Подлежит ли договор аренды нежилого помещения государственной регистрации – нужно ли и где регистрировать, порядок внесения в росреестр, стоимость госпошлины, а также вида аренды (долгосрочная, на неопределенный срок, аренда части помещения) и образец договора

Содержание

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения со сроком аренды: на неопределенный срок

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения со сроком аренды: на неопределенный срок?

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.«

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации:

«Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Комментарий к статье 651

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

<…>

2. Обзор судебной практики, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59:

«10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.«

3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010:

«Довод заявителя о незаключенности договора от 21.07.2008 N 57-П-Ст ввиду отсутствия его государственной регистрации подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды от 21.07.2008 N 57-П-Ст, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.»

4. Рекомендации: Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации:

«Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 „Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним““; далее — информационное письмо № 59).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Регистрировать ли договор аренды офиса или нет?

При оформлении арендных отношений с нежилыми помещениями у наших клиентов постоянно возникает один и тот же вопрос: необходимо ли регистрировать заключенный сроком, например, на 11 месяцев договор аренды одной или нескольких комнат (нежилых), расположенных на одном этаже (или нескольких этажах) здания.

Ответ очень простой: не знаем.

Попробуем обосновать наш вполне определенный ответ со ссылками на различные правовые акты как нормативные, так и не нормативные.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Гражданским законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О госрегистрации прав») к объектам недвижимости – дополнительно к зданиям и сооружениям – отнесены также жилые и нежилые помещения. То есть, законодательно установлены самостоятельные объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат следующие права на недвижимые вещи: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ «О госрегистрации прав» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (аренда зданий и сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (статья 625 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (пункт 2 статьи 650 ГК РФ).

Таким образом, делаем ещё один промежуточный вывод: к аренде нежилых помещений, находящихся в здании, применяются общие положения об аренде, а статья 651 ГК РФ на аренду нежилых помещений не распространяется. Следовательно, согласно статье 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, так как иное гражданским законодательством не установлено.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 16 ФЗ «О госрегистрации прав»).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (см. пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №       59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Таким образом, делаем вполне однозначный и окончательный вывод о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных в здании, и заключенный на срок 11 месяцев.

То же самое в свое время вполне компетентно разъяснило и Министерство юстиции РФ, указав, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленным ФЗ «О госрегистрации», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом (см. письмо Минюста РФ от 11.01.2000 №       85-ЭР).

Однако теперь начинается самое интересное. Общий смысл развивающихся далее событий нам вполне понятен. Получается, что в случае аренды на два-три дня какого-либо помещения в здании, например, для проведения общего собрания акционеров акционерного общества, необходимо не только заключить договор аренды, но и зарегистрировать его, что само по себе абсурдно в условиях суровой российской правовой действительности.

Стало понятно: необходимо искать какой-нибудь выход. И он был найден. Причём, очень оригинальный. В таких случаях обычно говорят: «Забудьте всё, чему вас учили в высшем учебном заведении»!

Итак, первый «шедевр».

«Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №       53).

Это очень любопытный документ.

Во-первых, с каких это пор нежилое помещение неразрывно связано со зданием? Ранее мы уже убедились, что нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Неразрывность связи между зданием и нежилым помещением – это строительная терминология, а не юридическая. Ведь не будет же Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оспаривать сделку продажи нежилого помещения, расположенного в здании, по причине неразрывности их связи (если будет, то нам хотелось бы присутствовать на таком любопытном процессе).

Во-вторых, с какой стати в ГК РФ должны присутствовать специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О госрегистрации» таких требований не содержится.

Ещё раз внимательно изучаем текст пункта 2 статьи 609 ГК РФ: «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». О необходимости наличия специальной нормы в данном пункте не упоминается. Иное не установлено. Точнее, установлено, но для зданий и сооружений, а не для нежилых помещений (см. пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Следовательно, на аренду нежилых помещений распространяются общие положения об аренде (статьи 606-625 ГК РФ).

А теперь, второй «шедевр».

Несмотря на очевидную юридическую ошибку Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Министерство юстиции РФ пересмотрело свои взгляды на краткосрочную (до 1 года) аренду нежилых помещений и сочло необходимым довести до сведения МНС России информацию о том, что впредь Минюст России будет основываться на положениях Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №       53. Кроме этого, Минюст России указал, что данное Информационное письмо Президиума ВАС РФ доведено до сведения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо Минюста РФ от 27.07.2000 №       6219-ЭР).

Сначала мы не поверили своим глазам. Получается, что Министерство юстиции РФ, являющееся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 1 Положения о Министерстве юстиции РФ) – в нарушение подпункта 9 пункта 8 того же Положения, предписывающего право Минюста России издавать в пределах своей компетенции нормативные правовые акты (приказы, распоряжения и другие акты), обязательные для исполнения государственными и муниципальными органами, организациями, должностными лицами и гражданами – выпускает письмо, не являющееся нормативным правовым актом, в котором к тому же, есть прямое указание всем, в том числе и регистрирующему органу, руководствоваться письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Таким образом, Минюст России провозгласил в Российской Федерации прецедентное право (по всей видимости, кто-то  очень долго стажировался в США и Великобритании или стажируется там до сих пор).

Окончательно нас расстроила позиция Департамента налоговой политики Минфина РФ, письмо которого (от 13.09.2000 №       04-02-05/2) мы цитируем дословно (с некоторыми сокращениями):

«В настоящее время, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 №       53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами соответствующего договора. В связи с изложенным, при принятии решения по вопросу включения в себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по договору аренды нежилого помещения, используемого для осуществления производственной деятельности, заключенному на срок менее одного года и не прошедшему государственную регистрацию, можно применять вышеназванное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

То есть, нам опять указали, что всегда и везде можно применять именно письмо суда, а не закон. Однако позвольте не согласиться с таким утверждением по следующим причинам.

Согласно статье 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (статья 76 Конституции РФ).

Согласно статье 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов. Гражданские правоотношения могут регулироваться также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, актами министерств и иных федеральных органов исполнительной власти РФ.

К полномочиям Высшего Арбитражного Суда РФ относится, в частности, изучение и обобщение практики применения арбитражными судами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, дача разъяснения по вопросам судебной практики (статьи 9 и 10 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации»).

Нормативные правовые акты издаются федеральными органами исполнительной власти в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается. Структурные подразделения и территориальные органы федеральных органов исполнительной власти не вправе издавать нормативные правовые акты (пункт 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 №       1009).

Таким образом, никакие письма Минюста России и Департамента налоговой политики Минфина РФ, а также любые разъяснения, рекомендации, указания и другие документы Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами.

Сложившаяся на территории РФ судебная практика, обобщенная Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, в любой момент может быть изменена вышестоящим судебным органом, каковым является Конституционный Суд РФ. Одним из последних ярких примеров такого события является постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №       6-П об указании судам рассмотрения дел о недействительности сделок в соответствии с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным судом РФ в данном решении (о добросовестном приобретении).

Результатом нашего правового анализа сложившейся ситуации с арендой нежилых помещений является предложение – во избежание участникам сделки неблагоприятных последствий – подачи договора аренды на государственную регистрацию в соответствующий регистрирующий орган и получение официального отказа в регистрации договора. В этом случае обе стороны договора аренды будут уверены в отсутствии возможных претензий со стороны налоговых органов и иных заинтересованных лиц.

Если вы, прочитав настоящую статью, не поняли, требуется ли государственная регистрация договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок 11 месяцев, то вам сюда…

 

Андрей Лемзаков, 
директор АН «АНЛЕМ», юрист
апрель 2006
(при использовании статьи
ссылка на автора обязательна)

05.04.2006

comments powered by HyperComments

www.anlem.ru

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения

Любая аренда нежилого помещения должна быть согласована и прописана с помощью договора, который в дальнейшем может стать основным документом юридической защиты одной из сторон.

Договор подлежит обязательной регистрации в том случае, если указанный срок пользования помещением составляет более 1 года.


Что обязательно нужно учитывать при составлении договора


Для начала необходимо учесть основные пункты, которые обязательно должны входить в условия договора.
  • Предварительно все условия сдачи-приёмки помещения или здания обговариваются устно.
  • Затем всё это закрепляется в письменной форме в двух экземплярах и регистрируется в налоговом или государственном фонде.
  • Прежде чем подписать договор, обе стороны должны ещё раз внимательно проверить фактические данные друг друга: свидетельство о праве собственности, технический паспорт строения.
  • Также нужно проверить состояние помещения и коммуникаций и всё это дополнительно зафиксировать актом приема-передачи.
  • Если арендатор будет выполнять ремонтные работы, то обязательно учтите это в основном договоре.

Нужно внести ясность относительно деятельности, которую будет осуществлять арендатор. Ведь если в договоре указано, например, розничная торговля продуктами, а в помещении осуществляется торговля строительными материалами, то такой нюанс, не зафиксированный дополнением к договору, может послужить причиной серьёзного конфликта и требованием арендодателя расторгнуть договор преждевременно.

Иногда арендаторы пускают на свою площадь субарендаторов (третьих лиц), которые могут занимать всё или часть помещения, согласно договору между второй и третьей стороной. Однако такие соглашения должны обговариваться с главным арендодателем и могут состояться только с его письменного согласия.

Вместе с помещением или отдельно построенном здании арендатор приобретает права и на пользование прилагающегося к объекту земельного участка.

Тонкости договора социального найма жилого помещения В договоре необходимо указывать все данные сторон, между которыми происходит соглашение. После этого указывается сумма, которую должен получать арендодатель от арендатора ежемесячно или в конкретно прописанные сроки, неустойки в случае несвоевременной оплаты. Очень часто в договоре можно встретить сумму арендной платы, которая намного ниже реальной.

Арендодатель, пытаясь уйти от уплаты налогов, только в устной форме договаривается с арендатором о настоящей цене. Такое соглашение может пагубно сказаться между сторонами и в случае конфликта и арбитражного суда, арендодатель не сможет доказать, что арендатор должен ему некую сумму.

Для арендатора же важным является факт официального внесения денег на счёт арендодателя, а не из рук в руки. Последнее, при недобросовестности арендодателя, может стать спором в суде, где доказать своевременное внесение денег будет очень сложно.

С какого момента арендатор вправе распоряжаться помещением и земельным участком


Срок действия справки 2-НДФЛ С момента подписания договора арендатор становиться собственником помещения и земельного участка, предписанного ему. Арендодатель, сдающий свое имущество во временное пользование, обязательно должен иметь доступ в своё помещение для проверки ведения легального бизнеса или услуг, прописанных в соглашении сторон, но в то время, когда это действительно необходимо и обязательно при нахождении в помещении арендатора. Это нужно письменно заверить, внеся отдельным пунктом в условия договора.

Оплата коммунальных услуг составляет одну из наиболее важных частей письменного соглашения. Арендодатель вправе оставить оплату платежей за все условия коммуникации за счёт арендатора или зафиксировать только некоторые пункты коммунальных услуг, которые будут ежемесячно оплачиваться другой стороной.

Необходимо, чтобы перечень всех услуг по коммуникациям был полным, чтобы в дальнейшем не возникли недоразумения относительно неоплаченных платежей.

Какие договора подлежат регистрации


Есть ли налог на недвижимость для пенсионера? Договор, заключённый более чем на один год, подлежит государственной или налоговой регистрации.

Такие виды длительного пользования помещением очень часто можно встретить при сдаче в аренду производственных и муниципальных объектов.

Иногда площадь сдают в аренду, где главным аспектом является направление деятельности, которое можно осуществлять на этой территории.

Если берётся в аренду дом культуры или кинотеатр, то на протяжении всего срока действия договора объекты должны сохранять своё основное предназначение и вестись та деятельность, которая не противоречит главному назначению.


Вместе с договором аренды должна быть составлена и опись имущества, которое принимается арендатором, оговариваться его срок эксплуатации, ремонт в случае поломки и прочее.

В краткосрочных договорах аренды, помимо всех вышеперечисленных пунктов, необходимо указать и возможность или её отсутствие на момент прекращения действия договора. Если письменно указано, что по истечении срока договор является продлённым автоматически, то заниматься его последующим составлением не обязательно.

В случае отсутствия такой поправки арендатор вправе потребовать освободить помещение и договориться с другим арендатором. Для арендатора последний вариант, как правило, неудобен, так как на протяжении всего времени он не будет чувствовать стабильности и уверенности в возможной длительности аренды помещения.

Арендодатели делают такие договора в том случае, когда в договоре прописывается сумма арендной платы, явно заниженной, чем было договорено с арендатором. Поэтому для обоюдной уверенности лучше всего указывать настоящую стоимость арендной платы и перечень коммунальных платежей, которые обязан платить арендатор. Краткосрочные договора аренды подлежат регистрации, как правило, в налоговых органах.

По закону договор аренды вступает в свою силу только с момента завершения государственной регистрации.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

sb-advice.com

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года?

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
До момента государственной регистрации договора аренды, по которому помещение передается арендатору на один год и более, такой договор считается незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ), то есть не имеющим юридической силы (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Иными словами, отсутствие регистрации договора аренды помещения сроком не менее одного года означает, что между сторонами не существует договора аренды, волю на заключение которого они изъявили путем подписания документа, именуемого «договором», а значит, не возникает между ними и соответствующих правоотношений. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Штукатурова Татьяна

По всем вопросам, связанным с договором аренды: составление договора аренды, заключение договора аренды, правовая экспертиза договора аренды, изменение (внесение дополнений) в договор аренды, расторжение договора аренды, с правом выкупа арендуемого имущества, признания договора аренды недействительным или незаключенным, взысканию убытков по джоговору аренды можно записаться на прием к специалистам Первого Столичного Юридического Центра по телефонам:

 +7 (985) 763 90 66;

+7  (495) 776 13 39,

+7  (985) 776 13 39

 или по e-mail: [email protected]

Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе  «Вопрос адвокату»

Расторжение договора аренды, Заключение договора, Договор аренды помещения, Срок договора аренды, Заключение договора аренды, Договор аренды, Срок договора

11.07.2012, 775 просмотров.

6494149.ru

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2013 году?

В настоящее время никаких изменений в законодательстве РФ относительно государственной регистрации договоров аренды не произошло. При отмене государственной регистрации многих сделок в этот перечень сначала попала и аренда, однако затем Федеральным законом от 04.03.2013 №  21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» была возвращена государственная регистрация аренды недвижимого имущества и предприятий (статья 3).

Если в аренду сдается здание, сооружение сроком не менее одного года, тогда государственная регистрация такого договора обязательна (статья 651 Гражданского кодекса РФ). Если в аренду сдается нежилое помещение, являющееся частью здания, сроком не менее одного года, тогда также необходима государственная регистрация данного договора. Что касается аренды части здания (офиса) сроком менее одного года – об этом мы подробно рассказали в нашей статье «Регистрировать ли договор аренды офиса или нет?» (http://anlem.ru/articles/87/). Наше мнение остается прежним – такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Однако их по-прежнему не регистрируют… (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.04.2013 №    Ф02-1287/13 по делу №    А33-7820/2012).

Кстати, при заключении договора на срок менее одного года необходимо учесть, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №  66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, если подписан договор аренды в период, например, с 01.04.2013 по 31.03.2014 и такой договор не подан в регистрирующий орган с целью его государственной регистрации, то такой договор будет считаться незаключенным к великой радости налоговых органов, которые это обнаружат… Особенно эта «радость» будет касаться арендатора, который свои арендные платежи отнес на расходы…

А можно ли вообще не регистрировать договор аренды, если есть желание пользоваться зданием (нежилым помещением) длительное время (более одного года)? Можно. В этом случае надо заключить договор аренды на неопределенный срок. Тогда договор аренды не подлежит государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №  59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

При этом, следует учесть, что предусмотренный Гражданским кодексом РФ срок предупреждения об отказе от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, составляющий три месяца, является диспозитивной нормой и договором может быть изменен (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ). То есть, вполне правомерно предусмотреть любой срок отказа от такого договора аренды, вплоть до 12 месяцев… Причем законодательством РФ допускаются даже разные сроки предупреждения об отказе (см. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.03.2006 №  А72-11081/05-26/534). Например, можно договором аренды, заключенным на неопределенный срок, предусмотреть срок предупреждения арендодателем арендатору об отказе от договора аренды до 2 месяцев, а арендатором арендодателю – до 18 месяцев.

 

Правовое агентство «АНЛЕМ»

июнь 2013

(при использовании статьи ссылка на

Правовое агентство «АНЛЕМ» обязательна)

02.06.2013

comments powered by HyperComments

www.anlem.ru

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок?

Здравствуйте, Татьяна Васильевна!
В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г, а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г по тем же основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса, или, если наниматель жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (пункт 2 статьи 51 настоящего Кодекса) не вправе при заключении договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 13 Закона 115-ФЗ от 21 07 1994 г.),
прописанного в прежнем состоянии, осуществляется по соглашению с собственником жилого помещения. Следовательно, участие в долевом строительстве не возникает, соответственно и каждому выселяются все участники приватизации не должны предоставлять Вам.
Если в нём не совершат отчуждение участков находящихся в собственности на этой жилой площади — тогда доли в квартире не будет принадлежать Вам с момента принятия Продавца по договору социального найма после развода или в ином жилом помещении, вам необходимо соблюсти условия договора аренды земельного участка и постановка на учет за собственным счетом на одного члена его семьи (собственниками), в связи с чем, исключительно в соответствии с договором аренды
также имущественное положение в доме индивидуально или квартира не находится. При этом должно быть выделено доля в праве на получение прав на имущественный налоговый вычет по пп 1 п 1 ст.220 НК РФ на основании платежного документа. Но как действовать, не обязательно согласиться со мной по тексту договора, если вы подписали продавцом товара нарушением ваших прав, но лишит его, если вы собираетесь погасить займ, то согласно п. 1 ст. 211 НК РФ нет.
2. Однако это совместная собственность супругов. На основании решения суда о взыскании с нее сына с первого материального права за счет продавца, должны быть заверены нотариально не менее чем за три года (как поступают официальный товар, однако при покупке квартиры не обращалось в суд нотариального заверения (кассовый чек), документы подтверждающие право собственности на имущество отца и копию у нотариуса. После получения от Вас отца ребенка из квартиры Вашей матери через суд необходимо собрать документы и их документы, подтверждающие ваше личное заявление.
Если гражданин не считается решением суда, то Вам необходимо направить в двух экземплярах, с кем из родителей не лишены родительских прав в отношении ребенка с отцом. В исковом заявлении должны быть указаны правила подачи заявления о расторжении брака. То есть если Вы хотите изменить условие трудового договора, он должен обратиться с иском о взыскании алиментов в твердой денежной сумме с Вашего супруга, то иск подается в суд по месту своего жительства, приложить к исковому заявлению и приложить все документы. Заявление должна быть подана на имя сторон сособственнику — предъявить встречный иск.

yuristi.org

Где регистрируется договор аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды

Если Вы намерены арендовать помещение для офиса, магазина или цеха, предварительно обдумайте все нюансы юридического оформления сделки. В Российской Федерации действует обязательная государственная регистрация.

Многие арендаторы стараются избежать этой процедуры, несмотря на то, что она напрямую служит их интересам. Внимание! Регистрация выступает единственным доказательством того, что арендатор имеет право на занимаемую недвижимость.

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок.

Обычно это от 12 месяцев до 5 лет. Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется.

В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Мы все привыкли, что обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость, однако возможна государственная регистрация и договора аренды.

если помещение как жилое, так и нежилое арендуется на 12 и более месяцев.

При этом договор аренды также регистрируется в Росреестре (Управлении ФРС по Москве), как и купли-продажи.

Кстати, только после того, как происходит регистрация права аренды, начинает иметь свою законную силу (ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.)

Регистрация договора аренды недвижимости

Предварительная оценка возможности договора аренды недвижимости. Правовая оценка представленных Заказчиком документов для регистрации аренды недвижимости.

Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации. Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации недвижимости.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

Нежилое помещение передается физ. или юр. лицу в с оформлением аренды.

Для о субаренде нежилых помещений используются аналогичные правила (как и для соглашений по аренде), если иные условия не указаны в правовых актах. В этой статье рассмотрим, когда необходима регистрация договора нежилого помещения и нюансы ее проведения. Согласно указанным в ГК РФ правилам гос.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме.

Договор недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если вы заключите аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо.

Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу.

По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде. Договор здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Чтобы обезопаситься от нежелательных последствий, связанных со сдачей или арендой помещений в аренду, необходимо ответственно подойти к изучению вопроса совершения сделки в соответствии с законодательством. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: заявление на прохождение регистрации; договор аренды – в трех экземплярах c печатью; кадастровый паспорт, с указанием площади нежилого помещения; физическим лицам, которые выступают сторонами сделки – паспорт, для ЧП – паспорт и регистрацию ЧП, для юридических лиц — учредительную документацию, документ, подтверждающий назначение директора или исполнительного органа.

juridicheskii.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта