Защита дольщиков при долевом строительстве – Защита прав дольщика при просрочке передачи объекта долевого строительства. 150 т.р. за месяц и без суда. — Адвокат Гречанюк Василий Герольдович — Статьи

Содержание

что нужно знать в 2018 году и на что обратить внимание?

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2018 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

  • полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
  • имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
  • обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
  • оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
  • застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
  • обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

ДДУ – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

  • максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
  • дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
  • стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
  • подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
  • реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2018 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

  • к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
  • с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
  • с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2018 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

  • «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
  • Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
  • Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
  • Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

На момент предъявления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%. Расходы на собственное содержание тоже ограничиваются – не более 10%. При этом суммарный размер всех авансовых платежей не должен выходить за 30 %.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

  • Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
  • Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
  • Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

metr.guru

Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве. Защита дольщиков при долевом строительстве


что нужно знать в 2018 году и на что обратить внимание?

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2018 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

  • полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
  • имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
  • обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
  • оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
  • застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
  • обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

ДДУ – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

  • максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
  • дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
  • стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
  • подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
  • реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит п

spbnovo.ru

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Участие в долевом строительстве – это всегда определенный риск потерять свои денежные средств, поэтому государством предусмотрены определенные меры для минимизации рисков и защиты прав таких граждан. В этой статье будет подробно рассмотрен данный вопрос.

Организация защиты прав участников долевого строительства

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 703-47-98 для Москвы и МО, +7 (812) 309-13-76 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

В настоящий момент на территории РФ действует Постановление Правительства № 1310 от 07.12.2016 «О защите прав граждан — участников долевого строительства». Согласно данному законодательному акту была создана некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», целью которого является защита прав, законных интересов и имущества дольщиков.

Данная организация призвана исполнять следующие функции:

  • Формирует компенсационный фонд;
  • Контролирует поступление взносов;
  • Выплачивает возмещение дольщикам при банкротстве застройщика.

Учредителем организации является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 703-47-98 для Москвы и МО, +7 (812) 309-13-76 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Читайте также статью ⇒ Какие риски в долевом строительство риски для дольщиков.

Гарантии дольщикам при банкротстве застройщика

При банкротстве заемщика законодательством предусмотрены следующие гарантии, положенные дольщикам:

  • выплата денежной компенсации;
  • передача готового жилого помещения.

Данные требования будут удовлетворены в третьей очереди, поскольку в первую очередь погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда.

Так же дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов либо обратиться за компенсацией за понесенного ущерба.

Так же между дольщиками и застройщиком может быть заключено мировое соглашение, но для этого потребуется согласие более 75% дольщиков, включенных в реестр кредиторов.

Порядок действия дольщиков при банкротстве застройщика

Поскольку в нашей стране довольно распространена практика признания застройщиков банкротами, в результате которой страдают участники долевого строительства, частично или полностью оплатившие стоимость будущего жилья, законодательство РФ предусмотрело порядок действия обманутых граждан.

После того как на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве появится информация о несостоятельности (банкротстве) застройщика, арбитражный управляющий в пятидневный срок должен оповестить всех участников долевого строительства о возможности предъявления требований к застройщику. Дальнейшие действия обманутый дольщик должен предпринимать самостоятельно или в лице своего представителя.

Шаг по защите собственных прав со стороны дольщикаОписание данного шага
Подготовка заявления о включении требований в реестр кредиторовДля этого нужно:

определиться с требованиями;

составить соответствующее заявление для предъявления суду;

прикрепить пакет документов, являющийся доказательством правомерности требований;

Предъявление искового заявления судуЗаявление и пакет документов должны направляться арбитражному суду, застройщику и арбитражному управляющему.

При этом должны соблюдаться сроки предъявления, а в случаях их просрочки необходимо наличие уважительных причин.

Рассмотрение заявления и удовлетворение требований кредитораЕсли заявление и пакет документов соответствуют всем требованиям, суд удовлетворит требования дольщика и включит его в соответствующий реестр кредиторов. После этого, в зависимости от предъявленного требования, дольщику остается ждать погашения долга или получения жилой площади.

При прохождении вышеперечисленных шагов необходимо составлять заявление. Ниже перечислены законодательно установленные требования к нему:

  • должны быть указаны данные сторон судебного производства ;
  • наличие данных суда, рассматривающего конкретное дело;
  • наличие номера дела о банкротстве;
  • указано существо спора;
  • указаны все требования кредитора и обстоятельства, из которых они вытекают;
  • отсыл к соответствующим законодательным актам.

Важно! Для дольщика крайне желательно принятие участия в собраниях кредиторов и предприятие всех необходимых действий, направленных на закрытие требований.

Так же дольщик может предпринять следующие действия:

  • предъявить требования страховщику или компенсационному фонду;
  • обратиться к поручителю застройщика, если таковой имеется.

Важно! Дольщик имеет прав требовать признания права собственности на квартиру, построенную, введенную в эксплуатацию  и переданную дольщику путем подписания передаточного акта, если факт перехода права собственности до банкротства застройщика не был оформлен в Росреестре.

Необходимость проведение предварительной проверки застройщика при заключении ДДУ

При приобретении квартиры по программе долевого участия, следует понимать, что заключать договор следует с застройщиком, функционирование которого осуществляется на основании Федерального закона № 214-ФЗ. Такой застройщик предложит заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор, договор купли-продажи будущей квартиры и иной другой. Только при заключении договора долевого участия дольщик сможет воспользоваться всем объемом страховок и гарантий. Так или иначе условия договора долевого участия определяются застройщиком, в результате чего заключение договоров все равно достаточно рискованно. Именно поэтому, приобретая жилье по ДДУ, следует тщательно отбирать и проверять компанию застройщика, а так же проводить  предварительную правовую экспертизу заключаемых документов.

Читайте также статью ⇒ Как оформить долевое строительство в собственность

Судебная инстанция, в которую стоит обращаться  при банкротстве и иных проблемах с застройщиком

Застройщик и большое количество дольщиков одновременно вступают в договорные отношения, что естественным образом приводит к возникновению споров и судебных разбирательств. Зачастую самому застройщику ездить по судам. находящимся по месту жительства дольщиков (некоторые из них могут проживать в других городах или даже регионах), неудобно, поэтому он включает в договор условие о том, что все споры, возникающие между дольщиком и застройщиком, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика. Например, если застройщик находится в Москве, а дольщик проживает в Санкт-Петербурге, то включение выше указанного условия в договор предполагает, что, чтобы участвовать в судебном разбирательстве при возникновении судебного спора, дольщик будет вынужден ездить в Москву. Несмотря на это, законодательство в сфере защиты прав потребителей устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору участника долевого строительства: либо по месту его жительства, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому такое условие можно считать незаконным.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Я хочу подать в суд на застройщика, в моем ДДУ указан некий дифференцированный подход к определению места подачи заявления. Подскажите, что имеется ввиду и куда подавать заявление?

Ответ: Подавать заявление стоит в арбитражный суд по месту Вашего проживания или месту нахождения застройщика, как Вам удобнее. Действительно есть тенденция устанавливать дифференцированный подход, где, если иск предъявляется дольщиком – он сам выбирает в какой суд обратиться, а, если иск предъявляется застройщиком, то только в суде по месту нахождения застройщика. Однако, такое условие не будет являться верным.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 703-47-98 для Москвы и МО, +7 (812) 309-13-76 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

1000meters.ru

Права участника долевого строительства — защита, обязанности, по 214 фз, в 2018 году

Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем.

Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом.

Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою специфику.

Законодательная база

Появление документа, регламентирующего участие в долевом строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости, расширило число гражданско-правовых договоров, дополнив их еще одним.

Данный вид общественных отношений регулируется сразу несколькими нормативными актами, а именно:

  • Гражданским кодексом;
  • Законом о защите прав потребителей;
  • Градостроительным законодательством;
  • Законом о госрегистрации и др.

ФЗ № 214

Главным же документом, который касается привлечения средств граждан и организаций именно для долевого строительства, является ФЗ № 214 от 31.12.2004 г. Именно он устанавливает основные правила для застройщиков и дольщиков.

Благодаря появлению этого акта стало возможным приобретать строящееся жилье непосредственно у строительной организации, минуя длинную цепочку посредников.

Долевое участие заключается в том, что будущий собственник:

  • вносит свою долю средств в строительство дома;
  • по окончании всех работ и после оформления необходимых разрешений получает в собственность новенькую квартиру, чья стоимость оказывается ниже, чем у аналогичной по стоимости на рынке вторичного жилья.

Закон детально прописывает существенные условия такого договора, а также обязательность его регистрации в Росреестре (статья 17 ФЗ № 214).

Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.

Для защиты прав участников долевого строительства от недобросовестности застройщиков, закон предусматривает способы заставить его выполнить свои обязанности перед дольщиками.

Стороны договора

Наименования сторон такого вида общественных отношений, как долевое строительство, отличается от близких к нему купли-продажи или подряда. Это не продавец и покупатель, не подрядчик и заказчик.

Закон называет их «застройщик» и «участник долевого строительства», впрочем, за последним закрепилось и более короткое «дольщик».

В статье 2 ФЗ № 214 содержатся требования к застройщику. Это всегда организация (юрлицо), которая имеет в собственности, аренде, безвозмездном пользовании и т. д. участок земли, где она ведет строительство.

Для постройки привлекаются средства участников на основании ФЗ №214.

Что же касается участников, то ими могут стать как граждане, так и организации.

Для последних интерес представляет не столько жилая, сколько коммерческая недвижимость – магазины, офисы, объекты инфраструктуры и т. д. Но не производственные помещения, которые не могут строиться путем долевого строительства.

Помимо застройщика и участника (дольщика), в отношениях по долевому строительству могут участвовать и другие участники:

  • банк-поручитель;
  • страховая компания;
  • государственный регистратор и др.

Но они не выступают в качестве сторон.

Права участника долевого строительства

Первое, на что имеет право участник долевого строительства – это информация о застройщике.

В законе содержится перечень сведений, которые вправе затребовать гражданин до заключения договора:

  • документ на землю;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация и др.

Закон, принятый в конце 2004 года и постоянно редактируемый (последняя редакция вступит в действие в октябре 2018 года), призван прежде всего защитить права и интересы дольщиков.

Главным из них является право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Но воспользоваться им можно только в строго определенных случаях:

  • если застройщик не передал квартиру в оговоренный срок;
  • неисполнение застройщиком других своих обязанностей;
  • если строительство было остановлено;
  • при изменении площади квартиры или других параметров проекта;
  • некачественное выполнение работ и т.д.

Нарушение застройщиком сроков влечет также право дольщика требовать выплаты неустойки без разрыва договора.

При расторжении соглашения все внесенные денежные средства возвращаются, причем с процентами за их использование.

Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:

  • уменьшить цену построенного жилья;
  • бесплатно устранить возникшие недостатки;
  • возместить потраченные на их исправление средства.

Обязанности

Обязанностей участника долевого строительства всего две:

  • вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
  • принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.

Впрочем, можно выделить еще и обязанность зарегистрировать заключенный договор в одном из отделений Росреестра.

Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут. Впрочем, такая же обязанность лежит и на застройщике.

Защита

Защита интересов сторон договора осуществляется несколькими способами:

  1. Во-первых, закон устанавливает неустойку (пеню) за нарушение сроков сдачи дома застройщиком (статья 6 ФЗ № 214) и за нарушение сроков оплаты участником (статья 5 ФЗ № 214). Размер ее невелик, всего 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день. Если же просрочка становится серьезной, то каждая из сторон может прекратить такие отношения, расторгнув договор.
  2. Во-вторых, на страже интересов участников стоит обязательная госрегистрация договора. Это должно уберечь их от недобросовестных застройщиков, продающих строящиеся квартиры несколько раз, разным покупателям. Но для того, чтобы стать полноправным хозяином жилья, потребуется и госрегистрация своего права собственности.
  3. В-третьих, права дольщиков защищены таким способами обеспечить исполнение застройщиков своих обязанностей, как залог (статья 12 ФЗ № 214), поручительство (статья 15.1 ФЗ № 214) и страхование ответственности (статья 15.2 ФЗ № 214). Согласно положениям закона, у участников есть возможность вернуть вложенные средства если застройщик свою часть договора не выполнит.

Судебная практика

Свои права участники долевого строительства могут защитить и в суде. При этом возмещению подлежат не только прописанные в законе неустойки, но и все возникшие убытки. Иск подается в рамках гражданского судопроизводства в Мировой или районный суд.

Тут можно скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого строительства и возврате денежных средств.

Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Это:

  • освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
  • дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.

Здесь представлена судебная практика о взыскании неустойки по договору долевого строительства.

О застройщике

Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:

  • расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
  • потребовать уплаты неустойки за просрочку;
  • судебной защиты при возникновении споров.

Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков. Но у застройщика, как у экономически более сильной стороны, обязанностей существенно больше.

Особенно перед участниками, денежные средства которых он привлекает для строительства.

Среди его обязанностей следующие:

  • обеспечить соблюдение сроков строительства;
  • обеспечить необходимый уровень качества работ;
  • своевременно оформить все необходимые разрешения;
  • передать квартиры в построенном доме дольщикам.

На видео о защите прав дольщиков

 

77metrov.ru

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

С января 2017 года в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

 

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

 

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

 

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

 

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

 

 

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

 

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

 

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

 

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

 

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

 

 

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

 

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

 

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

 

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

 

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

 

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

 

 

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

 

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см.

kvartira-bez-agenta.ru

Договор долевого участия риски, гарантии, защита дольщика

Договор долевого участия риски, может ли он полностью защищать права дольщика. Давайте разберемся!

Как мы все помним (или не все, но не важно), в начале апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым начали регулироваться все отношения между застройщиком и покупателем строящейся квартиры. 

Механизмом взаимодействия стал договор долевого участия. И хотя ему соглашаются следовать не все застройщики, он все-таки смог в несколько раз сократить число мошенников. Также закон о долевом строительстве оградил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, далеко не от всех.

Договор долевого участия риски и защита дольщика

Мы уже говорили о том, как купить квартиру в строящемся доме и какие нововведения в законе о долевом участии появились, также упоминали что необходимо сделать, чтобы не стать обманутым дольщиком. Эта статья — продолжение начатой ранее темы, только сегодня поговорим о защите, которую мы можем получить от законодателя.

Закон 214 о долевом строительстве, был создан для того, чтобы уберечь покупателей от рыночного произвола, откровенных обманщиков, которые даже не собирались возводить новостройку, от незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, некачественных строительных работ, бесцеремонных изменений документов по проекту, срыва сроков.

Решению проблем должен был поспособствовать договор долевого участия в строительстве и запрет «серых» схем. ДДУ подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник которого был обязан проверить застройщика на наличие разрешения на проведение строительства и иных правоустанавливающих документов.

В какой-то мере закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут ни куда-нибудь, а именно на реальную конкретную стройку, и в определенный срок они получат право на определенную квартиру.

Иными словами, он минимизировал риски денежных вложений в проекты, возводимые на заложенном участке, и строительство без правоустанавливающих документов и необходимого разрешения. Также он сократил риск признания не заключенным договора участия в строительстве в связи с отсутствием нужных сведений о покупаемой квартире.

Сокращению подобных рисков способствовало открытие застройщиками для покупателей большей информации о себе, иных участников строительства, проекте и его планировке, технических характеристиках, стоимости и сроках реализации. К этому их обязал именно данный Федеральный закон. Что, разумеется, позволил приобретателям выбирать лучший на их взгляд объект. Но вот как показала практика закон 214 о долевом строительстве так и не смог решить до конца ни одной имеющейся проблемы.

Я и сейчас наблюдаю, как застройщики, даже спустя столько лет, умудряются продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор долевого участия в строительстве. И, помимо того, они вполне могут начать стройку без надлежащего соглашения и раскрытия проектной декларации, либо вообще использовать под строительство не предназначенный для этого участок. Что, в конце концов, приводит к серьезным изменениям в проекте, срыву сроков сдачи, признанию дома незаконной постройкой. Таких историй стало меньше, но они все же есть.

Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, так как при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-нибудь еще. ДДУ же считается заключенным лишь после регистрации. Однако и тут не все так, как хотелось бы.

Некоторые застройщики, используя предварительный договор купли-продажи или какие-то «серые» схемы, например, затягивание сроков регистрации на неопределенный период, когда значительная сумма от будущего дольщика уже получена, умудряются обходить его стороной и несколько раз продавать одну и ту же недвижимость. Если подписан ДДУ, конечно, можно будет потом через суд решить все проблемы, но уйдет очень много нервов и времени.

Также закон хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь не все гладко. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее.

Кстати, возможно вам будет интересно узнать по статусу земли, на которой строится дом, должна он быть в аренде, либо в собственности у застройщика. Подробнее читайте в статье «Земля под новостройкой: аренда или собственность«.

Договор долевого участия: гарантии

Федеральный закон 214 о долевом строительстве, не может гарантировать качество будущей квартире, ее метраж или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства людей, желающих быстрее получить жилье, может внести поправки в договор долевого участия в строительство.

Поэтому сразу после завершения строительства по результатам обмера БТИ фактический размер квартиры может быть больше или меньше того, который указан в ДДУ. В первом случае дольщик должен вернуть застройщику недостающую сумму, а во втором – получить от него излишне уплаченную сумму.

С метражом, вроде все просто, но как-то мне попалась статья про судебные тяжбы дольщика с одним из застройщиков по поводу недостающих метров в квартире. Результатом истории стала выплата, внесенных дольщиком за квартиру, денег и квартира отошла застройщику. Дольщик остался с теми деньгами, которые он внес за квартиру два года назад и соответственно, без квартиры. Невеселая картина, однако. Если найду опять эту статью — сделаю репост.

Если дольщик не согласен с качеством получаемой квартиры и считает, что она не соответствует техническим или строительным нормам, градостроительным регламентам, проектной документации и т.д., то он может отказаться от подписания передаточного акта и потребовать составления акта о несоответствии объекта.

А также либо устранения недоделок в самый короткий срок, либо уменьшения цены договора, либо возмещения собственных расходов. Если застройщик отказывается от всего этого, необходимо обратиться к юристам и уже после в суд с ходатайством о проведении экспертизы. Конечное слово в любом случае останется за судом.

Если же застройщик согласился с тем, что квартира является некачественной, но тянет время с выплатой компенсации или устранением неполадок, то дольщик может в одностороннем порядке потребовать от него через суд возврата выплаченной суммы. Хоть Федеральный закон 214 о долевом строительстве и предполагает возмещение иной стороне убытков в полной мере, что дает ей возможность получить денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры на рынке, но это только в теории.

Также вряд ли удастся стребовать с застройщика проценты за использование денежных средств дольщика с момента их передачи, хотя это тоже предусмотрено данным федеральным законом.

Иногда недостатки квартиры выявляются через несколько лет. На этот случай предусмотрен гарантийный срок не менее 5 лет для квартиры, 3 лет – для оборудования, которое входит в ее состав. В этом случае застройщик также обязуется выплатить компенсацию или устранить недостатки. Но многие дольщики предпочитают устранять мелкие неполадки собственными силами, и только при наличии очень серьезных идут в суд.

Правда, суд не всегда будет на стороне дольщика. Если застройщик докажет, что недостатки произошли вследствие ненадлежащего ремонта объекта дольщиком, нарушения правил использования квартиры или нормального износа объекта, а также если, например, стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь его к ответственности по Федеральному закону 214 о долевом строительстве не получится.

Нужна будет экспертиза, которая, кстати, может доказать, что в дефектах виноваты жильцы дома или эксплуатирующая организация.

Договор долевого участия в строительстве: вопрос сроков сдачи

Закон 214 о долевом строительстве не способен защитить покупателей квартиры в строящемся доме от срыва сроков сдачи, обозначенных застройщиком. Конечно, дольщик может потребовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если застройщик – юридическое лицо, и 1/150 ставки, если физическое.

Можно также привлечь руководителей проекта к уголовной или административной ответственности, но дом сам не сможет построиться и сдаться в эксплуатацию.

Поэтому и приходится ждать разрешения всех проблем заказчика, начиная от проблем с подрядчиком и заканчивая финансовыми сложностями на фоне кризиса. Не защищает федеральный закон от задержки ввода уже построенного дома в эксплуатацию. И, следовательно, покупатель не может заселиться в уже имеющуюся квартиру, подарить ее или сдать.

Что и итоге?

Даже при заключении ДДУ можно столкнуться со срывом сдачи жилья или низким качеством объектом. Желаю вам избежать всего этого. Дополнительную информацию вы сможете получить из тех статей, которые уже скоро появятся на моем сайте. Например, Как заключить договор или Земля под новостройкой: аренда или собственность. Подписывайтесь на бесплатную рассылку и получайте их первыми.

В любом случае, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом.

Задать бесплатно вопрос юристу просто — кликните на вкладку «Специалисты» и выберете свой город.

Сегодня вы узнали, что договор долевого участия в строительстве защищает дольщиков не полностью. Но, если оповещен, значит, вооружен!

Всем успешного строительства и покупок!

www.habrealty.ru

что делать и какие нюансы надо знать?

Случаи банкротства застройщиков в долевом строительстве сегодня не являются редкостью. К сожалению, такие случаи регулярно происходят, оставляя за собой не просто неприятные впечатления, а настоящее разочарование. Внезапно рушатся надежды на обладание новенькой квартирой, люди теряют единовременно крупную сумму денег. Вполне обоснованно, что дольщик чувствует себя ущемленным, подавленным, ведь его права нарушаются самым возмутительным образом. При этом часто оказывается, что человек ничем не может повлиять на сложившуюся ситуацию. В случае банкротства застройщика он теряет не только деньги, но и уверенность в завтрашнем дне, чувство безопасности по отношению к окружающему миру. Что делать, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве? Какие действия здесь можно предпринять?

 

Предъявление претензии

У дольщика в запасе имеется не так много времени, чтобы выразить свое недовольство и возмущение. Необходимо открыто обозначить свою позицию. Только в этом случае имеется возможность получить хоть какую-то денежную компенсацию. Естественно, деньги никогда не возвращаются в полном объеме. Таких последствий как банкротство застройщика нужно стараться избегать всеми способами, тщательно проверяя делового партнера перед тем, как стать участником долевого проекта. Требования дольщика могут быть занесены в специальный реестр, если он подаст соответствующее заявление, в котором подробно изложит сложившуюся ситуацию. Что касается временных рамок, то на выполнение необходимых действий дается не больше шестидесяти дней.

Преимущества дольщика

Речь идет об отличительных характеристиках дольщика перед другими кредиторами. Их нужно знать, чтобы иметь представление о своих преимуществах. С несостоятельностью застройщика нельзя мириться, нужно уметь отстаивать свои права. Для этого иногда приходится быть жестким, гибким и весьма осторожным. Российское законодательство предоставляет дольщикам определенную степень защиты, которую можно использовать в своих интересах.

Дольщики получают право выбирать, в какой форме заявлять о своих недовольствах. Можно получить компенсацию в виде финансовых выплат, либо взамен могут предоставить жилое помещение соответствующего типа. Не стоит отказываться от любой компенсации, ведь покрыть свои расходы необходимо хотя бы частично.

Имеется возможность покрытия убытка, который понес дольщик. Для этого нужно только подтвердить факт свершившегося банкротства. Защищать свои права необходимо. В противном случае можно так и не дождаться выплат средств, уплаченных за постройку дома.

Нюансы, которые следует знать

Процедура банкротства застройщика в долевом строительстве представляет собой сложный и длительный процесс. Все значимое имущество должника, которое имеет какой-то финансовый вес, выставляется на торги. После объявления застройщика банкротом, права дольщика должны как-то защищаться. В любом случае бороться стоит, уже хотя бы потому, что вперед были заплачены немалые деньги, и надо постараться их вернуть, насколько это возможно. Лучше всего, если есть такая возможность, добиться не столько каких-то выплат, а получить в качестве средства компенсации готовую жилплощадь. Если она будет в наличии, то ее всегда можно продать и купить себе квартиру, которая будет являться прекрасным способом забыть о произошедшей неудаче.

Способы передачи жилья дольщику

Что делать дольщику, оказавшись в такой затруднительной ситуации? Разорение долевого строительства и банкротство застройщика означает, что последний не справился со своими прямыми обязанностями. Российским законодательством предусмотрело несколько вариантов приобретения жилья в счет погашения задолженности:

  • Дольщик имеет полное право выставить требование о том, что именно он является настоящим владельцем приобретаемого жилья. В том случае, когда строительство дома завершено, подписан акт приема-передачи, это сделать достаточно легко. Однако на практике подобные случаи можно встретить редко. Большинство застройщиков признают себя банкротами на более ранней стадии строительства. Чаще всего, это случается именно в тот момент, когда постройка дома находится в самом начале. То есть, попросту имеет место быть подлинный обман, после которого становится трудно что-либо доказать. Вот почему особенно рассчитывать на этот вариант не приходится.
  • Дольщик обладает всеми правами, дающими ему необходимые основания для того, чтобы настаивать на передаче ему жилой площади. Из всех кредиторов застройщика дольщики имеют некоторые преимущества перед остальными, однако оказаться на их месте, разумеется, не хочется никому. Особых обязательств по передаче жилого помещения не существует.
  • Незавершенный объект строительства иногда передается участникам процесса. При этом подразумевается, что именно дольщик будет самостоятельно заниматься постройкой своего дома. Этот вариант невыгоден дольщику, поскольку в данном случае он будет вынужден тратить личные дополнительные средства, а финансовые возможности подобного масштаба имеются далеко не у каждого.
  • Передача объекта строительства другому лицу. Однако нет никакой гарантии, что новый застройщик будет вести себя подобающим образом и до конца исполнит возложенные на него обязанности. Однако если такой вариант находится, от него, как правило, не отказываются. Это лучше, чем платить самому и терять огромную сумму денег, которую никто не покроет.

Необходимые документы

Когда речь идет о возврате внесенной денежной суммы, то нужно использовать все средства для достижения цели. Подать ходатайство в суд не просто желательно, а действительно необходимо. Для этого нужно предоставить договор ДДУ и ряд других важных документов:

  • Договор купли-продажи. Необходим, чтобы подтвердить факт приобретения квартиры в конкретном строящемся доме. Дольщик выступает в защиту собственных прав, потому обязан учитывать все нюансы, даже самые мелкие и незначительные.
  • Договор займа, если квартира приобреталась в ипотеку. Ведь в таком случае подразумевается, что дольщик остается должен банку и обязан уплачивать ежемесячно определенную сумму. Такое обстоятельство нельзя оставлять без внимания в суде. В противном случае никто не обратит на это достаточного внимания.

Договор долевого участия является основным документом. По этой причине его следует размножить и иметь при себе несколько копий. При наступлении соответствующих обстоятельств можно всегда привести его в действие.

Таким образом, права дольщика при банкротстве застройщика нужно обязательно отстаивать. Необходимо не стесняться обращаться за юридической помощью тогда, когда она нужна. Важно знать свои права, чтобы действовать уверенно, а не подстраиваться под неудовлетворительную ситуацию. Конечно, подобные происшествия сильно выбивают из колеи. От того, сможет ли человек морально собраться, часто зависит его будущее и благополучие семьи.

metr.guru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта