Покупка квартиры приватизированной – Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации?

Содержание

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны.

Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной. 


Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

www.metrtv.ru

Риски покупки приватизированной квартиры




Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.

Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.

Все риски покупки приватизированной квартиры делятся на четыре группы. Разберёмся с каждой группой подробнее

Риски при покупке приватизированной квартиры



Покупка приватизированной квартиры с отказником

Отказник- это человек, отказавшийся от доли в приватизированной квартире при приватизации. По закону он имеет право пожизненного проживания в квартире и лишить этого права не в силах никто. Человек, отказывающийся от участия в приватизации, подписывает отказ у нотариуса.

Если всё- таки квартира «продаётся с отказником», нужно соблюсти его права через выплату компенсаций, которые эквивалентны его «приватизационной» доле. Причем, эта выдача «компенсационных денег» должна быть зафиксирована в отдельном договоре.

 

Если «отказник» прописан и проживает в другой квартире соцнайма, нужно в обязательном порядке потребовать от продавца квартиры предъявления договора соцнайма, по которому отказник вселяется в другую квартиру. Обязательно нужно указать, что отказник не претендует на право проживания в квартире не будет претендовать на это в будущем.

В договоре купли-продажи так же нужно необходимо указать, что отказник должен выписаться и переехать на новое место жительства.

Нужно учесть, что делам отказников складывается противоречивая судебная практика. Часто отказникам удается восстановить своё право пользования жильем и в случае снятия с регистрационного учета и прописке по новому месту жительства. Бывает, что суды отказывали отказникам, обосновывая своё решение наличием в их собственности другого жилья.

Покупка приватизированной квартиры с «проблемными» детьми

Уточните наличие собственных зарегистрированных несовершеннолетних детей у продавца квартиры. Кроме того, нужно узнать у продавца возможное наличие внебрачных детей- есть моменты, когда внебрачные дети могут претендовать на жительство в продаваемой квартире.

Не редко, но бывает, что дети выписывались «в никуда». Это бывало по халатности или недосмотру органов опеки. В этом случае вам к покупаемой квартире будет солидный «довесок» в виде права проживания чужих детей.

Если в домовой книге есть упоминания о прописанных и выписанных детях, требуйте разрешения органов опеки на выписку детей и справку о прописке детей по другому адресу. 

Покупка приватизированной квартиры с проблемными сособственниками

При покупке такой квартиры, нужно проверить:

 

  • Наличия других совладельцев

  • Наличия супругов- бывших и настоящих

  • Узнайте- существую ли люди, бывшие жильцы этой квартиры, отбывающие наказание в колонии

  • Проверьте, состоит в браке продавец квартиры- бывают случаи, когда квартира является совместно нажитым имуществом, однако по документам она записана лишь на одного

Покупка приватизированной квартиры с проблемными документами

Тщательно изучите паспорт продавца на предмет подчисток и исправлений. Проверьте срок действия паспорта

Проверьте документы на квартиру- здесь так же не должно быть помарок или исправлений. Если исправления есть, они должны быть оговорены нотариусом

Получить письменное всех совладельцев на продажу- эту информацию можно получит из справки БТИ

И последнее. Обязательно включите в договор купли- продажи приватизированного жилья пункт о том, что если в будущем с этой квартирой выявляются какие- то проблемы, продавец буде обязан решать их от своего имени и за свой счёт.

Когда приватизированная квартира получается в наследство, собственник предоставляет:

Справку из налоговой инспекции (уплата налогов за наследство)

www.msknov.ru

Покупка приватизированной квартиры: риски, что проверить

Сегодня многие сделки по покупке недвижимости происходят на вторичном рынке, где квартиры ранее уже находились в частной собственности и могут иметь некоторые особенности. Одной из таких особенностей, на которую следует обратить пристальное внимание, является приватизация. Стоит ли приобретать такую квартиру и как это сделать? Что нужно тщательно проверять и как исключить риски при покупке приватизированной квартиры? Каких ситуаций следует избегать покупателю, чтобы не остаться без жилья и без денег? Ответы на эти вопросы будут раскрыты в данной статье.

‘,’

Содержание статьи

Как купить приватизированную квартиру?

Процесс покупки такого жилья происходит по обычным правилам в соответствии с положениями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

  1. Собираются документы;
  2. Стороны подписывают договор;
  3. Сделка регистрируется.

Документы, которые потребуются:

  • Договор приватизации, подтверждающий, что недвижимость была переведена из муниципальной в частную собственность. Перечень документов о приватизации квартиры вот тут.
  • Документ о праве собственности на продаваемое жильё.
  • Справка о том, что отсутствуют какие-либо задолженности, связанные с жилплощадью и её эксплуатацией.
  • Лицевой счёт (копия).
  • Выписка из домовой книги.
  • Паспорта лиц, участвующих в сделке.

Выше приведён стандартный пакет, который может дополняться. Например, если на площади прописан несовершеннолетний, который владеет долей квартиры, потребуется согласие на сделку органов опеки. Кроме того, должны быть соблюдены права несовершеннолетних при приватизации квартиры. Также следует заказать выписку из Росреестра.

В ситуации, когда квадратные метры были получены в наследство, вместо договора приватизации предоставляется:

  • документ о праве на приобретение наследства;
  • справка из налоговой инспекции, подтверждающая факт уплаты налога (если была необходимость его оплачивать).

Допустимо расширение списка документов в связи со следующими обстоятельствами:

  • Право собственности несовершеннолетних.
  • Наличие совладельцев, если имела место долевая приватизация квартиры.
  • Наличие супругов (как бывших, так и настоящих). Информация о том, нужно ли согласие супруга при продаже квартиры в этой статье.
  • Наличие лиц, обладающих правом пользования на жильё.

Где оформить сделку?

Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Для оформления права потребуются следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие лично как продавца так и покупателя.
  • Договор купли-продажи. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры узнайте тут.
  • Заявление о переходе права по образцу, который можно увидеть на сайте Росреестра.
  • Кадастровый паспорт.
  • Акт приёма-передачи.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
  • Согласие на продажу, подписанное супругом продавца и заверенное нотариусом.
  • Согласие органов опеки и родителей, если продавцом выступает несовершеннолетний.

Регистрирующий орган вправе запросить дополнительные документы.

Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Регистрация должна быть завершена в срок, не превышающий 3-х месяцев со дня приёма документов. По окончанию указанного срока покупатель приобретает права собственника.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

  1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
  2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
  3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
  4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
  5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
  6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
  7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
  8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.
  9. Не нарушались ли нормы ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. в процессе перехода прав от государства к частному лицу.

Как проверить, участвовал ли ребёнок в приватизации, и кто имеет право пользования квадратными метрами?

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Нужно учитывать, что нередко суды восстанавливали право отказника на пользование жильём, из которого он выписался, даже при наличии у него другого места жительства.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?

Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.

Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:

Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

napravah.com

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

— Купили квартиру на вторичке, нужно ли нам приватизировать ее?

contrastwerkstatt/Fotolia

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.


Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить


Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.


Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?


Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет. Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.


Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как выкупить комнату у муниципалитета?


Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Покупка приватизированной квартиры: риски покупателя

Статья рассказывает, какие есть риски для покупателя при покупке приватизированной квартиры, разъясняет тонкости законодательства.

Основные моменты

Не все родители заботились о своих детях и зачастую нарушали права малолетних. Получалось так, что жилье оформлено, а о правах малолетних почему-то все забыли. Потому имеются определенные риски покупки официально приватизированной квартиры.

Важно! Если ребенок узнал, что его права были нарушены, то может в течение трех лет обратиться в суд. Получается, что срок для судебной защиты является размытым, потому сохраняется опасность для приобретателя.

Покупка приватизированной квартиры пройдет успешно, если позаботиться о правильном оформлении документов. Необходимо получить согласие на продажу от детей. Документ подтверждает отсутствие возражений. Когда нет возможности получить такой документ, то от приобретения лучше отказаться. Иначе остаться можно без жилья и денег.

Срок давности для подачи иска

Ребенок, который уже достиг совершеннолетия, может обратиться за защитой своих прав. Три года составляет срок защиты с момента, как гражданину стало известно о нарушении. Проблема возникает с той датой, когда были нарушены права. Но гражданин, ущемленный в своих правах, может доказать, что недавно узнал об этих нарушениях.

Но необязательно, что платить придется новым владельцам. Возможно, суд решит, что возмещать ущерб детям должны отец и мать, которые не учли права несовершеннолетних.

Если были нарушения при оформлении жилья в собственность, то и дальнейшие сделки с имуществом признаются недействительными.

Обязательно ли дети должны быть участниками приватизации

До 1994 года приватизация осуществлялась по другим правилам. Закон № 1541-1 от 04.07.1991 не устанавливал обязанности приватизировать жилье на малолетних граждан.

Но если мать и отец решали вопросы собственности по отношению к своим детям, то некорректно проведенную приватизацию можно оспорить.

На практике судьи очень часто отказывают истцам в удовлетворении требований. Отказ обосновывается тем, что истцы слишком затянули с подачей искового заявления. Обратиться, на самом деле, они должны сразу, после исполнения восемнадцати лет.

Приобретателю жилплощади оставалось только заявить, что время для обращения в суд уже упущено.

Один год дается для опротестования оспоримой сделки. Значит, заявить о том, что права нарушены, гражданин должен не позднее 19 лет.

Потому приобретатель жилплощади рискует, если все-таки несостоявшиеся собственники заявят о своих правах.

Есть ли на самом деле риск

При покупке квартиры опасность все же не столь существенная. Ведь если права малолетнего были нарушены в 1994 году, то сейчас гражданину уже 22 года. Значит, время для судебной защиты прав уже прошло.

Доказать гражданину, что жилплощадь приватизирована с нарушениями, будет очень сложно. Судьи считают, то гражданин после 18 лет должен был точно знать, что его права нарушены. Если не обратился раньше в суд, значит, пропустил срок.

Для этого и нужно заявление от несостоявшихся владельцев, что они претензий не имеют. Дата подписания заявления и будет считаться днем, когда гражданин узнал об ущемлении своих прав.

В чем состоит основная опасность для покупателя

Когда происходит покупка приватизированной квартиры, имеются риски покупателя, если в квартире есть прописанные жильцы.

Даже если они не принимали участия в разгосударствлении, то все равно сохраняют право занимать жилплощадь. Такое право дается при наличии прописки. Потому необходимо тщательно проверить документы перед сделкой. Выписка из домовой книги содержит информацию обо всех зарегистрированных гражданах. Если есть граждане, которых выписать нет возможности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Как совершить безопасную сделку

К проверке документов необходимо подходить очень тщательно. Обратить внимание на основание, по которому продавец получил жилплощадь. Это может быть соглашение купли-продажи либо дарение недвижимости.

Если права на купленную недвижимость принадлежат обоим супругам, то понадобится нотариальное одобрение от второго супруга на продажу.

Отдельное внимание уделить следует проверке дееспособности продавца. Во избежание сомнений можно попросить получить справку из ПНД.

Если суд установит, что при подписании договора продавец являлся недееспособным, то приобретатель рискует остаться без жилья и денег.

Если продавец по доверенности действует, то жилье опасно покупать. Даже если жилье приватизировано было по всем правилам, то сама доверенность может быть поддельная. Может сам собственник объявиться и оспорить продажу.

Нюансы законодательства

По общему правилу для покупки жилья достаточно подписать соглашение купли-продажи. Однако если отчуждается доля недвижимости, то нотариальное удостоверение является необходимым условием.

При продаже комнаты есть граждане, имеющие первое право покупки. Если продавец не извещал других владельцев, то сделка может быть оспорена. Опять рискует покупатель.

Правильное оформление означает, что продавец должен разослать извещения, затем месяц ждать ответа. Если по предложенной цене покупать комнату никто не согласился, то можно заключать договор с третьими лицами.

Какие права имеют «отказники» на жилплощадь

Закон напрямую не регулирует отношения с теми, чьи права не были учтены при разгосударствлении имущества.

Ответ дает Верховный суд. За «отказниками» сохраняется право на пожизненное владение имуществом. Ведь их отказ означал, что они не приобретают права владения, однако сохраняют за собой право пользоваться жильем до конца их жизни.

Бывшие муж и жена теряют право пользования недвижимостью. А вот «отказники» нет. Потому получается, что новый приобретатель не сможет выселить тех, кто отказался от участия в приватизации.

Проблему с выселением несостоявшихся собственников решить очень сложно. Потому лучше отказаться от сделки, если зарегистрированы «отказники».

Соглашение купли-продажи включает пункт о гражданах, сохраняющих право пользования недвижимостью. Если такое условие не прописано, то считается, что договор не заключен. Соглашаться или нет на подписание такого соглашения – это личное дело покупателя.

Однако нужно учитывать, что поставив подпись, он соглашается на проживание в купленном жилье других граждан.

Потому нельзя будет к продавцу подать требования о снятии граждан с учета. Ведь изначально договор указывал, что после продажи остаются граждане, имеющие право проживания.

Во избежание проблем лучше просить «отказников» оставить письменное заявление о том, что они уезжают и отказываются от прав на квартиру.

Итог

Операции с недвижимостью сопряжены с риском. Потому основной задачей приобретателя является тщательная проверка документов. Если на ранних этапах оформления закрадутся сомнения в чистоте сделки, то от покупки лучше отказаться.

kvadmetry.ru

Покупка приватизированной квартиры: преимущества и риски

19 августа 2013 года

Что такое приватизированная квартира?

Если вы собираетесь приобретать квартиру, прежде всего, стоит убедиться, что она не приватизирована. Приватизацию квартиры бесплатно можно было оформить до 2010 года. Чем грозит покупка приватизированной квартиры и какие «подводные камни» у такой сделки, мы разберем в данной статье.

Приватизированная квартира – эта квартира, которая бесплатно передана в собственность граждан Российской Федерации.

Ваши преимущества после покупки:

  1. Вы можете распорядиться своей квартирой по своему усмотрению – продать, сдать, завещать или подарить.
  2. В приватизированной квартире вы становитесь владельцем определенной суммы денег, за которую можете продать это имущество.
  3. Продав приватизированную квартиру с доплатой, вы можете улучшить свои жилищные условия.
  4. Если ваш дом находится в очереди на расселение, владельцы приватизированных квартир получают квартиры лучшего качества, чем те, кто не оформил свою квартиру в собственность.

Какие риски существуют при покупке приватизированной квартиры?

Прежде всего – и это самое главное – риск потерять данную квартиру (признание всех сделок с ней недействительными). Для того чтобы этого не случилось, необходимо обратить внимание на тех, кто приватизировал данную квартиру и тех, кто имел право пользования:

  • Если право пользования квартирой – у несовершеннолетнего ребенка, то для любых сделок с такой квартирой необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Если данное разрешение у вас отсутствует, сделку в будущем могут отменить.
  • Если член семьи решил отказаться от приватизации, он должен сделать это письменно. Если у вас на руках нет письменного отказа – лицо, не включенное в приватизацию, может требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок и покупка вами такой квартиры может оказаться среди этих сделок.
  • Помните, что нарушение права лица на участие в приватизации – самое частое основание для признания сделок с недвижимостью недействительными: рекомендуем перед покупкой квартиры всё тщательно проверять.

Что необходимо проверить при покупке приватизированной квартиры:

  1. Проследите, чтобы у вас на руках были письменные отказы всех членов семьи от приватизации, а также согласие собственников на приобретение квартиры. Обратите внимание: все владельцы квартиры прописаны в справке об оценочной стоимости из БТИ.
  2. Выясните наличие у продавца несовершеннолетних детей или же людей, которые находятся в заключении и могут внезапно вернуться, требуя права на приватизированную квартиру.
  3. Проверьте, есть ли у продавца регистрация брака: ваша будущая квартира вполне может оказаться совместно нажитым в браке имуществом, продавец оформит сделку, квартира перейдет в ваше пользование, а «вторая половина» придет судиться с вами по поводу квартиры – и в итоге отсудит жилье.
  4. Проверьте адекватность продавца — вам потребуются справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
  5. Паспорт продавца необходимо проверить на отсутствие помарок, вклеек, подчисток и всего остального, и посмотреть на срок действия документа.
  6. Проверьте документы на недвижимость, особенно документ-основание для возникновения права собственности: при составлении договора в простой письменной форме все исправления официально закрепляют печатью и подписью нотариуса, подчисток в документе быть не должно.
  7. Помимо вопроса с несовершеннолетними детьми, у продавца могут быть внебрачные дети, а это отследить еще сложнее, чем первое.
  8. Вопрос о правильности проведения приватизации помогут решить в ЖЭУ, разъяснив вам, не осталось ли других собственников квартиры, которые желают предъявить свои права.
  9. Проверьте, не является ли квартира залоговым имуществом и не была ли она продана ещё вчера.

Покупка приватизированной квартиры несет в себе многие риски. Если Вы всё-таки решились купить такую недвижимость – пройдите все необходимые процедуры, чтобы в будущем быть совершенно спокойным и уверенным собственником приватизированного жилья.

novgorod.life-realty.ru

Покупка приватизированной квартиры: процесс и документы

Недвижимость в России могут находиться во владении не только граждан, но и городских властей. В последнем случае жильцам, для получения полноценного права на свою собственность, приходится проходить приватизацию. Она позволит беспрепятственно совершать продажу таких квартир. Что касается возможных покупателей, то их могут ждать некоторые трудности при совершении покупки такой разновидности жилья.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Чем такие квартиры привлекают покупателей?

Владельцы муниципальных квартир серьезно ограничены в праве распоряжения своим имуществом. Они могут свободно продавать и обменивать его только когда приватизационный процесс будет завершен. Сразу после этого владельцы попытаются реализовать жилье на рынке для получения средств, которые можно направить на покупку жилья.

Продавцам квартир, прошедших приватизацию, всегда удается находить клиентов, потому что такое жилье имеет бесценные достоинства перед квартирами. Новые собственники недвижимости получают уникальную возможность улучшения своих жилищных условий в будущем.

Дома, ранее принадлежавшие городу, автоматически становятся в очередь на поселение жильцов. Рано или поздно эта очередь дойдет до нового владельца, и он сможет поселиться в хорошей квартире в новом доме.

Кроме того, квартиру, бывшую ранее во владении муниципалитета, всегда можно продать по завышенной цене, аргументируя высокую стоимость возможностью смены условий проживания в ближайшем будущем. Да и недвижимость всегда растет в цене, поэтому покупка квартиры всегда будет выгодным способом для вложения средств.

Документы при покупки приватизированной квартиры

Любое жилье такого типа имеет не одного, а нескольких владельцев. Они могут быть как взрослыми, так и детьми, поэтому данный факт обязательно нужно уточнять. Если идет речь про продажу имущества, где одним из совладельцев является ребенок, то продавец должен показать разрешение на продажу, взятое в органах попечительства. Оно будет гарантировать тот факт, что ребенок сможет получить аналогичное жилье в пользование. Информация обо всех прописанных жильцах должна быть в справке из БТИ.

Также стоит поинтересоваться, если ли у продавца законная супруга. В итоге может оказаться так, что квартира была получена после вступления в брак, поэтому в юридическом смысле она будет относиться к общему имуществу. В такой ситуации супруг не имеет права продавать или сдавать квартиру без получения согласия у супруги.

К сожалению, сделку продажи такого жилья можно опровергнуть не только в случае отсутствия разрешения от супруга или супруги. Ее могут аннулировать в суде, если продавец недвижимости был признан недееспособным. Чтобы спасти себя от таких «сюрпризов», можно попросить справку из псих- или наркодиспансера. Но просить такие документы стоит только при наличии явных подозрений на невменяемость продавца.

Желательно проверять паспорт продавца на наличие любых зачисток и помарок. Полезно уточнить срок его действия, так как он может быть просроченным. Следующим шагом становится проверка всех документов, связанных с недвижимостью. Особое внимание уделяется наличию долгов на квартире и возможных обременений.

Риски

Наиболее серьезным и опасным считается риск потери купленной квартиры. Существует довольно популярная практика признания сделки купли-продажи недействительной, так как может внезапно появится ранее зарегистрированный в жилье владелец, без ведома которого была совершена продажа. Никому из покупателей не хотелось бы такого развития событий, поэтому предварительно узнают:

  • Не были ли в квартире прописанных лиц, не достигших 18 лет. Если жилье было реализовано без получения предварительного разрешения у органов попечительства, то они смогут легко оспорить сделку, оставив покупателя без денег и крыши надо головой.
  • Наличие отказа владельцев на проведение процесса приватизации. Бывают ситуации, когда некоторые члены семьи выступают против приватизации квартиры. Для этого они должны составить письменный отказ, потому что без него лицо, не участвующее в приватизации жилья, сможет подать иск в суд с требованием аннулировать договор продажи.

Если на руках у продавца есть полный перечень документов, получены все разрешения и отказы, то можно оформлять договор про куплю-продажу и обсуждать способ внесения оплаты за новую недвижимость. При наличии хотя бы малейших сомнений от таких сделок нужно отказываться, иначе вместо новой квартиры покупатель получит множество проблем.

Заключение

На рынке недвижимости часто можно встретить объявления, предлагающие покупку приватизированных объектов. Они продаются по той же схеме, что и обычные квартиры, но покупателю приходится дополнительно проверять всех прописанных граждан. Они должны дать согласие на процесс приватизации и продажу квартиры. В случае отказа тоже нужно оформлять одноименный документ, который запретит прописанным лицам подавать иск в суд с просьбой аннулировать покупку.

Покупка квартиры иностранцем в России может осуществляться не во всех городах. У вас должна быть возможность инвестирования…

Покупка жилья в браке сегодня сопровождается дополнительными льготами и особенностями. О них вы можете почитать тут.

zhil-vopros.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта