Как проверить строительную компанию на надежность – Как проверить строительную компанию на надежность. Как дольщику избежать обмана: способы проверки надёжности застройщика

Содержание

Как проверить застройщика на надежность

Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков – непосредственных участников российского стройкомплекса.

Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.

Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика.  Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса — узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ.  Главное — исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!

Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.

  • Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
  • Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
  • Несоблюдение застройщиком ФЗ
  • Невыполнение сроков, обязательств
  • Финансовая характеристика деятельности застройщика
  • Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
  • Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
  • «Слабости» проекта — возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
  • Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
  • Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
  • Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса

Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.

Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут «сёрфить», умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя. Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» «Бюро», Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачив

mestoprozhivaniya.ru

Как проверить надежность застройщика?

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность  за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее. Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому  подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности. Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к  потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов. Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.

Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.

6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?

8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.

При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Мы не случайно сделали акцент на детализации описаний недостатков объектов, но критически относиться и к прочим особенностям сообщений покупателей: изучая их отзывы, надо помнить, что значительная часть данной информации (в основном положительной, разумеется) пишется сотрудниками самих строительных компаний либо заказывается ими у профессионалов.

Поэтому к комментариям вроде «Мы полгода назад въехали, и тут все отлично» стоит относиться с подозрением: невелика вероятность того, что человек, у которого все хорошо, спустя полгода вообще вспомнит о существовании каких-либо форумов или прочих интернет-площадок. Полное отсутствие недостатков у жилого объекта при этом также вызывает некоторые сомнения.

10. Соотношение «цена-качество»

Все вышеприведенные параметры надежности застройщика надо изучать именно в комплексе: те или иные недостатки есть у всех, надо понять, как они влияют на цену конкретного жилого объекта.

Для этого можно посмотреть средние цены на подобные объекты в том же районе и сравнить их с предлагаемыми данным застройщиком. Если при всех выявленных недостатках стоимость объекта все равно кажется слишком заниженной – это может говорить о наличии каких-то еще недостатков, а потому, как минимум, поиск информации стоит продолжить.

www.cian.ru

Проверка застройщика – как определить благонадежность строительной компании

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах. Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика  необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик. Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2017 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика. При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя. Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков, где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

 

help-ddu.ru

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика :: Жилье :: РБК Недвижимость

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Фото: Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Судебные разбирательства

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)  

realty.rbc.ru

Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г.

В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить юридическое лицо на платежеспособность. Это пригодится и тому, кто уже заключил договор с тем или иным юридическим лицом, и тому, кто собирается подать на должника в суд.

Ведь большое количество решений не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд или нет. 

Указанная инструкция будет полезной и тому, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.

Также вы можете заказать проверку застройщика в нашей компании.

В результате проверки застройщика мы предоставляем вам отчет, произведенный по нашей полной методике проверки застройщика.

Пример отчета о полной проверке застройщика можно посмотреть здесь: «ЖК «Тушино-2018″.

Вы также можете ознакомиться с застройщиками, которые мы уже проверили, а также с нашим Анти ТОП застройщиков 2016.

Стоимость проверки здесь.

Как это бывает на практике  (из опыта одного из дольщиков):

Существует раскрученный бренд, назовём его  «ГК Строим быстро», и в эту ГК входят ООО  «Ромашка», ООО  «Гиблое дело», ООО  «Строим плохо». На сайте компании  «ГК Строим быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то из знакомых покупал у них квартиру когда-то. В итоге, вы решаете заключить договор с  «ГК Строим быстро». В официальном офисе, где красуются надписи  «ГК Строим быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом  «ГК Строим быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то запрещенное, что-то такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с  «ГК Строим быстро», а с ООО  «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО  «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж  «ГК Строим быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает искать информацию в интернете по Застройщику, находит форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.

Итак, начнем.

Признаки неблагонадежной компании:

  1. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
  2. Компания часто судится.
  3. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
  4. Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
  5. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.

 

Как проверить компанию на платежеспособность.

Выписка из ЕГРЮЛ.

Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.

 http://egrul.nalog.ru/ 

 

Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.

 

В выписке из ЕГРЮЛ нас интересует ИНН директора, он нам далее пригодится.
 

Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно и на нам «висят» многочисленные компании, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК  (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.

 

Сведения о генеральном директоре выглядят так:

ИНН директора присутствует не во всех выписках  (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.

Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.

Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.

Сдает компания налоговую декларацию или нет.

Проверить, сдает компания налоговую отчетность или нет, можно на сайте налоговой здесь: https://service.nalog.ru/zd.do.

Если не сдает, то вывод простой — ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно, компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.

Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак?

Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.

 

Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.

На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.

https://kontur.ru/focus

Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.

Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.

Важно правильно определить застройщика и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположным.

Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке  «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит, компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?

Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то  входили в неё и имеют темную историю такую, как недостроенный дом или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица. 

 

Проверяем директора на номинальность.

Номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут «висеть» долги или какая-либо уголовная ответственность.

Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы узнали в выписке ЕГРЮЛ.

Далее заходим на сайт: https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru, вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.

 

Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержаться.

Анализ судебной работы компании.

Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru    http://www.1cont.ru/,   http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/

Вводим название компании и нажимаем пуск.

Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит, что компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой  «Б» Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.

Незакрытые долги компании.

На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.

Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.

Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится за компанией. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг может висеть на компании продолжительное время.

Как еще можно проверить компанию.

Проверить сайт компании.

Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим: http://www.cy-pr.com/

Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выборку. В выборке нам интересна дата создания сайта и владелец сайта, то есть на кого сайт зарегистрирован. К примеру, если сайт создан в 2017 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2018 г., то спросите себя: сколько компаний было у данных лиц за период с 2017 по 2018 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет, если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо, которое вы проверяете. Но если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ, то это не всегда плохо. Сайт часто зарегистрирован у Интернет провайдера или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если, к примеру, проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Самым достоверным критерием при оценке компании – высокая посещаемость сайта, это говорит о том, что поисковые системы любят этот сайт, а это может говорить о серьезности компании, наличии хорошего бюджета на интернет маркетинг. А хороший бюджет может быть только в компаниях с продуманными бизнес процессами. У компании однодневки, как правило, и сайт появляется в поиске только в рекламной выдаче. Выбирая компанию в интернете ориентируйтесь на естественную выдачу. Поисковые системы за вас сделают первичный отбор сайта. В настоящий момент поисковые системы оценивают сайты по многочисленным критериям, в совокупности более 1000 показателей, включая такие: имеет ли компания офис, указаны ли реквизиты, присутствует ли телефон и.т.д. Одним из важнейших показателей является оценка поведения предыдущих пользователей. Допустим вы ищете: юриста по взысканию неустойки с застройщика через Арбитраж? Выписали себе список компаний сходили к ним на прием в итоге вам что-то не понравилось и через какое-то время вы вернулись к поиску с тем же самым запросом. В итоге ваш выбор пал на компанию номер два. Подобное поведение стало характерным для большинства пользователей, в итоге поисковые системы стали сайт компании №2 лучше ранжировать.  Невозможно закрепится в естественной выдаче компаниям, которые некачественно оказывают ту или иную услугу. Это долго и дорого, компании однодневки так не работают. Подобного ранжирования не происходит с сайтами, которые появляются в выдаче с помощью рекламы. Хотите получать качественные услуги, товары, выбирайте сайты из естественной выдачи. За вас это ранее уже сделали поисковые роботы и пользователи, присоединяйтесь к выбору большинства! Необходимо понимать какие сайты выводятся в поиске с помощью естественной выдачи, а какие с помощью рекламы.

В топе как правило закрепляются компании лидеры рынка. 

Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.

На этом коммерческом сайте: http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.


Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.

Группа компаний.

Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное юр. лицо без активов. В таком случае бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.

Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.

Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.

Как правило, все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании, которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас, им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.

 

Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые, покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. Стоимость наших услуг смотрите здесь.

Первая часть статьи «Как самостоятельно проверить Застройщика» здесь.

Читайте далее и вы узнаете, как обманывают риелторы при покупке квартиры в новостройке.

Юридическое сопровождение сделок по покупке квартиры на вторичном рынке.

Заключая с нами договор, вы получаете гарантию на юридическую чистоту сделки.

Как самостоятельно оформить собственность в новостройке в 2014 г.?

Невозможность исполнения решения суда по взысканию неустойки с застройщика.

Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ  (Инструкция к применению).

Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

По предварительному договору купли-продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ?

Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний.

www.s-u-d.ru

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Как проверить застройщика, выбрать строительную компанию, когда на рынке недвижимости огромное изобилие рекламы. Чтобы не вложить средства в мошеннические схемы, необходимо ориентироваться в специфике деятельности, обладать юридическими знаниями. Перед подписанием ДДУ предстоит изучить список застройщиков, которые занимаются строительной деятельностью в интересующем районе. Инспекторы из общества защиты прав обманутых дольщиков вывели пункты и нюансы, которые могут быть ориентиром при выборе строительной компании.

Вопросы, которые нужно задать застройщику для проверки

Проверка, изучение застройщика – это обязательное действие для гражданина, который желает участвовать в строительстве. Собрав все сведения о девелопере и просмотрев интернет-ресурсы, можно получить исчерпывающую информацию о строительной компании и быть уверенным в будущей сделке. Ипотека может оформляться по договору долевого строительства, для этого нужно заполнить документы и заключить новые соглашения.

Юридические компании, которые занимаются делами строительства, рекомендуют интересоваться такими особенно важными аспектами:

  1. Чей земельный участок отведён под строительство. Строительная компания перед началом своей деятельности собирает все нужные бумаги, справки и разрешения. Только по наличию всей документации начинается возведение объекта. Каждый желающий участвовать в стройке имеет право потребовать от представителя компании всю документацию. Только удостоверившись в правомерности, легитимности документов можно начинать подготовку сделки.
  2. Проектная декларация, которая заверена и имеет разрешение важная составляющая долевого строительства. Важно наличие не только проекта, но и его соответствие инфраструктуре района, окружающим условиям. Обращать внимание нужно на компанию, которая составляла проект, наличие сертификата и проектной лицензии обязательно. Заниматься составлением проекта должны квалифицированные инженеры, строители.
  3. Финансирование строительства, информация находится в рейтинге недвижимости банков. Данные сведения публичные их может увидеть каждый гражданин. Строительная компания имеет схемы привлечённых денежных средств, которые способны указать на важную информацию. Схемы могут указывать на то, что деньги, которые вложили инвесторы, будут потрачены на возведение дома.

Строительная компания в лице представителя может предложить заключить сделку и продать имущественные права на жильё. Это мошенническая схема, застройщик продаёт права на квартиру, которой не существует, поэтому одни и те же квадратные метры могут быть проданы сразу же нескольким гражданам. Суд не может признать данную сделку состоявшейся, достроенный объект не является гарантией имущества.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры, обязательный этап при заключении ДДУ. Информация о застройщике должна быть доступной, прозрачной и юридически подтверждённой. Наличие всей документации, ответы на все вопросы заинтересованных граждан указывает на добросовестность и гарантии строительной компании.

Личная беседа с застройщиком или представителем строительной компании расставит все неточности, позволит заключить договор по нормативным правилам и законодательству.

Документация застройщика, реальные сроки строительства

Наличие документации обязательно, по первому запросу от дольщика застройщик предоставляет общий перечень документов, сюда входят все бумаги, справки, разрешения. Сроки строительства указывают в документах договора. В действительности указанная дата неокончательная, её срок всегда переносят, из-за неоконченных работ.

За строительством необходимо следить, если застройщик переносит сроки, должны быть объяснены причины такого решения. Информация от строительной компании должна совпадать со сведениями из регистрационной палаты.

Участник строительства может ознакомиться с такими бумагами:

  • документы учредителя компании;
  • подтверждающая документация на собственность земли для строительства;
  • одобрение экспертизы государственными органами;
  • разрешение на возведение объекта недвижимости;
  • лицензия.

Проектную документацию можно изучить в домашних условиях взяв копии договора на руки. Вся документация застройщика должна храниться у него и по первому требованию быть предъявленной инвесторам. Задолженности за предыдущие объекты строительства должны насторожить инвестора.

Строительная компания собирает справки и документы, что предусмотрены законодательством. В статьях 214-ФЗ предусмотрены варианты составления ценных бумаг. Следуя правовым нормативам, сделка заключается с правильным контекстом, учитываются пункты законодательства.

Срок строительных работ изменяется, застройщики делают обманный манёвр, устанавливают неправильные даты. На протяжении возведения здания застройщик меняет конечную дату. Для изменения любого пункта договора необходимо составить соглашение на основании положительного согласия обеих сторон.

Как оградить себя от мошеннических схем?

Мошенники встречаются и среди застройщиков. Наиболее популярные схемы, это привлечение денежных средств, без вложения их в строительство.

Распространённые методы мошенничества:

  • перепродажа имущественных прав на один и тот же объект;
  • несоблюдение срока окончания строительства;
  • нельзя ввести в эксплуатацию здание из-за несоблюдения нормативов;
  • нарушения доставки материала, изменения стоимости.

Список незакрытый, мошенники каждый раз придумывают новые и более изощрённые схемы обмана.

Строительство многоэтажного дома – это объёмный и трудоёмкий процесс, который требует привлечения различных служб, организаций. Изменение конечного срока строительства не всегда прихоть самой строительной компании, на такое решение может влиять внешний фактор.

Рекомендуем ознакомиться:

Для возведения дома заключаются контракты с компаниями, по доставке строительного материала, которые могут подвести со своевременной подачей нужных материалов. Внешние работы требуют хорошей погоды, этот фактор не зависит от человека.

Если стройка происходит на кредитные средства, то ожидать транш можно достаточно долго, финансовые учреждения не стабильны, что откладывает завершение объекта на неопределённый срок.

Как проверить деятельность застройщика на надёжность, аспект, интересующий многих вкладчиков. К сожалению, не все нюансы этой деятельности зависят от строительной компании. Окончание работ требует совместной деятельности многих инстанций и проверок. Возможны ситуации, когда достроенный объект не отвечает требованиям кадастровой организации. Для устранения неточностей требуется время, которое вписывается в договор.

Скрытые ловушки в договорах

Договоры составляются с максимальным перечнем ответственности для дольщика, но при этом ответственность застройщика практически не учитывается. Перед подписанием документов, следует чётко обозначить обязательства застройщика и вписать их в соглашение. Участник стройки также внимательно изучает документ на тему своих обязанностей перед застройщиком. Договор может включать дополнительные условия и сроки выполнения.

Договор – это основной документ при заключении сделки, который отображает весь процесс строительства, окончания робот и поле обязательств каждой из сторон.

В ДДУ должны иметься такие пункты:

  1. Полная информация о квадратных метрах по договору, этаж, планировка, общая площадь жилья, установленная цена на один квадратный метр.
  2. Точные временные рамки окончания работ по строительству, передачи в пользование. Срок может быть указан в пределах одного квартала.
  3. Полное описание планировки квартиры, графические схемы, изображения.
  4. Чётко сформулированные пункты обязательств застройщика, меры взысканий со строительной компании за невыполнение обязательств, нарушение сроков.
  5. Дополнительные нюансы, аспекты, которые могут возникнуть.
  6. Инвестирование описывается отдельными пунктами, где указывают срок оплаты, размер платежа, этапы процесса.
  7. Список всей документации, которая используется застройщиком в строительстве.
  8. Личные сведения, реквизиты обеих сторон сделки, срок действительности сделки.

Не зная юридической базы, можно попасть в ловушку к мошенникам или недобросовестным застройщикам, которые обманным манёвром пытаются скрыть свои схемы в пунктах договора. Подписывая документ, следует чётко определить свои обязательства, а также деятельность, обязанность компании застройщика.

Договор долевого строительства следует заключать только с юридическим лицом, на чьё имя оформлена, лицензия и разрешение на строительство. Некоторые застройщики, собрав инвестиции, объявляют о банкротстве, чтобы присвоить себе чужие средства.

Обман при продаже прав на собственность

Дольщики вкладывают свои средства в недвижимость, которой ещё не существует, конечно же, это риск. Действительная сделка по покупке квартиры, может быть только тогда, когда объект полностью готов к эксплуатации. Покупатель самостоятельно регистрирует своё жильё в Росреестре.

При заключении ДДУ участник стройки приобретает право на приобретение жилья по окончании строительных работ.

Механизм продажи права:

  • заключение предварительного договора о купле-продаже объекта;
  • продажа облигаций строительной компании, в дальнейшем их погашение площадью выбранной квартиры;
  • оформляется имущественное право на приобретение квартиры;
  • покупка имущественных прав производиться через фонд финансирования возведения указанного объекта.

Каждый из вариантов может встречаться в сделке, все они имеют особенности, нормативную базу. Особенность заключается в специфике договора, что за свои инвестиции дольщик приобретает права требовать своё жильё в будущем при невыполнении обязательств застройщиком. Подписывая договор нет 100% гарантии на завершение объекта и введение его в эксплуатацию.

Каждый вкладчик долевой постройки здания обязан проверять все возможные аспекты сделки. Мошенники выигрывают за счёт юридической неграмотности многих участников стройки.

Долевое строительство предполагает покупку права на возводимое жильё в новостройке. В личное пользование квартира переходит после окончания всех работ и введения объекта в эксплуатацию.

Покупка таунхауса или другого масштабного объекта недвижимости предполагает оформление какой-либо части общей площади жилья. В таком случае участник стройки является совладельцем имущества. Такая ситуация довольно щепетильная, для проведения каких-либо процедур, юридических процессов, необходимо согласие всех сторон, собственников.

Оформление права собственности

Возможные риски могут поджидать на покупателя и во время оформления права собственности на квартиру. К основному договору могут прилагаться дополнительные бумаги, которые обязуют покупателя оплачивать счета по отоплению, но в указанный период ещё не проживать в квартире. Все дополнительные нюансы нужно узнавать до подписания основного договора.

Чётко обозначить время, в течение которого будет проведено оформление права собственности. Действуя последовательно можно предотвратить многие неприятные ситуации. Последовательность действий поможет разобраться во всех тонкостях дела. Если подписание документа вызывает сомнения, то консультация юриста поможет разобраться.

Окончание строительных работ – это ввод здания в эксплуатацию.

Рекомендуем ознакомиться:

Процесс поэтапный и предполагает такие действия:

Инспектора из БТИ проводят замеры, по результатам которых должен совершиться полный расчёт за квартиру.

  1. Собственник может ознакомиться с жильём, процесс происходит с представителем строительной фирмы, после окончания осмотра заключается документ, который подтверждает или опровергает конечный результат.
  2. Департамент продаж – организация, в которой обе стороны подписывают документ приёма-передачи недвижимости в собственность.
  3. Производится оплата всех коммунальных платежей, составляется договор на пользование с представителем управляющей компании.
  4. Собственник полностью вступает в свои права, получает ключи от новой квартиры.

Выполнять действия стоит в указанном порядке, пропускать какие-либо этапы не стоит, так как есть вероятность упустить важные моменты договора.

Схема вступления в собственность происходит по этим этапам, только если дольщик довольный конечным результатом, в обратном случае ждут дополнительные разбирательства.

Частые случаи, когда участник строительства перед возведением объекта видел один проект, а по окончании получился другой результат. Тогда никто не вправе требовать деньги от участников.

Возможна и переуступка прав при оформлении ДДУ в таком случае новый хозяин имеет все права и обязательства, как участника сделки.

Выявление дефектов недвижимости

Как можно проверить застройщика на надёжность при покупке квартиры – через интернет, читая отзывы. Важная информация специалисты утверждают, что при оформлении права собственности на новую квартиру важно всё. Нельзя расписываться в документе, если имеются какие-либо недочёты в жилье. Может отличаться площадь квартиры, в меньшую сторону. Если покупатель согласен с таким фактом, то застройщик должен сделать перерасчёт в пользу дольщика.

При первичном осмотре составляется акт дефектов, несоответствий – все недочёты вписываются в документ. После чего инспектор анализирует проект, который был изначально предложенный покупателю перед стройкой с конечным результатом.

Следует обратить внимание на такие пункты:

  • качество установленных окон, дверей, радиаторов;
  • отсутствие протечек воды, застекления балконов;
  • качество пола, потолка;
  • звукоизоляция стен;
  • качество законченной работы.

Если покупатель забирает квартиру без отделки, то такое жильё также нуждается в тщательном изучении, на предмет наличия трещин, неровностей на поверхностях. Наличие отделочных работ оговаривается на начальном этапе строительства, все пункты фиксируются обеими сторонами, подтверждаются подписями.

Надёжность построенного объекта проверяется специально созданной государственной комиссией, после чего собственник лично проверяет свою квартиру и сопоставляет все пункты в договоре. Покупка квартиры – это важный шаг, нельзя спешить при оформлении права собственности. После подписания документа невозможно доказать наличие изъяна в принятой квартире.

Качество стен должно соответствовать всем нормативам, они нуждаются во внимании, ведь по состоянию стен можно судить обо всей стройке.

Водопровод, электрическая проводка и сантехника, также должны быть изучены. Осмотр перед приёмкой, это право каждого собственника, для точности дела можно совершать проверку вместе с приложением к основному договору. Указанный документ содержит все сведения об обделке квартиры. Если пункты не совпадают, то дольщик имеет полное право не подписывать акт передачи до выполнения всех пунктов по договору.

Что делать при наличии изъянов?

Дефективная ведомость не имеет единого образца, претензии вносятся в дополнительный акт или журнал для претензий. Приобретение квартиры в новостройке может состояться только после заключения акта согласия. Обнаружив дефект, покупатель не заселяется в жильё. Оформляется акт на устранение неполадок, застройщик на такую деятельность имеет около 45 дней. Срок может оговариваться обеими сторонами, всё зависит от масштабов дефектов. Ведомость дефектов также является документом, но он не выступает актом приёма-передачи жилья. Сделку можно завершить только после устранения всех недочётов.

Возможны ситуации, когда застройщик отказывается устранять дефекты, тогда дело передают в суд, разбирательство может затянуться.

Выделяют такие варианты решения проблемы:

  1. Участник стройки, которого не устраивает конечный результат, оформляет дефектную ведомость, её обязан подписать застройщик, тем самым дав согласие на устранение всех неточностей. Заключать такую сделку можно, но строительная компания может оттягивать время ждать окончания гарантии, после истечения данного времени сложно доказать свою правоту дольщику.
  2. Если застройщик не подписывает акт, то гражданин нанимает независимого технического эксперта для установки точного заключения по квартире. По результатам профессионального анализа выдаётся бумага с учётом всех неточностей, с документом можно обратиться в суд, строительная компания, чтобы не испортить своё имя может согласиться на сделку.
  3. Дольщик подписывает акт дефектов, после чего самостоятельно устранить недочёты. Покупатель квартиры потребует возмещения всех затрат. Для этого нужно собирать все чеки, квитанции. После окончания работ строительная компания должна возместить расходы.
  4. Можно принять квартиру с неточностями, но договориться с застройщиком о снижении цены.

Если при приёмке жилья были зафиксированы дефекты, которые невозможно устранить то участник строительства имеет право отказаться от квартиры и расторгнуть ДДУ. В таком случае застройщик обязуется возместить расходы.

Как можно проверить строительную компанию и готовый объект на надёжность? Для этого следует собирать сведения о застройщике и его строительных объектах. При нарушении дольщик имеет право обратиться в прокуратуру, для защиты. Заключать ДДУ можно только с надёжным застройщиком, у которого репутация на рынке недвижимости и отзывы довольных покупателей.

zhiloepravo.com

Как проверить застройщика на надежность. Документы при покупке в ипотеку ⚖

Выбор застройщика – ответственный шаг для людей, желающих приобрести квартиру.

От того, насколько надежной будет компания, зависит получение вами желанной жилплощади, соблюдение всех сроков, требований, нормативных документов и договоров.

Так вы будете избавлены от головной боли, сможете в оговоренный день получить ключи и заселиться в качественно построенный дом.

На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика

Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.

Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.

Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.

На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.

Какие документы застройщика нужно проверить

Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.

Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.

Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.

Читайте также: «Что нужно знать при покупке квартиры?»

Какие документы проверить у застройщика новостройки

Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.

Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройка возведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.

Читайте также: «Документы для регистрации ДДУ«

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:

  • Репутацию фирмы-строителя;
  • Подведение коммуникаций к жилому дому;
  • Адекватность цен на жилье;
  • Количество заказов у компании должно быть большим;
  • Документация в порядке;
  • Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
  • Компания не была замешана в судебных разбирательствах.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — http://www.arbitr.ru

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.

Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.

Особенности проверки застройщика в городе Москва

Москомстройинвест призывает людей, желающих совершить покупку в Москве к заключению договоров долевого участия. Они регистрируются, позволяют избежать мошенничества, а наиболее надежными были признаны компании, работающие по 214 Федеральному Закону.

В городе Москва проверенные застройщики вносятся в единый перечень. Сюда относят только те компании, у кого нет серьезных нарушений, и которые предоставили отчетность.

Проверенные застройщики Москвы

В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.

Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.

Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.

pro-ddu.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта