Размен квартир – на двух (обмен с доплатой и без), на 2-х комнатную и 1 комнатную, размен на две однокомнатные и другие варианты, а также на на сколько выгодно разменять 3-х комнатную квартиру?

Содержание

Как осуществить размен квартиры? Советы специалистов


Оглавление:

  1. Нормативное регулирование
  2. Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком
  3. Размен квартиры при разводе и с родителями
  4. Равноценный и неравноценный размен
  5. Размен квартиры: советы


Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок. Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры
купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование


Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора


В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком


Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.


Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями


Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).


Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.


Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.


Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен


Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).


При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.


Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы


Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности


На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам


Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться


Очень часто люди пытаются
продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей. Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением


Покупка
квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки


Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.


Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

domananeve.ru

Как разменять квартиру в 2018 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2018 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживанияВ связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской парыВ таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обученияНеобходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детейВ данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жильяНа две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартируНа две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силуЕе требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядкеНеобходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договораЭто становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрацииДолжен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалистаРазместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
При обращение в риэлторское агентствоКоторое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жильяО вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жильяИ выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги
Начать поиски второй стороныИли обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального вариантаИ согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Договор обменаДля жилья из муниципального жилфонда
Договор меныДля приватизированных квартир

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обменаЕсли вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обменПредметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справокзаявление;
договор соцнайма;
обменные ордера;
выписки из решений муниципального органа;
согласие жильцов и органа опеки;
выписка из домовой книги;
договор на обмен
Отправка документации на рассмотрениеДля получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоровПрежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери


Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

jurist-protect.ru

Как разменять квартиру?




Москва
+7 (499) 455-12-41

Санкт-Петербург
+7 (812) 426-14-65

Регионы (бесплатно)
+7 (800) 500-27-29 доб. 529

Задайте вопрос юристу



toggle menu


  • Квартира


    • Покупка

pravonedv.ru

Как происходит размен квартиры в России в 2018 году

Размен квартиры — одна из распространенных сделок на вторичном рынке жилья. Под ней понимается определенная процедура гражданско-правовых отношений между гражданами по поводу передачи прав собственности на свое жилье друг другу с участием государства.

В России к таким видам сделки относятся не только добровольные договоры мены, но и принудительные. Зачастую по законодательству должников не могут лишить единственного места проживания, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Но государственные органы могут переселить их в квартиру с меньшей жилой площадью, а разницу в этих квартирах использовать для погашения задолженности.

Порядок

Многие граждане не пользуются таким видом сделок, как размен, только по той причине, что не знают, как происходит эта сделка. И они не знают, как обезопасить себя от возможного мошенничества со второй стороны сделки.

В советские годы этот вид сделок был единственным возможным вариантом улучшения жилого помещения, так как квартиры не были в собственности граждан. А совершение сделок по отчуждению квартиры неприватизированного жилья было невозможно.

Порядок размена квартиры зависит от тех прав, которые имеет ее владелец на нее, а также от различных других факторов, таких как наличие детей, решение суда и прочие.

В целом, обмен недвижимостью может быть следующим:

  • путем договора обмена;
  • путем договора мены.

В этом случае влияет приватизация квартиры. Обмен возможен только для неприватизированных квартир, которые находятся в собственности. А договор мены подходит для квартир, находящихся в собственности граждан.

Довольно сложно бывает подобрать равноценные объекты недвижимости, поэтому такие договоры могут предусматривать выплату компенсации в любом выражении.

Независимо от вида имущества, на которое меняется жилье, порядок действий будет следующий:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Сбор документов.
  3. Если одной из сторон обязательно приватизировать жилье, то оформляют приватизацию.
  4. Если жилье не приватизировано, то нужно получить согласие муниципального органа, в чьей собственности находится этот жилой объект.
  5. Подписание договора.
  6. Регистрация сделки, только когда участвует собственность граждан в сделке.
  7. Расторжение договоров о найме с предыдущими владельцами и заключение новых для неприватизированных жилых объектов.

По такому алгоритму нужно действовать при желании размена квартиры.

Документы

Пакет необходимых документов зависит от вида собственности на жилье. Для обмена неприватизированного жилья он будет следующим:

  • разрешение муниципалитета на обмен;
  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, прописанными в квартире;
  • обменные ордера;
  • выписка о численности человек из домовой книги;
  • согласие всех жильцов квартиры и опеки, если там проживают несовершеннолетние дети;
  • договор об обмене.

Обмен неприватизированного жилья может быть произведен на такой же неприватизированный жилой объект. Договор об обмене должен быть обязательно в письменной форме. Обязательным дополнением к договору является согласие всех членов семьи.

Для получения положительного решения о возможности размена необходимо подать заявление, в котором будут указаны обоснованные причины проведения сделки обмена между гражданами. Убедительными основаниями могут послужить следующие условия:

  • возможность рассмотреть обмен на другое жилье по усмотрению муниципалитета;
  • подготовленный вариант переезда, который подготовили жильцы;
  • конкретные условия и требования сторон.

В определенных случаях муниципалитет имеет право отказать в сделке с жильем. Причины отказа могут быть следующие:

  • если жилье относится к аварийному фонду;
  • если наложен арест на жилье;
  • когда сделка фиктивна по содержанию;
  • когда жилье в залоге.

При отсутствии этих фактов муниципалитет в большинстве случаев одобряет решение по обмену. Вместе с заявлением подается следующее:

  • договор найма жилья или иного документа, подтверждающего основания пользования этой жилой площадью;
  • выписка об отсутствии ареста и залога на эту недвижимость;
  • выписка обо всех зарегистрированных в данном жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

Это заявление рассматривается в течение месяца. Оно должно быть подано жильцами обеих квартир.

Регистрация договора обмена неприватизированными квартирами не требуется. Каждый из этих владельцев в дальнейшем имеет право приватизировать свою недвижимость.

Размен приватизированной квартиры

Здесь для собственника появляется еще больше возможных вариантов. Здесь может быть произведен обмен жилой недвижимостью или альтернативной собственностью одного из участников сделки.

Также в этой ситуации может быть предусмотрен вариант участи нескольких собственников в сделке, что повлечет разъезд жителей из одной квартиры в две и более.

Все договоры с приватизированным жильем подлежат обязательной регистрации. Если обмен происходит между родственниками, то в целях экономии на оплате налога при совершении продажи имущества можно оформить договор дарения. Эти договора не облагаются налогом, но регистрируются в таком же порядке.

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то его интересы обязательно представляют органы опеки. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью при регистрации всегда необходимо от них разрешение.

В случаях, когда жилье имеет несколько долевых собственников, они обязаны все быть согласны на обмен. Если один из них против сделки, то единственным вариантом может быть размен через суд. Суд в этом случае обяжет других владельцев компенсировать стоимость доли.

Если доля не была выделена, то ее нельзя отдельно обменять.

Обмен на частный дом

Такой вид обмена также возможен. Единственное различие будет заключаться в документах, которые должен подготовить владелец дома:

  • договор обмена;
  • согласие всех членов семьи;
  • выписки из домовой книги о количественной численности семьи;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы на землю и дом.

В этом случае новый владелец получает право собственности не только на дом, но и на землю.

Преимущества и недостатки

К одним из наиболее значимых преимуществ этого вида сделки является наличие минимального риска у обеих сторон. Так как в случае признания сделки незаконной или ничтожной стороны все равно останутся при своих предыдущих объектах недвижимости.

К недостаткам можно отнести долгий поиск желаемого варианта обмена. В последнее время больше стали пользоваться популярностью сделки купли-продажи автомобилей по причине того, что большую долю рынка занял первичный рынок. И многие, кто продают квартиры в старых домах, покупают в новых.

Но в советские годы, пока не наступила приватизация, других вариантов у граждан не было, и договоры обмена были самыми распространенными.

grazhdaninu.com

Специфика размена одной квартиры на несколько отдельных

Ситуации, когда появляется необходимость разменять квартиру на несколько отдельных, бывают самые разные. Например, жилье, когда-то вмещавшее семью из родителей и детей, уже не подходит для проживания нескольких взрослых человек. Бывает, что собственники, раньше бывшие в хороших отношениях, больше не желают друг друга видеть, а уж тем более жить вместе. Такое случается при разводе и других семейных раздорах. Когда размен квартиры неизбежен, следует подробно изучить юридические особенности операции, чтобы совершить раздел законно и не пожалеть. 

Возможен ли размен квартиры?

Разменять квартиру можно вне зависимости от того, приватизирована она или нет. Тем не менее существует ряд ограничений в зависимости от того, кому принадлежит жилье – частному лицу или государству. Неприватизированную квартиру можно разменять только на несколько муниципальных. Так же и с приватизированным жильем: поменять его на объект из неприватизированного жилого фонда запрещается. 

Стоит отметить, что размен приватизированных и неприватизированных квартир осуществляют в разных учреждениях. В первом случае – в Росреестре, а во втором – в уполномоченных организациях в зависимости от города. 

В законе оговаривается несколько случаев, запрещающих размен квартиры. Невозможно совершить операцию, если: 

• подан иск о расторжении или изменении договора соцнайма; 

• жилище не пригодно для проживания людей;

• дом вскоре снесут;

• в доме планируется капитальный ремонт;

• право пользования квартирой оспаривается в суде;

• человек, который намерен заселиться в квартиру, страдает от одного из хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством. 

Всего два способа

Практика размена квартир осуществляется всего по двум схемам: через продажу и путем мены. В обоих случаях происходит переход права собственности. В первом жилье продают, а полученные деньги делят пропорционально доле каждого собственника. После этого они самостоятельно покупают отдельное жилье. Второй путь предполагает одновременный поиск нового жилья для всех владельцев. Сама сделка и договор мены очень походят на куплю-продажу. Разница лишь в том, что для расчета используют не деньги, а недвижимость. 

Размен без согласия

Легально разменять квартиру без согласия одного из собственников невозможно. Принудить нежелающего менять жилье владельца тоже нельзя. Принудительный размен возможен лишь в случае с неприватизированным жильем. Бывают ситуации, когда совместное проживание семьи с одним из собственников невозможно. Например, если он ведет себя агрессивно. Но даже в таком случае закон гарантирует ему право распоряжаться своей собственностью по усмотрению. 

В данном случае есть два варианта действий: либо попытаться найти с сособственником общий язык и пойти на размен, либо продать свою долю, предварительно получив отказ от преимущественной покупки доли другими владельцами.

Трудные жильцы

Затруднить процесс размена квартиры может то, что в ней прописаны определенные категории граждан: дети до 18 лет и иждивенцы, добровольно отказавшиеся от приватизации. Эти люди не могут быть выписаны из квартиры при смене владельца. Данные обстоятельства должны быть указаны в договоре. Если новый владелец все же подпишет такой договор, то выписать жильцов он не сможет. 

Вопрос с пропиской ребенка решается при участии органов опеки. Прежде чем заключить договор мены или купли-продажи данной квартиры, необходимо получить разрешение. Менять квартиру без согласия прописанных в ней людей можно, но только если у нее один собственник. 

В случае когда один из владельцев квартиры несовершеннолетний, за соблюдением его интересов следят органы опеки. Без соответствующего разрешения договор просто не пройдет государственную регистрацию. Для получения документа нужно будет доказать, что имущественное и жилищное положение ребенка не ухудшится после совершения сделки по размену квартиры. Обычно в органы предоставляют правоустанавливающие документы по всем объектам, выписки из домовых книг, документы из БТИ. Точного перечня бумаг, которые могут быть потребованы инспектором, нет.

Улучшение жилищных условий

Жильцы коммуналок, имеющие ордера или договоры соцнайма, часто используют размен для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Переехать в более удобную квартиру можно как без доплаты, так и купив дополнительные метры. Для оплаты используют личные средства, но иногда привлекают средства государственных целевых программ, субсидии, кредиты, гарантийные обязательства. Возможен вариант с комбинацией нескольких способов оплаты. Поспособствовать размену квартиры может выселение непроживающих граждан, зачет имеющегося движимого и недвижимого имущества, цепочки множественных обменов с доплатами, родственный обмен. Юридические аспекты операций по размену квартиры и улучшению жилищных условий регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. 

Кризис как причина размена

Усложнившаяся экономическая ситуация в стране стала причиной роста уровня сделок по размену квартир. Например, люди решаются разменять однокомнатную квартиру на жилье еще меньше, но с доплатой. Однако чаще меняют большие квартиры. За «трешку» можно получить две однокомнатные: одну для проживания, другую – для сдачи в аренду. Чаще всего, та, в которой планируется жить, находится в спальном районе, а недвижимость для сдачи покупают поблизости от центра города. Таким образом получается извлечь максимальную выгоду от размена. 

Реже удается разменять трехкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку». Тогда приходится либо доплачивать, либо значительно снижать требования к приобретаемым квартирам. Наивно думать, что 70 кв.м трехкомнатной квартиры эквивалентны двум «однушкам» по 35 «квадратов». Метр однокомнатной квартиры дороже. Размен «двушки» на две однокомнатные квартиры – практически невозможная операция. Ее можно совершить только с доплатой. 

Как посчитать выгоду

То, насколько выгоден размен, можно оценить, исходя из четырех параметров. Во-первых, это цена, по которой будет продана квартира. Во-вторых, размер комиссионных риэлтора, если прибегать к его услугам. В-третьих, цена альтернативной квартиры. Четвертый фактор – сроки совершения размена. В условиях кризиса важно помнить, что уровень спроса на жилье снизился, и время на поиск покупателя может превысить те сроки, на которые изначально рассчитывал продавец.

Эксперты отмечают падение цен в секторе альтернативных сделок, связанных с разменом. То есть собственник уже не может позволить себе жилье того уровня, которое мог бы получить до кризиса.

www.bkn.ru

приватизированной и муниципальной, через суд, документы

Размен квартиры представляет собой сделку, совершаемую гражданами с целью замены одного жилого помещения на другое. До появления частных квартир обмен являлся единственным способом, который позволял улучшить условия проживания. 

Особенности процедуры

С юридической позиции обмен это процедура, основными участниками которой являются наниматели муниципального жилья. Если подобная сделка совершается в секторе частного жилья, применяется понятие мена.

Классический обмен заключается в передаче своей квартиры гражданину взамен на предоставление иного объекта недвижимости. Основной сложностью сделки является поиск вариантов, устраивающих обе стороны.

Альтернативным обменом является сделка по продаже жилья, предполагающая замену одного объекта на другой. Она подходит владельцам квартир, заинтересованным в изменении жилищных условий.

Когда можно произвести размен квартиры

Обмен возможен в случае, если вы подобрали подходящий вариант квартиры, используемой гражданами по договору социального найма. Для оформления необходимо получить справки в жилищных органах, заручиться согласием всех членов семьи и органов опеки. Следует позаботиться о предоставлении документов, отражающих отсутствие долгов по коммунальным платежам.

После рассмотрения комплекта документов и внесения положительной резолюции можно получить обменные ордера, отражающие приобретение прав пользования квартирой по договору социального найма.

Если на данном этапе одна из сторон сделки заявляет о пересмотре своего первоначального решения, то производится принудительный обмен.

Принудительный размен жилья

Подобная способ реализуется через судебный орган. Принудительный обмен не может нарушать права лиц, проживающих в квартире. Спорное жилье также не может рассматриваться в качестве предмета обмена. До получения решения суда необходимо выбрать вариант обмена.

cabinet-lawyer.ru

Размен квартиры — как поменять правильно?

Размен квартиры – это выгодный вариант, для людей которые не хотят продавать, а затем покупать жилье. Намного легче подыскать жилище и просто переехать в него, избежав риска потерять деньги. Но все ли так просто? Существуют нюансы и при этом виде сделки, и мы постараемся в них разобраться.

Все ли согласны на обмен?

Прежде чем думать об обмене жилья – необходимо удостовериться, что все домочадцы согласны. Без предварительного соглашения не стоит заниматься разменом.

Намерение переехать каждого члена семьи должно быть оформлено исключительно в письменном виде и заверено нотариусом.

Когда в вашей доме есть граждане, признанные судом недееспособными, несовершеннолетние или ограничено дееспособные – вам придется добиваться одобрения на обмен у органов опеки и попечительства.

Когда на момент размена/обмена один из проживающих в помещении отсутствует/ не проживает – необходимо получить его письменное согласие на обмен, но только при условии, что он будет далее вселен как член семьи владельца.

Важно: всем домочадцем не удалось достигнуть соглашения на обмен – они имеют законное право потребовать принудительного обмена жилья, но только в судебном процессе. Для этого подается соответствующее заявление в суд с обоснование своих законных требований.

Главным предметом размена может выступать не только квартира, но и ее доля (выделенная в судебном порядке) – комната или ее часть.

Как разменять квартиру?

Придется пройти несколько обязательных этапов:

  • Подыскать подходящие варианты лучше обратится в агентство недвижимости, так вы минимизируете риски и быстрее найдете равноценное жилье.
  • Оцените стоимость имущества вашей квартиры, чтобы понять как ее выгоднее разменять.
  • Установите сумму доплаты если она необходимо, составьте предварительный договор, указав сроки совершения будущей сделки, и укажите сумму, которая будет доплачена за жилье.
  • Подготовка необходимых документов.
  • Оформление сделки, переезд в новое жилье.

Какие документы собирать для обмена?

Прежде чем заключать сделку обмена, подготовьте необходимые документы:

  • Нотариально заверенное согласие всех домочадцев на обмен жилплощади.
  • Копии гражданских паспортов обеих сторон.
  • Заявление от собственника, о том, что он согласен на обмен.
  • Заключение-справка из органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей и недееспособных граждан).
  • Справка из Санэпидемстанции, которая подтвердит, что ваша квартира находится в нормальном состоянии.
  • Технически паспорт на квартиру с подробным планом.
  • Документ, который подтвердит право собственности договор купли-продажи, дарения и т.д.
  • Уплата государственной пошлины — квитанция

Когда произвести обмен квартиры невозможно?

Законодатель запрещает обменивать жилье, если:

  • К владельцу на момент предполагаемой сделки уже предъявлен иск о полном расторжении или изменении условий договора найма. Либо официальное соглашение признано недействительным (судом).
  • Когда квартиры находятся в аварийном состоянии, в ближайшее время планируется ее снос или полное переоборудование, капитальный ремонт. Невозможно обменять квартиру, если она признана необходимость для государственных нужд — разные обстоятельства.
  • Нельзя разменять служебное помещение или, то что находиться в общем пользовании граждан общежитие.
  • Если суд признает что предстоящая, либо совершенная сделка фиктивна или совершенна с корыстной целью.
  • Если в помещение, в котором уже проживают 2 или более жильца (нанимателя) вселяется лицо, страдающее хроническим заболеванием (тяжелая форма).
  • Один из участников обмена является членом ЖСК и в отношении его рассматривается вопрос об исключении его из этой организации.

Можно ли обменять две неприватизированные квартиры?

Если вы проживаете в неприватизированной квартире — ее можно обменять на такую же. Правда, для этого придется собрать внушительный пакет документов и подать их исполнительный комитет вашего населенного пункта. Основные документы для двух сторон сделки:

  • Заявление об обмене неприватизированными жилыми помещениями.
  • Официальная выписка из решения собрания членов ЖСК о приеме нового лица в кооператив. Если квартира находится в общественной собственности или государственной в двух ЖСК.
  • Документы, которые подтвердят пребывание в браке или других родственных отношениях с кем то из лиц, которые останутся проживать в квартире, часть которой будет обменена обмен доли.
  • Медицинская справка, которая подтвердит отсутсвие опасных заболеваний для других граждан для коммунальной квартиры.
  • Согласие органов опеки и попечительства.
  • Справка с ЖЕК о всех прописанных в помещении гражданах.
  • Финансово-лицевой счет (копия).
  • Договор найма жилого помещения оригинал ордера.
  • Справка, которая подтвердит отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Согласие об обмене неприватизированными квартирами вступает в законную силу с момента получения ордеров. Срок действия ордера 30 дней, если обмен проводиться в разных городах 60 дней.

Обмен квартиры дело выгодное, но хлопотное. Проверяйте тщательно документы, а лучше обратитесь в авторитетное агентство недвижимости или к юристу.

Стоит почитать

about-realty.net

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о

Свежие записи

2019 © Все права защищены. Карта сайта