По 214 фз дду – ДДУ — что это в новостройке? На что обратить внимание при регистрации договора долевого участия (214-ФЗ) в Росреестре

Содержание

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

 

help-ddu.ru

Что такое ДДУ по 214 статье ФЗ

С 1 апреля 2005 года в Российской Федерации начал действовать 214 Федеральный закон суть которого заключается в урегулировании отношений участников долевого строительства. ФЗ должен был защитить интересы и права граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Уже в те времена в этой сфере царил в лучшем случае – произвол, а в худшем – откровенный обман и выманивание денег у доверчивых людей.

То есть власть рассчитывала, что по вступлении в силу 214 ФЗ сможет нормализировать ситуацию. Отчасти закон смог заставить отдельных застройщиков не нарушать интересы граждан, но далеко не все соглашаются ему следовать.

Ситуация на рынке продолжает оставаться напряженной:

  • двойные продажи квартир;
  • изменение проектной документации в процессе строительства;
  • незаконное возведение многоквартирных домов;
  • срывы сроков сдачи;
  • плохое качество строительных работ.

Как определяет ДДУ закон ФЗ №214

Договор долевого участия, что такое ФЗ 214 определяет однозначно. Это документ, скрепляющий сделку между застройщиком и инвестором. Девелопер обязуется в установленный срок возвести многоквартирный дом и передать часть его в собственность дольщику. Другая сторона обязана выплатить предусмотренную договором сумму и принять готовый объект. Документ подлежит обязательной государственной регистрации.

На сегодняшний день уже ни у кого не возникает вопроса, что такое ДДУ в строительстве – это самая надежная схема взаимоотношений застройщика и дольщика. Она дает надежные гарантии соинвестору, при условии точного выполнения положений ФЗ 214. Но ДДУ дает преимущества и застройщику в отношении получений кредитов на строительство.

ДДУ и его содержание

Для того чтобы попасть под юрисдикцию инвестору необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Федеральный Закон только в этом случае будет защищать его. То есть только эта форма взаимоотношений позволяет гражданам, желающим стать владельцами квартир в новостройках, рассчитывать на сохранность прав, интересов и имущества.

Закон точно не определяет единый образец документа, поэтому необходимо разобраться с юридической точки зрения в вопросе: ДДУ по 214 ФЗ что это такое. Это необходимо гражданам, чтобы твердое знание темы не оставляло застройщикам «свободу творчества». Здесь необходимо понимать, что к составлению и подписанию этого документа нужно подходить, тщательно проверив следующие позиции:

  • репутация застройщика;
  • наличие у него договора купли/продажи или аренды земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Если все это в наличие и не вызывает дополнительных вопросов можно переходить к подписанию договора ДДУ по ФЗ 214. Как правило, компания сама предлагает готовый, но, практика показывает, что вслепую его не стоит скреплять, нужно изучить:

Лучше, если устав организации предусматривает только одно лицо, которое ее представляет – это генеральный директор, он же должен подписать договор 214 ФЗ что это будет лучшей гарантией.

Из договора должно быть понятно, с кем именно заключается договор: полное наименование организации, реквизиты и информация о ней. Все данные должны совпадать с проектной документацией, разрешением на строительство и прочее.

В законе четко предусматривается, что такое ДДУ 214 ФЗ – это документ, предметом которого является передача объекта недвижимости в четко установленный срок. Прочие договоренности (совместное финансовое строительство, участие в инвестиционной деятельности и другое) не имеют к нормативу никакого отношения.

Договор будет легитимным только в том случае, если в нем подробно и точно указаны все уникальные характеристики объекта.

В документе должны быть прописаны финансовые гарантии, которые дает застройщик в случае неисполнения своих обязательств.

Также должен быть указан гарантийный срок на квартиру, инженерные и технологические коммуникации. Его сокращение незаконно, согласно комментариям к 214 закону.

Гарантии дольщикам по ФЗ 214

Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?

Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.

Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.

Если застройщик объявляет себя банкротом, он не сможет оставить дольщиков ни с чем. Статья 13 регламентирует, что с момента госрегистрации ДДУ в залоге находится участок земли и объект на нем.

Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, подлежат контролю государственными уполномоченными инстанциями.

До вступления в силу закона именно эти ситуации использовались мошенниками для обмана. Купирование рисков соинвесторов – вот что такое ФЗ 214 и чем он защищает дольщиков во взаимоотношениях с застройщиками.

Расторжение договора ДДУ

Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:

Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.

Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.

Продажа

Стоит прояснить и еще один момент — продажа по 214 ФЗ что это значит юридически. Ведь речь идет о несуществующем объекте, то есть, реального товара еще нет. В данном случае имеется в виду покупка дольщиком услуг девелопера по возведению будущего жилья. Финансирование работ осуществляется на принципах инвестирования. В результате соинвестор получает квартиру по цене ниже рыночной.

Переуступка прав

Существует такое понятие продажа квартиры по переуступке 214 ФЗ что это значит на практике. Это не способ купли/продажи объекта недвижимости. В этом случае меняется сторона, которая заключила договор с девелопером, то есть покупатель выплачивает денежные средства бывшему дольщику и берет на себя его права и обязанности. Например, если первый соинвестор выплатил сумму по договору не полностью, второй должен закрыть разницу.

Переуступка прав, что такое 214 ФЗ трактует однозначно, тем не менее, и здесь граждане находят лазейки для «творчества». Наиболее распространенная ситуация – это продажа дольщиком квартиры по большей цене, нежели она им приобреталась. Но если сроки сдачи объекта срываются, штрафы и неустойки рассчитываются застройщиком в соответствии с той стоимостью, которая указана в договоре долевого участия.

Переуступка прав дольщиком возможна только после государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами акта о передаче доли. По общим правилам ГК РФ, соинвестору достаточно представить второй стороне письменное уведомление. Но некоторые застройщики включают в договор пункт, где оставляет за собой право дать разрешение на цессию или отказать в ней. Порядок переуступки зависит от того, как полно дольщик заплатил девелоперу за квартиру.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ

Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:

Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.

При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.

Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.

Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.

  • Преимущества, которые дает закон дольщикам
  • Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
  • Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
  • Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
  • Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
  • Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
  • Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
  • Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.

Несмотря на все достоинства закона, на практике нередки случаи мошенничества и спорных ситуаций. Центр юридических услуг MirzoevGroup.pro окажет содействие гражданам в Санкт-Петербурге. Квалифицированная и успешная защита ваших интересов – это главная ценность для наших юристов и их основная миссия.

 

Поделиться с друзьями:

mirzoev.pro

Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия

Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?

ВНИМАНИЕ!
Хотите купить квартиру в новостройке? Сомневаетесь в надежности застройщика? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!
Полное сопровождение сделки под ключ! Проверка чистоты квартиры и надежности строительной компании. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

Основная заслуга в этом принадлежит Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», последняя редакция которого, на момент написания данной статьи, приходится на 21 июля 2014 года.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

 

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

 

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Проще говоря, ФЗ-214 призван защитить интересы дольщиков. Теперь же разберемся, как именно он это делает.

  • Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
  • Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
  • Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
  • Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
  • Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.

Сейчас нет способа купить квартиру в новостройке безопасней, чем по 214 ФЗ.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

Известны случаи, когда застройщики заявляли о работе по 214 ФЗ, но, при этом, умудрялись требовать предоплату до 90% стоимости квартир, вносить которую предлагалось до сдачи документов на государственную регистрацию.

Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.

 

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ — заказать

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.

Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:

Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!

Телефон для консультаций +7 (495)978-56-56

avarealty.ru

ДДУ 214 ФЗ: на что обратить внимание

Долевое строительство – распространенный и доступный способ приобрести современное качественное жилье. Особенностью подобной покупки является финансирование будущих собственников работ по возведению на любом этапе строительства. Прежде, чем обрести право на построенный жилой объект, покупателя ожидает множество рисков от недобросовестных застройщиков, а также при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Защитить покупателей и регламентировать процесс привлечения денежных средств на долевое строительство — такова суть ФЗ-214 «О защите дольщиков».

Предназначение закона

Закон №214-ФЗ был принят в 2004 году, однако в процессе его внедрения потребовались корректировки и дополнения. Последние изменения были внесены в закон в 2014 году, а целью новых правил стало обеспечение дольщиков полноценной правовой и финансовой защитой во время возведения многоквартирного дома и в момент передачи его владельцам.

Основной задачей закона стало обеспечение российских граждан полноценной защитой на случай нарушений со стороны застройщика. Следует учитывать, что действие закона распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор о долевом строительстве (сокращенно, ДДУ) со строительной компанией, ответственной за возведение жилого дома. Никакие иные правоотношения между застройщиком и будущим собственником не могут быть защищены ФЗ-214.

Принимая решение о приобретении жилья на определенном этапе строительства, следует сразу исключить такие варианты оформления отношений, как предварительный ДКП (договор купли-продажи).

Фактическая реализация мер защиты выразилась в принятии ряда положений, ужесточающих требования к девелоперам, а также установлении законных прав дольщиков в отношении определенных квартир.

Основная защита касается финансовой ответственности застройщика. Так, при нарушении строительной компанией сроков исполнения работ по возведению и сдаче дома к эксплуатации, на основании заключенного ДДУ и согласно положений ФЗ-214, застройщик обязан не только вернуть средства покупателю, но и уплатить пени с процентами. Со стороны дольщиков есть право изменить срок исполнения обязательств со стороны строительной компании.

Рекомендации будущим дольщикам

Если гражданин решил финансово участвовать в строительстве жилого здания, вложить средства в покупку квартиры на определенном этапе возведения, следует внимательно ознакомиться с перечнем действующих в регионе застройщиков и узнать условия приобретения строящегося жилья. Если девелопер настаивает на подмене предварительным ДКП договора о долевом участии, следует сразу исключить компанию из списка потенциальных строителей.

Заключив предварительный договор, покупатель не обеспечивается законными гарантиями, а исход дела будет зависеть от желаний и возможностей строительной компании. Любой законопослушный застройщик должен предоставить своим клиентам дополнительные гарантии исполнения условий договора в нужный срок, в полном объеме и должного качества.

Кроме того, ДДУ должен быть зарегистрирован государственными органами, оформляется в письменной форме. Это исключает возможность мошеннической продажи одного и того же объекта нескольким покупателям, как это может происходить по предварительному договору, не нуждающемуся в госрегистрации.

Требования к договору о долевом строительстве

Государство устанавливает требования к содержанию и составу договора, который будет признан юридически значимым.

К обязательным положениям договора относят следующие пункты:

  1. Предмет договора.
  2. Срок исполнения обязательств по передаче конкретной площади.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Гарантии со стороны девелопера.
  5. Меры обеспечения по выполнению условий договора строительной компанией.

Следует уделить внимание положениям, касающимся возврата средств покупателю на случай нарушения исполнителем условий договора. Рекомендуется включить пункты по возврату не только основной суммы, но и уплаченных процентов и пени.

Если истребовать средства с заказчика придется в суде, нужно быть готовым к тому, что на урегулирование вопроса могут уйти годы, в течение которых недвижимость вырастет в цене, и за ту же сумму покупатель уже не сможет купить равностоящее жилье.

Реализация закона на практике

Согласно последней редакции закона, строители теряют возможность продажи площадей несуществующих на бумаге квартир. Если ранее покупатель приобретал квадратные метры при отсутствии разрешительных документов и согласованного проекта, теперь такой риск исключен на основании закона.

По новым правилам застройщик должен выполнить предварительную подготовку накануне продаж:

  • оформить разрешительную документацию на строительство;
  • принять меры по публикации проекта;
  • иметь в наличии оформленные документы на землю, в границах которой будут производиться работы.

Все документы, касающиеся будущей застройки, должны быть доступны всем гражданам. Будущие собственники должны иметь возможность узнать детали застройки, выявить достоинства и недостатки будущего объекта, проверить законность строительных работ и наличие разрешений.

Без исполнения данных действий, деятельность застройщиков невозможна. Если условия договора с дольщиком не исполняются, к застройщику предъявляется требование устранить дефекты и нарушения. Дольщик вправе требовать снижения цены приобретаемой собственности, возмещения затрат на ремонт, выплате штрафа.

Следует иметь в виду, что положения ФЗ-214 действуют только в отношении квадратных метров, приобретаемых в качестве жилья. Общедомовая собственность, ее качество и состояние законом не защищены. Таким образом, при выявлении строительных дефектов на лестничных пролетах, общих площадках и т.д., добиться качественного исполнения от застройщика будет сложно.

Несмотря на различные меры защиты, обеспечить полную правовую защиту интересов собственников трудно. Даже если строительные работы выполнены некачественно, компенсационные выплаты от застройщика получить сложно. В случае задержки сроков завершения строительства, покупатели вынуждены ждать в течение нескольких лет.

Средства, которые были уплачены девелоперу много лет назад, теперь недостаточны для покупки аналогичного жилья ввиду постоянного роста цен. Фактически, дольщики остаются заложниками ситуации, надеясь на порядочность строительной компании.

Обязательства застройщиков

В федеральном законе определяются все основные моменты, касающиеся регулирования отношений исполнителя и заказчика.

Обобщенно обязанности застройщика включают следующие действия:

  1. Получить разрешительную документацию.
  2. Предоставлять полную информацию об объекте и этапе его возведения.
  3. Ознакомить каждое заинтересованное лицо с проектной документацией.
  4. Использовать в строительстве собственные капиталовложения, от одной трети всего бюджета.
  5. Средства дольщиков могут быть использованы только на строительство конкретного объекта.
  6. В договоре фиксируются окончательные расчеты: цена, стоимость, а также условия невозможности привлечения дополнительных средств от дольщиков, свыше оговоренной в документе суммы (как это бывает в жилищно-строительных кооперативах).
  7. ДДУ подлежат обязательной регистрации с ФРС, исключая случаи мошенничества.
  8. Застройщик должен неукоснительно соблюдать сроки, а в случае нарушений – обязан уплатить штрафы.

Кроме того, по закону, дольщик имеет право:

  • продать свои права на объект, заключив договор уступки прав, тем самым, выходя из проекта;
  • требовать устранения дефектов за счет строительной компании, либо снижения стоимости жилья ненадлежащего качества;
  • прекратить действие договора по собственно инициативе, предъявив требование вернуть оплату с процентами, если будет установлен факт неисполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, исполнитель гарантирует качество работ на срок от 5 лет и более, а также несет страховую ответственность перед дольщиком, оформляя страхование гражданской ответственности, отчисляя определенный процент на счет компенсационного фонда, организуя расчеты через счета эскроу.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, могут быть предъявлены требования в отношении залогового обеспечения, которым выступает земельный участок под МКД. Данная мера возможна в ситуации банкротства или установления факта «недостроя».

На видео о законе о долевом строительстве

Таким образом, условия по ФЗ-214 для застройщиков не оставляют шансов избежать ответственности за надлежащее исполнение строительных работ, минимизируя риски лиц, заключивших договор о долевом строительстве.

ru-act.com

расшифровка в строительстве, договор долевого участия, что это, образец

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

  1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
  2. Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.
  3. Примите во внимание: продавать квартиру может фирма – посредник. В этом случае следует иметь на руках копию документа, в котором говорится, что застройщик дает права на реализацию квартир.

  4. Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. Любые другие договоренности законом ФЗ-214 не предусматриваются.
  5. Договор можно считать полным, если в нем описаны все свойства объекта строительства: точный адрес, кадастровый номер земельного участка, на котором он будет расположен, этаж и номер будущей квартиры, ее параметры: количество комнат, площадь.
  6. Застройщик должен нести финансовую ответственность за невыполнение условий ДДУ.
  7. По закону строительная компания несет ответственность за сданный объект. Гарантийный срок за инженерно – технологическое обеспечение здания – 3 года, за квартиру – 5 лет. Эти сроки установлены законом и не могут изменяться по желанию сторон.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта


В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения



Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

sovetnik.guru

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:
  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Рекомендуем ознакомиться:

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:
  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:
  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности. Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Рекомендуем ознакомиться:

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:
  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

zhiloepravo.com

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.

Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

  • стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
  • погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
  • предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

  • застройщик в роли строительной компании;
  • дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный наделНа площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения
Наличие разрешенияНа возведение недвижимости
Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года)Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров
Название юридического лицаВ обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик”

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.

Особенности заключения сделки

В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.

В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

Существенные условия

Договор долевого участия считается одновременно:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:

Предмет договораВ данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче
Период передачиИмущества инвестору строительной компанией
Стоимость, срок и правилаВнесения обязательных платежей
Гарантийный периодМинимальный срок должен составлять 5 лет
ОтветственностьВ случае игнорирования норм подписанного договора его участниками
Правила расторженияДостигнутых сторонами соглашения договоренностей
Варианты обеспечения исполненияЗастройщиком взятых на себя обязательств

Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.

Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.

После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.

Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.

На что стоит обратить внимание

Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.

В частности речь идет о таких нюансах, как:

Сведения относительно строительной компании в ДДУДолжны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах)
Если регистрация договора будет инициирована застройщикомТо у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков
Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимостиБлагодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать
Обязательное подписание гарантийного периодаВ 5 лет
В документе обязательно должны отображаться полные сведенияО площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок
Запрещается указывать в документе тех разделовКоторые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика
Договор считается действующимДо периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной
Сроки по сдачи недвижимостиДолжны указываться конкретными
Перечень форс-мажорных обстоятельствКоторые указаны в соглашении, не может быть огромным
Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построеннойЕсли она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения
Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метраПричем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом
Обязательства дольщиков признаются исполненнымиС периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру
В договоре обязательно должны прописыватьсяУсловия расторжения
Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиковВ случае выявленных существенных недостатков в недвижимости
Согласно соглашению застройщики имеют правоИспользовать инвестиции дольщиков только на строительство

На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.

Когда необходим предварительный вариант

Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.

В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.

Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.

К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.

В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.

Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.

Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.

В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.

Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.

При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.

Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:

Указаны взаимно взятые обязательстваПо вопросу подписания ключевого договора
Оговорены условияБлагодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества
Отображен периодВ течении которого подлежит подписать основной договор

Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.

Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве


По завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.

Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Внесение платы государственной пошлины.
  3. Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
  4. На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
  5. Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.

С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:

  • подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
  • заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
  • заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
  • внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
  • в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
  • нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
  • документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.

От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:

Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.

Образец составления документа

В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.

Порядок расторжения (отмена)

В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.

Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:

  • просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
  • у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
  • период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

jurist-protect.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта