Материнский капитал и переуступка – Покупка квартиры в новостройке с использованием маткапитала — запись пользователя ❅ NADYA ❅Наращивание ресниц /архитектура бровей (id1706993) в сообществе Квартирный вопрос в категории Материнский капитал на недвижимость

Содержание

Материнский капитал по переуступке

Я оформила сделку по уступке права в новостройке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Предмет сделки квартира, сразу оформила собственность по 1/3 доле на себя и двоих детей, муж умер. Получила отказ в пенсионном фонде по причине покупки по уступке от физического лица, что можно по ДДУ купить только у застройщика как у юрлица. Уступки в законе нет. Посмотрела судебную практику и пришла к выводу, что можно так купить квартиру с использованием маткапитала. Суды выигрывают, это не противоречит. Единственное только к сожалению через суд. Одно только смущает, по практике люди оформляют после сдачи дома собственность (хотя интересно как? ведь по факту сумма до конца не погашена перед продавцом), а потом идут за капиталом.У меня дом еще не сдан и даже после сдачи дома я по факту не расплатилась, так как капитал продавцу не перечислен. Могу ли я на стадии до сдачи дома получить, вернее суд обяжет перечислить продавцу средства маткапитала?

Для начала вам стоит ознакомится с нашим материалом «Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости». Эти правила применяются и для договоров перемены лиц в обязательстве (уступки). 

В Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862  «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» действительно не упоминается договор уступки права требования (цессии). Вместе с тем, п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» содержит перечень сделок, на которые могут направляться денежные средства материнского капитала:   на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

Поэтому вы либо используете судебный порядок для решения вашего вопроса, либо договоритесь с застройщиком о расторжении договора участия в долевом строительстве и заключении прямого договора участия в долевом строительстве на вас. Первый вариант может занять много времени, второй вариант зависит от желания застройщика помочь вам. Застройщик не обязан участвовать в этом мероприятии, т.к. он уже заключил сделку. Пояснения с вашей стороны ситуации застройщику могут помочь вам в решении этого вопроса.

www.lawnow.ru

Покупка квартиры по переуступке

Покупка квартиры, которая не была передана застройщиком в право собственности вполне популярное действие.

Чаще всего, у застройщика еще самого не имеется права собственности на этот объект строительства. Поэтому, при покупке таких квартир, следует опасаться обмана, и, в первую очередь, ознакомиться с этой сферой и порядком приобретения. Это значительно упростит Вам жизнь, и не сделает жертвой.

Существует ли опасность и риск, в случае покупки квартиры по переуступке?

В этой статье Вы узнаете об этом, мы попробуем ответить на все интересующие вопросы, разобрать детально все нюансы.

Как правило, квартиры по переуступке продают инвесторы, которые ранее купили квартиры, на первичном этапе их строительства, для того, чтобы потом перепродать и получить на этом прибыль. Чаще всего, цена на квартиру за период ее постройки возрастает где-то на 50%, в итоге, это и приносит конечную прибыль такому инвестору. Самые рисковые инвесторы покупают квартиры, как только начинается новая постройка многоквартирного дома. С каждым последующим этапом цена на квартиру растет все больше и больше.

В случае, если получить право собственности, то цена квартиры может увеличиться еще сильнее. Но этот процесс может быть очень длительным, обычно инвесторы не хотят ждать, а сразу фиксируют прибыть и продают квартиру по переуступке права собственности.

Следует знать, что договор по уступке права требования подтверждает только приобретение прав требования на передачу права собственности, но никак не приобретение самой квартиры.

Существуют два основных типа уступки права требования на жилье: это договор уступки по долевому участию и договор купли-продажи заключенный в предварительном порядке.

Согласно договору долевого участия должна быть уплачена вся сумма, или неоплаченная часть передается приобретателю уже в качестве его обязательств. В этом случае, уступка возможна только до момента самой передачи предмета строительства. До того, как владельцы, скажем так, получили ключи от квартиры, квартира может переуступаться неограниченное множество раз. Этот договор в строгом порядке обязан пройти государственную регистрацию.

Заключая договор купли-продажи с продавцом квартиры, уступается именно право требования заключить главный договор купли-продажи жилья только в будущем на конкретных условиях и в указанный срок, но не право предъявлять требования о передаче самой квартиры. Такова уж правовая природа этого вида договора, согласно которому покупатель и продавец не осуществляют именно куплю-продажу, а только берут обязательства совершить ее в будущем. В случае, если договор будет аннулирован или расторгнут, покупатель не получит квартиру, даже если выполнит свои финансовые обязательства, в таком случае, он может рассчитывать только на возврат своих денег. Уступить право требования можно только после момента подписания договора купли-продажи в предварительном порядке и до момента подписания конечного договора купли –продажи.

Каков порядок осуществления таких сделок?

Все права первого кредитора переходят к новоиспеченному кредитору, полностью в том объеме, в котором они были у предыдущего и существовали до момента перехода права. Важнее всего, при договоре покупки квартиры по переуступке, указывать согласно какому договору уступается право, а также, документы, подлежащие передаче покупателю права. Следовало бы указать сроки, стоимость уступки, и содержание самого права уступки и иные важные условия. Уступка прав по договору допускается только после полного возмещения цены договора. Если осуществляется уступка с переводом долга, то документация должна содержать весь перечень взаиморасчётов между сторонами.

В договоре переуступки прав на квартиру обязательно должна участвовать компания застройщик. Именно он обязан дать согласие на переуступку. Если он откажется, то получить квартиру или вернуть деньги будет крайне сложно. Как правило, застройщик устанавливает плату за оформление документов или дачу своего согласия на переуступку прав.

Покупатель должен иметь при себе такие документы:
  • Договор;
  • Документацию по расчётам;
  • Акт передачи документов;
  • Согласие застройщика на уступку;
  • Договор уступки.

Заключать договор покупки квартиры по переуступке может быть рискованно. Но безопаснее всего будет заключить договор долевого участия.

Покупать квартиру в таком порядке или нет, в первую очередь, выбирать Вам. Чтобы заключить такую сделку, необходимо достоверно убедиться в том, обладает ли застройщик всеми необходимыми документами на объект, выяснить всю информацию относительно строительства и другие нюансы. Владение всей информацией поможет Вам избежать нежелательных рисков и не оказаться обманутым покупателем по договору покупки квартиры по переуступке.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

– Хотим купить квартиру по договору переуступки в строящемся доме, у продавца она была куплена за счет наличных и кредитных средств, а после ипотека погашена материнским капиталом. Они хотят приобрести другой объект тоже в строящемся доме и уже там выделять доли детям после получения акта приема-передачи квартиры. Возможно ли такое? Есть ли риски для покупателя?

Alexandre Holland/Fotolia

Отвечает эксперт по недвижимости Ирина Касинская:

Сначала немного о самой переуступке. Заключая договор переуступки, следует знать, что продавец не несет ответственности за застройщика, и в случае нарушения сроков, качества строительства расторгнуть договор переуступки нельзя, а требовать неустоек и компенсации придется от застройщика. Переуступка должна быть согласована с застройщиком, и от него требуется письменное разрешение на такую сделку. Договор долевого участия, права которого переуступаются, и сам договор переуступки подлежат регистрации в Росреестре. Если для оплаты ДДУ продавцы воспользовались ипотекой и материнским капиталом, то они должны были предоставить в ПФР подлинник нотариально заверенного обязательства, которое гарантирует выделение долей детям. В данном документе говорится, что родители обязуются оформить принадлежащую им квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в свою собственность и в собственность своих детей в шестимесячный срок с того момента, как ипотечный кредит погашен; заемщику возвращена закладная и в Росреестре зарегистрировано снятие обременения с квартиры. Если обязательство не исполнено, такую сделку в последствии можно оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места: у приобретателя забирают квартиру, а сторона, не исполнившая обязательств, возвращает деньги. Истцом может быть любое заинтересованное лицо: Пенсионный фонд, прокуратура или достигшей совершеннолетия ребенок, которому не выделили долю. Например, купили с использованием материнского капитала, продали, а новым жильем наделить забыли. Поэтому, чтобы минимизировать риски, поинтересуйтесь обязательством, сходите вместе с продавцом в Пенсионный фонд и проконтролируйте, чтобы в новом объекте детей обязательно наделили долями.


Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?


Отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «ТСН Недвижимость» Анна Ачедовская:

В данном случае легитимное проведение такой сделки не представляется возможным. Продать квартиру, приобретенную на кредитные средства, частично погашенные материнским капиталом, невозможно.

Первое, что необходимо сделать, – это дождаться завершения всего цикла строительства и сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акт приема-передачи квартиры и оформить все документы на собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. После необходимо полностью погасить ипотечный кредит на квартиру, далее родителям или законным представителям нужно наделить детей долями в квартире. При этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала, который был использован на погашение ипотечного кредита. Добавлю, что продажа квартиры в таком случае возможна только с разрешения государственных органов опеки и попечительства: дети должны быть наделены долями именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал.

Для покупателей квартиры, которая была приобретена с использованием финансовых средств материнского капитала, существует большой риск признания сделки недействительной. Такова судебная практика.


Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса


Отвечает управляющая по переуступкам агентства «М16-Недвижимость» Наталья Ломаза:

Для того чтобы провести такую сделку, участникам со стороны продавца предстоит совершить ряд дополнительных мероприятий. Продавцы обязаны выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки. Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр. В противном случае ведомство откажет покупателю в регистрации сделки. Дело в том, что Пенсионный фонд тщательно следит за тем, куда направляются средства капитала, выплачиваемого для поддержки молодых семей. Одновременно с этим подобные схемы затрагивают права самих детей, а это уже гарантирует особое внимание со стороны органов опеки. При таких «отягчающих» условиях к продаже участники сделки должны подходить очень ответственно, иначе существует большой риск, что регистрация сделки не состоится. Но если сделать все правильно, трудностей не возникнет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, совершение такой сделки возможно. Важное условие для нее – получить согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В случае, если условия заключаемых договоров будут предусматривать оформление на детей соответствующих долей квартиры, проблем в ее согласовании не должно возникнуть.

Прочие риски минимальны. Для их оптимизации Вам следует указать в договоре полную стоимость квартиры, а также все существенные условия договора.


Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?


Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Главное в данной ситуации – наделить ребенка долей в новом объекте недвижимости. После чего договор регистрируется, опека дает свое согласие, и с момента регистрации все становится легитимно, и риски отсутствуют.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Для покупателя в данном случае рисков нет никаких. Оформление договора переуступки происходит в обычном порядке. Однако у продавца в дальнейшем могут возникнуть некоторые трудности. В случаях, когда для приобретения строящегося жилья используется материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство, в котором мать обязуется в течение шести месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства. Если же мать принимает решение приобрести другую квартиру, ей необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае ее могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта