Договора аренды земельного участка – типовая форма, бланк, образец и пример предварительного и краткосрочного контракта между физическими лицами для пользования землей, порядок оформления и особенности, всё о том, как правильно его оформить

Договор аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами – образец 2017

При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

  • ст. 607 ГК;
  • ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

  • находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
  • занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
  • используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
  • отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
  • используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
  • на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

  • фиксированная сумма – стандартный вариант;
  • стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

realty.vesti.ru

Долгосрочный договор аренды земельного участка в 2018

Российское законодательство предполагает передачу земли в аренду физическим и юридическим лицам на долгосрочную перспективу.

В роли арендодателя может выступать как частное лицо, так и само государство. При этом если земля арендуется у государства, то арендопользователь может использовать ее по своему усмотрению.

Что это такое

Договор аренды земельного участка фиксирует факт передачи земли в пользование физическому или юридическому лицу, включая иностранных лиц (российское законодательство не содержит в себе значимых ограничений по этому вопросу), на период времени, определенный сторонами сделки.

За использование взятой в наем земли арендопользователь платит ее собственнику – арендодателю, установленную договором сумму. При этом полученная выгода в полном объеме принадлежит арендопользователю.

Договор аренды, объектом которого служит участок земли, по сроку своего действия может быть краткосрочным, долгосрочным и бессрочным.

Долгосрочное соглашение предполагает аренду земли от 5 до 49 лет. Данный вид соглашения используется арендаторами при необходимости продолжительной эксплуатации взятого в наем участка земли.

Часто долгосрочное арендное соглашение заключается в случае планирования арендатором переоформления земли в свою собственность, а также при необходимости продолжительной эксплуатации объекта недвижимости, а также ведения фермерского или подсобного хозяйства.

Арендное соглашение заключается исключительно с собственником земельного участка, либо с его уполномоченным представителем.

Также земля может быть сдана в аренду, точнее в субаренду, действующим арендатором, если имеет это право по текущему договору аренды.

Арендное соглашение оформляется в двух экземплярах если срок его действия более года, а также в случае, когда в сделке участвует юридическое лицо. Соглашение содержит условия передачи участка в наем, в том числе срок действия – долгосрочный.

Как оформлять и его образец

Оформление долгосрочного договора аренды земельного участка – сложный процесс. При составлении соглашения, независимо от планируемого срока его действия, эксперты рекомендуют детальное описание предмета договора для его индивидуализации.

На первый взгляд, эта рекомендация легко выполнима, так как земельный участок обычно зарегистрирован в кадастровом органе и имеет соответствующий паспорт.

Однако этого не всегда достаточно для грамотного оформления соглашения, так как нередко в аренду берутся необособленные части участков, требующие проведения дополнительной процедуры графического и текстового описания со стороны специалистов кадастрового органа.

Если сторонами сделки планируется в перспективе выкуп арендуемого участка, то это обязательно должно найти отражение в договоре аренды. При этом обязательно указывается выкупная стоимость арендуемого участка.

В преамбуле договора приводятся сведения об участниках сделки: местонахождение, адрес, паспортные данные и ИНН физического лица (если интересы стороны договора представляет ее уполномоченный представитель – его паспортные данные), ОГРН и ИНН юридического лица, являющегося стороной договора.

Основная часть документа должна содержать сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, категория, цель использования.

Если участок взят в аренду по результатам аукционных торгов, то указывается номер протокола результатов аукциона. Здесь же могут указываться и другие существенные сведения об участке.

Следующим пунктом заносятся условия, относящиеся к арендной плате:

  • срок оплаты;
  • сумма;
  • возможность и сроки пересмотра размера оплаты;
  • штрафные санкции за нарушения графика внесения арендной платы.

Соглашение должно фиксировать права и обязанности сторон. Эта часть договора является самой важной, поэтому к ее составлению стороны должны подойти особенно продуманно.

Далее оговариваются ситуации, при которых соглашение может быть расторгнутым, и прочие условия.

По своей сути договор – уникальный документ, так как каждый случай аренды земли может иметь особенности, свойственные только ему.

Образец договора можно найти здесь.

Какие нужны документы

Для оформления договора потребуются:

  • личные документы арендодателя и арендопользователя или их уполномоченных представителей. Доверенным лицам потребуется нотариально удостоверенная доверенность. Если одна из сторон сделки – юридическое лицо, то потребуется его учредительный документ и выписка из ЕГРЮЛ;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности арендодателя на сдаваемый в аренду объект;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • заявление будущего арендопользователя;
  • детальный план участка с межеванием соседних участков;
  • согласие муниципального органа власти, если сдаваемый в аренду участок еще не сформирован;
  • технический паспорт объектов недвижимости, если таковые имеются на территории сдаваемого в аренду участка земли;
  • документы о наличии (или отсутствии) коммуникаций на территории арендуемого участка;
  • выписка из Росреестра о наличии/отсутствии обременений арендуемого участка;
  • согласие других собственников участка земли, находящегося в долевой собственности. Оно может выразиться подписями всех дольщиков в договоре аренды;
  • нотариально заверенное разрешение другого супруга при сдаче в аренду земли — совместной собственности.

Указанный перечень может быть дополнен другими документами, так как этот вопрос зависит от самого объекта аренды, его характеристик.

Ими могут быть принадлежность участка к сельскохозяйственным землям или невыделенная часть земельного участка, наличие/отсутствие недвижимости и прочее.

Регистрация договора долгосрочной аренды земельного участка

Договор долгосрочной аренды подлежит регистрации в Росреестре в обязательном порядке. Зарегистрировав соглашение, участники сделки получают защиту закона при возникновении спорной ситуации.

Для госрегистрации потребуется:

  • заявление одной из сторон сделки;
  • пакет необходимых документов, включая предмет регистрации – договор аренды;
  • оплаченная квитанция госпошлины;
  • передаточный акт.

Пакет документов, требуемых при регистрации договора, включает в себя:

  • свидетельство арендодателя о праве собственности на сдаваемый в аренду участок;
  • свидетельство арендодателя – физического лица, о праве заниматься индивидуальным предпринимательством;
  • ИНН;
  • кадастровый паспорт участка.

После подачи пакета требуемых документов заявитель получает расписку сотрудника регистрирующего органа в их принятии. Расписка строго обязательна, так как нельзя исключать утерю поданных документов.

Поданные документы проходят проверку на подлинность и достоверность. Если с документацией все в порядке, договор регистрируется в специальном журнале, а подлинники возвращаются заявителю.

Если документы по какой-нибудь причине не прошли проверку, регистрационные действия в отношении договора приостанавливаются до устранения причины, но не более чем на месяц.

Регистрацию договора можно пройти не только в ближайшем офисе Росреестра, но и через МФЦ или сайт Росреестра. В последнем варианте документы подаются в электронном (отсканированном) виде. Также потребуется электронная подпись заявителя.

Регистрация соглашения в МФЦ избавит заявителя от очереди на сдачу документов. Сам процесс регистрации займет не более 12 дней (рабочих).

Когда вступит в силу

Договор аренды получает законную силу только после регистрации в Росреестре.  Так как продолжительность регистрационных действий зависит от качества подготовленного пакета документов, а также от вида регистрирующего органа (Росреестр, МФЦ, сайт Росреестра), регистрация происходит в разные сроки.

Если заявление на регистрацию договора и сопутствующие документы поданы в офис Росреестра, то договор обретет законную силу через 18 дней (рабочих). Если же процедура регистрации проводится через МФЦ, то этот срок сократится до 12 дней (рабочих).

Срок

Обычно сторонами сделки в договоре конкретизируется срок, на протяжении которого арендопользователь пользуется арендуемым участком земли. Если в арендном соглашении стороны не указали срок, то это означает, что оно заключено на неопределенный срок и имеет особенность в вопросе его расторжения.

Если аренда земельного участка не ограничена во времени, то в этом случае любая из сторон может расторгнуть соглашение в любое время, не дожидаясь завершения срока его действия.

Законодательством установлен определенный порядок в этом вопросе: инициатор расторжения соглашения должен предупредить о своем намерении партнера за один месяц.

Но договаривающиеся стороны имеют возможность установить другой срок для извещения о расторжении арендного договора, который обязательно оговаривается в документе. Долгосрочное арендное соглашение оформляется на срок от пяти до сорока девяти лет.

Законодательством установлены и другие сроки действия арендного соглашения, находящейся в собственности государства или муниципалитета, например:

  • если стороной сделки земельный участок планируется для жилищного строительства (индивидуального) или ведения подсобного хозяйства (личного) в пределах населенного пункта, то она может арендовать его на срок до двадцати лет;
  • если земля арендуется юридическим лицом для дачного хозяйства или комплексного развития, то срок действия договора может достигать пяти лет;
  • если участок земли предоставляется в аренду с целью строительства, реконструкции зданий, сооружений (исключением являются вышеуказанные случаи), то арендное соглашение может заключаться до 10 лет;
  • если земля берется в аренду для производства сельхозпродуктов, то соглашение может быть заключено на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляют случаи, когда земля предоставляется арендатору для пастбища, сенокоса, огородничества;
  • если сдаваемый в аренду земельный участок планируется под строительство зданий, сооружений и при этом выставляется на торги на право аренды, соглашение подписывается участниками сделки на срок, вдвое больший срока, необходимого для проектно-изыскательских и строительных работ. Если строящихся зданий или сооружений несколько, то в расчет берется наибольший срок, необходимый для строительства.

Особенности

Долгосрочный договор аренды земли, как и любой другой документ, скрепляющий договорные обязательства участников сделки, имеет свои особенности.

Прежде всего, они вытекают из того, для какой цели арендован участок (жилищное строительство, подсобное хозяйство, сельхозугодия и прочее), а также перспективы его использования (продление, выкуп и прочее).

Под строительство

Соглашение об аренде земельного участка с целью строительства жилых и нежилых объектов недвижимости должен четко предполагать именно строительство зданий и сооружений. Использование арендуемого участка в других целях недопустимо и чревато расторжением договора.

Если земля взята в аренду у муниципальной власти под строительство, то в договоре обязательно указывается срок возведения объекта.

При заключении арендного соглашения с муниципалитетом арендопользователь может его продлить, обратившись к арендодателю с заявлением, но это нужно сделать за три месяца до окончания сделки. Таким образом, арендопользователь имеет возможность завершить строительство объекта недвижимости, что для него очень удобно.

С правом выкупа

Если земельный участок арендуется с перспективой выкупа, то письменная форма договора строго обязательна. Такой договор представляет собой смешанную форму соглашения аренды и купли-продажи, и на него распространяются правила обоих видов сделки.

В этой связи документ должен содержать все требования, предъявляемые при купле-продаже земли. В противном случае условие выкупа будет невыполнимо.

Например, если арендуемый участок не состоит на учете в Кадастровой палате, то об его выкупе речи не может быть, так как при этом виде сделки кадастровый паспорт объекта купли-продажи строго обязателен.

В договоре обязательно указывается  стоимость земельного участка, иначе соглашение будет недействительным.

В пользу арендатора

Заключение долгосрочного договора аренды земельного участка предоставляет арендопользователю возможность получить определенную выгоду для себя. Прежде всего, это получение преимущественного права на продление соглашения, которое предоставлено законодательством РФ.

Договор, зарегистрированный в Росреестре, обретает силу закона в решении спорных вопросов, помогает избежать «ловушек» со стороны нечистоплотного арендодателя.

Условия сделки не допускают их разночтения, так как они проверены на законность при регистрации договора специалистами регистрирующего органа.

Долгосрочный договор аренды земли дает арендатору шанс на выкуп арендуемого участка, оказавшегося в процессе его съема очень удобным для продолжения и развития строительного и сельскохозяйственного бизнеса.

Видео: Договор аренды земельного участка без кадастрового №

kvartirkapro.ru

Оформление договора аренды земельного участка с администрацией

Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.

Рекламный блок:

Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?

Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.

В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:

  • граждане РФ;
  • организации-резеденты;
  • иностранные граждане и компании;
  • лица без гражданства;
  • коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
  • международные объединения;
  • иные государства.

Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.

Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:

  • земли заповедников или национальных парков;
  • участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
  • земли закрытых административно-территориальных объектов;
  • территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
  • кладбища;
  • земельные участки, используемые для охраны границ РФ.

По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.

Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.

Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.

Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.

Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.

Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.

Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.

Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
  • выписку из реестра – для организаций и ИП;
  • заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
  • квитанцию, подтверждающую передачу задатка.

Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.

Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.

Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.

Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.

Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?

Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.

Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.

Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.

Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:

  • местоположение земельного участка;
  • точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
  • арендуемая площадь участка;
  • особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.

Кроме того, прописывается следующая информация:

  • сроки действия договора аренды земельного участка;
  • сумма арендной платы и сроки ее внесения;
  • целевое назначение земли и возможные варианты использования;
  • точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
  • права и ответственность сторон.

Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

estatelegal.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта