Плотная застройка определение – Приложение г. нормативные показатели плотности застройки территориальных зон приказ минрегиона РФ от 28-12-2010 820 об утверждении свода правил СНиП 2-07-01-89 градостроительство- планировка и застройка городских и сельских поселений (2018). Актуально в 2018 году

Содержание

Коэффициент застройки земельных участков

Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое?

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

  • коэффициент строительства;
  • коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Для чего нужен коэффициент?

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

Рекомендуем ознакомиться:

В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:

  1. Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
  2. Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
  3. Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
  4. Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
  5. Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц – собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Порядок расчёта коэффициента

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

  • метод брутто;
  • метод нетто.

Метод брутто имеет следующие особенности:

  1. Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
  2. По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

Вычисление методом нетто характерно следующим:

  1. Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
  2. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Формула расчёта коэффициента

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

Рекомендуем ознакомиться:

КЗ = Пз/Пу

Здесь:

  • КЗ – коэффициент;
  • Пз – площадь застройки;
  • Пу – площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Нормативные коэффициенты застройки

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

  1. Для многоквартирных домов – 0,4.
  2. При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
  3. Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

  1. Универсальная застройка – 1,0.
  2. Застройка специального назначения – 0,8.

Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:

  1. Промышленные сооружения – 0,8.
  2. Научные – 0,6.
  3. Коммунально-целевая – 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  1. При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
  2. Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
  3. Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:

  1. СНиП 2.08.02–89 – общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
  2. СНиП 2.08.02–89 – определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
  3. СНиП 2.08.02–89 – учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).

Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.

Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.

Цель таких нормативов одна – обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

zhiloepravo.com

Плотность застройки — Википедия (с комментариями)

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Плотность застройки — один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике (в генеральных планах, правилах землепользования и застройки, проектах застройки земельных участков и пр.), характеризующий интенсивность использования территорий.

Для кварталов, микрорайонов или зон определённого вида использования измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га). Суммарная поэтажная площадь — суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.)
В границах отдельных земельных участков он часто носит название «коэффициент использования территории» (КИТ).

См. также

Источники

  • Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы, МГСН 1.01-99.
  • СНиП 89-80 Генеральные планы промышленных предприятий

Напишите отзыв о статье «Плотность застройки»

Отрывок, характеризующий Плотность застройки

Действия русского и французского войск во время обратной кампании от Москвы и до Немана подобны игре в жмурки, когда двум играющим завязывают глаза и один изредка звонит колокольчиком, чтобы уведомить о себе ловящего. Сначала тот, кого ловят, звонит, не боясь неприятеля, но когда ему приходится плохо, он, стараясь неслышно идти, убегает от своего врага и часто, думая убежать, идет прямо к нему в руки.
Сначала наполеоновские войска еще давали о себе знать – это было в первый период движения по Калужской дороге, но потом, выбравшись на Смоленскую дорогу, они побежали, прижимая рукой язычок колокольчика, и часто, думая, что они уходят, набегали прямо на русских.
При быстроте бега французов и за ними русских и вследствие того изнурения лошадей, главное средство приблизительного узнавания положения, в котором находится неприятель, – разъезды кавалерии, – не существовало. Кроме того, вследствие частых и быстрых перемен положений обеих армий, сведения, какие и были, не могли поспевать вовремя. Если второго числа приходило известие о том, что армия неприятеля была там то первого числа, то третьего числа, когда можно было предпринять что нибудь, уже армия эта сделала два перехода и находилась совсем в другом положении.

wiki-org.ru

72.Определение плотности жилого фонда (брутто). (тЗиС).

Плотность
жилого фонда (брутто) — количество общей
площади, приходящейся на 1га всей
территории микрорайона (квартала,
поселения) в м2.

Экономичность
благоустройства микрорайона (дороги,
инженерные сети, озеленение) в значительной
степени зависит от целесообразного
использования территории. Экономика
застройки характеризуется количеством
жилой площади в квадратных метрах на
1 га территории микрорайона и определяется
понятием «плотность жилого фонда».

Различают
плотность жилого фонда брутто и нетто.
Плотность брутто определяет количество
жилой площади в квадратных метрах на
1 га всей территории микрорайона, включая
участки детских учреждений, школ,
коммунально-хозяйственных зданий,
микрорайонный сад, физкультурные
площадки и улицы микрорайона.

Величина
плотности жилого фонда брутто изменяется
в зависимости от этажности.

73.Определение плотности застройки (коэффициента застройки). (тЗиС).

Плотность
застройки (коэффициент застройки) –
площадь застраиваемых зданий в процентах
от жилой территории микрорайона
(квартала, поселения).

Плотность
застройки определяется как отношение
общей площади поэтажных планов зданий,
сооружений, расположенных на участке
территории, к площади участка.

Коэффициент
застройки участка – коэффициент,
показывающий соотношение между площадью
здания и земли.

74.Определение общей площади общественного здания. (тЗиС).

Общая
площадь общественного здания определяется
как сумма площадей всех этажей (включая
технические, мансардный, цокольный и
подвальные).

Площадь
этажей зданий следует измерять в
пределах внутренних поверхностей
наружных стен. Площадь антресолей,
переходов в другие здания, остекленных
веранд, галерей и балконов зрительных
и других залов следует включать в общую
площадь здания. Площадь многосветных
помещений следует включать в общую
площадь здания в пределах только одного
этажа. При наклонных наружных стенах
площадь этажа измеряется на уровне
пола. Площадь технического подполья
(высотой до 1,8м в свету под первым,
цокольным или подвальным этажом),
лоджий, балконов, портиков, крылец, и
наружных открытых лестниц в общую
площадь здания не включают.

Общая
площадь помещений жилых зданий
определяется как сумма площадей жилых
комнат без учета встроенных шкафов,
они учитываются лишь при расчете
полезной площади.

75.Определение полезной площади общественного здания. (тЗиС).

Полезная
площадь общественного здания определяется
как сумма площадей всех размещаемых в
нём помещений, а также балконов и
антресолей в залах, фойе и т.п., за
исключением лестничных клеток, лифтовых
шахт, внутренних открытых лестниц и
пандусов.

76.Определение расчетной площади общественного здания. (тЗиС).

Расчетная
площадь общественных зданий определяется
как сумма площадей всех размещаемых в
нем помещений, за исключением коридоров,
тамбуров, переходов, лестничных клеток,
лифтовых шахт, внутренних открытых
лестниц, а также помещений, предназначенных
для размещения инженерного оборудования
и инженерных сетей.

Площадь
помещений зданий следует определять
по их размерам, измеряемым между
отделанными поверхностями стен и
перегородок на уровне пола (без учета
плинтусов). При определении площади
мансардного помещения учитывается
площадь этого помещения с высотой
наклонного потолка не менее 1,6 м.

studfiles.net

Предельные параметры застройки

 

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки?  Это всего три параметра:

 

  1. Плотность застройки (сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли).  Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
  2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
  3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка)..  Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м.   Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):

 

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1)  плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

—    под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

—    площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2)  предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

—    подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

—    предельная высота зданий, строений, сооружений — вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла — в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3)  максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее — площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства. 

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

fortdevelopment.ru

Характеристика старой застройки — Реконструкция застройки

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Характеристика старой застройки

Характеристика старой застройки

Жилые территории стратифицируют по местоположению в плане, планировочным признакам, этажности, плотности застройки и удельному весу зданий опорного жилого фонда. В старых городах особое значение приобрела классификация по историко-архитектурной ценности. Выделяют территории памятников и исторически значимого городского ландшафта.

Рис. 3.4. Существующая планировка группы кварталов дореволюционной постройки в Москве с картограммой этажности:

1 — 8-этажные; 2 — 7-этажные; 3 — 6-этажные; 4 — 5-этажные; 5 — 4-этажные; 6 — 3-этажные; 7—2-этажные; 8 — одноэтажные; 9 — сараи

(в кружках условными обозначениями указывают материал стен, этажность и назначение зданий, например индекс к8ж означает каменное 8-этажное жилое, д1н —деревянное одноэтажное нежилое, см2ж —смешанное 2-этажное жилое, первый этаж которого каменный, а второй —деревянный)

По месту расположения и планировочным признакам подлежащие реконструкции жилые территории можно разделять на четыре вида.

К первому виду относят застройку в историческом центре старых городов. Она первоначально складывалась как малоэтажное жилье посадского люда. Посады обычно окружали кремль или усадьбы знати. Поскольку жители обычно занимались ремеслом и торговали своими промыслами, они разбивали территорию на мелкие кварталы. При малых наделах земли это способствовало устройству вдоль улиц и переулков торговых лавок, что видно на левой части рис. 3.4. На более богатых территориях, где жила знать, кварталы могли быть и большими (см. правую часть того же плана, где когда-то располагалась вотчина князя).

По мере развития городов застройка перекраивалась, приспосабливаясь к новым условиям функционирования. Многократность этих процессов, особенно в развивающихся городах, определила разнообразие планировочной и функциональной организации жилых территорий.

Процесс интенсивной урбанизации застройки характерен для рубежа веков, когда отдельные земельные участки кварталов застраивались многоэтажными зданиями. Они могли соседствовать с мелкими домами, хозяйственно-производственными строениями и даже с уникальными историко-архитектурными памятниками, что прослеживается на приведенном плане.

В городах, где земля ценилась особо высоко, некоторые кварталы обновлялись или строились целиком. Приведенный на рис. 3.5 пример является новостроем XIX — начала XX вв.

Рис. 3.5. Существующая планировка группы кварталов дореволюционной застройки в Санкт-Петербурге (по Ю.Г. Круглякову):

1 — 6—7-этажные здания; 2 — 5-этажные; 3 — 4-этажные; 4 — 3-этажные; 5 — 2-этажные; 6 — одноэтажные

Особенностью территорий этого вида является традиционная квартальная периметральная застройка. Строительство было подчинено стремлению максимально использовать площадь участков. В зависимости от их формы дома принимали самые разнообразные очертания в плане. Возникали дворы-колодцы, не отвечающие требованиям санации, почти не озелененные.

Как правило, центры городов застраивали хаотично. Участки жилья и производства, учреждений быта и культуры переплетаются и не имеют четких границ. Из-за повышенной плотности застройки и отсутствия свободных площадей планировочная организация таких территорий отличается большой сложностью.

Наиболее велика плотность в кварталах, застроенных по принципу примера на рис. 3.5. Здесь практически нет дворов. За счет разборки сараев и другой малоценной застройки организовать их нельзя. Для озеленения потребуется снос дворовых корпусов ценной застройки.

В других, менее плотно застроенных кварталах, озеленение становится более доступным. Чем меньше застроен участок, тем больше возможностей открывается для перепланировки, о чем свидетельствует пример, показанный на рис. 3.4.

Второй вид территорий характерен для районов, примыкающих непосредственно к историческому центру города. Эти районы, освоенные в XIX в. на месте старых деревень и пригородных имений знати, преобразованы в начале XX в. Они отличаются несколько меньшей плотностью застройки и вкраплением значительного количества мелких производств. Историческая ценность застройки этого вида обычно ниже, чем первого, поскольку много зданий возводилось в течение всего XX в. Однако и в ней имеются отдельные памятники архитектуры и здания, имеющие большое градостроительное значение. Размеры кварталов значительно больше, чем в центре, и по плотности схожи с правой частью плана на рис. 3.4.

Рассматриваемый вид является промежуточным и реконструкция таких территорий проще, чем в первом случае. Легче преобразовывать планировочную структуру, подчиняя ее современным требованиям комфортности.

Рис. 3.6. Существующая планировка групп кварталов 20—30-х годов с различной плотностью застройки:

а — высокая плотность застройки; б — то же, средняя; в —то же, с внутренними дворами

Третий вид территорий — это бывшие окраины крупных городов. В период строительного бума 1860—1913 гг. здесь выросла крупная промышленность, построены железнодорожные узлы, склады и сооружения коммунального хозяйства. Рядом с заводами и фабриками расположились рабочие поселки и жилые кварталы. Эту жилую дореволюционную застройку, сохранившуюся во многих городах и поныне, отличает неблагоустроенность. Для нее характерна экологически порочная планировочная структура с чересполосным размещением жилья и промышленности. При этом здания расположены вдоль магистралей, что еще больше ухудшает экологическую ситуацию. Поэтому при реконструкций территорий этого вида необходимо упорядочение планировочной структуры и разработка природоохранных мероприятий.

В описываемых зонах городов расположены поселки, целиком построенные в первые послереволюционные десятилетия, отнесенные к четвертому виду. Они знаменуют собой новый подход к планировке жилых массивов. Характерные Примеры такого жилого образования показаны на рис. 3.6. Здесь большинство кварталов имеют площадь более 2 га. Они почти полностью сформированы типизированными зданиями однородного стиля, обеспечены школами и детскими учреждениями, магазинами и пунктами бытового обслуживания.

В большинстве случаев эти жилые массивы не были завершены к началу отечественной войны 1941—1945 гг., поэтому в их структуру вписано примерно 10 % зданий более поздней постройки.

Рис. 3.7. Существующая планировка микрорайона послевоенной застройки в среднем городе России:

1 —детские дошкольные учреждения; 2 — 4-5-этажные типизированные жилые здания; 3 — специальные учебные заведения городского значения; 4 — гаражи-стоянки

Планировка кварталов характерна тем, что транспортные пути проложены вдоль домов. В большинстве случаев эти системы основаны на сквозных проездах, что не допустимо по современным нормам.

Озеленение территорий в целом удовлетворительное. Исключение составляют малые кварталы площадью до 2 га. Однако зелень разбросана и не образует единой системы насаждений, как того требуют нормативы.

Пятый вид территорий, подлежащих реконструкции в ближайшие годы,— это застройка пятидесятых годов XX в. Примером такой застройки может служить рис. 3.7. Как правило, ее структура создана в соответствии с действующими в то время градостроительными нормами, которые не так резко отличаются от современных. Поэтому на территориях требуется некоторое упорядочение внутримикрорайонных проездов. Возможно умеренное благоустройство и повышение плотности жилого фонда. Основную проблему представляют пятиэтажные полносборные жилые дома, срок эксплуатации которых истекает в ближайшие годы. Эта проблема раскрыта в гл. 8.

Этажность, плотность застройки и количество зданий опорного фонда — другие признаки, закладываемые в классификацию. В соответствии с этой стратификацией, реконструируемую застройку делят на пять групп, приведенных в табл. 3.1, которая составлена применительно к дореволюционной застройке.

К первой группе причислены территории с 5—7-этажными домами и плотностью застройки, значительно превышающей нормы. При этом примерно 70 % зданий на территории, как правило, относятся к опорным, не подлежащим сносу. Такая застройка исключает возможность благоустройства на современном градостроительном уровне без значительного сноса.

Напротив, реконструктивные мероприятия на территориях пятой группы несущественно отличаются от застройки новых территорий. Они сводятся к почти полному сносу строений, за исключением особо ценных зданий, после чего возможно новое строительство.

Остальные группы застройки по степени сложности реконструкции занимают промежуточное место.

По историко-архитектурной ценности застройки территории делят на три защитные зоны и одну — застройки без ограничений. К первой относят охранную, ко второй—заповедную и к третьей —регулирования (см. §§ 1.3 и 4.2).

Классификационные группы, виды и зоны не тождественны. Так, в крупных городах застройка плотностью 4—7 тыс. м2/га (II группа) может размещаться на территориях не только первого и второго, но на отдельных участках третьего вида. В средних и тем более малых городах такая застройка отсутствует. Территории третьего вида могут иметь плотность жилого фонда по III—V группам, что зависит от размера города и его исторического развития.

Историко-архитектурные памятники располагаются практически во всех старинных городах России. Охранные зоны вокруг них назначаются компетентными органами и могут затрагивать территории в любой части города, центре или на окраине. Это же относится к объектам, кварталам и целым районам с повышенной или пониженной плотностью жилого фонда, но причисленным к элементам исторической среды.

Инженерными системами жизнеобеспечения застройка населенных пунктов обеспечена по-разному. В некоторых городах отсутствует снабжение горячей воды, не все жилые районы обеспечены централизованным теплоснабжением. В малых городах старая застройка не имеет водопровода и канализации. Повсеместно не решен вопрос мусороудаления, сбора и утилизации отходов.

Главным дефектом застройки практически всех городов России является большой физический износ коммуникаций. Этому способствует использование недолговечных материалов. Не менее важный фактор — это значительный недоремонт, который накапливался десятилетиями.

Перечисленное —объективная причина того, что практически везде требуется радикальная реновация и модернизация наружных сетей. Особенности этих сетей и их реконструкции изложены в § 5.5.

Похожие статьи:
Передвижка и подъем зданий

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция застройки

Статьи по теме:

Главная → Справочник → Статьи → Блог → Форум

stroy-spravka.ru

Плотность застройки при озеленении жилой территории

Плотность застройки при озеленении жилой территории

В современном городе, особенно в крупном, плотность освоения территории имеет очень большое градостроительное значение, в значительной мере определяя санитарно-гигиенические качества жилища, нормальные площади озеленения территории, экономичность ландшафтного строительства и эксплуатации города, его архитектурно-художественную характеристику, и во многом зависит от этажности жилых зданий.

Показатели для озеленения, благоустройства и строительства, определяемые гигиеническими и бытовыми условиями

Для любых типов старых кварталов крупных городов должны быть найдены пределы плотности застройки: для кварталов малой и средней плотности надо установить наивысший допустимый предел жилой площади на гектар F ж/га; для переуплотненных кварталов важно выяснить, до какой величины надо снижать существующую плотность. И в том и другом случае важнейшим критерием верхнего предела плотности должны явиться нормальные санитарно-гигиенические условия жилья и внешнего благоустройства и озеленение территории, т.е. необходимый минимум инсоляции зданий и наличие достаточных озелененных пространств вблизи жилья для отдыха населения.

Эти условия зависят от плотности застройки а, этажности Э, характера или системы планировки (в частности, компоновки зданий на территории), от геометрических элементов зданий – длины, ширины, высоты корпусов.

Разумеется, нормальные условия гигиеничности, благоустройства и озеленения территорий жилья далеко не исчерпываются длительностью инсоляции жилых домов и достаточным количеством озелененных площадей; есть ряд других не менее важных признаков, но они не зависят от перечисленных выше факторов.

В настоящее время в старых районах крупных городов уже имеется очень много домов, благоустройство, озеленение и инженерное оборудование которых обеспечивает высокий уровень комфорта для населения.

Дома с удобной планировкой индивидуальных квартир, нормальными пропорциями комнат, хорошей звукоизоляцией стен и перекрытий, большими окнами, обращенными на юг, восток и запад, удобными лестницами и лифтами могут быть оборудованы водопроводом, канализацией, газом (или электроприборами для приготовления пищи), теплоснабжением, горячим водоснабжением, приборами для кондиционирования воздуха, телефонами во всех квартирах, телевизионными точками, радио. Вблизи этих домов могут быть расположены ясли, детские сады, школы, магазины и многие другие учреждения культурно-бытового обслуживания.

Однако, несмотря на перечисленные достоинства, условия жилья в таких домах не отвечают современным требованиям, если плотность застройки так велика, что фасады зданий расположены очень близко один к другому, из-за чего окна не освещаются солнцем или освещаются очень малое число часов, и если вблизи отсутствуют свободные озелененные пространства, на которых могут отдыхать дети и взрослые.

Такое жилье, несмотря на очень высокое качество его внутреннего оборудования, не может считаться полноценным для современного города. При реконструкции старых кварталов, равно как и при застройке новых, одна из важных планировочных задач заключается в том, чтобы при наличии всех перечисленных условий были обеспечены два важных элемента благоустройства жилья: инсоляция и озеленение.

В старых кварталах Санкт-Петербурга, Москвы и многих других крупных городов имеются тысячи жилых домов, приближающихся по своему внутреннему устройству и оборудованию и по удобству обслуживания культурно-бытовых нужд населения к таким, о которых связано выше, однако, и в этих кварталах в будущем надо разредить застройку для того, чтобы к комфорту внутри жилища и к удобству обслуживания прибавить нормальный минимум инсоляции и достаточную площадь озелененных пространств.

Нормами планировки городов установлено, что разрывы между длинными сторонами зданий должны быть равны двум высотам более высокого здания (2Н), но не менее 20 м, а «между торцами зданий, имеющими окна из жилых комнат, допускается разрыв в одну высоту, но не менее 12 м» и «в реконструируемых районах в необходимых случаях допускается уменьшение… до 1,5 высоты более высокого здания».

Нормальные условия отдыха среди зелени вблизи жилья могут быть созданы в том случае, когда в квартале и микрорайоне обеспечивается необходимый минимум площади зеленых насаждений по расчету на жителя, причем сады озеленения должны быть объединены в достаточно крупные массивы для организации тихого отдыха и физкультурных площадок с учетом потребностей различных возрастных групп населения.

«Правилами и нормами планировки и застройки» городов задана норма только для микрорайонных садов озеленения – 2-3 м2 и для физкультурных площадок – 1,5-2,0 м2 на жителя; в сумме площадь микрорайонного сада получается 3,5-5,0 м2 на жителя. Кроме микрорайонных, устраиваются сады озеленения в непосредственной близости к жилью при каждой группе жилых домов. Эти придомовые сады озеленения на жилой территории квартала используются для отдыха и игр детей дошкольного возраста и младших школьников, для отдыха взрослых, иногда для «тихих» спортивных игр (крокет, теннис и др.). При планировке микрорайонов могут быть такие ситуации, при которых отдельные дома и группы домов непосредственно примыкают к микрорайонному саду; здесь иногда трудно определить, где кончается сад жилого комплекса и начинается микрорайонный сад; это весьма желательное объединение свободных пространств.

Площадь придомовых садов официально не нормируют, считая, что такие сады должны организовываться в разрывах между зданиями. Но так как разрывы в торцах бывают различными и вне зависимости от этажности зданий, а разрывы между фасадами по разным композиционным причинам тоже не всегда пропорциональны высотам зданий (т.е. иногда они больше 2Н), то и площадь придомовых садов колеблется в значительных пределах. А между тем эти сады выполняют четко определенные функции в системе отдыха населения и также должны быть нормированы.

Многолетние систематические исследования, включающие натурные наблюдения за режимом отдыха разных групп населения, дали представление о посещаемости благоустроенных садов, расположенной в непосредственной близости к жилью и в различном от него отдалении, и послужили основой для разработки методики расчета норм планировки садов озеленения. Пользуясь этими методами, можно определить норму площади  придомовых садов на одного жителя.

Основным показателем при выявлении этой нормы является площадь сада озеленения на одного посетителя – fп

fп = Ртφт/К + Ршφш/К + fспφсп + fзрφзр,

где Рт – площадь аллей и площадок тихого отдыха;

      Рш – площадь аллей и площадок шумного отдыха;

      fсп – площадь спортивных устройств, включая их зеленое ограждение;

      fзр – площадь зрелищных и развлекательных сооружений, включая их зеленое ограждение;

      φ – удельный вес численности посетителей данного вида отдыха;

      К – переходный коэффициент от площади аллей ко всей площади сада.

По данным устанавливаем, что в таких садах при хорошем состоянии их благоустройства число посетителей в день может доходить до 30 % всего населения жилого комплекса (ƞ = 0,30).

Приняв переходный коэффициент к часу — максимум µ = 0,50, получаем число посетителей ƞµ = 0,30X0,50 = 0,15 всего населения.

Примем следующие значения составляющих, выведенные экспериментальными исследованиями:

Рш = 8 м кВ.; Рт = 13 м кВ. ; fсп = 60 см кВ.; fзр = 6 м кВ.;

К = 0,25; φт = 0,50; φш = 0,20; φсп = 0,25; φзр = 0,05.

Площадь сада на одного посетителя в м2

      fп = 13X0,50/0,25 + 8X0,20/0,25 + 60X0,25 + 6X0,05 = 48.

При численности посетителей в час – максимум, равной 15% населения жилого комплекса, определяем среднюю норму зеленых насаждений (в м кВ) на одного человека

f = 48X0,15 = 7,2.

Величины отдельных составляющих могут колебаться в известных пределах в зависимости от ширины аллей и размеров площадок, но эти колебания не оказывают существенного влияния на норму f, поскольку назначение и состав озеленяемых территорий при жилых комплексах колеблются незначительно.

Вариант 1. φт = 0,60; φш = 0,20; φсц = 0,10; ; φзр = 0,10. При этих условиях      fп = 44 и f=44X0,15 = 6,6.

Вариант 2. φт = 0,40; φш = 0,20; φсп = 0,40; fп = 52,4; f = 52,4X0,15 = 7,8.

Таким образом, даже при колебаниях fп от 44 до 52 f изменяется от 6,6 до 7,8. Среднюю норму можно принять 7 м кВ.

При обследовании посещаемости хорошо благоустроенных придомовых садов было выявлено, что численность посетителей в час – максимум, которая влияет на эту норму, равнялась самое большое 12 %. Нет оснований думать, что в дальнейшем, когда, кроме придомовых, будут микрорайонные, районные и другие сады и парки, процент посетителей придомовых садов в час – максимум будет выше 12-15 % (при расчете эта величина принималась равной 15% населения).

Установив норму площади озеленения жилой территории, получаем возможность выяснить допустимый предел плотности застройки жилого комплекса, т.е. коэффициент застройки (а) и плотности жилой площади на гектар Fж/га = aβЭX10в четвертой степени, где β – плоскостной коэффициент.

Плотность населения δнетто = aβЭX10в четвертой степени/ γ, где γ – норма жилой площади на жителя.

Следует иметь в виду, что коэффициент застройки a,в значительной мере определяющий плотность жилой площади, зависит не только от этажности – высоты зданий Н, — но в большей мере от ширины зданий l и длины L. В общем виде a = ΣlL/Σ(l+2H)(L+П), где П – разрыв в торцах. В частном случае, при одинаковой этажности и длине корпусов a = lL/(l+2H)(L+Н).

На допустимую плотность населения влияют такие элементы плана жилой территории, как площадь застройки (а), площадь замощения и неиспользуемых узких полос (б), площадь свободных озелененных пространств вблизи жилья (f) – по расчету на жителя.

Обычно площадь замощения вместе с узкими неиспользуемыми полосами вдоль домов составляет от 60 до 80 % площади застройки жилыми зданиями.

Всю площадь территории жилого комплекса по расчету на жителя можно представить как сумму площадей а+б+f; отсюда число жителей на гектар, т.е. допустимая плотность, δд = 10в четвертой степени/а+б+f; это и есть наибольшая плотность населения нетто, которая допустима с точки зрения обеспеченности населения свободными озелененными пространствами. Имея в виду, что а= γ/βЭ и принимая б=0,8 а, получаем

δд = 10 в четвертой степени γ/1,8а + f = 10 в четвертой степени γ/ f+1,8X γ/ βЭ.

Допустимая площадь жилой площади Fж/га =  δд γ;

Fж/га = 10 в четвертой степени γ/ f+1,8X γ/ βЭ = 10 в четвертой степени/ f/ γ+ 1,8/βЭ.

Например, при Э = 5; γ = 9 м кВ., f =7,0 м кВ. и β = 0,55 допустимая плотность жилой площади Fж/га.д = 10 в четвертой степени/1/35 = 7000 м2. Таким образом, для удовлетворения населения зелеными пространствами вблизи жилья плотность жилой площади при пятиэтажной застройке может быть допущена в 7 тыс. м2/га.

Представляется интересным определение допустимой плотности Fж/га.д при девятиэтажной застройке. Оставляя те же значения γ, f, и β, при которых исчислена допустимая плотность (м2/га) пятиэтажной застройки, получаем

Fж/га.д = 10 в четвертой степени/ f/ γ + 1,8/βЭ = 10 в четвертой степени/1.15 = 8700.

Девятиэтажная застройка дает возможность повысить плотность жилой площади на гектар до 8,7 тыс. м2, сохраняя при этом необходимые площади придомовых садов озеленения и нормальные условия инсоляции. Однако следует иметь в виду, что такой плотности можно достигнуть при  увеличении ширины жилых корпусов до 16 м. Если же оставить ширину корпусов 12 – 12,5 м, то можно добиться допустимой плотности лишь 7,2 – 7,5 тыс. м2 на гектар (не нарушая санитарно-гигиенических условий). Такой же расчет, проведенный для смешанной 5- и 9-этажной застройки, показывает допустимую плотность 7,6 тыс. м2 на гектар при условии уширения корпусов. При ширине старых зданий в 14-15 м такая допустимая плотность может быть получена с сохранением нормальных разрывов для инсоляции зданий и нормы озеленения f = 7 м кВ. на человека.

Этот вывод имеет большое значение при решении вопроса о проектной плотности реконструированных кварталов старой многоэтажной застройки в Санкт-Петербурге и в Москве. Жилые дома дореволюционного строительства имеют ширину 14-16 м, а некоторые достигают 17-18 м. Когда в дальнейшем появиться возможность сносить некоторые корпуса для целей инсоляции и для озеленение участков, большая ширина старых корпусов позволит не снижать плотность жилой площади ниже выведенной теоретически допустимой (7 тыс. м2/га).

Но и эта проектная плотность, по-видимому, не наивысшая в старых кварталах. Следует иметь в виду, что при большой ширине старых корпусов размеры комнат больше, чем в новых домах, они не могут быть  уменьшены до таких размеров, которые обеспечивали бы осуществление принципа «семье – индивидуальная квартира» и «человеку – комната».

В новых зданиях размеры комнат составляют 8-20 м2 (в среднем 12-13 м2), а в старых, широких корпусах, размеры комнат в настоящее время очень велики – от 10 до 40 м2 и более (средний размер 15-16 м2). При  реконструкции многие комнаты будут уменьшены, но требование выдержать нормальные пропорции при значительной глубине зданий и большом шаге окон не позволит уменьшить размеры многих комнат.

Поэтому в дальнейшем, когда норма жилой площади возрастет до 12 – 15 м2 на жителя, справедливо будет, видимо, принимать во внимание и количество комнат на семью: в квартирах старых домов с широкими корпусами при одной и той же норме жилой площади число комнат на семью будет меньше, чем в новых, более узких, корпусах.

Чтобы уровнять удобства проживания в старом и новом фондах, нужно будет среднюю норму жилой площади на жителя (γ) в старом фонде несколько повысить по сравнению с нормой в новом фонде. Например, вместо 12-15 м2 на человека повысить до 13-16 м2, а чтобы при этом не уменьшилась  плотность населения (δ), необходимо соответственно повысить и плотность жилой площади. Наиболее значительное влияние оказывает ширина дома. При большой ширине жилых корпусов возрастает и плотность Fж/га; это дает возможность повысить ее соответственно повышению нормы жилой площади на жителя, не снижая при этом плотности населения. В случае повышения нормы жилой площади γ, например на 12 %, можно повысить и норму плотности жилой площади, т.е. Fж/га, тоже на 12 %; в таком случае при пятиэтажной застройке допустимая плотность Fж/га составит не 7, а 8 тыс. м2/га.

Этим выводом можно воспользоваться при проектировании реконструкции кварталов с очень высокой плотностью, например 10-12 тыс. м2/га, и сносить меньший объем жилого фонда.

Есть еще одно соображение, по которому в наиболее плотно застроенных кварталах можно оставлять плотность более высокую, чем в новых районах. Такие кварталы в крупных городах расположены, как правило, в наиболее благоустроенных центральных районах, насыщенных всеми видами культурно-бытового обслуживания, хорошо обеспеченных пассажирским транспортом. В случае близости к какому-нибудь городскому или районному парку такие районы еще больше ценятся населением.

Можно представить, насколько возрастет бытовая ценность таких районов, когда плотность внутри кварталов снизиться с 10-12 до 8 тыс. м2, —  резко увеличиться число часов инсоляции жилья и непосредственно у домов будет достаточное количество зеленых насаждений.

Все это подтверждает целесообразность проектирования в старых хорошо благоустроенных центральных районах более высоких плотностей диктуется главным образом экономическими соображениями, необходимо выяснить, до каких пределов возможно уплотнение с этой точки зрения.

ozelenitel-stroy.ru

Уплотнительная застройка — это… Что такое Уплотнительная застройка?

Пример уплотнительной застройки — новое здание строится в узком коридоре между двумя старыми

Уплотнительная застройка, точечная застройка — строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, обычно на месте зелёных зон. Понятие не определено ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в Градостроительном кодексе города Москвы[1].

Термин «уплотнительная застройка» появился, как отмечается на портале недвижимости, в 2002 году, когда вырос спрос «на недвижимость в освоенных и близких к центру районах»[2]. Выражение чаще применяется в Санкт-Петербурге, в Москве обычно используется термин «точечная застройка».

Нередко сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность такого строительства вызвана только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль. Уплотнительная застройка часто воспринимается как отклонение от градостроительного плана[1].

Уплотнительную застройку также различают по двум типам:

  1. Строительство нового, не предусмотренного ранее объекта в исторически сложившемся жилом квартале. В этом случае строительство ведётся обычно на территории парка или сквера.
  2. Строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале там, где предполагалось строительство объекта иного назначения.

См. также

Примечания

Ссылки

dic.academic.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта