Пзз расшифровка – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий городских и сельских поселений и изменение категорий и видов разрешённого использования земельных участков

Содержание

Правила землепользования и застройки

Нормативы территориального планирования регламентируют все аспекты строительства, развития и эксплуатации территории населенных пунктов. Ключевыми документами, которым должна соответствовать вся перечисленная деятельность, являются генеральный план и правила застройки и землепользования (ПЗЗ).

Указанные бумаги утверждают органы местного самоуправления и являются обязательными к исполнению на муниципальном уровне. В документах не должно быть противоречий ГрК и ЗК РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Правила землепользования и застройки – что это

У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.

Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.

Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.

Цель создания ПЗЗ

Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:

  • Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;
  • Защита законных интересов и прав граждан и организаций, владеющих участками земли, а также объектами недвижимости;
  • Увеличение инвестиционной привлекательности территорий, в т. ч. через предоставление выбора самых эффективных видов разрешенного использования участков земли и объектов недвижимости.

ПЗЗ упорядочивает деятельность градостроительной отрасли, является основой развития муниципальных территорий и оптимизации процессов пользования земельными ресурсами населенных пунктов. Документ формирует основные принципы застройки различных функциональных зон города (села, деревни и пр.) в соответствии с существующими регламентами.

Вид разрешенного использования участка земли на территории муниципального образования происходит собственниками данных объектов недвижимости. Для этого не требуется собирать многочисленные согласования и разрешения и добиваться принятия местными властями различных постановлений при выполнении одного условия: новые виды разрешенного использования перечислены в градостроительном регламенте в числе основных, вспомогательных или условно разрешенных к существующему наделу.

При выполнении данного условия действует уведомительный принцип внесения изменений. Законный хозяин участка земли лично обращается в кадастровую палату с заявлением, в котором сообщает о смене вида разрешенного использования территории. В документе указывается один из допустимых вариантов, соответствующий утвержденным правилам землепользования и застройки территории без необходимости прикладывать еще какие-либо бумаги.

В том случае, когда надел находится на территории, для которой нет существующих градостроительных регламентов или они на них не распространяются, смена вида разрешенного использования (ВРИ) происходит через принятие соответствующего решения исполнительными органами субъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством.

Правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований существенно упростили и сократили сроки решения вопросов по установлению и смене ВРИ участков земли в зоне действия градостроительных регламентов.

Утверждение правил землепользования и застройки

Разработка правил землепользования и застройки начинается с составления проектной документации. Регламентируется этот этап статьей 31 ГрК РФ. Указанный нормативный акт гласит, что решение о разработке проекта принимает глава местного самоуправления. В создании документа принимает участие специально созданная комиссия из специалистов администрации муниципалитета.

Как только решение о разработке проекта принято, в средствах массовой информации и на официальной странице администрации в интернете размещаются соответствующие сведения. На это властям отводится 10 дней.

Сообщение о начале работ по созданию проекта ПЗЗ должно содержать следующие данные:

  • Состав комиссии и ее работа;
  • Нюансы градостроительных зон;
  • Сроки работы над проектом;
  • Способы подачи предложений по разработке и иной информации, которая касается этого вопроса.

Получив предварительно составленный документ, глава местного самоуправления должен в течение десяти дней организовать публичные слушания по проекту. Согласно нормативным актам, их длительность составляет 2-4 месяца с момента публикации проектной документации.

Публичные слушания протоколируются и составляется заключение. На основании этих документов проект корректируется, а сами бумаги в обязательном порядке прилагаются к проекту ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки утверждает представительный орган местной власти (Гордума или Совет депутатов). Своим решением он также может отправить документ на доработку, если в нем обнаружены недочеты и ошибки. Утвержденный проект публикуется на официальной странице администрации в интернете и в местных средствах массовой информации.

Правом оспаривания в судебном порядке принятого народными избранниками решения обладают физические, юридические лица и органы власти. Последние вправе делать это только тогда, когда выявлено несоответствие проекта законодательству Российской Федерации и утвержденным до этого документам территориального планирования всех уровней.

Каким образом вносятся коррективы в ПЗЗ?

Предложить изменения в существующие правила землепользования и застройки могут:

  • Государственные органы власти разного уровня (от федерального до местного) в случае, когда ПЗЗ негативно влияют на деятельность или нарушают расположение объектов капитального строительства любого масштаба;
  • Органы местного самоуправления в случае, когда необходимо изменение способа регулирования пользования землей или ее застройки на рассматриваемой территории;
  • Физические и юридические лица в случае, когда согласно существующим правилам землепользования и застройки права собственников участков ущемляются (снижается эффективность использования земельных ресурсов и объектов капитального строительства или наносится прямой ущерб владельцу).

Все предложения рассматриваются специально созданной комиссией, которая в течение одного календарного месяца выносит заключение: внести изменения в правила землепользования и застройки или отклонить замечание. Последнее должно быть сделано мотивированно. Заключение передается главе местного самоуправления.

Руководитель администрации, основываясь на поступившем документе, в месячный срок принимает одно из двух решений: разработать проект внесения коррективов в правила землепользования и застройки или мотивированно отклонить предложение. Лицо, направившее предложение, уведомляется о нем в письменном виде. Ему передается копия принятого главой администрации решения.

В данном списке можно найти правила землепользования и застройки для конкретного города:

г. Абакан

г. Анадырь

г. Ангарск

г. Архангельск

г. Астрахань

г. Барнаул

г. Белгород

г. Биробиджан

г. Благовещенск

г. Брянск

г. Владивосток

г. Владикавказ

г. Владимир

г. Волгоград

г. Волжский

г. Вологда

г. Воронеж

г. Горно-Алтайск

г. Грозный

г. Дзержинск

г. Екатеринбург

г. Иваново

г. Ижевск

г. Иркутск

г. Йошкар-Ола

г. Казань

г. Калининград

г. Калуга

г. Каменск – Уральский

г. Кемерово

г. Киров

г. Комсомольск-на-Амуре

г. Кострома

г. Краснодар

г. Красноярск

г. Курган

г. Липецк

г. Магадан

г. Магас

г. Магнитогорск

г. Майкоп

г. Махачкала

г. Москва — Проект правил землепользования и застройки г. Москвы находится на стадии рассмотрения (не утвержден). Градостроительный кодекс города Москвы (с изменениями на 16 декабря 2015 года)

г. Мурманск

г. Набережные Челны

г. Нальчик

г. Нарьян-Мар

г. Нижневартовск

г. Нижний Новгород

г. Нижний Тагил

г. Новокузнецк

г. Новороссийск

г. Новосибирск

г. Омск

г. Орел

г. Оренбург

г. Пенза

г. Пермь

г. Петрозаводск

г. Петропавловск-Камчатский

г. Псков

г. Ростов-на-Дону

г. Рязань

г. Салехард

г. Самара

г. Санкт-Петербург

г. Саранск

г. Саратов

г. Севастополь

г. Смоленск

г. Ставрополь

г. Старый Оскол

г. Сызрань

г. Тамбов

г. Тверь

г. Тольятти

г. Томск

г. Тула

г. Тюмень

г. Улан – Удэ

г. Ульяновск

г. Уссурийск

г. Уфа

г. Хабаровск

г. Чебоксары

г. Челябинск

г. Черкесск

г. Чита

г. Элиста

г. Южно-Сахалинск

г. Якутск

г. Ярославль

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Что такое ПЗЗ (Правила землепользования и застройки территории). В помощь риэлтору.

Уважаемые риэлторы, изучение документов помогает нам более качественно выполнять свою работу. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) имеют огромное значение для собственников земельных участков. Данные правила призваны разрешить спорные вопросы об их целевом использовании, помочь собственникам разобраться и упростить процесс изменения разрешенного использования. или предназначения объектов собственности при необходимости, понять  регламенты застройки конкретного земельного участка в своей местности.

Юридически ПЗЗ представляет собой официальный документ градостроительного зонирования конкретного муниципального округа, населенного пункта. Его утверждают органы  местного самоуправления посредством нормативных правовых актов. В правилах устанавливаются, собственно: порядок его применения и внесение изменений, территориальные зоны, градостроительные регламенты.

ПЗЗ регламентированы Градостроительным кодексом РФ.

Что важно знать риэлторам, до момента утверждения ПЗЗ проводятся публичные слушания в обязательном порядке, еще в некоторых регионах такое встречается, по различным причинам, например, в Крыму. Далее следует огласка с последующей публикацией в средствах массовой информации. Иного пути принять правила – нет. Эта публичность и есть главное отличие между градостроительным документом и правовым актом.

ПЗЗ имеют свою юридическую силу в пределах своего правового округа, где находится рассматриваемый объект. И если вдруг дело дошло до суда, то ПЗЗ будет являться основным документом для восторжествования  справедливости. В суд можно обращаться клиентам, чьи интересы по границам или застройкам на собственном участке угрожает чье-то самоуправство.

 

Говоря о структуре ПЗЗ, можно выделить общую и территориальную части. В общей части отражены положения о том, какие участки разрешены под строительство и об отнесении спорного участка к какому-либо классу. Территориальная же часть отвечает за разделение участков по красным  границам объектов.

В Земельном Кодексе РФ говорится, что у каждого земельного объекта есть свое предназначение, поэтому он может быть использован лишь определенным образом. Более подробно о разрешенном использовании можно узнать из Классификатора ВРИ-2015.

Любые разрешения, выдаваемые местными Администрациями на застройку основаны, прежде всего на регламентах, утвержденных местными ПЗЗ.

У каждой из категорий есть свои подразделения на зоны: жилые, сельхоз назначения и многие другие. Так вот интересен тот факт, что изменения внутри зон без изменения категорий имеют право принимать депутаты округа в момент утверждения и внесения изменений в ПЗЗ, либо глава администрации, но до утверждения ПЗЗ.

Так же следует отметить, что Градостроительный регламент определяет право  и порядок изменения  территориальных зон. После изменений вносятся сведения о видах разрешённого использования рассматриваемого объекта. Далее изменения доходят и до Реестра объектов недвижимости. Каждый гражданин может изменить разрешенное использование своего участка в пределах одной территориальной зоны, например, ИЖС на блокированную застройку под  таунхаус, или  под магазин или аптеку. Все это возможно, если имеются условия по ПЗЗ.

Правила ПЗЗ призваны урегулировать споры простых граждан и администрации, например, относительно цели и границ рассматриваемого объекта. Короче  говоря, в этом документе прописано, где и какой вид сооружения разрешен для возведения в городе либо населенном пункте. Информация представлена в нормах и на картах ПЗЗ, из которых можно узнать предполагаемую плотность застройки и даже разрешенную высотность зданий.

Если говорить о промышленных предприятиях, здесь тоже есть свои ограничения. Например, расположение новых предприятий на территории, отведенной под жилую застройку, просто невозможно. Так как предприятия выделяют продукты обработки в виде газообразных вредных веществ, отравляющие все живое через дыхание, то у каждого завода есть так называемая санитарно-защитная зона. Владелец должен иметь это в виду. При необходимости продать смежный участок и выбрать более подходящую территорию.

По России созданы центры, информирующие граждан по вопросам ПЗЗ, а также в любом МФЦ. В них можно узнать прогнозы на строительство инфраструктуры районов: больницы, детские сады, школы. Это может определить решение граждан о покупке недвижимости в определенном районе.

Все вышесказанное помогает риэлтору оценить и растолковать клиенту его права и возможности относительно определенного земельного участка. А также, грамотно объяснить какая категория и вид разрешенного пользования рассматриваемого участка сейчас есть и как изменить статус земли под индивидуальное жилищное строительство, если это необходимо.  Это поможет людям спокойно строить долгосрочные планы на будущее.

realtshcool.ru

Правила землепользования и застройки муниципального образования: особенности и порядок

Понятие правил землепользования и застройки муниципального образования используется в 4 главе ГрК. В этой нормативном акте устанавливается компетенция структур власти, осуществляющих разработку документа, и раскрывается его предназначение. Рассмотрим далее подробно, что собой представляют Правила землепользования и застройки территории муниципального образования.

Характеристика

Правила землепользования и застройки муниципального образования – это документ о зонировании. Он принимается уполномоченной региональной структурой власти после публичных слушаний. Правила землепользования и застройки территории муниципального образования действуют в отношении участков, предназначенных для общественных целей. В их число ГрК относит:

  1. Парки.
  2. Водоемы.
  3. Скверы.
  4. Сады.
  5. Бульвары и пр.

На участках общего пользования объекты, которые принадлежат организациям и гражданам, могут находиться исключительно на правах аренды. Владельцы сооружений/зданий обязаны следить за порядком и поддерживать чистоту арендованных площадей. Как устанавливает законодательство, градостроительный регламент на данные территории не распространяется, соответственно, они не включаются в план застройки.

Назначение документа

Для принятия акта проводятся публичные слушания, на которых представляется проект. Правила землепользования и застройки муниципального образования составляются с учетом специфики конкретной местности. Документ необходим для:

  1. Создания условий для зонирования местности.
  2. Обеспечения прав организаций и физлиц, в том числе, являющихся пользователями и собственниками наделов.
  3. Формирования условий для повышения инвестиционной привлекательности административно-территориальной единицы.

Структура

Согласно законодательству, разработка и утверждение Правил землепользования и застройки муниципального образования относятся к компетенции уполномоченных региональных органов. Тем не менее нормами установлена общая для всех субъектов структура документа. Правила землепользования и застройки муниципального образования включают в себя следующие разделы:

1. Порядок реализации документа и внесения изменений в него. В этом разделе регламентируются:

  • Компетенция уполномоченных структур.
  • Порядок корректировки положений документа.
  • Вопросы по изменению вида допустимого использования земли.
  • Порядок организации публичных слушаний.

2. Карта зонирования. В этом разделе устанавливаются границы зон. Правила землепользования и застройки муниципального образования не допускают формирование надела из участков, располагающихся в различных зонах.

3. Регламент. В этом разделе устанавливаются:

  • Тип разрешенного использования участка.
  • Ограничения.
  • Максимально допустимые границы.

Подготовка

Решение о составлении документа должно приниматься главой МО. К примеру, Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования разрабатывались на основании Постановления от 2015 г. № 170. В соответствии с этим актом, была образована специальная комиссия. В ее составе присутствовали различные должностные лица МО Нижегородской обл. Правила землепользования и застройки Уренского муниципального образования были согласованы с Департаментом по развитию области. Необходимо учесть, что администрация МО обязана в десятидневный срок с даты принятия соответствующего решения опубликовать сведения об этом в интернете и СМИ.

Публичные слушания

Правила землепользования и застройки муниципального образования разрабатывает комиссия и передает на экспертизу. Уполномоченная структура проводит проверку соответствия документа установленным техрегламентам и нормам законодательства. Если акт прошел экспертизу, он направляется главе администрации. Если заключение отрицательное, проект передается обратно комиссии. Она должна его доработать с учетом замечаний. После получения документа главой администрации в десятидневный срок объявляется о дате проведения слушаний. Если данная процедура не будет соблюдена, Правила землепользования и застройки муниципального образования не будут иметь силы. После окончания слушаний, комиссия вносит необходимые корректировки в документ и передает акт главе администрации. В течение 10 дн. последний должен направить документ в законодательный региональный орган.

Согласование

Порядок утверждения актов представительными структурами власти определяется субъектом РФ. Парламентарии вправе или принять документ после обсуждения, или отправить его на доработку. В первом случае уполномоченные органы обязаны в СМИ или на официальном портале административной единицы опубликовать Правила землепользования и застройки муниципального образования. Особенности процедуры принятия документа состоят в том, что в первую очередь организации и граждане, ознакомившись с актом, вправе обжаловать его положения через суд. Во-вторых, если выявлено несоответствие тех или иных пунктов документа действующим нормам, уполномоченные структуры могут оспорить решение об их согласовании на федеральном уровне.

Регламент

За основу Правил каждое муниципальное образование берет типовой документ. В этой связи акты содержат схожие, а в некоторых случаях и одинаковые разделы и пункты. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска регламентируют деятельность по эксплуатации и изменению участков, объектов в пределах зон, отображаемых на карте. Для каждой из них предусмотрен регламент. В соответствии с действующим порядком, площадь МО разделяется на территориальные зоны и участки с особым режимом использования. Регламент устанавливает правовой режим участков, как и всего, что располагается под и над их поверхностью. Этот документ применяется при сооружении и последующей эксплуатации зданий. Для каждого участка или другого недвижимого объекта допустимым признается использование, соответствующее градостроительному регламенту.

Сфера действия

Регламент, который включают в себя Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, распространяется на все участки и объекты, находящиеся в пределах зон, в равной степени. Исключение составляют наделы, расположенные:

  1. В границах территорий ансамблей и памятников, включенных в госреестр объектов культурно-стоического наследия народов РФ. К ним в том числе относятся вновь выявленные комплексы.
  2. В границах участков общего пользования и отведенных для элементов улично-дорожных сетей. К ним, в частности, относят улицы, набережные, автомобильные трассы, проезды, пляжи, закрытые водоемы, скверы, бульвары и иные подобные объекты.

Регламент, который содержат Правила землепользования и застройки муниципального образования города Курска, не действует и в отношении иных, кроме приведенных выше, наделов, находящихся границах общих зон. В некоторых МО нормативный акт не распространяется на площади, в пределах которых находятся линейные объекты, а также участки, предоставленные для добычи ископаемых. Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодара не устанавливают регламенты для объектов водного фонда, особо охраняемых участков, кроме тех, которые относятся к курортам и лечебно-оздоровительным местностям.

Изменения объектов

Правила землепользования и застройки муниципального образования города Тулы предусматривают ограничения действия порядка в отношении:

  1. Ремонта существующих сооружений, если он не затрагивает конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности зданий.
  2. Реконструкции объектов, не связанной с изменениями параметров, установленных регламентом.
  3. Реставрации сооружений.
  4. Текущего ремонта.
  5. Внутренней перепланировки.
  6. Замены технологического и инженерного оборудования.
  7. Возведение временных зданий. К ним, в числе прочего, относят сооружения, используемые для строительных нужд.
  8. Внутренних отделочных и иных подобных работ.

Компетенция контрольных структур

Исполнение установленного порядка обеспечивается исполнительными институтами власти. Данная функция реализуется в рамках компетенции, которой наделена соответствующая структура. Так, контроль над тем, как исполняются Правила землепользования и застройки муниципального образования города Томска, обеспечивается при:

  1. Подготовке и согласовании решений о разработке документации по зонированию.
  2. Определении техзаданий.
  3. Проверке документации, подготовленной в соответствии с решением уполномоченной структуры, по зонированию на соответствие ее предусмотренным в законе требованиям.
  4. Утверждении актов по планированию территории.
  5. Подготовке и выдаче организациям и гражданам ГПЗУ.
  6. Предоставлении разрешений на условно-допустимый вид использования участка, объекта капстроительства.
  7. Выполнении государственной экспертизы документации на сооружения.
  8. Предоставлении разрешений на ввод в эксплуатацию зданий/сооружений.
  9. Выдаче бумаг, допускающих отклонения от предельных величин разрешенного строительства или реконструкции.
  10. Контроле объектов в процессе эксплуатации.
  11. Выдаче разрешений на ведение строительных работ.

Общая часть документа

Отдельные МО могут предусмотреть в ней, кроме основных, дополнительные положения, учитывающие специфику местности. К примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Пскова включают в себя пункты о:

  1. Регулировании отдельных процедур исполнительными структурами МО.
  2. Эксплуатации недвижимых объектов правообладателями в пределах участков, принадлежащих им, в установленном порядке.
  3. Подготовке документов по зонированию исполнительными структурами.

Состав регламентов

Он приводится во Второй части Правил. В регламентах указываются:

  1. Виды допустимой эксплуатации недвижимых объектов. В частности, устанавливаются условно-разрешенные, основные, вспомогательные режимы.
  2. Минимальные либо максимальные (предельные) размеры участков и параметры допустимого строительства/реконструкции сооружений.
  3. Ограничения при использовании участков и объектов, предусмотренные законодательством.

Нюансы

Перечни видов допустимого использования участков и объектов в составе регламентов отражаются в форме таблиц. В них предусматривается разбивка по группам зон. Для всех объектов и участков, входящих в каждую из них, виды допустимого использования устанавливаются едиными. В отдельных случаях они могут указываться дифференцированно. При этом учитывается допустимость применения того или иного вида в разных частях/уровнях участка или сооружения. Любые разрешенные, а также условно-разрешенные режимы пользования при условии выполнения положений регламентов, могут применяться одновременно на одном наделе.

Специальные положения

Наличие вида допустимого использования участков и объектов в составе основных означает, что для его применения нет необходимости получать от исполнительных органов специальных согласований. Другая ситуация обстоит с условно-разрешенным режимом. Для его применения необходимо специальное согласование. Выдача соответствующего документа производится в порядке, установленном Правилами землепользования и застройки. Данное разрешение может включать в себя ряд условий, выполнение которых направлено на предупреждение ущерба другим лицам (соседям), недопущение значительного уменьшения цены соседних объектов. Наличие вида допустимого использования участков и сооружений в составе вспомогательных означает, что он может применяться исключительно как дополнительный по отношению к условно-разрешенному или основному режиму и осуществляться с тем или другим совместно на одном наделе.

Перечень объектов

Правила предусматривают возможность размещения на участках общего использования любых кварталов:

  1. Внутриквартальных проездов, разворотных площадок, подъездов, автостоянок.
  2. Газонов и прочих элементов озеленения.
  3. Инженерных коммуникаций.
  4. Общественных туалетов.
  5. Спортплощадок.
  6. Санитарно-защитных полос.
  7. Площадок для мусоросборников.

В пределах зон, на которых могут располагаться жилые сооружения любого типа, кроме прочего, допускается размещение:

  1. Детских площадок.
  2. Участков для выгула собак.

Размеры

В составе предельных параметров участков и объектов капстроительства (реконструкции) указываются:

  1. Площади наделов.
  2. Отступы сооружений/зданий от границ участков.
  3. Габариты объектов капстроительства.
  4. Численные характеристики эксплуатации поверхности надела.

Комплекс предельных размеров в составе регламента является единым для всех объектов, расположенных в пределах соответствующей зоны либо подзоны, выделенной в ней, если другое специально не оговаривается в нормативном акте.

Содержание ограничений

Они устанавливаются в составе регламентов на основании положений нормативных актов, принятых органами госвласти. Для зон, в пределах которых действуют особые условия использования участков, могут предусматриваться следующие ограничения:

  1. Необходимость согласования отдельных вопросов эксплуатации недвижимых объектов с исполнительными органами.
  2. Возможность определения указанными структурами дополнительных требований к лицам, использующим участки и сооружения, подлежащие соблюдению в процессе разработки документации.

Если надел либо объект располагается в границах зон с особым режимом, условия эксплуатации определяются комплексом ограничений, предусмотренных законодательством, и требований, установленных исполнительными структурами власти. При этом более строгие предписания поглощают мягкие.

Вспомогательные виды

Они могут быть применены в отношении объектов, которые технологически связаны с участками и сооружениями, имеющими основной и условно-разрешенный режимы использования, либо наличие которых регламентировано в нормативно-технической документации. Перечень объектов определяется с учетом конкретной территории. Так, к примеру, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Бийска включает в него:

  1. Объекты ЖКХ. К ним, в частности, относят системы газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, а также водоотведения. Они используются для обеспечения объектов условно-разрешенных, основных режимов.
  2. Гаражи и автостоянки. В перечень включаются, в том числе, открытые, многоэтажные и подземные сооружения.

Размещение объектов, для которых предусматриваются вспомогательные виды допустимого использования, разрешено при условии соблюдения требований, установленных в технических регламентах. В пределах зон с особым режимом действуют предписания, определенные в действующем законодательстве.

Заключение

Правила, регламентирующие землепользование и застройку в муниципальном образовании, — довольно объемный документ. В нем присутствуют различные разделы, регламенты, перечни, положения. Как правило, в самой первой части документа приводятся термины и определения, которые будут использоваться в текстах. Стоит сказать, что разработка Правил – довольно трудоемкая работа. Она обязательно проводится специально сформированной комиссией. Если Правила составляются для крупного города, в нее должны входить представители всех его административно-территориальных единиц. Особое внимание при разработке следует уделить публичным слушаниям. Стоит еще раз напомнить, что эта процедура является обязательной и предписана законодательством. Без ее проведения Правила не могут быть согласованы и, соответственно, не приобретут юридической силы. Крайне важно при этом соблюдать установленные законом сроки. Еще одной обязательной процедурой является экспертиза. Заключение, составленное по результатам проверки, как и проект Правил, публикуется в СМИ (как правило, это официальная местная газета) и сети Интернет (на сайте МО). Это необходимо для того, чтобы заинтересованные организации и граждане смогли ознакомиться с документами, выразить свое мнение по их положениям. Если выявляются какие-либо несоответствия законодательству, акты могут быть оспорены в суде. Правила не должны ущемлять интересы пользователей и владельцев участков и объектов, расположенных на них. Возможностью обжалования документа в целом или отдельных его положений обладают также контрольные органы, при выявлении ими нарушений в ходе проверки.

fb.ru

Правила землепользования и застройки — WiKi

Документация

Основные инструменты градорегулирования

Типы градостроительных образований

Планировочные единицы

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Состав правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки регламентированы Градостроительным кодексом РФ и включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, с различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п — правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 — правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01.10.1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

См. также

Примечания

Литература

  • «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
  • Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Э. К. Трутнев и др. Москва, Фонд «Институт экономики города», 2008.
  • Urban Planning and Land Development Control Law. Donald G. Hagman & Julian Conrad Juergensmeyer. West Publishing Co. St. Paul, Minn., 1986. стр. 20-21.
  • Dictionary of Real Estate Terms. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. New York, BARRON’S, 1993.

ru-wiki.org

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий городских и сельских поселений и изменение категорий и видов разрешённого использования земельных участков

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий городских и сельских поселений и изменение категорий и видов разрешённого использования земельных участков

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка. В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие — нет, и что конкретно можно строить на территории.

 

Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских сельских поселений — упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков. Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.

С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.

Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса. Эти документы не содержали двух важных компонентов — схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.

Новый Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) определил необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны). Они, по новому Градостроительному кодексу, должны быть разработаны в составе местных нормативных правовых актов.

Иными словами, Правила — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов ( Градостроительный кодекс РФ, ст.1).

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом заключается в публичности правового акта (официальном опубликовании для всеобщего сведения, иначе он не может действовать) и действии градостроительной документации без её опубликования.
Градостроительный кодекс определяет не только развёрнутый перечень видов градостроительной документации, но и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти. Это:

  • Генеральный план поселения (города, населённого пункта) — градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории. Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов. Не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом.
  • Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки (ПЗЗ) — градостроительная документация о застройке территорий — разрабатывается на основе Правил.

 

Структура правил землепользования и застройки

 

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие — нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть ПЗЗ — это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. Генеральный план особым образом учитывается в Правилах землепользования и застройки. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения.
  2. Земли населённых пунктов.
  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований. У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).
Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

  1. Жилым.
  2. Общественно-деловым.
  3. Производственным.
  4. Инженерных и транспортных структур.
  5. Рекреационным.
  6. Сельскохозяйственного использования.
  7. Специального назначения.
  8. Военным объектов.
  9. Иным территориальным зонам.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

  1. Для дачного строительства.
  2. Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).
  3. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
  4. Для ведения подсобного сельского хозяйства.
  5. Для сельскохозяйственного производства.
  6. Для крестьянского хозяйства.
  7. Для фермерского хозяйства.
  8. Для крестьянского (фермерского) хозяйства.
  9. Для сельскохозяйственного использования.
  10. Для садоводства и огородничества.
  11. Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
  12. Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).
  13. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).
  14. Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).
  15. Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

 

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории

(то есть без изменения категории) вправе принимать:

  1. Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),
  2. Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов. Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила ( ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса». Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

 

Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:

  1. Заявка (заявление) собственника участка в Управление архитектуры.
  2. Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.
  3. Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.
  4. Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных ) слушаний.
  5. Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.
  6. 6. Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
  7. 7. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Примечание: прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешённому использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

 

Перевод земель сельскохозяйственного назначения ( с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

Категорию земель можно изменить путём подготовки и утверждения Генерального плана поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.

До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:

  1. Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.
  2. Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).
  3. Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).

ak33.ru

Градостроительное зонирование. Правила землепользования и застройки

Глава 4 Градостроительного Кодекса
Правила землепользования и застройки не просто так располагаются в Градкодексе в главе «Градостроительное зонирование», в отличие от генерального плана. Эти документы, суть которых многие часто путают, на самом деле кардинально различаются по смыслу и своей роли.
Территориальное планирование — это видение будущего. Это пространственная часть комплексного процесса социально-экономического развития. Отсюда следует, что Генплан вполне может быть категорически радикальным — например, он может содержать в себе положения о перепрофилировании обширнейшей промзоны в жилую и наоборот — о перепрофилировании жилой части города в промышленную зону. Само собой, что смелость решений разработчика Генплана должна быть подкреплена расчетно обоснованными аргументами, но тем не менее — это возможно, и более того, это нормально. Категорически неверно, когда в Генпланах поселений границы функциональных промзон определяются «по текущему состоянию», то есть когда стоит у нас там мыловаренный завод в центре города с одна тыщща хрен знает какого года, гадит на всю округу — значит, и нарисуем там кусок промзоны, чо. Вторым главным свойством генеральных планов, проистекающим из сути процесса территориального планирования, является то, что они никогда не будут выполнены полностью. Так как это прогноз, видение будущего, совершенно естественно, что оно не совпадет полностью с реальным развитием дел. Генеральный план должен постоянно корректироваться, и в идеале — корректироваться он должен совместно со стратегией и прогнозом социально-экономического развития, и в те же временные промежутки, что и они. Это крайне взаимоувязывающие и взаимодополняющие друг друга документы.
Градостроительное зонирование — это процесс текущего, тактического регулирования. Если территориальное планирование — это определение долгосрочных целей, то градостроительное зонирование — это управление процессом движения к этим целям. Есть и еще одна разница. Документация территориального планирования — делается властью больше «для себя», для постановки целей и задач себе, а документация градостроительного зонирования — имеет регуляторное, обязательное для всех граждан значение. Документы территориального планирования могут до конца никогда не выполнятся, и это нормально, а вот невыполнение документов градостроительного зонирования в обязательном порядке должно влечь за собой административные санкции. Крайне неправильно механистически, буквально переносить все решения Генплана в ПЗЗ. В ПЗЗ должны попадать только те из них, которые актуальны и соответствуют потребностям общества и бизнеса на текущий момент. Само собой, всех остальные решения Генплана так же должны определенным образом учитываться на перспективу, чтобы не получалось ситуации, когда текущее регулирование ПЗЗ ведет ситуацию в сторону, противоположную стратегическим решениям Генплана.
Неплохой текст, описывающий суть и особенности разработки ПЗЗ — «Рекомендации по разработке правил землепользования и застройки», подготовленные по заказу Госстроя фондом «Институт экономики города», и фондом «Градостроительные реформы». Документ уже древненький и очень сильно устаревший, однако идеологические принципы не стареют, поэтому для понимания сути Градостроительного кодекса он весьма полезен до сих пор. Хотя, нужно отметить, что некоторые озвученные в нем тезисы довольно спорны. Тем не менее, прочитать текст стоит.
Состоят Правила землепользования и застройки из трех частей:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карта градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
По порядку применения ПЗЗ и внесения изменений в них скажу, что на самом деле необходимость наличия этой части в ПЗЗ вызывает у меня большие сомнения. Все это детально прописано в самом ГрК, муниципалитет не может ни переступить нормы Градостроительного Кодекса, ни дополнить их каким-то своим видением, и это правильно. Поэтому как правило, туда просто переписываются соответствующие статьи ГрК, с добавлением разве что порядка проведения публичных слушаний. Но слушания проводятся не только в рамках процедур градостроительного зонирования, поэтому, как мне кажется, муниципалитет должен иметь один, общий для всех процедур порядок их проведения. А соответственно, часть 1 в ПЗЗ просто не нужна как таковая.
Карта градостроительного зонирования имеет одно важное отличие от карт, которые присутствуют в документах территориального планирования. И состоит оно в том, что если те карты являются только графическим отображением информации, описанной в текстовой части (в том числе и информации о местоположении объектов федерального / регионального / местного значения и границ функциональных зон), то карта градостроительного зонирования сама является источником информации о границах территориальных зон и границ зон с особыми условиями использования территорий. Ее электронный вид очень важен и является первоисточником для постановки границ территориальных зон на кадастровый учет. Лично я рекомендую сразу, при заказе разработки ПЗЗ, прописывать разработчику в техзадание не только требование предоставить ПЗЗ в электронном виде в формате Mapinfo в соответствии с приказом Минрегионразвития от 30 января 2012 года N 19, но и карты (планы) на каждую территориальную зону и зону с особыми условиями использования территории в формате XML-схемы Росреестра для направления их на кадастровый учет в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.02.2014 N 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости…»). В этом случае дополнительно нужно проверить наличие в штате у компании-разработчика ПЗЗ аттестованного кадастрового инженера.
Виды и состав территориальных зон описаны в статье 35 ГрК, а набор видов разрешенного использования для каждой производится из «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Набор видов разрешенных использований, равно как и предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства должны быть результатом серьезной исследовательской работы специально нанятой проектной организации. В частности, для обоснования положений ПЗЗ она должна разработать схему существующего использования земельных участков с выделением коммуникативного пространственного каркаса с ядрами и связными элементами, выявить тенденции развития, сопоставить их с Генпланом. И именно на основании этой информации принять регулирующее решение, которым, собственно, и являются ПЗЗ.
Градостроительный регламент территориальной зоны состоит из двух важных вещей:
1) Список видов разрешенного использования, состоящий из трех частей:
— Основные виды использования (выбираются собственником самостоятельно без всяких согласований и разрешений)
— Вспомогательные виды использования (так же выбираются собственником самостоятельно, но возможны только при наличии на участке объекта основного вида использования)
— Условно разрешенные виды использования (возможны при прохождении специальной процедуры дополнительного согласования и публичных слушаний)
2) Предельные размеры земельных участков в зоне и предельные параметры разрешенного строительства
Это, вместе с местными нормативами градостроительного проектирования, вторая важная точка, ограничивающая застройщиков, и поэтому на градостроительные регламенты должно быть быть обращено максимум внимания гражданского общества.
Дополнительно к основному градостроительному регламенту накладываются дополнительные — ограничения зон с особыми условиями использования территории, если участок в нее попадает. Такие зоны могут быть установлены в принципе только по трем поводам: культура, санитария, экология. Ну еще есть частный случай — объекты, подлежащие особой государственной охране (МО и ФСИН). Важно отметить, что эти зоны, а так же суть накладываемых ими ограничений, Правилами землепользования и застройки не устанавливаются, а отражаются в них. Устанавливаются они нормативными актами в соответствующих сферах.

tribunimilitium.livejournal.com

Распространённые нарушения прав и законных интересов землепользователя при принятии ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка, т.е. параметрах разрешённого использования и застройки земельного участка.

Правила землепользования и застройки, в которых приняты параметры разрешённого использования участка, не соответствующие ожиданиям землепользователя, могут нарушать права землепользователя одним из следующих способов:

  1. устанавливать в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой противоречат цели предоставления участка;
  2. относить земельный участок к двум и более территориальным зонам;
  3. устанавливать иные ограничения использования земельного участка (зоны с особыми условиями использования территории и др.);
  4. устанавливать в отношении земельного участка параметры разрешённого строительства, в соответствии с которыми застройка участка становится невозможной или экономически нецелесообразной.

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройки во время процедуры публичных слушаний, либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

1. ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ может быть установлен для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства. При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора). В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

2. ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон. По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к органу кадастрового учёта (после 2016 г. – органу регистрации прав).

3. ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения НПА, установившие указанную границу.

4. ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена.

В иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки. Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства фразу «определяется проектом планировки территории». Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории — длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ должно оспариваться в судебном порядке.

Специалисты Правового центра «Два М» обладают обширным опытом в сфере земельных и градостроительных отношений и предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с оспариванием градостроительного регламента земельных участков, установленного Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалованием документов, устанавливающих градостроительный регламент;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами.
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций по вопросу оспаривания положений документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка, в т.ч. генерального плана и правил землепользования и застройки.
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

www.2m.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта