Срок действия гпзу в московской области – Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Подготовка и регистрация градостроительных планов земельных участков (за исключением земельных участков с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства») в Московской области» (с изменениями на 19 марта 2018 года)

Содержание

Какой срок действия имеет градостроительный план земельного участка

Перед тем как приступить к строительству любого объекта, необходимо оформить разрешительную документацию. Что это означает? Перед началом строительных работ человек  должен получить разрешение на строительство, которое выдает Администрация поселения, на территории которого находится земельный участок (ЗУ). А оно выдается на основании градостроительного плана земельного участка (сокращенно ГПЗУ).

Согласно гражданскому кодексу РФ ГПЗУ содержит необходимые сведения для проведения работ по созданию проекта, а также для последующей экспертизы и выдачи разрешения на строительство. Поэтому его необходимо получать всегда.

Назначение документа

ГПЗУ является, по сути, схемой застройки участка, согласно общего планирования территории, на которой располагается ЗУ, с соблюдением норм градостроительного зонирования и проектирования, а также с учетом сведений из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) и условий подключения объектов к инженерно-техническим сетям.

При этом участок должен:

  • иметь границы, стоящие на кадастровом учете;
  • входить в состав земель, на которые распространяются правила землепользования и застройки.

Документ выполняется в определенной действующим законодательством форме и содержит в обязательном порядке следующую информацию:

  • топографический план с указанием границы имеющихся зон, в которую территориально будет включен будущий объект;
  • текстовую часть, в которой обосновываются условия использования ЗУ. Прописываются разрешенные объекты для строительства на этой территории, а также указываются основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования, ограничения в использовании, технические условия подсоединения объектов к инженерно-техническим сетям.

В результате получается чертёж, выполненный в определенном масштабе территории с нанесением условных обозначений на основании определенного перечня. Обязательным приложением являются согласительная документация с уполномоченными инстанциями.

Актуальность информации

Для оформления ГПЗУ собственник обращается с заявлением в орган самоуправления по месту нахождения ЗУ.

К заявлению прикладываются копии правоустанавливающих документов на участок и на расположенные на нем строения, а также выписка из ЕГРН на все объекты.

Документ подготавливается специалистами Департамента землеустройства и градостроительства за 20 рабочих дней.

Сведения ГПЗУ считаются актуальными в течение следующих трех лет. За это время должно быть начато возведение дома, и новый объект  должен появиться на кадастровом учете. Если за это время собственником не было получено разрешение на строительство, то он должен подать документы на получение нового ГПЗУ с актуальными сведениями.

Внесение изменений

Если после получения ГПЗУ собственник участка решит внести коррективы, касающиеся зоны застройки или реконструкции строящегося дома, например, увеличить площадь застройки, он подает заявление в местный департамент землеустройства и градостроительства, в котором должна быть указана причина и вид этих изменений.

К этому заявлению прикладываются:

  • утвержденный экземпляр ГПЗУ;
  • документы основания и выписку из ЕГРН на ЗУ и расположенные на нем объекты;
  • копию паспорта.

В случае положительного решения, на основании старого ГПЗУ специалистами Департамента подготавливается новый пакет документации, на первом листе которого прописывается, что он является дополнением к утвержденному ранее документу. Они берут копию с ранее утвержденного топографического плана и вносят в него изменения, согласно новой схеме зоны строительства, в которую будет включен участок заявителя. На него будут нанесены топографические знаки, исходя из внесенных изменений.

В случае расхождения в кадастровых, технических и юридических характеристиках объектов, возникших за прошедшее время с момента утверждения первого ГПЗУ, собственник должен предоставить соответствующую подтверждающую документацию.

В текстовой части указываются основания для внесенных изменений, а также прописываются все объективные изменения в этой зоне, которые произошли со времени утверждения первого варианта ГПЗУ.

Законодательные нормы

После получения разрешения на строительство желательно закончить работы и ввести объект в эксплуатацию в течение времени действия ГПЗУ, которому соответствует этот объект.

В таком случае, будут соблюдены все законодательные нормы, и предъявить какие-либо претензии к полученным документам с точки зрения закона будет практически невозможно.

А это очень важно, особенно на фоне часто встречающейся практики внесения изменений в планы развития территорий различных поселений.

О том, что такое градостроительный план земельного участка и о порядке его получения, смотрите в следующем видеосюжете:

terrafaq.ru

Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 года, Постановление Правительства Московской области от 10 января 2017 года №9/1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 января 2017 года N 9/1

Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 года



В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Правительство Московской области

постановляет:

1. Установить, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована до 1 января 2020 года для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

2. Главному управлению по информационной политике Московской области обеспечить официальное опубликование настоящего постановления в газете «Ежедневные новости. Подмосковье» и размещение (опубликование) на сайте Правительства Московской области в Интернет-портале Правительства Московской области.

3. Настоящее постановление вступает в силу на следующий день после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.

4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Московской области Фомина М.А.

Губернатор
Московской области

А.Ю.Воробьев

Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
официальный сайт Правительства
Московской области
www.mosreg.ru, 10.01.2017

docs.cntd.ru

Утверждение градостроительного плана земельного участка: все нюансы

ГПЗУ или градостроительный план земельного участка — документ, который составляется применительно к земельным участкам, используемым под возведение определенных зданий или сооружений. Подготовка документа осуществляется для информирования заказчика о характеристиках объекта, а также о строительных ограничениях, которые касаются определенного надела. В чем сущность документа об утверждении формы градостроительного плана земельного участка? Каким образом организуется сам процесс? Какие нюансы должны быть учтены в процессе подачи заявки? Эти и ряд других вопросов будут интересны читателям.

Содержание страницы:

Общее назначение

Градостроительный план земельного участка — термин, который появился в ГрК РФ только в 2004 году. По сути, документ имеет вид выписки из правил пользования земельным наделом, а также планирования проекта применительно к определенному участку. В бумаге отражаются данные о строительных характеристиках объекта, а также ограничениях, которые должны быть учтены еще до возведения сооружения.

Утверждение градостроительного плана земельного участка подтверждает, что застройщик имеет  право возводить сооружение на определенном земельном наделе. При этом ограничения на строительство объекта отсутствуют или же они имеют условный характер. Важно понимать, что ГПЗУ не проставляет характеристики по определенному участку, а только воспроизводит уже существующие параметры.

Если исходить из сути ГПЗУ, в этом документе фиксируются данные, позволяющие произвести идентификацию бумаги без установки определенных ограничений или прав. Речь идет о сведениях, которые можно собирать и передавать другим лицам, использовать и возвращаться к данным по мере необходимости. Градостроительный план земельного участка — бумага, необходимая для последующей разработки и внедрения проекта. Кроме того, без ГПЗУ не выдается разрешение на ведение строительства, а также не получить одобрения на ввод сооружения в эксплуатацию.

В чем сущность услуги?

Процесс получения постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка подразумевает пользование специальной услугой, предоставляемой государственными или частными учреждениями. В первом случае услуга по выдаче ГПЗУ предоставляется бесплатно. Все, что требуется заявителю — подать заявления и минимальный пакет бумаг, необходимых для проверки и выдачи плана. При этом градостроительный план земельного участка должен быть выдан в тридцатидневный срок.

Получателями документа могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом уполномоченная структура может отказать в выдаче бумаги и не выдать градостроительный план земельного участка. Причин может быть множество. Это и обращение за услугой нарушение действующих требований.

Если заявитель получил отрицательное постановление о выдаче ГПЗУ, у него есть право оспорить готовое решение в суде или путем досудебного разбирательства.

Особенность формы по утверждению ГПЗУ

Градостроительство — тонкая наука, требующая максимального внимания в оформлении документов и организации процесса их получения. При этом касательно формы ГПЗУ выпущен специальный приказ, утверждающий форму и особенности документа. В приказе приводится основание для ГПЗУ, а также местоположение надела земли с указанием района, округа, поселения и площади участка.

Кроме того, в документе должно быть описание интересующего объекта и указание на лицо, которое подготовило план. В конце ставятся подпись, дата и печать организации, которая занималась выдачей ГПЗУ.

Также в документе может быть приведен чертеж градостроительного плана, данные о разрешенном применении надела земли с перечислением доступных способов применения участка. Кроме того, должны быть прописаны условно разрешенные, а также вспомогательные виды применения ГПЗУ.

Важно, чтобы информация в документе была максимально четкой, ведь именно от нее отталкивается проверяющая структура, а впоследствии и проектировочная компания в процессе создания проекта и возведения сооружения.

Особенности подготовки, оформления и передачи ГПЗУ

Как упоминалось выше, процесс подготовки градостроительного плана запускается после подачи заявления от заинтересованного лица или заявителя. При этом исполнитель может затребовать от подающей стороны дополнительные документы для проверки и выдачи информации.

В случае, когда предприниматель или обычный гражданин обращается в муниципальные органы для получения ГПЗУ, в проведении дополнительных слушаний нет необходимости, а сам документ при соответствии текущим требованиям должен быть выдан. Муниципальный орган должен в месячный срок обработать заявку и предоставить решение — утвердить или отказать. При этом сама услуга является бесплатной для заявителя. В случае взимания платы сторона может обратиться в судебную инстанцию для возврата взысканных средств.

Какие бумаги могут потребоваться?

Чтобы добиться успешного утверждения ГПЗУ, важно правильно оформить заявление на получение документов и передать в распоряжение проверяющей организации полный пакет бумаг. В частности, заявитель для получения плана обращается в соответствующий комитет и оформляет заявление. Здесь же могут потребоваться выписка из кадастрового паспорта, правоустанавливающие бумаги на участок, а также передача бумаг на капитальные сооружения (если они уже имеются на земельном наделе).

В общий пакет также входят бумаги, которые бы подтверждали права собственности и кадастровые паспорта. При этом сам ГПЗУ должен в полной мере соответствовать законодательному регламенту. В противном случае возможны проблемы с согласованием документа. Кроме того, впоследствии будет сложно оформить проект и согласовать его в уполномоченных структурах.

Чтобы избежать упомянутых проблем, ГПЗУ должен составляться и выдаваться квалифицированными специалистами с большим опытом работы в этом секторе.

Почему многие обращаются в специализированные компании?

Несмотря на прозрачность и простоту оформления услуги, все большее число людей обращается в специальные компании для помощи в получении ГПЗУ. Причин здесь множество — нехватка времени на выполнение таких работ, неуспешный опыт в прошлом, страх допустить ошибку и так далее.

Чем привлекают компании, помогающие с получением и утверждением бумаг? Как правило, упор делается на опыт, наличие знаний в этой сфере и индивидуальный подход к клиентам. В роли клиентов таких организаций выступают различные категории лиц — инженеры, субподрядчики, финансово-кредитные учреждения и прочие структуры.

Специалисты, работающие в таких структурах, представляют клиентов в период разработки архитектурных решений. Ими оказывается помощь в процессе согласования проработок в уполномоченных структурах с оказанием юруслуг при создании пакета бумаг для оформления ГПЗУ. Здесь же оказывается консультационная поддержка вопросов, касающихся предпроектной проработки, в том числе получение и оформление ГПЗУ с последующей  регистрацией в уполномоченных структурах.

Сотрудники таких компаний анализируют проект или запрос, в результате предъявляют заключение, на базе которого и решается вопрос. При этом возможно устранение различных проблем, начиная с реализации проектов с нуля и заканчивая не до конца решенными вопросами.

Плюс специализированных компаний и в том, что их сотрудники, как правило, отлично знают сектор земельных правоотношений. При этом заявитель оперативно получается все виды поддержки — юридическую, техническую или финансовую.

Общий спектр услуг, которые предоставляется такими компаниями, весьма солидный. Сюда можно включить следующие направления:

  • Оказание консультаций в письменной или устной форме в вопросах, которые касаются градостроительного паспорта, а также обжалование незаконно принятых решений.
  • Участие и помощь в подготовке заключений правового характера, касающихся получения градостроительного плана, а также установления градостроительного регламента земельного надела.
  • Юридическое сопровождение процесса получения нового ГПЗУ или же внесение корректировок в уже существующий план.
  • Предоставление интересов юрлиц, а также простых граждан в различных судах. При этом на повестку дня ставятся различные вопросы, в том числе касающиеся обжалования противозаконных действий уполномоченных структур.

Таким образом, клиентам оказывается двухсторонняя поддержка — юридическая (решение вопросов оформления и защиты интересов) и техническая. При этом услуга предоставляется только при условии передачи полного пакета бумаг на участок и относящиеся к нему территории. Здесь могут быть истребованы следующие  бумаги:

  • Доверенность. Такой документ необходим в случае, если интересы заказчика предоставляет другой человек.
  • Документы из БТИ, касающиеся объектов недвижимости, расположенных на земельном наделе. Здесь потребуется передача оригиналов и копии.
  • Соглашение об аренде земельного участка (должно предоставляться два экземпляра).
  • Прочая техническая документация.

Как показывает практика, решение вопросов с ГПЗУ часто занимает много времени и сил. Главные причины — незнание текущих требований и отсутствие специалистов, способных оформить грамотный запрос. При этом область страны не имеет значения — с проблемой сталкиваются почти все. Но избежать этого легко. Достаточно знать законодательство и четко следовать его требованиям. Если и возникают сложности с оформлением, всегда можно обратиться к специалистам.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

stroimprosto-msk.ru

ГПЗУ. Новые условия оформления с 2017 года

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) является обязательным документом в перечне для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов на застроенной территории или подлежащей застройке земле, а также требуется в предпроектной деятельности, при определении границ земель в процессе межевания, при вводе объекта в эксплуатацию. ГПЗУ подготавливается в строгом соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и ведется в составе межевания земель либо отдельно.

С 1 июля 2017 года, согласно принятому законодательству, ГПЗУ не будет является единственным документом, в котором отображена планировка территории. В нем будет лишь раскрыта дополнительная информация, необходимая для архитектурно-строительного проектирования (реконструкции) и строительства объекта, срок действия которого будет 3 года.

Так как же получить ГПЗУ в Москве и Московской области? Об это далее, и по порядку, читайте ниже.

Общая схема получения ГПЗУ в Москве и Московской области. Где получать?

Для получения ГПЗУ в Москве и Московской области, подается заявление в районный отдел Комитета по архитектуре и градостроительству, вместе с подготовленным пакетом документов.

Документы для получения ГПЗУ

Чтобы получить пакет документов, в списке которых:

  • выписка из ЕГРН со сроком давности не более 30 дней,
  • паспорт (копия основных разворотов),
  • правоустанавливающие документы,
  • кадастровый паспорт (копия) — при наличии,
  • выписка из ЕГРОКН, (Единый государственный реестр объектов культурного наследия) в случае расположения земли и объектов на ней в зонах культурного наследия.
  • топосъемка, в том числе подземных и наземных сетей, в масштабе 1:500/1:5000 в зависимости от размера земельного участка.

После подачи документов ожидание составит порядка 30 дней. Утверждает ГПЗУ районная администрация, вынося специальное распоряжение.

Новые условия оформления ГПЗУ в 2017 году

Новые требования коснулись состава градостроительного плана. Прошедший год стал судьбоносным для содержания ГПЗУ. Теперь в дополнение к основным сведениям, к которым Кодекс относит границы участка, область действия публичных сервитутов, данные об имеющихся на участке объектах, нужно еще указывать:

  • техусловия технологического присоединения объектов на обследуемом участке к инженерным сетям и коммуникациям;
  • точное местоположение коммуникаций, расположенных в пределах обследуемых земель.
  • проектная документация должна быть подготовлена на основании ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство

Кроме того, теперь действует другой формат подготовки ГПЗУ в Москомархитектуре, куда заявитель предоставляет технические сведения в бумажном или электронном виде. Целью последнего нововведения является предоставление землевладельцу наиболее полной информации о требованиях закона и существующих ограничениях. Это также позволяет отразить более точное расположение сетей на участке, чтобы избежать впоследствии ошибок и сделать строительство более рентабельным.

Электронная подача документов

Благодаря внесенным изменениям в законодательное регулирование ГПЗУ, а также появлению общего сводного плана московских подземных сетей и коммуникаций, внедрению нового электронного формата подачи документов через портал госуслуг, с прошлого года в Москве стала функционировать электронная услуга, включающая в себя целый комплекс услуг по подготовке, изменению, утверждению и отмене ГПЗУ. Документы загружаются онлайн через портал госуслуг и отправляются на рассмотрение в Москомархитектуру. Планируется в скором времени расширить спектр электронных услуг, в частности по согласованию техусловий и по проверке сметной документации объектов капстроительства.

Как получить ГПЗУ быстро?

Оформить ГПЗУ вы можете двумя способами: не только по стандартной процедуре за 30 дней в Управлении архитектуры и градостроительства, но и в ООО «Геомер Групп», что позволит сократить сроки как минимум вдвое. Мы поможем в оформлении ГПЗУ, и срок при этом составит 10 рабочих дней, а не 30. Если вам нужна срочная помощь в изготовлении, то звоните нам по тел.: ☎ +7 (495) 481-49-21 или просто заполните форму ниже. Мы свяжемся с вами, проконсультируем и скажем стоимость изготовления. С примерными ценами,можно ознакомиться в разделе услуг: Градостроительный план земельного участка.

Видео: Что такое ГПЗУ, зачем нужен, как и где получить, какие документы нужны

geomergroup.ru

Трёхлетний срок действия ГПЗУ — гарантия стабильности для застройщика или просто ужесточение правил?

Введение в действие новой редакции Градостроительного кодекса, устанавливающей трёхлетний «срок годности» для градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)  заставляет вспомнить о весьма актуальной проблеме – нарушении интересов собственника[1] участка изменением градостроительного регламента в период подготовки к строительству.

Так ценность земельного участка, предназначенного для  строительства, определяется тем, что на нём можно построить и можно ли строить вообще – градостроительным регламентом  участка, его нахождением в зонах с теми или иными особыми условиями использования. Градостроительный регламент, в свою очередь (в норме), определяется утверждённой градостроительной документацией, в первую очередь — правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). 

Соответственно, ценность земли, в том числе находящейся в собственности, меняется от нуля до высот и обратно одним росчерком чиновничьего пера. Вернее не совсем одним, а с определенными согласованиями, проведением публичных слушаний, утверждением представительным органом местного самоуправления (кроме городов федерального значения). Но  последнее слово в любом случае за  публичной властью. 

И на практике достаточно часто происходит отмена ранее документально оформленных в генеральных планах, ПЗЗ и проектах планировки территории решений о застройке территорий. Это возможно в том числе путем установлено территориальной зоны, не предполагающей застройку (благоустройство/озеленение), либо закрепления параметров строительства «по существующему положению» (зона «Ф» в свежепринятых ПЗЗ г. Москвы). 

 Параметры градостроительного регламента для конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). В норме он является выпиской из ПЗЗ и иных утвержденных документов, то есть градостроительный  регламент не устанавливает, а только отображает. Это прямо закреплено в новой редакции Градостроительного кодекса, ранее неоднократно высказывалось судебной практикой.  Иная ситуация возможна если ПЗЗ отсутствуют или составлены некорректно

Ранее практикой была выработана позиция, что в случае  изменения градостроительного регламента после выдачи ГПЗУ необходимо исходить из нового регламента, ГПЗУ фактичекски утрачивает силу (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13).

Собственнику  участка, который лишился возможности его использовать, Президиум ВАС  предлагал требовать выкупа у него этого участка. Сослался Президиум при этом, за неимением лучшего, на норму. п. 7 ст. 23 Земельного кодекса , которая предусматривала такое право при излишне обременительном публичном сервитуте.  Вскоре ст. 23 ЗК  РФ была изменена, в нынешней редакции права выкупа она не предусматривает, осталось лишь право требовать плату за публичный сервитут, что к изменению градостроительного регламента не применимо даже по самой смелой аналогии.

Так или иначе, практика выкупа у собственников, пострадавших от градостроительных решений, их участков не сложилась.

Очевидно, что столь важный для собственника вопрос заслуживает прямого законодательного регулирования, но такого регулирования пока нет.

Но в новой редакции Градостроительного кодекса (Закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ) многие увидели надежду – установлен срок действия ГПЗУ. А именно в соответствии со п. 10 ст. 57.3 данного кодекса информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Для ГПЗУ, выданных до 2017 г. срок их действия для данной цели  исчисляется с  1 января 2017 г. и не может быть менее трех лет с это даты (конкретный срок определяется на региональном уровне).  Некоторые аналитики рассматривают данную ному как трёхлетний «мораторий» на пересмотр сведений, включённых в ГПЗУ и, соответственно, как защиту собственника  на данный период от ухудшающих его положение решений.

Является ли на самом деле данная норма гарантией возможности строить в течение трёх лет в соответствии с параметрами, указанными в ГПЗУ? Исходя из буквального толкования – нет. Тот факт, что по истечении трёх лет ГПЗУ автоматически  теряет силу, отнюдь не означает,  что указанные в нем сведения по тем или иным причинам не могут утратить актуальность раньше этого срока.

С другой стороны, а зачем  тогда такую норму вводить, если  не для предоставления правообладателям гарантии стабильности градостроительного регламента? Осмысленный характер она  приобретает в первую очередь если рассматривать её именно как «мораторий» для публичной власти на корректировку сведений,  указанных в ГПЗУ. И, соответственно – как гарантию для правообладателя, что расходы на приобретение участка,  проектирование объекта не окажутся потерянными.

При ином толковании, если при каждом случае выдачи разрешения на строительство  нужно проверять соответствие проектной документации актуальным ПЗЗ и иной градостроительной документации, такая норма будет носить сугубо технический характер.

Однако во многих случаях утрата актуальности ГПЗУ ранее истечения трёхлетнего срока – вещь неизбежная. Допустим, по границе участка проложили газопровод (или при выдаче ГПЗУ «не заметили» ранее проложенный). Понятно, что независимо от трёхлетнего срока действия ГПЗУ  такой газопровод  есть и режим его охранной зоны «написан кровью».

Соответственно, можно ставить вопрос о «сроке годности» сведений, включаемых в ГПЗУ лишь в той части, в которой эти сведения определяются властным усмотрением при принятии соответствующих документов, а не диктуются объективной реальностью.

В связи с этим  моё мнение – данная норма «мораторием» формально   не является и  на практике таким образом трактоваться не будет. Иным образом практика может сложиться при наличии соответствующей  политической воли.  Дальнейшие рассуждения скорее о должном, чем о конкретной редакции Градостроительного кодекса.

Вообще сведения, включаемые в ГПЗУ, исходя из характера их возможных изменений, можно разделить на три категории:

  • Отображающие решения, принятые уполномоченными органами в порядке, определяемом собственно градостроительным законодательством, и с учетом наличия у уполномоченного органа определённого усмотрения. В первую очередь это положения о зонировании территории, плотности и высотности застройки, определяемые актуальными взглядами чиновников на перспективное развитие территории.
     
  • Отображающие решения уполномоченных органов, принятые в порядке, установленном  иными отраслями законодательства. Например, границы охраняемых природных территории, зон памятников истории и культуры и т.д. Сюда же можно отнести пересмотр санитарных, противопожарных и т.д. нормативов.
     
  • Отображающие физическую реальность и изменяющиеся в появлением/выявлением определённых объектов. Например охранные, санитарно-защитные и т.д. зоны расположенных вблизи участка объектов, сведения об опасных природных процессах.

 

В первом случае установление трёхлетнего «моратория» на пересмотр принятых уполномоченными органами градостроительных решений вполне возможно и необходимо для защиты интересов собственников. Стратегические решения, принимаемые органами власти в данной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми.  При этом принимаются они (вернее, должны приниматься) преимущественно на сроки, исчисляемые десятилетиями.

  Во втором тоже скорее да, но ситуации возможны различные, в зависимости от того, насколько принятие данного решения зависит от усмотрения уполномоченного органа или от фактических обстоятельств.  Так изменение санитарных нормативов может быть обусловлено как общим желанием повысить уровень санитарного благополучия , так и появлением новых научных данных в отношении определенной категории вредных факторов.  Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия:  есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.

В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного  явления,  вопрос  о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью,  ставиться,  как правило, не может.

Таким образом, с  одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника. Стратегические решения, принимаемые органами власти в градостроительной  сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми, рассчитанными на срок существенно больше трех лет.

С другой  — о безусловной действительности ГПЗУ в течении определенного периода речи идти не может, ограничить можно лишь пересмотр тех решений, которые принимаются органами власти  с элементом усмотрения.

Соответственно, представляется более правильным установить «мораторий» на изменение градостроительного регламента  в явном и конкретизированном виде. Например: «…решения органов государственной  власти и местного самоуправления об изменении  градостроительного регламента не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ.  Решения об  установлении или изменении границ и/или  режима зон  с особыми условиями использования территории не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ, за исключением случаев когда это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Отдельная проблема – принятие «чрезвычайных» законов, регламентирующих градостроительную  деятельность  параллельно с Градостроительным кодексом – законы о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве и т.д.  Если такие законы ограничивают права собственника в градостроительной сфере – должен быть механизм выкупа участков по справедливой (существовавшей до принятия такого закона) цене.

Уважаемые коллеги, в  связи с вышесказанным прошу поделиться мнениями по следующим вопросам:

  • Какой будет практика применения нормы о трёхлетнем «сроке годности» ГПЗУ. Или, может быть, где-то такая практика уже начала формироваться на том или ином уровне?
  • Какие, если говорить о перспективе, возможны способы защиты прав собственника участка и изменении  режима его допустимой застройки?

zakon.ru

Получение ГПЗУ в Московской области. Алгоритм действий, практические советы.

Проектная компания ПРОЕКТСКЛАДА.РФ накопила уже значительный опыт в реализации производственно-складских комплексов и производственных зданий. В данной статье мы простым языком постараемся ответить на самые важные вопросы, знание которых, поможет каждому застройщику сэкономить деньги и время.

Кто выдает ГПЗУ в Московской области?

ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) для земельных участков, находящихся на территории Московской области выдается Министерством строительного комплекса Московской области.

На основании заявления застройщика выпускается Распоряжение об утверждении градостроительного плана земельного участка, который разрабатывается Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области.

Порядок получения ГПЗУ в Московской области.

Застройщик может получить ГПЗУ на основании своего заявления при следующих условиях, должно быть соблюдено одно из:

  1. Есть утвержденный проект планировки территории (проект ППТ) на земельный участок (подробнее здесь).
  2. Разработан и утвержден проект межевания территории.
  3. На земельном участке есть существующие здания и сооружения, они оформлены в установленном законодательством порядке, функциональное назначение будущих строений не противоречит разрешенному использованию земельного участка.

Как правило ГПЗУ выдается на основании пункта 1 или пункта 3. Несколько слов о каждом пути.

Путь утверждения проекта планировки территории (проект ППТ).

В каких случаях идем по этому пути: земельный участок пустой, на нем нет существующих строений, большая площадь земельного участка от 1,0 Га, не распределенные земли муниципального фонда, нет присвоенной категории земли и вида разрешенного использования, требуется смена категории земельного участка и вида разрешенного использования.

Сроки: путь утверждения проекта планировки территории может занимать от 1-го года до двух лет и более, в зависимости от сложности конкретного объекта. Часть этого пути описана на нашей странице «технического заказчика».

Деньги: потребуется оплачивать разработку проекта планировки территории, содержать или нанимать хорошую службу технического заказчика, получать технические условия на подключения к инженерным коммуникациям, вплоть до разрешения Роспотребнадзора на сброс ливневых стоков.

Путь получения ГПЗУ без утверждения проекта планировки территории.

Самый лучший и короткий путь, но при следующих условиях: земельный участок стоит на кадастровом учете, присвоенная категория земли и вид разрешенного использования соответствует проекту развития территории или объектов капитального строительства.

Сроки: от 1-го до 3-х месяцев

Деньги: собственник может подать документы самостоятельно, для этого не нужны специальные знания, достаточно собрать пакет документов. Но лучше нанять службу технического заказчика, так как для того, чтобы получить ГПЗУ с нужными параметрами без лишних ограничений по высоте и максимальной площади застройки для дальнейшей успешной реализации инвестиционной идеи, потребуется провести ряд согласования (например, с близлежащими аэропортами).

Практический совет застройщикам при получении ГПЗУ.

На самом начальном этапе зарождения планов по проекту развития территории прислать в компанию «ФСК Реновация» кадастровый паспорт земельного участка и краткое описание пожеланий по будущему строительству. Мы в свою очередь проанализируем на основании действующих градостроительных ограничений, какие есть возможности для развития территории и объектов капитального строительства. ЭТО БЕСПЛАТНО. Пример такого анализа можно скачать здесь.

Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Будет еще много полезного и интересного материала.

xn--80aalczahuikol.xn--p1ai

Получение ГПЗУ

 

Порядок получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) прописан в градостроительном кодексе РФ и уточнен региональными законодательствами. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) согласно градостроительному кодексу РФ является бесплатным.  Срок подготовки ГПЗУ — 20 рабочих дней, если градостроительные регламенты разработаны.  Параметры, которые обозначаются в ГПЗУ (назначение земельного участка, предельная высотность, предельная плотность застройки, предельная общая площадь и др.), определяются исходя из параметров Генерального плана поселения, Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ), а также проекта планировки территории (ППТ).

 

В случае, если регламенты на территорию не разработаны, вероятна выдача «нулевки» (ГПЗУ с нулевыми параметрами параметрами застройки).  При этом, в некоторых случаях ГПЗУ может быть выдан и с положительными технико-экономическими параметрами (ТЭП), если для этого найдется достаточно оснований.  В основном, положительные ТЭП выдаются для индивидуального жилищного строительства, а в случае с коммерческой застройкой, в остуствии положительных градостроительных регламентов, выдаются ГПЗУ с нулевыми ТЭП.

 

Застройщик может положиться на случай и подать заявление на ГПЗУ без предварительного анализа ожидаемых параметров, а может прибегнуть к помощи нашей компании и заказать градостроительный аудит.  Иногда градостроительный аудит позволяет избежать лишних трат по проекту, а также тщательно спланировать процесс получения ГПЗУ (весь процесс разработки градостроительной документации).

 

Компания Форт Девелопмент готова получить ГПЗУ в интересах заказчика как по обычной схеме, с подачей документов в уполномоченный орган (без предварительного анализа градостроительной документации), так и провести анализ ожидаемых параметров ГПЗУ с помощью консультаций с представителями архитектуры, местной администрации, иными заинтересованными лицами.

 

В случае выявления рисков получения ГПЗУ с меньшими ТЭП, чем требуется заказчику, Форт Девелопмент готово взяться за разработку дорожной карты, а впоследствии и реализовать комплекс мероприятий, направленных на получение ГПЗУ с требуемыми техническими характеристиками.

 

В Москве разработка градостроительной документации вероятно затронет внесение изменений в ПЗЗ, а также может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).  

В Московской области вероятно потребуется разработка ППТ, внесение измений в Генплан и ПЗЗ соответствующего поселения.

Для межселенных территорий, вероятно потребуется разработка ппт.

 

Обращаем Ваше внимание, что до июля 2017 года, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) являлся самостоятельным исходно-разрешительным документом, фиксирующим предельно-разрешенные параметры застройки земельного участка.  Начиная с июля 2017 года, ГПЗУ становится выпиской из ПЗЗ, разработанной на земельный участок.  Таким образом, меняется правовой статус ГПЗУ с исходно-разрешительного документа на информационный документ.  В результате изменения правового статуса ГПЗУ, основными документами, с которыми требуется проведение работ для разработки градостроительной документации становятся ПЗЗ и ППТ.  Что же означает для инвестиционных проектов?  Необходимость внесения измений в ПЗЗ становится ключевым элементом разработки градостроительной документации.  Так как ПЗЗ является градостроительным документом, разработанным на весь город (населенный пункт), то и внесение изменений в ПЗЗ является открытым мероприятием с обязательным проведением общественных слушаний.  В общей сложности, сроки получения ГПЗУ теперь можно уравнять со сроками процесса внесения изменений в ПЗЗ, что может составить в среднем от 6 до 12 месяцев, в зависимости от степени готовности проекта и других факторов.

 

Дополнительно важным нововведением является ограничение срока действия ГПЗУ 3-мя годами.  В том числе, ограничение действует и на ранее выданные ГПЗУ.  Таким образом, если объект не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет после получения ГПЗУ, ГПЗУ будет аннулирован, вероятно, вместе с разрешением на строительство.  Так как проектирование, экспертиза, строительство и ввод в эксплуатацию могут занять как раз 3 года, для средних и больших объектов, то у застройщиков практически нет возможности «придерживать» ГПЗУ до лучших времен.  

 

Услуги по разботке и согласованию ППТ, см. в разделе сайта Разработка и согласование ППТ.

Также, мы оказываем Услуги по внесению изменений в ПЗЗ

 

Самым лучшим способом начать процесс получения ГПЗУ (включая определение возможности получения ГПЗУ с нужными параметрами) — проведение градостроительного аудита.   Наша компания специализируется на данных работах и имеет обширный опыт реализации таких проектов.

 

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

 

 

 

 

fortdevelopment.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта