Можно ли взять в ипотеку квартиру – Как взять (оформить) ипотеку на квартиру, дом, земельный участок и где лучше получить ипотечный кредит: ТОП-5 банков + профессиональная помощь в получении ипотеки

Содержание

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

 

 

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Как выгодно взять ипотеку на квартиру в 2018 году: советы юриста

​Перед тем, как брать ипотечный кредит на квартиру, следует разобраться, что же собой представляет ипотека, какие ее особенности и параметры оформления. Ипотека – это своеобразная форма залога, в которой закладываемая недвижимость располагается в личной собственности заемщика. При условии несоблюдения должником своих обязательств, кредитор вправе возместить свой ущерб посредством продажи данной недвижимости. Именно поэтому, дабы исключить какие-либо недоразумения, предварительно рекомендуется внимательно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования, процедурой оформления займа, а также изучить нюансы последующей выплаты задолженности. Сегодня мы поговорим о том, как выгодно взять ипотеку на квартиру.

Варианты банковской ипотеки

Существует несколько вариантов ипотечного заимствования, а именно:

  1. Оформление целевого займа для приобретения жилья – это самый популярный вид ипотечного кредитования. В данном случае, банковская структура выдает определенную сумму денежных средств на покупку жилья, при условии, что имущественным залогом остается приобретенный недвижимый объект.
  2. Оформление нецелевого кредита. Осуществляется выдача средств под залог имущества, которое уже имеется у заемщика. Полученными деньгами должник вправе распоряжаться на свое усмотрение.
  3. Оформление ипотеки для приобретения загородной недвижимости.
  4. Программа социального кредитования. Следует отметить, что сюда включен целый перечень проектов, среди которых наиболее популярным является ипотека для молодежи. Определиться с тем, какая из конкретных программ наиболее подходящая и выгодная, можно посредством проведения сравнительного анализа их основных параметров. В свою очередь, главными критериями для анализа кредита являются: максимальный размер кредитуемой суммы, минимальный размер первоначального платежа, процентная ставка, период кредитования, комиссионные.

Сегодня, предоставлением ипотеки занимается большая часть банковских структур, условия и особенности кредитования которых, принципиально отличаются между собой. Изучить данную информацию можно непосредственно в отделении банка или же на его официальном сайте.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности оформления ипотечного кредита

Как правило, оформление банковской ипотеки подразумевает прохождение заемщиком такой процедуры:

  1. Сбор необходимой документации для проведения последующей оценки и принятия решения, касательно выдачи ипотеки. Данный этап основывается на оценке платежеспособности клиента. Также проверяется достоверность предоставленных сведений и рассчитывается максимальный размер займа.
  2. Грамотный подбор объекта кредитования. Заемщик имеет полное право подобрать квартиру еще до момента вынесения банком надлежащего решения, или даже после этого. В первом случае оформляется предварительный договор с продавцом недвижимости, касательно первоочередного права выкупа недвижимости. Кредитор, в лице банковского учреждения, рассматривает размер займа, осуществляет подробный анализ стоимости недвижимого имущества, уровень платежеспособности заемщика и определяет сумму первоначального платежа. Во втором случае банком сообщается та сумма займа, которую он способен предоставить заемщику. Последний же, подбирает подходящий вариант недвижимости.
  3. Осуществляется оценка стоимости недвижимого имущества. Как правило, подобная процедура обеспечивается соответствующим специалистом – оценщиком.
  4. Оформляется договор купли-продажи между продавцом и заемщиком. Параллельно с данной процедурой заключается банковский кредитный договор. В соответствии с подписанным контрактом, недвижимость становится залоговым объектом ипотечного кредита.
  5. Заемщик производит все расчеты с покупателем непосредственно в присутствии представителя банка.
  6. Завершающий этап – страхование недвижимого имущества и жизни заемщика.

После поэтапного прохождения всех процедур жилье переходит в собственность должника, однако при этом его права все еще ограничены. Например, при необходимости продать имущество, предварительно потребуется получить согласие банка. Для проведения регистрации прописки кого-либо из лиц, также  необходимо официальное разрешение финучреждения.

Выбор подходящей квартиры для оформления ипотеки

В процессе поисков оптимального варианта жилья, изначально следует определиться с рынком недвижимости в интересующем регионе. Оформление ипотеки на новостройку – удовольствие не из самых дешевых. Более того, оно имеет кое-какие ограничения, к примеру, финучреждение может предоставлять кредиты на квартиры исключительно в домах конкретных застройщиков. В случае приобретения недвижимости на вторичном рынке, немаловажным является убедиться в том, что продавец имущества готов заключить сделку посредством оформления договора купли-продажи ипотеки.

Для поиска подходящего жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или ипотечного брокера. В данном случае, цена на его услуги будет варьироваться примерно от 0,5 до 1,5% от общей стоимости недвижимости. В некоторых случаях прибегнуть к услугам риэлтора является весьма целесообразным, поскольку клиент сможет быть уверен в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме этого, процедура поиска недвижимости будет значительно упрощена.

После того, как жилье будет подобрано, необходимо взять отчет о его стоимости у независимого эксперта. Данный документ предоставляется в банковское учреждение, и последний принимает решение, касательно выдачи ипотечного кредита.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как выгодно взять ипотеку?

Далее представлены действенные советы, которые помогут максимально выгодно оформить ипотечный кредит:

  • в момент оформления контракта предпочтительней выбрать дифференцированную систему погашения задолженности (разумеется, если это является возможным). Только таким способом значительно сократятся налоговые сборы. К тому же, главным преимуществом дифференцированной системы является регулярное сокращение размера сумм выплат, а также возможность полной досрочной выплаты долга по займу;
  • услугу страхования следует проводить самостоятельно, поскольку за страхование банковское учреждение потребует вносить 2% в год от общей суммы залога;
  • оформлять ипотеку рекомендуется на более длительный срок – ежемесячный размер обязательного взноса будет значительно меньше, а при потребности всегда существует возможность досрочно выплатить долг;
  • при условии снижения действующих банковских тарифов после непосредственного заключения контракта, заемщик вправе заявить о необходимости снизить текущую ставку.

Таким образом, следуя вышеизложенным рекомендациям, можно с максимальной выгодой оформить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Самое главное – это соблюдать основные требования и правила, а также четко придерживаться утвержденной позиции, аргументируя ее юридическими нормами.

law03.ru

Риски при покупке квартиры находящейся в ипотеке

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

  1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
  2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

  1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
  2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
  3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
  4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
  5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

Варианты покупки:

  • через банк за наличные;
  • через банк в ипотеку;
  • у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

  1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
  2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
  3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
  4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
  5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
  6. Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

  • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
  • заверить договор;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

  • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
  • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
  • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
  • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
  • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

advicelawyer.ru

Какие квартиры можно покупать в ипотеку

Недвижимость при оформлении ипотеки является обеспечением по кредиту. В случае возникновения трудностей с выплатой кредита, банк планирует покрыть все свои расходы путем продажи жилья. Именно поэтому финансовая организация дает деньги не на любую недвижимость, а на ту, которая ликвидна.

Если заемщик собирается приобрести квартиру на первичном рынке, самый простой способ — купить квартиру в ипотеку в уже готовом доме. На такую недвижимость уже можно оформить право собственности. Лучше всего приобретать жилье у надежных застройщиков. Важно, чтобы строительная компания была аккредитована в той кредитной организации, в которую вы обратились. В этом случае вы даже можете приобрести квартиру в доме, который готов на 70%.

Планируя купить по ипотеке недвижимость в здании, которое было построено на средства кредитной организации, будьте готовы к тому, что банк может предоставить вам выгодные условия кредитования. Кроме того, вы получите возможность выбрать квартиру в объектах, степень готовности которых составляет 15 -30%. Список аккредитованных застройщиков можно узнать на официальном сайте банка. Там же публикуют информацию о строительных проектах.

Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, учитывайте, что банк должен произвести оценку самой квартиры и здания, в котором она находится. При этом оцениваются многие параметры: тип фундамента, материал перекрытий, дата постройки здания, его высотность. Обычно банк выдает ипотечный кредит, даже если объект не полностью соответствует требованиям. Но необходимо понимать, что процентная ставка при этом увеличивается. Степень износа здания должна быть менее 60%, в планах на снос его быть не должно. Важно и местоположение — банк часто не устраивают здания рядом с шумными трассами или на окраине города.

Квартиру в ипотеку можно приобрести только при условии, если объект имеет отдельный вход, ванную комнату и кухню. Обязательно наличие подключения к электрической или газовой сети и к водоснабжению. Очень трудно получить ипотечный кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.

Кредитные организации уделяют внимание юридической чистоте приобретаемого имущества. Квартира не должна иметь обременений. Продавцы недвижимости не имеют долгов перед налоговыми органами и местными властями. Идеальная квартира для покупки в ипотеку: новый дом или здание, находящиеся в хорошем состоянии. Продавец недвижимости не имеет задолженности и является единственным собственником дома. Важно, чтобы квартира продавалась по среднерыночной цене.

www.kakprosto.ru

Как взять ипотеку на квартиру?

Рано или поздно каждый совершеннолетний человек понимает, что для него настало время отделиться от родителей и начать собственную жизнь. Хорошо, если есть жилье, куда можно переехать и начать вить там собственное гнездо, где только он будет хозяином. А если вариантов разъехаться нет, и денег нет, то существуют способы жилье приобрести в долг. Тема о способах приобретения недвижимости весьма обширна. Существует множество вариантов покупки квартиры: ссуда в банке, рассрочка, обмен старого жилья на новое и т. д. В этой же статье мы ограничимся вопросом: как взять ипотеку на квартиру?

Что такое ипотека?

Прежде чем перейти к вопросу о том, как оформить ипотеку на квартиру, давайте разберемся с понятиями. Ипотека представляет собой кредит на покупку любой недвижимости под залог этой самой недвижимости. Иначе говоря, при оформлении ипотеки заемщик получает кредит от банка на покупку жилья и оформляет его же в залог банку как гарант выплаты ссуды. С момента приобретения жилья покупатель становится его полноправным собственником.

Как правило, ипотека предоставляется только на определенную часть стоимости недвижимости. Оставшаяся часть оплачивается заемщиком из собственных средств. Это первоначальный взнос за квартиру. Однако, сегодня существуют варианты, когда банками предоставляется ипотека и без первоначального взноса. Единых условий и процентных ставок по ипотеке нет. Так что если вы уже решили для себя «хочу взять квартиру в ипотеку», то стоит обратиться за информацией в разные банки, чтобы выбрать оптимальные условия (срок погашения, процентную ставку, требования к заемщику и т. д.).

Где взять ипотеку на квартиру?

Ипотечный кредит может выдать как банк, так и частное лицо. Ведь что такое ипотека? Это деньги в долг под залог имущества. Сегодня возможно юридически оформить кредит у частного лица, и он будет считаться ипотечным. При сделке между частными лицами ипотека может обеспечивать кредитору уплату всей суммы долга, пени (штрафов), процентов, в том числе и за неправомерное использование выданных денежных средств, расходов на реализацию имущества и т. д. Часто оформление ипотеки между двумя частными лицами происходит значительно быстрее, чем при обращении по тому же вопросу в банк. Ведь перед тем, как взять ипотеку на квартиру в банке, необходимо собрать немало бумаг и найти надежных поручителей.

Однако, наиболее распространенный путь — это ипотека через банк. Поэтому прежде чем оформить сделку, стоит рассмотреть ипотечные программы всех банков в вашем городе, и после этого только определяться с выбором кредитора. От его условий будет зависеть сумма, которую вам предоставят, возможность или невозможность взять ипотеку и сдавать квартиру и т. д.

Как оформить ипотеку на квартиру?

Существует распространенное мнение, что ипотека связана с нервотрепкой и беготней по инстанциям. Конечно, в последние годы процедура получения ипотечного кредита значительно упростилась, но побегать все же придется. Для тех, у кого нет на это времени, сегодня существует возможность воспользоваться услугами ипотечного брокера. Это человек, который помогает выбрать наиболее выгодную ипотечную программу, оформить документы и подобрать жилье в соответствии с требованиями, которые предъявляет банк по условиям ипотеки.

После того, как банк на основе полученных документов вынесет положительное решение по ипотечному кредиту, начнется непосредственно процесс оформления сделки. Между банком и клиентом будет заключен кредитный договор, а также договоры купли-продажи и ипотеки. В этот момент клиент еще может предложить банку внести изменения в какие-либо пункты договора, если формулировки в документе его принципиально не устраивают. Потом от сделки отказаться будет уже крайне затруднительно. Далее подписывается договор залога имущественных прав в случае, если жилье, которое приобретается по ипотеке, находится в строящемся доме. После этого заключаются договоры купли-продажи и ипотеке объекта недвижимости, а также составляется закладная.

Следующий этап — открытие текущего счета заемщика, куда банк переводит сумму кредита. Открывается специальная форма расчета или, иначе, обязательство банка перед продавцом квартиры по оплате ее стоимости в течение оговоренного договором времени. На счет продавца приходит первый взнос по ипотеке. Государственная регистрация договора о купле-продаже квартиры и ипотеки — последний этап процедуры. Спустя 2 недели заемщику вручают свидетельство о праве собственности жилья. На этом эпопея под названием «как взять ипотеку на квартиру» может считаться законченной.

kak-bog.ru

Можно ли сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку

Многие ипотечные заемщики задумываются о том, можно ли сдавать квартиру, приобретённую в ипотеку. Некоторые даже изначально покупают жилье в качестве инвестиций и планируют, что проценты банку (а иногда и основной долг) будут фактически оплачивать не они, а квартиросъемщики.

Действительно, зачастую арендная плата за жилье покрывает большую часть ежемесячного ипотечного платежа. Соответственно, сдавать квартиру, взятую в ипотеку, выгодно и разумно. Конечно, если заемщик или члены его семьи сами не живут в обремененной квартире. Но здесь и возникает вопрос, законна ли такая сделка с жильем, взятым в ипотеку.

Что говорит законодательство

Согласно закону «Об ипотеке», залогодатель, вступивший в ипотечные правоотношения, вправе извлекать из имущественных ценностей, заложенных по ипотечному соглашению, плоды и доходы. А залогодержатель (банк) не приобретает при этом каких-либо прав на получаемые залогодателем плоды, доходы, если иное не предусматривается ипотечным договором.

Ориентируясь на требования законодателя, можно утверждать, что правообладатель квартиры, приобретаемой в ипотеку, обладает полным правом сдавать жилье, которое принадлежит ему, даже если оно передано в залог банку. Соответственно, сдача ипотечной жилой недвижимости вполне законна, если, конечно, никакого запрета на получение доходов с приобретённой жилплощади нет в самом ипотечном соглашении. Теоретически, возможно даже зарегистрировать арендатора в ипотечном жилье.

Однако, как следует из законодательства, банковские организации могут предусматривать в своих соглашениях определенные ограничения на сдачу залогового жилья в наем.

К примеру, некоторые кредитные организации чётко прописывают в ипотечном соглашении пункт о том, что залогодатель сможет сдавать жилье лишь с согласия банка или вообще лишён права его сдавать вплоть до внесения последнего платежа по ипотеке.

Поэтому, если вы планируете сдавать жилье, обремененное банковским залогом, рекомендуется внимательно читать ипотечное соглашение. Оптимально, если это будет сделано еще до оформления ипотеки. Тогда в дальнейшем вышеуказанные пункты договора не станут для вас неприятным сюрпризом.

Что предусмотрено в ипотечном договоре

Статистика последних лет показывает, что банковские организации всё чаще в своих ипотечных соглашениях запрещают сдавать приобретённые в ипотеку квартиры. С одной стороны, это вполне объяснимо, ведь банк заинтересован в сохранности залогового жилья, а при сдаче квартиры неизвестным третьим лицам риски ее повреждения несколько увеличиваются.

С другой стороны, при ипотечных правоотношениях практически всегда проводится императивное страхование жилья, поэтому если с заложенной квартирой что-то происходит, страховая выплата покрывает ущерб. Соответственно, целесообразность введения рассматриваемых ограничений относительно сдачи квартиры весьма спорна.

Более того, банк заинтересован в платежеспособности заемщика, а в течение многолетних ипотечных правоотношений может случиться всякое, например, заемщик может потерять работу, или его доходы резко уменьшатся. А регулярная арендная плата за квартиру хотя бы каким-то образом гарантирует наличие постоянного источника дохода у ипотечного должника, и, соответственно, повышает его общую платежеспособность.

Банковские организации, которые не предусматривают ограничений на сдачу в наем ипотечного жилья, могут потребовать представления в банк арендного соглашения, которое не должно противоречить ипотечному договору.

Кроме того, банки обычно включают в кредитное соглашение пункт о необходимости предварительного получения заемщиком разрешения кредитора на сдачу залогового жилья в наем.

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

  • во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
  • во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Уведомление банка

Как правило, в ипотечном соглашении, не содержащем прямых ограничений на сдачу залогового жилья, прописывается информация об обязанности заёмщика уведомлять банк о возникновении отношений найма. Причём разрешение у банковской организации на сдачу жилой недвижимости требуется получить еще до оформления заемщиком договора жилищного найма.

Поскольку разногласия с банком могут обернуться неблагоприятными для заемщика последствиями, лучше не скрывать факт сдачи жилой недвижимости, заложенной банку, а потратить время на получение официального соглашения кредитной организации.

Банковская организация может в рассматриваемом случае отправить заемщика в страховую компанию, чтобы и там получить соответствующее разрешение.

Некоторые страховщики при сдаче страхователем застрахованного жилья в наем могут повысить стоимость страховки. Это связано с рисками, появляющимися у банка (и страховщика), когда заемщик (страхователь) передаёт квартиру третьим лицам в пользование.

Страховщик должен дать владельцу жилья (заемщику по ипотеке) документацию для банковской организации, содержащую оповещение о согласии на сдачу соответствующего жилья в аренду. После представления заемщиком банку согласия страховщика, ему выдадут разрешение на сдачу залоговой жилой недвижимости.

infonedvizhimost.com

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

 

Читайте также:

ipoteka-expert.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта