Материнский капитал при покупке квартиры какие трудности – Как воспользоваться материнским капиталом при покупке квартиры: варианты, предусмотренные законом — Пособия — 2018

подводные камни при покупке квартиры

Чем может грозить покупка жилья, оплаченного материнским капиталом, узнал у юриста Sobesednik.ru.

Известно, что с помощью материнского капитала можно оплачивать как часть стоимости при покупке квартиры, так и погашать проценты по ипотечному кредиту. Теперь есть еще одна возможность — вносить материнский капитал как первоначальный взнос при покупке квартиры. В последних двух случаях нередко возникают проблемы, решение которых пока не до конца прописаны в законодательстве.

Нюансы Sobesednik.ru обсудил с Ольгой Гребенцовой, экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость».

Материнский капитал принадлежит не только матери

— В чем могут проявиться проблемы? Казалось бы — так просто: есть материнский капитал, есть квартира, есть ипотека или первый взнос… Что, казалось бы, проще?

— Дело в том, что материнский капитал не только материнский. А об этом часто забывают. Между тем это — семейный капитал (ст. 2 Закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), и оба эти понятия — «материнский» и «семейный» — в законе используются как тождественные.

А это означает следующее: если вы покупаете квартиру с использованием материнский капитал, она должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей (п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ), а не только матери.

Так вот, при покупке без использования ипотечного кредита вопросов не возникает, так как все члены семьи сразу по договору купли-продажи выступают покупателями и приобретают на квартиру право общей долевой собственности, после чего происходит перечисление материнского капитала на банковский счёт продавца.

Совсем иное дело с погашением процентов по ипотечным кредитам. Их можно погасить лишь на основе нотариально удостоверенного обязательства матери оформить квартиру в течении шести месяцев после прекращения ипотеки в общую собственность всех членов семьи.

— Ну так в чем дело? Раз есть такая бумага…

— Такое обещание может быть исполнено, а может и нет. Нотариальное заверение в данном случае не гарантия. То есть выходит, деньги материнского капитала выплачиваются лишь под обещание матери, которое в последующем может быть ею в добровольном порядке исполнено, а может и нет.

Покупая, проверяйте все бумажки

— Кого и как накажут в случае, если мама не выполнит обещания и не оформит квартиру в общую собственность всех членов семьи?

— К сожалению, четкие правовые последствия такого возможного обмана законом не определены. Но это не значит, что не нарушаются права членов семьи на приобретённое и проданное без исполнения условий реализации материнского капитала жилое помещение.

— Ну признали, что их права нарушены. А дальше что? Признают весь договор недействительным? Изымут материнский капитал в пользу государства?

— Сегодня эти вопросы остаются открытыми, никаких официальных разъяснений на этот счёт от высших судебных органов и Пенсионного фонда РФ нет. Но, как вы понимаете, такое неопределенное положение не будет продолжатся вечно. И тут возможно всякое.

Вспомните массовое невключение в число собственников при приватизации жилья в 1991–1993 годах несовершеннолетних детей. Потом, задним числом, Верховный суд РФ объявил это незаконным. И люди потянулись в суды оспаривать итоги той приватизации…

— То есть членам семьи матери, которая использовала материнский капитал без учета их интересов, мы совет дать не можем?

— Им — пока нет. А вот тем, кто собирается приобретать квартиру у мамы, которая не исполнила обязательств по оформлению жилого помещения в общую собственность семьи, я бы дала четкий совет — не покупать такую квартиру. Очень велика вероятность того, что вы потом можете лишиться недвижимости.

Ольга Гребенцова / архив редакции

Как проверить?

— А если продавец попросту скрывает от вас факты? Часто же бывает — пока выплачивали кредит, развелись с мужем, и мама не хочет выделять ему долю в «своей» квартире…

— Для того, чтобы покупателю не стать заложником такой ситуации, рекомендую всем, кто готов приобрести квартиры, которые ранее приобретались продавцами по ипотеке, обращать внимание на семейное положение и состав семьи продавца.

Если у продавца несколько детей, один их которых был рожден после 01.07.2007 г., а квартира приобреталась после этой даты с помощью ипотечного кредита, то большая вероятность того, что для погашения процентов по кредиту был использован материнский капитал.

— Еще на что следует обратить внимание?

— Сейчас многие люди попадают в сложную финансовую ситуацию, и выплаты по ипотечному кредиту становятся для них непосильными. Поэтому в продаже появляется большое количество квартир, кредит по которым частично погашался материнский капитал, но ипотека в отношении которых ещё не прекращена.

Здесь следующие нюансы. Если квартира покупалась по ипотеке, то она находится в залоге у банка и без его согласия продана быть не может. Не даст банк согласие и на наделение членов семьи долями в квартире до полной выплаты кредита и процентов по нему. Снять это обременение можно только после погашения кредита.

У банков разработана процедура продажи таких квартир, находящихся в залоге. Но включить в эту процедуру передачу детям и мужу (отцу детей) долей в праве собственности на квартиру не получится.

Единственный возможный законный в этом случае способ — досрочное погашение кредита. Но собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются, поэтому-то он и продаёт квартиру.

— Замкнутый круг?

— Похоже на то. Продавцу остается только надеяться, что найдется покупатель, который согласится авансировать покупку суммой, достаточной для досрочного погашения кредита и процентов. Но при этом надо понимать, что такой покупатель будет справедливо ожидать существенной скидки от рыночной цены квартиры.

Кроме того, это не отменяет обязательства мамы после прекращения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи. То есть, если действовать по закону, алгоритм такой: нужно оформить эту квартиру в собственность родителей и детей, а потом продавать в соответствии со ст. 37 ГК РФ, получив согласие органов опеки и попечительства. В противном случае (давая согласие на исключение этой необходимой стадии сделки) покупатель несет неоправданные риски — вплоть до возможной утраты в последующем права собственности на купленную таким образом квартиру. Так что рекомендую не рисковать и действовать по закону, — заключает юрист.

sobesednik.ru

Скрытые риски покупки квартиры, в которую вложен маткапитал

Иван Рассказов стал оформлять сделку и… посыпались вопросы. Оказалось, владелица, вложив маткапитал в квартиру, не выделила доли детям и второму родителю. В Росреестре выяснилось, что сделка не может быть признана законной. Более того, даже если сделка состоится, новый владелец рискует в перспективе потерять квартиру. «Как же так?!» — восклицает Иван.

— Если доли в собственность детей не выделены, государственная регистрация перехода права на жилое помещение к третьим лицам невозможна, — поясняет Светлана Тарасова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области. — Если же продаваемым жилым помещением, приобретенным в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно. Необходимо только удостовериться, получил ли продавец разрешение на продажу помещения от органов опеки и попечительства, обязательное в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, а покупать недвижимость у него рискованно.

Если сделка состоялась
— Будет повод отменить сделку продажи квартиры, потому что родители, которые использовали материнский капитал, проигнорировали свои обязанности по отношению к детям, — отвечает юрист ресурсного центра Заельцовского района Новосибирска Николай Ватковский. — Отменить такую продажу можно через суд — оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места. Покупатель отдает квартиру собственнику, у которого он ее купил, а продавец, который не выделил долю в квартире, возвращает покупателю деньги. Истцами могут быть кто угодно: дети, которые, став совершеннолетними, посчитают, что их права нарушены; другие заинтересованные лица или структуры, такие как Пенсионный фонд, органы опеки и прокуратура. Как правило, подобную ситуацию трудно предугадать. Возникнут сложности с возвратом денег: тот, кто продал квартиру с невыделенными долями, должен будет отдать деньги покупателю, а как быть, если сумма уже потрачена? Придется искать выход из сложившейся ситуации — и тем, кто купил, и тем, кто продал. Немаловажно и то, осознанно или нет родители нарушили закон, не подумав о правах собственных детей. Интересы ребенка защищают органы опеки. Они следят, чтобы дети не остались без жилплощади.

По словам эксперта, один из вариантов  — выделить детям доли аналогичной площади по другому адресу. Например, в квартире, которую родители приобретают взамен. Если встал вопрос, какую долю нужно выделить детям и в какой квартире, найдите практикующего юриста по семейному, жилищному праву (необязательно платного), который поможет определиться.

Юрист напоминает, что доли выделяются и на детей, которые родились после получения материнского капитала.

Что можно посоветовать покупателям в итоге? Поискать менее проблемную квартиру или предложить продавцам выполнить законные требования — выделить доли членам семьи и обратиться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры. Конечно, сделка на несколько недель приостановится, но зато потом никаких сюрпризов не будет. И последний совет от юриста: не пытайтесь ни в коем случае обналичить материнский капитал через посреднические фирмы, действуйте в рамках законодательства.

Важно знать

По закону жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению (Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Такое жилье изначально может быть оформлено не в общую долевую собственность.

Однако лицо, приобретающее «квадраты» с использованием материнского капитала, берет на себя обязательство сделать все как надо. На процедуру оформления жилья в общую собственность отводится полгода. Неисполнение нарушает законные интересы и права детей.

Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №49 от 7 декабря 2016 года

vn.ru

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем квартиры, приобретенные на средства господдержки, могут продаваться. Причем если владельцы такого объекта не соблюли все требования закона о маткапитале, это может плохо обернуться для покупателя.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, которая приобреталась с использованием маткапитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершить такую сделку.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию. В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы. Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье. Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры. Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире. Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах. Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку. Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние. Возможно, это даже повод отказаться от сделки.

_________________

Читайте также: 1. Квартира с обременением: 6 вопросов о материнском капитале.

                        2. Улучшение жилищных условий: как правильно использовать материнский капитал.

superrielt.ru

Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Содержание статьи:

Государственная программа по субсидированию семей при рождении второго ребенка продолжена по решению правительства. В подавляющем большинстве семей родители принимают решение по использованию субсидии на покупку жилплощади. Купить квартиру на полученный материнский капитал несложно, система отработана за годы применения и оформление собственности пройдено большим количеством молодых родителей.

Материнский капитал на покупку квартиры

По закону, получить сертификат можно сразу после рождения ребенка, но использовать его разрешается при наступлении малышу трех лет. Исключение сделано в случае погашения ранее взятого жилищного кредита или при оформлении ипотеки с использованием материнского капитала на квартиру. Кроме того, досрочно использовать средства можно на строительство дома, реконструкцию и расширение, а также на долевое строительство. Наличие собственности не имеет значения, деньги можно использовать на покупку второго или последующего жилья. Основным условием считается выделение доли матери и ребенка, без чего сделка не будет одобрена ПФ РФ.

Квартиры под материнский капитал разрешено приобретать на первичном и вторичном рынке, в зависимости от желания родителей. Родственные сделки при покупке квартиры под материнский капитал разрешены правилами.

Но при этом запрещено участвовать в оформлении родственникам первой линии родства, то есть супругу, детям и родителям. Купить долю в объекте недвижимости можно на условии, что вся жилплощадь после сделки станет принадлежать семье.

Например, семья проживает в трехкомнатной квартире на условиях долевого владения. Одна комната принадлежит третьему лицу, ее можно выкупить на субсидию и стать владельцами всего жилища. В данном случае покупка доли квартиры на материнский капитал улучшает положение семьи и делает их едиными собственниками отдельной квартиры.

Нельзя купить квартиру за материнский капитал, если она имеет статус аварийного или ветхого жилья. За пределами РФ не получится приобрести собственность, жилье может располагаться в любой точке страны, не обязательно в районе получения сертификата. Обязательным условием использования субсидии является безналичный расчет с продавцом через банк или застройщика после одобрения Пенсионным фондом. Приобретаемая собственность не может быть оформлена только на ребенка, обязательно должна быть определена доля родителя, на которого оформлен сертификат.

Законом допускается покупка комнаты в коммунальной квартире. Комната должна иметь свой лицевой счет, не являться долевой частью одного объекта недвижимости. Поскольку на материнский капитал купить долю квартиры можно на указанных выше условиях, то особое значение имеет статус комнаты в коммунальной квартире или общежитии. Если общежитие переведено в муниципальную собственность и считается жилым домом с отдельными помещениями, то только в этом случае законно будет его приобрести на государственную субсидию.

Порядок действий при покупке недвижимости

Продажа квартиры по материнскому капиталу предусматривает согласие продавца получить деньги после регистрации сделки в государственном реестре. Перевод стоимости квартиры происходит после одобрения Пенсионным фондом, куда предоставляется свидетельство на право собственности на приобретенный объект и сертификат. Продавцу потребуется ждать средств, продав свое имущество в рассрочку, или покупателям потребуется взять кредит на время оформления перевода в ПФ.

Процедура отлажена и не должна вызывать сомнений у участников сделки. В банке оформляется кредит при предъявлении сертификата на требуемый срок, обычно не более трех месяцев. Полученным кредитом расплачиваются с продавцом, получают свидетельство на право собственности. После одобрения заявления в Пенсионном фонде, средства перечисляются в банк, кредитовавший сделку. Закон соблюден, поскольку на руки родителям деньги не выдавались и сама субсидия по безналичному расчету поступила в банк с учетом процентов по кредиту.

Купив квартиру под материнский капитал, следует понимать, что недвижимость должна быть пригодна для проживания. Сотрудники ПФ имеют право проверить покупку и отказать в переводе средств продавцу или кредитору. Договор купли продажи между продавцом и покупателем должен отражать все нюансы сделки. Например, прописывается срок окончательного расчета и время обращения покупателей в ПФ. Обычно устанавливаются штрафные санкции для покупателей, их подпись под договором может согласовываться сотрудниками ПФ и заверяться по срокам исполнения.

Поскольку участники сделки окончательно не рассчитались, то имущество является залоговым и находится под обременением до полного расчета. Об этом делается отметка, и в договор покупки включается пункт о невозможности распоряжения недвижимостью до окончательного получения всех средств. Государственный регистратор снимает ограничения только после представлением продавцом справки из ПФ о произведенных выплатах.

Продать квартиру за материнский капитал следует по установленному регламенту, правильно указать в заявлении расчетный счет продавца и подождать перечисления в течение двух месяцев. В крайне редких случаях после сделки Пенсионный фонд отказывается перечислить продавцу деньги за проданную собственность. Обычно такое происходит, если качество объекта недвижимости низко и детям невозможно там проживать. Также могут отказать при сомнительной операции, при этом заявителю обязаны в письменном виде обосновать причину отказа.

Отказ можно обжаловать в судебном процессе, отменить сделку и признать ее недействительной по непреодолимым причинам, полностью рассчитаться с продавцом своими средствами.

Истцом бывает продавец, когда он заявляет свои требования по остатку задолженности. Именно поэтому при оформлении договора требуется предусмотреть все нюансы и тонкости покупки недвижимости за счет детских средств.

spbdg.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта