Разделение объекта недвижимости на два объекта – Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения?

Содержание

Разделение нежилого помещения на два объекта

Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность. Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации. Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87. Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.

Особенности раздела помещения

Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в сведениях технического плана, после чего будут зафиксированы в сведениях кадастрового учета. Нарушение порядка согласования и проведения перепланировки будет являться основанием для применения мер ответственности к виновным лицам, даже если фактическое изменение границ и иных элементов помещений прошло процедуру учета и регистрации.

Важно

Читайте также: Технический план в 2018 году Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

Главная / Наши услуги / Техпланы зданий и помещений / Раздел помещения

  • — Межевой план
  • — Вынос границ
  • — Кадастровый паспорт
  • — Работа геодезистов
  • — Топографические работы

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ Вопрос: Имеется нежилое помещение в жилом доме 80 метров. Мне это помещение необходимо разделить, предположим, на пять помещений и чтобы каждое помещение имело свой кадастровый учёт и оформлена на него собственность на каждый из этих.

Ответ: Такая работа возможна при выполнении определённых условий. Письмо МинЭкономРазвития говорит о том, что помещения должны быть изолированные, т.е.
иметь каждый самостоятельный вход.

Внимание

Это обязательные условия. Мы сможем Вам сделать только после того, как Вы поставите перегородки и сделаете двери. Вы должны как бы сделать коридор в этом помещении, в которые будут входить все пять оставшиеся.

Объединение и раздел помещений

Инфо Определение границ новых помещений Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться четыре условия:
  • общая площадь образуемых помещений должна быть равна площади исходных;
  • контур образуемых помещений должен совпадать с контуром исходных;
  • помещение должно быть обособлено;
  • помещение должно быть изолированно.

Под обособленностью имеется в виду, что помещение должно быть со всех сторон огорожено строительными конструкциями, выполняющими несущие, ограждающие или эстетические функции. Под изолированностью понимается возможность попасть из одной «комнаты» помещения в любую другую, не выходя из этого помещения, даже если они расположены на разных этажах.


По мнению Минэкономразвития изолированное помещение также должно иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в другие помещения. Шаг 2.

Раздел здания или помещения

Когда нужно объединить или разделить помещения? Если у вас в собственности большое помещение или здание, то для того, чтобы совершить сделку с частью его площади, нужно выделить эту площадь как отдельное помещение. Например, у вас в собственности помещение площадью 1000м2 и вы хотите продать часть площади этого помещения, например, 100м2.


Тогда ваше помещение площадью 1000м2 нужно разделить на два помещения: площадью 100м2 для продажи и остаток 900м2. Два новых помещения будут иметь новые кадастровые номера.
В целом, раздел или объединение помещений осуществляется за три шага:

  • определение границ новых помещений;
  • оформление технических планов помещений;
  • государственный кадастровый учёт и регистрация права на новые помещения.

Шаг 1.

Раздел помещения

Главная \ Статьи \ Особенности раздела помещения Разные операции с жилой и нежилой недвижимостью предусматривают также и различные способы их проведения. В некоторых ситуациях, прежде чем совершить ту или иную сделку, требуется выполнение дополнительных юридических операций.

Так, при наличии большого нежилого помещения свободно по своему усмотрению распорядиться его частью не всегда возможно. Раздел помещения на части, проведенный предварительно, решает эту проблему.

Что предусматривает данная процедура? В этом случае исходное помещение делится на части, для каждой из которых получается отдельная выписка из ЕГРН. Раздел помещения требуется не для всех сделок, проводимых с отдельными частями помещения. В отдельных случаях необходимости в проведении данной дополнительной процедуры нет. Но для сделок, связанных с арендой, субарендой, покупкой или продажей части помещения, раздел требуется.

Как разделить нежилое помещение

Порядок действий при разделе помещения Для того чтобы выполнить раздел нежилого помещения, необходимо на каждую из частей создать технический план, т.е. если необходимо разделить объект на три части, то техпланов также должно быть три. Произвести раздел помещения и внести изменения в ЕГРН возможно только подачи заявления через МФЦ , с приложенными к заявлению техническими планами.

С 2012 года обязательным документом внесения изменения в Единый Государственный Реестр Недвижимости является технический план помещения, который может создать только аттестованный кадастровый инженер с наличием ЭЦП (электронно-цифровой подписи). Кадастровый инженер передает электронный носитель (лазерный диск), с записанным на него техпланом, непосредственно заказчику и сам заказчик лично обращается для регистрации раздела помещения.

Разделение объекта недвижим на 2 самостоятельных

Для их выполнения инженер использует исходные данные не только на помещение, подлежащее разделу, но и на общее строение. Указанные сведения получаются из ЕГРН, а также технической документации на фактически существующие и учтенные объекты (смежные помещения и т.д.).


Читайте также: Образец технического плана Технические планы на вновь образуемые помещения изготавливаются по общим основаниям, регламентированным в Законе № 218-ФЗ. При этом, сведения плана должна учитывать существующие кадастровые сведения на смежные помещения и не допускать их конфликта. По факту подготовки планов, они формируются в электронной форме, удостоверяются инженером и направляются в орган кадастрового учета (кадастровая палата Ростреестра).

Раздел помещений

Исходное помещение подлежит разделу с соблюдением следующих особенностей:

  • фактическое прекращения существование первоначального объекта сопровождается исключением сведений о нем из ЕГРН и данных кадастрового учета;
  • уникальный кадастровый номер исходного помещения аннулируется;
  • вновь образованные помещения должны пройти учет по итогам проведения кадастровых работ;
  • одновременно с кадастровым учетом проводятся регистрационные действия в отношении новых объектов;
  • по итогам данных процедур сформированные объекты получат собственные кадастровые паспорта, а сведения о них будут внесены в ЕГРН по итогам регистрации права.

Первым этапом для раздела нежилого помещения является заключение договора на выполнение кадастровых работ.
Раздел помещений – особая операция, которая позволяет создать несколько новых объектов недвижимости из уже существующего. Разделу могут подлежать практически все объекты недвижимости, от имущественных комплексов до отдельных помещений. Чтобы вновь образованные помещения приобрели правовой статус, необходимо их индивидуализировать и оформить на них права. Эта процедура совершается путем проведения кадастровых работ в отношении новых объектов, постановки их на учет и регистрации произведенных изменений в ЕРГН. Содержание

  • 1 Раздел нежилого помещения
  • 2 Перепланировка при разделе
  • 3 Документы для раздела

Раздел нежилого помещения Раздел помещения По целевому назначению все помещения делятся на две категории: жилые и нежилые.

Разделение нежилого помещения на два объекта

Подать технический план в Москве для раздела помещения заказчик может через МФЦ г. Москвы (многофункциональный центр предоставления услуг населению). Они есть в каждом районе. После 10 календарных дней с момента подачи техплана на регистрацию вы должны либо получить уже новые выписки ЕГРН на части помещения, либо получить обоснованное приостановление в регистрации. Не всегда заявления на раздел проходят в Росреестре с первой подачи, часто это связанно именно с бюрократическими проволочками и с излишней придирчивостью лиц, принимающих решения, либо по вине неопытного кадастрового инженера. Поэтому так важно обращаться только к кадастровым инженерам с большим опытом работы и большим опытом получения положительных решений о разделе. Если было получен приостановление в регистрации, то в нем должны быть прописаны ошибки, которые нужно исправить.

law-uradres.ru

Разделение помещения на два объекта кадастрового учета

Определение границ новых помещений Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться четыре условия:

  • общая площадь образуемых помещений должна быть равна площади исходных;
  • контур образуемых помещений должен совпадать с контуром исходных;
  • помещение должно быть обособлено;
  • помещение должно быть изолированно.

Под обособленностью имеется в виду, что помещение должно быть со всех сторон огорожено строительными конструкциями, выполняющими несущие, ограждающие или эстетические функции. Под изолированностью понимается возможность попасть из одной «комнаты» помещения в любую другую, не выходя из этого помещения, даже если они расположены на разных этажах. По мнению Минэкономразвития изолированное помещение также должно иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в другие помещения. Шаг 2.

Особенности раздела помещения

Главная / Наши услуги / Техпланы зданий и помещений / Раздел помещения

  • — Межевой план
  • — Вынос границ
  • — Кадастровый паспорт
  • — Работа геодезистов
  • — Топографические работы

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ Вопрос: Имеется нежилое помещение в жилом доме 80 метров. Мне это помещение необходимо разделить, предположим, на пять помещений и чтобы каждое помещение имело свой кадастровый учёт и оформлена на него собственность на каждый из этих.
Ответ: Такая работа возможна при выполнении определённых условий. Письмо МинЭкономРазвития говорит о том, что помещения должны быть изолированные, т.е.


иметь каждый самостоятельный вход. Это обязательные условия. Мы сможем Вам сделать только после того, как Вы поставите перегородки и сделаете двери. Вы должны как бы сделать коридор в этом помещении, в которые будут входить все пять оставшиеся.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

При направлении на учет технического плана необходимо приложить копию проекта перепланировки, а также доказательства его согласования и принятия итога перепланировочных работ. Если такие документы не представлены в орган кадастрового учета, имеет возможность запросить их в порядке межведомственного обмен информацией.

Важно

Отсутствие указанных сведений на момент осуществления учета, будет являться основанием для принятия решение о приостановлении учетных процедур и предоставлении времени на устранение нарушений. В случае, если заявителем указанные нарушения не устранены, оформляется отказ в проведении учета помещений с незаконной перепланировкой.

Объединение и раздел помещений

Инфо

Подать технический план в Москве для раздела помещения заказчик может через МФЦ г. Москвы (многофункциональный центр предоставления услуг населению).

Они есть в каждом районе. После 10 календарных дней с момента подачи техплана на регистрацию вы должны либо получить уже новые выписки ЕГРН на части помещения, либо получить обоснованное приостановление в регистрации. Не всегда заявления на раздел проходят в Росреестре с первой подачи, часто это связанно именно с бюрократическими проволочками и с излишней придирчивостью лиц, принимающих решения, либо по вине неопытного кадастрового инженера.

Поэтому так важно обращаться только к кадастровым инженерам с большим опытом работы и большим опытом получения положительных решений о разделе. Если было получен приостановление в регистрации, то в нем должны быть прописаны ошибки, которые нужно исправить.

Раздел помещений

Исходное помещение подлежит разделу с соблюдением следующих особенностей:

  • фактическое прекращения существование первоначального объекта сопровождается исключением сведений о нем из ЕГРН и данных кадастрового учета;
  • уникальный кадастровый номер исходного помещения аннулируется;
  • вновь образованные помещения должны пройти учет по итогам проведения кадастровых работ;
  • одновременно с кадастровым учетом проводятся регистрационные действия в отношении новых объектов;
  • по итогам данных процедур сформированные объекты получат собственные кадастровые паспорта, а сведения о них будут внесены в ЕГРН по итогам регистрации права.

Первым этапом для раздела нежилого помещения является заключение договора на выполнение кадастровых работ.

Раздел помещения

Когда нужно объединить или разделить помещения? Если у вас в собственности большое помещение или здание, то для того, чтобы совершить сделку с частью его площади, нужно выделить эту площадь как отдельное помещение. Например, у вас в собственности помещение площадью 1000м2 и вы хотите продать часть площади этого помещения, например, 100м2. Тогда ваше помещение площадью 1000м2 нужно разделить на два помещения: площадью 100м2 для продажи и остаток 900м2. Два новых помещения будут иметь новые кадастровые номера. В целом, раздел или объединение помещений осуществляется за три шага:

  • определение границ новых помещений;
  • оформление технических планов помещений;
  • государственный кадастровый учёт и регистрация права на новые помещения.

Шаг 1.

Разделение помещения на два объекта кадастрового учета

Понимаю, что 221-ФЗ не предусматривает снятие с кадастрового учета здания без его фактического уничтожения (разрушения). И наверное единственный правильный ответ — невозможно, без реконструкции. Но тем не менее… Заранее спасибо. Moritorius Активист Сообщений: 1,397 Re: Разделить здание на 2 отдельных Moritorius, если входы есть раздельные обеспечить, то решаемая задача, у нас такой опыт был неоднократный Reg&Likv Активист Сообщений: 4,348 Re: Разделить здание на 2 отдельных Reg&Likv, да, входя отдельные. Не поделитесь опытом? Как можно сделать техпланы на два здания и снять с учета здание полностью?Просто понимаю откуда плясать.
Moritorius Активист Сообщений: 1,397 Re: Разделить здание на 2 отдельных Moritorius, Возможно. Нужно сделать отдельно кадастровый учет по 2 зданиям как зданиям. И по решению собственника зарегистрировать право собственности на них.

Раздел здания или помещения

Внимание

EnOt Местный Сообщений: 717 Re: Разделить здание на 2 отдельных Цитата: Сообщение от Александр Л Для постановки на кадастровый учет необходимо провести инвентаризацию, при проведении инвентаризации — выдела в др. здание БТИ Вам отрисует все в красных линиях, не говоря о том что вообще спросят а где разрешение на реконструкцию в лучшем случае.далее вы с тех планом который весь в красных линиях пойдете в ГКН ставить на учет как новое здание без разрешительной документации в обход надзора? может быть какой то проект перепланировки или тз есть? Здесь нет реконструкции. И в БТИ обращаться я бы не стала. Достаточно грамотного кадастрового инженера.


la127

Местный Сообщений: 287 Благодарность от: EnOt Re: Разделить здание на 2 отдельных la127, Согласен. Но инженеры тоже не все могущи. если не ГКН тормознет их работу то Росреестр.

Раздел здания на 2 отдельных здания

Банки Нотариусы Фонды Статистика Прочие организации Некоммерческие организации Регистрация сделок с недвижимостью СБРФР Лицензирование, сертификация, СРО Иностранцы Налоги и бухучет Банкротство Юридический отдел Взыскание задолженности Договорное право Интеллектуальное право Семейное право Процессуальное право Административное право Уголовное право Трудовое право Корпоративное право Жилищное право Земельное право Госзакупки Наследственное правоСообщество регистраторов Софт для подготовки документов на регистрацию ЮЛ и ИП (Новые формы — 2013) Гильдия регистраторов Общие вопросы Организация бизнеса Кадры Рынок, услуги и цены Привлечение и работа с клиентами Адресный бизнес Матчасть Сотрудничество Экономика + Инвестиции Объявления: Услуги Услуги (спрос) Услуги (предложение) Объявления: Готовый бизнес Готовый бизнес (спрос) Готовый бизнес (предложение) Объявления: Юридические адреса Юр.

Порядок действий при разделе помещения Для того чтобы выполнить раздел нежилого помещения, необходимо на каждую из частей создать технический план, т.е. если необходимо разделить объект на три части, то техпланов также должно быть три. Произвести раздел помещения и внести изменения в ЕГРН возможно только подачи заявления через МФЦ , с приложенными к заявлению техническими планами.

С 2012 года обязательным документом внесения изменения в Единый Государственный Реестр Недвижимости является технический план помещения, который может создать только аттестованный кадастровый инженер с наличием ЭЦП (электронно-цифровой подписи). Кадастровый инженер передает электронный носитель (лазерный диск), с записанным на него техпланом, непосредственно заказчику и сам заказчик лично обращается для регистрации раздела помещения.

Разделение помещения на два объекта кадастрового учета

Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность. Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87. Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.
Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в сведениях технического плана, после чего будут зафиксированы в сведениях кадастрового учета. Нарушение порядка согласования и проведения перепланировки будет являться основанием для применения мер ответственности к виновным лицам, даже если фактическое изменение границ и иных элементов помещений прошло процедуру учета и регистрации. Читайте также: Координаты здания Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.

law-uradres.ru

Услуги юриста по разделу объектов недвижимости

Я имею успешный опыт по разделу объектов недвижимости и помогу Вам спланировать, оформить и осуществить процедуру раздела здания на несколько самостоятельных зданий с присвоением каждому образованному зданию самостоятельного адреса.

При разделе здания на несколько зданий произойдет раздел технической документации (БТИ) в отношении такого здания на несколько комплектов (по одному для каждого вновь образуемого здания).

Каждое из возникших в результате раздела объекта недвижимости новых зданий будет описано в документах БТИ и Росреестра (ЕГРН) как «все здание» и будет иметь уникальный почтовый адрес (одно из вновь образованных зданий обычно сохранит за собой прежний адрес разделенного объекта недвижимости).

Обычно объекты недвижимости разделяют по стене между отдельными подъездами или по границе коридора-перехода между отдельными частями объекта.

Иногда при разделе здания на два здания в зависимости от его физических характеристик может не потребоваться осуществление строительно-монтажных работ (разрушение стен или создание новых, закладка входов или проходов). В этом случае раздел здания на несколько зданий будет представлять собой лишь разделение технической документации на несколько комплектов, а также ряд прочих действий с документацией в отношении вновь создаваемых зданий.

Раздел зданий на несколько зданий может быть выгоден собственникам отдельных частей разделяемого здания, если такие части обладают признаками, присущими самостоятельным зданиям, и могут эксплуатироваться самостоятельно. Как правило, для успешного разрешения вопроса о разделе здания на два здания требуется соответствующее заключение о возможности такого раздела, выданное проектной организацией, создавшей проект разделяемого здания.

Вы можете получить экономическую выгоду от раздела здания, выражающуюся в сокращении Ваших расходов, связанных с эксплуатацией Вашей части здания, в возможности получения Вами дополнительного дохода от использования оборудования, размещенного в Вашей части здания, но необходимого для нормальной эксплуатации других частей разделяемого здания.

Вы можете получить юридическую выгоду от раздела здания, выражающуюся в отделении той части разделяемого здания, которая связана с какими-либо проблемами (проблемы могут быть в ней самой или в части земельного участка под зданием). Такая отделяемая «проблемная» часть может быть даже снесена в дальнейшем ради сохранения остальной части здания.

Вы можете получить политическую выгоду от раздела здания, выражающуюся в разрешении длящегося конфликта со вторым собственником здания путем прекращения всех взаимозависимых отношений, вытекающих из совместного владения зданием.

При разделе здания на несколько зданий важно предварительно оформить права на все помещения в нем.

В случае отсутствия иных препятствий для раздела здания на два здания такой раздел может быть осуществлен даже при отсутствии согласия второго собственника.

После разделения технической документации и присвоения почтовых адресов вновь созданным зданиям потребуется поставить вновь созданные объекты недвижимости на кадастровый учет, а также внести изменения в сведения ЕГРН в отношении прекращения разделенного здания и создания новых зданий.

После раздела здания на несколько зданий собственник каждого из созданных зданий получит право на формирование (постановку на кадастровый учет) и аренду (или приватизацию) отдельного земельного участка под своим зданием. В том случае, если разделяемое здание находится на земельном участке, находящемся в совместной собственности владельцев здания, то такой земельный участок также будет подлежать разделу по соглашению сторон.

grav.ru

Бухучет при разделении объекта недвижимости на несколько самостоятельных

Специально для сайта www.audit4dk.ru

29 июля 2011

 

Вопрос №2: Общество планирует разделение полностью самортизированного объекта недвижимости, учтенного как один инвентарный объект (прирельсовый склад №6, №9), на два самостоятельных объекта основных средств (склад №6 и склад №9). Каким образом после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый отдельный объект недвижимости отразить указанные операции в бухгалтерском и налоговом учете?

Ответ: После государственной регистрации права собственности на каждый отдельно стоящий объект недвижимости прежний объект учета (прирельсовый склад №6, №9 инв. № 14) фактически выбывает, а в учете Общества возникают новые объекты учета.

Согласно пункту 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01(Утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н.) (далее – ПБУ 6/01) стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

При этом в обычном случае расходы от списания основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих расходов (пункт 31 ПБУ 6/01). Иными словами, привычный порядок списания стоимости объекта ОС с бухгалтерского учета предусматривает отнесение его остаточной стоимости в дебет счета 91-2 «Прочие расходы».

Вместе с тем разделение одного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов основных средств не влечет для Общества уменьшения экономических выгод и не изменяет капитал организации, поскольку списание с баланса одних объектов ОС компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Соответственно, не выполняются условия признания расходов в бухгалтерском учете (пункт 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н.)).

Учитывая вышесказанное, а также то обстоятельство, что поименованные в запросе объекты ОС полностью самортизированы, более корректным представляется следующий подход: балансовая стоимость списываемого с учета объекта недвижимости формирует первоначальные стоимости новых объектов ОС. Одновременно производится уточнение в аналитическом учете сумм начисленной амортизации.

Например:

— Д-т 01-1 «Склад №6» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 01-1 «Склад №9» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №6» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 6;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №9» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 9.

Указанные записи производятся в учете на основании бухгалтерских справок.

Балансовая стоимость выбывающего объекта учета может быть разделена на основании первичных документов, позволяющих определить стоимость каждого отдельно стоящего объекта недвижимости. Если Общество не располагает такими документами, то балансовая стоимость выбывающего объекта может быть разделена с учетом площади, занимаемой этими помещениями.

Поскольку выбывающие объекты ОС полностью самортизированы, сумма амортизационных отчислений, отраженных в аналитическом учете по счету 02, будет равна балансовой стоимости соответствующего нового объекта учета.

Аналогичным образом процедура разделения стоимости объектов недвижимости и соответствующих сумм начисленной амортизации отражается в регистрах налогового учета.

На дату регистрации права собственности на новые объекты учета инвентарная карточка выбывающего объекта недвижимости закрывается. В разделе 4 «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств» формы № ОС-6 может быть сделана запись следующего характера: «выбытие объекта учета в результате разделения на новые инвентарные объекты», а также приведены инвентарные номера новых объектов учета.

Новым объектам недвижимости присваиваются новые инвентарные номера и в отношении их открываются новые инвентарные карточки.

Что же касается сумм государственной пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета, то, по нашему мнению, такие затраты могут быть учтены в составе расходов текущего периода. Поскольку в данном случае новые объекты учета образуются в результате разделения уже существующего объекта недвижимости, указанные расходы не являются затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, и не подлежат включению в их первоначальную стоимость (пункт 8 ПБУ 6/01).

Для целей налогообложения прибыли суммы государственной пошлины включаются в состав расходов текущего периода на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, подпункт 1 пункта 7 статьи 272 НК РФ, пункт 10 статьи13 НК РФ.

www.audit4dk.ru

Раздел домовладения на самостоятельные объекты недвижимости. Раздел дома на двух хозяев

Объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности и расположенные на одном земельном участке, могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Это позволяет:

— организовать два отдельных входа в дом, независимое пользование выделенной частью дома и прилегающим земельным участком;

— поменять лицевой счет и оплачивать платежи за коммунальные услуги только за принадлежащую часть дома;

— отчуждать (продавать, дарить…) принадлежащую часть дома и земельного участка, независимо от второй половины;

— платить налог на недвижимость только за принадлежащую часть недвижимости.

Порядок проведения работ по разделению жилых домов определен в Инструкции о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18.06.2007 N 55.

Не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос о разделе объектов недвижимого имущества может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

Разделение на самостоятельные объекты недвижимого имущества должно отвечать условиям, предусмотренным действующими строительными нормами. Если для раздела имущества требуется реконструкция дома с установкой дополнительного входа, пристройкой тамбура или возведение хозяйственных построек – в таком случае необходимо получение разрешительной документации на выполнение строительных работ.

При подготовке документов о разделе недвижимого имущества специалистом  уточняется количество основных зданий и вспомогательных зданий, входящих в состав объекта недвижимого имущества, выявляются и вносятся к материалам технической инвентаризации текущие изменения в домах, зданиях, сооружениях.

При отсутствии нотариально заверенного договора или решения суда о порядке пользования зданиями, строениями и сооружениями принимаются во внимание заявления всех совладельцев, подписи которых заверенны нотариально.

Разделение на самостоятельные объекты недвижимого имущества производится с предоставлением каждому объекту почтового адреса.

После этого готовится Заключение о технической возможности разделения объекта недвижимого имущества, который содержит такие данные:

а) кому принадлежит объект недвижимого имущества;

б) на основании каких правоустанавливающих документов;

в) полную техническую характеристику объекта недвижимого имущества;

г) фактическое пользование домами (помещениями), зданиями и сооружениями между совладельцами;

д) документ подтверждающий право собственности (пользования) земельным участком;

д) состав новообразованных объектов недвижимого имущества и их адреса;

е) предложения относительно возможных размеров земельных участков, закрепляются за новыми (выделенными) объектами с учетом ограничений (обременений) на использование земельных участков в соответствии утвержденной градостроительной документации и земельного законодательства (варианты разделения прилагаются).

Споры о разделе объектов недвижимого имущества решаются в судебном порядке.

После раздела домовладения необходимо правоустанавливающие документы на земельный участок привести в соответствие с правоустанавливающими документами на домовладение.

invent-dnepr.com.ua

Как разделить объект недвижимости на два

Как разделить объект недвижимости на два

Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие здания как объекта амортизируемого имущества и возникает два новых объекта амортизируемого имущества. При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают.

Новые объекты основных средств принимаются к учету по первоначальной стоимости. Полагаем, что первоначальную стоимость новых помещений следует определить исходя из остаточной стоимости выбывающего объекта пропорционально приходящейся на каждый из них площади (см. вставку «К сведению»). Соответственно, и срок полезного использования, определяемый организацией самостоятельно, может быть определен с учетом срока нахождения в эксплуатации разделенного объекта.

Разделение ОС на 2 обьекта

В налоговом учете сопутствующие разделению расходы можно включить в состав прочих расходов <3>. Но если так сделать, то сумма расходов текущего периода в бухучете и сумма «налоговых» расходов за период будут разными. Это приведет к возникновению налогооблагаемой временной разницы и соответствующего ей отложенного налогового обязательства <4>. Указанная разница будет погашаться по мере начисления амортизации по помещениям <5>.

Суммы пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета и затраты на услуги агентства недвижимости относятся к расходам на приобретение, сооружение и изготовление ОС. Поэтому в бухгалтерском учете их нужно включить в первоначальную стоимость вновь образованных объектов <2>.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Конференция ЮрКлуба

Если же к вопросу о том, по каким признакам можно определить возможность раздела здания, то на уровне закона или постановления Правительства нет ничего на эту тему. Из судебной практики было только постановление ВС РФ 1980 года о разделе жилого дома. Если попробуете сами определить возможность, надо смотреть СНИпы, ТСНы и проч., только я, во-первых, не уверена, что Вы сами сможете определить возможность раздела здания (без обид! Я бы сама не взялась выдавать такое заключение), а во-вторых, я вряд ли назову Вам све СНиПы, ТСНы и проч., подлежащие применению в Вашем случае. Тут всё-таки эксперты нужны.

Ограничения по плдощади установлены только в отоншении земельных участков. Тем не менее, это не означает, что здание можно делить как душе угодно. Нужно смотреть, смогут ли обе части здания являться самостоятельными объектами недвижимости, т.е. сможет и каждая из вновь образованных частей самостоятельно функционировать после раздела. Ответ на этот вопрос могут дать либо органы архнадзора (енсли они не откажутся давать такое заключение), либо строительно-техническая экспертиза.

Недвижимость делят — права регистрируют

Разделение участков в ЕГРП может быть произведено учреждением юстиции без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится, и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако в этом нет ничего противозаконного. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести изменения в ЕГРП — преобразовать объекты путем их слияния в один.

В случае отчуждения одного из участков «повторной регистрации» права продавца на оставшийся у него участок не требуется. Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проведение регистрации в установленном порядке (с подачей заявления и внесением платы), считая, что право на оставшийся участок прекратилось в связи с его разделением. Любопытно, что повторная регистрация права продавца осуществляется либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи, либо на основании договора купли-продажи части участка. Однако такая «регистрация» не соответствует реальной правовой ситуации. На основании правоустанавливающего документа продавца регистрация его права уже проводилась, а договор купли-продажи свидетельствует о праве покупателя на проданный участок, а не праве продавца на сохранившийся за ним участок.

Как разделить дом и участок на двух хозяев

Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.

Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.

Как разделить объект недвижимости на два

При этом в обычном случае расходы от списания основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих расходов (пункт 31 ПБУ 6/01). Иными словами, привычный порядок списания стоимости объекта ОС с бухгалтерского учета предусматривает отнесение его остаточной стоимости в дебет счета 91-2 «Прочие расходы».

Балансовая стоимость выбывающего объекта учета может быть разделена на основании первичных документов, позволяющих определить стоимость каждого отдельно стоящего объекта недвижимости. Если Общество не располагает такими документами, то балансовая стоимость выбывающего объекта может быть разделена с учетом площади, занимаемой этими помещениями.

Разделение объектов недвижимости

Владелец недвижимости стремится организовать свое полезное пространство таким образом, чтобы оно в наибольшей степени отвечало интересам рационального и эффективного использования, с учетом потребностей проживания, характера коммерческой или производственной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Объект недвижимости разделен на два объекта: как платить налог на имущество организаций

Возможна ситуация, когда объект недвижимости делится и образуются самостоятельные объекты, каждый из которых ставится на кадастровый учет. Такое возможно, например, при разделе земельного участка или выделе помещения как самостоятельного объекта недвижимого имущества в составе здания, что сопровождается выдачей в отношении нового земельного участка или помещения свидетельства о праве собственности на такой объект.

Как известно, в настоящее время в отношении ряда объектов недвижимого имущества (административно-деловых и торговых центров и т.д.) возможен переход на уплату налога на имущество организаций в зависимости не от среднегодовой, а от кадастровой стоимости такого имущества. Кадастровая стоимость недвижимого имущества берется за основу при расчете налога на имущество в том случае, когда на региональном уровне утверждены результаты оценки кадастровой стоимости такой недвижимости и сформирован перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень утверждается региональными властями ежегодно (статья 378.2 Налогового кодекса РФ).

Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения

Здания (помещения), отвечающие условиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний N 91н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств по первоначальной стоимости, сформированной на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) (п. 7 ПБУ 6/01, п. 23 Методических указаний N 91н).

Иными словами, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (определение СК по административным делам ВС РФ от 11.05.2011 N 67-В11-2).

uristsos.ru

Основные средства: о поэтажном разделении и последующем ремонте

Практика разделения одного нежилого строения на несколько объектов основных средств нередко вызывает вопросы, связанные и с тем, как будет выглядеть подобное разделение в бухгалтерском и налоговом учете, и с тем, как, например, распределить расходы на ремонт, если он проводился во всем здании. Об отражении в учете разделения постройки на несколько инвентарных объектов и распределении затрат на ремонт в такой ситуации рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Вячеслав Горностаев.

Организацией ранее к учету был принят объект основных средств — нежилое здание, состоящее из нескольких этажей. Впоследствии каждый этаж здания был оформлен как отдельный объект основных средств, на каждый этаж получено отдельное свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Позднее во всем нежилом здании была проведена реконструкция — была проведена замена аварийного простенка наружной стены с первого этажа по последний. Был выписан акт выполненных работ (КС-2) и счет-фактура на весь объем работ. Каков порядок разделения в бухгалтерском и налоговом учете здания на несколько объектов основных средств? Как разделить затраты по замене аварийного простенка по новым объектам основных средств (по этажам)?

Прежде всего рассмотрим вопрос о разделении здания на несколько объектов основных средств.

Согласно п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы.

Как видно из этого определения, одной из характеристик инвентарного объекта является его способность быть использованным для выполнения определенных самостоятельных функций или определенной работы.

Те же признаки в гражданско-правовом аспекте характеризуют объект недвижимого имущества, поскольку он является оборотоспособным объектом гражданских прав (ст.ст. 128, 129 ГК РФ).

Отсюда вытекает, что объект недвижимости, существование которого как отдельного объекта удостоверяется присвоенным ему в установленном порядке кадастровым (условным) номером, а право организации на такой объект — выданным регистрирующим органом свидетельством о государственной регистрации права (п. 3 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), организация может учитывать как отдельный инвентарный объект.

Тот же вывод следует из письма Минфина России от 22.01.2008 N 03-03-06/2/2 применительно к налоговому учету.

Отметим, что ни ПБУ 6/01, ни Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, далее — Методические указания) не предусматривают порядок определения первоначальной стоимости, срока полезного использования, начисления амортизации по объектам основных средств, созданным в результате разделения объекта, ранее принятого к учету.

В связи с этим считаем необходимым отметить следующее.

Пункт 14 ПБУ 6/01 предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, частичная ликвидация и переоценка объектов основных средств. В рассматриваемом случае все эти основания отсутствуют.

Согласно п. 21 ПБУ 6/01 начисление амортизационных отчислений (сумм износа для некоммерческих организаций) по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета. В то же время п. 4 ПБУ 6/01 определяет срок полезного использования как период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации.

Очевидно, что в рассматриваемой ситуации срок полезного использования здания не прерывается в связи с разделением его на несколько отдельных инвентарных объектов. Основания для изменения первоначальной стоимости, по которой здание было принято к бухгалтерскому учету, при разделении его на отдельные объекты не имеется. Принимая во внимание требование приоритета содержания перед формой, закрепленное в п. 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), полагаем, что в рассматриваемом случае первоначальную стоимость каждого из вновь созданных объектов основных средств следует определять исходя из первоначальной стоимости здания пропорционально площади каждого из объектов в общей площади здания; равным образом разделяется и сумма начисленной амортизации; начисление амортизации по объектам в связи с разделением ранее принятого к учету объекта основных средств на несколько частей не прерывается.

Этот вывод можно подтвердить письмом Минфина России от 06.10.2011 N 03-03-06/1/632, в котором специалисты финансового ведомства в ситуации, схожей с рассматриваемой, подтвердили, что для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Аналогичным образом, по нашему мнению, следует определять первоначальную стоимость и сумму начисленной амортизации по каждому новому объекту в бухгалтерском учете, поскольку иной порядок не следует ни из ПБУ 6/01, ни из Методических указаний, и изложенный выше способ, на наш взгляд, обеспечивает наиболее полное и точное отражение фактов хозяйственной деятельности организации в рассматриваемом случае.

Отметим, что согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению (далее — Инструкция) (утверждены приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н) отражение в бухгалтерском учете операций по выбытию основных средств предполагает определение их остаточной стоимости с отнесением ее на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Однако в рассматриваемой ситуации как такового выбытия активов не происходит.

Прекращение права собственности на здание как единый объект и возникновение права собственности на отдельные части здания не приводит к увеличению или уменьшению экономических выгод. Следовательно, данная операция не удовлетворяет общему определению доходов и расходов, данных в п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации». Поэтому мы считаем правомерным на основании приказа руководителя организации о проведении перерегистрации права на недвижимость, находящуюся в собственности организации, и разделении здания на несколько инвентарных объектов, сделать записи по дебету счета 01 при формировании первоначальной стоимости новых инвентарных объектов (поэтажно) и кредиту счета 01 на первоначальную стоимость выводимого из учета объекта. Аналогичными записями в данном случае следует разделить сумму начисленной амортизации.

Обратим внимание, что такая корреспонденция счетов не предусмотрена Инструкцией. Однако, как отмечено в письме Минфина России от 21.03.2007 N 03-05-06-01/19, в случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, организация может дополнить ее, соблюдая единые подходы, установленные Инструкцией. Вместе с тем такой порядок учета следует закрепить в качестве дополнений к учетной политике организации.

Перейдем к рассмотрению вопроса о разделении затрат на ремонт по объектам.

Пункт 1 ст. 252 НК РФ предусматривает общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли. В соответствии с этой нормой налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходы должны быть экономически оправданными, документально подтвержденными и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В первую очередь отметим, что налоговый учет расходов в рассматриваемом случае зависит от квалификации их в качестве затрат на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение объектов основных средств, которые увеличивают его первоначальную стоимость согласно п. 2 ст. 257 НК РФ, либо как расходов на ремонт, которые рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ).

Понятия достройки, дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения раскрываются в п. 2 ст. 257 НК РФ. Применительно к рассматриваемой ситуации определяющим, на наш взгляд, будет критерий изменения эксплуатационных характеристик здания. Если замена аварийных простенков направлена на восстановление изношенных частей здания, а не на улучшение его эксплуатационных характеристик, предусмотренных проектной и технической документацией, затраты организации следует квалифицировать как расходы на ремонт.

Этот вывод следует и из письма Минфина России от 13.12.2010 N 03-03-06/1/772, в котором отмечено, что если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 НК РФ. Если же в результате проведения работ улучшаются технико-экономические показатели функционирования здания, такие работы относятся к реконструкции объекта основных средств.

Что касается разделения затрат на замену простенков по отдельным объектам, отметим следующее. Ни налоговое законодательство, ни законодательство о бухгалтерском учете не определяют порядок распределения подобных расходов между объектами основных средств. В этой ситуации считаем необходимым во всяком случае исходить из того, что затраты должны быть обоснованы и документально подтверждены. Если смета по ремонтным работам не позволяет определить часть затрат, приходящуюся на каждый из объектов, считаем наиболее логичным распределить эти затраты пропорционально площади отдельных простенков в их общей площади. Если эта площадь не может быть определена по данным технической документации на здание либо на основании документации, составленной при проведении ремонтных работ, организация вправе определить ее расчетным путем, самостоятельно или с привлечением сторонней организации. В этом случае затраты могут быть распределены согласно бухгалтерской справке, составленной на основании служебной записки ответственных работников организации (при самостоятельном замере площади) или документа, отражающего результат выполненных работ по замеру (при их проведении сторонней организации).

buh.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта