Дольщики кто это – Инициативная группа дольщиков или застройщика? Как определить. Признаки обмана.

это кто? Новостройки от застройщика

В современном мире широко распространилось долевое строительство. Данное понятие подразумевает особую форму инвестиционной деятельности. При этом застройщик (это зачастую строительная организация) занимается привлечением финансовых средств как от физических, так и от юридических лиц. В мировой практике принято, что участники подобной формы строительства носят название «дольщики».

Принцип действия

Согласно условиям заключенного договора, застройщик, получив разрешение на введение объекта недвижимости в эксплуатацию, должен передать все документы участникам долевого строительства. В роли последних, как уже говорилось ранее, могут выступать как юридические, так и физические лица, которые своевременно заключили договор на участие в подобном типе возведения жилых и общественных сооружений. Таким образом, из контекста данной статьи можно выявить, что значение слова «застройщик» подразумевает под собой какое-либо юридическое лицо, обладающее правами собственности или аренды на тот или иной земельный участок и занимающееся поиском и последующим привлечением денежных средств от так называемых «дольщиков».

Важные подробности

В настоящее время все чаще можно встретить на рекламных щитах объявления, содержащие в себе подобные фразы: «квартиры, офисы, новостройки от застройщика». Что же подразумевается под этими словами? Давайте разберемся подробнее. Как уже говорилось ранее, застройщик — это юридическое лицо, которое обязуется осуществить все мероприятия по выполнению инвестиционного проекта. Тем не менее, все вышеперечисленное не позволяет дать точное определение рассматриваемого понятия с правовой точки зрения. Таким образом, действующим законодательством была принята следующая формулировка: застройщик — это уполномоченное лицо, обладающее правом распоряжаться капитальными вложениями за конкретный период времени. Однако в том случае, если рассматриваемая организация выступает в роли заказчика, ей присваивается название «заказчик-застройщик».

Сфера деятельности

Наделенное подобным статусом юридическое лицо зачастую занимается поиском и заключением договоров с подрядчиками, поставщиками и прочими организациями, которые могут понадобиться для успешного выполнения строительных работ. Помимо этого, необходимо помнить, что и сам застройщик — это в каком-то смысле подрядчик. Только генеральный. Следовательно, он сам может не только курировать выполнение строительных работ, но и заниматься ими. Как правило, это может быть разработка дизайн-проекта, установка сигнализации, монтаж внутренних коммуникаций и прочее. Помимо этого, поскольку заказчик-застройщик в большинстве своем представлен достаточно крупными организациями, существующими уже довольно долго, то, соответственно, он обладает значительным опытом в области рассматриваемых работ. А значит, ему знакомы всевозможные аспекты и нюансы, которые могут возникнуть на каждом из этапов строительства. Следовательно, подобная организация может заранее спрогнозировать возможные варианты развития событий и, таким образом, избежать самых неблагоприятных из них.

Перечень возможностей

Зачастую среднестатистический гражданин, увидев надпись на рекламном проспекте следующего содержания: «Новостройки от застройщика», не задумывается о функционале, предоставляемом строительной компанией. А ведь знание их полного списка поможет каждому человеку составить точное представление об открывающихся возможностях. В представленном ниже материале рассмотрены наиболее важные функции, выполнения которых вы вправе требовать от застройщика. Конечно, более конкретный список можно узнать только непосредственно у выбранной строительной организации. Тем не менее, существуют и общие для всех пункты. Рассмотрим некоторые из них. Итак, что такое застройщик и что он может предложить? К числу мероприятий, приписываемых исполняющему лицу, относятся все аспекты, от начала проектирования до момента закладки фундамента. Они традиционно включают в себя:

  • грамотно подготовленное техническое задание;
  • надежное сопровождение рабочей документации, а также выполнение всех разработок в наиболее кратчайшие сроки;
  • полное соответствие проекта всем утвержденным строительным правилам и нормам, а также законодательным документам;
  • организацию управления и контроля строительства;
  • получение необходимых согласований;
  • сдачу объекта строительства в эксплуатацию.

Подробное описание

Широкий спектр всевозможных услуг, описанных ранее, традиционно включает в себя огромное количество различных опций. Рассмотрим некоторые из них. Получение необходимой документации сопряжено с проверкой правоустанавливающих бумаг и подробным изучением территории будущей строительной площадки. Подготовка задания на проектирование включает в себя следующие пункты: выбор и последующее согласование с заказчиком разрабатываемых трасс, а также места их подключения к действующим сетям; разработка календарных сроков выполнения каждого этапа; предварительный отбор подрядчиков и так далее. Техническое сопровождение проектных работ традиционно включает в себя выбор организации, с которой заключается договор на поставку всего необходимого оборудования; физическую подготовку площадки; представление интересов заказчика; организацию и проведение сдачи-приемки объектов подрядчику и прочим лицам, задействованным на данном этапе. Оформление правового подтверждения строительных работ не может обойтись без согласований архитектурных решений и проведения экспертиз в установленном государством порядке и прочее.

Заключение

Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что слоган «Квартиры в новостройках от застройщика» предлагает вам огромный выбор предоставляемых услуг, начиная с освобождения вас от бюрократической волокиты и заканчивая первыми этапами строительства. И это действительно так!

fb.ru

Инициативная группа дольщиков или застройщика? Как определить. Признаки обмана.

Бывают дольщики с особым мнением, а бывают те, кто целенаправленно действует в интересах недобросовестного застройщика.  Часто создаются инициативные группы застройщика, которые вводят в заблуждение своих пострадавших «соседей». Они появляются даже раньше, чем инициативные группы из простых дольщиков-активистов. Как их вычислить?

Кого слушать?

Есть признаки, по которым можно судить об истинных интересах инициативной группы. Если что-то из нашего списка вы узнаете в поведении своей ИГ (инициативной группы), то будьте осторожны, подумйате дважды, послушайте аргументы разных сторон и принимайте взвешенные решения.

Инициативная группа застройщика. Основные признаки

  1. Застройщик при закладке «последних в цепочке» домов предусмотрительно заводит свою «ИГ», чтобы контролировать дольщиков.
  2. Такая ИГ создается уже на этапе котлована, чтобы первой зарегить группу ВКонтакте или иной соцсети и начать собирать наивных дольщиков (кто первым вышел на рынок, получает 70%).
  3. ИГ застройщика обычно состоит из 2-3 человек. Чаще всего это либо квартирные инвесторы (жилье есть, покупают на продажу или под сдачу) или владельцы коммерческих помещений. Вряд ли эти люди будут сотрудниками застройщика, скорее ИП (возможно, кто-то из стронних или предыдущих подрядов), либо просто физики-инвесторы, имеющие связи в управлении застройщика. Обязательное условие: покупают квартиру или помещение в самом начале продаж.
  4. ИГ застройщика начинает контролировать все встречи дольщиков. Их вечный козырь — телефоны руководства застройщика и сотрудников администрации, ни с кем кроме своей ИГ ни застрой, ни администрация общаться не хотят. Аргумент: мы этих людей знаем, они ходят на стройку с самого начала.
  5. ИГ застройщика свято блюдет свое право допуска на встречи. Тут помогают списки. Обязательно есть один человек в ИГ, которые жти списки и составляет. Список — это фильтр, на встречи пускают только своих плюс несколько лояльных и тихих дольщиков, которые стоят, молчат и улыбаются (группа поддержки).
  6. ИГ застроя также контролирует все посты, фото и видео, которые появляются в группе и в сети в целом. Все материалы от ИГ застройщика, как правило, очень похожи на рекламные, на фото все хорошо, рабочих много, стройка идет полным ходом.
  7. Когда начинаются просрочки, функция ИГ застроя — подавление активности дольщиков и разрядка напряжения. В группу вводят идею «все бесполезно, все решили за нас», «застройшик не самый прохой, прилагает все силы, мы должны думать о хорошем!», «надо быть позитивнее, зачем образать внимание на недостатки», «в нашей стране жаловаться бесполезно», «митинги — трата времени», и т.д.
  8. ИГ застроя разводит флуд, споры на пустом месте, ненужные диалоги и обсуждения — все это создает видимость активности, отвлекает людей от реальных действий, весь запал уходит на перепалки в сети.
  9. ИГ застроя никогда не пойдет жаловаться в ГУСН. Это правило!
  10. ИГ застроя никогда не пойдет жаловаться в Адаминистрацию Президента (как правило, местная администрация очень боится коллективных обращений в этот орган).
  11. НО! ИГ застроя может настаивать на присутсвии на встречах в ГУСН, Минстрое, Администрации, чтобы дольщики там «чего не набрехали», чтобы знать планы и состав группы активистов.
  12. ИГ застроя очень ревностно относится к созданию альтернативных групп, чатов, к сожалению, чаще всего Администрация и Застройщик всячески поддерживают свою ИГ (застройщика зпускает на рынок Администрация, которая не хочет, чтобы активисты шумели и выносили сор из избы).
  13. ИГ застроя будет активно компрометировать реальных активистов, в ход пойдет все: заявления в полицию и иски в суд за размещение порочащих застройщика материалов, открытая клевета и вранье, анонимки, психологическое давление.

Собрано из опыта инициативных групп обманутых дольщиков Подмосковья.

Есть что добавить? Напишите в комментариях.

dolshiki-mo.org

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

pro-ddu.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта