Переустройство нежилого помещения – Перепланировка нежилого помещения 2018 — согласование, проект, в многоквартирном доме, в нежилом здании, законодательство, узаконить, разрешение, незаконная, порядок, самовольная, оформление, штраф, заявление

Содержание

Особенности перепланировки в нежилых помещениях

В каких случаях требуется производить перепланировку в нежилых помещениях? Такая процедура необходима, к примеру, если предприниматель арендовал или приобрел объект недвижимости, на территории которого впоследствии предполагается открыть склад, офис или магазин. Благодаря перепланировке помещение будет удовлетворять требованиям и законодательства Российской Федерации, и самого предпринимателя.

Что включено в понятие «перепланировка»?

  • Изменение площади помещения.
  • Демонтаж и/или прорезывание оконных и/или дверных проемов.
  • Снос зафиксированных в техпаспорте помещений.
  • Изменение местонахождения комнат.
  • Организация дополнительных площадей для расширения склада или торгового зала (обустройство антресольных этажей и т. п.).

Перепланировка в жилых домах и нежилых зданиях

Если перепланировка производится в жилом доме, проектная организация обеспечивает изготовление технического заключения о состоянии ограждающих и несущих конструкций, а когда процесс уже завершен, она занимается выдачей технического заключения, в котором подтверждается, что все выполненные работы соответствуют требованиям безопасности. На следующем этапе специалисты проектной организации изготавливают проект перепланировки. Ключевым моментом становится положительное заключение Управления Роспотребнадзора. В техническом заключении должен быть вывод о безопасности планируемого переустройства.

Если перепланировке подвергается помещение в нежилом здании, проектная организация занимается изготовлением технического заключения и проекта перепланировки. В документации обязательна пометка о том, что характер перепланировки – не капитальный.

Процедура узаконивания

По всем правилам, заниматься узакониванием перепланировки необходимо на этапе проведения проектных работ. В противном случае владелец помещения может столкнуться с претензиями со стороны Мосжилинспекции и эксплуатационных организаций. Во избежание подобных проблем рекомендуется не затягивать с узакониванием перепланировки. Потребуются такие документы:

  • Проектная документация.
  • Технические условия.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Документы, устанавливающие права собственника.
  • Если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого из них.
  • Проект проведенной перепланировки.

Согласовывать перепланировку нежилого помещения не требуется, если не переносилось, не демонтировалось, не устанавливалось сантехническое оборудование; не разрушались и не возводились перегородки и/или стены; не менялся фасад здания; не увеличивалась нагрузка на конструкцию.

Если планировка уже завершена, но еще не согласована, заниматься ее узакониванием можно через суд. Положительное решение выносится в том случае, если доказано, что произведенные изменения не являются источником потенциальной угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают их прав и законных интересов. Если суд вынесет решение не в пользу истца, последнего могут обязать привести объект в состояние, в котором он находился до перепланировки.

С составлением проектной документации едва ли можно справиться самостоятельно. Лучше доверить эту процедуру профессионалам. Специалисты нашей компании гарантируют грамотное составление проекта перепланировки с указанием всех необходимых пунктов. Таким образом, у контролирующих органов не будет претензий к проводимым работам. Сотрудничество с надежной организацией позволит избежать непредвиденных материальных затрат и проблем с законом.

fb.ru

Перепланировка нежилых помещений



Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.


Виды работ, проводимых при перепланировке помещений


Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.


Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.


Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.


Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений


Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.


Переустройство нежилых помещений


Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:


  • установку или перенос инженерных сетей либо их замену;

  • замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.


Самовольная перепланировка


Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.


Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.


Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.


Незаконная перепланировка


Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.


Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.


Как узаконить перепланировку нежилого помещения


Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.


Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.


Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).


Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.


Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.


Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.


www.pere-stroy.ru

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения – процесс, проходящий в несколько этапов. При этом получение всех необходимых согласований и правильное оформление документов – этап столь же серьезный, как и само проведение ремонтных работ. К сожалению, согласование перепланировки часто проводится задним числом, уже после того, как ремонт завершен и помещение введено в эксплуатацию. Это в корне неверно. Чтобы все работы были проведены в соответствии со СНиП и другими нормами, а значит, в дальнейшем у собственника (арендатора) не возникало проблем с надзорными организациями, перепланировка нежилого помещения должна начинаться с обращения к специалистам, которые знают все тонкости данного процесса.

Проектная организация по вашему заказу проведет обследование помещения и оформит тех.заключение о его состоянии, в частности, состоянии несущих конструкций, инженерных систем и т.д. На основании полученных данных уже можно начать разрабатывать проект перепланировки. Вместе с рядом других важных документов этот проект будет передан в жилинспекцию на согласование. При положительном решении дела далее проводятся сами ремонтные работы. По их завершении оформляется акт о завершении перепланировки и вводе помещения в эксплуатацию. После получения нового комплекта документов в БТИ, Кадастровой палате и УФРС можно считать, что перепланировка проведена до конца и совершенно законно.

Конечно, приведенная выше схема – очень обобщенная. В таком процессе, как перепланировка нежилого помещения, есть свои тонкости. Расскажем о некоторых далее.

Жилой и нежилой фонд

Согласование перепланировки помещений в жилых и нежилых зданиях проводится по-разному. Если речь идет, например, о салоне красоты, магазине или кафе, расположенном в многоквартирном доме, требования будут более жесткими. Ведь следует учитывать не только соответствие всем нормам (СНиП, МЧС, СЭС), но и отсутствие жалоб со стороны жильцов на излишний шум, неприятные запахи, вибрации и т.д.

Проектная организация должна подготовить документацию, в которой будет отражена архитектура всех инженерных сетей (ОВ + ВК), состояние несущих конструкций и межэтажных перекрытий, расположение проемов под окна/двери, кондиционеров. В тех.заключении должна содержаться информация о безопасности предполагаемой перестройки как для здания в целом, так и для его жильцов. Если речь идет о переобустройстве заведений общепита (кафе, ресторан), положительное решение обязательно должен вынести Роспотребназдор, а уже затем — жилинспекция.

Согласование перепланировки в нежилых зданиях проходит немного проще, но наличие всех базовых документов обязательно и в этом случае.

Основные разделы проекта и другие необходимые документы

В случае с переобустройством нежилых помещений проект должен включать такие разделы:

  • архитектурно-строительный;
  • расположение и конфигурация проемов для дверей и окон;
  • инженерные сети;
  • электрификация;
  • расчет звукоизоляции межэтажных перекрытий.

Помимо самого проекта, на согласование в жилинспекцию подаются такие документы, как:

  • техпаспорт помещения до перепланировки;
  • поэтажные планы здания;
  • заключение о состоянии несущих стен и межэтажных перекрытий;
  • разрешения от КГА и КГИОП на установку дверей и окон в новых проемах;
  • тех.условия на инженерные сети.

 

fb.ru

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение, предназначенное для коммерческих целей, отличается от жилых комнат по функционалу, площади, особенностями планировки комнат. Если оно располагается в многоквартирном доме, потребуется обдуманная и законная перепланировка. Собственника, нарушившего требования законодательства, ждет не только штраф, но и более серьезное наказание вплоть до уголовного.

Основные моменты

Рациональное использование нежилого помещения предполагает адаптацию под нужды конкретного бизнеса.

В жилом доме могут быть размещены офисы, учреждения общественного питания, магазины, складские помещения.

Перепланировка потребуется в любом случае, и провести ее собственник обязан по закону.

 

Это значит, что нужно получить разрешение от контролирующих органов. Только после согласования проекта перепланировки можно приступать к непосредственным работам.

 

Важно, что закон различает перепланировку и переустройство:

ПоказателиОписание
Перепланировкаэто масштабные изменения — изменение конфигурации пола, высоты потолка, дверных и оконных проемов, различные манипуляции с стенами (снос, устройство, перестановка), смещение входа, устройство отдельного входа и т.п.
Переустройствоэто незначительные по сравнению с перепланировкой изменения, как правило, связанные с инженерными коммуникациями, сантехникой, бытовыми приборами

 

Чтобы начать работы любого объема, собственник должен получить разрешительные документы. Самовольно, без согласования с контролирующими органами, затевать масштабные ремонтные работы запрещено.

Исключением являются мелкие работы по внутренней отделке, замене мебели и бытового оборудования на аналогичное (по функционалу).

Что это такое

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – это изменение его площади и конфигурации комнат.

Собственник проводит ее для адаптации под нужды конкретного бизнеса, улучшения условий эксплуатации, изменения функционального назначения комнат.

 

Обязательно учитываются санитарно-гигиенические, строительные и правовые нормы. Собственник может полностью изменить функциональное назначение комнат или оставить все без изменений.

Часто проводятся следующие виды работ:

ПоказателиОписание
Расширение площади комнаты (комнат)за счет сноса стен или их переноса
Снос дверейликвидация оконных или дверных проемов
Пробивка дополнительного проема двери или окна
Разбивка большого помещенияна несколько маленьких
Перенос санузлав другое помещение
Снос или установка лестничного пролета
Расширение проема окна или двери
Установка дополнительного сантехнического оборудованияили газовых (электрических) приборов

 

Все перечисленные виды работ должны быть отражены в техпаспорте и согласованы с контролирующими органами.

 

Перенос инженерных коммуникаций, изменение конструкции пола, стен, потолка небезопасны, а потому возможность проведения таких работ должна быть оценена специалистами.

На кого распространяется

Закон о согласовании перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами распространяется на лиц, пользующихся коммерческими площадями на законных основаниях.

К ним относятся:

ПоказателиОписание
Владельцы нежилых объектовимеющие на руках свидетельство о праве собственности
Арендаторы нежилого объектадействующие на основании доверенности от владельца и с его согласия

 

Представители различных инстанций проводят плановые проверки коммерческих помещений, расположенных в жилых многоэтажных домах.

Проверяется состояние инженерных сетей, соответствие внешнего вида помещения имеющемуся техплану, пожарным и санитарным нормам.

Куда следует обратиться

Перепланировка требует обращения в различные учреждения и инстанции, особенно если работы предполагаются масштабные.

Куда обратиться собственнику, если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме:

ПоказателиОписание
Согласовывать перепланировку нужно в жилищной инспекциив столице это Московская жилищная инспекция, или Мосжилинспекция
Предварительно собственнику придется обратиться в строительно-ремонтную или проектную организациюи заказать техпроект перепланировки. Чтобы инспектор утвердил проект, фирма должна быть членом СРО с непросроченным допуском к данному виду работ

 

Если проект большой, затрагивает газовые, электрические, водопроводные сети и канализацию, то следует получить разрешение в пожарной инспекции, Санэпидемстанции.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме

При перепланировке в многоквартирном доме собственник нежилого помещения должен действовать строго по закону и получить соответствующее разрешение.

В целом процедура перепланировки включает пять основных этапов:

  • подготовка документов;
  • создание технического проекта перепланировки;
  • согласование проекта;
  • работы по перепланировке согласно проекту;
  • составление акта о завершении работ, приемка готового объекта.

Поскольку речь идет о многоквартирном жилом доме, согласование проект в Москве и других городах РФ проводится через жилинспекцию.

Законность работ, проводимых собственниками, определяет Жилищный кодекс РФ, а также многочисленные нормативные документы – правительственные постановления, отраслевые СанПиНы и СНиПы.

За нарушение законодательства собственника ждет административная ответственность в виде штрафа. В ряде случаев противники перепланировки нежилого помещения могут обратиться в суд и оспорить законность работ.

Если суд действительно выявит нарушения, владелец помещения должен будет устранить их либо вернуть объекту прежний вид в соответствии с техпаспортом.

Необходимые условия

Расположение нежилого помещения в многоквартирном жилом доме диктует обязательные условия, которые должны соблюдаться при перепланировке.

Обязательно должны соблюдаться следующие законодательные требования:

ПоказателиОписание
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования с жилинспекцией запрещенаесли контролирующим органом будет выявлено нарушение, самовольная или незаконная перепланировка, собственнику придется отвечать по закону
Недопустимы работыкоторые по завершении затрудняют доступ к местам расположения общедомовых инженерных коммуникаций, а также мест общего пользования
Запрещен демонтаж или нарушение целостности несущих перекрытий и стенна любые манипуляции с такими конструкциями собственник должен получить разрешение, а в ходе работ усилить место пробоя
Запрещено использование помещений, учтенных в плане штабов гражданской обороныиспользовать такие объекты без согласования нельзя
Поскольку в ходе перепланировки собственник ограничивает права жильцов соседних квартир на пользование общедомовым имуществом, в том числе территорией, прилегающей к перепланируемому жильюему необходимо получить согласие от всех жильцов дома на проведение работ

 

Последнее положение крайне важно для благополучного завершения работ. Недовольные граждане имеют полное право обратиться в суд с исковым заявлением, если посчитают свои права нарушенными.

Это подтверждается примерами из судебной практики — перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме представляет собой непростой в точки зрения закона проект, в котором должны быть учтены интересы всех пользователей общедомовым имуществом.

Распространена практика размещения на первых этажах многоквартирных домов различных коммерческих организаций — магазинов, салонов красоты, офисных помещений.

Если собственник не получил разрешение на проведение работ по перепланировке от всех собственников, то любой из жильцов, подав заявление в суд, может остановить работы.

Суд примет во внимание факт нарушения законодательства и может отменить разрешительное решение жилищной инспекции (в некоторых регионах РФ – городской комиссии при муниципальном органе власти).

Недостаточно получить согласие лишь от владельцев квартир, непосредственно прилегающих к нежилому помещению.

Все собственники жилых квартир дома должны дать письменное разрешение на изменение режима использования общедомового имущества и прилегающего земельного участка.

Кроме того, собственнику придется выполнить следующие условия:

ПоказателиОписание
Оборудовать отдельный входза счет устройства нового проема входной двери
Обеспечить систему вентиляцииесли помещение перепланируется под продуктовый магазин
Если помещение оборудуется на втором этажето нижняя квартира тоже должна быть нежилой

 

Кроме того, обязательно наличие противопожарных средств защиты. Коммуникации (канализация, отопительная система, электричество и горячее водоснабжение) должны быть подключены к городским сетям.

Прядок оформления

Чтобы оформить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, нужно следовать определенному законом порядку оформления работ:

ПоказателиОписание
Заказать в Бюро технической инвентаризации нужные документыпоэтажный план, экспликацию, технический паспорт
Оформить согласие жильцов многоквартирного домана проведение работ
Заказать в ремонтно-строительной или проектной организации технический проект перепланировкиважно, чтобы фирма имела допуск (непросроченный), лицензию, членство в СРО проектировщиков
Согласовать проект с органами контроля безопасного пользования жильемСЭС, пожарная безопасность, газовая службы, электросети
Согласовать документацию в жилинспекции
Получить разрешениена перепланировку помещения
Провести работы под наблюдением соответствующих инстанцийспециалистов
Сдать работы приемной комиссииполучить акт о завершении перепланировки
Подать в БТИ и орган кадастрового учета документы для внесения изменений в техпаспорт помещения и реестр недвижимостиполучить новые документы
Обратиться в регистрационную палатуи внести изменения в свидетельство о праве собственности на объект нежилой недвижимости

 

 

Важным документом является акт о завершении перепланировки. На основании этого документа перепланировка признается завершенной, а главное – законной.

Подписывается акт в присутствии собственника или арендатора, а также представителей:

  1. Управляющей компании (ЖЭКа, ТСЖ).
  2. Фирмы-разработчика техпроекта.
  3. Пожарного надзора.
  4. Обслуживающей организации.
  5. Строительной компании.

Внешние изменения должны точно соответствовать проекту, журналу строительно-ремонтных работ, разрешению, выданному жилинспекцией.

Требуемые документы

На начальном этапе, когда требуется получить разрешение на проведение работ, инициатор перепланировки должен подготовить следующие документы:

  • план БТИ;
  • поэтажный план;
  • экспликацию;
  • техническое заключение о безопасности ремонтных работ;
  • разрешительные документы из инстанций (пожарный надзор, СЭС, газовой службы). Если перепланировка не затрагивает инженерные коммуникации, функциональное назначение комнат не меняется, разрешение оформлять не нужно;
  • проект перепланировки;
  • свидетельство собственности на объект недвижимости;
  • учредительные документы;
  • договор страхования на случай причинения имуществу иди жизни жильцов дома вреда;
  • акты-согласие на перепланировку от жильцов дома;
  • договор авторского надзора (если при перепланировке будут затронуты несущие конструкции, коммуникационные сети, изменен архитектурный облик здания).

 

С подготовленным пакетом собственник должен обратиться в жилинспекцию и дождаться решения. Если оно положительное, выдается разрешение на проведение перепланировки согласно проекту и журнал ремонтно-строительных работ.

По завершении перепланировки оформляется важный документ – акт о проведенных работах (в трех экземплярах).

По одному экземпляру получают собственник, представитель БТИ и жилинспекции (отправляется в архив). На основании акте переделывается свидетельство собственности, техпаспорт, кадастровый паспорт.

Особенности процедуры

При оформлении заявления в БТИ на получение техпаспорта и кадастрового паспорта нужно указать причину перепланировки.

Если на руках у собственника уже есть нужные бумаги, представитель Бюро после осмотра помещения просто поставит в них нужные отметки.

Если многоквартирный дом относится к зданиям, представляющим интерес с точки зрения архитектурного отдела муниципального органа власти (представляет историческую, культурную ценность), то дополнительно следует получить разрешение и оттуда.

При вводе перепланированного помещения в эксплуатацию представители межведомственной комиссии принимают проведенные работы. Особо тщательно проверяются акты скрытых работ (например, заливки бетонной стяжки).

Комиссия должна убедиться в том, что доступ к инженерным общедомовым сетям не затруднен в результате ремонта.

Акт о выполненных работах – основной документ, который позволит переоформить документы на помещение.

Установленные сроки

Проект перепланировки проектная фирма выполнит быстро. Как правило, это не занимает дольше пяти рабочих дней.

Если специалисты не загружены, а перепланировка не сложная, то готовый проект можно получить уже на вторые сутки.

Сколько займет сбор документов по инстанциям, заранее сказать сложно. На рассмотрение заявления, поданного в жилинспекцию, отводится 30 суток.

В течение месяца межведомственная комиссия обязана принять завершенные работы и выдать акт.

Видео: перепланировка помещения

Важные нюансы

Владельцы помещений, не имеющие опыта или нужной юридической подготовки, в некоторых случаях принимают неправильные решения относительно перепланировки.

Между тем, право пользоваться объектом объекта недвижимости, распложенном в жилом или нежилом доме, не значит, что владелец может делать с помещением все что угодно.

Согласование на перепланировку нужно оформлять в любом случае, но особенно скрупулезно – в случае расположения помещений на первом этаже жилого многоэтажного здания.

Даже если бдительные жильцы не будут интересоваться законностью работ, то впоследствии при продаже помещения или плановой проверке со стороны контролирующих органов несогласованная перепланировка откроется.

Что грозит собственнику в этом случае? Как минимум штраф, как максимум – расходы на приведение помещения в прежнее состояние, зафиксированное техпаспортом, кадастровым паспортом и свидетельство о праве собственности.

 

Если проведенные работы вызвали обрушение дома или порчу имущества жильцов, виновному грозит уголовная ответственность.

Любая самовольная перепланировка должны быть согласована. Это значит, что заниматься сбором документов и получением разрешений на оставление объекта в перепланированном состоянии собственнику придется в любом случае.

Как это можно сделать:

ПоказателиОписание
Получить официальное техническое заключениео том, что перепланировка безопасна для здания, людей, не нарушает ничьих прав
Составить проект перепланировки постфактум
Подать заявление и документы в жилинспекциюи дождаться разрешения
Если жилищная инспекция разрешит оставить перепланировкуто с документом нужно пойти в БТИ
Специалист Бюро сделает нужные замерывнесет изменения в техпаспорт и выдаст заключение с подробным перечнем работ

 

На основании нового техпаспорт собственник поменяет прочие документы — кадастровый план и свидетельство о праве собственности.

Если жилинспекция не разрешит оставить перепланировку, то владелец получит предписание устранить нарушение и привести объект в прежнее состояние. Если бизнесмен не согласен с таким решением, он может оспорить его в суде.

Законодательная база

Вопросы перепланировки нежилого помещения подробно рассматриваются:

ГлаваОписание
Гл. 4 ЖК РФпереустройство и перепланировка жилого помещения

 

Переводу жилой квартиры в нежилой объект посвящены:

СтатьяОписание
22 ЖКусловия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
23 ЖКпорядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
24 ЖКотказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

 

В статье:

СтатьяОписание
26 ЖКуказаны правила согласования задуманной перепланировки с органами местного самоуправления

 

Отказать собственнику перепланировке муниципальный орган может на основании:

СтатьяОписание
27 ЖК отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

 

Нормативы перепланировки нежилых объектов содержатся в СНиПе:

НомерОписание
31-06-2009«Общественные здания и сооружения»

 

Если несущие конструкции и инженерные сети не затрагиваются, то согласование в надзорных органах не нужно.

Такое разрешение дано:

При перепланировке нежилого помещения в многоквартирном здании собственник обязан получить разрешение в жилищной инспекции муниципального органа власти.

Для этого собирается объемный пакет документов, а также оформляется согласие жильцов.

Если жилинспекция разрешить работы, они проводятся в полном соответствии с проектом. По завершении работ межведомственной комиссией выдается акт о приемке объекта.

brakexpert.ru

Перепланировка нежилого помещения: в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме может быть произведена в соответствии с законом. Как правило нежилые помещения находятся на первых этажах многоквартирных домах. В таких нежилых помещениях могут располагаться офисы, магазины, аптеки. Часто нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов образуются в результате перевода жилых квартир первых этажей многоквартирных домов. 

В любом случае может возникнуть необходимость произвести перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Поскольку перепланировка и переустройство являются смежными понятиями, далее по тексту будем упоминать оба понятия. 

Законодательство о перепланировке и переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка нежилых помещений в жилом многоквартирном доме подпадает под регулирование жилищного законодательства — а именно Жилищного Кодекса Российской Федерации. 

Давайте разберемся в терминологии. Есть два понятия — «перепланировка» и «переустройство». 

Перепланировка — изменение конфигурации нежилого помещения, требующего внесение изменения в технический паспорт. 

Переустройство — это перенос инженерных сетей и коммуникаций, в результате чего необходимо произвести соответствующие изменения в техническом паспорте.  

Перепланировка нежилого помещения может заключаться в переносе и разборке перегородок, создании новых или переносе дверных проемов, в укрупнение многокомнатных квартир, устройстве дополнительных комнат и санузлов, в расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и т.п. 

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, и т.п. 

Кроме того, вопросы перепланировки и переустройства нежилых помещений регламентируются подзаконными актами, в частности Постановлениями Госстроя. Например, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Порядок проведения перепланировки (переустройства) нежилого помещения в многоквартирном доме

Работы по переустройству и перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме производятся в соответствии с проектом и в соответствии с законодательством по согласованию с органами местного самоуправления и на основании решения органа местного самоуправления. 

Таким образом, перепланировка и переустройство нежилого помещения производятся на основании разрешения муниципальных органов власти. 

Собственник нежилого помещения для производства перепланировки или переустройства нежилого помещения должен сдать в соответствующие органы муниципальной власти по месту нахождения помещения или в МФЦ пакет документов: 

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по специальной форме;
  • подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на переустраиваемое (перепланируемое) помещение; 
  • проект переустройства (перепланировки) помещения; 
  • технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) помещения;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласование перепланировки (переустройства) нежилых помещений многоквартирного дома

Орган принявший документы в течение 45 дней принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании. 

После получения решения о согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения, возможно проведение перепланировки или переустройства соответственно.

Решение об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть мотивировано и может быть обжаловано в суд в процессуальном порядке. 

Завершение процесса переустройства или перепланировки нежилого помещения.

Перепланировка и переустройство помещения завершается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в орган государственной власти, осуществляющий регистрацию права. 

Нужно понимать, что самовольная перепланировка и переустройство помещения может повлечь административную ответственность или судебный иск органа муниципальной власти. 

Если же помещение после перепланировки или переустройства не создает угрозу жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц, то помещение может быть сохранено в измененном виде по решению суда. 

Перепланировка и переустройство в Краснодаре. 

Если Вам необходимо помочь в сопровождении перепланировки или переустройства нежилого помещения в городе Краснодаре, то Вы можете смело обращаться ко мне. Кроме того, могу помочь по вопросу перевода жилого помещения в нежилое в Краснодаре. 

Надеюсь, что статья оказалась полезной для  Вас. 

Если есть вопросы, задавайте с помощью специальной формы. 

igor-shibalkin.ru

Перепланировка нежилых помещений в Москве

Для того, чтобы перепланировать нежилое помещение нужно получить согласие собственника и согласовать саму перепланировку в большом количестве инстанций. Давайте с этим разберемся.

Понятие перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения, согласно закона, это изменение его конфигурации. Перепланировка может включать в себя:

  • Изменение площади помещения

  • Увеличение высоты помещения

  • Устройство отдельного изолированного входа

  • Устройство оконных и дверных проемов или их заделка

  • Устройство антресольного этажа

  • Устройство крыльца

  • Замена перекрытий

  • Объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже

Кроме перепланировки, существует так же переустройство нежилого помещения. В основном это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования.

Реконструкция нежилого помещения- это изменение фасада здания, обустройство витрин, дополнительных входов, тамбуров, козырьков, закладка окон, установка кондиционеров и т.д.

То есть перепланировка это и есть переустройство и реконструкция нежилого помещения. Следует отметить, что при перепланировке нежилого помещения  все его функции должны сохраняться. То есть если нежилое помещение использовали как мастерскую, оно и должно оставаться мастерской. 

Если же необходимо изменить профиль помещения (к примеру, поселить банк), то в этом случае нужны дополнительные согласования, к примеру в банке должны быть установлены решетки и системы сигнализации, бронированные хранилища в соответствии с соответствующими руководящими документами (по санитарии, ветеринарии, и т.п.)

Стоит отметить так же, что перепланировка практически всегда является процедурой, сопровождающей перевод из жилого в нежилое помещение. Процедура перехода из жилого в нежилое и получение разрешения на перепланировку делается одновременно.

Как перепланировать нежилое помещение

Для перевода из жилого в нежилое помещение (это регулируется статьями 22- 24 ЖК РФ) нужно подготовить документы:

  1. Заявление на перевод помещения

  2. Правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или копии, заверенные у нотариуса) 

  3. Техпаспорт помещения

  4. Поэтажный план дома, где находится помещение

  5. Проект перепланировки помещения (или проектная документация). 

Уполномоченный орган должен принять решение о переводе из жилого в нежилое помещения и утвердить проект перепланировки. С получением решения о перепланировке, можно начинать собственно работы, по окончанию которых, приемочная комиссия составляет акт. Этот акт будет являться основанием для госрегистрации помещения.

Разработка проектной документации и ее согласование

То есть нужно изготовить в лицензированной организации комплект чертежей, необходимых для отображения изменений в планировке. Перед изготовлением комплекта чертежей, производится обследование конструкций и узлов зданий. 

Согласование проектной документации

После изготовление проекта, его необходимо согласовать в различных ведомствах:

  • Управление Роспотребнадзора

  • Мосгосэкспертиза

  • Проектно-инвентаризационное бюро

  • Органы санэпиднадзора

  • Управление госпожнадзора МЧС

  • Жилищная инспекция

  • Управления комплексного благоустройства города

  • Управление охраны памятников 

Получение Разрешения префектуры





Заявитель предоставляет в службу «одного окна» комплект документов

  1. Заявление

  2. Доверенность на получение разрешительного документа

  3. Документ, подтверждающий полномочия директора

  4. Паспорт заявителя

  5. Копию свидетельства регистрации юрлица

  6. Копию правоустанавливающего документа помещения

  7. Решение органа исполнительной власти, по изменению функционального использования 

  8. Согласование балансодержателя

  9. Согласование собственника

  10. Проектная документация

  11. График производства работ

Срок выдачи разрешения Префектуры- 30 рабочих дней.


Подача документов в органы местного самоуправления (межведомственная комиссия) 

  1. Заявление на перепланировку нежилого помещения

  2. Копии учредительных документов, которые нужно заверить у нотариуса

  3. Копии правоустанавливающих документов на помещение (заверяются у нотариуса)

  4. Копии поэтажного плана БТИ (срок их действия- один год со дня выдачи)

  5. Согласие балансодержателя (эксплуатационной организации)

  6. Согласованная проектная документация перепланировки и копии разрешительных документов. Нужно помнить, что проект разрабатывается в соответствии со СНиП

  7. Договор страхования перед третьими лицами

  8. Техническое заключение по возможности перепланировки (составляется на основании инженерных расчетов. Здесь говориться о возможности производства перепланировки и переоборудования нежилого помещения

  9. Договор об авторском надзоре (нужен, когда перепланировка изменяет несущие конструкции, инженерные системы, коммуникации и архитектурный облик всего здания)

  10. Акты проверки смежных помещений и имеющиеся общие конструктивные элементы и инженерные системы

  11. Акты согласия всех владельцев соседних помещений. 

Нужно знать, что этот список не окончательный и может быть изменен в каждом конкретном случае. Это имеет право потребовать межведомственная комиссия.

После рассмотрения межведомственной комиссией всех документов и согласований, комиссия дает (может и отказать) разрешение по перепланировке нежилого помещения. Можно получить разрешение на перепланировку нежилых помещений и без согласования, когда перепланировка, не трогает несущие конструкции и общедомовые инженерные системы, кроме того, не изменяется архитектурный облик здания.

Проверка перепланировки нежилого помещения после производства работ

После перепланировки собирается комиссия в составе:

  1. Податель заявления на перепланировку

  2. Балансодержатель здания

  3. Служба пожнадзора

  4. Служба санитарного надзора

  5. Разработчика проекта перепланировки

  6. Исполнителя работ

Эта комиссия осматривает помещение,  где проводилась перепланировка и, по окончанию проверки, пишется акт о завершении перепланировки нежилого помещения. После этого сделанные изменения регистрируются в БТИ. На основании документов БТИ владелец помещения получит свидетельство о собственности с указанием о перепланировке. (При условии, что изменилась площадь помещения, назначение и т.п.)

Когда перепланировке нежилых помещений не возможна:

  1. Изменения, нарушающие прочность или разрушающие несущие конструкции здания

  2. Изменения, ухудшающие сохранности и внешний вид фасадов

  3. Нарушению противопожарных устройств- замуровывание пожарных выходов и т.п.

Берегите себя

www.msknov.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта