Преимущественное право аренды нежилого помещения – Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок — с изменениями, проверено 26.10.2018 — ГК РФ ч. 2 — Кодексы Российской Федерации

Содержание

Ст. 621 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .


———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

stgkrf.ru

Статья 621 ГК РФ 2016-2017. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок . ЮрИнспекция

Читаем ГК и всё понимаем. Вперед Статья 632 По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с . Договор аренды
транспортного средства с экипажем экипажем не применяются. Статья 633. Форма договора
аренды транспортного средства с экипажем Договор аренды
транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса. Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору. 2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Статья 637. Страхование транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. 2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить

www.jurinspection.ru

Преимущественное право аренды нежилого помещения

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ). Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий — направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Продление договора аренды нежилого помещения

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения.

В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником. Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя.

Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в.

В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения. Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа

Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

  1. Важное условие — это срок, в течение которого арендуется помещение, находящееся в городской собственности. На 1 июля 2015 года этот срок должен быть не меньше 2 лет.
  2. Арендуемое помещение не должно быть включено в перечень, который утверждён Постановлением Правительства Москвы № 1140-ПП.
  3. Также на момент заключения сделки купли-продажи арендуемого помещения у покупателя не должно быть никакой задолженности по арендной плате.

Преимущественное право аренды нежилого помещения

При этом условия сохраняются. Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон.

Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие, которое ей противоречит, будет являться ничтожным. Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание.

Лицо, пользующееся имуществом по аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок ( Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

1.

Если иное не предусмотрено законом или аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним аренды, либо только возмещения таких убытков.

2.

yuridicheskayakonsulitatsiya.ru

Ст. 621 ГК РФ — Гражданский кодекс

Элементы -1—0 из 0.

Может ли арендный договор включать условие о запрете на его возобновление?

Согласно п 2 ст 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает владеть и пользоваться помещением уже после того, как срок договора истек, и арендодатель не выражает по этому поводу возражений, арендный договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. При этом условия договора сохраняются.

Если в договор вносится условие, отвергающее применение указанной нормы, то между сторонами может возникнуть спор, касающийся правомерности такого условия.

Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон. Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие договора, которое ей противоречит, будет являться ничтожным.

Обратившись к судебной практике, мы не внесем ясность в этот спорный вопрос, так как среди судей сложился двоякий подход к трактовке указанной нормы.

Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению договором, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание.

Другая часть судей, считает положение п 2 ст 621 ГК РФ диспозитивным, то есть подлежащим изменению по соглашению сторон. И, соответственно, признаёт договор прекращенным при наличии в нем такого условия.

Таким образом, то может ли арендный договора включать условие, запрещающее его возобновление при дальнейшем использовании помещения арендатором, при возникновении спора, будет зависеть от позиции суда. При рассмотрении конкретного дела определяющее значение будет иметь мнение судьи относительно характера нормы, содержащейся в п 2 ст 621 ГК РФ.

Может ли арендодатель требовать неустойку, если арендатор не уведомил его письменно о расторжении или возобновлении договора по окончании срока? Законно ли включение такого условия в договор?

Граждане свободны при выборе условий договора. Поэтому, кроме случаев, когда условия договора прямо указаны в законе, стороны вправе предусмотреть в своем договоре любые положения.

Неустойкой является сумма, которая уплачивается при ненадлежащем исполнении обязательства. Она предусмотрена как мера ответственности за нарушение договора.

Поэтому, казалось бы, что внесение неустойки за неисполнение стороной одного из пунктов договора, при условии, что стороны вольны в его заключении, является законным.

Однако из анализа законодательных норм следует вывод, что неустойка твердо связана с наступлением негативных последствий для одной из сторон. Наступление же негативных последствий для арендодателя из-за того, что арендатор не уведомил его о том, что готов прекратить договорные отношения в предусмотренный срок, не очевидно.

Важно, что арендатор, по прошествии арендного срока имеет преимущество при заключении нового арендного договора — он имеет право, при желании, перезаключить соглашение без конкуренции с другими возможными арендаторами. При этом, о таком своем желании он письменно уведомляет арендодателя до окончания действия договора (п 1 ст 621 ГК РФ). То есть, если арендатор желает продлить существующий договор, он в любом случае извещает вторую сторону об этом.

По п 2 ст 621 ГК РФ договор возобновляется автоматически, если арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель никак против этого не возражает. Условия договора при этом не меняются. Если возражения у арендодателя имеются, то возобновить договор не получится.

По общему правилу отношения сторон считаются прекращенными по истечении срока договора. Дополнительного волеизъявления для этого не нужно. А значит арендатор не обязан письменно извещать арендодателя о том, что намерен расторгнуть договор по окончанию его срока.

Получается, что условие о том, что при неуведомлении арендодателя о желании расторгнуть договор по окончанию срока, арендатор платит неустойку, не соответствует законодательству.

ppt.ru

Новости по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений у города.

Специалисты компании Legal Support более 3-х лет занимаются помощью препринимателям в Москве при реализации преимущественного права выкупа арендуемых у города помещений. Мы обеспечили успешный выкуп более 40 объектов недвижимости в соответствии с критериями, укзанными в 159-ФЗ. Наша практика богата различными нестандартными случаями, которые мы обобщаем, чтобы делиться необходимыми знаниями с нашими клиентами. Мы отслеживаем изменения в законодательстве и судебной практике. На нашем сайте вы можете найти всю необходимую информацию по способам, срокам реализации права выкупа, необходимые документы и условия. Также мы сопровождаем переуступку права выкупа через продажу юрлица. Сложно представить вопрос, который мы еще не осветили в своих информационных заметках для клиентов на нашем сайте. Данную статью мы подготовили таким образом, чтобы Вы могли, читая только выделенные разделы статьи, сформировать весь необходимый комплекс знаний по процедуре выкупа менее, чем за минуту. Это даже быстрее, чем задать эти вопросы нам в форме бесплатной консультации на сайте или по телефону.

Государство предоставляет субъектам малого среднего предпринимательства право на льготный выкуп арендуемого помещения. В данном случае площадь может быть приобретена вне аукциона. Ранее возможность приватизировать объект недвижимости, находящийся в собственности государства или муниципалитета, можно было лишь до 01.07.2015 г., однако в соответствии с Федеральным законом № 158-ФЗ этот срок продлен до 01.08.2018 г

Юридические лица могут оформить покупку помещения в рассрочку, при которой действует минимальная процентная ставка (1/3 ставки рефинансирования). Если в прошлом сроки рассрочки ограничивались тремя годами, то сейчас они продлены до пяти лет. Требований к площади выкупаемого помещения не предъявляется; в настоящее время утратили силу положения законодательства, устанавливавшие определенные рамки для этого параметра.

Следует обратить внимание, что рассрочка на выкуп помещения, находящегося в собственности городской администрации, предоставляется на залоговой основе.

Выгоды, от реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения

Из законодательства следует, что обычный выкуп арендуемых помещений производится в ходе аукциона, на котором устанавливается его предполагаемая  рыночная стоимость. Круг лиц, обладающих привилегиями при выкупе, ограничен законом. При реализации права в соответствии с положениями 159-ФЗ, выкуп происходит без проведения аукциона, по упрощенной процедуре.

Какими преимуществами обладает собственник, выкупивший арендуемую площадь? Во-первых, это стабильность – он может не опасаться потерять помещение из-за соответствующего решения арендодателей. Во-вторых, площадь находится в его полном распоряжении – он вправе совершать с ней различные операции (продажу, дарение, сдачу в аренду). И в третьих, он может организовать внутреннее пространство помещения в соответствии со своими целями (провести перепланировку) и менять его целевое назначение.

Требования, предъявляемые к арендатору, выкупаемому помещению и действующему договору аренды

Правом на льготный выкуп арендуемого помещения обладают юрлица, запись о которых занесена в ЕГРЮЛ; при этом они должны относиться к категории малого или среднего бизнеса. На организацию или предпринимателя не должно быть заведено каких-либо судебных дел.

Представители определенных сфер бизнеса не могут претендовать на льготную приватизацию. К ним относятся страховые компании, кредитные организации и ряд других.

Что касается арендуемого помещения, то запись о нем должна присутствовать в реестре прав; также обязательно его нахождение на кадастровом учете. Помимо этого, помещение должно числиться в плане приватизации на конкретный год.

Существуют ограничения, действующие при выкупе объектов недвижимости г. Москвы, относящихся к категории культурного наследия. На данные объекты в юстиции зарегистрировано охранное обязательство. Узнать о том, является ли помещение охраняемым, можно в Росреестре, сделав запрос о предоставлении справочной информации.

Для того, чтобы получить возможность выкупить помещение на льготных условиях, недостаточно соответствия вышеприведенным критериям. Необходимым условием является и срок действия договора аренды, который должен составлять не менее двух лет, при этом его действие должно быть непрерывным. Срок отсчитывается с момента внесения поправок в закон (последние поправки вступили в силу в 2015 г.). Ранее, в соответствии с законом, арендные отношения должны были быть оформлены не позднее июня 2011 г., однако сейчас право на льготный выкуп получают и компании, заключившие договора не позднее 01.07.2013 г. (в ряде случаев устанавливается более ранний срок – 01.07.2012 г.).

Здесь существует нюанс – даже если срок аренды истек, договор может считаться действующим при условии, что отношения сторон остались в силе и арендная плата вносилась без задержек. В этом случае у арендатора сохраняется право на льготную приватизацию. Однако если в течение определенного времени менялся арендатор, то действие договора считается приостановленным. В таком случае на льготы может претендовать новый арендатор.

Для получения права на льготный выкуп арендатор не должен иметь задолженности по аренде или участвовать в судебном разбирательстве, касающимся взыскания арендной платы.

Важно и следующее обстоятельство: если помещение было сдано арендатором в субаренду без согласия чиновников или он провел его перепланировку без их разрешения, то он лишается преимущественного права на выкуп.

Определение реальной стоимости помещения

В соответствии с законодательством, для льготной приватизации коммерческих объектов недвижимости необходима предварительная оценка, которая должна проводиться согласно Федеральному закону, регулирующему оценочную деятельность. Оценку проводят экспертные организации, сотрудничающие с ДГИ. Понятно, что чиновники заинтересованы в завышении стоимости площади, поэтому крайне важно позаботиться о привлечении независимых экспертов для оценки, не находящихся под влиянием третьих лиц.

Результаты оценки, проведенной специалистами ДГИ, становятся известными, когда арендатор получает на руки предварительный договор. Если он не согласен с приведенной суммой, он может оспорить ее в течение 30 дней.

На последней стадии подготовки к выкупу необходимо проявлять осторожность. Следует учесть, что если арендатор не воспользуется своим шансом на покупку помещения, он ему не будет предоставлен повторно.

Оспаривание результатов оценки

Цифры, объявленные ДГИ, могут быть завышены, однако доказать это может оказаться для арендатора непростой задачей. Здесь необходимыми предпосылками являются привлечение квалифицированного оценщика, хорошее знание закона об оценочной деятельности и анализ предоставленного отчета.

Судебная практика показывает, что судебные инстанции инициируют проведение дополнительной экспертизы для определения реальной стоимости объекта.

Для того, чтобы доказать в судебном порядке необоснованность суммы, приведенной экспертами ДГИ, потребуется слаженная работа команды юристов и оценщиков. В случае победы можно снизить сумму до 50% — разница между цифрами, заявленными ДГИ, и реальной стоимостью помещения может быть весьма существенной.

legalsupport.ru

Преимущественное право аренды, советы юристов, бесплатные образцы договоров

Преимущественное право аренды, при заключении арендатором договора аренды на новый срок.

 

Арендатор имеет преимущественное право при заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

 

На основании пунктов 1, 2 статьи 209, а также статьи 608 Гражданского Кодекса РФ право сдавать в аренду имущество, в том числе недвижимое, принадлежит собственнику данного имущества, либо лицам, которые наделены таким правом в силу закона или договором (соглашением) с собственником данного имущества.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ договор аренды заключается на определенный срок.

 

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право, перед другими лицами, то есть право заключить договор аренды на новый срок.

О желании использовать свое право аренды, а значит заключить новый договор, арендатор должен уведомить письменно арендодателя в установленный договором аренды срок. Если такой срок не установлен в договоре аренды, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ арендодатель о преимущественном праве аренды должен быть уведомлен в разумный срок.

 

Наличие преимущественного права, в сооствествии с условиями договора и законодательства, не является абсолютным. Если арендодатель не планирует продолжать сдавать данные помещения в аренду, он вправе не перезаключать договор со своим бывшим арендатором. У арендатора преимущественное право возникнет только в том случае, если арендодатель в течение года снова захочет сдать такое имущество.

 

Судебная практика: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2006 по делу N А29-3282/2005-2э, ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2006 N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2.

uristhome.ru

Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения (стр. 2)

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По своему предметному содержанию аренда зданий и их частей, скорее всего, предполагает длительность и стабильность договорных отношений. Поэтому по прекращении договора стороны обычно возобновляют его на тех или иных условиях. Новеллой в регулировании этих отношений явилось закрепление в части 3 ст. 13 Основ законодательства об аренде права арендатора на продление договора на новый срок. Характеризуя полномочия арендатора, Н.И. Клейн отметила: … «в случае необоснованного отказа арендодателя от продления договора аренды на следующий срок арбитражные суды понуждают его к пролангации обязательства. Спор решается аналогично ситуации, как если бы договор аренды предприятия заключается впервые» [11].

Новый Гражданский кодекс, предоставляя арендатору аналогичное право, предусмотрел особенности в регулировании этих отношений.

Сама формулировка пункта 1 статьи 621 Кодекса отличается от формулировки пункта 2 этой же статьи, где также одним из условий признания договора продленным является продолжение арендатором пользования имуществом после истечения договора. Хотя, по сути, обе нормы рассчитаны на случаи фактического сохранения сторонами арендных отношений, они имеют существенные различия. Возобновление договора в силу п. 2 ст. 621 ГК возможно без его переоформления при молчаливом согласии обеих сторон: арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель не возражает против этого. Пункт 1 этой статьи наделяет арендатора преимущественным правом на возобновление договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано путем заключения нового договора аренды или путем подписания сторонами дополнительного соглашения к ранее действовавшему о продлении его срока. Значит, предполагает активные действия сторон по переоформлению договорных отношений на последующий период.

Прежде всего, арендатор, желающий продлить договорные отношения, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Возобновление договорных отношений предполагает их непрерывность. В период действия Основ арендатор имел возможность заявить о своем намерении возобновить договор по его истечении. Это положение толковалось следующим образом: «Нельзя… признать подлежащим удовлетворению требование арендатора о возобновлении договора аренды, если он заявил арендодателю о своем намерении не сразу после окончания срока прежнего договора, а спустя продолжительное время, после возврата имущества арендодателю и оформления им арендных отношений с новым арендатором» [12].

Характерно, что арендатор должен располагать всеми доказательствами, свидетельствующими о надлежащем исполнении им своих обязательств, включая своевременное внесение арендной платы, обеспечение сохранности имущества, использование его по назначению и т.п. Однако можно считать, что арендатор будет считаться добросовестным, если арендодатель не докажет иного, т.е. не представит данных о конкретных нарушениях арендатором своих обязательств. Что касается оценки допущенных арендатором нарушений, то в литературе высказаны мнения о возможности использования критериев, которые применяются к спорам о досрочном расторжении договора аренды, т.е. они должны быть существенными.

И наконец, при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это означает, что преимущественное право арендатора на заключение нового договора перед другими лицами действует при равных условиях. Если же арендатор с условиями арендодателя не согласен, то преимущественное право не может быть реализовано.

В правоприменительной практике удовлетворение требований арендатора в значительной мере определяется характером тех отношений, которые сложились ранее. С этой точки зрения характерен следующий пример. Бывший арендатор обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом о понуждении перезаключить договор аренды нежилого помещения. В обоснование своих требований истец указал, что занимает нежилое помещение в соответствии с договором аренды, и до истечения срока его действия заявил КУГИ о своем намерении перезаключить договор, на что получил отказ.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и имеет преимущественное право по истечении срока действия договора на заключение нового договора. По мнению КУГИ, изложенном в кассационной жалобе, истец вправе лишь ставить вопрос о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды с новым арендатором (ЗАО «Петербургское агентство недвижимости»), но не может требовать заключения с ним нового договора аренды.

Аргументация кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа, оставившей иск без удовлетворения, сводится к следующему.

Предъявляя иск об обязании заключить договор аренды, истец сослался на статьи 445 и 621 ГК РФ, а также п.6.1 прежнего договора аренды, в соответствии с которым арендатор, надлежащим образом исполнивший принятые на себя обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Формулировка п. 6.1 договора соответствует диспозиции пункта 1 ст. 621 ГК РФ. В то же время суд не учел, что данное положение не предоставляет истцу права требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок. В соответствии с частью 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, если арендатор отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Кроме того, истцом не учитывалось указание в законе на прочие равные условия. В судебном заседании прежний арендатор отказался от перевода прав и обязанностей в части занимаемых помещений по договору аренды, который КУГИ заключил целиком на все здание с ЗАО «Петербургское агентство недвижимости», ссылаясь на то, что условия этого договора аренды истца не устраивают.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. В данном случае собственник в лице КУГИ распорядился находящимся в аварийном состоянии и требующим капитального ремонта зданием таким образом, чтобы новый арендатор (ЗАО «Петербургское агентство недвижимости») за свой счет произвел реконструкцию и реставрацию здания, в то время как прежний арендатор не согласен нести такие расходы [13].

Из приведенного примера, а также анализа статьи 621 ГК прослеживается ряд наиболее важных правовых требований, предъявляемых к участникам рассматриваемого обязательства. Помимо названных выше, в качестве определяющего условия для реализации преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды является следующее требование: арендатор должен доказать, что арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды спорного имущества с другим арендатором. В этом случае последний в качестве третьего лица привлекается к участию в деле, возбужденном по иску прежнего арендатора. При подтверждении иска суд производит замену на стороне арендатора, заключившего договор аренды.

Если же арендатор не сдавал или не намерен сдавать имущество в аренду (причины значения не имеют), его требование о возобновлении договора аренды на новый срок не подлежит удовлетворению. Такая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ нашла подтверждение в постановлении от 06.06.2000 г. №8069/99 [14].

В отношении другого вопроса, так или иначе связанного с возобновлением договора, представляется, такой ясности нет. Так действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. При этом условия конкурса требуют указания о том, что заключение договора возможно только по истечении срока первого договора. А так как прежний арендатор, который, конечно же, подлежит извещению о назначенном конкурсе, обладает преимущественным перед другими лицами правом на возобновление договора, весь смысл проведения конкурса до истечения договора аренды сведен к нулю.

Тем не менее в письме ВАС РФ от 28.07.95 г. №С 1-7/ОП-434 [15] говорится, что если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора аренды с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

www.jourclub.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта