Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Содержание

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру, недвижимость, заложенную в ипотеку

Очень распространилась в последнее время ситуация, когда, намереваясь приобрести в ипотеку квартиру или другой объект недвижимости, человек задумывается о последующей сдаче ее в аренду. В этом случае заемщик приобретает еще один источник дохода, из которого и погашается обязательство перед банком.

С одной стороны – это рациональный подход, получение еще одного источника дохода, укрепление финансового положения заемщика, что выгодно в том числе и банку. С другой стороны, при ипотечном кредите банк имеет все права отслеживать состояние имущества, находящегося у него в залоге по кредитным обязательствам. А при сдаче квартиры в аренду довольно велика вероятность того, что квартира быстро придет в весьма плачевное состояние. И потому банк просто может не дать разрешения на сдачу заложенного имущества в аренду. Давайте разберем все плюсы и минусы такой ситуации.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

В случае ипотечного кредитования заемщик является залогодателем, а банк залогодержателем приобретаемой квартиры, другого объекта недвижимости. Согласно закону, регулирующему этот вид кредита, заемщик не обязан согласовывать аренду с банком. Но тут есть небольшие ограничения. Договор аренды должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора ипотеки. И помещение должно использоваться именно для тех целей, для каких оно предназначено. Жилое — для проживания, торговое — под магазин, и т.п.

Но отсутствие законодательно установленной необходимости согласовывать с банком передачу в аренду помещения, которое находится в залоге у банка, еще не означает, что можно это делать в любом случае. В самом кредитном договоре может быть прописано условие — запрет на сдачу в аренду залогового имущества или те или иные ограничения на этот счет. Включение такого условия в договор ипотеки не противоречит действующему законодательству, и большинство российских банков этим пользуются. То есть заемщик уже по условиям договора обязан согласовать аренду с банком и получить от него письменное разрешение.

Тонкости аренды ипотечной квартиры

При покупке квартиры в ипотеку собственником становится заемщик. Тем не менее, банк имеет право как залогодержатель периодически проверять состояние имущества, находящегося у него в залоге. Поэтому ни собственник помещения, ни арендатор не должны этому препятствовать. А также заемщик должен оповещать банк о прописке в квартиру собственника либо арендатора и членов его семьи.

Банк имеет право, и это часто тоже указывают в договоре ипотеки, расторгнуть договор по своей инициативе в случае выявления незаконного проживания лиц в квартире, а также при сдаче в аренду по не согласованному с банком договору. Но на практике расторжение договоров по этой причине случаются крайне редко. Кредитному учреждению гораздо важнее, что заемщик вовремя и в полном объеме вносит платежи по договору ипотеки. Проверка же состояния помещения, выявление состава проживающих в нем лиц требует дополнительных затрат от банка.

У кредитных учреждений есть иной способ уменьшить свои риски. Квартира, сдаваемая в аренду заемщиком, является предметом предпринимательской деятельности. А такая деятельность несет в себе большие риски. Поэтому и процент по страхованию в этом случае будет несколько выше. Кроме того, позиция банка такова, что арендатор может нанести существенный ущерб помещению, что повлечет за собой снижение рыночной стоимости объекта недвижимости. А банк, как залогодержатель, в этом крайне не заинтересован. Однозначно можно сказать, что банком только приветствуется открытое взаимодействие с ним заемщика по поводу предмета договора ипотеки.

Но заемщики, несмотря на условия договора, все же пытаются заключить договор аренды без ведома банка. И проверить этот факт банк вряд ли сможет, так как он ни участвует в составлении договора, ни в приеме платежей, ни в налогообложении этих сделок. В этом случае все обязательства, связанные с необходимостью уплаты налогов на доходы в размере 13% ложатся на заемщика. Он обязан и декларировать денежные поступления от аренды имущества, и уплачивать исчисленный налог. Банк к этим обязанностям не имеет отношения.

Позиция каждого кредитного учреждения в отношении возможности сдавать в аренду предмет ипотечного кредитования не однозначна. Одни из них категорически это запрещают условиями договора, другие требуют обязательно согласования с банком и получения письменного разрешения. Третьи отдают это на усмотрение заемщика. Главное для таких банков – своевременное погашение обязательств со стороны заемщика. В любом случае, как бы вы ни собирались поступить с приобретаемым имуществом, внимательно прочитывайте все условия договора.

Эксперты в этом вопросе советуют, что если заемщик покупает квартиру с целью сдавать ее в аренду, пока идут выплаты по кредитному договору, брать кредит на максимально возможный срок. Ежемесячный платеж в этом случае минимальный, а заемщик сможет не только компенсировать его поступлениями от аренды, но и получать доход, пополняющий семейный бюджет.

Сдача в аренду квартиры, находящейся в ипотеке, может быть неплохим источником дохода. Известный факт, что арендная плата со временем регулярно повышается, тогда как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, в зависимости от условий договора, имеет постоянную величину и не изменяется на протяжении всего срока кредитования либо даже снижается.

my-koshel.ru

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Сегодня ипотека относится к самым распространенным способам покупки собственного жилья. Запредельные для подавляющего числа россиян цены на недвижимость заставляют людей пользоваться любой возможностью, чтобы купить квартиру или дом с помощью банковского кредита.

Многие надеются погашать ежемесячные платежи за счет арендаторов.

Общие положения

Большинство ипотечных заемщиков на момент оформления банковского кредита не имеют цели извлечение прибыли из купленного жилья.

Однако если материальное положение ухудшилось, выплачивать ежемесячные суммы становится непосильной задачей. В этой ситуации наиболее логичным представляется сдача ипотечного жилья в аренду.

Существует две причины, по которым залоговая собственность может быть сдана арендатору:

  • возникшие у заемщика материальные проблемы;
  • изначальное желание обеспечивать выплату кредита за счет сдачи жилья внаем.

Если у владельца купленной в ипотеку квартиры, есть где жить, второй вариант становится логичным.

Эта категория заемщиков изначально нацелена на то, чтобы рассчитываться с банком за счет арендаторов. Наиболее частым для них становится вопрос о правомерности такого решения.

Что это такое

Под ипотекой понимается особый вид целевого банковского займа, который выделается для приобретения жилой недвижимости на первичном либо вторичном рынке жилья.

Государственная помощь в данной ситуации способствует тому, что количество желающих оформить ипотечный кредит растет, несмотря на сложную финансовую ситуацию в стране.

Ситуации с ипотекой есть две особенности:

ПоказателиОписание
До момента полного расчета с банкомквартира будет находиться под банковским обременением, или под залогом
Заемщик, тем не менее, по закону считается полноправным собственником купленного жильяи может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду третьим лицам

 

Как только долг банку выплачен, обременение снимается. Однако в течение всего срока обслуживания кредита ежемесячные выплаты могут превратиться в тяжкую обязанность.

Рано или поздно у заемщиков может возникнуть соблазн обеспечивать кредитные обязательства за счет сдачи залоговой собственности в аренду. Конечно, в том случае, если у них есть другое жилье.

Кто может претендовать

Оформить ипотеку может любой гражданин РФ, который соответствует требованиям банков. Они практически идентичны и различаются незначительными деталями.

К числу основных требований относятся:

 

 

Кроме того, есть более конкретные требования, которые предъявляются к заемщикам, претендующим на участие в одной из ипотечных программ:

ПоказателиОписание
Если это программа «Молодая семья»заемщику не может быть более 35 лет
В программе «Молодой специалист» («Земский доктор» и тому подобные социальные программы)могут принять участие граждане, соответствующие заявленной социальной группе и т.п.

 

Таким образом, претендовать на получение ипотечного кредита может практически любой дееспособный трудоустроенный гражданин РФ, обладающий достаточным уровнем доходов.

В том числе возможно получение ипотеки военнослужащими, тем более что в настоящий момент реализуется программа военной ипотеки.

Куда обращаться

За ипотечным кредитом следует обращаться по месту проживания заемщика в банк, который предоставит наиболее выгодные условия ипотеки либо выдаст займ под реальную заработную плату.

В настоящий момент с обычной ипотекой работают практически все крупные федеральные и региональные банки.

Однако если заемщик планирует принять участие в социальных программах, ему следует выбрать то кредитно-финансовое учреждение, которое включено в реализацию данной программы.

Так, если речь идет об ипотеке с господдержкой, можно воспользоваться кредитом одного из ведущих российских банков:

  1. ВТБ 24.
  2. Россельхозбанк.
  3. Сбербанк России.
  4. Газпромбанк.
  5. УралСиб.

Заемщик должен предварительно выяснить все условия предоставления кредитной линии, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя.

Если в регионе проживания работает филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования, можно обратиться туда за консультацией.

Государственное учреждение имеет возможности для предоставления более лояльных условий, особенно для определенных соцгрупп.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку

Чтобы понять, насколько правомерна сдача купленного в ипотеку жилья внаем, нужно изучить положения Федерального закона об ипотеке. Интересно, что там прямо указано на такую возможность.

Согласно положениям документа, заемщик имеет право на следующие правовые действия:

ПоказателиОписание
Проживать в купленной квартире на правах собственникато есть пользовать по прямому назначению
Извлекать из залоговой собственности «доходы и плоды» —

 

Последняя формулировка недвусмысленно разрешает сдачу ипотечного жилья в аренду. В законе сказано, что согласие банка на такой вариант получать не нужно — закон уже разрешил аренду.

Единственное условие, которые при этом выставляется — срок аренды ипотечной недвижимости не может превышать фактического времени, выделенного для обеспечения кредитных обязательств.

Кроме того, закон акцентирует внимание на том, что аренда допустима лишь в целях, соответствующих основному назначению квартиры или дома.

Зачастую новоиспеченных владельцев собственности волнует, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку без первоначального взноса.

Банк в этой ситуации идет навстречу заемщику, и поэтому вправе требовать от него выполнения дополнительных условий.

Однако федеральное законодательство разрешает сдачу в наем квартиры, приобретенной по любой законной схеме.

К законным схемам относится как покупка квартиры с первоначальным взносом, так и без него. Другой вопрос, что банки зачастую запрещают заемщикам сдавать залоговую собственность в аренду третьим лицам, прописывая это условия в договоре.

Если запрет зафиксирован письменно и заемщик подписал документ, то сдавать в аренду жилье нельзя.

Закон предписывает заемщикам беречь залоговое имущество от порчи, разрушения, то есть посильными мерами охранять собственность. Кроме того, в качестве рисков для банка указаны посягательства на ипотечное имущество третьих лиц.

Необходимые условия

Ситуация со сдачей в аренду ипотечного жилья до сих пор остается неоднозначной. Прежде всего следует прояснить позицию и права банков.

Если в договоре ипотеки прописаны условия, согласно которым при передаче залогового имущества в пользование третьим лицам (сдаче в аренду) заемщик обязан известить залогодержателей, придется поставить банк в известность и даже попросить письменно разрешение на это.

Суть в том, что банки руководствуются двумя соображениями:

ПоказателиОписание
Риск потерять залоговую собственностьнапример, в результате полного разрушения или порчи, не подлежащей восстановлению — пожар, взрыв, затопление
Риск получить эту собственность в таком физическом состояниикоторое станет причиной существенного снижения стоимости имущества по сравнению со стоимостью его до оформления залога

 

Арендаторы, действительно, способны испортить ипотечную квартиру нерадивым обращением как полностью, так и частично.

Если при этом между заемщиком и арендатором не были заключены формальные отношения, то взять с граждан, допустивших порчу залоговой квартиры, нечего — никакой ответственности, в том числе материальной, они не несут.

Безусловно, за счет страховки имущества покрыть убытки банк сможет. Однако продать квартиру заемщика, который больше не в состоянии обслуживать ипотеку, если эта квартира пришла в плохое состояние и потеряла в цене, банку будет гораздо сложнее.

 

Соответственно, возникает риск не получить ту сумму, на которую рассчитывал банк и которую ему должен заемщик.

Еще один немаловажный момент касается вопроса о возможной коммерческой деятельности, которую ведет заемщик.

Банки выдают бизнес-кредиты на более выгодных для себя условиях, поэтому они всячески препятствуют обогащению граждан за свой счет.

Ипотека выдается на льготных условиях и по сравнению с кредитами для бизнеса весьма выгодна для граждан. В последнем случае и проценты выше, и срок возврата денег банку меньше.

Отсюда ревностное отношение некоторых банков к вопросу получения прибыли заемщиком от сдачи жилья в аренду.

Чтобы сдать квартиру внаем, ее владельцам не нужно обнаруживать признаки коммерческой деятельности:

ПоказателиОписание
Получать статус юридического лица
Заключать договорс арендатором
Регистрировать договор арендыв Регистрационной палате

 

Как правило, заключаются устные договора, которые разрешены законодательством. Доказать, что имеет место коммерческая деятельность, банки не смогут.

Что касается налогов, то по закону граждане обязаны уплачивать 13 процентов в любого вида полученного дохода. Нужно ли делать эти, если речь идет об устном договоре между владельцем ипотечной квартиры и частным лицом, арендующим ее?

Если сделка не зарегистрирована в Регистрационной палате и никаких официальных документов (договор аренды) между гражданами не подписано, то нет и факта получения прибыли.

Более того, банк не должен интересоваться ни отношениями между налоговым органом и заемщиком, ни деятельностью последнего.

Все, что на самом деле должно интересовать банк, – это исправное поступление ежемесячных взносов.

 

Однако для военнослужащих, воспользовавшихся военной ипотекой для приобретения собственного жилья, условия могут быть гораздо более жесткими.

Дело в том, что для этой категории владельцев ипотечного жилья предусмотрено два обременения — со стороны банка и со стороны Министерства обороны.

Важно, что военнослужащим запрещена коммерческая деятельность в любом виде. Поэтому через регистрацию договора аренды действовать нельзя. Однозначного ответа на вопрос о том, можно ли военнослужащим сдавать квартиру, взятую в ипотеку, нет.

С другой стороны, ежемесячные взносы за военных делает именно государство. Поэтому вряд ли оно будет лояльным в данной ситуации.

Реакция банков

На сведения о сдаче ипотечного жилья в аренду банки могут отреагировать тремя способами.

Первая категория банков выступает категорически против такого решения:

ПоказателиОписание
Заемщик обязан как минимум оповестить о своих намеренияхобратившись с письменным разрешением на сдачу квартиры арендаторам
Запрещены любые несанкционированные действия в отношении залогового имуществатак как банк выступает принципиально против предоставления квартир третьим лицам. Более того, согласно документам заемщики обязаны оповещать кредитора даже о таком факте, как кратковременное или длительное проживание в квартире родственников

 

Более лояльные к заемщикам банковские учреждения позволяют аренду на основании заявления, предупреждая, однако, что в данном случае обязательна уплата налога НДФЛ.

 

Третья категория банков настолько лояльна, что готова рассматривать арендные деньги как дополнительный источник дохода заемщика.

Порядок оформления

Для получения разрешения от банка на сдачу жилья в аренду собственник-заемщик обязан получить официальное согласие от банка-кредитора.

Для этого нужно составить письменное заявление с просьбой воспользоваться законным правом, прописанным в законодательстве.

Наиболее лояльно банк будет рассматривать ситуацию, если заемщик объяснит свое желание сдать квартиру в аренду внезапным падением заработной платы или представить другие объективные доказательства снижения достатка семьи.

Если в договоре изначально было предусмотрено такое право, то есть не было отдельного запрета на сдачу квартиры третьему лицу, банк довольно легко разрешит использовать залоговую собственность с целью извлечения прибыли.

Цель банка в данном случае – обеспечить поступление ежемесячных платежей, предусмотренных графиком погашения.

Для банка немаловажным является вопрос сохранения ликвидности квартиры.

Это значит, что если по вине заемщика или арендатора квартира пострадала (например, по причине пожала или затопления), то отремонтировать ее можно будет по страховке. Если банк дал согласие на аренду, предъявить претензии владельцу он не сможет.

Если банк не был поставлен в известность о проживании на залоговой жилплощади третьих лиц, то ремонт владельцу придется либо делать за свой счет, либо обнаруживать скрытый факт аренды. Банку не составит труда доставить ему массу неприятностей.

Выгодно ли это

Не только ипотека является весьма востребованной услугой на рынке недвижимости. Аренда квартир считается не менее популярной услугой.

За счет аренды многие люди решают свои жилищные проблемы, а потому стоимость арендуемых квартир, особенно при помесячной сдаче, очень велика.

При этом не удивительно, что доход от сдачи заемной квартиры в аренду способен покрыть сумму ежемесячного платежа по ипотеке и существенно снизить финансовую нагрузку на заемщика.

Однако наряду с несомненной выгодой у аренды жилья есть и недостатки:

ПоказателиОписание
Квартира может реально пострадать в результате нерадивости съемщиковв случае порчи имущества выгода от его сдачи может быть сведена к нулю, так как банк вернет свои деньги за счет страховой компании, а вот заемщик останется ни с чем
Второй моментнеобходимость ремонта квартиры после того, как квартиранты съедут. В зависимости от степени порядочности ремонт может обойтись в немалую сумму, плюс доставить немало хлопот и неприятностей
Кроме того, если банк, настроенный против аренды, обнаружит нарушениемогут быть применены как штрафные санкции, так и более радикальные способы наказания заемщика вплоть до полного разрыва отношений

 

Выгода от сдачи квартиры в аренду – прерогатива владельцев жилья в крупных городах или столице, где спрос на съемное жилье по традиции очень высок.

Здесь сумма, вырученная за аренду, может покрыть расходы по обслуживанию кредита. В данном случае риск оправдан, а аренда выгодна — выкупить ипотечное жилье можно примерно за 16-17 лет.

К варианту приобретения квартиры в ипотеку с дальнейшей сдачей ее в аренду прибегают родители, стремящиеся обеспечить своих детей собственным жильем.

 

Пока дети растут, мамы и папы за счет сдачи квартиры в аренду постепенно выкупают для них собственные квадратные метры.

Лучше всего сдаются в аренду квартиры небольшой площади, особенно однокомнатные, в тихих спальных районах крупных городов.

Допустимо минимальное количество мебели. Такое жилье обычно снимается на длительное время, что выгодно и владельцу, и арендаторам.

Какие последствия нарушения договора

Имеют ли банки право проводить собственные проверки относительно использования залоговой собственности?

Согласно законодательству, имеют, но не в ущерб проживанию заемщиков-собственников. Неожиданных проверок следует ждать не чаще одной или двух в год.

Если в ходе поверки банк обнаружил нарушение договора, в котором четко прописан запрет на сдачу квартиры в аренду, он может действовать довольно жестко:

ПоказателиОписание
Арендаторы будут выселены из квартиры —
Нарушивший договор владелец собственности будет оштрафованв размере, предусмотренном договором
Банк оставляет за собой право расторгнуть ипотечный договори потребовать от заемщика досрочного погашения недополученных средств по остатку суммы. Каким образом будет рассчитываться должник, банк не волнует
В крайнем случае квартира будет проданакредитно-финансовое учреждение получит свои деньги, а заемщика просто выселят с ипотечной жилплощади

 

Если банк уведомит налоговые органы, нарушителя может ждать еще и штраф со стороны налоговой полиции. Статья – уклонение от уплаты налогов.

Чтобы избежать таких последствий, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залогового жилья в аренду, а также вовремя уведомить кредитный отдел о своем решении.

В данном случае аренда будет проведена на совершенно законных основаниях.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Основные нюансы

Вопрос о сдаче внаем ипотечного жилья до сих пор до конца не прояснен.

Несомненно одно — существуют официальные схемы, наиболее приемлемые для банка, и так называемые серы, когда сдача залогового жилья происходит без уведомления залогодержателя.

В последнем случае кредитом имеет полное право расторгнуть ипотеку и продать квартиру.

Отдельные процедуры, связанные с улучшениями условий проживания в залоговой квартире, допустимы. Это может быть ремонт, приобретение встраиваемой техники.

Общими для всех банков являются следующие позиции:

ПоказателиОписание
Аренда не приветствуется в том смысле, что является риском порчи жильячтобы избежать возможных проблем, рекомендуется внести соответствующие изменения в договор страхования и согласовать вопрос с банком
В большинстве случае на письменное обращение банк дает согласие, так как его основная цельполучить свои деньги и проценты по основному долгу

 

Как правило, вопрос решается быстро, в течение пяти рабочих дней. Согласие будет дано тому заемщику, кто не имеет просрочек по обслуживанию ипотечного кредита и содержит жилье в надлежащем состоянии (на основании осмотра квартиры).

Законодательная база

Основным законом, который регулирует вопрос допустимости сдачи внаем ипотечного жилья, является Федеральный закон:

 

О правах и обязанностях собственников в отношении квартир говорит статья Гражданского кодекса РФ:

НомерОписание
209содержание права собственности

 

О правах третьих лиц (в данном случае банков) говорит статья Гражданского кодекса РФ:

НомерОписание
129оборотоспособность объектов гражданских прав

 

Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно в том случае, если банк не запрещает этого в договоре. Чаще всего при официальном обращении заемщика с просьбой разрешить ему оформить аренду банк принимает положительное решение.

Однако если будет выявлен факт нарушения реакция банка может быть радикальной, вплоть до разрыва договора и продажи ипотечного жилья.

brakexpert.ru

условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

В статье рассмотрим, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

В настоящее время все чаще недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования. Главное преимущество такого способа основывается на том, что для будущего собственника жилого помещения становится доступным выгодный кредит на продолжительное время. Специфика ипотечного соглашения заключается в том, что в нем залогом становится непосредственно объект недвижимости, благодаря чему финансовые риски кредитора минимизируются.

Быстрая выплата кредита

Многие будущие собственники стремятся к тому, чтобы как можно быстрее выплатить кредит. Именно поэтому для получения дополнительных средств они часто сдают приобретаемое жилье в аренду, в связи с чем остается актуальным вопрос о том, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру.

На самом деле данная проблема не всегда простая. Это связано с тем, что кредитор в договоре имеет право ставить свои условия. Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге. То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Действующие законодательные нормы

В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке. Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

  • взять для собственного проживания ипотечную квартиру;
  • получать из залоговой недвижимости доходы.

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту. В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением. Таким образом, помещение нельзя использовать как офис.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки

Главные особенности кредита на приобретение недвижимого имущества регулируются ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 29 статье заемщику не запрещается распоряжаться имуществом, приобретаемым в ипотеку. Наложить на данное право ограничение может кредитное учреждение. Поэтому, если человек намеревается сдать ипотечную квартиру Сбербанка, к примеру, в аренду, ему нужно проконсультироваться по этому поводу в банке.

Любая кредитная организация ставит собственные условия относительно возможности сдачи залогового имущества в аренду:

  • Банк разрешает сдавать ипотечное жилье в аренду. Разрешение банка фиксируется в ипотечном договоре. Здесь же указываются обязательные условия для клиента. Банк нужно уведомить о своем намерении, заключив с арендатором официальное соглашение.
  • Банк запрещает клиенту сдавать залоговую недвижимость в аренду. Это условие идет отдельным пунктом в ипотечном договоре. Кроме того, в соглашении определяются последствия нарушения такого правила.
  • Кредитная организация никак не регламентирует проблему аренды имущества в залоге. Заемщик имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, не уведомляя банк. То есть он может сдать ипотечную квартиру в аренду.

Банк может не одобрить

Нужно отметить, что намерение клиента оплачивать кредит по ипотеке только доходом со сдачи жилья в аренду может отрицательно повлиять на банковское решение об одобрении кредита.

При нахождении помещения в ипотеке аренда подобного жилья может быть разрешена банком лишь в том случае, если заключается официальный арендный договор. Соглашение лучше заключать на год, в дальнейшем продлевая документ. Договор в этом случае не должен регистрироваться.

Достоинства

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду – вопрос не праздный.

Если грамотно подойти к вопросу, то приобретение жилья с целью сдачи в аренду может значительно улучшить финансовое положение. Поэтому важно учесть все тонкости такой процедуры, изучить как ее достоинства, так и возможные трудности.

Преимущества покупки недвижимости для аренды в ипотеку:

  • Дополнительный доход. Вырученные средства от аренды можно направить на погашение ежемесячного ипотечного платежа и оплату коммунальных платежей.
  • Быстрое погашение кредита. Если ипотечный платеж одинаковый с суммой аренды, кредитный взнос будет фактически производить арендатор без ущерба собственному бюджету.
  • Залоговое жилье должно быть обязательно застраховано. В случае если арендаторы нанесли недвижимости значительный ущерб, страховка позволяет гарантировать погашение задолженности клиента перед кредитной организацией.

Но, разумеется, не всегда выгодно сдавать ипотечную квартиру.

Недостатки

Недостатки тоже имеются:

  • Применима такая схема лишь для заемщиков, у которых есть отдельная жилплощадь.
  • Отсутствие гарантий ответственности и чистоплотности арендаторов. После окончания срока аренды в большинстве случаев жилье нуждается в капитальном ремонте.
  • Возможность просрочки платежа. Если у человека нет собственных средств для внесения в банк ежемесячных платежей, нельзя полагаться только на арендный доход. Жилье может быть несколько месяцев невостребованным, или недобросовестные арендаторы не выплатят вовремя плату за съем. Из-за таких факторов по ипотеке будет сформирован просроченный платеж. Это повлечет за собой наложение штрафов, которое может привести к конфискации недвижимости.
  • Если имущество было испорчено, банк в качестве компенсации заберет залоговую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру, важно выяснить заранее перед оформлением кредита.

Насколько это выгодно?

Определить выгоду от сдачи ипотечного жилья в аренду можно, если подробно проанализировать тенденции рынка и возможные риски.

Для аренды самым выгодным вариантом выступают однокомнатные квартиры. Нужно, чтобы ипотека была равна цене квартиры, и тогда плата за аренду сможет перекрыть сумму кредита. Двухкомнатные квартиры сдавать выгодно тем, кто не имеет другого жилья. Если разместить арендаторов в соседней комнате, можно получить доход и контролировать сохранность жилплощади. Трехкомнатные квартиры особенно выгодно сдавать по комнатам.

Для кредитования лучше выбрать банк, разрешающий сдавать ипотечную квартиру.

Наиболее выгодным вариантом становится сдача одной квартиры и приобретение другой в ипотеку. Полученную с аренды прибыль можно отправить на покрытие ипотечного ежемесячного платежа. Ипотека в таком случае никак не повлияет на бюджет клиента.

Важно, что для дальнейшей сдачи жилья в аренду следует заострить внимание на рентабельных вариантах. Самыми ликвидными для арендаторов становятся вторичные квартиры рядом с остановками и метро, с развитой инфраструктурой.

Какие кредитные учреждения разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду?

Сбербанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» и прочие крупные финансовые учреждения разрешают сдавать ипотечную недвижимость в аренду, если было получено согласие банка и оформлен арендный договор.

Аренда квартиры, купленной по военной ипотеке

Немаловажным вопросом также является сдача квартиры внаем, если она приобреталась по военной ипотеке. Данная проблема актуальна еще и потому, что военнослужащий покупает по военной ипотеке недвижимость в том городе, в котором намеревается жить лишь после своего ухода в отставку. Когда он приобретает таким образом жилплощадь, то продолжает свою службу в другом регионе. Конечно же, для покрытия суммы коммунальных платежей люди часто стремятся сдать в аренду квартиру.

В этом случае вопрос обусловлен тем, что в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» гражданин не имеет права на занятие коммерческой деятельностью. Именно поэтому нужно разобраться в том, является ли передача жилого помещения в аренду предпринимательством.

Предпринимательство определяется в Гражданском кодексе нашей страны. Там указывается, что под ним понимается деятельность, которая осуществляется на свой риск, предполагает получение доходов и нуждается в регистрации в соответствии с действующим порядком по закону.

С другой стороны, 608 статья указывает, что для владельца недвижимости, сдающего ее в аренду, необязательна регистрация.

Наконец, нужно отметить, что Министерство РФ по сборам и налогам письмом от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398 разъясняет, что операции, которые связаны со сдачей собственной жилой недвижимости в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

С учетом всего сказанного выше, можно говорить о том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, по закону может быть сдана в аренду. Такая деятельность не является коммерческой и закону «О статусе военнослужащих» не противоречит.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру?

Далеко не всегда кредитные организации приветствуют желание заемщика сдавать приобретенную недвижимость. Главная причина – жилье является предметом залога. Когда заемщик неспособен выполнять обязательства по кредиту, изымается имущество и реализуется банком. В кредитном учреждении учитывается, что арендаторы не во всех случаях относятся бережно к арендуемому имуществу. Из-за испорченной квартиры будет в итоге снижена ее стоимость.

Еще одна причина: когда заемщик планирует выплачивать ипотеку только за счет получения доходов с аренды квартиры, значит, у него нет достаточной платежеспособности. Это также риск для банка и повод отказать в выдаче кредита.

Если кредитор запрещает

Если кредитор запрещает сдавать залоговую недвижимость в аренду, то он оставляет право за собой относительно проверки исполнения условий заключенного договора, целевого применения и содержания недвижимости. Проверки могут быть спонтанными. Максимальное количество визитов сотрудников банка не должно быть больше двух раз в год. Если в квартире обнаруживаются посторонние лица, которые не прописаны в договоре, у банка есть полномочие наложить санкции на заемщика. Выносится предупреждение от банка. Заемщику придется выплатить штраф.

Расторжение договора

Если происходит повторное нарушение, то банк имеет право расторгнуть договор по ипотеке. В таком случае нужно погасить полностью сумму долга, иначе залоговая недвижимость будет конфискована.

Все последствия, запреты и условия обязательно должны прописываться в ипотечном соглашении.

Важно отметить, что банк может обратить внимание на заемщика, если внесение ежемесячного платежа производится несвоевременно. Обычно добросовестные плательщики не проверяются.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно?

Советы юристов

Клиенты спрашивают у юристов, стоит ли приобретать в ипотеку квартиру для дальнейшей сдачи в аренду?

Нет однозначного ответа. Нужно изучить рынок недвижимости и осознать, насколько ликвидно приобретаемое жилье и востребовано ли оно у арендаторов. При арендной плате, которая равна или превышает платежи по ипотеке, аренда, конечно же, принесет прибыль клиенту.

Можно ли сдать ипотечную квартиру Сбербанка в аренду военнослужащим?

Да. Законодательство не рассматривает сдачу недвижимости в аренду как предпринимательскую деятельность, соответственно, она доступна военнослужащим. Следует получить одобрение банка, а с арендаторами заключить официальное соглашение. Доход с аренды жилья облагается 13 % налогом.

Если человек взял ипотеку, но квартиру сдают не вовремя, как можно поступить?

В ситуации, если ипотека выплачивается, но затягиваются сроки сдачи дома, необходимо обратиться с иском в суд к застройщику относительно возмещения убытков. Когда откладывается срок сдачи на неопределенный срок, с застройщиком можно расторгнуть договор долевого участия, а также возместить выплаченные финансовые средства.

Мы рассмотрели, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

fb.ru

условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

Финансы 29 октября 2018

В статье рассмотрим, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

В настоящее время все чаще недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования. Главное преимущество такого способа основывается на том, что для будущего собственника жилого помещения становится доступным выгодный кредит на продолжительное время. Специфика ипотечного соглашения заключается в том, что в нем залогом становится непосредственно объект недвижимости, благодаря чему финансовые риски кредитора минимизируются.

Быстрая выплата кредита

Многие будущие собственники стремятся к тому, чтобы как можно быстрее выплатить кредит. Именно поэтому для получения дополнительных средств они часто сдают приобретаемое жилье в аренду, в связи с чем остается актуальным вопрос о том, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру.

На самом деле данная проблема не всегда простая. Это связано с тем, что кредитор в договоре имеет право ставить свои условия. Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге. То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Действующие законодательные нормы

В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке. Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

  • взять для собственного проживания ипотечную квартиру;
  • получать из залоговой недвижимости доходы.

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту. В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением. Таким образом, помещение нельзя использовать как офис.

Видео по теме

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки

Главные особенности кредита на приобретение недвижимого имущества регулируются ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 29 статье заемщику не запрещается распоряжаться имуществом, приобретаемым в ипотеку. Наложить на данное право ограничение может кредитное учреждение. Поэтому, если человек намеревается сдать ипотечную квартиру Сбербанка, к примеру, в аренду, ему нужно проконсультироваться по этому поводу в банке.

Любая кредитная организация ставит собственные условия относительно возможности сдачи залогового имущества в аренду:

  • Банк разрешает сдавать ипотечное жилье в аренду. Разрешение банка фиксируется в ипотечном договоре. Здесь же указываются обязательные условия для клиента. Банк нужно уведомить о своем намерении, заключив с арендатором официальное соглашение.
  • Банк запрещает клиенту сдавать залоговую недвижимость в аренду. Это условие идет отдельным пунктом в ипотечном договоре. Кроме того, в соглашении определяются последствия нарушения такого правила.
  • Кредитная организация никак не регламентирует проблему аренды имущества в залоге. Заемщик имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, не уведомляя банк. То есть он может сдать ипотечную квартиру в аренду.

Банк может не одобрить

Нужно отметить, что намерение клиента оплачивать кредит по ипотеке только доходом со сдачи жилья в аренду может отрицательно повлиять на банковское решение об одобрении кредита.

При нахождении помещения в ипотеке аренда подобного жилья может быть разрешена банком лишь в том случае, если заключается официальный арендный договор. Соглашение лучше заключать на год, в дальнейшем продлевая документ. Договор в этом случае не должен регистрироваться.

Достоинства

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду – вопрос не праздный.

Если грамотно подойти к вопросу, то приобретение жилья с целью сдачи в аренду может значительно улучшить финансовое положение. Поэтому важно учесть все тонкости такой процедуры, изучить как ее достоинства, так и возможные трудности.

Преимущества покупки недвижимости для аренды в ипотеку:

  • Дополнительный доход. Вырученные средства от аренды можно направить на погашение ежемесячного ипотечного платежа и оплату коммунальных платежей.
  • Быстрое погашение кредита. Если ипотечный платеж одинаковый с суммой аренды, кредитный взнос будет фактически производить арендатор без ущерба собственному бюджету.
  • Залоговое жилье должно быть обязательно застраховано. В случае если арендаторы нанесли недвижимости значительный ущерб, страховка позволяет гарантировать погашение задолженности клиента перед кредитной организацией.

Но, разумеется, не всегда выгодно сдавать ипотечную квартиру.

Недостатки

Недостатки тоже имеются:

  • Применима такая схема лишь для заемщиков, у которых есть отдельная жилплощадь.
  • Отсутствие гарантий ответственности и чистоплотности арендаторов. После окончания срока аренды в большинстве случаев жилье нуждается в капитальном ремонте.
  • Возможность просрочки платежа. Если у человека нет собственных средств для внесения в банк ежемесячных платежей, нельзя полагаться только на арендный доход. Жилье может быть несколько месяцев невостребованным, или недобросовестные арендаторы не выплатят вовремя плату за съем. Из-за таких факторов по ипотеке будет сформирован просроченный платеж. Это повлечет за собой наложение штрафов, которое может привести к конфискации недвижимости.
  • Если имущество было испорчено, банк в качестве компенсации заберет залоговую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру, важно выяснить заранее перед оформлением кредита.

Насколько это выгодно?

Определить выгоду от сдачи ипотечного жилья в аренду можно, если подробно проанализировать тенденции рынка и возможные риски.

Для аренды самым выгодным вариантом выступают однокомнатные квартиры. Нужно, чтобы ипотека была равна цене квартиры, и тогда плата за аренду сможет перекрыть сумму кредита. Двухкомнатные квартиры сдавать выгодно тем, кто не имеет другого жилья. Если разместить арендаторов в соседней комнате, можно получить доход и контролировать сохранность жилплощади. Трехкомнатные квартиры особенно выгодно сдавать по комнатам.

Для кредитования лучше выбрать банк, разрешающий сдавать ипотечную квартиру.

Наиболее выгодным вариантом становится сдача одной квартиры и приобретение другой в ипотеку. Полученную с аренды прибыль можно отправить на покрытие ипотечного ежемесячного платежа. Ипотека в таком случае никак не повлияет на бюджет клиента.

Важно, что для дальнейшей сдачи жилья в аренду следует заострить внимание на рентабельных вариантах. Самыми ликвидными для арендаторов становятся вторичные квартиры рядом с остановками и метро, с развитой инфраструктурой.

Какие кредитные учреждения разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду?

Сбербанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» и прочие крупные финансовые учреждения разрешают сдавать ипотечную недвижимость в аренду, если было получено согласие банка и оформлен арендный договор.

Аренда квартиры, купленной по военной ипотеке

Немаловажным вопросом также является сдача квартиры внаем, если она приобреталась по военной ипотеке. Данная проблема актуальна еще и потому, что военнослужащий покупает по военной ипотеке недвижимость в том городе, в котором намеревается жить лишь после своего ухода в отставку. Когда он приобретает таким образом жилплощадь, то продолжает свою службу в другом регионе. Конечно же, для покрытия суммы коммунальных платежей люди часто стремятся сдать в аренду квартиру.

В этом случае вопрос обусловлен тем, что в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» гражданин не имеет права на занятие коммерческой деятельностью. Именно поэтому нужно разобраться в том, является ли передача жилого помещения в аренду предпринимательством.

Предпринимательство определяется в Гражданском кодексе нашей страны. Там указывается, что под ним понимается деятельность, которая осуществляется на свой риск, предполагает получение доходов и нуждается в регистрации в соответствии с действующим порядком по закону.

С другой стороны, 608 статья указывает, что для владельца недвижимости, сдающего ее в аренду, необязательна регистрация.

Наконец, нужно отметить, что Министерство РФ по сборам и налогам письмом от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398 разъясняет, что операции, которые связаны со сдачей собственной жилой недвижимости в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

С учетом всего сказанного выше, можно говорить о том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, по закону может быть сдана в аренду. Такая деятельность не является коммерческой и закону «О статусе военнослужащих» не противоречит.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру?

Далеко не всегда кредитные организации приветствуют желание заемщика сдавать приобретенную недвижимость. Главная причина – жилье является предметом залога. Когда заемщик неспособен выполнять обязательства по кредиту, изымается имущество и реализуется банком. В кредитном учреждении учитывается, что арендаторы не во всех случаях относятся бережно к арендуемому имуществу. Из-за испорченной квартиры будет в итоге снижена ее стоимость.

Еще одна причина: когда заемщик планирует выплачивать ипотеку только за счет получения доходов с аренды квартиры, значит, у него нет достаточной платежеспособности. Это также риск для банка и повод отказать в выдаче кредита.

Если кредитор запрещает

Если кредитор запрещает сдавать залоговую недвижимость в аренду, то он оставляет право за собой относительно проверки исполнения условий заключенного договора, целевого применения и содержания недвижимости. Проверки могут быть спонтанными. Максимальное количество визитов сотрудников банка не должно быть больше двух раз в год. Если в квартире обнаруживаются посторонние лица, которые не прописаны в договоре, у банка есть полномочие наложить санкции на заемщика. Выносится предупреждение от банка. Заемщику придется выплатить штраф.

Расторжение договора

Если происходит повторное нарушение, то банк имеет право расторгнуть договор по ипотеке. В таком случае нужно погасить полностью сумму долга, иначе залоговая недвижимость будет конфискована.

Все последствия, запреты и условия обязательно должны прописываться в ипотечном соглашении.

Важно отметить, что банк может обратить внимание на заемщика, если внесение ежемесячного платежа производится несвоевременно. Обычно добросовестные плательщики не проверяются.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно?

Советы юристов

Клиенты спрашивают у юристов, стоит ли приобретать в ипотеку квартиру для дальнейшей сдачи в аренду?

Нет однозначного ответа. Нужно изучить рынок недвижимости и осознать, насколько ликвидно приобретаемое жилье и востребовано ли оно у арендаторов. При арендной плате, которая равна или превышает платежи по ипотеке, аренда, конечно же, принесет прибыль клиенту.

Можно ли сдать ипотечную квартиру Сбербанка в аренду военнослужащим?

Да. Законодательство не рассматривает сдачу недвижимости в аренду как предпринимательскую деятельность, соответственно, она доступна военнослужащим. Следует получить одобрение банка, а с арендаторами заключить официальное соглашение. Доход с аренды жилья облагается 13 % налогом.

Если человек взял ипотеку, но квартиру сдают не вовремя, как можно поступить?

В ситуации, если ипотека выплачивается, но затягиваются сроки сдачи дома, необходимо обратиться с иском в суд к застройщику относительно возмещения убытков. Когда откладывается срок сдачи на неопределенный срок, с застройщиком можно расторгнуть договор долевого участия, а также возместить выплаченные финансовые средства.

Мы рассмотрели, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Источник: fb.ru

monateka.com

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

В статье рассмотрим, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

В настоящее время все чаще недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования. Главное преимущество такого способа основывается на том, что для будущего собственника жилого помещения становится доступным выгодный кредит на продолжительное время. Специфика ипотечного соглашения заключается в том, что в нем залогом становится непосредственно объект недвижимости, благодаря чему финансовые риски кредитора минимизируются.

Быстрая выплата кредита

Многие будущие собственники стремятся к тому, чтобы как можно быстрее выплатить кредит. Именно поэтому для получения дополнительных средств они часто сдают приобретаемое жилье в аренду, в связи с чем остается актуальным вопрос о том, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру.

На самом деле данная проблема не всегда простая. Это связано с тем, что кредитор в договоре имеет право ставить свои условия. Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге. То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Действующие законодательные нормы

В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке. Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

  • взять для собственного проживания ипотечную квартиру;
  • получать из залоговой недвижимости доходы.

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту. В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением. Таким образом, помещение нельзя использовать как офис.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки

Главные особенности кредита на приобретение недвижимого имущества регулируются ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 29 статье заемщику не запрещается распоряжаться имуществом, приобретаемым в ипотеку. Наложить на данное право ограничение может кредитное учреждение. Поэтому, если человек намеревается сдать ипотечную квартиру Сбербанка, к примеру, в аренду, ему нужно проконсультироваться по этому поводу в банке.

Любая кредитная организация ставит собственные условия относительно возможности сдачи залогового имущества в аренду:

  • Банк разрешает сдавать ипотечное жилье в аренду. Разрешение банка фиксируется в ипотечном договоре. Здесь же указываются обязательные условия для клиента. Банк нужно уведомить о своем намерении, заключив с арендатором официальное соглашение.
  • Банк запрещает клиенту сдавать залоговую недвижимость в аренду. Это условие идет отдельным пунктом в ипотечном договоре. Кроме того, в соглашении определяются последствия нарушения такого правила.
  • Кредитная организация никак не регламентирует проблему аренды имущества в залоге. Заемщик имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, не уведомляя банк. То есть он может сдать ипотечную квартиру в аренду.

Банк может не одобрить

Нужно отметить, что намерение клиента оплачивать кредит по ипотеке только доходом со сдачи жилья в аренду может отрицательно повлиять на банковское решение об одобрении кредита.

При нахождении помещения в ипотеке аренда подобного жилья может быть разрешена банком лишь в том случае, если заключается официальный арендный договор. Соглашение лучше заключать на год, в дальнейшем продлевая документ. Договор в этом случае не должен регистрироваться.

Достоинства

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду – вопрос не праздный.

Если грамотно подойти к вопросу, то приобретение жилья с целью сдачи в аренду может значительно улучшить финансовое положение. Поэтому важно учесть все тонкости такой процедуры, изучить как ее достоинства, так и возможные трудности.

Преимущества покупки недвижимости для аренды в ипотеку:

  • Дополнительный доход. Вырученные средства от аренды можно направить на погашение ежемесячного ипотечного платежа и оплату коммунальных платежей.
  • Быстрое погашение кредита. Если ипотечный платеж одинаковый с суммой аренды, кредитный взнос будет фактически производить арендатор без ущерба собственному бюджету.
  • Залоговое жилье должно быть обязательно застраховано. В случае если арендаторы нанесли недвижимости значительный ущерб, страховка позволяет гарантировать погашение задолженности клиента перед кредитной организацией.

Но, разумеется, не всегда выгодно сдавать ипотечную квартиру.

Недостатки

Недостатки тоже имеются:

  • Применима такая схема лишь для заемщиков, у которых есть отдельная жилплощадь.
  • Отсутствие гарантий ответственности и чистоплотности арендаторов. После окончания срока аренды в большинстве случаев жилье нуждается в капитальном ремонте.
  • Возможность просрочки платежа. Если у человека нет собственных средств для внесения в банк ежемесячных платежей, нельзя полагаться только на арендный доход. Жилье может быть несколько месяцев невостребованным, или недобросовестные арендаторы не выплатят вовремя плату за съем. Из-за таких факторов по ипотеке будет сформирован просроченный платеж. Это повлечет за собой наложение штрафов, которое может привести к конфискации недвижимости.
  • Если имущество было испорчено, банк в качестве компенсации заберет залоговую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру, важно выяснить заранее перед оформлением кредита.

Насколько это выгодно?

Определить выгоду от сдачи ипотечного жилья в аренду можно, если подробно проанализировать тенденции рынка и возможные риски.

Для аренды самым выгодным вариантом выступают однокомнатные квартиры. Нужно, чтобы ипотека была равна цене квартиры, и тогда плата за аренду сможет перекрыть сумму кредита. Двухкомнатные квартиры сдавать выгодно тем, кто не имеет другого жилья. Если разместить арендаторов в соседней комнате, можно получить доход и контролировать сохранность жилплощади. Трехкомнатные квартиры особенно выгодно сдавать по комнатам.

Для кредитования лучше выбрать банк, разрешающий сдавать ипотечную квартиру.

Наиболее выгодным вариантом становится сдача одной квартиры и приобретение другой в ипотеку. Полученную с аренды прибыль можно отправить на покрытие ипотечного ежемесячного платежа. Ипотека в таком случае никак не повлияет на бюджет клиента.

Важно, что для дальнейшей сдачи жилья в аренду следует заострить внимание на рентабельных вариантах. Самыми ликвидными для арендаторов становятся вторичные квартиры рядом с остановками и метро, с развитой инфраструктурой.

Какие кредитные учреждения разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду?

Сбербанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» и прочие крупные финансовые учреждения разрешают сдавать ипотечную недвижимость в аренду, если было получено согласие банка и оформлен арендный договор.

Аренда квартиры, купленной по военной ипотеке

Немаловажным вопросом также является сдача квартиры внаем, если она приобреталась по военной ипотеке. Данная проблема актуальна еще и потому, что военнослужащий покупает по военной ипотеке недвижимость в том городе, в котором намеревается жить лишь после своего ухода в отставку. Когда он приобретает таким образом жилплощадь, то продолжает свою службу в другом регионе. Конечно же, для покрытия суммы коммунальных платежей люди часто стремятся сдать в аренду квартиру.

В этом случае вопрос обусловлен тем, что в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» гражданин не имеет права на занятие коммерческой деятельностью. Именно поэтому нужно разобраться в том, является ли передача жилого помещения в аренду предпринимательством.

Предпринимательство определяется в Гражданском кодексе нашей страны. Там указывается, что под ним понимается деятельность, которая осуществляется на свой риск, предполагает получение доходов и нуждается в регистрации в соответствии с действующим порядком по закону.

С другой стороны, 608 статья указывает, что для владельца недвижимости, сдающего ее в аренду, необязательна регистрация.

Наконец, нужно отметить, что Министерство РФ по сборам и налогам письмом от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398 разъясняет, что операции, которые связаны со сдачей собственной жилой недвижимости в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

С учетом всего сказанного выше, можно говорить о том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, по закону может быть сдана в аренду. Такая деятельность не является коммерческой и закону «О статусе военнослужащих» не противоречит.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру?

Далеко не всегда кредитные организации приветствуют желание заемщика сдавать приобретенную недвижимость. Главная причина – жилье является предметом залога. Когда заемщик неспособен выполнять обязательства по кредиту, изымается имущество и реализуется банком. В кредитном учреждении учитывается, что арендаторы не во всех случаях относятся бережно к арендуемому имуществу. Из-за испорченной квартиры будет в итоге снижена ее стоимость.

Еще одна причина: когда заемщик планирует выплачивать ипотеку только за счет получения доходов с аренды квартиры, значит, у него нет достаточной платежеспособности. Это также риск для банка и повод отказать в выдаче кредита.

Если кредитор запрещает

Если кредитор запрещает сдавать залоговую недвижимость в аренду, то он оставляет право за собой относительно проверки исполнения условий заключенного договора, целевого применения и содержания недвижимости. Проверки могут быть спонтанными. Максимальное количество визитов сотрудников банка не должно быть больше двух раз в год. Если в квартире обнаруживаются посторонние лица, которые не прописаны в договоре, у банка есть полномочие наложить санкции на заемщика. Выносится предупреждение от банка. Заемщику придется выплатить штраф.

Расторжение договора

Если происходит повторное нарушение, то банк имеет право расторгнуть договор по ипотеке. В таком случае нужно погасить полностью сумму долга, иначе залоговая недвижимость будет конфискована.

Все последствия, запреты и условия обязательно должны прописываться в ипотечном соглашении.

Важно отметить, что банк может обратить внимание на заемщика, если внесение ежемесячного платежа производится несвоевременно. Обычно добросовестные плательщики не проверяются.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно?

Советы юристов

Клиенты спрашивают у юристов, стоит ли приобретать в ипотеку квартиру для дальнейшей сдачи в аренду?

Нет однозначного ответа. Нужно изучить рынок недвижимости и осознать, насколько ликвидно приобретаемое жилье и востребовано ли оно у арендаторов. При арендной плате, которая равна или превышает платежи по ипотеке, аренда, конечно же, принесет прибыль клиенту.

Можно ли сдать ипотечную квартиру Сбербанка в аренду военнослужащим?

Да. Законодательство не рассматривает сдачу недвижимости в аренду как предпринимательскую деятельность, соответственно, она доступна военнослужащим. Следует получить одобрение банка, а с арендаторами заключить официальное соглашение. Доход с аренды жилья облагается 13 % налогом.

Если человек взял ипотеку, но квартиру сдают не вовремя, как можно поступить?

В ситуации, если ипотека выплачивается, но затягиваются сроки сдачи дома, необходимо обратиться с иском в суд к застройщику относительно возмещения убытков. Когда откладывается срок сдачи на неопределенный срок, с застройщиком можно расторгнуть договор долевого участия, а также возместить выплаченные финансовые средства.

Мы рассмотрели, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Источник

1ku.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта