Председатель правления тсж жк рф – Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья — с изменениями, проверено 26.10.2018 — Жилищный кодекс — Кодексы Российской Федерации

Содержание

Статья 149 ЖК РФ 2016-2017. Председатель правления товарищества собственников жилья . ЮрИнспекция

По Налоговому кодексу услуги ЖКХ облагаются НДСОтвет на поставленный вопрос содержится в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.03.2007 9593/06, суть которого состоит в следующем. Налоговый орган отказал организации, оказывающей жилищно-коммунальные услуги (услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, обеспечению санитарного состояния многоквартирных домов) (далее по тексту — услуги) , в вычете НДС, предъявленного поставщиками при приобретении у них товаров, работ, услуг, используемых для оказания услуг. Отказ налогового органа основан на следующем. В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ) не облагается НДС реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собст-венности. К услугам, указанным в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, относятся и оказываемые организацией услуги. На основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, если приобретаемые товары, работы, услуги впоследствии используются в не облагаемых НДС операциях, то НДС, предъявленный поставщиками соответствующих товаров, работ, услуг, не может предъявляться организацией к вычету. Проанализируем правомерность отказа налогового органа в вычете НДС в данном случае. Поскольку нормы НК РФ не содержат понятия «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений», то на основании п. 1 ст. 11 НК РФ для раскрытия содержания указанного понятия обратимся к другим отраслям законодательства. Нормы Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ различают правоотношения по предоставлению (передаче) жилого помещения во владение и (или) пользование и правоотношения по эксплуатации, содержанию и ремонту жилого помещения. Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подразделяются на различные виды. Таким образом, на основании пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагается НДС только плата за пользование жилым помещением (плата за наем) . Реализация услуг облагается НДС в установленном порядке. Следовательно, поскольку реализация услуг облагается НДС, то товары, работы, услуги, приобретенные организацией и используемые для оказания услуг, используются в облагаемых НДС операциях. Поэтому норма пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ в данном случае не применяется. При этом нужно вести раздель-ный учет операций по реализации услуг и операций по реализации услуг, подпадающих под льготы по НДС. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод: отказ налогового органа организации в вычете НДС в данном случае является неправомерным. Организация имеет право на основании норм ст. 171, 172, 176 НК РФ предъявить к вычету НДС, предъявленный поставщиками при приобретении товаров, работ, услуг, используемых для оказания услуг.

www.jurinspection.ru

Председатель правления ТСЖ

Статус:

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК называет только два — общее собрание членов товарищества (коллегиальный орган управления) и правление товарищества (коллегиальный орган управления). Важно обратить внимание на тот факт, что в данном контексте законодатель не упоминает Председателя правления товарищества.

Из данного обстоятельства вытекает существенный вопрос – является ли Председатель правления единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом — Правлением товарищества. Или Председатель правления, как это буквально следует из ч.1 ст.149 ЖК, уполномочен лишь выполнять решения правления и действовать без доверенности от имени товарищества (что уже само по себе рождает широкие полномочия и, как следствие, большую ответственность).

Прямого ответа ЖК на этот вопрос не дает. В этой связи рассмотрим несколько законодательных принципов, действующих в нашей стране, и на их основе попытаемся сформировать понимание интересующего нас вопроса.

  1. Во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, прямо устанавливает организационный принцип деятельности такого юридического лица: либо с помощью единоличного исполнительного органа, либо с помощью коллегиального, либо с помощью и коллегиального и единоличного исполнительных органы. В рассматриваемом нами случае совершенно однозначно установлено второе (ст.44 ЖК).

  2. В соответствии с общим порядком формирования исполнительных органов власти в нашей стране, один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, в том числе и потому, что созданные таким путем исполнительные органы не имеют достаточных оснований, чтобы контролировать друг друга, так как это нарушит принцип самостоятельности исполнительных органов власти (требование ст. 10 Конституции РФ).

  3. Председатель правления товарищества избирается членами правления (ч.3 ст. 147 ЖК). Законодатель не предусмотрел необходимости утверждения кандидатуры Председателя правления на общем собрании членов товарищества. А значит, члены правления коллективно отвечают перед членами товарищества за результаты работы как правления в целом, так и Председателя правления, в частности. Из этого положения вещей вытекает, по существу, двойная подотчетность Председателя правления:

— как член Правления, Председатель правления подотчетен общему собранию товарищества;

— как Председатель правления, он подотчетен членам Правления, его избравшим.

Таким образом, оценивая правовое положения Председателя правления ТСЖ на основе действующих законодательных норм, представляется правильным следующее пояснение о его статусе. Председатель правления товарищества не является единоличным исполнительным органом товарищества в силу механизма его избрания и законодательно ограниченного перечня его полномочий.

Вместе с тем, ст. 149 ЖК наделяет Председателя правления ТСЖ специальными функциями. В частности, он «имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно» (ч.1.ст. 49 ЖК), а также «действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда» (ч.2. ст. 49 ЖК). Но при выполнении этих функций Председатель правления также не становится единоличным исполнительным органом, а действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Эта норма соответствует ч.2 ст.52 ГК, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо (например, ТСЖ) может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников (например, Председателя правления ТСЖ).

Компетенция:

Общие правила, регламентирующие избрание и полномочия Председателя правления товарищества собственников жилья, установлены ст. 149 ЖК РФ:

— Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

— Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Комментарии:

Как мы видим, ЖК РФ чрезвычайно лаконично описывает сферу компетенции Председателя правления. Однако, практика существования ТСЖ в нашей стране уже продемонстрировала, что круг прямых и косвенных обязанностей Председателя правления довольно обширен.

Что же должен знать и уметь Председатель правления для эффективной организации работы товарищества?

— Изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней. То есть знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументированно противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления.

— Заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ТСЖ должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.

— Контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке — в точном соответствии с заключенными договорами. — вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.

— Проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.

— Заключать сделки от имени товарищества. Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ТСЖ. Поэтому при рассмотрении проекта устава товарищества собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ТСЖ и масштабов предпринимательской деятельности председателя правления.

— Нести персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.

— Представлять на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, товарищества и органами местного самоуправления и муниципального образования.

— Разрабатывать и представлять на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления, управляющего или управляющей компании.

— Общее собрание или правление товарищества может предоставить и дополнительные полномочия. Скажем, распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов, платежей и т.д. Как правило, председателю доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций.

В то же время председатель не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления, продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.

В бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить Председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.

Однако кроме теоретической подготовки Председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций. К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж Председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным. На председателя могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак. Даже со стороны органов местного самоуправления приходится испытывать нажим. Подчас они не прочь переложить свои обязанности на ТСЖ — по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.

Снизить степень давления на Председателя можно, лишь организуя и регулярно проводя общие собрания собственников, членов ТСЖ, заседания Правления, создавая комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на временной, так и на постоянной основе. Например, комиссии по эксплуатации и ремонту зданий, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, комитеты ответственных по подъездам и этажам; по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками; по контролю за показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовых территорий и т.д. Необходимо продумать и то, как будет проводиться агитация среди жителей дома (поселка), связанная с выборами в органы управления товарищества, разработать положения о Председателе правления, распределении обязанностей в правлении ТСЖ, комитетах и комиссиях. Все это нужно для ужесточения процедур контроля собственников помещений многоквартирного дома за деятельностью Председателя правления, инвентаризации его полномочий.

В ЖК ничего не сказано об ответственности Председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений, не исключает его ответственности за действие или бездействие в конкретных ситуациях. Поэтому в уставе ТСЖ следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу неправильными действиями Председателя.

В меню ТСЖ     В меню статьи     В Управление

tsg-mechta.ru

Ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

2. Комментируемая Ст наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .

———————————

В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая Ст относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

xn--f1ai.xn—-8sbonaioadhh3aev2r.xn--p1ai

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 149 ЖК РФ.

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок,
установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает
выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным
лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности
от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в
соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения
правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на
утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества
в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов
товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего
собрания членов товарищества.

Комментарий к Ст. 149 Жилищного кодекса РФ

1, 2. Председатель правления товарищества собственников жилья:

а) обеспечивает выполнение решений правления товарищества;

б) без доверенности действует от имени товарищества;

в) совершает сделки, которые в соответствии с уставом товарищества не требуют обязательного оформления одобрения правлением товарищества;

г) вносит на утверждение общего собрания членов товарищества одобренные предварительно правлением товарищества правила внутреннего распорядка товарищества;

д) предварительно рассматривает вопросы, связанные с заключением трудовых, гражданско-правовых договоров с лицами, привлекаемыми для работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме, инженерного оборудования и снабжающих сетей.

www.jilkod.ru

Правовое положение председателя правления ТСЖ, мнение адвоката. |

В 2010 году по Москве прокатилась волна покушений и убийств, жертвами которых стали председатели правления товариществ собственников жилья. По данным столичного ГУВД, два председателя ТСЖ были убиты, еще один тяжело ранен. По данным предварительного следствия, опубликованным в прессе и интернет-изданиях, причиной преступлений стала принципиальная позиция председателей правления ТСЖ, которые требовали возврата ТСЖ объектов недвижимости, незаконно используемых бывшими управляющими компаниями, от услуг которых отказались собственники помещений в ТСЖ. Анализу нормативных положений, регламентирующих статус председателя правления ТСЖ, посвящена настоящая статья.

В соответствии с действующими нормами ЖК РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческим юридическим лицом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (части 1, 5 статьи 135 ЖК РФ).

Из указанного определения видно, что ТСЖ обладает специальной правоспособностью, которая вытекает из целей его создания и заключается в совершении управленческих действий в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также совершении определенного сегмента гражданско-правовых сделок, связанных с ограниченным распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 137 ЖК РФ содержит перечень прав товарищества собственников жилья как юридического лица, в число которых входят осуществляемые им сделки.

Так, ТСЖ вправе:

  1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
  2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
  3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
  7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случае если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

  1.  предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  3. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  5. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Возникает вопрос, какую роль при заключении вышеуказанных сделок играют общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ и председатель правления ТСЖ?

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

  1. давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
  2. действовать без доверенности от имени товарищества;
  3. подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
  4. разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;
  5. утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ.

На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

В соответствии с положениями пунктов 4 — 6 статьи 148 ЖК РФ правление жилищного кооператива осуществляет сделки, связанные с управлением многоквартирным домом, или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, анализ нормативных предписаний, регламентирующих компетенцию председателя правления ТСЖ, позволяет сделать вывод о сосредоточении в руках председателя значительных полномочий, связанных с организацией и реализацией текущей хозяйственно-административной деятельности ТСЖ.

В чем заключается содержание указанной деятельности председателя правления ТСЖ?

Товарищество собственников жилья, являясь некоммерческим юридическим лицом, имеет право осуществлять хозяйственную деятельность, в том числе связанную с получением дохода (часть 1 статьи 152 ГК РФ). Формы данной деятельности определены положениями части 2 статьи 152 ЖК РФ.

К ней относятся:

  • во-первых, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • во-вторых, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • в-третьих, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В рамках осуществления указанных форм хозяйственной деятельности, регламентирующих деятельность председателя правления ТСЖ, последний имеет право осуществлять сделки, связанные с выполнением работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, председатель правления ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению автора настоящей статьи, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья.

Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ).

Истоки потенциальных финансовых рисков, возникающих в результате совершения сделок, совершаемых председателем правления ТСЖ, могут обусловливаться ненадлежащим исполнением обязательств со стороны контрагентов по сделкам, заключаемым председателем правления ТСЖ; субъективными ошибками председателя правления; низким уровнем квалификации бухгалтера и т.д. Кроме того, высока вероятность заключения сделок, истинной целью которых может стать обращение взыскания на имущество ТСЖ вследствие невозможности исполнения обязательств последним перед контрагентами. Правомочия председателя ТСЖ создают широкий спектр для различного рода коррупционных схем, осуществляемых посредством мнимых и притворных сделок, целью которых может являться недвижимость ТСЖ. Центральной фигурой при их осуществлении будет являться председатель ТСЖ.

Цена возможных потерь в результате неэффективной хозяйственной деятельности, осуществляемой ТСЖ, может быть чрезвычайно высокой, так как в составе имущества юридического лица в соответствии с частью 1 статьи 151 ГК РФ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Действующий ЖК РФ возлагает контрольные функции за осуществлением хозяйственной деятельности ТСЖ на ревизионную комиссию ТСЖ, которая в соответствии с положениями части 2 статьи 150 ЖК РФ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В соответствии с пунктами 1 — 2 части 3 статьи 150 ЖК РФ ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Однако члены ревизионной комиссии, являясь членами ТСЖ, могут стать аффилированными с председателем лицами при осуществлении контрольных финансовых функций. Широкий объем распорядительных и финансовых полномочий, которыми обладает председатель правления, делает актуальной постановку вопроса о введении в ЖК РФ норм, устанавливающих обязательный финансовый аудит ТСЖ. При этом на аудиторскую компанию или иную независимую экспертную инстанцию должны быть возложены полномочия по выдаче проектов заключения на предмет экономической целесообразности заключения крупной сделки ТСЖ.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

  1. В триаде управленческих структур ТСЖ — общее собрание, правление, председатель — наибольшим объемом прерогатив по осуществлению гражданско-правовых сделок обладает председатель правления ТСЖ.
  2. В действующем ЖК РФ отсутствуют эффективные правовые механизмы, обеспечивающие эффективный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, осуществляемой товариществом собственников жилья в лице председателя правления.
  3. Председатель правления ТСЖ должен быть отнесен к органам управления юридического лица.
  4. Мерой, призванной защитить ТСЖ от потенциальных финансовых потерь, может стать норма, фиксирующая понятие крупной сделки, совершаемой ТСЖ. Критериями крупной сделки может стать величина, кратная определенному размеру МРОТ. Обязательным условием осуществления крупной сделки должно стать разрешение общего собрание членов ТСЖ и предварительное положительное заключение аудиторской компании или независимой экспертной организации.
  5. В нормах ЖК РФ необходимо прописать обязательный ежегодный независимый аудит хозяйственный деятельности товарищества собственников жилья. Независимые аудиторы должны назначаться в ТСЖ органами государственной власти. Ревизии финансовой деятельности товарищества, осуществляемые ревизионной комиссией, должны стать ежеквартальными.

Кaрпyхин Д.

5898523.ru

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах по жилищному кодексу

ТСЖ – рычаг управления многоквартирным домом

ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит, что данная организация объединяет собственников жилых помещений многоквартирного дома в целях эксплуатации и управления данным комплексом. Основные обязанности перед жильцами перечислены в статье 148 Жилищного кодекса РФ.

 Основные аспекты управления многоквартирным домом

Управлением жилых помещений занимается ТСЖ, руководствуясь статьями 144-150 Жилищного кодекса РФ.

Состав органов управления:

  1. Высший орган – общее собрание;
  2. Правление;
  3. Председатель правления.

Данное сообщество образуется для эффективного управления жилым фондом. ТСЖ стремится к максимально эффективному использованию фонда многоквартирного дома и рационально использует представленные ресурсы.

 

Председатель выбирается из числа жителей многоквартирного дома. Кандидат в председатели должен отвечать следующим требованиям:

  • быть жильцом многоквартирного дома;
  • иметь высшее образование;
  • иметь опыт руководящей работы.

Председатель должен быть коммуникабельным, разносторонним человеком и уметь грамотно решать любые возникающие вопросы, а также избегать конфликтных ситуаций.

Главное умение, которым должен обладать председатель заключается в умении работать с представителями городской администрации и субподрядных организаций. А также успешно соблюдать права и обязанности председателя ТСЖ перед жителями многоквартирного дома.

К главным правам и функциям управления председателя ТСЖ относятся:

  1. Ответственность за ведение и сохранение важных документов некоммерческой организации;
  2. Сдача ежеквартальной отчетности в налоговую инспекцию, заключение различного рода договоров;
  3. Для аргументированного отстаивания интересов общества, управляющий многоквартирного дома должен знать действующее законодательство РФ;
  4. Для грамотного управления обществом, председателю необходимо в совершенстве знать жилищный кодекс РФ.

Когда кандидатура председателя утверждена, то подписывается трудовой договор с объединением жителей, где прописываются все права и обязанности управления многоквартирным домом. Также обговаривается степень ответственности.

Основными функциональными обязанностями председятеля являются:

  • обеспечение выполнения хозяйственных и коммунальных работ по многоквартирному дому;
  • качественная поставка жителям электроэнергии, воды и тепла от соответствующих предприятий;
  • незамедлительное решение вопросов, поступающих от жильцов.

Управление жилым фондом требует досконального знания жилищного кодекса РФ. Необходимо владеть всеми тонкостями каждой статьи и оптимальными способами решения жилищных проблем.

Права и обязанности ТСЖ перед жителями закреплены в статье 137 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей объединение имеет право:

  1. Использовать кредиты, полученные от банков, по условиям действующего законодательства РФ;
  2. Заключать договор управления и прочие договора для эффективного ведения хозяйственной деятельности;
  3. На основании сметы доходов и расходов, принимаемой ежегодно, устанавливать ежемесячные платежи для жителей;
  4. Представлять услуги и выполнять необходимые работы для жильцов;
  5. Производить расчеты за оказанные услуги от сторонних лиц;
  6. Заключать договора купли-продажи и аренды на квадратные метры, которые принадлежат некоммерческому объединению.

В ситуациях, когда владельцы помещений должны большую сумму по оплате коммунальных платежей, ТСЖ имеет право обратиться в судебные инстанции для принудительного возмещения долга и причиненных убытков. Все права и обязанности ТСЖ перед жителями должны быть перечислены в уставе.

По статье 138 Жилищного кодекса РФ общество должно выполнять следующие обязанности:

  • соблюдать все права по управлению домом и представлять интересы владельцев, в рамках правовых кодексов РФ;
  • выполнять все обязательства и осуществлять грамотное управление, в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
  • выполнять требования администрации, а также действующих положений нормативно-правовых актов;
  • заполнять актуальной информацией список членов объединения и ежегодно в первом квартале направлять его в исполнительные органы власти;
  • поддерживать в хорошем виде санитарное и техническое состояние совместного имущества;
  • выполнять все обязательства, перечисленные в заключенном договоре.

Способы выхода из товарищества

Вступление и выход из некоммерческой организации носит добровольный характер. Перечисленные действия осуществляются по письменному заявлению. Доступен способ исключения одной квартиры.

Но, в таком случае, обладателю данной квартиры необходимо заключить договор на оказание услуг. Хозяева имеют права в соответствии с нормативными актами, по выходу из общества единовременно.

Существует два способа выхода всем домом:

  1. Реорганизация;
  2. Ликвидация.

Данные права закреплены в статье 140 ЖК РФ. Решение об исключении принимается на общем собрании.

Реорганизация возможна, если в объединение домовладельцев входит несколько домов и после применения такого способа как реорганизация, они разделяются и создают несколько некоммерческих обществ.

Порядок выхода несложен. Оформляется заявление на имя председателя, где излагается намерение и причина выхода из товарищества. Заявление представляет собой уведомление, а не просьбу. Составленное заявление подается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.

Все остальные документы готовит общество. Перед написанием заявления о выходе из объединения необходимо оплатить имеющуюся задолженность и погасить счета за период, который предшествует выходу из некоммерческого общества.

Выходя из товарищества, необходимо учитывать следующие моменты:

  • не нужно согласие кого-либо для осуществления выхода;
  • прекращаются права на квадратные метры, в случае подписания договоров купли-продажи, дарения;
  • гражданин теряет свои права быть в составе некоммерческой организации с момента принятия заявления.

Очень важно помнить, что оформленное заявление направляется непосредственно обществу владельцев жилья.

Способы управления домом

Обладатели помещений обязаны по ЖК РФ выбрать один из способов администрирования хозяйством. Законодательство подразумевает следующие способы хозяйствования:

  1. Регулирование ведет управляющая компания;
  2. Домоуправление производят сами хозяева квадратных метров;
  3. Правление осуществляет объединение жителей.

Выбор вышеперечисленных способов зависит от количества квартир, от платежеспособности жильцов, от их дисциплинированности.

Управляющая компания ведет правление домовым хозяйством на основании заключенного договора. В ходе своей работы данная компания заключает договора с предприятиями, которые предоставляют коммунальные услуги. При заключении таких договоров управляющая компания представляет интересы обладателей жилого фонда.

Единовременные работы по благоустройству и ремонту осуществляют либо сторонние фирмы, либо сотрудники управляющей компании.

УК обладает следующими положительными способами домоуправления:

  • образованные профессионалы УК выполняют обязательства намного качественнее, нежели жильцы;
  • обладатели квадратных метров могут переложить большую часть обязанностей по руководству на УК;
  • при возникновении каких-либо трат, например связанные с ремонтом, УК вкладывает сначала свои денежные средства, а по окончании запрашивает у жителей.

Отрицательные способы:

  • УК является самым дорогим способом жилуправления;
  • работники УК, не являются жителями данного дома и у них нет заинтересованности в наиболее эффективном руководстве.

Правильнее начать с положительного способа. То есть с образования товарищества собственников жилья, а если из числа жителей не набирается нужное количество граждан, то стоит задуматься о привлечении управляющей компании.

В члены правления общества входят ответственные жители, которые грамотно решают возникшие вопросы любой сложности по домовладению и эксплуатации жилого фонда.

Работники некоммерческого общества, занимаясь данными вопросами, получают оговоренную сумму заработной платы. Они представляют интересы всех жильцов в различных органах власти и подрядных организациях.

Объединение обладателей жилья регистрируется в налоговом органе как юридическое лицо и соответственно открывается расчетный счет в банке, для осуществления различного рода платежей и возможных поступлений, как от владельцев, так и от третьих лиц.

Плюсы ТСЖ:

  • выбранные жильцы, могут быть переизбраны в любое время;
  • в члены правления входят жители которые имеют личную заинтересованность в наилучшем ведении хозяйственной деятельности;
  • производимые траты членами правления возможно контролировать с помощью ревизионной комиссии.

Минусы ТСЖ:

  • если происходит непорядочная ситуация по растрате большой части средств, то процедура перевыбора органов правления и оформления всех необходимых изменений в документах, занимает продолжительное время.

Создание товарищества собственников жилья происходит при большом количестве жителей и наличии достойных кандидатур в органы управления, с необходимым багажом ценных знаний и достойного опыта, полученного в жилищной сфере.

Можно сделать вывод, что идеального способа правления нет. Необходимый способ правления нужно выбирать исходя из всех вышеизложенных пунктов.

bytrf.ru

Статус председателя ТСЖ

Статус председателя правления ТСЖ в Жилищном кодексе детально не прописан. Однако ряд его норм позволяет выделить некоторые основные элементы правового положения председателя. Председатель правления ТСЖ является одним из членов правления, более того, возглавляет его и созывает заседания правления в сроки, установленные уставом товарищества.

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39

СТАТУС ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ТСЖ

В предлагаемой вниманию читателей статье автор анализирует статус председателя правления ТСЖ, рассматривает порядок его избрания и отвечает на вопрос: какие отношения возникают между физическим лицом, избранным на должность председателя ТСЖ, и товариществом как юридическим лицом?

Правление ТСЖ и его председатель

Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческое юридическое лицо, создаваемое в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Данными целями и предопределяется структура органов ТСЖ, установленная ст. ст. 144 — 150 ЖК РФ. Причем ст. 144 ЖК РФ к органам управления ТСЖ прямо относит общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, и правление товарищества, осуществляющее руководство деятельностью ТСЖ. Очевидно, что в структуру органов ТСЖ следует включить также ревизионную комиссию или ревизора, в чью компетенцию входит проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества.

Статус председателя правления ТСЖ в Жилищном кодексе детально не прописан. Однако ряд его норм позволяет выделить некоторые основные элементы правового положения председателя. Председатель правления ТСЖ является одним из членов правления, более того, возглавляет его и созывает заседания правления в сроки, установленные уставом товарищества. Закономерно, что права и обязанности председателя во многом обусловлены компетенцией правления, которая определена в п. 1 ст. 147, ст. 148, п. 4 ст. 151 ЖК РФ и уставе товарищества. В соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

Также в ст. 149 ЖК РФ указано, что председатель правления ТСЖ:

— избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ)

— обеспечивает выполнение решений правления

— имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для данных лиц обязательно

— действует без доверенности от имени товарищества

— подписывает платежные документы

— совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества

— разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Кроме того, председатель правления ТСЖ ведет общее собрание членов ТСЖ (п. 5 ст. 146 ЖК РФ), а также созывает заседания правления товарищества (п. 5 ст. 147 ЖК РФ).

Поскольку ЖК РФ не дает прямого ответа на вопрос, следует ли считать председателя правления ТСЖ единоличным органом управления товариществом, мнения юристов по данному поводу диаметрально противоположны.

С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей полагают, что законодатель ошибочно не назвал в ст. 144 ЖК РФ председателя правления товарищества в качестве органа управления и в правоприменительной практике следует исходить из того, что председатель товарищества также является органом управления ТСЖ. В обоснование своей позиции авторы предлагают применять по аналогии ст. 115 ЖК РФ, где председатель правления кооператива назван в качестве одного из органов управления ЖСК.

Г.Н. Макаренко указывает, что ЖК РФ не определяет председателя правления ТСЖ как единоличный исполнительный орган. С.Л. Филимонов придерживается аналогичной позиции, замечая, что установленная ЖК РФ (ст. 144) структура органов управления ТСЖ является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления, которые не предусмотрены в законе и уставе такой организации.

Как видим, единства мнений по данному вопросу среди юристов нет, а практика правоприменительных органов отсутствует.

Автор придерживается следующей позиции. Председатель правления ТСЖ не является единоличным исполнительным органом. Исходя из буквального толкования положений гл. 14 ЖК РФ статус председателя правления ТСЖ определяется тем, что он возглавляет коллегиальный исполнительный орган ТСЖ, а именно правление товарищества. Функциональные обязанности председателя правления обусловлены исключительно компетенцией правления ТСЖ и не выходят за ее рамки.

Порядок выборов председателя ТСЖ

Во многих товариществах сложилась практика избрания состава правления ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ, что вытекает из положений п. 2 ст. 147 и пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Избрание нового правления или переизбрание состава старого правления оформляется протоколом общего собрания членов ТСЖ. Затем необходимо в кратчайшие сроки провести заседание правления ТСЖ по вопросу избрания председателя, итоги которого также оформляются соответствующим протоколом. ЖК РФ не устанавливает специальных требований к проведению заседаний правления ТСЖ, однако некоторые требования к периодичности их созыва могут быть предусмотрены уставом конкретного ТСЖ. Кроме этого, следует помнить о п. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно которому заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления товарищества. Решение об избрании той или иной кандидатуры принимается большинством голосов присутствующих членов правления. Голосование правления по любым вопросам, в отличие от общего собрания членов ТСЖ, осуществляется «руками», то есть одному члену правления принадлежит один голос. Такой способ избрания председателя правления ТСЖ напрямую предусмотрен положениями жилищного законодательства. Однако существует и альтернатива.

Председатель правления ТСЖ может быть избран также общим собранием членов ТСЖ, поскольку компетенция общего собрания, как следует из п. 4 ст. 145 ЖК РФ, носит наиболее широкий характер: общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

ЖК РФ установлено требование зафиксировать такое «расширение» компетенции общего собрания членов ТСЖ в уставе товарищества, который является основным документом ТСЖ (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). В таком случае для избрания председателя правления ТСЖ необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. При этом голосование по вопросу об избрании председателя правления осуществляется «площадями» по правилу ст. 48 ЖК РФ, применяемой по аналогии к проведению общего собрания членов ТСЖ. То есть количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Такой способ избрания председателя правления ТСЖ не требует составления протокола заседания правления — избрание председателя оформляется только протоколом общего собрания членов ТСЖ. В повестке дня подобного собрания должен найти отражение соответствующий вопрос, поставленный на голосование: избрание состава правления ТСЖ, избрание председателя правления ТСЖ.

Преимуществ того или иного способа избрания председателя правления ТСЖ с точки зрения права нет. Выбор между ними должен определяться скорее целесообразностью для конкретного товарищества. На наш взгляд, избрание председателя правления общим собранием членов ТСЖ в том товариществе, где жители охотно собираются на собрания, проводимые в очной форме, позволит лучшим образом выявить настоящего лидера в доме. Ведь не секрет, что, несмотря на такое отрывочное и «туманное» регулирование статуса председателя в ЖК РФ, он — ключевая фигура в ТСЖ.

Отношения председателя правления и ТСЖ

Чтобы обозначить принципы, на которых строятся отношения председателя и товарищества, необходимо определиться, что же представляют собой трудовые отношения.

Трудовое законодательство (ст. 15 ТК РФ) определяет трудовые отношения как отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.

Общим и обязательным основанием возникновения трудовых отношений является заключение трудового договора между работником и работодателем.

Кроме того, ч. 2 ст. 16 ТК РФ гласит, что в случаях и порядке, которые установлены законодательством или уставом (положением) организации, трудовые отношения возникают на основании трудового договора в результате избрания на должность. При этом избрание на должность, в соответствии со ст. 17 ТК РФ, должно предполагать выполнение работником определенной трудовой функции.

Исходя из п. 2 ст. 147 ЖК РФ председатель правления ТСЖ в первую очередь является участником коллегиального исполнительного органа ТСЖ (правления) и избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Таким образом, основание возникновения трудовых отношений с председателем ТСЖ носит комплексный характер: избрание на должность, подтвержденное соответствующим протоколом заседания правления ТСЖ (либо общего собрания членов ТСЖ), а также заключение трудового договора с четко определенной трудовой функцией работника, то есть председателя правления ТСЖ. При составлении соответствующего пункта трудового договора за основу можно взять положения ст. 149 ЖК РФ, характеризующие полномочия председателя правления ТСЖ.

Жилищный кодекс не содержит запрета на заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ, но и не указывает на необходимость заключения такого договора. Подпунктом 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ установлено, что общее собрание членов ТСЖ решает вопрос об определении размеров вознаграждения членов правления ТСЖ, а следовательно, и председателя правления. Отметим, какой характер носит это вознаграждение (единовременный или периодический), в ЖК РФ не разъяснено.

В случае если председатель правления ТСЖ выполняет определенную трудовую функцию, ему регулярно выплачивается вознаграждение в установленном размере, можно говорить о трудовых отношениях между ним и ТСЖ. Даже при отсутствии трудового договора основанием их возникновения будет являться фактический допуск к работе. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ТК РФ трудовые отношения между работником и работодателем возникают также на основании фактического допущения работника к работе с ведома либо по поручению работодателя или его представителя в случае, когда трудовой договор не был надлежащим образом оформлен.

Аналогичной точки зрения придерживается Г.Н. Макаренко, указывая, что данный договор относится к трудовым, поскольку в данном случае речь идет об особой трудовой функции — управлении организацией, в то же время деятельность по управлению организацией имеет свою специфику, которая и должна найти отражение в договоре с соответствующими лицами.

Следует отметить, что работодателем для председателя правления ТСЖ как руководителя коллегиального органа ТСЖ будет являться само товарищество, а решение о заключении трудового договора, согласовании его условий должно приниматься высшим органом управления ТСЖ — общим собранием членов ТСЖ. Косвенным подтверждением данного вывода может служить пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Однако заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ и выплата ему заработной платы не являются императивными требованиями жилищного законодательства. В ряде ТСЖ общее собрание членов товарищества устанавливает безвозмездные начала в осуществлении председателем своих функций. Поскольку периодическая выплата вознаграждения за исполнение трудовой функции является одним из признаков трудовых отношений, при отсутствии таковой отношения между председателем и товариществом не будут подпадать под действие норм трудового законодательства и полностью определяются соответствующими нормами ЖК РФ (гл. 13, 14), а также основными положениями ГК РФ о юридических лицах (&sect 1 гл. 4).

Особенности трудовых отношений

между председателем правления и ТСЖ

Итак, как было указано выше, отношения председателя правления и ТСЖ могут являться трудовыми.

Г.Н. Макаренко отмечает: из положений ТК РФ (ст. 273) следует, что трудовой договор с председателем ТСЖ должен заключаться в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно товариществом, а не управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. В случае управления многоквартирным домом по договору управления с другой организацией отношения ТСЖ с председателем правления должны регулироваться на основании устава, при этом трудового правоотношения в данном случае возникать не может.

Позволим себе не согласиться с данной позицией.

Во-первых, никакой обязанности заключать трудовой договор с председателем ТСЖ Жилищный кодекс не устанавливает.

Во-вторых, даже при наличии договора с управляющей организацией часть функций по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме может быть оставлена за ТСЖ. Исходя из этого и будет определяться объем трудовой функции председателя правления ТСЖ.

Таким образом, вывод Г.Н. Макаренко справедлив только в том случае, если по договору управляющему (управляющей организации) переданы все без исключения права и обязанности, связанные с управлением домом.

В силу ст. 273 ТК РФ руководителем организации признается физическое лицо, которое осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа, независимо от ее организационно-правовых форм и форм собственности.

Трудовой и Жилищный кодексы устанавливают следующие особенности регулирования трудовых отношений с председателем правления ТСЖ как руководителем организации:

1. Трудовой договор, заключаемый с председателем правления ТСЖ, носит срочный характер и должен заключаться на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года (ст. 275 ТК РФ, ст. 147 ЖК РФ).

2. Совместительство у другого работодателя допускается только с разрешения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ (ст. 276 ТК РФ).

3. Председатель правления ТСЖ несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимаются реальное уменьшение наличного имущества работодателя или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного работником третьим лицам (ст. 238 ТК РФ).

4. Статьей 278 ТК РФ предусмотрены дополнительные основания для расторжения трудового договора с председателем правления ТСЖ.

5. В случае прекращения трудового договора с председателем правления ТСЖ в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении трудового договора при отсутствии виновных действий (бездействия) председателя ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не ниже трехкратного среднего месячного заработка (ст. ст. 278, 279 ТК РФ).

6. Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее чем за один месяц (ст. 280 ТК РФ). Следовательно, если новый кандидат не выбран, а председатель желает расторгнуть трудовой договор, то установленного месячного срока будет достаточно для избрания нового председателя правления ТСЖ.

Помимо указанных особенностей к регулированию труда председателя правления ТСЖ применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.

Фактически исполнение председателем своей трудовой функции начинается с момента его избрания, то есть принятия решения общим собранием членов ТСЖ или правлением ТСЖ. В кратчайшие сроки в Единый государственный реестр юридических лиц необходимо внести изменения, касающиеся лица, которое имеет право действовать от имени ТСЖ без доверенности.

Полномочия председателя правления ТСЖ прекращаются с момента истечения двухлетнего периода, на который избираются правление и председатель. Кроме того, ЖК РФ не содержит запрета на досрочное прекращение полномочий как правления, так и председателя правления ТСЖ. Решение о досрочном прекращении полномочий председателя может быть принято общим собранием членов ТСЖ или правлением (в зависимости от порядка, предусмотренного уставом ТСЖ, или порядка избрания председателя).

Вознаграждение председателя правления

Вознаграждение председателя правления, помимо выплаты установленной трудовым договором заработной платы, может предусматривать премирование как одну из мер поощрения работника, указанных в ст. 191 ТК РФ. Не установлен запрет и на материальное стимулирование председателя правления, осуществляющего свои функции на безвозмездных началах.

И в том и в другом случае, на наш взгляд, принятие такого решения в силу пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ и оформляется соответствующим протоколом. Также если с председателем заключен трудовой договор, то дополнительным основанием выплаты премии будет являться приказ (распоряжение) о поощрении работника.

Основная сложность в данном вопросе — отсутствие предусмотренных для этих целей в смете ТСЖ денежных средств. Смета ТСЖ является основным финансовым документом товарищества. В силу некоммерческого характера ТСЖ, а также его узкоспециальной компетенции, определенной п. 1 ст. 135 ЖК РФ, средства юридического лица состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер.

Смета ТСЖ, утверждаемая на очередном общем собрании членов ТСЖ, может содержать следующие разделы:

— административно-управленческие расходы, включающие заработную плату сотрудникам ТСЖ, аттестацию специалистов и обучение обслуживающего персонала, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы

— резервный фонд, включающий непредвиденные расходы.

Считаем, что расходы на премирование председателя правления ТСЖ можно включить отдельной строкой в раздел «Административно-управленческие расходы» сметы. Однако, если в смете на год не было заложено вознаграждение, но по итогам года принято решение поощрить председателя за хорошую работу и выплатить ему в следующем году вознаграждение за прошедший год, представляется целесообразным осуществить эти расходы за счет статьи «Резервный фонд».

Органы управления ООО и ТСЖ: сходства и различия

Общество с ограниченной ответственностью относится к коммерческим организациям, созданным в форме хозяйственного общества (п. 2 ст. 50 ГК РФ). Согласно ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» структура органов управления ООО включает в себя:

— общее собрание участников общества

— совет директоров (наблюдательный совет)

— исполнительные органы (единоличный и (или) коллегиальный).

Коллегиальным органом управления могут быть правление, дирекция и другие. Образование коллегиального исполнительного органа в ООО не является обязательным и определяется уставом общества. Функции председателя коллегиального исполнительного органа ООО выполняет лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, за исключением случая, если полномочия единоличного исполнительного органа общества переданы управляющему.

Таким образом, в отличие от ТСЖ, образование коллегиального исполнительного органа в ООО необязательно, его компетенция полностью определяется уставом общества, руководство его деятельностью осуществляет единоличный орган управления. Основы статуса единоличного органа управления ООО определены в ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ.

Таким образом, сходства статуса председателя правления ТСЖ и единоличного исполнительного органа ООО можно отметить в порядке избрания, характере отношений с юридическим лицом, а также их компетенции. Однако проводить полную аналогию между правлением ТСЖ и председателем правления ТСЖ и исполнительными органами ООО, на наш взгляд, недопустимо.

Автор статьи: С.А.Трофимова

Источник: «Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

8 (985) 763 — 90 — 66 (495) 776-13-39, (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Наши услуги ТСЖ:

1. Консультирование по вопросам: Создание ТСЖ Организация ТСЖ Функционирование ТСЖ Порядок проведения общего собрания Органы и сотрудники ТСЖ Управляющий ТСЖ Утверждение устава ТСЖ Решение общего собрания Регистрация ТСЖ Заключение договоров ТСЖ с обслуживающими компаниями Юридическая поддержка ТСЖ Обслуживание ТСЖ

2. Составление заявлений: Составление исковых заявлений Составление жалоб Разработка правовых заключений по спорам Анализ договоров и документов (рисков) Составление претензий Юридическая поддержка ТСЖ

3. Урегулирование досудебных споров: Оспаривание решений органов управления ТСЖ С обслуживающими компаниями С государственными органами С поставщиками С налоговыми органами Споры с осуществлением экономической деятельности ТСЖ Споры о пользовании арендуемым нежилым помещением ТСЖ Юридическая поддержка ТСЖ

4. Представительство интересов ТСЖ в суде по всем сложившимся вопросам и спорам: взыскании задолженности о взыскании штрафных санкций о возмещении расходов о признании договора недействительным о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о признании незаконным отказа о признании незаконными и отмене постановлений о признании права собственности на объекты о признании права собственности об обязании не чинить препятствий в пользовании и распоряжении об обязании ответчика снести самовольные постройки об обязании устранить недостатки, опущенные при строительстве об устранении препятствий в пользовании и владении

5. Сопровождение деятельности и сделок ТСЖ (недвижимость, экономическая деятельность и т.д): Составление договоров Поверка договоров Заключение договоров Оспаривание договоров Изменение договоров Пролонгация (продление) договоров

tsj-spor.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта