Тсж и управляющая компания одновременно – Конфликты в многоквартирном доме (часть 2). Уловки УК и ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.

как забрать дом у УК?

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, а также о том, как пожаловаться на него или выйти из сообщества, вы можете узнать на нашем сайте.

Главные отличия между двумя типами структур

Является ли ТСЖ управляющей организацией? О том, что собой представляет товарищество собственников жилья, на сегодняшний день известно очень многим.

Фактически, жильцы на общем собрании решают посредством голосования – создавать ли некоммерческую организацию, которая бы управляла многоквартирным домом или домами.

Созданное ТСЖ становится полноправным только после того, как оно проходит полную процедуру оформления в качестве юрлица.

Товарищество будет нести полную ответственность, согласно нормативным документам, за то, в каком состоянии содержится имущество, являющееся общей собственностью. Также существует ответственность перед владельцами имущества за качество коммунальных услуг.

Главное отличие ТСЖ от управляющей организации заключается в непосредственной цели создания структуры. Цель в первом случае – это полноценное руководство домом и общим имуществом

, а также максимальная оптимизация расходов.

Что же касается управляющей структуры, то главная цель ее существования – это получение непосредственной прибыли в процессе своего функционирования.

Если во главе многоквартирного дома стоит товарищество собственников жилья, то все не потраченные денежные средства, так или иначе, остаются на общем счету.

Тратятся деньги исключительно в интересах сообщества. Деньги, которые остаются в процессе работы УК, будут тратиться на нужды структуры и ее сотрудников.

Руководство домом с помощью ТСЖ гораздо проще и выгоднее для владельцев жилья. Основные причины этого заключаются в том, что во главе правления стоят жильцы – владельцы квартир.

Состав правления избирается через голосование во время общего сбора. А вот действующий персонал управляющей компании назначается руководителем УК. При этом интересы владельцев жилья совершенно не учитываются.

Каждый возникающий вопрос, касающийся работы ТСЖ, разбирается на общем собрании, где по нему принимается решение здесь же.

Члены сообщества сами решают, какие именно расходы становятся первыми на очереди.

В УК за принятие решений будет отвечать руководство.

Одна из главных задач владельцев квартир, находящихся на руководящих должностях, заключается в подписании договоров с подрядчиками, которые занимаются поставкой коммунальных услуг и различных ресурсов.

Как правило, поставщики всегда идут на заключение соглашений, поскольку они получают оплату непосредственно со счетов, находящихся под контролем правления. В случае с сообществом жильцов существенно реже возникают вопросы с задолженностями, нежели с УК.

Проект договора управляющей компании с ТСЖ.

Образец сметы доходов и расходов ТСЖ, а также Устава вы можете скачать на нашем сайте.

Могут ли совмещаться функции обеих организаций?

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией? Довольно часто возникает вопрос, возможно ли такое, что ТСЖ будет одновременно являться УК или существовать в одно и то же время. На самом деле у товарищества есть право на:

  • самостоятельное управление;
  • подписание соглашений на оказание услуг УК.

Сообщество жильцов, как известно, не имеет коммерческой основы своего существования. Именно поэтому законодательство запрещает ей играть роль управляющей компании. Однако, в полной мере делать работу УК никто не запрещает.

Организация жильцов может самостоятельно нанимать на работу весь необходимый персонал, а также осуществлять контроль над качеством исполнения ими своих обязанностей. Так, фактически ТСЖ является главной структурой.

Возможно ли единовременное существование ТСЖ и УК?

Очень часто сообщества жильцов делают выбор варианта, когда заключается договор именно с управляющей компанией, передавая ей часть функций или все функции.

Во многом это происходит потому, что именно УК являются оптимальным средством управления ресурсами и имуществом домов.

Многие компании имеют очень существенный опыт руководства домом, и каждый их сотрудник обладает очень высокой квалификацией.

Последнее касается не только узких специалистов, но и даже рабочего персонала.

При одновременном существовании УК и ТСЖ, товарищество имеет возможность осуществлять контроль над работой УК, используя при этом административные ресурсы.

Плюс ко всему, далеко не все из руководящего состава сообщества жильцов обладают знаниями в своей специальности.

Обе структуры при одновременном существовании тщательно согласовывают все вопросы оплаты по определенному тарифу. Предварительное обсуждение позволяет сократить количество услуг, ряд из которых признаются ненужными.

Кто осуществляет функции управления, если между организациями заключается договор на осуществления этих функций? Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры.

Но это противоречит ряд положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Именно поэтому, согласно договору, все рабочие функции будут возлагаться на УК.

Наемная компания занимается заключением всех сделок юридического характера, а также решает все вопросы, касающиеся имущества, от имени сообщества собственников.

УК будет получать оплату собственных услуг. Объем оплаты будет отдельно прописываться в договоре.

Формально, в данном случае во главе системы контроля будет находиться именно товарищество. УК всего лишь только берет на себя весь функционал.

Виды договоров

В настоящее время товарищество может заключать с УК несколько видов соглашение. Основными из них являются следующие два:

  • подряд;
  • договор управления, когда функции полностью передаются компании.

Если подписываются документы подряда, руководство домом осуществляется сообществом собственников.

Это условие согласуется со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения двух организаций будут регулироваться статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательным условием при подписании такого документа является перечисление всех обязательных функций управляющей структуры:

  • осмотр всей общей собственности;
  • тщательная подготовка всех инженерных коммуникаций;
  • работы по вывозу отходов;
  • очистка придомовой территории и всех помещений;
  • полное обеспечение всей пожарной безопасности;
  • прочие работы.

При заключении соглашения необходимо учитывать, что оно должно быть заключено на срок, как минимум, в один год.

Если же выбирается соглашение по вопросам управления, речь о котором подробно шла в предыдущем пункте, возникает иная ситуация, когда сочетаются две формы правления.

В этом случае общество владельцев имеет полное право на проверку качества всей проделанной работы. При этом контроль над финансовыми потоками не будет находиться под юрисдикцией собрания.

Собрание выступает посредником между УК и каждым собственником. УК будет непосредственно взаимодействовать только с председателем и правлением, что гораздо удобнее, чем выходить на связь со всеми жильцами по отдельности.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании?

Казалось бы, если договор между организациями заключен, то он легко подлежит и расторжению. Но на деле все оказывается не так просто. Существует перечень конкретных причин, которые могут стать непременными условиями для расторжения:

  • несоблюдение условий сделки;
  • невыполнение УК взятых на себя обязательств;
  • отказ в предоставлении отчетной документации;
  • истечение срока соглашения.

Быстрее всего расторжение договора и возвращение дома под полное руководство собрания жильцов происходит при условии истечения срока действия документа.

Что же касается остальных пунктов, то отказ от услуг УК согласно им, должен в обязательном порядке подтверждаться документально.

По данному вопросу будет необходимо обратиться в специальные органы – прокуратуру или жилищную инспекцию. Проверка сотрудниками прокуратуры назначается, если на управляющую структуру будут поданы жалобы владельцев квартир.

Полученных доказательств будет достаточно для обращения в суд. В этом случае УК потребуется доказательство выполнения своих функций в полном объеме.

Существует и путь проще. Вопрос о смене формы управления решается на общем собрании, и решение принимается большинством голосов.

Тем, кто не посетил собрание, будут предоставлены специальные бланки для голосования. Каждый голос на собрании будет рассчитываться в соответствии с тем,

какой именно долей обладает собственник в доме. Это попадает под действие статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

После того как принимается решение о создании и воссоздании товарищества, в УК обязано поступить уведомление о том, что договор расторгнут, или что он будет расторгнут в ближайшее время.

Считается, что первое время доверить регулирование коммунальными и прочими процессами стоит доверить управляющей организации.

Это позволяет поддерживать высокое качество оказания услуг, а также накапливать опыт, чтобы потом перейти на обслуживание под руководством собрания владельцев квартир. Выбор системы в любом случае лежит на собственниках.

О том, в чем состоит системная ошибка в управлении многоквартирным домом

, вы можете узнать из видео:

mylawyer.club

Может ли быть в многоквартирном доме сразу две… · Жилищное право, вопрос на tszh.org

В соответствии с жилищным кодексом в одном многоквартирном доме может быть только одно ТСЖ. И наоборот, в одном ТСЖ может быть несколько многоквартирных домов, расположенных рядом по одной стороне улицы. Относительно управляющей компании, всё зависит от того, с какой компанией заключил договор ТСЖ.
Оля-Ля
Дом может управляться только ОДНОЙ управляющей организацией, ст. 161 ЖК РФ
Евгений
В ТСЖ могут входить только собственники жилья по своему заявлению. Все остальные собственники, не желающие этого, а также владельцы муниципального жилья, «находятся под управляющей компанией»
Костя
Возможен вариант наличия договора между ТСЖ и УК на ремонт и содержание общего имущества
Михаил
Правление ТСЖ — это выборный орган из состава жильцов. От имени жильцов, Правление нанимает УК. Так что одно другому не мешает….А «формы управления» здесь ни при чем.
Людмила

tszh.org

ТСЖ и УК · Жилищное право, вопрос на tszh.org

ТСЖ и УК

Наша управляющая организация почему-то от имени какого-то ООО «Ромашка» предлагает нам участвовать в общем собрании жильцов по вопросу создания ТСЖ «Ромашка» и передаче полномочий ТСЖ «Ромашка» нашей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Чем это черевато для жильцов? Не станем ли мы платить за квартиру больше? Для чего УО делает такой ход? Ведь по сути они и сейчас управляют нашим домом, а зачем тогда ТСЖ?

Заранее спасибо за ответы.Я вот думаю, может быть они таким образом свою ответственность за состояние дома и прочее хотят на жильцов переложить? Или пытаются таким образом уменьшить налог на прибыль УО?

Вы наверное не собирали общее собрание жильцов и не заключали з\договоры на передачу полномочий по управлению Вашим домом с каждым жильцом, так что бы этим не заниматься, вот от Вашего имени с управляющей компанией от Вашего имени всё будет сделано в лучшем виде.
Увеличение стоимости — возможно. Так как появляется промежуточное звено в договорной цепи и наличие руководящих структур, наличие ещё одного банковского счета и всё с этим сопряженное.
Евгений
 В прошлом году они обходили всех жильцов и заключали с каждым договор с УО. Это не то разве?

Давид

Очень важно! Это очень ответственный шаг и сделать его можно в сторону улучшения или ухудшения. Вам фактически предлагается плыть когда вы не умеете. Но выбор у вас маленький либо вас облапошат либо вы будете тратить своё время на работу в ТСЖ Третье может быть, если кто то за вас будет работать себе в убыток. Первый признак того, что вы не знаете ничего или почти ничего это ваш вопрос. Вам это должны были при организации собрания хорошо объяснить. Видно люди имеют свои кандидатуры. Вы их должны знать сами. Все члены правления ТСЖ кроме ревизора должны быть не организациями а конкретными собственниками вашего дома. Ревизор может быть любым лицом.Возможно они делают ТСЖ на всю улицу. Выход один спешно читать и знакомится с предлагаемой структурой. См. сайт TSJ.RU .Моя точка зрения многим не подходит, но УК коммерческая компания её задача прибыль и как говорят знатоки ради прибыли капиталист не остановится ни перед каким порогом.
Евгений
 Я так и поняла, что они хотят всю улицу в одно ТСЖ собрать. Так как название ТСЖ созвучно с названием улицы.))) Как я понимаю члены правления и всё прочее — это, конечно, какие-то их люди. Вот я и хочу понять в чем подвох. Чем для нас это черевато? Ведь не жильцы стали инициатором этого ТСЖ. Для чего ЖЭУ нужно создание этого ТСЖ?

Давид

 Разумеется плата увеличится. Потому что у ТСЖ просто НЕТ никаких иных источников дохода.
К тому же «автохоббиты» сразу же озаботятся автостояночкой, психи — видеокамерами и консьержиками… причем все — за ВАШ счет.

Руслан

Многие поют, что ТСЖ — это прозрачный механизм, что вы можете РЕАЛЬНО узнавать — куда тратятся ваши деньги. Может это и так….где нибудь. А в России….вспомните крылатые слова г. Черномырдина — хотели как лучше, а получилось….

Я — ЗА консерватизм в вопросах ЖКХ.

Евгений

tszh.org

ТСЖ или управляющая компания — что лучше выбрать?

ТСЖ — это юридически оформленное некоммерческое объединение обладателей жилой недвижимости. Оно организуется для совместного решения всех проблем, связанных с управлением всей собственностью многоквартирного дома. А их возникает немало.

Для их решения, согласно российскому жилищному законодательству, эта структура вправе:

  1. Заключать договора для оказания каких-либо услуг, которые интересны членам организации.
  2. Составлять годовой бюджет.
  3. Устанавливать размеры всех необходимых взносов и платежей каждого члена в зависимости от его долей в суммарном имуществе.
  4. Продать, передать в пользование, обменять собственность товарищества.
  5. Надстроить, перестроить часть общего имущества.
  6. Получить во временное пользование или приобрести в собственность земельные участки.
  7. Застроить прилегающие к дому участки земли.

Хозяева помещений в одном здании имеют право на создание лишь одного товарищества. Для его организации нужно, чтобы на голосовании этот вариант поддержали более половины собственников жилья в этом доме.

В ТСЖ может вступить любой у кого есть право собственности на жилье в том здании, где существует это объединение. Для этого, достаточно написать туда заявление. Если жилье будет продано или по нему будет совершена иная сделка, которая аннулирует право на обладание этой недвижимости, членство в товариществе будет прекращено автоматически.

Еще возможно выйти из организации, подав туда заявление об этом.

Участие в работе объединения означает также участие в его общих расходах. Иначе организация может потребовать через суд принудительно возместить все неоплаченные обязательные платежи и взносы. Еще объединение имеет право в судебном порядке компенсировать причиненные убытки из-за неуплаты этих платежей.

К основным органам власти объединения относятся общее собрание участников и правление. Первый занимается стратегическими вопросами, а второй — тактическими.

Что такое управляющая компания?

УК — это коммерческая организация, призванная управлять всем техническим и санитарным наполнением многоквартирных зданий. Ее работа основывается на возмездных договорах с собственниками недвижимости.

Заключаются эти документы в письменном виде.

Они должны включать в себя такую информацию:

  1. Перечень всего общего имущества здания и его адрес.
  2. Все услуги и работы, направленные на содержание и ремонт общей собственности в доме, а также те коммунальные услуги, с которыми работает управляющая компания.
  3. Схема вычисления размера платежей за «коммуналку».
  4. Метод контроля за выполнением УК ее договорных обязательств.

Предоставляя многоквартирный дом для управления, собственники передают организации весь комплекс полномочий, в том числе и по предоставлению коммунальных услуг.

В свою очередь, УК гарантирует обеспечение постоянной подачи в жилье коммунальных ресурсов необходимого качества и количества, бесперебойное выведение оттуда бытовых стоков, непрекращающееся отопление этого помещения на весь отопительный период.

Финансовая схема работы с управляющими проста. УК распределяет деньги хозяев, рассчитываясь за «коммуналку», а также за работы по содержанию и ремонту общего имущества. Вовлеченность в управление зданием обладателя квартиры в такой системе координат минимальна.

Она сводится только к выбору управляющей компании. В доме может работать лишь одна подобная организация. Такая форма управления предполагает под собой профессиональную основу с назначением мер ответственности за некачественное работу. УК ежегодно представляет отчет о выполнении договора за предыдущий год.

Скачать образец договора между управляющей компанией и собственниками многоквартирного дома без создания ТСЖ в формате .doc (Word) 

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Обе эти организации направлены на создание благоприятных и безопасных условий проживания в обслуживаемых ими домах.

Однако, при одинаковых задачах своей деятельности, у них есть ряд принципиальных различий в структурах и принципах построения:

  1. ТСЖ это некоммерческая организация, образованная собственниками жилья в многоквартирном здании, для содержания и ремонта своего общего имущества в доме.
  2. Состав правления избирается на общем собрании членов товарищества из числа жителей этого дома. Они могут не иметь всех необходимых знаний и не обладать каким-либо профессиональным опытом в этой сфере.
  3. ТСЖ обычно не располагает значительными запасами материальных и технических ресурсов, которые нужны для полноценных ремонтов их общей собственности.
  4. У жителей домов, где создано товарищество, возникает дополнительный платеж — смета ТСЖ (расходы на ведение деятельности самого товарищества).
  5. Управляющая компания — это коммерческая структура, созданная для получения прибыли в процессе своей деятельности.
  6. В УК работают специалисты своего дела.
  7. У управляющей компании есть своя производственная база, обученный и аттестованный персонал.
  8. Коммерческая организация может аккумулировать на своих счетах достаточно большие денежные средства.

Преимущества и недостатки

За время своего существования, товарищества собственников жилья и управляющие компании наглядно продемонстрировали все свои сильные и слабые стороны.

Вот, что касается УК:

  1. Большинство вопросов, связанных с эксплуатацией дома, могут быть решены без непосредственного вмешательства собственников квартир.
  2. Даже, если есть несколько тех, кто задержал оплату счетов, все необходимые работы будут вестись и дальше, управленцам невыгодно снижать расходы жильцов за обслуживание дома.
  3. Выбирая подрядчика на те или иные работы, на первый план идет либо ценник на их услуги, либо личная договоренность, но не качество.
  4. Штат УК больше, чем у ТСЖ, так что будут дополнительные расходы на зарплаты их сотрудников.

У товарищества есть свои плюсы и минусы:

  1. Деятельность ТСЖ направлена в первую очередь на то, чтобы собственники жилья могли сэкономить на обслуживании их дома.
  2. Все финансовые потоки этого объединения прозрачны.
  3. Товарищество принимает решения что-либо ремонтировать или благоустраивать оперативно.
  4. Управляющий при грамотном подходе может принести жильцам существенные скидки по квартплате за счет сдачи в аренду рекламных мест в подъезде и на доске объявлений.
  5. На ТСЖ нужно тратить время, поскольку здесь необходимы частые собрания всех членов.
  6. Честный управляющий товарищества, да еще и ответственный, и профессиональный — очень редкий случай.
  7. Часть разовых работ ТСЖ обойдется дороже, поскольку подрядчикам невыгодно исполнять одиночные заказы.

Как поменять ТСЖ на УК?

Бывает, что ТСЖ перестает удовлетворять интересы собственников жилья. Если, путем реорганизации товарищества, проблему решить не удалось, тогда стоит подумать над тем, чтобы сменить в доме форму управления общим имуществом, и найти ту управляющую компанию, которая бы устроила большинство.

Этот вопрос надо вынести на общее собрание членов ТСЖ. Для того, чтобы результаты голосования повлияли на переход в УК, необходимо присутствие более половины хозяев квартир в здании.

Если за смену системы проголосует большинство, то это решение вступает в силу.

За УК голосуют обычно те, которым все равно, или те, кто очень занят и им проще просто платить по счетам. ТСЖ же, как правило, выбирают собственники с активной жизненной позицией и запасом свободного времени.

Получите ответ юриста за 5 минут

consultbook.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта