Перевод жилого помещения в коммерческое – стоимость и процедуры, как оформить, а также можно ли перевести коммерческое строение, дом из нежилой недвижимости в жилой фонд, а ещё регламент при нахождении здания в СНТ и отказ в смене категории жилья

Содержание

Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия

Каждый из нас ежедневно видит магазины, офисы, частные клиники и т.д. располагающиеся на первых этажах жилых домов. В больших городах, подобные коммерческие «вкрапления» имеются практически в каждом жилом доме. Их количество резко возросло в начале 90-х годов, когда в новой России произошел полный переход от социалистического строя к рыночной экономике. Новоиспеченные предприниматели торопились скупить у простых граждан их квартиры, чтобы в последующем переоформить данные жилые помещения в коммерческие, и использовать их в интересах своей деятельности.


К слову, процедура перевода, как и главные требования к таковой за без малого 25 лет не претерпели особых изменений. Сегодня существует стандартный набор правил, при несоблюдении которых, перевод жилых квадратных метров в коммерческие будет невозможным. Именно о данных правилах и пойдет речь в нашей статье.


Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую


Многие граждане нередко задумываются о том, почему квартиры в жилых домах, расположенные на первом этаже, ценятся больше остальных. Часто цена двух идентичных квартир расположенных на первом и на пятом этажах разнится далеко не в пользу последней.


Все дело в том, что именно квартиры, расположенные на первых этажах в подавляющем большинстве случаев и предназначаются для перевода в коммерческую недвижимость. Это главное правило, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ.


Если еще более углубляться в законодательные нормы относительно данной процедуры, то можно обнаружить небольшое исключение, согласно которому, площадь коммерческого типа может также располагаться и на втором этаже (ну и совсем редко на третьем), но при том условии, что под данной площадью находится опять же коммерческая недвижимость. Т.е., если мы говорим о коммерческой площадке на втором этаже, то подобное возможно исключительно тогда, когда на первом этаже находится не жилая квартира, а коммерческая площадь. Разве кто-нибудь видел магазин, расположенный на втором этаже, под которым находится жилая квартира? Это невозможно, т.к. подобный проект никогда не будет одобрен.


Касаемо проекта, следует отметить, что таковой обязателен в каждом конкретном случае. Владелец квартиры, прежде чем приниматься за активные действия по смене категории недвижимости, должен разработать проект и получить одобрение такового. Для разработки проекта собственники обычно обращаются в специализированные архитектурные бюро, где за определенную плату будет подготовлена схема будущей перепланировки.


При этом, нет особой разницы, когда именно будет подготовлен проект. Т.е. это может быть как до первичного обращения в уполномоченный отдел администрации города, либо уже после такового. Многие собственники жалуются на то, что после того как был подготовлен проект, они по тем или иным причинам получали отказ в переводе. Получается, деньги за документ были уплачены зря, плюс, никто не компенсирует потраченное время.


Не отрицаем, подобные случаи имеют место, но существует более рациональный подход к данному процессу. Подавляющее большинство отказов в переводе поступает из-за особенностей строительной конструкции дома. Т.е. нельзя проводить перепланировку, т.к. от этого могут пострадать несущие элементы, что непременно губительно скажется на положении дома целиком. Так вот подобные вопросы следует уточнять либо в администрации (на что уйдет время), либо же заказать данную услугу в проектном бюро которое будет заниматься разработкой проекта. При втором варианте вы существенно сэкономите время, но потратите немного больше денежных средств.


И вот когда наш проект готов, наступает очередь обращения в администрацию города с целью получения разрешения на перевод. Для этого необходимо подать заявление установленного образца и прикрепить к таковому следующие бумаги:

  • правоустанавливающие бумаги на по ка еще жилую квартиру

  • технический паспорт

  • собственно готовый проект

  • поэтажный план жилого дома целиком

  • согласие на перевод всех зарегистрированных в квартире лиц

  • документально оформленное согласие всех собственников квартир в данном домовладении

После того, как данная документация будет подана, и заявка будет принята к рассмотрению, обычно проходит не более 1,5 месяца. И на конец собственник получает долгожданное разрешение, либо отказ.


В течение указанного срока, администрация будет направлять запросы в иные уполномоченные государственные органы, такие как МЧС, Роспотребнадзор и даже в управляющую компанию, на балансе которой находится домовладение. Если в предоставленной документации не найдено ошибок, собственники квартир в домовладении не против, а указанные выше государственные органы дали добро, можно преступать непосредственно к реконструкции.


Возможные проблемы при переводе жилой недвижимости в коммерческую


Все, о чем мы рассказали, выше, является своеобразным для собственника вариантом развития событий. Но в подавляющем большинстве случаев по поступающим заявкам вносится отрицательное решение. Вообще, в процессе собственник может столкнуться со множеством проблем, которые будут помехой к осуществлению намеченных планов. Ниже мы разберем их по отдельности.


Технические характеристики дома


Не в каждом доме можно производить подобные манипуляции. Согласно установленным правилам, коммерческое помещение должно иметь автономный (не через общий вход) вход. Плюс, таковое не должно иметь выхода на лестничную клетку. Если характеристики дома не позволяют сделать отдельный вход, то поступит отказ в переводе.


Зарегистрированные в квартире лица


Т.к. регистрация по адресу нахождения не жилой недвижимости у нас в стране невозможно, при смене категории недвижимости в обязательном порядке с регистрационного учета снимаются все, кто ранее на таковом стоял. При несогласии хотя бы одного жильца, придется добиваться снятия учета уже через суд. А на это уйдет время. Плюс, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо не может быть в принудительном порядке снято с регистрационного учета.


Одобрение государственных ведомств


Т.к. к будущей недвижимости должны быть подведены коммуникации, следует заручиться разрешением уполномоченных органов. В случае нестыковки будущего проекта реконструкции с положенными нормативами, МЧС и Росптребнадзор никогда не дадут разрешение на таковую. Можно конечно попытаться обжаловать данное решение в суде, но это малоэффективно.


Пакет документации


Очень часто бывает так, что заявители допускают ошибку в процессе предоставления документации в уполномоченный орган. Хотя выше мы указали исчерпывающий список документов, собственники могут столкнуться с фактом несоответствия данных, указанных в документах с реальным положением дел. К примеру, в техническом паспорте может быть не учтена некогда проведенная перепланировка, которая к стати может быть признана незаконной, т.к. на нее не было получено разрешение. Узаконивание перепланировки и внесение этих данных в технический паспорт займет определенное время.


Согласие собственников квартир


На конец мы добрались до самой популярной, если можно так выразится проблемы. Именно разрешение собственников квартир в домовладении может стать тем камнем преткновения, по причине которой план перевода имеющейся квартиры в коммерческое помещение так и останется планом.


Дело в том, несмотря на то, что будущая коммерческая недвижимость будет по прежнему относится к данному домовладению, и располагаться на придомовой территории. А это значит, что жильцы могут терпеть неудобства, вызванные работой магазина (который может быть открыт на месте будущей квартиры), либо их попросту не устроит факт перемены внешнего облика дома и многое другое. Не заручившись согласием большинства собственников, о каких-либо дальнейших мерах можно на долго забыть.

businessrealtyinfo.ru

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Коммерческая недвижимость и офисные центры – вот будущее большинства зданий после их реконструкции. Здание, после его перестройки и функционального переназначения, может стать недвижимостью, из которой можно извлечь довольно-таки неплохую прибыль. Просто переоборудуйте его в различные офисные помещения и сдавайте их арендаторам. Такие изменения, к примеру, из обычной квартиры, находящийся в самом центре города, создадут не менее прибыльное предприятие, чем новое, современное, полностью оборудованное здание бизнес-центра.

Когда специалисты оценивают коммерческое недвижимое имущество, прежде всего их интересует следующие пункты:

  • расположение здания, в котором помещение находится — поблизости должна иметься инфраструктура.
  • минимальная и максимальная площадь коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду — ее технические параметры играют важную роль в оценке стоимости.

В том случае, если объект коммерческой недвижимости соответствует всем требованиям, которые выдвигаются, то компании-арендаторы с большим удовольствие выкупят у вас подобные объект недвижимого имущества. Факт же, что данный вариант коммерческой недвижимости в свое время использовался как жилое помещение, наоборот сделает его более престижным.

Правила перевода жилой недвижимости в коммерческую

При этом, прежде, чем взяться за подготовку документов для перевода жилой недвижимости в коммерческую, ознакомьтесь с несколькими правилами. Прежде всего:

  • Квартира должна быть негосударственной и немуниципальной, а являться частной собственностью владельца.
  • На этой жилплощади не должно быть зарегистрированных физических лиц.
  • Жилой объект должен располагаться на нижнем этаже жилого строения. Законодательством не запрещено оборудование магазина или офиса на верхних этажах жилого дома в том случае, если под ними также расположено нежилое помещение.
  • Квартира не должна находиться в залоге у кредитно- финансовой организации.
  • Должна существовать возможность строительства входа в нежилое помещение с улицы, а не с подъезда.
  • Жилое здание, в котором находится квартира, не должен быть ветхим и идти под снос в ближайшие годы.

Документы, необходимые для переоформления

Если вы решили перевести жилой фонд в коммерческую недвижимость, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, необходимо будет подготовить:

  • справку из Санэпидемстанции и местной службы Госпожарнадзора;
  •  экспликацию к поэтажному плану и технический паспорт квартиры;
  •  справку из паспортного стола, свидетельствующую об отсутствии прописанных на этой жилплощади граждан.

Кроме того, обязательно поднимется вопрос о том, как узаконить перепланировку. Разрешение на переобустройство помещений должно быть получено обязательно.

После сбора необходимых документов собственнику следует подать м органы местного самоуправления письменное заявление о своем намерении перевести жилую недвижимость в коммерческую, не забудьте прихватить весь пакет документов, он понадобится. После 45-идневного рассмотрения, если заявление собственника будет удовлетворено, можно приступать к капитальному ремонту.

Однако помните, что использовать жилое помещение в коммерческих целях можно лишь после того, как собственник зарегистрирует свои права на нежилую недвижимость в Регистрационной палате.

Успехов и до встреч на страницах нашего сайта!

o-zhile.ru

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

Перевести коммерческую недвижимость в фонд жилого помещения означает полностью изменить целевое назначение такого строения. И, прежде чем заняться этим сложным процессом, необходимо понимать, что собой представляет коммерческая недвижимость и к чему приведет изменение ее статуса.

Содержание статьи:

Суть изменения статуса недвижимости

Суть изменения статуса коммерческой недвижимости и перевод ее в раздел жилой, по своему смыслу практически не отличается от перевода жилого здания в разряд нежилого.

Но есть и свои нюансы: в жилом районе коммерческое здание может появиться, а наоборот — намного сложнее: не всегда существует чисто техническая возможность сделать здание пригодным к проживанию.

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

Сейчас, в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повальным возвращением коммерческим строениям (как правило, квартирам на первых этажах) своего былого жилого статуса у владельцев такой недвижимости появилось множество вопросов.

Понятие недвижимости коммерческого фонда

Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.

К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:

  • Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
  • Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
  • Промышленные здания.
  • Складские помещения.
  • Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
  • Здания отельного фонда.

Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.

Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую

Для того, что бы иметь возможность изменить статус имеющейся у вас недвижимости вам необходимо выполнить ряд условий, обозначенных законом:

  1. Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

В связи с этим при переводе недвижимость в жилой фон вам не обойтись без следующих действий:

  • обеспечение требуемых законодательством и санитарными нормами инженерных коммуникаций в помещении,
  • проверка несущих конструкций и устранение проблем в случае обнаружения,
  • оборудовать коммуникации,
  • установить устройства, обеспечивающие защиту от утечки воды.

Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости

Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:

  • Технические данные о помещении (план) с описанием.
  • Заявление соответствующей формы.
  • Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
  • Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
  • Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).

Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.

Запрет на изменение статуса недвижимости

В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.

Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.

Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:

  • Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
  • Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
  • Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

Видео сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!

pravo-doma.ru

Особенности перевода жилой недвижимости в статус коммерческой

Как перевести недвижимость в статус коммерческой?



нажмите для увеличения

Вложение средств в недвижимость является одним из наиболее выгодных видов инвестирования. Приобретенное помещение может быть как коммерческим, так и жилым.


Предприниматели часто покупают квартиры и переоборудуют их в офисы либо торговые площадки. Переформатированное помещение используется для ведения собственного бизнеса либо сдачи в аренду (тарифы на съем коммерческой недвижимости значительно выше, чем на аренду жилой). Попробуем разобраться, как правильно перевести купленные квадратные метры в нежилой фонд, соблюдая все законодательные акты.


Какое жилье можно перевести в коммерческую недвижимость?

Не всякое помещение можно перевести в нежилой фонд, эта задача выполнима только при наличии следующих факторов:

  • Квартира располагается на строго первом этаже. Исключением могут быть площадки, под которыми есть только коммерческие помещения.
  • В квартире, которая подлежит переводу в другой статус, нет зарегистрированных частных лиц.
  • Присутствует обустроенный отдельный вход в помещение, а доступ к квартире через лестничную клетку закрыт.

Выполнение последнего правила может оказаться самым проблематичным. Трудности вызваны Постановлением № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г, в котором согласно пункту 4.2.4.9 расширение и пробивание проемов в стенах домов крупноблочного и крупнопанельного типа производиться не может, как и крепление к наружной части стен трамвайных, троллейбусных или других оттяжек.


Сложности перевода из жилого фонда

На данный момент нет официальных распоряжений о приостановке проведения перепланировок квартир в панельных домах для перевода в коммерческую недвижимость. Каждый может подать документацию своего проекта и ожидать рассмотрения заявки. Однако с весны 2012 года подавляющее большинство заявок отклонены. Владелец помещения может обжаловать подобное решение в судебном порядке, если все условия по переводу в нежилой фонд полностью соблюдены. Допустим, если на стадии проекта человеку отказывают с объяснениями о невозможности изменения несущих конструкций, через суд можно доказать, что наружные стены в панельном доме не могут быть несущими, поскольку являются навесными панелями.


Обустройство отдельного входа также чревато осложнениями. Крыльцо будет располагаться на придомовой территории, а значит все жильцы многоквартирного дома должны письменно подтвердить, что они не против появления подобного сооружения.


После одобрения проекта перепланировки помещения, нужно собрать документацию от различных органов контроля: КГИОП, ПИБ, ГосПожНадзор, СЭС и других. Длительность процесса перевода жилой недвижимости в коммерческую зависит от индивидуальных обстоятельств, но в среднем занимает около полугода.

Похожие материалы:

Авторизация через сервис Loginza:


fincle.ru

Перевод жилого дома в торговое помещение. Как коммерческое помещение перевести в жилое

ГлавнаяКакКак коммерческое помещение перевести в жилое

Перевод коммерческой недвижимости в жилое помещение

Требования, предъявляемые к помещениям, переводимым из коммерческого статуса в жилой, подробно описаны в СНиП, СанПиН, Жилищном и Градостроительном кодексах. Для того, чтобы не цитировать здесь огромное количество законодательных документов, постановлений Правительства и региональных положений, приведем лишь основные положения.

Итак, собственник нежилого помещения может рассчитывать на официальную смену его статуса в случае, если оно отвечает всем нижеперечисленным требованиям.

  • Целостность несущих стен, перегородок и ограждающих конструкций. Удовлетворительное состояние конструктивных элементов, без риска деформаций и обрушения здания.
  • Наличие действующих инженерных сетей (электричество, водоснабжение, отопление, канализация, газ, вентиляция) в исправном состоянии.
  • Все инженерно-технические коммуникации должны соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если ранее в здании практиковалась аренда торговых площадей, действовало кафе, мастерская, и для этих целей была смонтирована промышленная вентиляция, – ее придется заменить на ту, что работает без шума и вибрации.
  • Температура в помещении зимой должна быть не ниже 18`C.
  • Высота потолков, ширина дверных и оконных проемов должна соответствовать требованиям СНиП.
  • Помещения должны быть надежно защищены от подтопления атмосферными осадками, талыми и грунтовыми водами. Подвалы и полуподвалы не могут быть признаны жильем, т.к. отметка пола у них ниже отметки земли.
  • При месторасположении помещения выше 5 этажа перевести его в статус жилья можно лишь при наличии в здании лифта.
  • Помещение должно отвечать требованиям пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам, иметь естественное (солнечное) освещение, не содержать источников электромагнитного излучения и инфразвука (см. предельно допустимые нормы для жилья).
  • В пробах воздуха, взятого в помещении, не должно быть вредных для здоровья примесей.
  • Если объект находится на втором и выше этаже, его кухня и санузлы не могут располагаться над жилыми комнатами.

Важное требование: объект должен непременно находиться в жилой зоне. Так, сменить статус коммерческой площади, расположенной на производственной территории (при заводе, фабрике, складе), невозможно.

Для тех, кто планирует, наоборот, перевести жилой объект в категорию коммерческой недвижимости, так же существует ряд требований, ознакомиться с которыми можно в процессе подробного изучения жилищного и градостроительного законодательства.

www.kvar-dom.ru

Перевод жилого дома в торговое помещение

День добрый . Ситуация :

Есть участок в городе по договору аренды 940 кв.м. Выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Имея желание заработать на данном участке большую сумму , чем при строительстве частного дома , ищем способы и пути это сделать .

В годы получения этого участка и выдачи разрешения на строительство , он(участок) попадал в зону Ж2(для ИЖС) . Ныне данный участок попадает в зону Ж4 — Зона застройки многоэтажными домами .

Понимая , что раз разрешение выдано на ИЖС — можно строить дом , жить , сдавать , продавать . Но . . .

Имеется мысль : 1) Дабы оформить участок в собственность , необходимо возвести строение (фундамент, стены , крыша.)

2) Далее получаем тех план , оформляем дом как завершенку , землю оформляем в собственность .

3) Т.к. изначально мы желаем построить там коммерческую недвижимость , а именно : Объект торгового назначения — Продуктовый магазин , планируем дом изначально построить таким образом , чтобы он соответствовал будущему назначению .

Вопрос 1 : Как вы посоветуете осуществить данную схему ?

Вопрос 2 : Можно ли этот полудостроенный дом , сделав проект перевести в торговое помещение ?

Вопрос 3 : Как изменить назначение земли ?

Вопрос 4 : В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует «Объект торгового назначения» , при этом есть условие : на каждые 100 кв м торговой площади необходимый минимальный размер участка — 600 кв м . Т.е. если нам нужен магазин мин. 250 кв. м. нужно иметь участок 1500 кв. м . — у нас он 940 кв м .Так же есть дополнение : При встроенно-пристроенном размещении указанных объектов предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства не учитываются. Итак : каким образом на участке в 940 кв м построить торговое помещение в 250 кв м ?

pravoved.ru

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и

spbnovo.ru

Перевод жилой недвижимости в коммерческую

Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия

Не отрицаем, подобные случаи имеют место, но существует более рациональный подход к данному процессу. Подавляющее большинство отказов в переводе поступает из-за особенностей строительной конструкции дома. Т.е. нельзя проводить перепланировку, т.к. от этого могут пострадать несущие элементы, что непременно губительно скажется на положении дома целиком. Так вот подобные вопросы следует уточнять либо в администрации (на что уйдет время), либо же заказать данную услугу в проектном бюро которое будет заниматься разработкой проекта. При втором варианте вы существенно сэкономите время, но потратите немного больше денежных средств.

Т.к. регистрация по адресу нахождения не жилой недвижимости у нас в стране невозможно, при смене категории недвижимости в обязательном порядке с регистрационного учета снимаются все, кто ранее на таковом стоял. При несогласии хотя бы одного жильца, придется добиваться снятия учета уже через суд. А на это уйдет время. Плюс, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо не может быть в принудительном порядке снято с регистрационного учета.

Перевод жилой недвижимости в коммерческую

Предприниматели часто покупают квартиры и переоборудуют их в офисы либо торговые площадки. Переформатированное помещение используется для ведения собственного бизнеса либо сдачи в аренду (тарифы на съем коммерческой недвижимости значительно выше, чем на аренду жилой). Попробуем разобраться, как правильно перевести купленные квадратные метры в нежилой фонд, соблюдая все законодательные акты.

  • Квартира располагается на строго первом этаже. Исключением могут быть площадки, под которыми есть только коммерческие помещения.
  • В квартире, которая подлежит переводу в другой статус, нет зарегистрированных частных лиц.
  • Присутствует обустроенный отдельный вход в помещение, а доступ к квартире через лестничную клетку закрыт.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

Недвижимость: из жилой в коммерческую

Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.

Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело. В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

  1. Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

Перевод коммерческой недвижимости в жилую

В первую очередь, как упомянул коллега, нужно руководствоваться частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса российской Федерации, согласно которой помещение должно отвечать установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо должна иметься возможность привести все в соответствие установленным требованиям.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям
или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения
установленным требованиям либо если право собственности на такое
помещение обременено правами каких-либо лиц.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится. Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда. Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей. Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Как самостоятельно перевести жилое помещение в нежилое — инструкция и список документов

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция

В законодательстве имеются и такие лазейки, как статья 17 ЖК РФ, которая гласит, что квартира может быть использована для нужд предпринимательской деятельности и без перевода в статус нежилого помещения, если такое использование не мешает зарегистрированным и проживающим в ней лицам и соседям. Но при этом предприниматель лично должен иметь прописку и регистрацию по данному адресу.

Итак, понадобится документация о пожарном соответствии помещения, которая выдается пожарным надзором. Для получения таковой нужно обратиться в Управление Государственного пожарного надзора и написать там заявление по определенному образцу. После этого будет назначена дата, когда придет эксперт для оценивания пожарной безопасности и выдачи заключения.

Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот

  • Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
  • Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия: