На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке – как купить, порядок действий, как происходит покупка на рынке, на что обратить внимание, процедура сделки, её этапы и пошаговая инструкция, а также алгоритм составления документов

Содержание

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке, от застройщика, в новостройке

Пожалуй, приобретение недвижимости можно отнести к самым рисковым сделкам. У многих на слуху обманы продавца или застройщика – люди вложили свои кровные деньги, а остались без всего – сделку могут признать недействительной или ничтожной, продавец решил не продавать квартиру, а аванс возвращать не желает. И первое, что просто необходимо – скрупулезность во всем, внимание и осторожность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.

Потом нужно долго будет доказывать в суде, что вы об этом не знали, и передали средства аферисту, но дело сделано, и вернуть свое порой очень нелегко. Что следует предпринять и обезопасить себя?

  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.

Именно отсутствие несовершеннолетних собственников становится причиной признания сделки недействительной. Но начиная с 2001 года, включение  зарегистрированных детей стало обязательным. Так что обратите на это внимание.

  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке

  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много. Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:
  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках – риски покупателей

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Построит или нет застройщик дом – большой вопрос, кризис и нехватка средств на завершение строительства – это одна из основных причин лишиться своих денежных средств.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Приобретение жилья по переуступке прав требования

Этот вид сделки характерен для новостроек – многие заключают предварительные договоры с застройщиком для последующей продажи с явной выгодой для себя – ведь себестоимость котлована и почти готового жилья значительно отличается!

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Многие финансовые организации, оформившие с гражданином ипотечный кредит, устанавливают на нее залог до полной расплаты с банком.

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Итак, на что обратить внимание?

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.

И еще очень важный момент:  обратите внимание на дату оформления ипотеки. Начиная с 2007 года, Правительство разрешило использовать материнский капитал на приобретение жилья при рождении второго ребенка.

  • Если квартиру покупала супружеская пара, то для совершения сделки необходимо разрешение от второй половины. Порой квартиру продают с целью получения средств, не извещая о сделке супруга. Но если они в разводе, то они могут начать процесс раздела имущества в течение трех лет. Обратите внимание на эти обстоятельства, если желаете остаться с квартирой.

Пример договора можно посмотреть здесь.

И главное, не спешите отдавать свои деньги – обговорите условия передачи средств, и будет лучше, если арендовать банковскую ячейку, и продавец сможет получить средства только после оформления прав собственности на квартиру.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| 5 комментариев

pronovostroyku.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

На самом деле купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке достаточно непросто. Особенно, если она будет в ужасном состоянии. Но если все же удалось, то нужно учесть ряд показатели. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Сегодня, купить жилье за наличные практически невозможно для среднестатистического гражданина. Поэтому все чаще обращаются к ипотеке. Конечно же банки дают такую возможность не без личной выгоды. Покупателю, в первую очередь, нужно иметь определенную сумму для оплаты первоначально взноса. Также потребуется предоставить документы о платежеспособности (для этого должна быть хорошо оплачиваемая работа).

Чаще всего, процентная ставка при ипотечном кредите составляет 12-14%. Покупая квартиру на вторичном рынке, можно воспользоваться некоторыми государственными льготами. Покупка в новостройке, может потянуть за собой дополнительные затраты (дополнительный метраж), и длительное время ожидания для заселения. В случае с вторичным рынком, таких проблем не возникнет.

Покупая квартиру, следует обратить внимание:

  • Первое, что бросается в глаза – это двор. Он должен быть чисты и аккуратным, если у вас есть дети, или вы их планируете, во воре должна быть детская площадка.
  • На какую строну выходят окна (будет ли в квартире жарко, шумно и т. д.)
  • Как близко находится квартира от места работы, детского сада (школы).
  • Какое внутреннее состояние квартиры (электрика, сантехника и т.д.).

В ипотечном кредитовании на квартиры вторично рынка есть очень замечательное условие. Будущий покупатель недвижимости уведомляет банк о своих требованиях к жилью, говорит сумму, на которую рассчитывает, и опытные специалисты подбирают необходимый вариант. В основном поиск длится не больше 3 месяцев.

Покупая жилье в ипотеку, можно быть на 99% уверенным в чистоте сделки, все проверяет не только банк, но и страховая компания. К сожалению, 1% остается на пользу мошенникам, чьи хитрости не видны на первый взгляд. Поэтому при покупке следует тщательно изучать все документы, требовать все возможные справки. Можно взять на помощь опытного юриста, если знаний банковских работников и страхового агента покажется мало.

Покупка недвижимости – это всегда очень серьезный шаг, к которому просто запрещено относится халатно.

sekonomim.com

на что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как оформить жилье

Уже построенные дома и квартиры приобретать выгоднее, потому что практически сразу банк и заемщик выходят на сделку и регистрацию жилища, клиент может купить и уже через пару недель заехать в свой объект недвижимости. При покупке строящегося жилья, переезд будет отложен на период до пары месяцев или лет, к тому же есть некоторая вероятность, что во время строительства стройка может быть заморожена.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры

  • наличие пятен плесени, возможно, замытых, вывести грибок будет достаточно сложно, поэтому такое приобретение доставит в будущем немало головной боли;
  • наличие желтоватых потеков на стенах, которые могут свидетельствовать о том, что квартиру периодически заливают жильцы квартиры, расположенной выше;
  • состояние напольного покрытия, а также стен и потолка;
  • функционирование труб системы канализации.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

onejurist.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры

В настоящее время приобретение собственного жилья – это не только длительный и сложный, но также весьма рискованный процесс.

При отсутствии надлежащей бдительности, осторожности, осведомленности, а также некоторой юридической грамотности, достаточно велик риск остаться как без приобретенного имущества, так и без денежных сбережений.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие критерии выбора применимы в процессе поиска жилья и какие нюансы сделки требуют детального изучения? Рассмотрим подробно.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить такую важную сделку, как приобретение в собственность имущества жилого характера, следует тщательно изучить не только юридическую сторону процедуры, но и практическую.

В данном случае подразумевается осмотр помещения на предмет наличия в нем всевозможных дефектов и недостатков.

Просмотр жилья

На что обратить внимание при покупке квартиры, что нужно знать и какие особенности ее состояния следует учесть?

Например, следующие, выявить которые можно при проведении визуального осмотра:

  • наличие пятен плесени, возможно, замытых, вывести грибок будет достаточно сложно, поэтому такое приобретение доставит в будущем немало головной боли;
  • наличие желтоватых потеков на стенах, которые могут свидетельствовать о том, что квартиру периодически заливают жильцы квартиры, расположенной выше;
  • состояние напольного покрытия, а также стен и потолка;
  • функционирование труб системы канализации.

Разумеется, перед продажей собственности продавец может несколько замаскировать имеющиеся дефекты, в этом случае следует уделить особое внимание тому, удерживает ли квартира тепло, а также имеется ли в ней специфический запах плесени и сырости.

Юридическая сторона вопроса

При покупке жилья как в новом доме, так и в старом, следует особое внимание уделить имеющейся документации:

  1. В первую очередь следует проверить свидетельство о том, что продавец обладает правами на жилье.
  2. Далее следует обратиться к документам из жилищной конторы, в которых указано как количество людей, которые на момент продажи зарегистрированы и живут на территории реализуемого имущества.
  3. Узнать количество неоплаченных коммунальных долгов, либо полное их отсутствие. Разумеется, именно последнее наиболее предпочтительно.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Какие именно моменты нуждаются в наиболее пристальном изучении перед процедурой заключения сделки по продаже имущества зависит от того, какое именно жилье подлежит реализации: дом в стадии строительства, вторичное жилье и так далее.

На вторичном рынке

Квартира, которая уже находилась ранее в правах собственности, может не отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилищу.

Так, например, она может быть холодной, сырой и так далее. Но это аспект, который вполне можно заметить визуально до заключения сделки.

Что касается юридических особенностей, то в данном случае следует обратить внимание на то, не прописаны ли на жилой площади лица, которых, в соответствии с нормами законодательства нельзя будет снять с регистрации.

К указанной категории относятся недееспособные, несовершеннолетние и другие.

Если на момент заключения сделки в квартире прописаны жильцы, следует изначально оговорить данный пункт в условиях договора, дабы избежать его расторжения в суде.

В новостройке

Перед тем, как приобрести квартиру в новостройке, следует уделить особое внимание некоторым деталям, а именно:

  • определение стадии, на которой на момент покупки находится строительство;
  • заручен ли застройщик поддержкой банка-кредитора, что снижает риск возможного банкротства и, как следствие – приостановки строительства;
  • ознакомление с объектами, которые были выполнены застройщиком ранее для определения уровня их качества.

От застройщика

Если квартира приобретается на одной из стадий строительства, в первую очередь следует изучить дома, предназначенные для проживания, которые были сданы компанией ранее.

В соответствии с полученными данными можно сделать вывод о положительной репутации застройщика, либо наличии некоторого негатива.

Это необходимо для того, чтобы предусмотреть возможный риск «замораживания» строительства ввиду отсутствия финансирования.

Также следует приобретать жилье непосредственно у инвесторов. Не стоит заключать сделку с риэлторами, которые являются обычными перекупщиками.

Такая квартира может иметь цену, значительно превосходящую первоначальную, а также не отвечать требованиям и нормам, предъявляемым к любому жилому объекту.

Через агентство

В том случае, если лицо выбирает в качестве способа покупки жилья приобретение его у посредников, то есть, через агентство, в первую очередь необходимо уделить внимание деловой репутации данной компании.

Также следует знать, что риэлторы являются самыми обычными посредниками сделок по продаже жилья, соответственно, они могут значительно завысить первоначальную стоимость жилища.

В ипотеку

При приобретении жилья в ипотеку и на средства, полученные от государства по программе материнского капитала в 2018 году или ранее, следует обязательно предоставить в регистрационный орган документы, способные подтвердить данную информацию.

Указанный момент необходимо включить в договор непосредственно для того, чтобы направить средства полученного капитала на приобретение жилой площади.

Здесь представлены образцы договора покупки квартиры в ипотеку, договора покупки квартиры с материнским капиталом.

По ДДУ

ДДУ, либо договор долевого участия, регулируемый 214 ФЗ, подразумевает покупку имущества, находящегося в доме на стадии строительства, то есть, квартиры, еще не сданной в эксплуатацию.

При заключении указанного договора следует уделить особое внимание трем следующим пунктам:

  • определение цены жилья и внесение указанной суммы в документ;
  • полное описание жилища, то есть, расположение комнат, метраж и так далее;
  • конкретный срок сдачи объекта.

Без риэлтора

Для того, чтобы провести сделку без участия риэлторских компаний, то есть, самостоятельно, следует обладать некоторой грамотностью в вопросах, касающихся покупки и продажи жилья.

Также вполне возможно обратиться к специалистам, которые проверят всю документацию на предмет подлинности и законности.

Сделка без посредников обладает существенным плюсом – обычно цена на жилье, которое предполагается купить из первых рук, является существенно более низкой, нежели при участии риэлторов.

Порядок сделки

Сделка по покупке и продаже жилья включает в себя ряд следующих процедур:

  • подготовка, сбор и проверка необходимой документации;
  • обращение в соответствующий регистрационный орган;
  • регистрация договора;
  • передача прав на собственность, а также денежных средств.

Какие документы следует проверить?

Для того, чтобы снизить возможные риски, необходимо проверить всю документацию, которой обладает собственник жилья.

Особое внимание следует уделить тому, нет ли третьих лиц, которые также могут претендовать на жилье, а также нет ли прописанных в ней людей.

Помимо этого желательно обратить внимание на отсутствие, либо наличие у собственника долгов за услуги коммунальной службы.

Оформление

Процедура оформления договора о продаже и покупке имущества, предназначенного для проживания, производится в соответствии с принятым образцом и включает в себя ряд дополнительных пунктов, внесение которых стороны сочтут необходимым.

Договор заключается сторонами самостоятельно и вступает в законную силу после проведения процедуры регистрации в соответствующих органах.

Образец договора

Договор продажи и покупки жилья не установлен как единый образец, однако, к его заполнению есть определенные требования.

С образцом договора покупки квартиры можно ознакомиться здесь.

Государственная регистрация

Официальная регистрация сделки по продаже и покупке жилья производится в регистрационной службе, расположенной в соответствии с местом нахождения реализуемого имущества.

В данное учреждение подаются заранее подготовленные документы, заверенные и подписанные надлежащим образом.

Сроки

После того, как стороны обратились в регистрационный орган для совершения сделки, производится:

  • изъятие у продавца документов на квартиру;
  • передача денежных средств в оговоренном ранее размере от покупателя.

Однако, свидетельство, подтверждающее право покупателя на обладание жильем, будет выдано ему несколько позднее, по завершении регистрации.

Обычно указанная процедура занимает порядка двух-трех недель.

На видео о том, на что обратить внимание при заключении договора

77metrov.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

  1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
  2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
  4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
  5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

  1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
  2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
  3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
  4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
  5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

  1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
  2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
  3. Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры. 

law03.ru

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :: BusinessMan.ru

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой. Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры. На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, — это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире. Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке — алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели. Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы. Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой. Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья. Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности. Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке. Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов. После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки. Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени. При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

businessman.ru

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке

               

Содержание статьи

Приобретение собственной квартиры в жизни человека является настоящим праздником. И чтобы этот праздник не превратился в кошмар, следует подойти к покупке со всей серьёзностью. Прежде, чем поставить окончательные подписи на договоре купли-продажи необходимо изучить множество деталей, связанных с данной квартирой.

Следует обращать внимание на самые мелкие и на первый взгляд незначительные факты. Таким образом можно обезопасить покупку квартиры и избежать проблем с ней в дальнейшем.

Покупке квартиры на вторичном рынке

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

  • Юридическая чистота приобретаемой квартиры является самым, пожалуй, важным условием безопасного и спокойного владения ею в будущем. При покупке необходимо проследить всю историю квартиры (охватывая возможно больший срок). Наличие в ней прописанных несовершеннолетних детей, выписанных по решению суда, пропавших без вести, разведённые супруги – все эти факторы способны причинить немало проблем покупателю вплоть до признания судом незаконности сделки по приобретению недвижимости. Однозначно отрицательными моментами при покупке квартиры будут считаться её нахождение в залоге, под арестом и так далее.
  • Следует внимательно изучить технические характеристики самой квартиры до того момента, как будет подписан договор о её покупке. Любые перепланировки должны быть узаконены и обязательно отражены в техническом паспорте и поэтажном плане. В противном случае зарегистрировать право собственности на квартиру не удастся. К числу технических характеристик, не влияющих на оформление прав собственности, но способных причинить немало бытовых неудобств, можно отнести состояние электрической проводки, сантехники и так далее.
  • Немаловажным фактором, который обязательно следует учитывать при приобретении квартиры на вторичном рынке, является её транспортная доступность, ухоженность дворовых и прилегающих территорий, наличие проблемных соседей и так далее.

При покупке квартиры необходимо собрать как можно больше информации о продавце. При необходимости следует попросить его представить справки о трудоспособности и дееспособности. Нелишним будет своими глазами посмотреть не только на паспорт продавца, но и на другие его документы (водительские права, загранпаспорт, военный билет и другие).

Если получение всей этой информации вызывает у покупателя затруднения можно воспользоваться услугами юристов. Наши специалисты проконсультируют по любому вопросу, касающемуся покупки квартиры. При необходимости на сайте bukva-zakona.com можно заказать юридическое сопровождение всего процесса приобретения недвижимости, включая не только сбор всей информации, но и подготовку документации.

Приобретение квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры, как правило, доставляет меньше проблем, но и в этом случае имеется целый ряд нюансов, не учитывать которые нельзя.


  • Информация о компании-застройщике, включая отзывы клиентов о прошлых объектах, поможет узнать, насколько качественно он выполняет свою работу и насколько технические характеристики квартиры соответствуют тому, что заявлено в её рекламе.
  • Естественно, до подписания договора купли-продажи следует побывать и в районе, где расположена квартира. Это поможет оценить его транспортную и социальную инфраструктуру.
  • Предпочтительнее покупать квартиру в уже готовом доме. Это предотвратит возможные проблемы из-за сдвигов по времени при сдаче объекта или банкротства застройщика.
Приобретение квартиры в ипотеку

Банк, выдавая ипотечный кредит, конечно же, осуществит проверку объекта недвижимости. Но будет нелишней и юридическая проверка его покупателем. Во-первых, такая проверка может охватить больший срок (банк, как правило, ограничивается несколькими последними годами). И, во-вторых, самостоятельно полученная информация естественно вызывает большее доверие.

Обязательное страхование приобретаемой квартиры минимизирует риски для покупателя, но в любом случае при составлении договора с банком лучше посоветоваться с юристами.

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту является, наверное, самым безопасным способом с точки зрения проверки юридической чистоты, но все другие факторы (техническое состояние, месторасположение, доступность и так далее) подлежат обязательному рассмотрению.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка недвижимости (без участия риэлтерских компаний) вынудит покупателя лично заниматься всем комплексом вопросов, относящихся к этой процедуре. И, если Вас не пугают потери времени на сбор всех подписей и разрешений в различных инстанциях, если Вы способны самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего законодательства и если Вы можете подготовить все нужные документы, то самостоятельное приобретение квартиры не составит труда.

Оптимальным вариантом при приобретении квартиры является участие специалистов в рассмотрении узкоспециальных вопросов:

  • Юристы участвуют при составлении договоров и другой необходимой документации, осуществляют проверку юридической чистоты и так далее.
  • Технические специалисты (электрики, сантехники, газовщики и другие) оценивают состояние квартиры.
  • Покупатель оценивает общее впечатление от квартиры, транспортную и социальную инфраструктуру района.

Нюансов при покупке квартиры существует много и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею.


    

bukva-zakona.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта