Перевод жилых помещений в нежилые – Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Содержание

20. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

ЖКРФ
глава 3. Статья 22. ЖК
РФ установлены обязательные условия
перевода жилых помещений в нежилые и
нежилых – в жилые. Отсутствие данных
условий влечет отказ в переводе.

При переводе
жилого помещения в нежилое
 должны
соблюдаться следующие условия:

• доступ
к переводимому помещению должен
осуществляться без использования
помещений, обеспечивающих доступ к
жилым помещениям, либо должна существовать
техническая возможность оборудования
отдельного входа;

• переводимое
помещение не должно быть обременено
правами третьих лиц (к обременениям
относятся: сервитут, ипотека, аренда и
др.).

Недопустим
перевод жилого помещения в нежилое,
 если
переводимое помещение является частью
жилого помещения (напр., комната в
коммунальной квартире) либо используется
собственником или иным гражданином в
качестве места постоянного проживания,
что подтверждается в первую очередь
регистрацией в данном жилом помещении.

Перевод
квартиры в многоквартирном доме в
нежилое помещение возможен в случаях,
когда переводимая квартира находится
на первом этаже либо выше первого этажа,
но помещения, находящиеся непосредственно
под ней, нежилые.

Перевод
жилых помещений в нежилые может также
производиться в связи с признанием
помещения непригодным для проживания,
за исключением индивидуальных жилых
домов, находящихся в собственности лиц,
постоянно проживающих в этих жилых
домах (критерии см. ниже).

Перевод
нежилого помещения в жилое не
допускается,
 когда
помещение не может быть признано
пригодным для проживания, т. е.
помещения:

• находящиеся
в ветхом состоянии;

• находящиеся
в аварийном состоянии;

• в
которых выявлено вредное воздействие
факторов среды обитания.

Не
допускается перевод нежилого помещения
в жилое, если помещение обременено
правами третьих лиц.

Перевод
жилого помещения в нежилое и нежилого
помещения в жилое
производится
органом местного самоуправления (в
субъектах РФ – городах федерального
значения – органом исполнительной
власти данного субъекта).

Перечень
оснований для отказа в переводе жилого
помещения в нежилое либо нежилого
помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими
основаниями являются: предоставление
документов в ненадлежащий орган;
непредставление всего пакета необходимых
документов и/или несоблюдение условий
перевода помещений.

Обстоятельства,
послужившие основанием отказа в переводе
помещения, в обязательном порядке должны
быть указаны в соответствующем решении
органа, осуществляющего перевод.
Отсутствие указания на эти обстоятельства
в решении об отказе в переводе помещения
является основанием обжалования решения
в судебном порядке.

Срок
исковой давности – 3 месяца со дня
получения отказа в переводе помещения.

21. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1.
Отказ в переводе жилого помещения в
нежилое помещение или нежилого помещения
в жилое помещение допускается в случае:

1)
непредставления определенных частью
2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2)
представления документов в ненадлежащий
орган;

3)
несоблюдения предусмотренных статьей
22 настоящего Кодекса условий перевода
помещения;

4)
несоответствия проекта переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

2.
Решение об отказе в переводе помещения
должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения,
предусмотренные частью 1 настоящей
статьи.

3.
Решение об отказе в переводе помещения
выдается или направляется заявителю
не позднее чем через три рабочих дня со
дня принятия такого решения и может
быть обжаловано заявителем в судебном
порядке.

studfiles.net

Перевод жилого помещения в нежилое: порядок, условия :: BusinessMan.ru

Магазины и офисы, которые располагаются на цокольных этажах в жилых домах, уже давно никого не удивляют. Это связано с тем, что переоборудование площадей под коммерческие нужды намного удобнее, чем строительство отдельного сооружения. Однако существуют определенные условия перевода жилого помещения в нежилое помещение. Рассмотрим их.

Юридический аспект

На сегодняшний день действует особый регламент перевода жилого помещения в нежилое. Основные нюансы этой процедуры зафиксированы в ст. 22 ЖК. В соответствии с нормой для переоборудования необходимо наличие отдельно оборудованного входа, который будет вести непосредственно на улицу. Если же площадь больше 100 м2, то должен быть еще и запасной выход. Статья 22 запрещает использовать нежилые помещения, проникнуть в которые можно только через смежную комнату, коридор либо подъезд. В ряде случаев закон разрешает переоборудование площадей, в которых нет отдельного входа. Но в этом случае должна существовать потенциальная возможность его устройства.

Запрещен перевод в нежилое помещение части жилого (доли). То есть изменить статус отдельной комнаты в квартире нельзя. Перевод жилого помещения в нежилое допускается при отсутствии в нем зарегистрированных граждан. То есть перед тем как начать процедуру, из квартиры необходимо выписаться. Запрет перевода жилого помещения в нежилое распространяется на квартиры, которые находятся в залоге, и на которые будет наложен арест. В случае если кто-либо обладает правом потребовать объект для погашения задолженности, то сменить его статус не получится. Контролирующие инстанции очень внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью не производились никакие махинации. Если квартира располагается выше первого этажа, то все помещения, которые находятся под ней, должны также быть переведены в нежилые. Нельзя поменять статус объекта в аварийном или готовящемся под снос доме. Указанные условия распространяются в равной степени как на одно, так и многоэтажные сооружения.

Вероятные сложности

Перевод жилого помещения в нежилое может сопровождаться определенными трудностями в следующих случаях:

  1. Здание представляет собой объект культурного исторического наследия.
  2. В квартире не подключены основные инженерно-коммуникационные системы.
  3. Сооружение, в котором расположена квартира, находится в неудовлетворительном с технической точки зрения состоянии и нуждается в ремонте.

Перед тем как провести перевод жилого помещения в нежилое, следует узнать, стоит ли здание на учете в штабе ГО и ЧС. Этот момент может повлиять на стоимость недвижимости при выполнении экспертизы.

Дополнительные возможности

В законе предусмотрены случаи, в которых нет необходимости производить перевод жилого помещения в нежилое. Так, нормы разрешают не изменять статус объекта, если коммерческая либо профессиональная деятельность не будет мешать другим людям, находящимся в квартире, а также соседям. Для этого предприниматель должен быть зарегистрирован в ней на законных основаниях. Кроме того, квартира должна соответствовать установленным санитарно-эпидемиологическим нормам.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

В первую очередь следует отметить, что процедура занимает определенное время. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется в три этапа. Все действия имеют определенную последовательность. На первом этапе производится сбор и подготовка всех необходимых документов. Если в квартире была проведена перепланировка, то ее обязательно следует предварительно узаконить.

Необходимые документы

Для предоставления в уполномоченный орган собственник или его доверенное лицо должен иметь:

1. Поэтажный план и экспликацию объекта. Для получения этих бумаг следует обратиться в БТИ с доверенностью. Ее, в свою очередь, выдает Департамент по управлению имуществом, в который нужно обратиться с:

  • паспортом или нотариальной доверенностью на представительство собственника;
  • св-вом о госрегистрации права на недвижимость;
  • договором, на основании которого объект принадлежит гражданину (при необходимости).

Бумага выдается в течение месяца. С ней нужно будет обратиться в БТИ.

2. Техпаспорт и техплан помещения. Эти документы также предоставляет БТИ. Если техпаспорт есть, но ему больше 3-х лет, то придется заказать новый.

3. Заключение пожнадзора, где указано, что объект соответствует требованиям пожарной безопасности. Для получения этой бумаги следует обратиться в УГПН ГУ МЧС, написать заявление по установленному образцу. После его принятия и рассмотрения, пожарный инспектор выезжает на место, где находится объект, производит осмотр. После экспертной оценки выдается заключение.

4. Справку ДЭЗ. В ней присутствует информация о назначении других помещений, которые находятся на том же этаже, что и квартира, статус которой будет изменяться. Эту справку выдает управляющая компания (ТСЖ, ЖЭУ или домоуправление). Для ее получения нужно написать заявление, к которому прикладывается копия паспорта и доверенность, если действия выполняет представитель.

5. Санитарно-эпидемиологическое заключение. Для его получения собственник обращается с заявлением в СЭС. Сотрудник службы также как и пожарный инспектор выезжает на место, осматривает и затем выдает заключение.

Перевод жилого помещения в нежилое: согласие собственников

Оно необходимо, если объект находится в многоквартирном доме. Следует учесть, что согласие нужно получить именно от собственников, а не от всех прописанных в помещениях лиц. Для этого проводится собрание. Следует обратиться в управляющую компанию с заявлением. Вопрос может быть включен в повестку дня очередного собрания или собственник может просить провести внеочередное заседание. В последнем случае нужно будет письменно уведомить каждого хозяина жилья в доме. Собрание считается правомерным, если на нем присутствует больше половины владельцев квартир. Решение о переводе жилого помещения в нежилое будет считаться законным, если оно принято не менее 2/3 от всех собравшихся. После этого составляется протокол.

Дополнительные документы

К указанным выше бумагам следует также приложить техническое заключение. Оно также берется в управляющей компании. Для его получения нужно написать заявление, приложить копию паспорта и св-ва о госрегистрации права. В заключении будет описано техническое состояние всего сооружения. Кроме этого, в паспортном столе следует взять выписку из домовой книги. Она будет подтверждать отсутствие прописанных граждан в квартире. Данная выписка действительна 2 недели. Также нужно будет заказать проект переустройства помещения. Этот документ составляет компания, имеющая лицензию на такую деятельность. Необходимо сказать, что приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим. В каждой конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Так, например, если перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется организацией, то в список следует включить и учредительную документацию.

Обращение в уполномоченную инстанцию

Вместе с перечисленными выше документами следует предоставить заявление о переводе жилого помещения в нежилое. Просьба будет рассматриваться в течение 45-ти дней. Межведомственная комиссия по окончании этого периода выносит постановление о переводе жилого помещения в нежилое в случае, если владельцем соблюдены все установленные требования и предоставлены документы в полном объеме. Уполномоченный орган может и не удовлетворить просьбу. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое должен быть мотивированным. Причинами обычно являются следующие обстоятельства:

  • В уполномоченную инстанцию предоставлены не все необходимые бумаги.
  • Были нарушены требования, установленные в ЖК.
  • Не были предприняты попытки получить согласие собственников или они его не дали.

Если комиссия никаким образом не мотивировала свои действия, то акт можно обжаловать в судебной инстанции.

Обращение в БТИ

Это следующий этап процедуры. В БТИ необходимо обратиться для проведения инвентаризации (оценки стоимости) перевода. В инстанцию следует предоставить:

  • Св-во о госрегистрации права.
  • Паспорт гражданина, учредительные документы фирмы.
  • Постановление комиссии.
  • Техпаспорт, экспликацию, поэтажный план.

Все эти документы прикладываются к заявлению. Оно пишется по установленному образцу на бланке, который выдает БТИ. На основании документов комиссия приватизационного отдела и управления жилья принимает решение и составляет протокол, в котором указывается стоимость перевода. В процессе расчета служащие учитывают различные показатели. В частности, значение будет иметь район, где располагается объект, техническое состояние сооружения, возможность использовать его для коммерческой деятельности, присутствие рядом аналогичных площадей, удобство эксплуатации и так далее.

Регистрация прав

Эта процедура завершает перевод жилого помещения в нежилое. Владельцам или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ со следующими документами:

  • Св-вом о госрегистрации права и договором основанием.
  • Паспортами и доверенностью (если обращается представитель).
  • Протоколами комиссий (межведомственной и БТИ).
  • Учредительными документами.
  • Кадастровым паспортом объекта.

К этому перечню следует приложить квитанцию, которая подтверждает уплату госпошлины. Регистратор принимает документы (копии и подлинники) и выдает расписку. В ней указывается дата, когда можно прийти за новым свидетельством и оригиналами принятых бумаг. В назначенный день необходимо прийти с паспортом и распиской.

Расходы

Изменение статуса помещения сопровождается различными затратами. В частности, владельцу объекта придется взять на себя такие расходы:

  • Оплату деятельности компании, составляющей проект переустройства или перепланировки недвижимости при необходимости.
  • Разницу в стоимости объекта при расчете комиссией БТИ.
  • Оплату услуг нотариуса, оформляющего доверенность и заверяющего копии.
  • Госпошлину.
  • Оплату услуг Бюро техинвентаризации, связанные с составлением и оформлением техпаспорта на помещение, справки по разнице в цене помещения до и после изменения его статуса.

Переустройство квартиры

Зачастую жилое помещение приходится переоборудовать перед тем как перевести его в нежилое. Перепланировка предполагает изменение функционального назначения квартиры, перестановку инженерных коммуникаций, устройство или заделывание проемов в перегородках, перекрытиях и стенах. Для осуществления любых указанных действий необходимо получить разрешение. Для этого в МФЦ следует предоставить:

  • Копии правоустанавливающих бумаг.
  • Заявление о предполагаемых работах, их продолжительности, режиме, а также письменное согласие управляющей компании.
  • Поэтажный план и экспликацию.
  • Проектную документацию на выполнение работ, касающихся несущих конструкций, капитальных перекрытий, стен, элементов общедомовых вентиляционных и инженерных систем.
  • Договор страхования на случай нанесения ущерба соседям либо акты-соглашения с ними с учетом компенсаций.

Следует отметить, что переустройство, в ходе которого будет затронут архитектурный облик сооружения (внешний вид) не запрещается законом прямо. Тем не менее такие работы, например, как установка технических средств наружного типа, козырьков, эркеров и прочего, считается реконструкцией. Это, в свою очередь, требует дополнительного согласования.

Важный момент

После получения разрешения на перепланировку не допускается внесение никаких изменений в проекты. Кроме этого, нельзя освобождать разработчиков проекта от надзора за его исполнением, препятствовать проверкам официальных лиц. Во всех таких случаях может быть отозвано разрешение. В процессе выполнения необходимых строительных мероприятий следует стараться избегать конфликтных ситуаций с соседями, поскольку их жалобы на те или иные действия не останутся без внимания.

Режим работ

Закон не допускает осуществлять строительные и прочие мероприятия, сопровождающиеся шумом, до 8 утра и после 20 часов в нерабочие дни, загромождать и загрязнять мусором и материалами проходы и места общего использования. Не следует также затягивать ремонт. По закону работы должны быть завершены в течение 4-х месяцев. Дата их начала и окончания фиксируется в специальном журнале, который ведет представитель управляющей компании. Необходимо понимать, что втайне провести ремонт невозможно. В определенный момент квартиру посетят инспекторы и составят соответствующий акт. За нарушение регламента и требований законодательства последуют санкции. Выплата штрафа при этом будет считаться самым малым последствием. При злостных нарушениях собственник может вполне лишиться своей недвижимости.

Заключение

Изменение статуса жилого помещения, как видно, — процесс достаточно сложный и требует определенных сил, средств и времени. Однако зачастую этот вариант использования недвижимости приносит хороший доход. Главное во всем этом — строго соблюдать закон. Это в первую очередь касается документов, которые необходимо предоставить в уполномоченные службы. Во всех инстанциях будут проверять их достоверность. При выявлении каких-либо соответствий в удовлетворении того или другого заявления будет отказано. Во избежание разных проблем с контролирующими инстанциями следует предварительно проверить все документы. В частности, специалисты рекомендуют узнать в БТИ не проводилась ли перепланировка, а если была выполнена, узаконена ли она. Этот момент актуален для тех, кто приобрел собственность и планирует ее переоборудовать с последующим переводом. Можно самостоятельно осуществить все мероприятия, а можно обратиться в фирму, которая возьмет на себя эту работу.

businessman.ru

Как перевести жилое помещение в нежилое

Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости под офис или магазин.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.

Во-первых, квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.

Во-вторых, не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.

В-третьих, не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;

И, наконец, категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.

Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

  1. Заявку установленной формы на перевод помещения;
  2. Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
  3. Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения подробно описана здесь;
  4. Развернутый план перепланировки помещения;
  5. Поэтажный план всего многоквартирного дома.

Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.

Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.

Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.

Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.

В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.

Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.

Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также  правильность сбора документов. При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.

111999.ru

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

rulaws.ru

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

advokat-malov.ru

Как перевести жилое помещение в нежилое

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое актуален для квартир, расположенных на первых этажах старых многоэтажек времён СССР. Дело в том, что тогда предприниматель считался спекулянтом и классовым врагом советского человека, а потому не нужно было много магазинов, офисов, складов и прочих нежилых площадей. Советские инженеры проектировали дома по одному шаблону, где на первом этаже располагались стандартные квартиры граждан. Кстати, забавно ещё и то, что никто не хотел иметь квартиру на первом и последнем этажах. В помещение на первом этаже могли легко проникнуть воры, также его жильцы первыми узнавали о проблемах с канализацией в подвале. Последний же этаж самым первым узнавал о проблемах с протекающей крышей. В общем, советские люди в объявлениях о размене квартир часто писали такую фразу: «Первый и последний этаж не предлагать!» Эх, знали бы они, что пройдёт немного времени, и квартира на первом этаже с выходом окон на центральную улицу города будет стоить в несколько раз дороже такого же помещения, но на втором, третьем и других этажах…

Современные строительные компании проектируют жилые дома с нежилыми помещениями на первом этаже. И это логично! Если есть возможность дополнительно заработать на нежилой недвижимости, то почему бы ею не воспользоваться?

Давайте перейдём к рассмотрению нашей основной темы. И начнём мы с нормативной базы.

Какой нормативный акт регулирует данный вопрос

«Правила игры» по переводу жилого помещения в нежилое регулируют статьи 22, 23, 24 Жилищного кодекса РФ. Я настоятельно рекомендую вам внимательно изучить данные нормативные документы. Ведь именно они регламентируют данный вопрос.

С нормативной базой разобрались, теперь можно рассмотреть условия, предъявляемые к таким объектам.

При каких условиях возможен перевод жилого помещения в нежилое

Не всегда удаётся вывести квартиру из жилого фонда. Дело в том, что для осуществления этой процедуры необходимо выполнить ряд следующих условий:

  • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу. Нельзя использовать в качестве доступа к нему смежные помещения общего пользования (подъезды, коридоры, лестничные клетки и т.д.).

  • Помещение должно находиться на первом этаже или над нежилыми объектами. Например, ваша квартира расположена на втором этаже. Если под вами находится жилая квартира, то вы не сможете перевести своё помещение в нежилое. Если же под вами находится нежилое помещение, тогда перевод возможен, но при условии, что вы обеспечите в своё помещение безопасный отдельный вход.

  • Переводить можно только квартиру целиком. Нельзя сменить статус только части квартиры (одной или нескольких комнат).

  • Помещение не должно использоваться для проживания. На момент подачи документов, все жильцы должны быть выписаны из квартиры, и, конечно же, в ней никто не должен проживать.

  • Недвижимость должна быть «чистой». Если квартира находится в залоге, под арестом или по ней идут судебные разбирательства, то нельзя проводить какие-либо операции по смене её статуса.

  • Надо узаконить все незаконные перепланировки, если таковые осуществлялись в процессе эксплуатации жилища.

  • Обратите внимание на здание. Оно не должно быть аварийным, требующим капитального ремонта, а также являться культурным наследием.

  • Требуется согласие соседей. Так как помещение находится в многоквартирном доме, то вам надо получить согласие соседей на смену его статуса. Для этого следует провести собрание собственников квартир и проголосовать по вашему вопросу.

С основными условиями разобрались. Можно переходить к рассмотрению механизма перевода.

Краткая пошаговая инструкция

Мы не будем рассматривать в деталях весь процесс перевода жилого помещения в нежилое. Дело в том, что данный механизм может быть законодательно изменён, поэтому за детальной информацией по этому вопросу лучше обратиться в уполномоченные местные органы. Однако общий план действий следующий:

  1. 1. Обеспечиваем соответствие помещения всем необходимым требованиям.

  2. 2. Согласовываем в уполномоченном органе процедуру перевода и перечень всех необходимых документов.

  3. 3. Собираем документы и подаём в установленном порядке.

  4. 4. Получаем разрешение на перевод жилого помещения в нежилое.

Сразу хочу предупредить, что данная процедура достаточно сложная и дорогостоящая. Честно говоря, лично я бы доверил выполнение этой задачи профессионалам.

Почему лучше обратиться к профессионалам

Я рекомендую вам не экономить на специалистах в решении вопроса изменения статуса жилого помещения. Мой совет основан на следующих причинах:

  • Требуется собрать большое количество документов в различных инстанциях. Сидя дома на диване перед компьютером кажется, что нет ничего проще, чем пройти эти четыре пункта по изменению статуса жилого помещения. На самом деле вам предстоит столкнуться с бюрократическим механизмом государственного аппарата и чиновничьим беспределом.

    В то же время, в компаниях, которые профессионально занимаются оказанием услуг по выведению помещений из жилого фонда, уже налажены связи с «нужными» людьми, и отработан механизм решения спорных вопросов.


  • Юридический аспект. В процессе перевода жилого помещения в нежилое, у вас может возникнуть потребность в услугах юриста. Как я уже говорил, законодательство постоянно меняется, а потому следует в этом деле постоянно «держать нос по ветру». Вы, конечно, можете погрузиться в изучение всех юридических аспектов, но лучше доверить оформление своей недвижимости специалистам, которые профессионально следят за нововведениями и имеют готовую работающую стратегию, направленную на эффективное решение всех вопросов.

  • В случае отказа придётся начинать всё сначала. Вы можете потратить массу нервов, денег и сил на сбор документов и подписей, а затем просто получить отказ в смене статуса своего помещения. Далее всё пойдёт по второму кругу – нервы, деньги и потерянные силы.

    Доверившись специалистам, вы можете быть уверены в успехе. Да, вам предстоит раскошелиться на их услуги, но, поверьте, это того стоит.

Итак, друзья, мы рассмотрели особенности смены статуса жилого помещения. Предлагаю перейти к следующей теме, которая называется: Бизнес в нежилом помещении.

www.temabiz.com

Перевод жилых помещений в нежилые

Многие предприниматели при выборе места ведения своего бизнеса останавливаются на жилых помещениях, которые стараются перевести в нежилые.

Примером может послужить магазин или стоматологическая клиника на первом этаже дома. Но законодательством установлен ряд ограничений, когда провести данную процедуру невозможно.

Условия перевода

  1. Квартира, которая располагается в жилом доме, должна располагаться на первом этаже, если же она находится выше, то, скорее всего, перевод будет невозможен, исключением может послужить такая ситуация, когда под данной квартирой находятся нежилые помещения.
  2. Также нужно позаботиться, чтобы у такого помещения был отдельный вход, то есть нельзя допускать постоянный поток клиентов через жилые помещения. Вряд ли получиться перевести в нежилое помещение квартиру, которая находится на первом этаже, и пройти в нее можно только с использованием подъезда.
  3. Невозможна такая процедура, если в нежилое помещение переводится только часть квартиры, которая никак не обособлена от жилой площади.
  4. Если данное помещение используется для постоянного проживания владельцем или иными гражданами, провести перевод тоже не удастся, квартира должна быть полностью перепрофилирована и, не использоваться в качестве постоянного места жительства. Не должно быть граждан, для которых переводимая квартира является постоянным местом регистрации.
  5. Невозможно провести процедуру, если переводимая площадь находится в залоге у банка или на ней есть какие-либо другие обременения перед третьими лицами.
  6. Помещение должно полностью соответствовать всем требованиям, как нежилое помещение, то есть должны быть соблюдены все правила пожарной безопасности и т. д.
  7. Одним из главных оснований, когда перевод осуществляется по умолчанию, является признание дома непригодным для проживания. В таком случае все помещения автоматически становятся нежилыми:
    • Здание или отдельные его части признаны опасными для проживания и уровень надежности уменьшается, физический износ сильно превысил допустимый уровень.
    • Наличие в помещении опасных факторов, которые препятствуют безопасному проживанию на данной территории.
    • Изменение уровня экологичности здания. Для жилых помещений установлен определенный предел опасных паров, радиации и прочих факторов, которые содержатся в окружающей среде, и могут привести к нарушению микроклимата.

Кроме всего прочего, стоит помнить, что если здание является исторической или культурной ценностью, то для проведения перевода необходимо дополнительно получить разрешение у органов, которые осуществляют его охрану, как объекта наследия.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Для осуществления данной процедуры, гражданину необходимо обратиться самостоятельно или же с помощью доверенного лица в муниципальный орган, который наделен полномочиями для перевода.

Или же можно подать все необходимые документы в многофункциональный центр, такой вариант будет намного проще и быстрее, потому что МФЦ занимается предоставлением государственных услуг и будет посредником между лицом, желающим осуществить изменение формы помещения и муниципальным органом.

В таком случае существует меньшая вероятность допустить ошибки и соответственно проводить всю процедуру заново. Многофункциональный центр всегда предоставляет помощника – консультанта.

Необходимые документы:

  1. Главным документом будет правильно составленное заявление на перевод.
  2. Нужно предъявить все документы, подтверждающие наличие права собственности на данное помещение, к таким документам относится свидетельство о праве собственности. Гражданин обязательно должен предъявить оригиналы данной документации, или же копии, но заверенные у нотариуса.
  3. Технический паспорт помещения.
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается данная квартира.
  5. Проект перепланировки или переустройства данного жилого помещения, свидетельства, подтверждающие законность всех проводимых изменений, связанных с переводом.
  6. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Также хочется отметить, что данный список документов является исчерпывающим, и требование других сведений со стороны муниципального органа, осуществляющего перевод, является незаконным. Это правило установлено Жилищным Кодексом и не терпит, каких-либо изменений по отношению к себе.

После получения необходимой документации, сотрудник, который осуществлял ее прием, обязан выдать расписку, в которой будет указана дата приема всех документов и их перечень.

После получения такой расписки у уполномоченного органа есть 45 дней на рассмотрение заявления о переводе жилого помещения в нежилое, после чего должно быть вынесено решение о переводе или же, об отказе в таковом. Но если документы были поданы через многофункциональный центр, срок рассмотрения может быть увеличен, потому что он начнет отсчитываться после получения документов непосредственно самим муниципальным органом.

Отказ в переводе

Если орган выносит решение об отказе, то в таком случае он должен дать мотивирующие разъяснения. В соответствии с Российским законодательством причинами для отказа могут послужить следующие случаи:

  • Предоставление неполного пакета документов. Но стоит учесть, что отказ выносится только через 15 суток после того, как заявителю будет вручено уведомление о нехватке документов. В течение указанного срока гражданин имеет право донести отсутствующую документацию.
  • Не стоит забывать, что не все муниципальные органы вправе осуществлять данную процедуру, поэтому нужно заранее позаботиться и подать документы в уполномоченный орган.
  • Для получения разрешения нужно составить идеальный проект перепланировки, чтобы в нем не было нарушений законодательства и норм безопасности, то же касается и уже проделанных изменений.
  • Жилищный Кодекс также предусматривает некоторые ограничения в переводе.

При получении отказа, лицо, желающее осуществить перевод жилого помещения в нежилое должно в кратчайшие сроки исправить все имеющиеся нарушения и повторить процедуру заново.

Или же если гражданин считает действия муниципального органа неправомерными, то в таком случае нужно обратиться с исковым заявлением в суд.

Исковое заявление должно содержать:

  • Ссылку на решение об отказе, лучше всего, если будет предоставлена его копия.
  • Обстоятельства, которые устанавливают, что все перечисленные выше условия были соблюдены.
  • Также нужно предоставить расписку, которая должна быть выдана сотрудником органа местного самоуправления. Она подтвердит, что все документы были получены в полном объеме и причин для отказа по данному пункту исключено.
  • Если были проведены работы по переустройству или переоборудованию помещения, то необходимо предоставить акт приемочной комиссии, который будет свидетельствовать о законности проведенных изменений.
  • Обстоятельства, опровергающие вынесенный отказ в проведении перевода жилого помещения в нежилое.

Заявление должно быть подписано либо собственником, либо его представителем, хочется отметить, что полнота предоставленной информации и наибольшее количество доказательств быстрее приведет к желаемому результату.

Согласие собственников других квартир в доме

Главной сложностью, с которой сталкиваются граждане, желающие произвести перевод жилого помещения в нежилое это получение согласие от собственников других квартир в доме.

По законодательству Российской Федерации в многоквартирном доме все собственники на праве долевой собственности владеют следующими территориями:

  • Лестницы и лестничные площадки;
  • Лифты:
  • Подвалы, чердаки и другие технические помещения;
  • Крыши;
  • Несущие и ограждающие конструкции, например, забор, которым обнесена территория;
  • Иное имущество, которое предназначено для обслуживания сразу нескольких лиц и его отчуждение, несет нарушение прав других собственников.

Соответственно, соглашение на перевод отдельной квартиры из нежилой в жилую потребуется только в том случае, если будут затронуты указанные выше площади.

Также общей собственностью будет и земельный участок, который расположен вблизи дома, поэтому при решении произвести постройку на территории дома тоже необходимо получить разрешение. В противном случае согласие других собственников не нужно.

Еще одним очень важным будет тот факт, что разрешение необходимо получать непосредственно у собственников жилья, даже если они там не проживают, потому что другие лица, занимающие определенную жилплощадь, даже на законных основаниях, не обладают правом распоряжения имуществом.

Как показывает практика легче всего получить разрешение от других собственников в тех домах, где действует товарищество собственников жилья. Данный орган на законных основаниях представляет интересы всех жильцов дома, и его решение будет нести юридическую силу.

Для получения разрешения гражданину необходимо поставить данный вопрос на ближайшем собрании или же попросить созвать незапланированное совещание. Решение будет приниматься большинством голосов участников присутствующих на заседании.

Если же в доме нет ТСЖ, то в таком случае гражданину надо будет самостоятельно собрать данные от собственников, принятым решение о согласии будет считаться только тогда, когда 50 процентов всех собственников будут не против перевода и проведения реконструкции определенных частей зданий.

Незаконный перевод жилых помещений

Если гражданин, желающий осуществить перевод, подаст заведомо ложный документ, подтверждающий согласие собственников других квартир в доме, тогда данная процедура будет считаться незаконной.

Такие же последствия будут у тех действий, которые наносят вред, причиняют неудобства или ущемляют права тех лиц, которые на одинаковых правах пользуются общей территорией.

Если было выявлено нарушение, то собственники должны написать коллективную жалобу, и стоит помнить, что чем больше людей не согласных с произведенным действием, тем выше шанс выиграть судебное заседание.

Лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет в кратчайшие сроки и с максимальной успешностью закончить производство по делу.

Юридическая помощь в проведении перевода жилого помещения в нежилое, и его стоимость

Если у гражданина нет времени самостоятельно производить организацию данной процедуры, то он может поручить эти действия юристу. Для этого нужно обязательно оформить доверенность, чтобы все действия были законными. Перевод помещения из жилого фонда в нежилой очень кропотливая процедура.

Сложнее всего в данном случае получить разрешение других собственников жилья, из-за этого стоимость такой услуги достаточно высока. Примерная цена составляет 20 % от стоимости переводимой жилой площади.

Многие компании предлагают услугу перевода «под ключ», то в таком случае в стоимость включена не только работа самого юриста, но и все издержки, связанные с производством, к примеру, оплата государственной пошлины.

homewin.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта