Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя – 33. Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора (основания, порядок).

Содержание

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: образец соглашения

Арендовать недвижимость вынуждены многие россияне, но часто стороны могут прийти к взаимопониманию, поэтому часто возникает ситуация, когда требуется досрочное расторжение договора аренды арендатором. Проблем не возникает, если возможные сценарии преждевременного прекращения сотрудничества прописаны в документе, иначе вопрос решается через суд. Мы расскажем, в каких случаях съемщик может разорвать договоренности в одностороннем порядке, и как это сделать безболезненно.

Как расторгнуть договор аренды: возможные варианты

Любой договор – это сделка двух и более сторон, и расторгаться договоренность должна на взаимовыгодных условиях, однако так происходит не всегда. В силу вступают различные жизненные обстоятельства, как то нехватка средств или форс-мажорные ситуации, поэтому часто пункты договора не выполняются, что приводит к досрочному прекращению сотрудничества.

Сделать это можно:

  • безболезненно, договорившись обо всех нюансах и урегулировав финансовые вопросы «полюбовно»;
  • по инициативе одного из подписантов, если подобное действие предусмотрено достигнутыми договоренностями;
  • через суд, если договориться не получается, причем инициатором может выступить одна из сторон, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Если стороны могут договориться, заключается специальное соглашение. Иногда процесс досрочного расторжения прописывается пунктами договора, но часто такая ситуация не предусматривается. Инициировать его может арендодатель, если арендатор портит имущество, использует его не по назначению, пропустил два арендных платежа или отказывается ремонтировать помещение. Расторгаются договоренности решением суда, это же касается и ситуации, когда инициатором разрыва отношений является арендатор.

Случаи досрочного расторжения договора

Говоря о разрыве по инициативе арендатора, предлагаем снова обратиться к пунктам документа, где прописаны все нюансы действа. Если это документом не предусмотрено, либо съемщик решил прекратить сотрудничество по другим причинам, договор расторгается по взаимной договоренности или в судебном порядке.

Причин для этого может быть несколько:

  1. Арендодатель не передал имущество, которое обязался передать, или оно не может быть использовано по причине несоответствия качества, причем, если наличие таких недостатков не было оговорено заранее. Поводом для прекращения сотрудничества может стать также выход имущества из строя, но по обстоятельствам, независящим от арендатора.
  2. Собственник создает препятствия для использования имущества, хотя это прописано в договоре.
  3. Арендодатель не делает капремонт в оговоренные договором сроки.
  4. Если наступили другие события, не предусмотренные достигнутыми договоренностями, включая форс-мажорные ситуации или отсутствие у арендатора финансовых возможностей.

Это важно!

Договор расторгается часто при изменении обстоятельств (ст.451 ГК РФ), но чаще всего суд не принимает этот факт во внимание, считая, что такие изменения не существенные. Это касается, в том числе, глобальных изменений в экономической ситуации.

Несомненно, несоблюдение подписантами достигнутых договоренностей – это нарушение, но случается так, что арендодатель не в курсе событий, а нарушение допустил сотрудник компании. По этой причине расторгать договор без официального предупреждения нельзя, поэтому прежде чем это сделать арендатор должен послать официальное уведомление, в котором арендодателю предлагается исправить недостатки в определенный временной период. Даже если получатель письма-уведомления никак не отреагировал на письмо, или не предпринимает умышленно никаких шагов, расторжение не происходит – по закону арендатор должен послать еще одно уведомление, в котором сообщает о своем желании прекратить сотрудничество.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

При разрыве отношений между подписантами договора аренды подписывается соглашение. Образец соглашения можно скачать по ссылке ниже или же обратиться за помощью к профессиональным юристам.

СКАЧАТЬ Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Собственно, определенной формы документ не имеет, законом не предусматриваются и обязательные пункты, но в любом случае документ должен содержать дату и место, пункты о сотрудничестве из договора, информация о причинах расторжения договора.
Напомним, что заключается такое соглашение по обоюдному согласию сторон, поэтому обязательно прописать пункт о том, что стороны не имеют претензий, а имущество должно передаваться или приниматься согласно акту. Пункты соглашения заверяются подписями и печатями (в случае наличия) сторон. Если договориться не получается, необходимо обратиться в суд и лучше привлечь к процессу профессионального юриста.

Прочтите также: Что такое страховой депозит при сдаче квартиры в аренду: как вернуть страховой депозит

© 2018, Expert. Все права защищены.

prosadidom.ru

порядок досрочного прекращения договора аренды квартиры, штраф

Незаконная сдача жилья в аренду преследуется законом, но договор аренды – не самое популярное явление, а напрасно, ведь с помощью договора обе стороны (арендодатель и арендатор) могут защитить свои права даже в случае досрочного расторжения.

Благодаря официальному соглашению хозяин квартиры не сможет просто так выгнать своих жильцов, а они в свою очередь будут отвечать перед законом за состояние жилья.

Что нужно учитывать при досрочном расторжении договора аренды, выясним в этой статье.

Основные условия досрочного расторжения

Выступать инициатором расторжения договора может любая из сторон.

Но сделка является двусторонней, и досрочное прекращение может ущемлять интересы второй стороны.

Причины, по которым возможно досрочное прекращение контракта в одностороннем порядке, прописаны в действующем законодательстве.

Так, есть три повода для расторжения:

  • в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ;
  • по обоюдному соглашению сторон;
  • по основаниям, предусмотренным договором.

Если договор аренды квартиры составлялся грамотным юристом, в тексте должны быть четко прописаны не только поводы для прекращения контракта, но и обязанности, которые понесут обе стороны.

Например, арендодатель не сможет заявить, что квартиранты должны покинуть жилье немедленно: его можно обязать сообщать о своих намерениях заранее, чтобы жильцы смогли найти новый вариант.

Арендаторы в свою очередь тоже не смогут уехать без предупреждения: в противном случае им придется нести финансовые убытки, чтобы компенсировать владельцу квартиры ее простой.

Возможно, Вас заинтересует статья о заключении договора аренды гаража.

Статью о возможных последствиях аренды без оформления договора читайте здесь.

Основания для арендодателя

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Основания для арендатора

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

  • если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
  • если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
  • если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
  • если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
  • если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

Договор по соглашению сторон

Если стороны смогли договориться «полюбовно» и нет необходимости обращаться в суд, процедура расторжения проводится в кратчайшие сроки и без особых проблем.

Одного устного обсуждения проблемы недостаточно: необходимо составить соглашение, в котором будут указаны следующие данные:

  • дата составления;
  • данные об участниках сделки;
  • информация о добровольном досрочном расторжении договора;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • данные об обязательствах или отсутствии претензий.

Составляется соглашение в двух экземплярах.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удалось и грозит судебное разбирательство, уведомление о желании расторгнуть договор аренды должно быть подано в письменном виде.

Составляется оно в двух экземплярах – одно остается у составителя, второе отправляется несогласной стороне заказным письмом.
(Образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды арендодателем Вы можете скачать здесь).

Контрагент (получатель) должен ответить на претензии в течение месяца с момента получения письма. Если реакции не последовало – можно смело обращаться в суд.

В уведомлении нужно указать следующие данные:

  • информацию о лицах, подписавших договор аренды;
  • основания, по которым соглашение должно быть прекращено;
  • сроки, в течение которых необходимо прекратить сделку;
  • дату составления и подпись составителя.

В некоторых случаях договор аренды включает в себя пункт о штрафе за одностороннее расторжение. Это абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде не получится.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 511-32-35 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

zem-pravovik.ru

обычное и досрочное, как это делается

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

  • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
  • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
  • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
  • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

  • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
  • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
  • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

zakondoma.ru

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

  • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
  • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
  • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
  • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

  • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
  • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
  • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

bazazakonov.ru

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора, арендодателя

Договор аренды – это сделка двух лиц, которая подразумевает ежемесячную арендную плату. Нередко при заключении типовой сделки возникают конфликтные ситуации, что приводит к досрочному расторжению договору. Основная причина аннулирования действия сделки – неуплата аренды.

Законодательная база

Для расторжения договора, судебная практика обращается к Гражданскому кодексу (статьи №450/1, №619 и №620). Две статьи в ГК страны раскрывают права, обязанности каждой стороны, и их причины прекращения взаимоотношений. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, используются основные положения:

  • закон предусматривает одностороннее расторжение сделки путем отказа от договора;
  • стороны могут прибегнуть к досудебной практике и решить конфликт добровольно;
  • стороны вправе обращаться в судебные инстанции для решения спора;
  • для расторжения договора раньше установленного срока, потребуется предоставить в арбитражный суд доказательства и аргументы;
  • если отказ от договора происходит без оснований, то одна из сторон должна выплатить неустойку в размере понесенных убытков.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Арендатор вправе требовать признать договор аренды недействительным, если имеются на то весомые аргументы. К ним относятся:

  1. Арендодатель повышает арендную плату без согласия арендатора.
  2. Арендодатель не позволяет использовать имущество (объект недвижимости), создавая препятствия и трудности.
  3. Арендодатель предоставил имущество или объект в ненадлежащем качестве, которое не соответствует заявленным параметрам, указанным в договоре.
  4. Арендодатель не производит капитальный ремонт в сроки, которые указаны в настоящем договоре.
  5. Арендодатель внес изменения в настоящий договор, не уведомив об этом арендатора.
  6. Если арендатор заключил сделку с фальсифицированным лицом.
  7. Если арендодатель заключил договор аренды без разрешения других собственников имущества/объекта.
  8. Арендодатель посещает арендатора с проверкой чаще, чем один раз в месяц. При этом, заранее не уведомляя арендатора.
  9. Арендодатель сдает помещение или имущество под субаренду, не оповестив об этом арендатора.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, если арендатор не соблюдает условия настоящего договора. Основные причины расторжения:

  • арендатор не выплачивает арендную плату больше двух месяцев;
  • арендатор ведет незаконную предпринимательскую деятельность;
  • арендатор не производит капитальный ремонт в сроки, установленные настоящим договором;
  • арендатор сдает имущество/объект третьим лицам под субаренду, предварительно не оповестив об этом собственника;
  • арендатор портит надлежащее имущество собственника;
  • арендатор нанес ущерб имуществу/объекту. Не считаются случаи, когда предмет договора пострадал от существенных патогенных факторов. Например, при наводнении или пожаре. Однако собственник может заказать услуги экспертов, которые установят истинную причину разрушительных факторов. В случае обнаружения факта участия арендатора, арендодатель вправе потребовать компенсировать нанесенный ущерб через судебные инстанции.

Расторжение договора по обоюдному согласию

Расторжение договора по обоюдному согласию можно в том случае, если участники сделки при его заключении не установили конечный срок действия. Такой шаг позволяет гарантировать своевременное аннулирование сделки, не прибегая к судебной практике.

Расторжение договора по обоюдному согласию заключается в виде письменного соглашения, который выражает волю каждой стороны сделки о прекращении взаимоотношений относительно объекта или имущества. Пункт о добровольном расторжении должен содержаться в настоящем договоре.

Принцип расторжения договора:

  1. Одна сторона вносит предложение о расторжении сделки. Рекомендуется отправлять письменное уведомление заказным письмом, после чего необходимо дождаться ответа.
  2. Если вторая сторона согласна, то она отправляет письменное согласие на расторжение договора.
  3. Если вторая сторона игнорирует уведомление или прислала отказ, то заявитель вправе обращаться в суд для аннулирования сделки.

Расторжение договора подразумевает возврат предмета сделки, а также подпись гарантийного обязательства, которое подтверждает разрыв взаимоотношений.

Нередко досрочное расторжение договора аренды проходит через судебную практику. Если вы столкнулись с данной ситуацией, то вы должны в обязательном порядке предоставить в суд основания для прекращения сделки. Например, подготовить квитанции об оплате, опись имущества и договор аренды, подписанный двумя сторонами.

advicelawyer.ru

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя | Советы юристов

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

  • если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок — это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого  требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса). 

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора , арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в  жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

defacto.kz

Расторжение договора по инициативе арендодателя Гражданское право

Главная Гражданское право

Фактически письмо это отражение характера обращающегося. Помощник невольно формирует мнение о подписавшемся, что вложил собственные взгляды, изучая документ и его смысл. В проблемах, если ответ формируется от интеллектуального состояния это случается архи важным. Составить правильный шаблон у адвоката влетит в копеечку. Потому что это не легкий труд, не возможный без опыта.

Ни компания, ни ИП, арендующие офисные помещения, ни сам арендатор не могут предугадать обстоятельства, которые заставят их разорвать договорные обязательства по найму недвижимости. Причин, которые приводят к подобным шагам, множество: переезд в свой собственный офис или более обширный, ликвидация фирмы, отсутствие денежных средств и т.п. У арендодателя тоже найдется с десяток причин для досрочного расторжения соглашения.

Все начинается с договора

Условия найма, оформленные договором, должны содержать указание на срок, в течение которого помещение или иное имущество будут находиться в аренде. И, если длительность действия договора не указана, то обе стороны имеют законное право разорвать договор без вмешательства судебной инстанции.

При конкретике срока собственник помещения должен включить в договор указание на возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке, иначе обязательно возникнут сложности. Задача арендодателя предупредить съемщиков о расторжении договора аренды помещения за 3 месяца, хотя стороны могут заложить в соглашение свой вариант сроков уведомления.

Если договор, заключенный на определенный срок не содержит пункта о расторжении аренды, то ст. 620 ГК РФ указывает на необходимость решения вопроса в суде. Вместе с тем, гражданское законодательство (ст.450) допускает внесудебное расторжение договора при наличии соответствующего пункта в тексте соглашения.

Основания расторжения договора

Наиболее часто арендодатель отказывается от договора аренды при нарушении арендатором заложенных в нем условий пользования имуществом.
Это наиболее общее основание, на которое ссылаются в исковом заявлении владельцы помещений или другой собственности, переданной в аренду. Однако для суда обобщение недопустимо. Поэтому, например, нецелевое, по мнению арендодателя, использование арендуемого торгового помещения, когда арендатор предоставляет часть площади для субаренды другим торгующим фирмам, не будет основанием для суда, поскольку не нарушает договорного предназначения недвижимости.

Чаще всего основанием для отказа от договора и положительного решения по исковому заявлению арендодателя являются нарушения условий соглашения по ремонту, реновации, имущества или пункта о запрете подобных работ. Подаче иска предшествуют претензионные шаги, т.е. направление письменного предупреждения арендатору.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора может быть осуществленно по следующим основаниям:

— арендодатель задерживает передачу имущества в пользование арендатору, либо препядствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора и назначением

— имущество, переданное арендатору в пользование, имеет существенные недостатки, которые затрудняют либо делают невозможным использование имущества. При этом недостатки не были оговорены до подписания договора и не могли быть обнаружены во время приемки имущества

— арендодателем не производится (если применимо) капитальный ремонт имущества в определенным договором сроки

— имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования, по независящим от арендатора причинам

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, глава 34, а также условиями договора аренды, в котором могут быть прописаны дополнительные основания и/или ковенанты, при неисполнении которых у арендатора появляется право требовать расторжения договора.

Возврат задатка

Гражданским кодексом предписаны следующие инструменты обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом и условиями договора. В практике, наиболее популярным инструментом является задаток, вносимый арендатором арендодателю. В случае, если расторжение договора будет осуществленно по инициативе арендатора, но без предъявления им претензий арендодателю, задаток не возвращается. Поэтому следует внимательно изучить положения договора в этой части, для понимания последствия расторжения договора, в случае, если не удастся доказать вину арендодателя.

__________________________________________________________________________________________________________________

Смотрите также:

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Содержание

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

  • если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • Рассмотрим указанные основания подробнее.

    Нарушение условий договора

    Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок — это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

    Ухудшение арендованного имущества

    Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

    Невнесение арендной платы

    По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

    Порядок расторжения договора

    Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

    Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

    В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

    К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

    Отказ арендатора передать арендованное имущество

    Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора. арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

    Расторжение договора по инициативе арендодателя

    Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные — земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

    Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

    использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

    использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

    неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и

    т. п.).

    Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).

    Следует учитывать, что при этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнения принятых обязательств в установленный срок.

    С целью последующего доказательства данного факта арендатору отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В этом письме обычно указывается срок, который арендодатель считает достаточным, поскольку статья 314 ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры вследствие нечеткости определения самой разумности срока.

    Однако пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса было установлено, что, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Иными словами, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут по решению суда.

    Этот пункт считается специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. В этом случае арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного характера нарушений договора. В том случае, если нарушения были устранены арендатором в разумный срок, факт нарушений не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

    Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основанием для изъятия земельных участков у собственников. При этом они не создают для арендатора большей угрозы по сравнению с положением собственника. Следует отметить, что при долгосрочной аренде законодательство дает арендатору дополнительные гарантии, устанавливая обязательный судебный процесс как препятствие на пути одностороннего расторжения договора.

    Источники:
    mosadvokat.org, allcontract.ru, www.defacto.kz, sci-lib.biz

    Следующие статьи:

    bfmac.com

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о
    2019 © Все права защищены. Карта сайта