Земля коммерческая это – как приобрести его под застройку АЗС, магазина и другие типы недвижимости, как правильно продать такой надел?

Содержание

Земельный участок коммерческого назначенияВсе таухаусы Санкт-Петербурга и Лен. области

Земля коммерческого назначения обычно продается для постройки на ней объектов промышленного назначения. На земле коммерческого назначения предполагается строительство офисных зданий, магазинов, торговых центров, складов и прочее.

Целевое назначение коммерческих территорий.

Земли для коммерческой застройки должны соответствовать своему целевому назначению. Исходя из этого постройка, возведенная на данных территориях, должна соответствовать требованиям к зданиям промышленной категории. Эта категория и определяет право пользования этим земельным участком. Целевое назначение земли можно изменить. Для этого стоит собрать множество документов и посетить несколько инстанций. Если объект принадлежит к частным владениям, или же находится в муниципальном ведении, то представители органов местного самоуправления примут решение о разрешении смены целевого назначения участка. Если же земля относится к федеральной собственности, то решение должны принять сотрудники органов законодательной власти, которые напрямую подчиняются Правительству Российской Федерации.

Требования для земли коммерческого назначения.

Требования, которые предъявляются к участку земли, формируются соответственно требованиям будущей постройки. Одно из таких требований, это наличие подходящей транспортной развязки. Особенно это должно учитываться при постройке магазина. Земля для строительства должна располагаться в месте, где есть доступ к крупным автомагистралям. Также очень важно выгодное и грамотное месторасположение участка земли. Это требование также важно для участков земли, на которых планируется строительство офисных зданий и бизнес-центров. Нужно обращать внимание на инфраструктуру в районе земельного участка. Если рядом расположена электростанция, то это не значит, что есть возможность подключиться к ней. Дело в том, что она может не выдержать увеличившейся нагрузки.

Какие территории, предназначенные для коммерческой застройки, пользуются большей популярностью?

Если строительство планируется в центре города, то внимание предпринимателей обычно сосредоточено на небольших участках земли. Это обусловлено тем, что в таком месте почти невозможно выкупить большую территорию. Обычно площадь под застройку составляет приблизительно 5 – 30 соток. Как правило, эти земли используют для организации небольших производств, магазинов, заправочных станций, или же складов.

Для строительства более крупных производств и складских помещений обычно используются земельные участки, которые находятся в пригороде (то есть не дальше, чем 50-60 километров от города). Площадь участка земли для подобных застроек в среднем составляет от одного до пяти гектаров. Обычно эти земли интересуют представителей среднего бизнеса.

Важные моменты при выборе коммерческой земли.

Земли коммерческого назначения с одинаковой площадью могут иметь разительную разницу в цене. Это обусловлено географическим расположением. К примеру 50 соток в центре города будут стоить в разы дороже, чем та же площадь за его пределами.

Очень важно обратить внимание на заявленное назначение земельного участка. Если возникнет ошибка в документации, это может доставить множество проблем в дальнейшем.

Для того, чтобы строительство оправдало ожидания и было произведено качественно и без эксцессов, стоит обратить внимание на геологию на площади земли, где планируется застройка. Нужно вовремя провести анализ почвы, для того, чтобы определить, возможна ли эксплуатация земельного участка.

Для того чтобы правильно подобрать земельный участок под коммерческое строительство, важно учитывать его размер и форму. Если под магазин приобрести большой участок, возникнет проблема с лишним пространством, а вот если же под склад купить небольшую площадь будет проблематично распланировать его расположение.

Инфраструктура имеет особенное влияние на выбор земельного участка под коммерческую застройку. Магазины обычно требуют вокруг себя жилые массивы, школы, парки. Для бизнес-центров и офисов важно наличие парковок.

Нюансы при покупке земли коммерческого назначения.

Для того, чтоб не попасться на удочку мошенников, или же чтобы не потерять собственное время и деньги из-за невнимательности важно помнить о некоторых нюансах. Обычно особенные сложности возникают со сбором документов, поэтому важно хорошо знать их перечень.

На руках у продавца должны быть такие бумаги:
  • право собственности на землю;
  • регистрация в государственном кадастре;
  • документы, подтверждающие стоимость;
  • справки из наркологических и психоневрологических учреждений районного ведомства.

Также необходимо проверить земельный участок на наличие разнообразных обременений, к примеру, арестов или запретов.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

LiveJournal

Одноклассники

Мой мир

E-mail

protownhouse.ru

Какая земля подходит под строительство коммерческой недвижимости – тонкости оформления

С приходом частной собственности земельные участки начали делиться по целевому назначению. Чтобы заниматься определенным видом деятельности или построить жилой дом, необходимо купить подходящий для этого надел. Какой земельный участок можно использовать под строительство коммерческой недвижимости?

Содержание статьи:

Основные характеристики земли под коммерческую недвижимость

Понятие коммерческой земли не закрепляется в Земельном кодексе РФ. Но оно означает территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода.

Это могут быть следующие постройки:

  • Станции техобслуживания или АЗС.
  • Производства и офисные здания.
  • Торговые центры.
  • Спортивные комплексы.

При подборе земельных участков под коммерческую недвижимость можно выделить следующие моменты:

  1. Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
  2. Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
  3. Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
  4. Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
  5. Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
  6. Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.

Особенности оформления документов

С одной стороны, сделки с коммерческими участками несложные. Но на практике они требуют более внимательного подхода, чем приобретение обычных земель. Ошибка может привести к большим затратам. В некоторых случаях она может стоить банкротства компании.

Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости. В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение. Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.

Стоимость земельных участков под коммерческие цели

При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.

Стоимость зависит и от территории расположения:

В Москве и Московской областиРешающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье.
Санкт-ПетербургЦены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения.

В пределах практически каждого региона устанавливается своя ценовая политика земель под бизнес.

И она во многом отличается в большую сторону от стоимости обычных сельскохозяйственных участков или земель под индивидуальное строительство.

Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.

На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!

pravo-doma.ru

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкостиЖенские радости

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения коммерческая недвижимость и коммерческая земля.

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  • АЗС, станций автотранспортного ТО;
  • офисных, производственных зданий;
  • торговых центров;
  • спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

  1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
  2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
  3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
  4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
  5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

  • Для Москвы один из самых решающих факторов – это удалённость от МКАД. Не случайно о голливудской недвижимости бытует множество шуток: в сравнении со столичной она дешева просто потому, что от Московской кольцевой уж очень далеко располагается.
  • Коммерческие территории Санкт-Петербурга порой вполне сравнимы по стоимостью с московскими. В целом в пределах любого региона, каждого населённого пункта можно отметить свою ценовую политику в отношении земель для бизнеса.

Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

prozvi.ru

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости |

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения коммерческая недвижимость и коммерческая земля.

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  • АЗС, станций автотранспортного ТО;
  • офисных, производственных зданий;
  • торговых центров;
  • спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

  1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
  2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
  3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
  4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
  5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

  • Для Москвы один из самых решающих факторов – это удалённость от МКАД. Не случайно о голливудской недвижимости бытует множество шуток: в сравнении со столичной она дешева просто потому, что от Московской кольцевой уж очень далеко располагается.
  • Коммерческие территории Санкт-Петербурга порой вполне сравнимы по стоимостью с московскими. В целом в пределах любого региона, каждого населённого пункта можно отметить свою ценовую политику в отношении земель для бизнеса.

Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

sibloma.ru

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения коммерческая недвижимость и коммерческая земля.

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  • АЗС, станций автотранспортного ТО;
  • офисных, производственных зданий;
  • торговых центров;
  • спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

  1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
  2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
  3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
  4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
  5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

  • Для Москвы один из самых решающих факторов – это удалённость от МКАД. Не случайно о голливудской недвижимости бытует множество шуток: в сравнении со столичной она дешева просто потому, что от Московской кольцевой уж очень далеко располагается.
  • Коммерческие территории Санкт-Петербурга порой вполне сравнимы по стоимостью с московскими. В целом в пределах любого региона, каждого населённого пункта можно отметить свою ценовую политику в отношении земель для бизнеса.

Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

btf.su

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости |

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения коммерческая недвижимость и коммерческая земля.

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  • АЗС, станций автотранспортного ТО;
  • офисных, производственных зданий;
  • торговых центров;
  • спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

  1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
  2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
  3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
  4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
  5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

  • Для Москвы один из самых решающих факторов – это удалённость от МКАД. Не случайно о голливудской недвижимости бытует множество шуток: в сравнении со столичной она дешева просто потому, что от Московской кольцевой уж очень далеко располагается.
  • Коммерческие территории Санкт-Петербурга порой вполне сравнимы по стоимостью с московскими. В целом в пределах любого региона, каждого населённого пункта можно отметить свою ценовую политику в отношении земель для бизнеса.

Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

alteatrade.ru

Земля для коммерческой недвижимости

Реализуя новые проекты в коммерческой недвижимости, каждый девелопер решает две важные задачи:

1. Найти наилучшее место для данного вида деятельности.
2. Имея участок, определить какой объект даст наибольшую отдачу на вложенные средства.

В России подавляющее число застройщиков получает землю для строительства у местной администрации. И предприниматели особенно остро чувствуют характерное для современной России «соединение несовместимого» — сохранившейся советской распределительной системы землепользования и формирующихся рыночных земельных отношений.

Можно ли купить землю на рынке?

Несмотря на то, что в 1993 году Конституция России утвердила право частной собственности на землю, а новый Земельный Кодекс 2001 г подтвердил действующее с 1994 г право собственников зданий и сооружений выкупить землю, рынок частных земель в городах России практически отсутствует. Исключение составляет, пожалуй, Санкт-Петербург, где с 1995 г. частные компании выкупили целиком или в долевое владение около трех тысяч земельных участков, а собственники индивидуальных жилых домов и гаражей — несколько десятков тысяч участков. В других городах приватизированные земли — большая редкость, а в Москве их практически нет.

Приватизация городских земель организована в России с 1992 г по принципу «присоединить землю к зданиям, уже находящимся в частной собственности». Собственники зданий имеют исключительное право по своему желанию приватизировать застроенную своими строениями предоставленную им муниципальную землю (Земельный Кодекс, статья 36, параграф 1). Выкупная цена земли установлена для этих случаев законом 2001 г. и определяется по специальной формуле. Принцип выкупа в собственность застроенных земель не исключает теоретической возможности найти для покупки на вторичном рынке свободную, незастроенную землю. Если земля выкуплена, то действующее законодательство позволяет собственнику по своему желанию разделить участок на части и продать их на свободном рынке. Но в России рынок частных земель еще не сформировался, и найти свободные земельные участки почти невозможно.

Незастроенные земли, в основном, остаются в муниципальной собственности и «предоставляются» администрацией.

Новый Земельный Кодекс 2001 г. позволяет местной администрации прямую продажу незастроенных земель, но разрешает такие продажи только через аукцион (ЗК, ст.30, п.2, п.38). Причем разрешена продажа только тех земель, для которых законодательно утверждены зональные регламенты застройки (ЗК, ст.30, п.11). Выкупная цена определяется рынком на аукционе.

Поскольку администрации большинства российских городов не спешат разрабатывать зональные регламенты застройки и организовывать аукционы, предоставление незастроенных земель претендентам осуществляется старым «распределительным» образом, и сопровождается сложным и дорогостоящим процессом предварительных согласований проектов.

Изредка встречается еще одна категория незастроенных частных земель – приватизированные земли сельскохозяйственного назначения. Если предприятие надлежащим образом зарегистрировало свои права собственности на землю, оно может продавать участки на свободном рынке. Однако покупатель может использовать эту землю в соответствии с ее целевым назначением только для ведения сельского хозяйства. Изменить целевое назначение земли можно лишь специальным постановлением главы местной администрации.

Как на практике получают городскую землю для строительства

Застройщики используют обычно два пути получения муниципальной земли:

  • первый — найти перспективный незастроенный участок городской территории, и добиться разрешения местной администрации предоставить его в аренду для реализации конкретного проекта. После завершения строительства застройщик сможет выкупить застроенную землю в собственность или оформить долгосрочную аренду;
  • второй – приобрести права владения на здания или строения, расположенные на застроенном участке, и посредством этого получить права долгосрочной аренды участка, поскольку по действующему Земельному и Гражданскому Кодексам права на землю «следуют» за правами на здание.

Рассмотрим подробнее эти два способа получения земельных участков.

Первый способ – наиболее распространенный, – когда застройщик получает муниципальную землю на определенный срок и на определенных условиях для реализации предварительно согласованного проекта застройки. Ведущий принцип этого способа – «сначала разработка проекта, потом предоставление земли». Для этого необходимо создать предпроектную документацию, получить согласие фирм-поставщиков инженерного обеспечения на тепло- водо- и энергоснабжение, согласовать проект во всех необходимых инстанциях местной администрации, получить разрешение на строительство, завершить стройку, зарегистрировать право собственности на новое здание, и только после этого можно будет получить землю в собственность или в долгосрочную аренду. Эта схема полностью противоположна западной практике, где процесс девелопмента НАЧИНАЕТСЯ с приобретения земли, которая затем служит залогом при оформлении строительного кредита. Новый Земельный Кодекс детализировал и еще больше усложнил процедуру. Теперь она является ТРЕХэтапной. На первом этапе глава местной администрации предоставляет просителю незастроенный земельный участок в краткосрочную аренду (обычно 3-6 месяцев) «для проведения изыскательских работ». Если предпроектные изыскания завершаются успешно, на втором этапе глава администрации своим следующим решением предоставляет участок для целей «проектирования и строительства» (обычно на 1,5-2 года или «до окончания строительства»). И, наконец, после официального завершения строительства, третьим распоряжением глава местной администрации предоставляет участок застройщику в долгосрочную аренду.

Почти повсеместно за предоставление незастроенной земли администрация взимает плату или требует выполнения определенных работ. Такую плату называют «взносом на развитие инфраструктуры», или «инвестиционными условиями». В Москве — это «плата за приобретение права аренды». Везде величину платы или объем «участия» определяют по-разному. В Петербурге в лучших местах она доходит до 500 долл за кв. м., в Москве может превышать и 1000 долл за 1 кв.м.

В крупных городах право предварительной аренды участка зачастую перепродается. Если строительство уже началось, и застройщик зарегистрировал незавершенный объект (например, фундамент строения) как свою недвижимую собственность, такой участок переходит в категорию застроенных и перепродажа права его аренды упрощается (см. ниже).

Второй способ – покупка строений на земельном участке, после чего право аренды или пользования автоматически переходит к новому собственнику строений.

Обычно строения на перспективном участке покупают у частного собственника. Иногда это могут быть муниципальные здания, но они по закону должны проводиться через аукцион, что достаточно хлопотно и рискованно. Чаще используют «инвестиционные условия»: инвестор получает право застройки участка в обмен на реконструкцию за свой счет муниципальных зданий, расположенных на этом участке. Инвестор может получить в долгосрочную аренду отремонтированное им муниципальное здание. Варианты разные, но все они объединяются по принципу – «право на участок является следствием приобретения права собственности на здания или права их аренды».

Стоимость инженерных услуг и получение квот на потребляемые ресурсы

Чтобы выбрать наилучший земельный участок и наиболее эффективный проект, застройщик должен оценить затраты на будущее строительство как можно точнее. Предоставление инженерных услуг имеет решающее значение для каждого проекта, но получение их представляет серьезную проблему.

Получение «технических условий» на подключение к инженерным сетям — необходимое условие согласования любого проекта. Этот порядок установлен федеральным законодательством на территории всей страны. Во многих случаях, в особенности, если проект достаточно капиталоемкий, от инвестора требуют сделать такой большой вклад в развитие инфраструктуры, что проект становится экономически невыгодным и инвестор вынужден вступать в переговоры о снижении требований. Урегулирование этого вопроса может длиться 6-12 месяцев. Обычно в качестве затрат инвестора выступают не только официальные платежи за прохождение процесса согласования, но и затраты на частных консультантов, и взносы на развитие инфраструктуры. По мнению специалистов в разных регионах России суммарные взносы на получение согласований и подключение систем инженерной инфраструктуры могут достигать 15%-20% (иногда до 30%) от суммарных затрат на проектирование и строительство.

Выбор участка для коммерческой застройки часто осложняется тем, что доступ к информации о наличии, местоположении и мощности инженерных сетей крайне ограничен. Не имея необходимой информации, инвестор не может обсуждать возможные варианты размещения своего проекта с администрацией и поставщиками инженерного обеспечения. Экономическое обоснование проекта без такой информации также затруднительно.

Все инвесторы в России жалуются на изношенность инженерных сетей, отсутствие инженерно подготовленных земельных участков и непредсказуемость при общении с монополистами инфраструктуры.

Несмотря на перечисленные проблемы земельный девелопмент в России начинает развиваться. Во многих крупных городах появились частные фирмы, которые отыскивают перспективные участки для застройки, готовят необходимую предпроектную документацию, получают все согласования по мощностям инженерной инфраструктуры, а затем продают юридически и технически подготовленные участки застройщикам. Поскольку права собственности на землю на этом этапе еще не предоставляются, то земля до начала реализации проекта продается неявно. Для этого предлагается несколько испытанных вариантов, например, — продажа специально созданной компании, на имя которой получены все права и согласования. Практикуется также продажа объектов незавершенного строительства, созданных в соответствии с утвержденным проектом застройки участка. Например, в Санкт-Петербурге цены в этом случае составляют от 50 до 1500 долл за 1 кв.м. земли с полностью оформленной разрешительной документацией.

В Москве и Петербурге спрос на хорошо подготовленные для инвестора участки постоянно растет, поэтому можно ожидать активного развития этого бизнеса в ближайшее время.

www.newmetr.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
2019 © Все права защищены. Карта сайта