Покупка квартиры по наследству – Покупка квартиры, полученной по наследству в 2018 году, основные риски и нюансы, список документов, договор купли-продажи

Содержание

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Вам предстоит покупка квартиры у собственника, который ее унаследовал? Будьте предельно осторожны!

Предложения о продаже квартир, доставшихся по наследству, не редкость. Юристы склонны относить подобные сделки к достаточно рискованным. Покупка квартиры, доставшейся по наследству менее 3 лет назад для приобретателя несет в себе опасность получить вместе с недвижимостью и имущественные претензии. С ними могут обратиться лица, права которых были нарушены в процессе «распределения благ».

При наследовании по завещанию все имущество распределено и подобных ситуаций, чаще всего, не возникает. Но для России передача прав по завещанию, к сожалению, исключение, нежели правило. В результате вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства. Порядок очередности определяется ст.1142 – 1148 Гражданского кодекса РФ.

Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (п.2 ст. 1141).

Риски покупки квартиры по наследству часто вызваны следующими ситуациями:

Следственно: при изменении числа наследников, покупка квартиры, доставшейся по наследству, может быть оспорена в судебном порядке.

Если Вам предстоит покупка квартиры, полученной по наследству, будьте предельно внимательны:

Покупка квартиры у наследника до истечения 3 лет сопряжена с определенными рисками. Поэтому, во избежание неприятностей, перед приобретением такой недвижимости следует тщательно познакомиться с документами на нее и ее историей.

Известно, что трехгодовой срок владения связан с платой налогов с полученных от продажи недвижимости доходов. В случае с наследством отсчет этой временной величины идет со дня смерти наследодателя, а не оформления регистрационного свидетельства в Росрееестре, которое наследники получают в любом случае позже.

1. С отсутствием завещания умершего наследодателя на недвижимость.

2. С признанием имеющегося завещания недействительным.

Но и когда в наследство вступают наследники первой очереди (супруги, дети, родители), риск потерять квартиру, купленную у них до истечения 3-х лет, присутствует.

— Наследнику передается квартира с обременением (заложена в банке, или присутствует сговор с банковскими структурами, или сдана усопшим в долговременный найм). Это лишает владельца права распоряжаться недвижимостью, он не может совершить ее продажу, обмен или дарение. К тому же смена собственника — не повод для прекращения действия или изменения условий договора найма, особенно если это не обозначено в договоре найма раньше.

— Наличие завещания не может обезопасить сделку. Не включенные в завещание наследники имеют право на восстановление своего права и по истечении определенных законом 6 месяцев по решению суда. Это регулируется ст. 1155 Гражданского кодекса Принятие наследства по истечении установленного срока . Причем наследники могут обнаружиться в любое время (усыновленные, рожденные вне брака дети, наличие которых скрывал умерший или не знавший об их существовании). И тогда сделка будет отменена, квартиру вернут продавцу, а покупателю — потраченные на приобретение недвижимости деньги. Но за прошедшее время жилье подорожает (тенденций к ее удешевлению не наблюдается). Бывает, что продавец уже потратил, всю или частично, вырученную от сделки сумму и не может сразу вернуть все деньги.

В Тему: Возможна ли покупка доли в квартире за материнский капитал

— Вступивший в наследство продавец хочет получить деньги за реализованную квартиру в обход других наследников.

— Завещание оформлено на третье, чужое лицо. В этом случае наследники приложат все усилия, чтобы оспорить документ.

— Усопший или признанный пропавшим без вести собственник квартиры неожиданно вернулся с того света. Не стоит сбрасывать со счетов и такой редкий вариант.

Возникновение воссозданных препятствий может случиться внезапно и в любое время. Поэтому следует:

— подробно изучить способ и период вступления в наследство

— привлечь к этому нотариального сотрудника, который ранее занимался наследственным делом и проявил готовность к возможному выявлению иных наследников.

Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.

На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего.

Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.

Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое. При этом Вам не придется посещать наш офис: все документы могут быть переданы в электронном виде. Звоните или пишите на электронную почту, и мы предоставим бесплатную консультацию.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры . И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца .

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

4. Запрос нотариусу.

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то. узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

Комментарии читателей статьи «Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.»

Покупка квартиры

Если вы намерены купить квартиру, тогда ниже приведены некоторые моменты, которые важно знать, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, и не оказаться у разбитого корыта.

Количество продаж.

Если квартира, которую вы собираетесь купить, имела много собственников, это должно вас насторожить. Большая часть мошенников, это опытные юристы, которые хорошо разбираются в тонкостях оформления документов, и в проведении сделок с недвижимостью. И если с квартирой заключить одну незаконную сделку, а после этого еще несколько законных, тогда квартира уже никак не будет «чистой». Важно знать, если одна из предыдущих сделок была незаконной, тогда в судебном порядке все последующие сделки аннулируются. Чтобы проверить историю квартиры, необходимо взять выписку с Единого Государственного реестра.

Красные линии.

Также важно попросить у продавца документы БТИ и изучить их лично. Так вы сможете узнать, производилась ли в квартире перепланировка и насколько она законна. И если в документах с БТИ будут присутствовать красные линии, это будет свидетельствовать о не узаконенной перепланировке. Явно покупатель вряд ли будет этому рад, ведь чтобы узаконить перепланировку или переоборудовать квартиру потребуются дополнительные расходы.

Что указано в договоре.

Зачастую продавцы в договоре ставят меньшую стоимость квартиры, чтобы меньше был налог. Но тут важно учесть, что в случае расторжения вашей сделки, вам вернется только та сумма, которая указана в договоре.

Третьи лица.

Чтобы не столкнуться с неприятностями, важно также проверить историю квартиры. Кто там был зарегистрирован, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние дети, куда они выбыли, также наличие лиц, находящихся в местах лишения свободы, кто был снят с учета, и на каких основаниях. Это проверяется по расширенной выписке из домовой книги. Например, если вдруг выясниться, что дети зарегистрированы в детском доме, вам стоит отказаться от покупки данной квартиры, так как органы опеки и прокуратура отслеживают такое жилье, и возвращают его через суд детям.

Что касается лиц, находящихся в местах лишения свободы, то тут стоит помнить, что они сохраняют право на квартиру, и не важно, как долго они пребывали в заключении. Любая сделка с квартирой должна заключаться только с наличием разрешения от всех собственников. В противном случае, гражданин, вернувшись с заключения, имеет полное право зарегистрироваться и проживать в данной квартире.

Холост или женат.

Также следует уточнить, состоит или состоял ли собственник квартиры в законном браке, сроки его заключения или расторжения. Если квартира была куплена в период брака, значит, на нее имеют равные права оба супруга, и это не зависит, на кого она оформлена. В таком случае необходимо наличие согласия второй половины на продажу квартиры, иначе могут возникнуть проблемы раздела имущества с одним их супругов. Такая же ситуация может возникнуть, если брак уже расторгнут, но с этого момента не прошло трех лет. В течение этого времени, один из супругов может подать заявление в суд на раздел имущества.

Квартира по наследству.

Этот момент заслуживает особого внимания. Если квартира, которую вы решили купить, досталась продавцу по наследству, выясните на каком основании — наследование по закону или завещание, так как правила наследования будут разные. Например, если завещание, то наследовать квартиру могут лица, которые имеют право на часть наследства и иждивенцы наследодателя. Тут важно определить лиц, которые могут на законных основаниях отсудить часть наследства. Необходимо выяснить, когда и на кого было оформлено завещание, так как наследники первой очереди, которые были лишены наследства, могут оспаривать такое решение в судебном порядке. Важно убедится в дееспособности наследодателя, так как часто завещания, которые были оформлены не дееспособными пожилыми людьми, суд аннулирует. Также возможен такой вариант, что один из родственников может обратиться в суд, и восстановить пропущенный срок наследования, и если он докажет свои права, ваша сделка будет признана недействительной.

Наличие обременений и споров.

Эту информацию можно получить, отправив запрос в контролирующие органы. Если квартира имеет обременения или какие-либо споры, от покупки лучше отказаться, или же проконсультироваться с юристом о последствиях. И если вы все же решились купить такую квартиру, постарайтесь по максимуму снизить ее стоимость.

Как видите, чтобы грамотно купить квартиру, необходимо знать большое количество тонкостей и нюансов. Поэтому безопасней будет обратиться в агентство недвижимости, и отдаться в руки профессионалов. Специалисты агентства имеют колоссальный опыт на рынке недвижимости, и проведут сделку юридически грамотно, исключая какие-либо неприятные последствия. И именно по этой причине, покупатели и продавцы квартир работают исключительно с сопровождением агентства. Удачных и безопасных вам сделок.

код для вставки на форум — bbCode.

код для вставки — HTML.

Срок, в течение которого должно быть осуществлено принятие наследства, по общему правилу равен 6 месяцам. Шестимесячный срок достаточно краток, однако это вполне обосновано необходимостью определить собственников имущества, являющегося лежачим наследством. Это означает, что не позднее [. ]

В момент открытия наследства на стороне наследников, призванных к наследованию, возникает право, которое обычно называют правом на принятие наследства, или правом наследования. Указанное право предоставляет наследникам, призванным к наследованию, альтернативную возможность принять наследство или отказаться [. ]

Образец распоряжения об отмене завещания

В соответствии с принципом свободы завещания наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено или не изменено завещанием. Исключение из этого правила установлено лишь для так называемых необходимых наследников по закону, которые [. ]

Порядок оценки наследуемого имущества различается в зависимости от вида оцениваемого имущества, а также от целей оценки. В первую очередь при оформлении наследства для определения размера взыскиваемой пошлины или тарифа нотариусу представляется документ, подтверждающий стоимость наследуемого [. ]

Под охраной наследственных прав следует понимать как охрану прав отдельных категорий наследников, так и сохранение целостности наследственной массы. Целый ряд норм гражданского и иных отраслей законодательства специально направлен на охрану интересов зачатого, но еще не [. ]

Наследственная масса неоднородна. В ее состав могут входить предметы домашней обстановки и обихода, которыми наследник пользовался совместно с наследодателем, с одной стороны, и принадлежавшие наследодателю земельные участки и иные объекты недвижимости, акции, вклады, паи в [. ]

Однажды составленное завещание может не оставаться неизменным до момента смерти завещателя. Завещатель может внести изменение или отменить задержание вообще в любой момент. Для этого не требуется чьего-либо согласия. Завещание изменяется путем внесения поправок в первоначальный [. ]

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (ст. 1158 ГК РФ) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Отказ от наследства – односторонняя сделка, состоящая в совершении юридических [. ]

Прежде всего дадим определение самому правоотношению наследования и скажем несколько слов о развитии этого института. Под наследованием следует понимать переход прав и обязанностей умершего лица – наследодателя к его наследникам в соответствии с нормами наследственного [. ]

Оплата расходов за счет наследственного имущества и возмещение долгов наследодателя. Необходимые расходы, вызванные предсмертной болезнью наследодателя, расходы на его достойные похороны, включая необходимые расходы на оплату места погребения наследодателя, 63расходы на охрану наследства и управление [. ]

Среди наследников по закону выделяется особая категория наследников, за которыми независимо от содержания завещания наследодателя бронируется определенная доля в наследстве. Эта доля получила название обязательной, поскольку необходимые наследники, кроме недостойных наследников, не могут быть лишены [. ]

К числу оснований наследования издавна относятся завещание и закон. Разумеется, основания наследования нельзя жестко противопоставлять друг другу, не говоря уже о том, что встречаются пограничные случаи, когда часть наследства переходит к наследникам по завещанию, а [. ]

На сегодняшний момент большая часть жителей нашей необъятной державы являются собственниками недвижимого имущества не в результате осуществления сделки купли-продажи, а в результате наследования данного имущества. Как всем хорошо известно, наследовать недвижимость можно не только по [. ]

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей [. ]

Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах В ст. 1176 ГК РФ определяется порядок наследования долей (вкладов) в имуществе коммерческих организаций. Это имущество – обязательственные (либо корпоративные) права участников хозяйственных [. ]

Понятие завещания. Завещание может быть определено как документ, выражающий волю гражданина относительно распоряжения имуществом либо иными принадлежащими гражданину материальными или нематериальными благами на случай смерти. Завещание составляется на случай смерти и вступает в действие с [. ]

Наследование государственных наград, почетных и памятных знаков: Статья 1185 ГК РФ выделяет особое имущество наследодателя – его награды – государственные награды, памятные и иные знаки и т.п. Награды дифференцируются в зависимости от того, распространяется на [. ]

Наследование вещей, ограниченно оборотоспособных Объекты гражданских прав подразделяются на объекты, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, либо иным способом (объекты, находящиеся в свободном обращении) объекты, оборот [. ]

Федеральный закон от 1 июля 2005 года N 78-ФЗ отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения для близких родственников. После отмены налога у граждан появилась возможность сэкономить весьма ощутимую сумму, вступая в [. ]

Наследство открывается со смертью гражданина. Момент смерти фиксируется на основании медико-биологических данных, свидетельствующих о том, что изменения, которые произошли в организме человека, необратимы и позволяют констатировать факт смерти. Если жизнедеятельность организма поддерживается с помощью аппаратов [. ]

Гражданские права должны осуществляться в соответствии с требованиями Закона о соблюдении начал разумности и добросовестности поведения граждан (ст. 10 ГК РФ). Этому правилу не соответствует поведение так называемых недостойных наследников, которые согласно правилам ст. 1117 [. ]

Для рассмотрения вопроса об осуществлении наследственных прав в первую очередь необходимо уяснить структуру наследственного правоотношения. Как и любое правоотношение, наследственное правоотношение складывается из субъектов, объекта правоотношения (наследуемое имущество) и конкретных прав и обязанностей (содержание правоотношения). [. ]

Источники:
www.domell.ru, digm.ru, xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai, www.s-u-d.ru, dom20a.ru

Следующие:


Комментариев пока нет!


Вас может заинтересовать
Популярное

yuristponasledstvu.ru

Риски покупки квартиры полученной по наследству

Существует множество вариантов получения недвижимости. Ее можно получить после гибели родственника, составившего завещание. Если другие наследники не будут претендовать на получение жилья, то его владелец может свободно его продавать. Но в некоторых случаях риски все равно остаются.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

contents h3 h4]

Какими могут быть риски?

Покупка квартиры доставшейся после наследства продавцу практически ничем не отличается от такой же покупки обычной квартиры. Однако всегда существует риск того, что вместе с жильем покупатель «купит» претензии неучтенных наследников, претендующих на получение квадратных метров. Общее правило гласит, что процесс наследования происходит только в полном соответствии с законом и существующим завещанием.

По наследству на получение жилья могут претендовать: супружеская пара, родители и дети. Все остальные родственники могут получить жилье только после их отказа.

К сожалению, практика показала, что все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд. Юристы сталкиваются с ситуациями, когда:

  1. Умерший гражданин не жил вместе со своей женой. По каким-то причинам он отложил оформление развода, но в число потенциальных наследников ее не включил. Жена может и не узнать о смерти мужа, а другие члены семьи могут быстро продать квартиру. Сразу после того, как об этом станет известно, она легко сможет отсудить проданную недвижимость.
  2. Появляются наследники, указанные в давней редакции завещания.
  3. Умерший родственник не имеет первоочередных наследников, поэтому наследство переходит к родственникам из второй очереди. Однако у его умерших детей вполне могли остаться внуки, которые будут претендовать на получение квартиры.

На самом деле этими тремя случаями не ограничиваются все риски, возможные при покупке унаследованного имущества. Для более тщательной проверки истории квартиры следует нанимать юристов, так как только они смогут проверить всю предоставленную продавцом информацию, а также смогут найти сокрытые факты.

Как самостоятельно защититься от проблем?

Если у покупателя нет лишних денежных средств для оплаты работы юристов, то ему нужно самостоятельно заниматься проверкой истории квартиры. Он может это сделать:

  1. Получив выписку из реестра. В ней будет содержаться наиболее полезная для покупателя информация про квартиру: перечисление всех возможных сделок, договоров, а также будет фиксироваться факт перехода недвижимости в собственность другого лица.
  2. Получив выписку из домовой книги. Она покажет, кто из граждан до сих пор прописан квартире и можно ли их выписать.
  3. Поговорив с ближайшими родственниками продавца и его соседями.

Основное внимание стоит уделить всем претендентам на квартиру. Жилье сейчас стоит дорого, поэтому каждый родственник стремится «урвать» свою часть наследства. Если умерший собственник имел всего одного сына и тот сейчас занимается продажей, то вряд ли нужно беспокоиться по поводу наличия претензий у других родственников. Однако если имеет место развод, то жена умершего легко сможет оспорить продажу в суде.

Бывает, что наследники самостоятельно отказываются от получения квартиры в наследство. Но одного устного высказывания мало. Чтобы их отказ получил юридическую силу, им нужно обратиться к нотариусу, который поможет составить соответствующий документ. Он снимет все возможные претензии родственников и поможет единственному собственнику проводить продажу.

Процесс покупки квартиры, полученной продавцом по наследству

Сама схема покупки недвижимости, право распоряжения которой перешло после гибели родственника продавца, не имеет особенных отличий от привычной схемы покупки недвижимости. В подразделах ранее рассматривались способы защиты от недобросовестных продавцов. Если все в порядке и никто из наследников не претендует на жилье, то можно смело проверять остальные документы.

Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется проверять выписку из домовой книги и реестра. В первом случае желательно брать расширенный вариант документа, чтобы он мог показать, кто был зарегистрирован в данной квартире и кто еще не выписался. Дело в том, что продажа жилья должна происходить только после выписки всех жильцов.

Что касается выписки из реестра, то в ней содержится информация про наличие обременений на квартире. Кроме того, она может указать на количество сделок, в которых участвовала эта квартира. Если она постоянно перепродавалась, то это может указать на наличие некоторых проблем с документами или с владельцем.

И, конечно, не стоит забывать про обсуждение возможности внесения оплаты за квартиру. Наиболее безопасным вариантом считается проведение расчета при помощи банковской ячейки. Продавец сможет ее открыть только после того, как выполнит все обязательства перед покупателем. Но если по каким-то причинам такой тип расчета не подходит сторонам, они могут передать деньги друг другу наличной до регистрации договора или после нее.

Заключение

Покупать или не покупать унаследованное имущество – это личное дело каждого покупателя. Перед подписанием соглашения о покупке квартиры покупателю придется дополнительно проверить наличие или отсутствие претензий на наследство у других родственников. Если они подписали письменный отказ или по закону не могут претендовать на его получение, то можно без проблем покупать недвижимость по обычной схеме.

Вы собираетесь совершить покупку квартиры по переуступке прав? Но знакомы ли вы со всеми ньюансами этой сделки?

Ну а если вас интересует просто регистрация земельного участка под гаражом, тогда переходите сюда: http://zhil-vopros.com/garazh/oformlenie-g/uchastok.html.

zhil-vopros.com

Подводные камни квартир по наследству и что следует знать при их покупке

Покупка квартиры – серьезный шаг, при котором покупатель иногда задействует все свои финансовые ресурсы. Если же человек прибегает к ипотеке, то кредит становится обременительным долгосрочным финансовым обязательством. Поэтому каждая сделка с недвижимостью требует тщательной проверки документов перед покупкой.

Какие подводные камни существуют при покупке квартиры, доставшейся по наследству, рассмотрим в этой статье.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Трудности при покупке унаследованной квартиры

Новая редакция части 3 Гражданского кодекса РФ существенно расширила список лиц, которым позволено быть призванными к наследованию. Теперь он включает не только ближайших родственников, но и детей братьев и сестер (племянников), а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя.

Согласно наследственному праву ГК РФ, наследование делится на два типа: по завещанию и по закону.

Покупка полученной по наследству квартиры – это рискованное дело, потому что ни один из способов наследования не гарантирует ясности в деле о наследстве. Часто продавцы квартир скрывают информацию о родственниках, с которыми не захотели делиться наследством.

Бывает так, что сами продавцы не знают о существовании этих родственников, например, о детях от первого брака.

Иногда проблемы возникают в связи с операциями, которые производились с имуществом до того, как оно перешло по наследству:

  • нередки факты ущемления прав родственников по причине их пьянства;
  • лишение доли имущества в процессе приватизации.

Внимание! Любой из обделенных наследников может обратиться в суд.

Вопреки расхожему мнению, завещание также не является защитой покупателя от рисков. Может найтись наследник с другим завещанием, составленным позднее. Действительна будет более поздняя версия. Другие наследники умершего могут оспорить завещание в суде.

Нотариусы не всегда имеют возможность проверить полный круг наследников и выдают свидетельство о праве на наследство лицам, явившимся в нотариальную контору. Наследник, чьи права были нарушены, может через суд признать такое свидетельство недействительным.

Указанный в законодательстве срок исковой давности (3 года) нельзя понимать буквально. Отсчет 3 лет идет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. Человек может жить в другом государстве и много лет не подозревать о том, что является наследником.

На практике сроков давности для наследования не существует. Вновь появившийся наследник должен предъявить суду уважительную причину, по которой он своевременно не смог вступить в наследство.

Как избежать проблем

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Не попадитесь на мошеннические схемы

Свидетельство о праве на наследство, оформленное более 10 лет назад, может быть результатом криминальной сделки, которые были достаточно распространены. Кроме того, права всех собственников недвижимости, в особенности недееспособных, могли  быть не учтены.

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, выданной риелтору, стоит проверить репутацию агентства, так как само существование такого документа является индикатором сомнительной сделки.

Если возникают сомнения в отношении агентства, но принято решение проводить сделку, рекомендуется потребовать нотариально заверенное заявление от продавца, подтверждающее права представителя, после заключения договора, но до получения денег представителем продавца.

Как безопасно купить унаследованную квартиру

В договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость приобретаемой недвижимости. В случае расторжения договора именно стоимость, зафиксированная документально, будет подлежать уплате, а покупатель будет признан судом добросовестным.

Внимание! Указание неполной стоимости квартиры в правоустанавливающем документе может обернуться против приобретателя.

Покупка с использованием ипотечного кредита может послужить дополнительной гарантией. До полной выплаты стоимости квартиры она находится в залоге у банка. При возникновении неблагоприятной ситуации банк будет участвовать в судебном разбирательстве, задействовав все свои ресурсы.

Титульное страхование (риска утраты права собственности) может существенно помочь в случае расторжения договора. Однако нужно предвидеть, что страховая компания тоже будет учитывать риски, поэтому обойдется такое страхование недешево.

Полное удостоверение сделки купли-продажи нотариусом и расчет через его депозит дают определенные гарантии. В этом случае нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Срок регистрации прав составляет всего один день. За все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя возмещение потерь гражданам, если по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Наконец, если дело доходит до судебного разбирательства, то это не означает, что решение затронет покупателя квартиры. В п. 41 и 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, в силу п. 1 статьи 1155 ГК РФ говорится о том, что, если были пропущены сроки наследования, а входившее в наследство имущество больше не является собственностью наследника, своевременно его принявшего, вновь появившийся наследник может претендовать только на денежную компенсацию.

Заключение

Ввиду непрозрачности любого наследства необходима тщательная проверка всех документов. При возникновении сомнений безопаснее отказаться от сделки с унаследованной квартирой. О рискованности покупки такой недвижимости осведомлены и продавцы, и риелторы, поэтому можно смело требовать скидку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 500-96-41
Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

Покупать ли квартиры по наследству

» Подборка юриста

Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 08:50

Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.

Риски:

  • Если есть завещание, обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве.
  • Юридическую силу имеет последние завещание, последнее завещание отменяет предыдущие.
  • Отсутствие свидетельства о смерти
  • Единого реестра завещаний нет, поэтому может возникнуть коллизия, если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого.Это завещание может пролежать невостребованным.
  • Через суд, может быть оспорено решение нотариуса, и все сделки с квартирой могут быть аннулированы
  • В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.

    Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.

    Наследство бывает двух видов по закону и по завещанию

    По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.

    Если завещания нет — вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.

    Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.

    Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит.

    Поэтому нельзя говорить, что решение нотариуса неоспоримо, если появляются новые обстоятельства, тогда через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой могут быть аннулированы.

    Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.

    Есть срок исковой давности?Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.

    Пример:

    Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.

    Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер. В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.

    Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее &frac12 если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.

    Есть такое понятие — обязательная доля в наследстве . обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.

    Покупать ли квартиру, полученную по наследству

    Пригодится

    Взыскание неустойки с застройщика: сроки предъявления

    Оформление сделок с недвижимостью: юридические аспекты

    Наконец-то вы нашли подходящий вариант квартиры и обнаружили, что она досталась продавцу по наследству. Какие риски при покупке квартиры, полученной в наследство и как их избежать?

    Я вам советую, что конечно стоит на это обратить внимание, и самым пристальным образом. Почему? Потому что покупая квартиру, полученную по наследству, вы подвергаетесь риску потерять и квартиру и деньги. И не только в ближайшие три года, но и намного позже..

    Так что же — не покупать квартиру вовсе? Отказаться от такого варианта, особенно, если выгодная цена? Нет, можно себя обезопасить! Хотя это задача будет не из легких.

    Нюансы квартир, полученных по наследству

    Давайте рассмотрим какие могут быть нюансы у квартир, которые перешли к продавцу по наследству.

    Сначала необходимо выяснить как досталась квартира по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается.

    Наследование по завещанию

    Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию. Конечно по завещанию наследуют лица, которые указаны в завещании. Но несмотря ,что наследники уже определены наследодателем. Имеется в законе такая категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, к ним относятся:

  • дети до 18 лет
  • нетрудоспособные несовершеннолетние
  • нетрудоспособные родители наследодателя и его дети
  • нетрудоспособные иждивенцы наследодателя
  • Данная категория лиц наследует свою долю независимо от того, каким образом составлено завещание.

    Риск может быть такой, что в случае наследования наследниками, указанных в завещании, данная категория лиц может оспорить такую сделку, если наследники по завещанию успеют ее продать.

    Также есть такое понятие в законе, как завещательный отказ, это когда наследодатель в своем завещании при завещании недвижимости может возложить на наследника предоставить другому лицу, указанному им, предоставить право пользования данной недвижимостью пожизненно или на определенный срок.

    Купив такую квартиру, вы приобретете еще нового жильца, который будет иметь право проживания в вашей квартире, и никаким образом вы не сможете его лишить права пользоваться данной квартирой.

    Так что обязательно еще надо знакомиться с текстом завещания, так как при получении наследства наследник еще может получить и обязанности по нему.

    Далее рассмотрим какие еще могут быть риски, недовольные и обделенные родственники, которых лишили наследства, конечно же, могут оспорить завещание. И на практике такие случаев не мало. Основания для оспаривания могут быть разными, одним из них может быть как признание наследодателя недееспособным.

    В связи с чем стоит изучить психическое состояние, здоровье, возраст наследодателя. Из практики известно, что суды в большинстве случаем признают завещания недействительными, составленными людьми очень преклонного возраста.

    Поскольку часто люди в преклонном возрасте сильно болеют, и страдают психическими заболевания, например часто страдают старые люди болезнью Альцгеймера.

    Не часто, но встречаются в практике, мне лично такие случаи были известны, когда завещание подделывают. Для этого специально выслеживают одиноких граждан. Подделывают завещание и потом оформляют наследство и быстро продают. Но проверить это конечно сложно.

    Наследование по закону

    Теперь рассмотрим какие могут быть нюансы и риски при наследовании по закону. При наследовании по закону в наследство вступают лица согласно очередям, всего по закону 8 очередей и еще наследники по праву представления.

    В наследство вступают наследники в соответствие с очередностью, сначала наследники 1 очередности: это дети, родители и супруг. Далее, если отсутствуют наследники 1 очереди, в наследство вступают наследники следующей очереди — т.е. второй по счету, и так можно до 8 очереди.

    В данном случае необходимо установить круг лиц, кто мог претендовать на наследство, и не были ли ущемлены их права при наследовании. Так как наследники могут и не знать об открытии наследства, например если живут очень далеко, и потеряли в последнее время связь с наследодателем.

    А такие наследники в случае, если им станет известно об открытии наследства, и ими будет пропущен срок для принятия наследства, они будут иметь право его восстановить в судебном порядке и вступить в права наследства.

    Если мы определим круг наследников 1 очереди, и обнаружим, что не все приняли наследство. То в таком случае надо выяснить причины и должен быть написан отказ от принятия наследства, который должен храниться у нотариуса в деле о наследовании.

    Независимо от наследования по закону наследниками, категория лиц,которые имеют право на обязательную долю,о которых мы уже выше писали,имеет право также вступить в права наследства. Данная категория лиц также может оспорить договор купли-продажи недвижимости,если их интересы были ущемлены.

    Бывают и такие случаи, когда наследодатель скрывал о своем внебрачном ребенке. То есть о его детях никто не мог знать из его родственниках. Такой ребенок будет относиться к наследнику первой очереди и будет иметь право на вступление в наследство. Такие случаи в судебной практике известны.

    Вот я вам рассказала, какие могут быть нюансы при покупке квартиры, доставшейся по наследству. Если вы найдете такой вариант, и все таки захотите купить, я подскажу вам, как можно минимизировать риски при наследовании. В таком случае вам надо будет обратиться ко мне на консультацию.

    По покупке квартиры, полученной в наследство задавайте мне вопросы здесь

    Успешных вам сделок!

  • Аналитика
  • Блог
  • Договоры
  • Дольщику
  • Зарубежная недвижимость
  • Недвижимость Черногории
  • Земля
  • Инвестору
  • Ипотека
  • Курсы
  • Налоги и 3НДФЛ
  • Недвижимость регионов
  • Недвижимость Краснодара
  • Недвижимость Москвы и МО
  • Недвижимость С-Петербурга
  • Недвижимость Сочи
  • Недвижимость Хабаровска
  • Новости
  • О ЖКХ
  • Планировки
  • Покупателю
  • Продавцу
  • Прописка
  • Риэлтору
  • Сам Себе Риэлтор
  • Сдать квартиру
  • Сервисы
  • Снять квартиру
  • Советы юриста
  • Социальные жилищные программы г. Хабаровск
  • Молодежная программа Министерства строительства Хабаровского края
  • Специалисты
  • Краснодар
  • С-Петербург
  • Хабаровск
  • Недвижимость регионов

    Покупателю

    Дольщику

    Статьи по недвижимости Покупка квартиры у наследника

    Покупка квартиры у наследника

    Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu.ru Купить — продать квартиру в Москве. Приобретая квартиру, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование. Как это проверить? В свидетельстве найдите пункт «Документы-основания», где указано, на каком основании выдано свидетельство.

    В таких случаях необходимо очень тщательно проверять историю этого жилья. Если этого не сделать, то можно потерять и купленную квартиру, и затраченные на это средства. И даже дорогостоящий и длительный судебный процесс, возможно, не вернёт ни жилья, ни денег.

    Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает в главе 63 статьях 1142-1145 и 1148 круг наследников по закону и порядок очерёдности призвания их к наследованию. И где гарантия, что после того, как вы купите квартиру у наследника по завещанию, через некоторое время не обнаружится какой-либо обделённый наследник, которой по закону имеет обязательную долю в наследстве? И вот этот наследник предъявляет свои права на долю наследства, в результате чего вас могут выселить из купленной квартиры, несмотря на то, что вы добросовестно приобрели её и полностью оплатили по договору купли-продажи.

    В случае с завещанием могут быть и другие ситуации, например, недовольные родственники могут оспаривать завещание, доказывая, что наследодатель был недееспособен, или предъявив более позднее завещание. Ведь наследодатель не обязан сообщать наследникам о том, что он изменил завещание. И тогда недействительность завещания влечёт за собой и расторжение договора купли-продажи, на основании которого вы приобрели квартиру.

    Чтобы в какой-то мере обезопасить себя от последствий таких неожиданностей, необходимо указать в договоре полную фактическую стоимость покупаемой квартиры. Некоторые покупатели соглашаются на предложения продавцов указать меньшую сумму, а на словах договориться о том, что покупатель заплатит полную сумму, чтобы уменьшить налог за продажу недвижимости. Такой шаг ведёт к тому, что либо продавец может получить только сумму, зафиксированную в договоре, а про договорённость на словах покупатель «забудет», либо покупатель в случае проблем сможет вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

    Другим шагом, который поможет в будущем вернуть полную стоимость купленной квартиры, если сделка будет признана недействительной, является титульное страхование, то есть страхование права собственности на недвижимость. Титульное страхование применяется при страховании сделок купли-продажи как жилья, так и нежилых помещений, земельных участков, дач и коттеджей. Такой вид страхования набирает популярность, так как помогает избежать рисков в случае покупки квартиры у недобросовестного продавца. Страховым случаем по договору титульного страхования будет решение суда, вступившее в законную силу, по которому собственник лишается права собственности на застрахованный объект недвижимости.

    Если Вы покупаете квартиру самостоятельно, сэкономя на услугах агентства недвижимости, можно заказать услугу юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. Это значительно дешевле, чем платить агентству недвижимости.

    Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
    Копирование запрещено.

    Покупка жилья и наследники. Последствия.

    Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье, переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.

    Закон о наследственном праве

    Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он — единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным. Представьте — вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.

    Откуда берутся наследники?

    Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса — он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону». Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет — тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило не является не незыблемым ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование обязательной доли — она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

    Если же завещания нет, или суд признал его недействительным, то тогда происходит наследование по закону. Есть понятие «очередность наследства» — наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь — это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья, сестры. Третья – братья, сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди — чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя — они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат — наследует только сын, брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

    Берегитесь детей и родителей.

    На практике самой многочисленной категорией являются дети наследодателя — от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, остаются с матерью. Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него нет детей, внебрачных и даже рожденных в браке. Это невозможно отследить, а также проверить.

    Право очередности на наследство

    На второе по частоте место можно поставить родителей. Бывает, что по определенным причинам, дети не общаются с родителями долгое время. Когда, например, супруга умершего и ее дети вступили в наследство, родители могут объявиться через 3 года, и заявить право на наследство, мотивируя пропущенный срок о незнании смерти их взрослого чада.

    Новоявленный наследник может явиться и через 10 лет .

    Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться — мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно — бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

    Но самый бронебойный аргумент — «не знал». Представим себе ситуацию у умершего в Москве человека где-нибудь в Смоленске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет — и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

    Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы спать спокойно, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. Говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, это можно. Но теоретически ничего нельзя исключать на протяжении всего времени».

    Почему наследники предъявляют претензии к тем, кто купил жилье?

    Почему наследник, обладающий правами, адресует свои претензии к сегодняшнему владельцу квартиры — человеку, который стал «добросовестным приобретателем» согласно принятому постановлению Верховного Суда 2003 года? Не разумнее ли обратиться к собственно недобросовестным родственникам — тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму.

    В жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику — это для обманутых наследников зачастую единственный шанс получения денег. У родственников деньги стребовать не так-то просто, а квартира — вот она, в целости и сохранности.

    Претензии предъявляют именно на квартиру, чтобы получить хотя бы часть квартиры или полностью ее, что положено по закону. Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении.

    Что делать покупателю?

    Разъяснение наследственных споров

    В целом защититься непросто — тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. Покупая квартиру у наследника . защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. Обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках . а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.

    Добросовестность — это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо. Но всевозможные справки, нотариальные документы, декларации и подтверждают, что вопрос изучался, никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме с наследниками . но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) — в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя. И если квартира находится менее 3х лет в собственности, обязательно показывать полную стоимость объекта, не идти на поводу у продавца.

    Подводим итоги

    Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки, не позднее. И принимать на этом этапе главное решение — покупать квартиру или не покупать. Но прежде — постараться узнать и собрать, как можно больше информации о наследнике и продаваемой квартире.

    Покупать наследственную квартиру можно, если

    — продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

    — показывается полная стоимость объекта в договоре купли-продажи.

    Стоит отказаться от покупки, если

    — продавец не внушает вам доверия, явно что-то умалчивает по поводу своих родственников, возможных наследниках . и не хочет давать никаких гарантий

    — предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке недвижимости.

    Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию»>

    Центр обмена жилья
    2012-12-04 17:06:03

    Источники:
    xn--80adkmfj0b.xn--c1avg, www.habrealty.ru, mamadu.ru, centrobmen.ru

    Следующие:


    Комментариев пока нет!


    Вас может заинтересовать
    Популярное

    yuristponasledstvu.ru

    Покупка квартиры по наследству риски

    Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры.

    Покупка квартиры по наследству 7 нюансов сделки

    Риски покупки квартиры, которую продавец получил по наследству.

    Центр наследства поможет проверить и минимизировать риски при покупке квартиры по наследству . Мы специализируемся на наследстве. Мы успешно ведем суды по наследству. Если Вы задумываетесь о покупке квартиры полученной по наследству . то Вам к нам, мы проверим риски, поможем оформить квартиру так, чтобы потом не было проблем с судами.

    Покупка квартиры доставшейся по наследству иногда бывает весьма интересным вариантом и Вам подходить по многим параметрам. Но в этом вопросе, главное не спешить быстро давать задаток или назначать дату сделки как можно раньше.

    7 нюансов сделки покупки наследованной квартиры

    1. Покупка квартиры перешедшей по наследству не должна делаться в спешке, под давлением риелторов. В этой сделке присутствуют риски, поэтому к документам нужно подойти особенно тщательно. Настоятельно рекомендуем расспросить продавцов квартиры о всей истории квартиры, как минимум за последние 10-15 лет.

    2. В договоре покупки квартиры очень настоятельно рекомендуем указывать реальную стоимость квартиры. Не играйтесь с минимизацией расходов на оформление сделки, иначе можете потерять значительно больше.

    3. Покупка квартиры полученной по наследству должна начинаться с проверки опытным адвокатом по наследственным делам документов о праве собственности на квартиру. Тут важно проверить, нет ли наследников, которые могут в судебном порядке отстаивать свое право на наследство и признавать сделку покупки продажи недействительной. Как правило, это наследники, которым не досталось наследство: малолетние дети дети от предыдущих браков супруги, которые разъехались, но не развелись наследники которые проживают за границей нетрудоспособные наследники.

    4. Покупка квартиры перешедшей по наследству должна быть после проверки наследственного дела, изучения документов, в том числе свидетельств о праве собственности на наследственное имущество и решений судов о признании права собственности на наследство за продавцом.

    5. Покупка квартиры после наследства должна происходить у Вами выбранного нотариуса, при сопровождении сделки Вашим адвокатом. Не нужно верить, что риэлтор отвечает за чистоту сделки. Это распространенное заблуждение. Риэлтор ни за что не отвечает. С деньгами расстаетесь Вы и Вы должны перестраховать свои риски, чтобы не остаться без денег и без квартиры.

    6. Покупка квартиры после наследства возможна, но очень взвешенно. Вас должно насторожить, если правоустанавливающим документов на квартиру является решение суда. Есть риск пересмотра дела в вышестоящих инстанциях или отмены решения суда на основании вновь открывшихся обстоятельств дела. Также, если за последние 5 лет часто происходила смена собственников или так называемая перекидка квартиры, тоже говорит о наличии рисков и весьма значительных при покупке квартиры.

    7. Покупка унаследованной квартиры часто происходит по цене ниже рыночной для данного района, для квартир похожей характеристики.

    В этом позитивный момент сделки. Можно например, по цене однокомнатной квартиры купить двухкомнатную, что например молодой семье весьма интересно. Покупка наследственного имущества интересна еще тем, что продавец часто легко расстается с мебелью и техникой находящейся в квартире. Так же, как правило, при покупке наследственной квартиры есть возможность быстрого заселения.

    Покупка квартиры полученной по наследству риски . суды, потеря времени и денег. Но это не означает, что покупать наследственные квартиры нельзя. Можно. И даже такие сделки могут быть весьма экономически выгодными. Главное обратиться к опытному адвокату по наследству для сопровождения сделки и минимизации Ваших рисков.

    Звоните! Приходите! Поможем минимизировать риски!
    Поможем правильно оформить сделку!

    Комментарии

    Пока нет комментариев

    Покупка квартиры полученной по наследству — какие риски подстерегают покупателя

    Покупка квартиры полученной по наследсту — ситуация весьма распространённая. С юридической стороны такая ситуация достаточна специфична. Всё дело в том, что сама стандартная сделка по покупке и продаже квартиры — это уже сложный процесс. А когда сам приобретаемый объект недвижимости имеет свои специфические особенности, а факт наследования вполне можно отнести к таковым, то и без того сложная сделка становится ещё сложнее.

    О рисках и особенностях покупки наследственной квартиры я в данной статье и расскажу.

    Главная проблема и опасность при покупке у наследованной продавцом квартиры заключается в том, что вместе с квартирой можно приобрести и претензии на данную квартиру от других родственников умершего.
    Согласно гражданскому законодательству, наследование бывает двух видов:

    1. по завещанию — с завещанием всё в принципе ясно, т.е. кто указан в завещании — тот и есть наследник
    2. по закону — с данными видом наследования немного сложнее, поскольку закон выделяет очереди наследования.

    Всего их четыре:

  • Первая — супруг, дети и родители. Причём дети как родные, так и те, что были усыновлены (удочерены)
  • Вторая — в их число входят родные братья и сестры, а также дедушки и бабушки
  • Третья — к данной очереди закон относит тетей и дядей
  • Четвёртая — иные родственники.
  • При этом при данном виде наследования наследство делится в равных долях между представителями соответствующей очереди (начиная с первой), а последующие очереди могут рассчитывать на его получение только при отсутствии наследников предыдущих очередей.
    Всё вроде бы ясно и понятно, но это только на бумаге. На практике всё куда сложнее. Об этом я уже не раз убеждался на своём личном опыте. Теперь к наиболее часто встречающимся спорным случаям.

    Какие риски могут возникнуть в данной ситуации?

    Если обобщить часто возникающие споры из судебной практики, то можно выделить следующие наиболее популярные риски при покупке наследованной квартиры:

    Вышеизложенные мною риски далеко не единственные. Очень много ситуаций, когда в одном деле могут присутствовать не один осложняющий элемент, а два и более сразу. Это существенно осложняет ситуацию. Без помощи профессионала весьма велика вероятность потерять деньги и провести месяцы, а то и годы, ходя по судам, пытаясь их вернуть. Чтобы этого избежать, надо проявить хотя бы минимальную осмотрительность. И мой личный совет — не стоит отказываться от услуг хорошего юриста или частного риэлтора .

    Бесплатная предварительная консультация

    Покупка квартиры у наследника до истечения 3 лет, каковы риски?

    Покупка квартиры у наследника до истечения 3 лет сопряжена с определенными рисками. Поэтому, во избежание неприятностей, перед приобретением такой недвижимости следует тщательно познакомиться с документами на нее и ее историей.

    С какого срока наследная квартира считается собственностью наследника

    Известно, что трехгодовой срок владения связан с платой налогов с полученных от продажи недвижимости доходов. В случае с наследством отсчет этой временной величины идет со дня смерти наследодателя, а не оформления регистрационного свидетельства в Росрееестре, которое наследники получают в любом случае позже.

    С чем связаны риски при покупке квартиры у наследника до истечения 3 лет

    1. С отсутствием завещания умершего наследодателя на недвижимость.

    2. С признанием имеющегося завещания недействительным.

    Но и когда в наследство вступают наследники первой очереди (супруги, дети, родители), риск потерять квартиру, купленную у них до истечения 3-х лет, присутствует.

    В каких случаях существует опасность при покупке квартиры у наследника до истечения 3 лет

    — Наследнику передается квартира с обременением (заложена в банке, или присутствует сговор с банковскими структурами, или сдана усопшим в долговременный найм). Это лишает владельца права распоряжаться недвижимостью, он не может совершить ее продажу, обмен или дарение. К тому же смена собственника — не повод для прекращения действия или изменения условий договора найма, особенно если это не обозначено в договоре найма раньше.

    — Наличие завещания не может обезопасить сделку. Не включенные в завещание наследники имеют право на восстановление своего права и по истечении определенных законом 6 месяцев по решению суда. Это регулируется ст. 1155 Гражданского кодекса Принятие наследства по истечении установленного срока . Причем наследники могут обнаружиться в любое время (усыновленные, рожденные вне брака дети, наличие которых скрывал умерший или не знавший об их существовании). И тогда сделка будет отменена, квартиру вернут продавцу, а покупателю — потраченные на приобретение недвижимости деньги. Но за прошедшее время жилье подорожает (тенденций к ее удешевлению не наблюдается). Бывает, что продавец уже потратил, всю или частично, вырученную от сделки сумму и не может сразу вернуть все деньги.

    В Тему: Покупка квартиры в новострое нулевого цикла

    — Вступивший в наследство продавец хочет получить деньги за реализованную квартиру в обход других наследников.

    — Завещание оформлено на третье, чужое лицо. В этом случае наследники приложат все усилия, чтобы оспорить документ.

    — Усопший или признанный пропавшим без вести собственник квартиры неожиданно вернулся с того света. Не стоит сбрасывать со счетов и такой редкий вариант.

    Как избежать риски при покупке полученной в наследство квартиры

    Возникновение воссозданных препятствий может случиться внезапно и в любое время. Поэтому следует:

    — подробно изучить способ и период вступления в наследство

    — привлечь к этому нотариального сотрудника, который ранее занимался наследственным делом и проявил готовность к возможному выявлению иных наследников.

    Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

  • Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

    Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

    Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры . И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

    В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

    Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

    И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

    Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

    Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

    Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

    1. Проводите сделку с юристом.

    Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

    2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

    Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

    3. Оформлять договор через нотариуса.

    В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

    Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца .

    Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

    4. Запрос нотариусу.

    Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

    5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

    Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

    Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

    Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

    Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

    В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

    В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

    Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

    2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

    3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

    6. Титульное страхование от утраты права собственности.

    Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

    Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

    Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

    Если кто-то. узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

    Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

    Комментарии читателей статьи «Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.»

    Покупка унаследованного жилья.

    Приобретение унаследованной квартиры — дело рискованное. При неграмотном подходе к оформлению сделки купли-продажи и без тщательной проверки документов на недвижимость покупатель рискует потерять квартиру, за которую он успел заплатить свои же кровные деньги. Причина — неожиданно появившийся дополнительный наследник или наследники, которые будут претендовать на это имущество.

    Со смертью гражданина открывается наследство. Согласно закону о наследовании имущества, последнее переходит наследникам первой очереди — родителям, детям (в том числе и усыновленным, рожденным вне брака), супругу(е). В случае отсутствия таковых право на наследование получает каждая следующая очередь наследников. Опасность при покупке унаследованной квартиры заключается в невозможности выявления покупателем всех возможных и обязательных наследников.

    При появлении наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, суд аннулирует сделку купли-продажи, и квартира переходит ему, за исключением случаев, предусмотренных статьями 1117 (Недостойные наследники) и 1119 ГК РФ (Свобода завещания). Путем долгих судебных разбирательств покупатель может лишь добиться возврата той суммы, которая была указана в договоре. И то в лучшем случае. Если продавец уже потратил деньги, полученные за квартиру, то попытки вернуть их растянутся на годы.

    В зону повышенного риска попадают квартиры, унаследованные за 3 года до их продажи. Особенно это касается той недвижимости, которая была унаследована дальними родственниками одинокого пожилого человека.

    Наследство по закону и по завещанию: в чем разница и что лучше для покупателя?

    Наследование квартиры после смерти наследодателя возможно 2 путями:

    • по закону

    Вступает в силу в случае отсутствия завещания или его оспаривания наследником или наследниками. Если в процессе судебных разбирательств доказывается неправомерность завещания — составлено недееспособным наследодателем или под принуждением, оформлено на постороннего человека, в нем отсутствуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, в том числе усыновленные и рожденные вне брака, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы) или лица, которые имеют законное право на наследование, то оно аннулируется, и в силу вступает наследование по закону. Согласно пункту 1 статьи 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.
    Данным законом трактуется степень родства, позволяющая лицу идентифицировать себя в одной из семи очередей на наследство квартиры.

    • по завещанию

    В этом случае наследодатель самостоятельно решает состав своих правопреемников и их доли в наследуемом имуществе. Если последнее не указано, то каждый наследник из списка завещателя получит равную долю.

    Несмотря на то, что правильно составленное завещание может быть в некоторых случаях оспорено, изменено или отменено в судебном порядке, наиболее рискованны сделки с квартирами, унаследованными по закону.

    Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

    Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Тем не менее, при наличии у заявителя уважительной причины, срок исковой давности не может иметь конкретных ограничений. Этот нюанс детально освещен в статье 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока». Примером может служить возможность обращения внебрачного ребенка в суд с заявлением о защите его прав только после достижения совершеннолетия или же документальное подтверждение обстоятельств, связанных с объективными, непреодолимыми и существенными трудностями, по причине которых наследник не имел возможности в указанный законом срок вступить в наследство.

    Чтобы подобные ситуации не приводили к конфликтам между покупателем и объявившимся наследником, 01 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. Таким образом, потенциальный наследник может подать в суд на восстановление его прав на наследство в течение десяти лет.

    Как обезопасить себя при покупке унаследованной квартиры?

    Покупатель способен обезопасить себя от риска остаться без квартиры, придерживаясь ряда правил:

    • грамотное оформление договора

    В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную стоимость приобретаемой квартиры. Это позволит вернуть полную сумму, если совершенную сделку суд признает недействительной, и объявившиеся наследники смогут восстановить свои права на данную собственность.

    • тщательная проверка всех документов на квартиру

    Под этим подразумевается проверка выписки из домовой книги, реестра и историю перехода прав на квартиру перед заключением сделки. В ней обязательно указывают лица, которые были ранее зарегистрированы в приобретаемой квартире, или еще прописаны в ней. А так как реализация недвижимости возможна лишь после выписки всех лиц, выявление зарегистрированных жильцов отгородит от заключения рискованной сделки.

    • приобретение квартиры

    Не стоит рисковать и приобретать квартиру, которую продавец получил в наследство меньше чем за 3 года до продажи. Лучше всего покупать недвижимость, которое было унаследовано 10 лет назад. Это сведет к минимуму внезапное появление потенциальных наследников.

    • профессиональное сопровождение сделки квалифицированными юристами

    Не стоит экономить на юридической поддержке профессиональных специалистов, которые обладают необходимыми знаниями, в курсе любых изменений законов и имеют большой практический стаж. Не зная многих нюансов и о наличии «подводных камней», при заключении договора купли-продажи можно сделать массу ошибок и в итоге остаться не только без приобретенной квартиры, но и без денег, оплаченных за нее.

    Удачной вам покупки!

    Источники:
    www.centr-nasledstva.com.ua, chastnii-rieltor.ru, digm.ru, www.s-u-d.ru, v-sodeystvii.ru

    Следующие статьи

    13 ноября 2018 года
  • mirshablonov.ru

    Покупка квартиры переданной по наследству подводные камни

    » Наследование обязательств

    Риски при покупке квартиры у наследников

    Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

    Самые распространенные проблемы

    Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

    1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
    2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
    3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

    Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно.

    Наследники могут:
  • Находиться за границей
  • На лечении в другом городе
  • Служить в армии
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.
  • Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

    Не типичные, но возможные сложности

    Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным . Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

    В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

    Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом . Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

    Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ . Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

    Какие меры следует предпринимать покупателям?

    Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.
  • Трезвым взглядом стоит оценить список наследников . Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

    Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников . Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

    Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

    Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя . так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

    На что готовы пойти мошенники?

    Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

    Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

    Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

    Самый грубы

    blankdok.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о
    2019 © Все права защищены. Карта сайта