Ипотека с завышением стоимости – риски в завышении стоимости, как реализуется такая недвижимость, порядок сделки и какие документы нужны, а также пошаговая инструкция со схемой и порядок действий, если хотите продать жилье в кредите

Содержание

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя

Упросить продавца указать в договоре купли-продажи цену, которая на 10-20% превышает оговоренную сумму сделки – способ купить жилье в ипотечный кредит без первоначального взноса. Но какие риски покупателя таит завышение стоимости квартиры при ипотеке?

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.

На это есть две серьезные причины:

  1. Кредитная организация страхует себя от убытков.
  2. Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

  1. Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
  2. Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Как работает завышение для ипотеки

Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:

  1. Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
  2. Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
  3. Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.

Проблемы покупателя при завышении

Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:

  • кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
  • они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
  • аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.

Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.

Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.

Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.

И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

frombanks.ru

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Завышение стоимости квартиры в ипотеку. Завышенная ипотека плюсы и минусы.

Завышение стоимости квартиры в ипотеку – распространенная практика банков. По оценке экспертов цена недвижимости может быть несколько выше рыночной без каких-либо оснований для этого. Прежде чем подписать договор и стать заемщиком, стоит обратиться к независимому оценщику.

Если вам кажется, что перед вами завышенная цена квартиры по ипотеки, сторонний специалист сможет провести свою оценку, и предоставить вам официальный отчет. Стоимость недвижимости определяется несколькими подходами:

  • рыночный. В этом случае эксперт оценивает аналогичные сделки, проведенные на рынке ранее, формируя итоговую цену квартиры;
  • затратный. В этом случае определяется размер затрат на возведение аналогичной недвижимости;
  • доходный. Специалист учитывает возможность роста рыночной стоимости объекта с течением времени.

Важно правильно подойти к выбору компании-оценщика, с которой завышенная ипотека придет к правильной рыночной стоимости. Для этого обратите внимание на:

  • репутацию компании. Отзывы о ней помогут убедиться в квалификации специалистов и эффективности предлагаемых услуг;
  • время работы на рынке. Фирмы, существующие малый срок, не так дорожат своей репутацией и часто не боятся подвести клиента;
  • отзывы о компании. Оцените, что пишут другие пользователи в интернете и иных источниках о выбранной фирме.

Если вы закажете оценку независимого эксперта, то результатами необходимо воспользоваться в течение полугода. После этого информация в отчете становится недействительна и вам потребуется оплачивать новую экспертизу.

www.vbr.ru

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — риски покупателя

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя, возможные неблагоприятные последствия всегда могут поджидать в каждом вопросе. По этой причине необходимо внимательно изучить вопрос, ответственно отнестись к нему, а главное — не торопиться. Но, несмотря на все риски, многие люди рвутся купить ипотечное жильё, так как оно в большинстве случаев обходится дешевле на момент покупки.

Характеристика приобретения ипотечного жилья

Стоит отметить, что ипотека – это приобретение жилья при финансовом кредитовании со стороны банка. Как и любой другой кредит, ипотека предполагает возврат долга с процентами. Причём осуществляется возврат ежемесячно, хотя и постепенно.

По этой причине многие обладатели ипотечных квартир, оставшись без регулярного дохода, стараются поскорее продать такое жильё, чтобы вернуть хоть часть выплаченных банку денег. В свою очередь, те, кто имеет регулярный доход, но не имеет достаточных накоплений, стремятся купить ипотечное жильё. Ведь в оформлении ипотеки в банке могут и отказать, а уже готовая ипотека может быть передана третьим лицам.

Покупателем стоит тщательно оценить ситуацию вокруг покупки ипотечного жилья. Как и в любом другом деле, в данном вопросе также есть свои достоинства и недостатки. Покупателям необходимо взвесить все обстоятельства и уже потом принимать решения.

Так, можно выделить следующие достоинства жилья, находящегося в ипотеке:
  • такое жильё в первую очередь привлекательно ценой, так как при изъятии банк, стараясь поскорее вернуть деньги, продаёт его по более низкой цене, а также предыдущий обладатель ипотеки может продать квартиру за цену, которую он уже выплатил банку;
  • наличие прав банка на квартиру или иное жильё можно воспринимать в качестве своего рода гаранта чистоты сделки и отсутствия иных обременений, помимо банковских.
В свою очередь, наряду с преимуществами покупка ипотечного жилья характеризуется наличием следующих отрицательных моментов:
  • обременение всегда плохой знак, так как уже покупателю придётся рассчитываться с банком;
  • необходимо участие банка при оформлении сделки, а также его согласие;
  • банки, как правило, регулярно осуществляют проверки состояния обременённой квартиры, чтобы убедиться в сохранности имущества;
  • банк работает лишь на своих условиях и если покупателя они не удовлетворяют, то уступки ждать не стоит.

По этой причине каждый покупатель должен сам решать, ввязываться ему в такие сложные отношения с банком или нет.

Риски покупателя, связанные с приобретением ипотечного жилья

Большинство рисков приобретения жилья в ипотеке связаны с тем фактом, что нынешний владелец не имеет достаточных средств, чтобы выплачивать установленный банком ежемесячный платёж. Таким образом, если вдруг финансовое состояние владельца улучшится, то он может отказаться от сделки в любой момент до фактического подписания документов с банком.

Стоит отметить следующие основные риски покупателя:
  1. Если владелец осуществляет продажу без участия или согласия банка, то сделка считается недействительной. Вернуть деньги потом можно, но придётся проходить длительные судебные разбирательства, которые не всегда заканчиваются успехом для покупателя. Банк просто заберёт квартиру, и всё.
  2. Следующий риск также связан с действиями продавца. Так, когда покупатель передаёт аванс, продавец может за счёт этих средств погасить задолженность банку и передумать продавать квартиру. В таком случае также нужно будет выяснять отношения в суде.

Другая группа рисков связана со случаями, когда покупка ипотеки осуществляется путём погашения обременения за счёт покупателя и последующего переоформления. Однако ни в коем случае нельзя этого делать, если не были предприняты определённые меры по защите своих интересов. Ведь после снятия обременения нынешний владелец станет собственником и получит право в полной мере распоряжаться жильём, в том числе и передумать по поводу продажи.

Рекомендуем ознакомиться:

Разумеется, все возникающие негативные последствия решаются в суде. К сожалению, суды не всегда стоят на стороне пострадавших покупателей, так как обычно сделку совершают без участия специалистов, без применения особых мер защиты своих прав.

Как защититься от продавца?

Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.

Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.

Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.

Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?

Сделать это можно различными способами, в зависимости от характера риска, описанными ниже:
  1. Чтобы защитить свой аванс, можно осуществить оплату через банк с установлением определённых условий получения (к примеру, предоставление акта приёма-передачи жилья). Такой способ довольно часто практикуется в сфере предпринимательской деятельности, но также может пригодиться в рассматриваемом случае.
  2. При покупке ипотечной квартиры с погашением долга за счёт покупателя необходимо осуществлять аккредитивную оплату. Это оплата, которая производится банком, но с условием передачи её получателю при предоставлении указанного в аккредитиве документа. Стоимость аккредитива составляет около 0,5–1 процент от общей суммы, но зато можно обезопасить себя от полной потери денег.

Не будет лишним, если покупатель посетит несколько государственных учреждений, уполномоченных на сбор сведений об объектах недвижимости. К примеру, ГКН (государственный кадастр недвижимости) или ЕГРП (единый государственный реестр прав) может представить сведения о характере обременения и правовом статусе жилья. Так можно узнать, обманывает ли продавец или нет по поводу цены соглашения.

Для полноты сведений об объекте покупки будет нелишним посетить БТИ (бюро техинвентаризации) и ознакомиться с техническими характеристиками квартиры на случай, если есть подозрения в том, что продавец показывает подложные документы. Подводные камни могут быть где угодно.

Каждый человек волен сам решать, какими правовыми механизмами пользоваться при защите собственных интересов. Разумеется, указанные методы используются, чтобы защититься от продавца, но как же защититься от банка?

Как защититься от банка?

Рекомендуем ознакомиться:

Как уже было сказано, участие банка является гарантом законности сделки. Но стоит иметь в виду, что после совершения сделки банк становится контрагентом и кредитором уже покупателя квартиры. Так что в каком-то смысле он становится даже противником покупателя. Поэтому не стоит исключать опасности ипотеки. Подводные камни есть буквально на каждом шагу.

В некоторых случаях банки изменяют условия предоставления ипотеки, чаще всего, в худшую для покупателя сторону. Они также могут потребовать погашения задолженности нынешнего владельца вместе с назначенными штрафами, которые накопились за период неуплаты взносов. Разумеется, банк вправе ставить такое условие, но непосредственно взыскивать с продавца эти штрафы и долги он не может даже после заключения сделки.

По этой причине не стоит соглашаться на это условие, пусть лучше сам владелец покроет свои долги либо нужно указать в сделке, что все задолженности предыдущего должника сохраняются за ним. В таком случае, если банк согласится на такое условие, то взыскивать будет с предыдущего должника, а покупатель может спокойно выплачивать оставшуюся часть ипотеки. Эти и другие опасные последствия нужно учитывать до подписания документов.

Способов защититься от банка на самом деле не так уж много:
  • можно постараться убедить сотрудника банка пойти на уступки;
  • можно обратиться в суд, чтобы ввести свои условия в договор.

По общему правилу гражданского законодательства стороны вправе обращаться в суд даже на этапе обсуждения условий сделки. Так что суд может вполне принудить банк включить то или иное условие из соглашения, если, конечно, доводы покупателя на суде будут достаточно убедительными.

Помощь профессионального юриста в данном случае не будет лишней. Разумеется, суд – это лишняя беготня, но не стоит забывать, что и ипотека – длительное обязательство. Так что стоит побегать, чтобы облегчить свои дальнейшие отношения с банком.

По этой причине лучше всего покупка квартиры в ипотеке, которая официально выставлена банком на продажу, а не инициирована нынешним владельцем.

Как правильно оформить сделку?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в гражданско-правовом порядке. Разумеется, оформляется сделка при участии банка. Это главная гарантия покупателя. Кроме того, если покупатель желает незамедлительно погасить остаток по кредиту, то вполне возможно, что банк сделает значительную скидку в пользу покупателя. Как это сделать?

Порядок действий следующий:
  1. Первым делом необходимо обезопасить деньги. Для этого нужно снять банковские ячейки: одну для погашения остатка кредита, другую для выплаты продавцу уже погашенной части.
  2. После того как деньги будут сохранены в ячейке, банк должен выдать соответствующий документ, удостоверяющий погашение кредита.
  3. Далее нужно заключить стандартное соглашение о купле-продаже с продавцом. Если продавец откажется продавать квартиру, то можно вернуться в банк и забрать деньги.
  4. В соглашении необходимо указать на штрафы, которые будут начислены в случае, если продавец откажется от сделки в последующем. Это послужит дополнительным стимулом для продавца, чтобы довести дело до конца.
  5. Соглашение необходимо подписывать в присутствии нотариуса и у него же заверить. Это является дополнительной гарантией для сторон соглашения.
  6. Последним действием является регистрации документа в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным собственником квартиры, а банк и продавец получат свои деньги из ячеек.

В случае замены должника (когда ипотека не погашается, а просто переносится на покупателя) сделка совершается довольно быстро. Банки сами могут предложить такой вариант в зависимости от платёжеспособности покупателя.

Большинство банков, чтобы продолжить получение выплат по мёртвым ипотекам, очень часто предлагают льготные условия замены должника в ипотечном кредитовании, что будет выгоднее для покупателя. Новый заёмщик только обрадует банк.

Самым эффективным способом обезопаситься является предварительный договор. Он ещё не предполагает никаких обязанностей по поводу квартиры, но уже гарантирует права сторон на заключение сделки. То есть продавец или банк уже не сможет без штрафных санкций и ущерба для себя отказаться от заключения сделки по ранее обговорённым условиям. Главное, приобретая жильё в ипотеке, не торопиться.

zhiloepravo.com

Ипотека под квартиру с завышением суммы в договоре

Здравствуйте, Сергей! Да, вы можете договориться с оценщиком и с продавцом о завышении суммы в договоре, но это незаконно, поэтому я об этом Вам не говорил…

А теперь по порядку.

Договорённость с продавцом. 

В вашей ситуации продавец должен получить больше денег от банка, чем стоит его квартира, и излишки отдать Вам. 

Во-первых, Вы должны быть уверены в том, что продавец это сделает, тут всё на честном слове, по договору продажи квартиры продавец получит деньги и в общем-то на этом всё может и закончиться.

Во-вторых, если у продавца возникают обязательства по уплате налогов с продажи квартиры,  налогов ему придётся платить больше, т.к. сумма в договоре будет выше и платить налог нужно будет именно с этой суммы. Опять же, вы можете эти излишние налоги компенсировать из своих денег.

Договорённость с оценщиком.

На самом деле оценщики могут немного завысить стоимость квартиры, сделав определённые фотографии и взяв определённые квартиры для сравнения (это всё будет в оценочном отчёте). Оценщики могут сделать это по вашей просьбе, но только в пределах реальных рыночных цен, большое завышение может вызвать подозрение, и при проверке такой оценщик просто может лишиться членства в СРО, которое стоит очень дорого. Поэтому рассчитывать на большое завышение я бы не стал…

Вы можете предварительно поговорить на эту тему с разными оценщиками, наверняка банк, который даёт вам ипотеку, имеет несколько аккредитованных оценщиков.

Ответственность.

Подделка рыночного отчёта, если она вскроется, скорее всего будет классифицированна по статье 327 УК РФ со всеми вытекающими последствиями…

В итоге.

Завышение суммы в договоре продажи квартиры возможно, но не большое, может быть это будет 5-10% от рыночной стоимости. Также вы должны быть уверены в надёжности продавца, а также в том, что продавец не будет платить налоги с продажи квартиры, иначе недоразумений не избежать.

На большее я бы не стал рассчитывать, т.к. это выходит за рамки закона и негативные последствия могут быть гораздо хуже, чем возможный выигрыш.

xn--b1amjkacdibdgpp9k.xn--p1ai

Сделки с завышением стоимости

Когда происходит завышение стоимости в сделке с недвижимостью?

Все чаще на практике клиенты стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой завысить цену в договоре купли-продажи на покупаемую недвижимость, обычно такую процедуру применяют при ипотечных сделках. Обычно у людей нет денег на первоначальный взноси они хотят купить недвижимость полностью на кредитные деньги.

Что делать, если нет первоначального взноса?

В связи с нестабильностью ситуации в нашей стране, многие банки, а вернее сказать, практически все, отказались от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Тем самым сподвигнув граждан к разным уловкам и изощрениям. Приведем пример: молодая семья с ребенком желает приобрести квартиру в ипотеку, посчитав свои доходы и расходы, они пришли к выводу, что купить квартиру в ипотеку им по силам. Но тут встает большой вопрос. Банк требует первоначальный взнос минимум 15%, которого к сожалению у молодой пары просто нет. Что же делать в подобной ситуации?

Как происходит на практике покупка квартиры без первоначального взноса. Завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и «фиктивная» оценка

Обычно такие клиенты ищут продавца квартиры, которая в собственности больше трех лет, договариваются о том, чтобы он им написал расписку в получении денег равную размерам первоначального взноса, а затем предоставляют ее в банк, подтверждая тем самым свой первоначальный взнос. Сотрудники банка знают о существовании таких сделок. Поэтому каждый уважающий себя банк имеет свои аккредитованные оценочные компании. Также в обязательном порядке «ипотечники» договариваются с оценочными компаниями, чтобы они сделали оценку по той цене, которая нужна им, а это значит, что в нашем случае цена за квартиру будет выше рынка на 15%. Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск. Ведь оценочных компаний множество, а «аккредитованных банком» — мало. Оценочные компании, аккредитованные банком очень гордятся этим, ведь их деятельность напрямую связана с ипотечными сделками и они не в коем случае не хотят «подмочить» свою репутацию. Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией — это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки. Банки обманывать нельзя — подведете оценочную компанию и останетесь без ипотеки, потеряв доверие банка.

Зачем рисковать продавцу и завышать стоимость квартиры. Законно — значит спокойно

Самый главный подвох в такой сделке состоит в том, что в основе своей рискует продавец. Как именно? Так как если сделка не состоится по вине продавца, то по фиктивной расписке он обязан вернуть деньги покупателю, которые на самом деле у него не брал. Конечно такое случается редко: продавец хочет продать, а покупатель купить, но если есть возможность избежать таких махинаций, то лучше ей воспользоваться. Существуют разные законные способы проведения подобных сделок, конечно они сложнее и требуют хорошей юридической подготовки, но зато риски сводятся практически к минимуму.

Наши юристы каждый день сталкиваются с ипотечными сделками, собрали большой практический опыт ведения подобных сделок. Поэтому, прежде чем совершать какие-то действия, в которых вы по меньшей мере не уверены, обратитесь к специалистам. Мы знаем как защитить и подстраховать наших клиентов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, исключить финансовые риски обеих сторон.

uslugi.arcada72.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта