Как определить стоимость квартиры – Как определить стоимость квартиры. Как самому определить цену квартиры, Как оценить квартиру, узнать стоимость недвижимости. Нижний Новгород

Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

Свободное функционирование рынка недвижимости и квартирного рынка как его части подразумевает независимость в принятии решений продавцом и покупателем при заключении ими сделок, что в масштабах всего рынка означает формирование цены конкретной сделки на основании общих законов спроса и предложения. Когда и продавец, и покупатель никем не принуждаются, а желают заключить сделку, ключевым является вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры на конкретный момент времени, не продешевить при продаже и не переплатить при покупке недвижимого имущества.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Под рыночной стоимостью квартиры понимается денежная сумма, которую в данный момент времени целесообразно покупателю заплатить, а продавцу получить за конкретный объект недвижимости, исходя из свободы в намерениях продавца и покупателя совершить эту сделку, при наличии у сторон достаточно полной информации об объекте сделки и сведений об общей ценовой ситуации на рынке.

Методы определения рыночной стоимости квартиры

К методам определения рыночной стоимости квартиры относятся следующие:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный метод определения рыночной стоимости базируется на анализе рынка и осуществляемых на нем сделок.

Для достоверного определения цены при сравнительном методе оценки рыночной стоимости необходимо наличие достаточно большого объема информации по совершающимся сделкам. Учитываться должны сделки по квартирам, параметры которых аналогичны или близко совпадают с оцениваемой квартирой.

Важно не путать информацию о предложении на рынке и цену сделок, так как они могут существенно различаться. Ориентироваться на ожидания продавцов (цену предложения) в качестве индикатора конъюнктуры рынка можно, но конечная сумма сделки зачастую отличается от той цены, которую изначально выставляет продавец.

При сравнительном анализе должны в обязательном порядке отбрасываться пограничные значения — наибольшие и наименьшие цены сделок, так как за ними могут стоять особые условия и обязательства, то есть нерыночные механизмы, повлиявшие на конечную цену подобных квартир.

Сравнительный метод имеет ряд ограничений, в том числе при оценке уникальных расположенных в престижных районах объектов.

Затратный метод предполагает оценку недвижимости с учетом понесенных ее продавцом затрат. Это могут быть как затраты на строительство объекта (на первичном рынке), так и затраты на совершенную ранее покупку квартиры и проведенный ремонт и отделку жилья продавцом (для вторичного рынка).

Затратный метод также не является универсальным, понесенные издержки на свободном рынке отнюдь не означают обязательств кого-либо за них платить. В рыночной экономике существует понятие морального износа избыточности, то есть снижения стоимости объекта за счет внесения избыточных изменений, как, например, качественный с использованием дорогостоящих технологий и материалов ремонт в ветхом фонде.

Доходный метод определения стоимости квартиры предполагает ее оценку как объекта инвестиций, когда квартира оценивается исходя из предполагаемых сумм получаемого от нее дохода и требуемых вложений.

Если приобретенное жилье будет сдаваться покупателем в наём для компенсации затрат на выплату кредита, на стоимость значительно повлияет доход, который можно будет извлечь из сдачи жилья. Объекты, сдача которых будет проблематичней, а получаемый доход ниже, будут иметь рыночную стоимость ниже более ликвидных в этом отношении объектов.

Задача адекватной оценки квартиры сводится к тому, как рассчитать рыночную стоимость квартиры с учетом элементов всех имеющихся методов и их важности.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Все параметры, учет которых в виде наценок и скидок к конечной стоимости жилья будет влиять на стоимость, можно подразделить на существенные и второстепенные, общие и индивидуальные.

К общим критериям оценки можно отнести следующие:

  • конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
  • типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
  • расположение жилья;
  • транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
  • экологическая обстановка;
  • городская инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Cущественными факторами, влияющими на то, как будет рассчитана рыночная стоимость квартиры, являются:

  • площадь квартиры, количество комнат;
  • этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
  • наличие лифта/лифтов;
  • стандартная или индивидуальная планировка;
  • техническое состояние, наличие современного ремонта;
  • соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
  • наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенными факторами принято считать наличие или отсутствие балкона или лоджии, высоту потолков, вид из окон дома. Все эти критерии, естественно, могут иметь большее индивидуальное значение для конкретного покупателя, чем некоторые из более существенных.

Вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры, сводится к тому, как с учетом всех критериев приблизительно оценить и сделать выводы о целесообразности приобретения или продажи данной квартиры по данной цене в настоящий момент.

Профессиональная оценка

В Российской Федерации существует законодательно разрешенная и регулируемая деятельность по независимой оценке объектов недвижимости. В этом случае определение стоимости проводят профессиональные оценщики, имеющие квалификационный сертификат и принадлежащие к одной из саморегулируемых организаций оценщиков. По итогам оценки клиенту на руки выдается документ, официально подтверждающий выводы оценки и определенную в ее ходе рыночную стоимость.












glavkniga.ru

Цена в квадрате. Зачем и как определить стоимость квартиры? | Цены и рынок | Недвижимость

Казалось бы, чего проще: хочешь продать квартиру — смотришь, почём на рынке аналогичные и назначаешь цену ниже находящихся рядом выставленных на продажу аналогов. Хочешь купить — прикидываешь свои возможности (и сколько сможешь занять у родственников и в банке). Но, оказывается, нынешний рынок требует более тщательного подхода. АиФ.ru разбирался в тонкостях оценки и торговли вторичным жильём.

Особенности кризисной торговли

Продажа и покупка в кризис (а на нашем рынке недвижимости кризис, что бы там ни говорили большевики) имеет свои особенности. Прежде всего — нынче «рынок покупателя»: предложение квартир резко превышает спрос на них.

«Людей, желающих купить квартиры, меньше не стало, но стало меньше тех, у кого есть деньги на такую покупку, — отмечает аналитик рынка недвижимости Ирина Лапина. — В то же время квартира, даже не единственная — не то имущество, которое собственник будет продавать за бесценок (в противном случае с квартирой, скорее всего, что-то нечисто). Плюс — инерция мышления: не только москвичи, но все россияне давно привыкли к росту рынка и высоким ценам на недвижимость, поэтому не спешат их сбавлять, а наоборот старательно завышают. Таким образом, заявленная в объявлениях цена сегодня зачастую не соответствует ни ситуации, ни реальным сделкам. Ожидания продавцов могут превышать реальные цены сделок аж на 40%».

Риэлторы любят повторять, что «самый надежный способ оценить свою недвижимость — обратиться к профессионалам». Это, безусловно, самый надежный способ пополнения кошелька профессионалов. Собственник же получит, в лучшем случае среднюю цифру чужих «хотелок», в худшем же — минимальную цену вашей недвижимости: риэлтору глубоко плевать на ваши интересы, его задача быстрее вывести клиента на сделку и получить комиссионные (а с минимальной ценой это проще всего).

Те же профессионалы признают, что при нынешнем развитии интернета риэлторы — паразиты рынка. Ведь информация о выставленных на продажу квартирах сегодня доступна любому человеку, а с проверкой недвижимости и контрагентов лучше справляются юристы. Если же вам необходим документ с оценкой квартиры — например, для пересмотра завышенной кадастровой стоимости — то лучше вызвать оценщика. Но только если нужен документ — потому что оценщики тоже далеки от нужд и интересов продавцов и покупателей.

Метр метру рознь

Так как же объективно оценить квартиру — чтобы продажа не превращалась в бесконечную «мыльную оперу», но при этом и не потерять свое? «Вам крупно повезло, если в вашем доме продается похожая квартира или даже несколько», — пишут риэлторы. Не читайте заведомую чушь набивающих себе цену «профессионалов»: информация о продажах во всех аналогичных домах, в том числе и том, в котором вы живете, при сегодняшнем развитии интернета, сервисов по недвижимости и социальных сетей доступна всем и таких квартир очень много! И вы наверняка найдете аналог вашей — скорее всего, не один. Чтобы лучше рассчитать цену, стоит обзвонить хотя бы три отобранных квартиры. Выбирайте одинаковые с вашей по местоположению (транспортной доступности, социальному благополучию района, расстоянию от дома до поликлиники, школы, детсада и крупного магазина), метражу, в домах такого же типа (так, сравнение монолита с панелью будет некорректным) и того же (плюс-минус 2-3 г.) года постройки. И задайте продавцам один вопрос: «Торг уместен?» Можно даже поторговаться минут пять. Потом выведите среднюю арифметическую. Если даже вам за время разговора не выразили готовность предоставить скидку (по телефону конкретные цифры обычно не называют), все равно смело отнимайте от вашей цифры 15%. Такова сегодня наименьшая скидка, которую вынуждены предоставлять практически все продавцы.

Далее можно использовать «риэлторскую методичку» и скорректировать цену вверх или вниз, учитывая некоторые факторы. Первый и последний этажи традиционно дешевле на 7-10% — причём даже наличие технического этажа над вашей квартирой сегодня от этого не спасет. Балкон добавит 3% (большая лоджия — все 5%).

«Стоимость вашего ремонта в цену закладывать нельзя — никто за него платить не будет, — считает И. Лапина. — Однако отремонтированную квартиру сегодня продать легче (и чем выше качество ремонта, тем жильё ликвиднее). Дело в том, что нынешний покупатель как раз ищет, на чём бы сэкономить — поэтому квартира, которую можно какое-то время не ремонтировать, его безусловно заинтересует в первую очередь. Если вы продавец, то ни в коем случае не прогоняйте ипотечников — сегодня и они на вес золота».

По той же методике стоит оценивать не только ту квартиру, которую вы хотите продать, но и ту, которую вы хотите купить. Знание цены даёт уверенность и помогает отстаивать свои интересы — а их за вас не будет отстаивать никакой риэлтор.

www.aif.ru

Как определить стоимость квартиры. Как самому определить цену квартиры, Как оценить квартиру, узнать стоимость недвижимости. Нижний Новгород

Определение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.

Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».

Такой метод
является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой
недвижимости.

Вы
сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям
на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее
схожие с вашей квартирой. Для формирования цены, необходимо учитывать все
моменты, о которых написано ниже.

Из выставленных на продажу квартир, выбираем наиболее схожие варианты с вашей квартирой, по перечисленным ниже параметрам.

  • Место нахождение: в том же районе, квартале, улице, доме.
  • Расположение квартиры:
    этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры
    в доме, вид из окна так-же очень важен.
  • Тип строения: материал стен, год постройки, (сталинка, хрущевка, современная планировка, малогабаритная квартира, стандартная, брежневка, и т.д.)
  • Площадь квартиры: количество комнат, общая, жилая, кухня, ванная комната, туалет, балкон, лоджия, другие помещения.
  • Состояние квартиры:
    требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации —
    (трубы,, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое
    влияет на цену квартиры.

Другой важный критерий, «сравнительного метода» оценки недвижимости — цена за квадратный метр площади недвижимости. Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра , нужно разделить стоимость продажи на квадратные метры площади, аналогичной недвижимости. При этом не забывайте сравнить характеристики объекта в целом.

После
выбора максимально похожих вариантов, вам необходимо
обратить внимание на состояние каждой квартиры. Состояние квартиры
играет огромную роль в формировании цены. От качества строительных материалов, строительных работ зависит стоимость ремонта квартиры. Но иногда бывает так, что дорогостоящий ремонт квартиры, при её продаже с трудом окупает затраченные средства.

Обратите внимание на сроки продажи квартир…

За какой срок продали данную квартиру, и по какой
конечной цене её «отдали». (Предлагали по одной цене,
продали дороже или дешевле.)

Полученный
список квартир покажет, сколько у вас конкурентов, как долго они
продают свои квартиры есть ли спрос и какой,- на данный вид жилья. Все
эти выводы отразятся на стоимости вашей квартиры.

Профессиональная, независимая оценка квартиры.

Покупатель.

Решение о покупке квартиры, покупатель принимает исходя из выбора лучшего предложения на рынке.
Но не стоит забывать, что покупатель принимает своё решение о покупке квартиры, под действием эмоций…
Вы можете повлиять на эмоции потенциального покупателя различными приёмами.

Определить стоимость аренды.

Определение рыночной стоимости квартиры.

В большинстве случаев, в стоимость квартиры входит комиссия агентства недвижимости. Как правило, комиссия за риэлторские услуги, составляет 1 — 5% от стоимости  недвижимости.

У разных агентств недвижимости цена может  отличатся, но большинство из них стараются не выделятся. Редкие агентства по недвижимости и риэлторы пользуются фиксированной ценой комиссии.
На размер комиссии, может влиять сложность сделки.

По цене ниже рыночной стоимости, квартиру вы сможете продать быстро. Но есть ли смысл? По завышенной цене вы будете продавать очень долго. Можно дождаться момента, когда вашу стоимость съест инфляция или рост на рынке недвижимости достигнет запрашиваемой цены. Если на рынке недвижимости выставлено в продажу несколько аналогичных квартир как ваша, найти покупателя, желающего купить квартиру выше рыночной цены будет сложно, практически невозможно.

Обычно, продавец
с завышенной ценой на квартиру, помогает продавать выгодно и
быстро другим участникам рынка так называемым «конкурентам», с аналогичными квартирами.

Если у вас в процессе продажи квартиры появится сосед с завышенной ценой на свою квартиру, это пойдет вам только на пользу.

В 99% случаев, в стоимость недвижимости заложена определенная сумма на торг.

Срочные продажи квартир встречаются реже. Обычно для быстрого привлечения потенциального покупателя, «продавец» немного снижает стоимость квартиры.

Квартиры требующие ремонта, теряют в цене и стоят дешевле квартир с ремонтом.

В любом случае, покупатель, отдаст свое предпочтение самому выгодному на его взгляд варианту, по цене и качеству.

Опираясь
на все описанные
моменты, вы сможете определить «рыночную стоимость» вашей
квартиры. Если же у вас возникнут вопросы, на любой стадии вы
всегда сможете довести дело до конца, обратившись к нам за помощью. Мы
поможем вам выгодно продать и купить недвижимость в Нижнем Новгороде.

Стоимость недвижимости — это лишь один пункт в договоре. При сделке с недвижимостью, по мимо стоимости недвижимости, рассматриваются и другие не менее важные моменты. Иногда их просто упускают.

Независимая оценка недвижимости
Стоимость услуг по оценке недвижимости


Риэлторские услуги
Главная


proffrealtor.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта