Срок заключения договора аренды нежилого помещения – сроки заключения, возможные последствия и недействительность документа, а также обязательно ли его легализовывать?

Содержание

Срок аренды нежилого помещения

Смысл документа, заключенного об аренде нежилой площади, основывается на передаче от арендодателя в руки пользователя на правах временной собственности за деньги нежилого помещения. Цель, с которой может сдаваться территория, может относиться к предпринимательской деятельности либо к другим видам и способам, доступным тому, кто берет в аренду помещение. Договор как раз предусматривает различные детали сдачи площади: цену, расположение территории помещения, сроки сдачи, будущее использование данной площади и т. д.

Образец такого соглашения можно найти в интернете. При необходимости его можно скачать и распечатать на месте. Договор положено оформлять в одинаковой форме обеим заинтересованным сторонам с продублированными подписью и печатью. Заключается он всегда отдельно под каждый конкретный случай и требует обязательного приложения Акта о передаче объекта в свободное использование арендатором.

Стороны, между которыми заключается договор аренды нежилой площади, самостоятельно в ходе переговоров устанавливают необходимый срок, на протяжении которого помещение будет находиться во временном пользовании у того, кто арендует. Традиционно устанавливается такой срок длительностью в 11 месяцев. Если этот период закончится согласно пунктам договора, его можно продлить или, как это официально называется, пролонгировать. Причем преимущественное право наряду с любыми другими лицами на продление договора остается за арендатором: он также имеет право претендовать на последующий выкуп данной территории.

 

Пункты, рассматриваемые договором относительно сроков аренды

В подобном договоре аренды обязательно находятся следующие положения, ссылающиеся на действующие в стране законы на момент его подписания:

  • если договором не предусматривается определенный срок аренды, считается, что помещение переходит в аренду без определенного срока, то есть надолго;
  • если неопределенный срок аренды перестает устраивать любую сторону, требуется сообщить за 3 месяца о том оппоненту в письменном порядке;
  • если нежилое рассматриваемое помещение находится во власти государственных либо коммунальных служб, такой срок сдачи в аренду длится не более 5 лет, или же срок устанавливается по желанию сторон;
  • для субъектов государственной или коммунальной собственности период аренды автоматически считают продленным на 5 лет со дня заключения арендного договора, если, конечно, арендатор не устанавливает свой срок;
  • закон может определить максимальный срок аренды для отдельных видов имущества  от 5 до 50 лет аренды.

 

Конкретные пункты договора

Подписывается такой договор со скреплением печатью и считается действующим от факта подписания. Также в нем могут быть предусмотрены следующие пункты:

  • стандартный договор предлагает период сдачи в аренду в 2 года и 11 месяцев. Счет начинают с минуты подписания Акта о передаче-приеме;
  • если в период аренды споров между сторонами не произошло, при подходе к концу срока пользователь данной площадью имеет преимущество на продление периода легитимности договора;
  • если пользователь не предпринял шагов к пролонгированию срока документа об аренде, последний можно считать завершенным, незаконным, а собственник площади оставляет за собой выбор будущего арендатора;
  • не требует государственной фиксации договор об аренде, когда период сдачи помещения составляет меньше года;
  • не требуется госрегистрация и тогда, когда договором оговаривается автоматическое продление срока на тот же период аренды, что был прежде.

Документ относительно периода действия переданной в аренду нежилой площади можно заключать:

  • больше, чем на 365 дней;
  • периодом меньше года;
  • на неопределенное время.

Если возникла необходимость продлить срок договора об аренде нежилой площади, то арендатору следует письменно прислать арендодателю предупреждение об окончании срока договора и намерении продлить данное соглашение (его действие) на последующий срок. Это действие важно сделать за 2 месяца до окончания по договору срока аренды.

domltd.ru

Правильный подход к оформелнию договора аренды

С моментом  заключения договора могут быть связаны определенные  юридические или иные факты, такие как  фактическое  право и дееспособности лица, подписавшего договор, факт места подписания договора, факт соответствия подписанного договора с требованиями нормативных документов.

Момент заключения договора аренды — это время его подписания, то есть, когда такой договор вступил в законную силу. Исключение может составить прописанный  в договоре пункт о том, что договор имеет силу  в отношении действий, происходящих до заключения данного договора. (п.1,2 ст.425 ГК РФ).

Многие организации и граждане являются собственниками имущества, сдаваемого в аренду. Договор аренды заключается для  регулирования  взаимоотношений между сторонами. Согласно подписанному договору аренды, арендодатель обязуется передать имущество арендатору и получить плату за сданное в аренду имущество (ст.606 ГК РФ).

Договор аренды — не публичный  договор, поэтому в силу п.1 ст.421 ГК РФ понуждение заключать договора аренды запрещено. Исключение составляют отдельные обязательства предусмотренные законодательством или при  принятые обязательства при заключении договора.

Основанием для возникновения права аренды является Договор аренды.

При оформлении сделки аренды недвижимости есть Правила заключения договора аренды они состоят в следующем:

  1. В договоре должно описываться имущество, передаваемое в соответствии с заключенным договором;
  2. При подписании договора с юридическим лицом или физическим лицом – договор должен составляться в письменной форме;
  3. При заключении договора аренды на недвижимость, сроком более одного года, необходима государственная регистрация такой сделки;
  4. Если арендуемое имуществу в дальнейшем становится собственностью арендатора то, договор составляется на бланках, предусмотренных для купли-продажи имущества (ст.609 ГК).

Для правильного составления договора, к его составлению желательно привлекать юриста.  В состав договора  должны входить сведения о цене аренды, сроки, права и обязанности обеих сторон, порядок продления или расторжения договора.

У арендатора есть  Преимущественное право заключения договора аренды, которое

 прописано в статье 601 ГК РФ. Такое преимущество, прежде всего, защищает интересы арендатора. Но, заключая  очередной договор аренды на следующий  срок, арендатор не должен требовать прежние условия  владения арендным имуществом. При желании продолжить арендовать имущество у арендодателя, арендатор обязан сообщить об этом арендодателю в письменном виде в определенный срок.

Если арендатор не уведомил о своем намерение заключить договор  аренды на новый  срок,   его преимущественное право будет утеряно.

При наличии письменного уведомлении о продлении срока аренды имущества, преимущественное право для арендатора  будет действительно в течение года после окончания срока договора аренды.

Срок заключения договора аренды                                                               

Как уже сказано выше, если договор аренды заключается на более чем на год, необходимо пройти государственную регистрацию.

Если договор аренды заключен  первого числа какого-либо месяца по 30 или 31 число месяца предыдущего, следующего года, этот срок  считается равным году.

При заключении договора аренды сроком менее года (11 месяцев), продление договора, возможно только заключив очередной новый договор аренды.

Цель заключения договора аренды — обеспечение передачи имущества для временного владения. Заинтересованность в такой сделке у обеих сторон. Для арендодателя – это получение дополнительного дохода, а может и основного, для арендатора – наличие имущества для использования его в определенных целях.

arendaexpert.ru

Составляем договор аренды нежилого помещения с экспертом

При аренде помещений нежилого фонда, согласно закону, необходимо заключать договор, отражающий права и обязанности сторон, а так же порядок пользования помещением.

Содержание

Текст договора должен содержать полные данные объекта недвижимости, передаваемого в аренду (адрес, расположение, площадь), а также условия, размер и сроки оплаты. Дополнительно включаются пункты о порядке эксплуатации арендуемого нежилого помещения, ответственности сторон и порядке разрешения споров и внесения изменений в договор.


Условия договора аренды

Условия договора определяются сторонами по своему усмотрению согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ. При необходимости, стороны могут включить в текст договора дополнительные пункты, фиксирующие их намерения и правила эксплуатации помещения.

  • Существенным пунктом  при составлении договора аренды помещений нежилого фонда является указание размера арендной платы, обратите внимание, что при отсутствии данного пункта в тексте договора, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
  • Еще одним существенным пунктом, подлежащим обязательному внесению в текст договора, является точное описание передаваемого в аренду недвижимого имущества и указание его местоположения.
  • Текст договора обязательно должен содержать точный размер оплаты, а также порядок и сроки осуществления платежей, по согласию сторон могут быть включены дополнительные условия, регулирующие взаиморасчеты.
  • Размер и форма арендной платы устанавливаются сторонами и законом не ограничиваются.

 

Отсутствие в тексте договора найма пункта, содержащего размер и условия арендной платы, повлечет за собой отказ в государственной регистрации.

Обратите внимание, что в случае последующего подписания соглашения о внесении в договор, заключенный на срок год и более, изменений, касающихся размера и условий оплаты, такое соглашение должно быть так же зарегистрировано.

 

  • Условия по содержанию и ремонту арендуемого нежилого помещения определяются сторонами по своему усмотрению. Как правило, капитальный ремонт имущества относится к обязанностям арендодателя, арендатор же осуществляет текущее обслуживание и мелкий ремонт помещения.
  • В случае, если арендатор произвел какие-либо отделимые улучшения в помещении, таковые являются его собственностью, и, по истечению срока договора, арендатор в праве их демонтировать и забрать. Если улучшения неотделимы, и их стоимость была согласована с арендодателем, то после прекращения действия договора аренды, арендодатель обязан компенсировать арендатору потраченные средства.

Еще раз отметим, что это типовые условия для договоров аренды нежилых помещений, стороны имеют право указывать иные по своему усмотрению.


Скачать образец договора аренды нежилого помещения

[lock]Бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения по ссылке.[/lock]

Стандартная форма договора найма коммерческого помещения включает в себя описание и указание расположения объекта, размер, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, форс-мажорные условия, а также порядок разрешения споров.

[lock]образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения по ссылке.[/lock]

Договор может быть составлен в простой письменной форме с подписями сторон, либо заверен у нотариуса.

При аренде помещения с установленным оборудованием для ведения коммерческой деятельности, например магазинов, ресторанов, кафе или офисов, в договор найма включаются параграфы с описанием оборудования и оснащения, передаваемого с нежилым помещением, порядок его эксплуатации, пользования и обслуживания.

[lock]образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения по ссылке.[/lock]


Срок договора аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.
Договор, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован в государственных территориальных органах.

Подробнее о процедуре государственной регистрации договора аренды нежилых помещений.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

При заключении договора на срок менее одного года, прохождение процедуры государственной регистрации также не требуется. По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

Подробнее о сроках договоров аренды коммерческих помещений


Общие требования к договору о найме нежилых помещений

Договор о передаче в аренду нежилого помещения может быть заключен в установленном законом порядке только в случае, если нет никаких ограничений, наложенных на сдаваемое имущество, и собственник может предоставить полный пакет документов, подтверждающих его права на распоряжение данным помещением.

Следует убедиться в наличии следующих документов:

  1. Передаваемое в найм нежилое помещение должно находиться на учете в кадастровой палате, что подтверждается кадастровым паспортом, в котором указано точное расположение объекта и возможность его эксплуатации;
  2. Заключать договор аренды имеет право собственник помещения, в таком случае предоставляется свидетельство о собственности. Договор может быть заключен уполномоченным представителем собственника недвижимости, в таком случае помимо свидетельства о собственности предоставляется нотариально заверенная доверенность, включающая в себя право передачи помещения в аренду;
  3. Договор найма может быть заключен в порядке субаренды помещения, в таком случае требуется официальное согласие собственника недвижимости на передачу помещения в субаренду;
  4. В случае, если передаваемое в найм нежилое помещение было нажито в браке, требуется предоставление письменного согласия супруга/супруги собственника на заключение договора. Такое согласие подлежит нотариальному заверению.


Приложения к договору аренды помещения

Неотъемлимым дополнением к договору аренды являюся приложения к основной части.

Приложения должны быть составлены в соответствии с условиями договора и подписаны обеими сторонами сделки.

Список приложений:

  • Акт приема-передачи в пользование Помещения и оборудования
  • Акт возврата Помещения и оборудования по истечению договора
  • План арендуемого нежелого помещения
  • Поэтажный план помещений
  • Кадастровый паспорт объекта (в случае, если в аренду передается строение)

Если в договоре аренды указано право пользования прилегающим земельным участком, необходимо также оформить приложения, касающиеся участка.

Приложения для аренды прилегающего участка:

  • Акт приема-передачи прилегающего земельного участка
  • Акт возврата земельного участка по истечению договора
  • План передаваемого земельного участка
  • Кадастровый паспорт передаваемого земельного участка

Кадастровый паспорт объекта, передаваемого в аренду, должен содержать в примечаниях точный размер площади недвижимого имущества и иные сведения, описывающие объект или часть объекта, указанного в договоре.

 

Колосков Дмитрий


Пожалуйста, поделитесь статьей, если она вам понравилась:

lawsexp.com

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды. В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора. Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора. Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год. Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду. Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

pegasrealty.ru

общая информация и нюансы документа

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
  2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
  3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
  5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

  • юридический статус сторон;
  • вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
  • период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
  • возможность изменения суммы арендной платы;
  • способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
  • необходимость в получении гарантийного платежа;
  • права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
  • траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьей стороны;
  • страховка;
  • ограничение на использование имущества;
  • наличие некачественного имущества;
  • ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
  • и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

  • необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
  • документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
  • если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

  • входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
  • выкупная стоимость фиксирована ли нет;
  • индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

finanskrug.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта