Правила сдачи квартиры в аренду в москве – Аренда жилья в Москве — федеральное и московское законодательство | Правовое регулирование аренды жилья

Содержание

Как ОФИЦИАЛЬНО сдать квартиру в аренду и по закону 2018

Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платит
Это быстро – потенциальные жильцы уже в день обращения
Клиенты есть всегда — наши риэлторы работают по районам


Схема работы

Заявка — знакомство с риэлтором

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов

Показы в удобное время

Составление договора найма

Услуги БЕСПЛАТНЫЕ для собственника

Гарантированная поддержка
на весь срок действия договора

Сдача жилья в найм для многих является не только стабильным источником дохода, но и для некоторой части населения основной. Во всем цивилизованном мире вопрос уплаты налогов не обсуждается.

Как официально сдать квартиру в аренду и по закону? Законно и легально сдавать жилье в Москве совсем не трудно, правда придется расстаться с определенной суммой.

В столице сдача в аренду квартир квартир эконом класса проходит неофициально и полулегально (налоги не платят до тех пор, пока не придет официальное уведомление).




Кризис в аренде? Нет, не слышали)) >>> Статья о том, почему у нас ВСЕГДА есть желающие снять жилье в аренду — много полезной информации о способе поиска потенциальных нанимателей


Как официально сдать квартиру в аренду в Москве и какой платить налог?

Позвонить нам — мы найдем нанимателей, заключить договор аренды и заплатить налоги (13% с физических лиц и 6% для ИП). После всех действий можно спать спокойно до следующего года.

Аренда и закон

Как сдавать квартиру в аренду законно? Что нужно сделать для того, чтобы не нарушить закон и как сдать жилье официально?

Конечно, заплатить налоги. Основанием для уплаты является договор, заключенный между владельцем жилья и жильцами, а также акт передачи денег. Сумма, указанная в акте приема платежей и облагается налогом.

Налоговая ставка на аренду разная и зависит от типа плательщика — физическое лицо или юридическое (например ИП — индивидуальный предприниматель может купить патент).

Сдача квартиры 11 месяцев

Сам же договор аренды при сдаче заключается в основном, на 11 месяцев. Почему договора найма на короткий срок так популярен в Москве? Многие мотивируют это тем, что сдавая жилье на 11 месяцев, можно не платить налоги. На самом деле это не так.

Даже при посуточной сдаче в найм налог должен быть уплачен. Просто соглашения, заключенные на срок больше года подлежат обязательной регистрации с последующим уведомлением в соответствующие органы.

Можно не платить налоги?

Заплатить налог и есть официально. Государству все платят одинаково, а вот уклоняются по-разному. Для этого собственники жилья придумали множество способов. Многие из них работают годами и еще столько же просуществуют.


По статистике, сдают в аренду неофициально около 60 % владельцев жилья. И дело не в том, что государство не знает об этом. Вычислить сдаваемые объекты очень просто.

Тяжелее доказать, что жилье сдается за деньги. Основным доказательством до сих пор остается документальное подтверждение получения арендной платы. Одного договора недостаточно, нужны еще ежемесячные расписки. Показания соседей также не являются веской причиной.


Часто владельцы сдаваемого жилья думают, что агентство недвижимости сообщает в соответствующие службы о факте сдачи. Сообщать или нет, платить или нет – все решает собственник.

Мы никому не разглашаем подобную информацию и не имеем на это права.

Самым известным способом неуплаты является договоренность о том, что снимающие являются дальними родственниками или хорошими знакомыми. Владелец по доброте душевной разрешает жить на своей жилой площади. Далее по популярности следует заключение договора на минимальную стоимость. Например, оплата коммунальных услуг. Еще можно договориться с квартирантами о том, чтобы они не открывали двери чужим. Проверки участковыми не носят плановый характер, а проводятся несколько раз в год.


Вам нужно сдать квартиру? Мы не только поможем найти жильцов, но и расскажем всё про налоги при личной встрече)). По нашей статистике, 85% собственников обращается к нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + просто потому, что это удобно.

Если вы прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить — делать ремонт или нет, покупать ли мебель и т.д. — звоните — консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.



Консультации ведущих специалистов по телефонам 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30 без выходных


Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

Важная информация и полезные статьи

mgn495.ru

Правила аренды квартиры

Авг 05

аренда квартиры, правила аренды

Попробуем систематизировать основные моменты по аренде квартиры, все о чем я говорила ранее. Мини-памятка, что ли 🙂

  1. Не попадайтесь «на удочки» мошенников, не звоните по объявлениям, расклаенным на столбах, не платите деньги агентам за всякие там базы квартир, адреса. Отдавайте деньги только после совершения сделки аренды.
  2. Не надейтесь, что вы найдете прекрасную квартиру и за дешево при этом. Квартиры «заманухи», я уже писала об этом.
  3. Проанализируйте, какую квартиру вы можете снять за приемлемые деньги. На сайте есть список полезных ресурсов. Смотрите предложения с фотографиями, потому что слова «квартира после капитального ремонта» может отличаться от вашего понимания этого термина.
  4. Не берите с собой все деньги для аренды квартиры. Я уже писала об этом.
  5. Проверяйте все документы для аренды квартиры: паспорт хозяина квартиры, свидетельство о праве собственности, квитки об оплате коммунальных услуг (там обычно пишут сколько человек прописано в квартире и кто собственник).
  6. Четко договаривайтесь с хозяином квартиры сколько вы будете платить за аренду, сколько денег оставляете в качестве залога и кто будет оплачивать коммунальные платежи.
  7. Внимательно читайте и проверяйте договор аренды. Все что там обязательно должно быть, я писала здесь и здесь.
  8. Если вам кажется, что агент или хозяин квартиры пытаются вас как то отвлечь от подписания договора, от его проверки. Обратите на это внимание. От вас явно пытаются что то скрыть.
  9. Прописывайте в договоре все доскональна. Все о чем вы договорились с хозяином квартиры. Ничего не оставляйте на словах. Составьте перечень вещей и их рабочего состояния, которые есть в квартире.
  10. Обязательно составляйте договор об оказании услуг с агентом. Там указывайте какие услуги вам были оказаны, какие обязанности несет агент перед вами и сколько денег вы ему заплатили. Обязательно должно быть указано о гарантии агента на переселение вас, если по каким то причинам текущий договор аренды будет расторгнут.  Подробнее об этом я еще напишу.
  11. Проверьте, чтобы хозяин квартиры сменил входные замки, после прошлых жильцов. Ключи от квартиры вам должны передать сразу после подписания договора.
  12. Будьте просто внимательны и собраны. Если вам что то не нравится или смущает, не соглашайтесь на сделку и не платите деньги. Все спрашивайте, уточняйте и документируйте.

Правила аренды квартиры по сути просты: немного внимания, терпения и квартира будет за вами!

Похожие записи:

myblogrealty.ru

Как сдать квартиру в Москве

Для многих несведущих людей, у которых появилась возможность или необходимость сдать квартиру, кажется, что это легкие деньги. В реальности это большая работа, серьезная ответственность. Зафиксировано не так уж мало случаев, когда люди из- за сдачу квартиры в аренду, лишались этой квартиры. Есть моменты, которые невозможно исправить- расположение квартиры, ее метраж, тип дома и многое другое. Кое- что можно исправить, и это принесет и привлекательность квартире (то есть прибыль). Чего боятся арендаторы квартир, посмотрите здесь.    

Чем привлечь арендатора

1. Состояние мебели

Конечно, желательно, чтобы мебель была поновее и хотя бы способна выполнять свойственные  ей функции. Крайне нежелательно излишнее количество мебели. Так, к примеру, арендаторы крайне не желательно селятся в квартире, которая превращена арендодателями в склад ненужных в их квартире вещей.

Особо не желательно присутствие личных вещей гигиены- зубных щеток, расчесок, шампуней, поношенных тапочек и т.п.

2. Состояние квартиры

Квартира должна выглядеть жилой, желательно, чтобы она не походила на гостиничный номер. Желательно поставить цветы, повесить домашние занавески. Стены в квартире лучше если будут теплых светлых оттенков, но не белые- у многих этот цвет ассоциируется с больницей.

В квартире должно быть чисто, но не должно резко пахнуть моющими средствами, лучший запах- свежий кофе или цитрусовых.

3. Функциональность квартиры

Вся техника в квартире, даже самая простая должна нормально работать. Крайне нежелательно иметь в сдаваемой квартире, к примеру, не работающую стиральную машину. Все сантехнические приборы должны функционировать, двери и окна- нормально открываться и закрываться.

На своих местах должны быть лампочки, розетки и выключатели. На исправность электрооборудования и сантехники нужно обратить особое внимание- первые имеют свойство воспламеняться, вторые- затапливать.

4. Манера общения с арендаторами

Крайне важно соблюдать нейтрально- дружественный тон общения. Не стоит ни давить, ни равнодушно относится к тем, кто будет жить в вашем доме. Лучшая манера общения- «твердая деликатность».

Как правильно сдавать квартиру в аренду

  1. Если квартира постоянно сдается в аренду, нужна и постоянная ревизия квартиры. Желательно делать косметический ремонт, менять изношенную технику, чинить проводку и сантехнические приборы.  
  2. При этом нужно абсолютно стирать все следы пребывания предыдущих постояльцев, иначе квартира может потерять товарный вид и будет стоить дешевле.
  3. Крайне рекомендуется подготовить арендаторам памятку со телефонами- и своим, и аварийных служб, и родственников или доверенных лиц. Очень желательно получить от соседей письменное согласие о сдаче квартиры в аренду от всех сособствеников квартиры, прописанных в квартире и соседей по лестничной площадке.
  4. Изготовьте контрольную связку всех ключей- от двери в подъезде, всех замков в квартире, почтового ящика и т.п. 
  5. Налаживайте контроль за квартирой. При посещении квартиры нужно проверять целостность всех вещей, техники, исправность мебели. 
  6. Особое внимание- оплате коммунальных платежей- то есть всего, на чем стоят счетчики- вода, газ, электричество. Желательно самому снимать показания со счетчиков и  самому оплачивать их, взимая плату с арендаторов квартиры.
  7. Обратите внимание, кто живет в вашей квартире. Если это не те лица, с которыми вы заключали договор или количество проживающих увеличилось- повод насторожиться. Это принесет и дополнительный износ квартире и возможные проблемы с правоохранительными органами.
  8. Залог за квартиру возвращается в последний день проживания арендаторов. Если зачесть залог за квартиру в качестве арендной платы за последний месяц, можно получить от арендаторов много неприятных сюрпризов в последний день в виде поломанной мебели, техники или, к примеру разрисованных обоев.
  9. Не при каких обстоятельствах не позволяйте курить в квартире. Это принесет неприятные запахи и еще массу проблем в виде прожженной мебели. И это в лучшем случае. В худшем возможен и пожар.
  10. Содержание животных в квартире. Во первых содержать животных в коммунальной квартире можно только с согласия соседей, если же квартира отдельная, то арендную плату за то, что арендаторы будут жить с животным, нужно очень серьезно поднять. в противном случае вы можете очутиться один на один с ободранными обоями и изгрызенной мебелью.
  11. Очень серьезный вопрос по уплате налогов и регистрации жильцов. Конечно- все это можно и не делать, однако серьезный штраф- это самое малое, на что можно нарваться. Подробнее о сдаче квартиры в Москве мигрантам посмотрите здесь.

www.msknov.ru

Как арендовать квартиру в Москве- советы бывалых людей.


Принимая во внимание, что по признанию министра МВД России Колокольцева около 70% преступлений в Москве совершается приезжими, особенно жителями Кавказа, большинство московских арендодателей стремятся сдавать квартиру именно русским. Поэтому в объявлении нужно писать именно русский, даже если вы украинец или белорус. Об аренде квартир мигрантами, посмотрите здесь. О том, чего боятся арендаторы квартир, смотрите здесь.       

Первая встреча с хозяевами или их доверенными лицами.

Главная проблема арендодателей- не иметь никаких проблем. Поэтому на первой встрече, если вас все устраивает, нужно именно показать свою беспроблемность. Здесь нужно уверить хозяев, что вы аккуратный, чистоплотный и обязательный человек. Гигантским плюсом (если вы человек молодой) будет присутствие родителей. К примеру- родители приехали устраивать ребенка в институт.

Юридические формальности. 



Хозяева не обидятся дотошности, а жулики сразу проявятся, если вы попросите предъявить документы на квартиру или доверенность от хозяев на сдачу в аренду. Внимательно прочитайте договор аренды, особенно такие пункты, как:
  • Порядок и сумма оплаты
  • Порядок продления договора, прекращение договорных отношений и выселение
  • Порядок и время появления хозяев в квартире
  • Оплата коммуналки- снятие показаний счетчиков, получение и оплата квитанций и т.п.
  • Выемка почтовой корреспонденции
  • особые условия при затоплении, противоправных действиях третьих лиц и т.п

Имущество квартиры

Внимательно прочитайте опись имущества и проверьте работоспособность техники. К примеру включите стиральную машину, телевизор и прочую технику.

Откройте и закройте двери и окна, включите воду и свет, смойте унитаз. Малейшие недостатки должны быть указаны в акте приема имущества.

Проживание и проверка

Обычно хозяева появляются в квартире раз в месяц с тем, чтобы получить оплату и проверить квартиру. И хотя день проверки определен, о времени договариваются отдельно. К этому времени в квартире желательно навести порядок, который был при вселении.

Психология арендодателей.

Исходя из того, что сдача квартир в аренду в Москве- крайне невыгодный вид бизнеса, арендодатели практически лишены поля для маневра. Многие арендодатели слишком подробно перечисляют характеристики сдаваемой квартиры. Зачастую это отпугивает потенциальных арендаторов.

Опытные арендодатели указывают в объявлении такие факторы:

  • Место дома- с указанием улицы и номера дома
  • Удаленность от метро и других видов транспорта

При описании квартиры отмечают:
  • Число комнат
  • Площадь 
  • Наличие балкона или лоджии
  • Состояние квартиры
  • Наличие телефона, интернета и кабельного телевидения
  • Данные по мебели и технике
  • Максимальное количество квартирантов

Неопытные арендодатели выдвигают требования по полу, возрасту, национальности и роду занятий (допустим- двум русским студенткам).

Если объявление составлено правильно, квартира уходит в течение суток. Как же быть риэлторам? Они предлагают самые крутые варианты (фантомы), а затем позвонившим предлагают, все, что реально есть в наличии. 



Многие арендодатели зачастую доверяют работу по поиску арендаторов, вселению- выселению и прочим бумажным делам специализированным конторам. Оплатой в этом случае служит один месяц аренды в год.

Обязательным условием служит еще и страхование квартиры. Еще одним минусом будет факт легализации аренды перед налоговыми органами- то есть придется заплатить еще и налоги.

Плюсом является абсолютно бесхлопотное существование. Фирма посредник примет на себя все обязанности арендодателя- начиная от подбора клиентов и до решения спорных вопросов- в случае затопления квартиры, не оплатой по счетам, поломкой техники и мебели и всем юридическим кругом вопросов.

Правила рынка аренды в Москве и Подмосковье изменяются в зависимости от многих факторов. К примеру, в сентябре рынок аренды- это рынок арендодателей, а в июне- рынок арендаторов.

На этом рынке полно криминала, непорядочности и прочих темных сторон. При любых условиях старайтесь придерживаться закона и здравого смысла. 

www.msknov.ru

Как правильно сдать квартиру посуточно или долгосрочно

Сдача квартир в аренду – довольно прибыльный и перспективный бизнес. Этим занимаются и крупные предприниматели, для которых посуточная или долговременная сдача квартир – ключевой бизнес, и простые граждане, у которых в активе оказалась лишняя жилплощадь. Иногда люди сдают свою собственную квартиру, а сами снимают жилье подешевле, складывая разницу себе в карман.

При правильном подходе к сдаче в аренду квартиры можно существенно пополнить личный бюджет. Различают два основных способа сдачи – долгосрочная и посуточная. В каждом случае имеются свои преимущества и недостатки. Важно правильно оценить стоимость квартиры и использовать возможности повысить ее. Нужно также грамотно работать с риэлторами, если планируется их привлечь.

Как сдавать: надолго или посуточно

Долгосрочная сдача квартиры популярнее, чем посуточная.

Сдача квартиры на краткий срок предполагает, что жильцы не будут особо беспокоиться о состоянии жилплощади, в отличие от тех, кто планирует проживать там довольно долго.

В то же время посуточная сдача подразумевает более высокие доходы. Рассмотрим достоинства и недостатки обоих способов аренды подробнее.

Долгосрочная аренда

Преимущества:

  • жильцы будут больше заботиться о состоянии квартиры и своевременно сообщать о проблемах;
  • между арендодателем и жильцами складывают доверительные отношения, владелец уверен в надежности и платежеспособности жильцов;
  • не нужно постоянно подыскивать новых постояльцев, в то время как пустующая квартира не будет приносить доход.

Недостатки:

  • доход ограничен средней ценой на аренду по городу или микрорайону, в каком бы состоянии ни находилась квартира;
  • жильцы болезненно реагируют на повышение арендной платы, постоянно повышать ее может не получиться по разным причинам;
  • существуют риски наткнуться на недобросовестных съемщиков, которые, усыпив бдительность владельца квартиры, будут сами сдавать ее посуточно или предоставят ее в пользование третьим лицам – друзьям, родственникам и т. д.

Кроме того, если жильцы заселяются надолго, во избежание недоговоренностей и двусмысленностей лучше заключить договор аренды. А это подразумевает под собой дополнительные расходы – уплату налогов в размере 13 % от дохода.

Посуточная аренда

Достоинства:

  • высокая стоимость сдачи квартиры, общая сумма в итоге обычно многократно превышает сумму, которую можно было бы получить с жильцов, заселившихся надолго;
  • можно не оформлять договор аренды, а деньги получать сразу на руки в качестве предоплаты.

Список достоинств на этих двух факторах, собственно, и заканчивается. Недостатков в посуточной сдаче квартиры намного больше:

  • большие риски, что жильцы не будут заботиться о квартире, так как обычно на сутки жилье снимают для проведения встреч, праздников и т. д.
  • нужно постоянно искать новых клиентов, так что во внесезонное время квартира будет однозначно простаивать;
  • может часто требоваться косметический ремонт, особенно после бурных празднеств.

Таким образом, долгосрочная аренда подойдет тем владельцам недвижимости, которые хотят получать постоянный и стабильный доход с лишней квартиры и при этом желают минимизировать возможные риски повреждения имущества. Этот способ подходит для частных владельцев жилища.

Посуточная сдача квартиры предполагает повышенные риски повреждения имущества и сопутствующих расходов, но в то же время верхняя планка стоимости аренды практически ничем не ограничена, особенно в сезон. Такой способ подходит активным инвесторами или тем, для которых сдача квартир – основной бизнес.

Полезные советы по аренде квартиры

Оценка квартиры

В каждом городе и микрорайоне города существуют свои средние цены на аренду. Чтобы их узнать, достаточно обзвонить нескольких арендодателей и, выдав себя за жильцов, поинтересоваться стоимостью аренды и условиями проживания. Из этого можно сложить более целостную картину. В то же время ряд факторов повышают стоимость аренды. И в ряде случаев жильцы готовы заплатить чуть больше, но получить преимущества. Итак, на оценку влияют:

  • общее состояние дома;
  • близость инфраструктурных объектов – магазинов, больниц, остановок общественного транспорта, площадок для парковки автомобиля и т. д.;
  • состояние дома и подъезда – чем они лучше, чем дороже аренда, самая дорогая аренда – в домах с охраной и видеонаблюдением;
  • наличие или отсутствие ремонта, мебели, а также проведенного телевидения, интернета, радио или телефона;
  • удобная планировка и наличие большой полезной площади;
  • количество комнат;
  • наличие или отсутствие жильцов – так, аренда для студентов, которые заселяются по 3–4 человека в двухкомнатную квартиру, существенно ниже, чем для семейной пары.

Сопоставив все эти факторы и среднюю цену аренды, нужно самостоятельно решить: делать цену выше или ниже, а при готовности необходимо разъяснять, почему стоимость изменена в ту или иную сторону.

Стоит ли работать с риэлторами

Бытует мнение, что жильцы, которых находит риэлторское агентство, более «надежные» и «проверенные».

На самом деле, риэлторы в большинстве случаев никакой проверки жильцов не проводят.

К ним обращаются люди «с улицы», у которых просто нет времени на поиск подходящего жилья. Кроме того, к риэлторам обращаются те, кто едет в город в командировку.

Если у арендодателя одно жилье, то имеет смысл подыскивать жильцов самостоятельно, через знакомых, особенно если планируется сдавать квартиру надолго. А если это бизнес, то взаимодействие с риэлторами будет окупаться сторицей. Несмотря на то что они берут плату за свои услуги, времени владельцу бизнеса они могут сэкономить порядочно.

zakonometr.ru

Бизнес на сдаче квартиры в аренду: доходность, риски, договор найма

Какую цену ставить за аренду? Рентабельна ли сдача жилья? Договор найма жилья — все нюансы.  Порядок оплаты и нарушение пунктов договора найма. Расчет дохода.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

  • Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.
  • Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.
  • Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом  доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.
  • Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).
  • Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.
  • Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.
Больше денег с арендатора

Заключаете договор аренды, например,  с марта до августа (низкий сезон), а  затем повышаете арендную ставку, мотивируя высоким сезоном (с сентября по декабрь).

Сдача в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который опытный инвестор может реинвестировать или использовать по своему усмотрению.

С каждый годом качество жизни растет, и молодое поколение уже не хочет жить с родителями. Это и разные интересы, и разные графики работы, интересы. Очень часто пара или молодая семья уходят на съемную квартиру, чтобы не зависеть от нравоучений, советов старших родственников.

37% нанимателей в 2017г. в Москве хотят снять 1-комнатную квартиру; 39% — 2-комнатную.

В последние годы в РФ наблюдается стагнация доходов, и люди объединяются, выплачивая ипотечный кредит. Молодая пара может переехать в дом к родителям, а свою квартиру сдавать, чтобы как-то платить за кредит.

Направления в аренде

Аренда долгосрочная. Как правило, это год-два.

Короткая аренда (до 4-5 мес) — на летний период, студенты, сезонные рабочие из ближнего зарубежья.

Особо популярны мини-гостиницы, хостелы. Но в последнее время наши законодатели хотят «прикрыть» эту тему из-за постоянных жалоб соседей, плюс хостелы часто не платят налоги.

Аренда многокомнатной квартиры по комнатам дает хороший доход. Аренда койко места, но здесь много проблем: неплатежеспособные клиенты, иммигранты, бомжи, проблема гигиены из-за частой смены жильцов.

Какие преимущества имеет квартира, когда арендодатель может из эконом-класса сделать комфорт-класс и просить больше за аренду? Это домофон, высокие потолки (мин. 2,65м), выделенный интернет, кабельное ТВ, кондиционер, полы с отоплением, личное место на парковке, дополнительная  бытовая техника (вытяжка, микроволновка, телевизор с плоским экраном).

Что выгоднее?

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Смотрим на таблицу ниже. Расчеты на примере 1-комнатной в Москве.

Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Что выгоднее: с ремонтом или без?

Разберем на примере 1-комнатной квартиры 35/19/7 у м. Беляево (Москва). С ремонтом средняя ставка аренды 35-40 тыс.р., без ремонта — 25-28 тыс.р. Как видим в долгосрочной перспективе лучше поддерживать квартиры в отличном состоянии.

Или можно проводить ремонт за счет арендной платы (если арендатор хочет сам сделать ремонт). Но здесь нужно следить за расходами и за качеством ремонта.

Где искать арендодателей?

  • Коллеги по работе, знакомые. Основный минусы: с них не спросить максимальной цены за аренду + трудно просить возмещения за нанесенный ущерб (сломали телевизор, например).
  • Самостоятельный поиск, через сайты бесплатных объявлений (Авито, Юла).
  • Агенства недвижимости и частные маклеры.
  • Объявления в газетах и журналах. Здесь много малоимущих, неплатежеспособных клиентов, с которыми могут быть проблемы в будущем.
  • «Расклейка». Малоимущие клиенты.

Документы для оформления договора

От арендодателя (даже если сдаете через агенство недвижимости) потребуются:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор долевого участия.
  • Если в квартире кто-то зарегистрирован, от него нужно нотариальное согласие, что вы сдаете квартиру либо личное присутствие, чтобы своей подписью на договоре дать согласие, что он не против сдачи жилья в аренду.

Порядок оплаты и договор

Чаще встречается помесячная оплата либо месячная оплата + депозит. Если человек не хочет вносить депозит, вас это должно насторожить. Косвенно это подтверждает его неплатежеспособность. Он может подписать договор и на год, а на самом деле проживет месяц и сбежит. В итоге у вас простой квартиры и дополнительные траты на уборку квартиры и подготовку к последующей сдаче.

Можно пойти навстречу арендатору и принять 50% депозита, понимая, человек платит еще и агенту проценты. И в договоре прописать, остаток по депозиту будет заплачен через месяц.

Без депозита сдавать квартире крайне не рекомендую!

Предоплата 2-3 мес + депозит. Встречается редко.  Факт такой предоплаты говорит, что у человека хорошие намерения, он готов снимать на длительный срок.

Предоплата за полгода-год. Тогда есть смысл уменьшить арендную ставку.

При заключении договора рекомендую использовать следующий образец.

Особое внимание уделите пунктам договора, регулирующим размер и порядок получения денег. Пропишите четко сумму цифрами и расшифровка словами.  Укажите, до какого числа арендатор должен заплатить в каждом месяце (пропишите 2-3 дня на форс-мажор).

Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги.  Оплата за счетчики, интернета, кабельного тв, отопление и т.п. В идеале оплачивать самому, зная, что вы платите вовремя, у вас не копятся пени, нет никаких долгов.

Если в квартире остается мебель, бытовая техника и предметы домашнего обихода, оформляйте акт приема-передачи, составляйте опись.

В договоре предусмотрите штраф для нанимателя, если он съезжает раньше срока, указанного в договоре.

Некоторые арендодатели отдают предпочтение семьям с маленьким ребенком. В этом есть некоторая стабильность. Но среди арендодателей бытует и широко известное заблуждение, что если арендатор не продлил договор зимой, то выселить семью с маленьким ребенком нельзя по закону. Это заблуждение, в законе такого пункта нет. Здесь играет роль чисто моральный фактор.

Договор найма по окончании действия автоматически не продляется на тех же условиях, если стороны не против. Вам нужно будет заново подписать договор.

Чтобы поддерживать контакт с арендатором после подписания договора, укажите контактные телефоны (сотовый, рабочий) прямо в договоре или договоритесь посещать квартиру раз в месяц.

Включите в договор пункт: в случае временного отъезда наниматель обязан предупредить наймодателя.

Включите пункт: отсутствие в квартире нанимателя в течение определенного срока дает право собственнику произвести вскрытие в присутствии участкового и двух понятых, при этом считать договор расторгнутым по окончании оплаченного срока найма.

Нарушение договора аренды

Что делать, если наниматель не выполняет какие-то пункты договора? Не соблюдает тишину, использует квартиру не для проживания, постоянно задерживает квартплаты или отдает по частям.

Начните с переговоров. Если не получается, обращаться к участковому крайне нежелательно. Тот может поставить вас на счетчик — за каждую сдачу квартиры брать свой процент.

В крайнем случае обращайтесь в суд.

Фраза «Квартира никогда не сдавалась» дает +15% к стоимости аренды.

Если сдаете жилье на вторичном рынке

Перед показом такой квартиры обязательно сделайте следующее:

  • Проведите генеральную уборку, уберите все посторонние запахи.
  • Проведите мелкий ремонт.
  • Заменить и починить протекающий кран.
  • Прочистить сточные трубы.
  • Заменить старый унитаз  и стульчак.
  • Убрать хлам из квартиры, старые ненужные вещи. Поставьте минимум новой мебели.
  • Отремонтировать ручки, поменять перегоревшие лампочки.
Налоги от сдачи в аренду
  1. Физ. лицо — 13%
  2. ИП- 6%.
  3. Патент.

За счет чего растет рынок аренды?

  • Квартиры и ранее сдававшиеся в аренду. Помните, что вы не единственный арендодатель, сегодня на рынке жесткая конкуренция. По Москве это 100.000-150.000 сдаваемых квартир.
  • Квартиры, освободившиеся после отъезда иностранных нанимателей из ближнего зарубежья.
  • Квартиры с рынка продажи. Рынок купли-продажи пока стоит, и чтобы квартира не простаивала и приносила какой-то доход, собственник ее сдает.
  • Квартиры, полученные в наследство, до договору дарения.
  • Родственное объединение из-за уменьшения дохода. Ухудшилась ситуация в семье, родственники решают пожить вместе, а оставшуюся квартиру сдать.
  • Совместный съем квартиры. Раньше до кризиса рубля 2014г. снимали на одного, после кризиса решили снимать 1 квартиру на двоих. В результате вторая квартира свободна к съему.
Золотое правило рантье

Чем меньше жилплощадь, тем она дешевле при покупке, тем больший доход она приносит.

Мини-квартиры — самые выгодные для сдачи

Сегодня растет число людей одиночек, которые не создают семью, но хотят жить отдельно. Основные плюсы такой мини-квартиры:

  • Малый бюджет при покупке по сравнению с обычной 1-комнатной в новостройке.
  • Небольшие коммунальные платежи. Плюс ежегодный налог на недвижимость будет близок к нулю.
  • Экономия на отделке за счет малой площади до 30%.
  • Меньше времени на уборку — при смене арендатора.
  • Выгодная сдача в аренду (20-25.000р. в Москве).
  • Инвестиционная привлекательность.

Основные минусы:

  • Ограниченное предложение на рынке. Такие квартиры появляются только в определенных районах. Это могут быть неипотечные районы, места, где идет снос ветхого жилья.
  • Небольшой выбор.
  • Квартиры со вторичного рынка нуждаются в капитальном ремонте. Там не очень хорошая социальная структура.
  • Большой срок экспозиции при продаже.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000р. Жильцы с крупной собакой — до 5000р./мес.

Закон рантье при совместной аренде

Чем больше людей собирается жить в одной квартире, тем выше ставка.

При совместной аренде квартиры наниматель с наибольшим доходом выбирает самую большую комнату. При этом расходы на коммунальные платежи делят поровну, т.к. нельзя понять, кто сколько потратил. Договор аренды составляется в обычной форме. Перед подписанием обсудите все пункты с арендаторами, чтобы потом не было непоняток.

Доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи квартиры в аренду можно посчитать по следующей формуле:

Самый трудный момент, который трудно определить — коэффициент K. Если квартира простояла без арендаторов 3 дня, то K=0,1.

Если квартира не сдается месяц, подумайте над корректировкой месячной ставки.

bigkitty.ru

Сдача квартиры в аренду, советы : RUcountry

В современных условиях, статья обладателем собственного жилья не просто, однако бывают такие ситуации, когда за вами числится не нужная, на этот момент времени, недвижимость. Каждый месяц за нее вам придется выплачивать определенную сумму и в итоге получится, что недвижимость «простаивает» без дела, так за нее еще надо платить. Решить эту проблему можно кардинальным способом — сдать жилье в аренду, при этом получая не плохие деньги. Некоторые в России делают на этом бизнес, но данная статья не об этом, а том, как будучи собственником жилья, сдать его без лишних хлопот.

Способов сдачи квартиры несколько. В одном из них, собственник жилья, он же арендодатель в будущем, занимается поиском клиентов, они же арендаторы, самостоятельно. Или же обращается в соответствующие фирмы-риэлторы, главная задача который, облегчить процесс поиска клиента. Оба этих способа хороши по-своему. Как вы понимаете, если арендодатель надумает сам искать клиентов, то сэкономит на этом определенные денежные средства. Для реализации данного метода необходимы некоторые знания. Также в большинстве случаев, если арендодатель найден самостоятельно, то собственник может избежать уплаты налогов, мы бы не советовали этого делать, однако на данном этапе развития, такие сделки мало контролируемы со стороны налоговых органов.

Если квартира сдается клиенту самостоятельно, без посредников, и вы не хотите уплачивать налоги, то тогда у вас не будет законного подспорья – договора. Согласно российским законам, при составлении договора аренды и его нотариального заверения, собственник обязан подать декларацию в налоговые органы по месту проживания. Налог платиться размером 13 процентов – подоходный налог, арендодатель в этой ситуации выступает в роли получателя дохода.

Однако в жизни возникают ситуации, когда искать арендатора самостоятельно единственный выход. Допустим, вы решили сдать одну комнату из квартиры, но при этом не являетесь собственником всего помещения, следовательно, вы не сможете составить должным образом договор аренды.

Обращаясь в риэлтерские агентства, все возникающие сложности на пути оформления договора аренды, поиска клиента, уплаты налогов, перекладываете на ответственность фирмы. Хочется сделать небольшую оговорку, в предыдущем пункте была затронута тема о том, что самостоятельный поиск арендатора дешевле, чем обращение к риэлторам. Данная выгода возникает не во всех ситуациях, в некоторых фирмах, оплату производит арендатор в момент заключения сделки. Так что обращайте на это внимания, какие способы оплаты существуют в той или иной риэлтерской фирме. При этом соблюдая некоторые правила выбора подобных фирм. Не стоит обращаться в новые фирмы, которые только начали свою деятельность на рынке недвижимости и не успели зарекомендовать себя. Главным критерием поиска риэлтора, будут многочисленные отзывы о его работе и большая продолжительность деятельности на рынке арендного жилья.

Если вы решились воспользоваться услугами поиска клиентов через риэлтерские агентства, то договор аренды будет составляться в любом случае. Фирмы – риэлторы, в большинстве случаев, имеют в штате юриста, который будет заниматься подготовкой договора. Делается это на начальном этапе, до поиска клиентов. Вы, как собственник жилья, можете учавствовать в составлении условий договора. Однако, если вы действуете без помощи риэлтора и юристов, то составлять договор вам придется самостоятельно. Обратите внимание на следующие моменты.

Составление договора должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации. Что это значит. К примеру, некоторые указывают денежные суммы в иной валюте, нежели рубль (доллар, евро), что недопустимо при составлении действующего договора. Использование слова аренда – недопустимо. Аренда может применяться лишь в сделках юридических лиц, а арендатор и арендодатель являются при этом частными лицами. В данном контексте имеют смысл лишь слова снятие или сдача недвижимости/жилья.

Для упрощения оформления подобных сделок, закон не требует оформления договора найма у нотариуса. На чистом листе, после перечисления условий сдачи жилья, обе стороны, арендатор и арендодатель, вписывают свои полные паспортные данные (в том числе и место прописки), все это заверяется подписями также обоих сторон.

Также важным моментом договора является указание характеристик сдаваемого объекта. Необходимо указать адрес, количество квадратных метров жил. площади, количество комнат. Как упоминалось, сдаваться может не только вся квартира целиком, но и отдельная ее часть. При этом в договоре найма указывается, что конкретно сдается: комната или комнаты, с указание метража.

И самое главное – срок действия договора. Он определяется сроком, на который сдается жилье. Это четко должно быть отражено в договоре.

Еще один момент, о котором стоит помнить. В гражданском кодексе прописан такой момент, что если собственник сдает жилье более чем на один год, то в его обязанности входит составление и официальное оформление договора аренды. Это также специфическая процедура, и чтобы особо не заморачиваться, советуем составить договор на неполный год, а после, при необходимости, продлевать его.

Как же оценить свое сдаваемое жилье по рыночной цене?

Цена арендованной недвижимости под жилищные нужды оценивается по нескольким факторам. Хорошая инфраструктура: наличие остановок общественного транспорта, институтов, детсадов, больниц, гипермаркетов и т.д., все это влияет на повышение цены. Количество квадратных метров также является прямым фактором, влияющим на цену. Однако при этом нужно понимать, что востребованными на рынке аренды являются однокомнатные квартиры.

При определении стоимости сдачи жилья в аренду, советуем прибегнуть к стандартному методу определения суммы. Покупаются несколько местных газет, открывается городской сайт и начинается поиск подобных предложений. Следует обращаться на цены, которые указываются при сдачи квартир в вашем районе и квартир, подобных вашей. Данный вид приценки носит примерный характер. Лучше его использовать в паре с другими способами определения стоимости. Например, поспрашивайте знакомых или даже соседей, имеется ли у них опыт сдачи жилья в аренду.

В случае обращения к специалистам, то все расчеты правильной рыночной цены, они возьмут на себя. Вам следует прислушаться к их советам, однако надо понимать, что те компании, работа которых оплачивается не процентом от сделки, а фиксированной суммой, постараются как можно скорее сдать вашу недвижимость, а сделать это, скорее всего, попытаются по заниженной цене. Держите нос по ветру и в случае подозрения того, что сумма, предлагаемая специалистами, занижена – повлияйте на это и укажите примерную желаемую стоимость. Но в этом случае поиск арендатора может быть более продолжительным.

Учитывая скорость развития экономики России, можем порекомендовать вам, не указывать во время составления договора, фиксированную сумму оплаты за аренду на долгий срок. Пропишите некоторую прогрессию роста цены, либо же просто укажите на возможность ее повышения и задайте порог.

Перед арендодателями зачастую возникает вопрос, как быть с коммунальными платежами. Здесь каждый решает по своему усмотрению. Либо вы их оплачиваете сами, либо этим занимаются арендаторы.

Очень серьезный момент при сдаче жилья в аренду – сохранность имущества. Рекомендуем вам в обязательном порядке, оформить специальный договор-опись, в котором содержится вся информация о состоянии жилья, в том числе и ремонта. Возможно, будет необходимо сделать фотографии, показывающие исходное состояние вашей собственности. Любой ущерб со стороны арендаторов, будет оплачиваться ими же, при наличии правильно оформленного документа описи.

Прочитав эти общие советы и следуя им на практике, вы сможете в краткий срок и с высокой эффективностью сдать свое жилье в аренду.

Удачных сделок!

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта