого может быть осуществлена сделка по переуступке, ограничивается сроком с момента государственной регистрации

Государственная регистрация соглашения о передаче права на строящуюся квартиру

Осуществляя такую передачу, приобретатель квартиры, который в данном случае фактически выступает в качестве цедента, должен принимать во внимание некоторые положения действующего законодательства, которые требуют определенного порядка осуществления этой передачи и налагают на него некоторые ограничения. В частности, статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требует, чтобы факт уступки права требования по договору долевого участия был зафиксирован в органах государственной регистрации. Такое требование устанавливается действующим законодательством с тем, чтобы обеспечить соответствие первоначального договора долевого участия, который также необходимо регистрировать в органах юстиции, новому договору.

Кроме того, оформляя соглашение о переуступке права требования, следует принимать во внимание положения статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку механизм уступки права требования на квартиру в строящемся доме в целом регулируется теми же положениями действующего законодательства, которые относятся к другим сделкам по переуступке прав. Указанный раздел этого нормативно-правового акта устанавливает, что должник, в качестве которого в этой ситуации выступает застройщик, должен быть в обязательном порядке проинформирован о факте перехода прав от одного приобретателя к другому. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что в случае, если в соответствии с условиями первоначального договора сторона, передающая свои права, обязана получить согласие должника на такую передачу, это условие также подлежит обязательному выполнению. При этом следует иметь в виду, что форма договора долевого участия, заключаемого между застройщиком и приобретателем, достаточно часто включает подобное условие.

Роль застройщика в рамках процедуры переоформления прав по договору

Роль застройщика в процессе сделки по переуступке права требования на квартиру в строящемся доме не исчерпывается его информированием и в некоторых случаях получением согласия на такую сделку. В частности, новому приобретателю, то есть цессионарию, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка права требования может быть осуществлена и в том случае, если цедент не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком в рамках заключенного между ними договора долевого участия. В этом связи цессионарию необходимо обратиться к застройщику, чтобы получить полную и исчерпывающую информацию о том, в каком состоянии находятся финансовые обязательства в рамках договора, по которому передаются обязательства.

В результате такого обращения может выясниться, что первоначальный приобретатель не только не полностью оплатил денежную сумму, предусмотренную условиями договора долевого участия, но и неоднократно допускал просрочки очередного платежа, в связи с чем в отношении него у застройщика имеются финансовые претензии, основанные на условиях, прописанных в договоре. Например, он может наложить на него штраф за допущение указанной просрочки. Таким образом, в результате переуступки прав по первоначальному договору долевого участия все непогашенные обязательства приобретателя, передающего свои права цессионарию, переходят к последнему.

Для того чтобы избежать подобных неприятных инцидентов, связанных с возникновением непредвиденных расходов, лицу, приобретающему право требования в отношении застройщика, следует внимательно оценить все условия и обстоятельства, сопровождающие заключение такой сделки. Особенно полезным в этой ситуации будет обратиться к специалисту в области оформления документов, который сможет увидеть все сомнительные моменты, присутствующие в первоначальном договоре, а также предложить содержание договора о переуступке права требования на квартиру в строящемся доме, в наибольшей степени соответствующего потребностям нового приобретателя. В этом случае у цессионария будут законные основания для получения причитающегося ему жилья после окончания строительства. Если же ситуация будет развиваться неблагоприятно и застройщик нарушит свои обязательства, например, пропустив срок сдачи объекта по договору, у указанного лица будут достаточные легитимные основания для обращения в суд с исковым заявлением о защите своих законных прав и интересов.

1bankrot.ru

Переуступка прав по дду. Договор цессии по долевом строительстве.

Первоначально рассмотрим возможные варианты заключения договора цессии в отношении участия в долевом строительстве недвижимости. Договор уступки права требования по договору долевого строительства заключается в следующих случаях, когда:

  • граждане-дольщики принимают решение уступить свое право требования по ДДУ и получить вложенные в строительство деньги, не дожидаясь завершения строительства;
  • юридические лица, инвестировавшие денежные средства в строительство объекта, переуступают свои права гражданам, чтобы вернуть вложенные средства и получить прибыль.

Согласно закону по договору уступки права требования новый дольщик принимает весь объем прав и обязанностей, принадлежавших прежнему дольщику. Соответственно, новому лицу крайне важно получить копию первоначального договора долевого участия, который может содержать иные условия, чем указаны в договоре цессии.

При заключении договора переуступки мы рекомендуем обратить внимание на следующее:

  1. До заключения договора требуйте полный пакет документов, относящийся к сделке: первоначальный договор долевого участия; платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью; возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки. Заверенные копии указанных документов, должны, оставаться на руках нового дольщика, оригиналы, как правило, возвращаются прежнему дольщику, если они ему необходимы. Если ДДУ был заключен предыдущим гражданином-дольщиком в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на указанную сделку.
  2. При заключении договора обратите внимание, чтобы в договоре переуступки не содержались пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Цедент и цессионарий не вправе заключать соглашения, включающие условия, отличные от условий первоначального договора, переносить сроки сдачи объекта, изменять размер и порядок начисления неустойки и т.д.
  3. Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации. В случае уклонения от регистрации любой из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
  4. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому обе стороны сделки должны внимательно изучить эту часть соглашения. Как и любую другу сделку с недвижимостью, эту сделку также лучше проводить через банковскую ячейку с доступом к ней только при наличии документов, подтверждающих регистрацию договора и оформлением расписки или иным способом, гарантирующем соблюдение интересы обеих сторон.

После регистрации договора уступки права требования необходимо сохранять все документы, относящиеся к сделке, включая копии.

Услуги Бюро: Адвокат по делам долевого строительства.

Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей. Все претензии нового дольщика по исполнению ДДУ застройщиком предъявляются непосредственно к последнему.

Согласно действующему закону новый дольщик обладает всем объемом прав, предусмотренным первоначальным ДДУ, Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, то есть он вправе, например, взыскать неустойку, которая образовалось до момента перехода к нему прав, предъявить претензии по качеству возводимого объекта, которые ему стали уже после перехода прав и т.д.

Учитывая положение  Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства, обратим внимание на следующий момент: если гражданин становится дольщикам в результате переуступки прав от юридического лица, то на него распространяются гарантии указанного закона, если по его договору застройщиком ранее внесены обязательные отчисления и только в том случае, если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

 

Адвокат Надежда Домкина

www.advodom.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве используется для недостроенных квартир. По разным причинам человек может передумать приобретать жилплощадь в новостройке, однако до тех пор, пока здание не введено в эксплуатацию, невозможно осуществлять стандартные сделки. Именно поэтому используется переуступка прав, которая также называется договором цессии. Предъявляются определенные требования к данной процедуре, чтобы можно было ее осуществить. Следует понимать ее особенности, а также возможные риски, потому как данная процедура значительно отличается от стандартной купли-продажи.

 

Что это

Переуступка права требования напрямую связана с новостройками и долевым участием. Применить цессию можно только до тех пор, пока здание еще не достроено и не сдано. То есть, у дольщиков на руках должен быть договор долевого участия (ДДУ), а не свидетельство о праве собственности на квартиру. Бумага, которой обладают люди, гарантирует, что по завершению строительства им будет передана квартира, которую уже можно будет на себя оформить.

Учитывая тот факт, что жилье еще не закончено, и квартиры фактически нет, то и продать ее нельзя. Но это вовсе не значит, что теперь не удастся никак реализовать жилплощадь. Когда дом уже находится на последнем этапе строительства, практически невозможно приобрести у застройщика в нем квартиру. Связано это с тем, что уже жилища раскуплены, потому как большинство людей вкладываются на ранних этапах.

Можно, разве что, рассмотреть вариант переуступки прав, то есть, кто-либо из инвесторов передаст свой договор долевого участия другому человеку. Естественно, данная сделка происходит за определенную плату, которую назначает владелец ДДУ. Как правило, цены на подобную недвижимость значительно ниже, поэтому люди, не распоряжающиеся большим бюджетом, рассматривают данный вариант.

У некоторых возникает вопрос, для чего используется уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. У инвесторов могут быть разные причины для решения использовать цессию. Но, как правило, связано это с тем, что период ввода в эксплуатацию и оформления свидетельства собственности занимает продолжительное время. Если человек не хочет находиться в подвешенном состоянии, когда нельзя продать недвижимость, он старается успеть воспользоваться переуступкой на квартиру.

Следует понимать, что цессия влечет за собой определенные риски, о которых будет сказано ниже. Чтобы уступаемое имущество не подвело и не вызвало проблем, необходимо внимательно подойти к процедуре. Тогда уступка прав требования для человека по договору долевого участия в строительстве должна пройти гладко и дать желаемый результат.

Порядок оформления

Договор уступки права требования другому человеку по договору долевого участия должен проходить тщательное оформление. Причем, в первую очередь нужно будет убедиться в том, что соблюдены все выдвигаемые условия. Если хотя бы одно из них будет проигнорировано, то тогда не удастся осуществить цессию.

Важно! Дольщик должен полностью заплатить стоимость, указанную в основном соглашении. Ведь если у него есть долг, то он перейдет покупателю вместе с правом требования, следовательно, клиенту будет невыгодно отдельно отдавать средства за цессию и отдельно перечислять деньги по задолженности.

Регистрация договора уступки будет возможна только в том случае, если акт о сдаче готовой недвижимости не подписан контрагентами. Если данное событие уже произошло, то тогда не удастся воспользоваться цессией. Отдельно отметим, что при осуществлении переуступки обязательно нужно будет зарегистрировать сделку в государственном органе. Обращаться потребуется в Росреестр.

Нередко люди интересуются, нужно ли для заключения договора уступки прав требования спрашивать разрешения у застройщика. Законодательство гласит, что нет нужды получать данное согласие, чтобы сделка стала действительной. Даже при отсутствии доказательств по поводу уведомления строительной компании о процедуре нельзя будет признать документ недействительным. Но при этом все возможные проблемы, связанные с данным моментом, лягут уже на покупателя права.

При этом есть исключение из данного правила, и оно касается тех случаев, когда инвестор не уплатил свою задолженность по контракту на квартиру. В этом случае он обязательно должен спросить согласия у застройщика по поводу уступки и передачи долга другому лицу. При этом покупатель тоже должен знать о том, что ему перейдет необходимость выплатить остаток за квартиру.

Порядок действий:

  1. В первую очередь оформляется договор долевого участия в строительстве между физическим лицом и застройщиком. При этом он обязательно регистрируется в государственном органе.
  2. Происходит оплата стоимости, которая установлена в соглашении.
  3. Инвестор должен найти человека, который согласится на переуступку. С ним следует обсудить все условия сделки.
  4. Теперь потребуется оформить соглашение, касающееся перехода прав. Если долг за недвижимость не был выплачен, то тогда нужно будет упомянуть и об остатке, который покупатель будет выплачивать.
  5. Строительную компанию понадобится уведомить о том, что теперь право требования находится у другого человека.
  6. Остается только зарегистрировать сделку, касающуюся уступки.

Важно понимать, что инвестор может лично решать, какую цену назначить и какие условия выдвинуть. Самое главное, обсудить данные моменты с покупателем, потому как обе стороны должны прийти к согласию. Что касается застройщика, то он не может участвовать в сделке, выдвигать условия и как-либо иначе оказывать влияние.

Как только сделка завершится и будет зарегистрирована, у третьего лица возникнут все те права, что и у предыдущего владельца ДДУ. То есть, он сможет контролировать процесс строительства, требовать документы у компании для ознакомления, и в итоге должен получить свою жилплощадь.

Регистрация является обязательной, потому как без нее нельзя будет считать сделку действительной. Обращаться нужно в Росреестр, и именно там можно получить бланк заявления. Его подают вместе с перечнем документов, после чего остается дождаться проверки сотрудником государственного органа. Если все будет как надо, то тогда образец договора уступки получит печать, свидетельствующую о регистрации. Именно с этого момента все права дольщика переходят новому участнику строительства.

Перечень документов

Рекомендуется обращаться к специалисту для осуществления сделки переуступки. Он предоставит шаблоны документов и поможет правильно заполнить договор. Конечно, обойтись можно и без юриста, но тогда нужно понимать все тонкости процедуры. Отдельно следует помнить о перечне официальных бумаг, которые необходимы для сделки.

Что нужно для осуществления уступки:

  1. Национальные паспорта обоих участников. Важно будет убедиться, что документы настоящие, и для этого рекомендуется обратиться в паспортный стол.
  2. Основной договор на участие в строительстве. Его предоставляет текущий инвестор.
  3. Справка о полной оплате недвижимости. Она нужна, если гражданин уже внес всю сумму, указанную в соглашении.
  4. Бумага, которая доказывает осуществление регистрации исходного договора.

Также официальные бумаги понадобится собрать и для того, чтобы зарегистрировать уступку в Росреестре. В этом случае от людей требуется заполненное заявление по поводу перехода прав. Также нужен уже готовый договор переуступки, документ об оплате квартиры или переводе долга. Если имеется задолженность, то тогда нужно еще и согласие от застройщика на данную сделку. Людям, состоящим в браке, необходимо получить письменное разрешение от супруга на уступку.

Возможные риски

Уже говорилось, что договор переуступки права требования по договору долевого участия влечет за собой определенные риски. Поэтому человек, желающий заключить соглашение цессии, обязан помнить о возможных негативных ситуациях. Наихудшее, что может произойти, – это признание договора переуступки недействительным. Основания для подобного могут быть разными, но нужно учесть следующее. Чтобы вернуть деньги в полном объеме при подобной ситуации, следует в договоре указывать реальную цену.

Встречаются и такие ситуации, при которых инвестор использует двойную продажу. То есть, одну и ту же недвижимость реализуют разным людям, и таких клиентов может быть больше двух. Чтобы не стать жертвой мошенника, следует использовать переуступку исключительно по договору долевого участия с регистрацией.

Иногда проблема возникает не по вине продавца, а из-за недобросовестности застройщика. Приобретая жилплощадь, еще не введенную в эксплуатацию, есть риск, что она так и не будет готова для вселения владельцев. То есть, ее могут попросту не принять контролирующие органы, из-за чего дом не удастся использовать для проживания. Именно поэтому перед покупкой прав нужно убедиться, что застройщик является добросовестным и имеет хорошие отзывы.

Договора уступки прав, составленные правильно и с учетом рисков, практически всегда не вызывают каких-либо проблем. Именно поэтому и важно помнить обо всех тонкостях процедуры и, по возможности, обращаться к специалисту. Тогда можно будет не переживать о том, что не удастся получить свою квартиру, или вовсе придется расстаться просто так с деньгами.

kvadmetry.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта